Interpretacja 0114-KDIP1-2.4012.618.2025.2.GK

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

20 września 2025 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie podatku do towarów i usług w zakresie nie uznania Pani za podatnika podatku VAT z tytułu sprzedaży lokalu użytkowego oraz możliwości zastosowania zwolnienia z opodatkowania sprzedaży lokalu użytkowego. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 23 października 2025 r. (data wpływu 23 października 2025 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

W 2021 r. Wnioskodawczyni, będąca osobą fizyczną, nabyła lokal użytkowy zlokalizowany w (…) za kwotę (…) zł netto, co odpowiada (…) zł brutto (w tym podatek VAT w wysokości (…) zł). Nieruchomość została nabyta w celach inwestycyjnych, tj. w celu wynajmu, jednak nie w ramach prowadzonej działalności gospodarczej Wnioskodawczyni zarządzała lokalem w ramach swojego prywatnego majątku, a wynajem był opodatkowany podatkiem VAT na zasadach ogólnych, zgodnie z przepisami ustawy o VAT.

Przy nabyciu lokalu w 2021 r. Wnioskodawczyni zarejestrowała się jako czynny podatnik VAT, aby skorzystać z prawa do odliczenia podatku naliczonego w wysokości (…) zł co było zgodne z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT. Koszty związane z nabyciem obejmowały cenę zakupu ((…) zł netto) oraz koszty notarialne ((…) zł netto), co daje łączny koszt nabycia w wysokości (…) zł netto.

Wynajem lokalu rozpoczął się w 2021 r., co stanowiło pierwsze zasiedlenie w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT. Lokal był wykorzystywany wyłącznie do wynajmu, bez jakichkolwiek ulepszeń przekraczających 30% wartości początkowej nieruchomości. Wynajem generował przychody, jednak okazał się nierentowny z uwagi na wysokie koszty utrzymania, takie jak podatki od nieruchomości, opłaty administracyjne oraz inne koszty związane z eksploatacją (np. remonty, naprawy). W załączeniu Wnioskodawczyni przedstawia przykładową fakturę za usługi prawnicze związane z wyjaśnianiem kwestii dotyczących kosztów w utrzymania nieruchomości, co potwierdza nierentowność inwestycji.

W 2024 r. Wnioskodawczyni dokonała sprzedaży lokalu użytkowego za kwotę (…) zł brutto. Sprzedaż była jednorazową czynnością, wynikającą z decyzji o wycofaniu się z nierentownej inwestycji. Przy sprzedaży poniesiono koszt pośrednictwa w wysokości (…) zł brutto. W chwili sprzedaży Wnioskodawczyni pozostawała czynnym podatnikiem VAT z uwagi na wynajem lokalu.

Sprzedaż została przeprowadzona w ramach zarządzania majątkiem prywatnym, a nie w ramach działalności gospodarczej. Wnioskodawczyni nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami, a przedmiotowa transakcja była jedyną sprzedażą nieruchomości w jej majątku. Wnioskodawczyni nie wystawiła faktury VAT przy sprzedaży, opierając się na opinii notariusza oraz doradcy podatkowego, którzy wskazali, że sprzedaż jest zwolniona z VAT z uwagi na upływ ponad 2 lat od pierwszego zasiedlenia (wynajem rozpoczął się w 2021 r.). Wnioskodawczyni, nie będąc specjalistą w zakresie podatków, zaufała profesjonalnym opiniom i nie miała świadomości potencjalnych ryzyk podatkowych.

Po sprzedaży uzyskane środki zostały przekazane w formie darowizny na rzecz matki Wnioskodawczyni, która zakupiła mieszkanie w (…). W związku z tym Wnioskodawczyni nie dysponuje obecnie środkami finansowymi na ewentualny zwrot podatku VAT (ok. (…) zł). Wnioskodawczyni ma rozdzielność majątkową z mężem, a nieruchomość była nabyta wyłącznie na nią. Przy obecnych dochodach Wnioskodawczyni nie jest w stanie zgromadzić kwoty na zapłatę potencjalnego podatku ani uzyskać kredytu Wnioskodawczyni podkreśla, że niezapłacenie VAT nie było celowe – działała w dobrej wierze, opierając się na opinii notariusza i doradcy podatkowego. W związku z trudnościami w kontakcie z poprzednim doradcą, Wnioskodawczyni zwróciła się o pomoc prawną w celu wyjaśnienia kwestii podatkowych.

Pytanie

Czy sprzedaż lokalu użytkowego dokonana w 2024 r. przez Wnioskodawczynię, będącą osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT), czy też jest zwolniona z tego podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług?

Pani stanowisko w sprawie

W opinii Wnioskodawczyni, sprzedaż lokalu użytkowego dokonana w 2024 r. nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, ponieważ:

• Sprzedaż została dokonana w ramach zarządzania majątkiem prywatnym, a nie w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.
• Sprzedaż spełnia warunki zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT ponieważ od pierwszego zasiedlenia (wynajem rozpoczęty w 2021 r.) do sprzedaży (2024 r.) upłynął okres dłuższy niż 2 lata.
• Fakt rejestracji jako czynny podatnik VAT i odliczenie VAT naliczonego przy nabyciu nie wpływa na kwalifikację sprzedaży jako zwolnionej z VAT, gdyż sprzedaż majątku prywatnego nie jest czynnością opodatkowaną.
• Wnioskodawczyni działała w dobrej wierze, opierając się na profesjonalnych opiniach notariusza i doradcy podatkowego, co dodatkowo potwierdza brak zamiaru uchylania się od opodatkowania.

Argumentacja prawna

Brak cech działalności gospodarczej

Zgodnie z art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT, podatnikiem VAT jest osoba fizyczna lub prawna prowadząca działalność gospodarczą, rozumianą jako działalność zarobkowa, ciągła i zorganizowana, niezależnie od jej celu czy rezultatu. Sprzedaż majątku prywatnego przez osobę fizyczną nie podlega opodatkowaniu VAT, jeśli nie wykazuje cech działalności gospodarczej.

W orzecznictwie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE) w sprawach C-180/10 i C-181/10 (Küçükdeveci i Słaby) podkreślono, że sprzedaż nieruchomości przez osobę fizyczną nie jest opodatkowana VAT, jeśli nie jest wykonywana w sposób ciągły zorganizowany i z zamiarem osiągania zysku w ramach działalności gospodarczej. TSUE wskazał, że jednorazowa sprzedaż nieruchomości, nawet przez osobę zarejestrowaną jako podatnik VAT, nie stanowi działalności gospodarczej, jeśli jest związana z zarządzaniem majątkiem prywatnym.

Podobne stanowisko prezentują polskie sądy administracyjne. W wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 29 października 2020 r. (sygn. I FSK 159/18) stwierdzono, że sprzedaż nieruchomości przez osobę fizyczną nie podlega VAT, jeśli:

Jest incydentalna lub jednorazowa.

Nie jest związana z działalnością w zakresie obrotu nieruchomościami.

Nie wykazuje cech zorganizowania, takich jak wielokrotne transakcje, działania marketingowe czy profesjonalne podejście do sprzedaży.

W niniejszej sprawie sprzedaż lokalu użytkowego była jednorazową czynnością, wynikającą z nierentowności inwestycji. Wnioskodawczyni nie podejmowała innych działań związanych z obrotem nieruchomościami, a sprzedaż miała charakter incydentalny.

Lokal użytkowy był wykorzystywany w ramach zarządzania majątkiem prywatnym, tj. do wynajmu, który nie stanowił działalności gospodarczej, lecz formę zarządzania majątkiem osobistym.

Brak jest czynności faktycznych, które wskazywałyby na zorganizowany charakter sprzedaży, takich jak wielokrotne transakcje, reklama nieruchomości czy inne działania wskazujące na profesjonalny obrót nieruchomościami.

Wnioskodawczyni nie prowadziła działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami, co potwierdzają jej oświadczenia oraz brak innych transakcji sprzedaży nieruchomości.

Przykładem analogicznej sytuacji jest interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 15 marca 2019 r. (sygn. 0112-KDIL1-2.4012.15.2019.2.PG), w której uznano, że sprzedaż nieruchomości przez osobę fizyczną po upływie 2 lat od pierwszego zasiedlenia jest zwolniona z VAT, jeśli nie jest dokonywana w ramach działalności gospodarczej. W tej interpretacji podatnik również wynajmował nieruchomość w ramach majątku prywatnego, a sprzedaż była jednorazowa, co wykluczyło opodatkowanie VAT.

Wnioskodawczyni podkreśla, że sprzedaż miała na celu zakończenie nierentownej inwestycji, co dodatkowo potwierdza jej prywatny charakter. Wysokie koszty utrzymania (np. podatki, opłaty administracyjne, koszty prawne) wskazują, że decyzja o sprzedaży była podyktowana racjonalnym zarządzaniem majątkiem, a nie chęcią prowadzenia działalności gospodarczej.

Zwolnienie z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwolniona z opodatkowania VAT jest dostawa budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem przypadków, gdy:

• Dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim.
• Pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Pierwsze zasiedlenie definiuje art. 2 pkt 14 ustawy o VAT jako oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części po ich wybudowaniu lub ulepszeniu, jeśli ulepszenie przekroczyło 30% wartości początkowej. W niniejszej sprawie:

Lokal użytkowy został nabyty w 2021 r. i od tego roku był wynajmowany, co stanowi pierwsze zasiedlenie w rozumieniu art. 2 pkt 14.

Sprzedaż miała miejsce w 2024 r., czyli po upływie ponad 2 lat od pierwszego zasiedlenia.

Wnioskodawczyni nie dokonała ulepszeń lokalu przekraczających 30% jego wartości początkowej, co mogłoby wpłynąć na ponowne określenie pierwszego zasiedlenia.

W konsekwencji, sprzedaż lokalu użytkowego spełnia warunki zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Potwierdza to m.in. interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z 20 kwietnia 2018 r. (sygn. 0114-KDIP1-2.4012.104.2018.1.KT), w której uznano, że sprzedaż nieruchomości po upływie 2 lat od pierwszego zasiedlenia jest zwolniona z VAT, niezależnie od statusu podatnika jako czynnego podatnika VAT.

Dodatkowo, w wyroku NSA z 14 maja 2020 r. (sygn. I FSK 1234/17) podkreślono, że zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ma zastosowanie do sprzedaży nieruchomości, jeśli minął wymagany okres 2 lat od pierwszego zasiedlenia, a nieruchomość nie była przedmiotem ulepszeń zmieniających jej status podatkowy. Wnioskodawczyni spełnia te warunki, co jednoznacznie wskazuje na prawo do zwolnienia z VAT.

Skutki odliczenia VAT przy nabyciu

Fakt odliczenia podatku naliczonego w wysokości (…) zł przy nabyciu lokalu w 2021 r. nie wpływa na zwolnienie sprzedaży z VAT. Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, prawo do odliczenia VAT przysługuje w związku z nabyciem towarów i usług wykorzystywanych do wykonywania czynności opodatkowanych, takich jak wynajem opodatkowany VAT Wnioskodawczyni odliczyła VAT zgodnie z prawem, ponieważ lokal był wykorzystywany do wynajmu opodatkowanego.

Sprzedaż zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 nie powoduje obowiązku korekty odliczonego VAT, jeśli od pierwszego zasiedlenia minęły co najmniej 2 lata. Zgodnie z art. 91 ust. 2 ustawy o VAT, korekta odliczonego VAT jest wymagana tylko w przypadku zmiany przeznaczenia nieruchomości w okresie korekty (10 lat dla nieruchomości). W niniejszej sprawie:

Lokal był wykorzystywany do wynajmu opodatkowanego VAT od 2021 r. do momentu sprzedaży w 2024 r.

Sprzedaż po upływie 2 lat od pierwszego zasiedlenia nie zmienia przeznaczenia nieruchomości w rozumieniu art. 91 ust. 2, co wyklucza konieczność korekty.

Potwierdza to interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z 12 czerwca 2019 r. (sygn. 0113-KDIPT1-3.4012.213.2019.2.MWJ), w której stwierdzono, że sprzedaż nieruchomości zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 nie skutkuje obowiązkiem korekty odliczonego VAT, jeśli nieruchomość była wykorzystywana do celów opodatkowanych przed sprzedażą.

Dobra wiara Wnioskodawczyni

Wnioskodawczyni podkreśla, że nie wystawiła faktury VAT przy sprzedaży, opierając się na opinii notariusza i doradcy podatkowego, którzy wskazali na zwolnienie z VAT z uwagi na upływ 2 lat od pierwszego zasiedlenia. Wnioskodawczyni nie jest specjalistą w zakresie podatków i działała w dobrej wierze, co dodatkowo wzmacnia jej stanowisko. W orzecznictwie podkreśla się, że podatnik działający w zaufaniu do profesjonalnych opinii nie powinien ponosić negatywnych konsekwencji podatkowych, jeśli jego działania były zgodne z obowiązującymi przepisami (zob. wyrok NSA z 17 marca 2021 r., sygn. I FSK 204/18).

Przykładem analogicznej sytuacji jest interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z 10 lipca 2020 r. (sygn. 0114-KDIP1-2.4012.295.2020.1.RM), w której podatnik, będący osobą fizyczną, sprzedał nieruchomość po upływie 2 lat od pierwszego zasiedlenia, opierając się na opinii doradcy podatkowego. Organ podatkowy potwierdził, że sprzedaż była zwolniona z VAT, a brak faktury VAT nie wpłynął na prawidłowość zastosowania zwolnienia.

Przykłady z praktyki

Aby wzmocnić argumentację, warto odwołać się do przykładów z praktyki:

Przypadek 1: Podatnik będący osobą fizyczną nabył lokal użytkowy w 2015 r., odliczył VAT naliczony i wynajmował go w ramach majątku prywatnego. W 2019 r. sprzedał lokal, a organ podatkowy w interpretacji indywidualnej (sygn. 0112-KDIL1-2.4012.345.2019.1.JN) potwierdził, że sprzedaż po upływie 2 lat od pierwszego zasiedlenia jest zwolniona z VAT niezależnie od statusu podatnika VAT.

Przypadek 2: Osoba fizyczna sprzedała nieruchomość po 3 latach od pierwszego zasiedlenia nie wystawiając faktury VAT. W interpretacji z 22 listopada 2018 r. (sygn. 0115-KDIT1- 2.4012.678. 2018.1.RS) Dyrektor KIS uznał, że sprzedaż była zwolniona z VAT, ponieważ nie miała charakteru działalności gospodarczej i spełniała warunki art. 43 ust. 1 pkt 10.

W obu przypadkach organy podatkowe potwierdziły, że sprzedaż nieruchomości przez osobę fizyczną w ramach zarządzania majątkiem prywatnym, po upływie 2 lat od pierwszego zasiedlenia, nie podlega opodatkowaniu VAT.

Potencjalne ryzyka i ich wykluczenie

Jednym z potencjalnych ryzyk jest uznanie przez organ podatkowy, że status Wnioskodawczyni jako czynnego podatnika VAT oraz odliczenie VAT przy nabyciu lokalu wskazuje na działalność gospodarczą. Jednak takie stanowisko byłoby błędne, ponieważ:

Rejestracja do VAT w celu odliczenia podatku naliczonego jest dopuszczalna także w przypadku zarządzania majątkiem prywatnym (zob. interpretacja Dyrektora KIS z 20 kwietnia 2018 r., sygn. 0114-KDIP1-2.4012.104.2018.1.KT).

Sprzedaż była jednorazowa i nie wykazywała cech ciągłości ani zorganizowania, co wyklucza kwalifikację jako działalność gospodarcza.

Sprzedaż spełnia warunki zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10, co ma pierwszeństwo przed statusem podatnika VAT.

Innym ryzykiem mogłaby być konieczność korekty odliczonego VAT. Jednak, jak wskazano art. 91 ust. 2 ustawy o VAT nie wymaga korekty, jeśli sprzedaż jest zwolniona z VAT, a nieruchomość była wykorzystywana do celów opodatkowanych przed sprzedażą.

Wnioski

Sprzedaż lokalu użytkowego dokonana w 2024 r. przez Wnioskodawczynię nie podlega opodatkowaniu VAT, ponieważ:

Została dokonana w ramach zarządzania majątkiem prywatnym, a nie działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

Spełnia warunki zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, ponieważ od pierwszego zasiedlenia (wynajem od 2021 r.) do sprzedaży (2024 r.) upłynął okres dłuższy niż 2 lata.

Odliczenie VAT naliczonego przy nabyciu nie wpływa na zwolnienie sprzedaży z VAT i nie powoduje obowiązku korekty.

Wnioskodawczyni działała w dobrej wierze, opierając się na opiniach profesjonalistó w, co dodatkowo potwierdza prawidłowość jej postępowania.

Wnioskodawczyni wnosi o potwierdzenie, że sprzedaż lokalu użytkowego dokonana w 2024 r. jest zwolniona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, ponieważ:

Sprzedaż nie była dokonana w ramach działalności gospodarczej, lecz w ramach zarządzania majątkiem prywatnym.

Od pierwszego zasiedlenia (wynajem od 2021 r.) do sprzedaży (2024 r.) upłynął okres dłuższy niż 2 lata.

Brak jest podstaw do uznania sprzedaży za czynność opodatkowaną VAT, a odliczenie VAT naliczonego przy nabyciu nie wpływa na zwolnienie z VAT.

Wnioskodawczyni działała w dobrej wierze, opierając się na opiniach notariusza i doradcy podatkowego.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Według art. 2 pkt 22 ustawy:

Należy przyjąć, że na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy:

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

W rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy:

Powyższe przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Wobec tego, właściwe jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników podatku VAT w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej działalności gospodarczej. Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy jest uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

Zatem wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. TSUE orzekł, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Z opisu sprawy wynika, że w 2021 r. będąc osobą fizyczną, nabyła Pani lokal użytkowy zlokalizowany w (…). Nieruchomość została nabyta w celach inwestycyjnych, tj. w celu wynajmu, jednak nie w ramach prowadzonej działalności gospodarczej zarządzała Pani lokalem w ramach swojego prywatnego majątku, a wynajem był opodatkowany podatkiem VAT na zasadach ogólnych, zgodnie z przepisami ustawy o VAT. Przy nabyciu lokalu w 2021 r. zarejestrowała się Pani jako czynny podatnik VAT, aby skorzystać z prawa do odliczenia podatku naliczonego co było zgodne z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT. Wynajem lokalu rozpoczął się w 2021 r. Lokal był wykorzystywany wyłącznie do wynajmu, bez jakichkolwiek ulepszeń przekraczających 30% wartości początkowej nieruchomości. Wynajem generował przychody, jednak okazał się nierentowny z uwagi na wysokie koszty utrzymania, takie jak podatki od nieruchomości, opłaty administracyjne oraz inne koszty związane z eksploatacją (np. remonty, naprawy). W 2024 r. dokonała Pani sprzedaży lokalu użytkowego. Sprzedaż była jednorazową czynnością, wynikającą z decyzji o wycofaniu się z nierentownej inwestycji. Przy sprzedaży poniesiono koszt pośrednictwa. W chwili sprzedaży pozostawała Pani czynnym podatnikiem VAT z uwagi na wynajem lokalu. Nie prowadzi Pani działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami, a przedmiotowa transakcja była jedyną sprzedażą nieruchomości w Pani majątku. Nie wystawiła Pani faktury VAT przy sprzedaży.

Pani wątpliwości dotyczą ustalenia, czy sprzedaż lokalu użytkowego dokonana w 2024 r. podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług czy korzysta ze zwolnienia z opodatkowania.

Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży lokalu użytkowego dokonanego w 2024 r. będzie spełniała Pani przesłanki do uznania za podatnika podatku od towarów i usług.

Jak wynika z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071):

Najem jest umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną. Odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne, należne za używanie rzeczy przez jego najemcę. Zatem, odpłatne udostępnianie nieruchomości innemu podmiotowi skutkuje uzyskiwaniem korzyści majątkowej po stronie wynajmującego, a tym samym stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. W konsekwencji wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, jeżeli wykonywany jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych (zawierane umowy najmu mają zazwyczaj długotrwały charakter, a uzyskiwane korzyści z tego tytułu są w zasadzie stałe), bez względu na to, czy najem jest prowadzony w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W rozpatrywanej sprawie, lokal użytkowy zlokalizowany w (…) został nabyty przez Panią w celach inwestycyjnych, tj. w celu wynajmu. Najem był opodatkowany podatkiem VAT na zasadach ogólnych, zgodnie z przepisami ustawy o VAT. Ponadto w ramach nabycia zarejestrowała się Pani jako czynny podatnik i tak też pozostawała w chwili sprzedaży z uwagi na wynajem lokalu. Zatem czynność najmu lokalu rzutuje na cenę uznania Pani za podatnika. Należy zwrócić uwagę na treść zdania drugiego definicji pojęcia „działalność gospodarcza” (art. 15 ust. 2 ustawy), w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne jak najem co miało miejsce w przedmiotowym przypadku. W analizowanej sprawie lokal był udostępniany w ramach umowy najmu, co stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy oraz nosi znamiona działalności gospodarczej, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Nie można tej działalności, związanej z najem interpretować inaczej niż jako cel osiągania korzyści majątkowych, a więc cel zarobkowy, skoro najem był opodatkowany podatkiem VAT i Pani najem rozliczała jako zarejestrowany czynny podatnik podatku VAT. Okoliczności nie potwierdzają zatem, że przedmiotowy lokal użytkowy nabyty w celach inwestycyjnych był wykorzystywany przez Panią do celów prywatnych (osobistych).

Wobec powyższego, analiza okoliczności sprawy i obowiązujących przepisów prawa prowadzi do wniosku, że sprzedaż przez Panią lokalu użytkowego w 2024 r. stanowiła dostawę dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Pani działała w charakterze podatnika VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Z uwagi na powyższe, w tej sytuacji nie można zgodzić się z Panią, że przedmiotem dostawy był składnik Pani majątku osobistego (prywatnego) i sprzedaż stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

Mając na uwadze powołane powyżej przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy należy stwierdzić, że w rozpatrywanej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Pani za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a czynność sprzedaży w 2024 r. lokalu użytkowego stanowiła odpłatną dostawę towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem VAT może korzystać ze zwolnienia od tego podatku, albo może być opodatkowana właściwą stawką podatku VAT.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Odnośnie sprzedaży lokalu użytkowego należy wskazać, że zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres dłuższy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części, kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy:

Z przepisu tego wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. Pierwsze zasiedlenie budynku/budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli lub ich części oddano je w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku/budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku/budowli.

W tym miejscu wskazać należy, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

W przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Według art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Powyższy przepis wskazuje, jakie muszą zostać spełnione warunki, aby sprzedaż budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z przepisu tego wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do budynków, budowli lub ich części będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Analiza powołanych wyżej przepisów prowadzi do stwierdzenia, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Ponadto zauważyć należy, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, wówczas należy poddać badaniu zaistnienie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

W celu ustalenia, czy w niniejszej sprawie do sprzedaży w 2024 r. lokalu użytkowego zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy w odniesieniu do ww. budynków miało miejsce pierwsze zasiedlenie oraz czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem a ich dostawą upłynął okres dłuższy niż 2 lata.

Z opisu sprawy wynika, że w 2021 r. nabyła Pani lokal użytkowy, który po nabyciu został oddany w najem, a zatem doszło do pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy i jednocześnie od pierwszego zasiedlenia lokalu użytkowego do jego sprzedaży upłynął okres dłuższy niż 2 lata. Co istotne, od momentu nabycia do momentu planowanej sprzedaży nie ponosiła Pani wydatków na jego ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiących co najmniej 30% jego wartości początkowej.

Tym samym sprzedaż w 2024 r. lokalu użytkowego korzystała ze zwolnienia z podatku VAT na podstawie ww. art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Wobec powyższego pomimo, że właściwie Pani wskazała, że sprzedaż lokalu użytkowego dokonana w 2024 r. jest zwolniona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, to niewłaściwie Pani uznała, że sprzedaż była dokonywana w ramach zarządzania majątkiem prywatnym. Zatem Pani stanowisko uznałem za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Zaznaczam, że zakres przedmiotowy wniosku wyznacza przedstawione przez Panią pytanie. Wskazuję tym samym, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Pani wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione we własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniem tj. kwestia dokonania korekty podatku VAT, nie mogą być - zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej - rozpatrzone.

Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy stan faktyczny sprawy będący przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k - 14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.