Interpretacja 0114-KDIP1-2.4012.639.2025.2.AP

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

1 października 2025 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy określenia czy w związku z planowaną transakcją sprzedaży Nieruchomości Wnioskodawczyni będzie miała status podatnika VAT i tym samym sprzedaż Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu VAT, także w zakresie otrzymanej już płatności z tytułu zadatku. Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni (dalej także jako: Sprzedająca) jest osobą fizyczną, posiadającą aktualnie stałe miejsce zamieszkania i rezydencję podatkową w Holandii, przy czym Sprzedająca planuje powrót na stałe do Polski w (…) roku.

W Holandii Wnioskodawczyni jest zatrudniona na umowę o pracę i prowadzi tzw. małą działalność gospodarczą, której przedmiotem jest wyłącznie działalność prawnicza. Z tego tytułu Wnioskodawczyni jest zarejestrowana jako podatnik VAT czynny w Holandii. Wnioskodawczyni nie jest natomiast zarejestrowana jako podatnik VAT czynny w Polsce.

Na dzień złożenia niniejszego wniosku Wnioskodawczyni jest wyłącznym właścicielem niezabudowanej nieruchomości gruntowej, położonej w miejscowości (…), gmina (…), obręb ewidencyjny (…), składającej się z (…) działek ewidencyjnych łącznego obszaru (…) ha dla której Sąd Rejonowy w (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze (…) (dalej jako „Nieruchomość”).

Wnioskodawczyni nabyła Nieruchomość na podstawie umowy sprzedaży z (…) r. zawartej w formie aktu notarialnego; będąc stanu wolnego; do majątku prywatnego. Przedmiotowa Nieruchomość została nabyta w celu inwestycji wolnych środków finansowych, bez jednakże konkretnych zamierzeń dotyczących sposobu wykorzystania Nieruchomości w przyszłości. Po nabyciu Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Wnioskodawczynię w żaden sposób, w szczególności Nieruchomość nigdy nie była przez nią wykorzystywana do celów prywatnych.

W momencie nabycia przez Wnioskodawczynię, Nieruchomość miała charakter rolny i taki charakter zachowuje do dziś. Zgodnie z danymi ujętymi w ewidencji gruntów i budynków oraz ujawnionymi w KW, Nieruchomość posiada przeznaczenie R-grunty orne, przy czym część (…) działek stanowi działki wydzielone pod drogi wewnętrzne.

W momencie nabycia Nieruchomość nie była objęta zapisami Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP). Taki MPZP był wówczas w sferze opracowania i został uchwalony w (…) r. już po nabyciu przez Wnioskodawczynię Nieruchomości. Aktualnie Nieruchomość jest położona na obszarze objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego z (…) r. z następującym przeznaczeniem planistycznym: teren zabudowy usługowej, zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oraz zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej ekstensywnej do czterech mieszkań włącznie w jednym budynku bez ustalenia proporcji pomiędzy funkcjami. MPZP z (…) r. zastąpił uprzednio obowiązujący MPZP z (…) r., który przewidywał, dla terenu, na którym znajduje się Nieruchomość zasadniczo tożsame przeznaczenie, co MPZP z (…) r., jednakże różniące się w zakresie sposobu i możliwości zabudowy. Jeszcze przed wszczęciem procedury uchwalenia MPZP z (…) r. Wnioskodawczyni – w związku z planami przeprowadzenia na Nieruchomości inwestycji deweloperskiej – czyniła starania o ujęcie w MPZP korzystnych dla niej zapisów (m.in. umożliwienie wyższej zabudowy) – jednakże zmiany te ostatecznie nie zostały uwzględnione i nie znalazły odzwierciedlenia w zapisach uchwalonego MPZP. W ścisłym związku z ww. planami Wnioskodawczyni i staraniami o przeforsowanie zapisów Planu umożliwiających wyższą zabudowę - na zlecenie Wnioskodawczyni - została też opracowana wstępna koncepcja zagospodarowania terenu Nieruchomości, jednak do jakiejkolwiek realizacji tej koncepcji nigdy nie doszło.

Wnioskodawczyni jeszcze na gruncie poprzedniego Planu z (…) r. - w związku z jego ustaleniami, które zmieniały przeznaczenie planistyczne Nieruchomości na teren budowlany przeznaczony pod zabudowę mieszkaniową – dokonała podziału Nieruchomości na mniejsze działki budowlane liczące ok. (…) m². W późniejszym czasie miały miejsce jeszcze drobne zmiany geodezyjne w zakresie dróg dojazdowych. Dokonane podziały miały na celu przygotowanie Nieruchomości pod kątem umożliwiającym przeprowadzenie w przyszłości inwestycji deweloperskiej, do czego jednakże ostatecznie nie doszło. Oprócz tego Wnioskodawczyni zawarła z właścicielami sąsiednich nieruchomości porozumienie, w następstwie którego został opracowany przez właściciela sąsiedniej nieruchomości – działającego jednakże na zlecenie i na rzecz wszystkich zainteresowanych właścicieli - projekt budowy kanalizacji wodno-ściekowej, obejmującej teren Nieruchomości oraz zostały wykonane przyłącza wodne i kanalizacyjne, które w przyszłości mają służyć zaopatrzeniu Nieruchomości w wodę i odprowadzaniu ścieków z Nieruchomości.

Nadmienić należy, że pewne części pierwotnie nabytej przez Wnioskodawczynię Nieruchomości stanowiły na przestrzeni lat przedmiot wywłaszczenia – w związku z budową (poszerzeniem dróg) - na rzecz Gminy oraz Zarządu Dróg Wojewódzkich, za co Wnioskodawczyni otrzymała stosowne odszkodowania.

Aktualnie Wnioskodawczyni zamierza sprzedać Nieruchomość na rzecz podmiotu trzeciego (dalej Kupujący) na cele prowadzonej przez niego działalności gospodarczej. Sprzedająca oraz Kupujący nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu przepisów ustaw o podatkach dochodowych. Sprzedająca nawiązała kontakt z Kupującym poprzez zaangażowanego przez nią pośrednika w obrocie nieruchomościami.

W (…) r. Sprzedająca oraz Kupujący zawarli już przedwstępną umowę sprzedaży, w której zobowiązali się do zawarcia – w terminie do dnia (…) r. – przyrzeczonej umowy sprzedaży, na podstawie której Sprzedająca sprzeda Kupującemu Nieruchomość za uzgodnioną cenę, a Kupujący ją kupi.

Ponadto, Strony ustaliły, że od dnia zapłaty zadatku, Kupujący będzie mógł dysponować Nieruchomością na cele budowlane w zakresie, w jakim jest to potrzebne dla projektowania, uzyskania pozwolenia na budowę, ich ewentualnego uzbrojenia, a także do zawarcia umów z gestorami sieci uzbrojenia i uzyskania wszelkich pozwoleń, decyzji, postanowień i innych aktów lub orzeczeń niezbędnych Kupującemu do przygotowania na Nieruchomości planowanej inwestycji. Ponadto, Sprzedająca zobowiązała się do złożenia odrębnego oświadczenia, na mocy którego Sprzedająca udzieli Kupującemu zgody na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane (rozumiane jako uzyskanie pozwolenia na budowę). Takie oświadczenie zostało przez Sprzedającą złożone i przekazane Kupującemu. Oprócz tego w umowie przedwstępnej postanowiono, że Kupujący będzie uprawniony do przeprowadzenia na własny koszt i ryzyko – prac porządkowych na Nieruchomości (sprzątanie i wycinka krzewów), ogrodzenia Nieruchomości, a także stawianiu na Nieruchomości banerów reklamowych.

Na dzień złożenia niniejszego wniosku, Sprzedająca nie ma wiedzy, czy w zakresie udzielonej przez nią w umowie przedwstępnej zgody na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane, Kupujący podjął już jakieś konkretne działania w zakresie tej zgody (umocowania). Nie można, wszakże wykluczyć, że jeszcze przed zawarciem umowy przyrzeczonej, Kupujący takowe działania podejmie, w szczególności, że uzyska prawomocne pozwolenie na budowę. Ewentualne skorzystanie przez Kupującego z ww. uprawnienia, nie miało i nie będzie mieć wpływu na ostateczną cenę sprzedaży Nieruchomości.

W umowie przedwstępnej Sprzedająca oraz Kupujący uzgodnili także, że Sprzedająca wystąpi z wnioskiem o wydanie indywidualnej interpretacji podatkowej i w ten sposób zostanie ustalone czy cena sprzedaży powinna być powiększona o podatek VAT czy też nie.

Wnioskodawczyni jest właścicielem w Polsce (…) domów szeregowych ((…) jako współwłaścicielka) oraz (…) mieszkań ((…) jako współwłaścicielka). Mieszkania są aktualnie przez Wnioskodawczynię wynajmowane na cele mieszkaniowe najemców na podstawie umów najmu długoterminowego. W przeszłości Wnioskodawczyni wynajmowała jeszcze jedno mieszkanie, które jednakże zostało przez nią sprzedane w (…) r.

Wnioskodawczyni nie zajmuje się obrotem nieruchomościami w zakresie prowadzonej przez nią działalności gospodarczej. Wnioskodawczyni nie posiada również statusu rolnika ryczałtowego w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy o VAT.

W uzupełnieniu wskazała Pani, że przedmiotem planowanej sprzedaży jest cała Nieruchomość objęta KW nr (…), składająca się z działek ewidencyjnych o numerach: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30.

Wnioskodawczyni nabyła Nieruchomość jako osoba prywatna od Spółki Akcyjnej w upadłości (reprezentowanej przez Syndyka Masy Upadłości) za cenę uwzględniającą podatek VAT w stawce 23%. Nabycie przedmiotowej zostało udokumentowane fakturą VAT z naliczoną kwotą podatku. Wnioskodawczyni nie odliczyła jednakże tego podatku, gdyż nie była wówczas osobą prowadzącą działalność gospodarczą i nie miała na tamten moment sprecyzowanych planów odnośnie wykorzystania Nieruchomości w przyszłości do celów sprzedaży opodatkowanej.

Nieruchomość (w tym również jej część) po jej nabyciu przez Wnioskodawczynię nigdy nie była przedmiotem najmu, dzierżawy, ani oddana do używania na podstawie innej umowy o podobnym charakterze.

Pytanie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu do wniosku)

Czy w przedstawionym stanie faktycznym/zdarzeniu przyszłym, prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawczyni, że w związku z planowaną sprzedażą Nieruchomości na rzecz Kupującego Wnioskodawczyni będzie miała status podatnika VAT i tym samym transakcja sprzedaży Nieruchomości podlegać będzie opodatkowaniu VAT zarówno w zakresie otrzymanej już płatności z tytułu zadatku, jak i w zakresie przyszłej dostawy Nieruchomości?

Pani stanowisko w sprawie

Wnioskodawczyni uważa, że planowana sprzedaż Nieruchomości na rzecz Kupującego będzie podlegała opodatkowaniu VAT i na Wnioskodawczyni będzie ciążył obowiązek naliczenia VAT z tego tytułu, ponieważ Sprzedająca w ramach opisanej transakcji powinna zostać uznana za podatnika podatku od towarów i usług. W ocenie Wnioskodawczyni, skoro występuje ona w przedmiotowej transakcji w charakterze podatnika VAT, Nieruchomość objęta jest MPZP, z którego wynika, że Nieruchomość stanowi teren zabudowy usługowej, zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oraz zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej ekstensywnej, transakcja sprzedaży Nieruchomości podlegać będzie opodatkowaniu VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (dalej ustawy o VAT) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega m.in. odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju. Stosownie natomiast do art. 7 ust. 1 ustawy o VAT przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

W związku z powyższym, co do zasady dostawa gruntu, który zgodnie z przepisami ustawy o VAT mieści się w definicji towaru, stanowi odpłatną dostawę towarów w rozumieniu ustawy. Nie każda czynność stanowiąca odpłatną dostawę towarów stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu VAT. Dostawa gruntu podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Zgodnie z ustępem 2 powyższego przepisu działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Analizując powyższe regulacje należy stwierdzić, że pod pojęciem podatnika prowadzącego działalność gospodarczą ustawa rozumie:

1)  działalność wykonywaną przez osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne,

2)  działalność wykonywaną bez względu na cel i rezultat takiej działalności,

3)  działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody,

4)  działalność obejmującą w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Jednocześnie, należy zauważyć, że ocena czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Konieczne jest każdorazowo ustalenie, że w odniesieniu do tej czynności występował on będzie w charakterze podatnika, tj. jako osoba angażująca środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, a nie osoba wykonująca prawo własności w stosunku do tego gruntu. Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając grunt wchodzący w skład jej majątku prywatnego działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czyli stałą (powtarzalność czynności i zamiar wykazany obiektywnymi dowodami ich kontynuacji), a w konsekwencji zorganizowaną. Podsumowując powyższe, opodatkowaniu VAT podlegają jedynie te czynności, w stosunku do których zostały spełnione kumulatywnie dwie przesłanki:

1)  podmiotowa - podmiot mający cechę podatnika dokonał transakcji, w ramach której działał w charakterze podatnika VAT oraz

2)  przedmiotowa - działanie stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu VAT (np. dostawę towarów lub świadczenie usług).

Zdaniem Wnioskodawczyni, transakcja dotycząca dostawy Nieruchomości, która jest przedmiotem niniejszego wniosku, stanowi transakcję podlegającą opodatkowaniu VAT z uwagi na spełnienie obu wyżej wymienionych przesłanek. Wynika to z faktu, że Sprzedająca będzie działać w ramach planowanej transakcji jako podatnik VAT, a samo działanie stanowić będzie odpłatną dostawę towaru (sprzedaż nieruchomości).

Jak już wskazano, uznanie, czy dany podmiot działa jako podatnik VAT w odniesieniu do konkretnej czynności, każdorazowo wymaga oceny okoliczności faktycznych danej sprawy. W tym zakresie należy przywołać wyrok Trybunału Sprawiedliwości UE z 15 września 2011r. w połączonych sprawach C-180/10 i C-181/10 (Słaby oraz Kuć i Jeziorska-Kuć), w których Trybunał dał istotne wskazówki dotyczące zasad opodatkowania gruntów. W orzeczeniu tym wskazano, że dostawa gruntu przeznaczonego pod zabudowę podlega VAT, gdy państwo członkowskie skorzystało z możliwości przewidzianej w art. 12 ust. 1 dyrektywy Rady 2006/112/WE i wprowadziło w prawie krajowym odpowiednie regulacje. Przepis ten daje możliwość opodatkowania VAT sprzedaży gruntów pod zabudowę, niezależnie od częstotliwości takich transakcji oraz od kwestii, czy sprzedawca prowadzi działalność producenta, handlowca lub usługodawcy, pod warunkiem że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Polska nie skorzystała jednak z „opcji opodatkowania”. Ponadto po wyroku uchylono przepis przyzwalający na opodatkowanie sprzedaży „w okolicznościach wskazujących na zamiar częstotliwego działania”.

Z przywołanego orzeczenia TSUE wynika, że:

• osoby fizycznej nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej, gdy sprzedaje grunt, na którym prowadziła działalność rolniczą, jeśli został on przekształcony wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego, niezależnie od woli tej osoby, w grunt przeznaczony pod zabudowę. Sprzedaż ta nie podlega VAT, pod warunkiem że następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby;
• osobę fizyczną można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej, gdy w celu sprzedaży podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców.

O tym czy dostawa nieruchomości przez osobę fizyczną, nie prowadzącą zarejestrowanej działalności w zakresie obrotu nieruchomościami, podlega opodatkowaniu VAT decyduje szereg czynników.

Na bazie stanowisk wyrażanych przez organy podatkowe oraz w orzecznictwie w sprawach dotyczących sprzedaży działek można wskazać na kryteria, które mogą prowadzić do wniosku o prowadzeniu działalności w charakterze podatnika:

• uzbrajanie nieruchomości, np. w sieć wodociągową czy kanalizacyjną,
• prowadzenie działań marketingowych w celu sprzedaży, które wykraczają poza zwykłe formy ogłoszenia,
• cykliczne i powtarzalne nabywanie nieruchomości za środki uzyskiwane z poprzednich sprzedaży,
• wydzielanie dróg wewnętrznych,
• uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy czy o pozwoleniu na budowę,
• występowanie z wnioskiem o opracowanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (aktywne działanie w zakresie opracowania takiego planu),
• działania podatnika skierowane na wyłączenie terenu z produkcji rolnej,
• krótki odstęp czasu między nabyciem prawa własności gruntu a uzyskaniem decyzji o warunkach zabudowy oraz rozpoczęciem procedury podziału na wiele działek budowlanych,
• zakup „w celu inwestycyjnym” w połączeniu z faktycznym „niezadysponowaniem” gruntem w żaden sposób dla celów prywatnych.

Przy czym dla uznania kogoś za podatnika zwykle potrzeba wystąpienia kilku z powyższych przesłanek razem, a nie pojedynczej przesłanki.

Mając na uwadze powyższe, należy przyjąć, że w ramach niniejszej transakcji Wnioskodawczyni będzie występować w roli podatnika VAT. W celu dokonania sprzedaży Nieruchomości Wnioskodawczyni podejmowała aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania jej za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług. Od momentu nabycia Nieruchomości, Wnioskodawczyni podejmowała działania mające na celu zwiększenie atrakcyjności Nieruchomości. Po pierwsze, dokonała podziału Nieruchomości na mniejsze działki, a także dokonała wydzielenia w ramach tego podziału dróg wewnętrznych. Po drugie, podjęła działania zmierzające do uzbrojenia w przyszłości terenu w instalację wodno-kanalizacyjną. W tym zakresie został opracowany projekt budowy kanalizacji wodno-ściekowej, a następnie zostały wykonane przyłącza wodne i ściekowe, które docelowo mają służyć zaopatrzeniu Nieruchomości w wodę i odprowadzaniu ścieków z Nieruchomości. Po trzecie, Wnioskodawczyni, podejmowała aktywne działania w procedurze uchwalenia nowego MPZP, mające na celu ujęcie w nim korzystnych dla niej zapisów, które miały zapewnić zwiększenie potencjału inwestycyjnego Nieruchomości i umożliwić w przyszłości realizację wstępnie planowanej inwestycji deweloperskiej. Jakkolwiek do realizacji tej inwestycji nie doszło, to już sam zamiar jej przeprowadzenia i traktowania tej nieruchomości w sposób wybitnie inwestycyjny (w połączeniu z faktem braku jakiegokolwiek wykorzystywania Nieruchomości do celów prywatnych ) przesądza, że trudno traktować tę Nieruchomość, jako stanowiącą majątek wyłącznie prywatny. Nie bez znaczenia pozostaje tu także fakt, że w sprawę sprzedaży działki od początku został zaangażowany pośrednik i to za jego pośrednictwem został znaleziony Kupujący.

Mając powyższe na uwadze, należy uznać, że Wnioskodawczyni prowadziła działania w związku z przedmiotową transakcją, które można byłoby uznać za działania profesjonalnego podmiotu zajmującego się obrotem nieruchomościami.

Dodatkowo, Wnioskodawczyni udzieliła w umowie przedwstępnej upoważnienia dla Kupującego do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, w tym uzyskiwania wszelkich niezbędnych decyzji administracyjnych. Takie działanie w interpretacjach organów podatkowych jest uznawane za przejaw ściśle zorganizowanej i profesjonalnej aktywności, a co więcej ma wpływ na sferę prawną Sprzedającej (podobne stanowisko przedstawił Dyrektor KIS w szeregu interpretacji podatkowych, np. z 31 lipca 2024 r. 0111-KDIB3-3.4012.241.2024.2.MW, czy z 3 września 2024 r. nr 0113-KDIPT1-2.4012.402.2024.2.MC).

W związku z powyższym, sprzedaż Nieruchomości przez Wnioskodawczynię należy uznać za zbycie składnika majątku, nie na cele osobiste (prywatne) lecz w celu odniesienia korzyści finansowej. W przedmiotowej sprawie, podejmując opisane czynności, Sprzedająca zaangażowała środki podobne do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w wyrokach TSUE z 15 września 2011 r. w połączonych sprawach C-180/10 i C-181/10 tj. wykazała aktywność i zamiar w przedmiocie zbycia Nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Z powyższych wyroków wynika również, że podatnik sprzedający działki po ich zakupie, a także po uzyskaniu decyzji o warunkach ich zabudowy, osiągający zyski z obrotu nieruchomościami, działa jako przedsiębiorca w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT, nawet wówczas, gdy formalnie nie zarejestrował działalności gospodarczej.

Nadto, z orzeczenia TSUE z dnia 4 października 1995 r. w sprawie C-291/92 wynika, że w całym okresie posiadania danej nieruchomości należy manifestować zamiar jej wykorzystania w ramach majątku prywatnego. W przedmiotowej sprawie, nigdy takiego zamiaru nie było. Nieruchomość została zakupiona z wolnych środków w ramach inwestycji majątku, z chęcią jego powiększenia, choć sam cel nigdy nie był bliżej określony przez Wnioskodawczynię, na przestrzeni lat rozważała ona różne sposoby inwestycyjne na Nieruchomości – wszystkie jednak na celu miały osiągnięcie korzyści finansowych w postaci uzyskania kwot przewyższających zwrot kapitał zainwestowanego w nabycie nieruchomości. W wyroku NSA z 27 maja 2022 r. sygn. akt I FSK 190/22 za takie działania uznano podejmowanie czynności celem zwiększenia atrakcyjności sprzedawanej nieruchomości – podział działki, uzyskiwanie decyzji o warunkach zabudowy, ustanawianie służebności drogowych na rzecz nowo wydzielanych działek, służebności na rzecz gestora sieci elektroenergetycznych. Wskazano, że są to czynności ponadstandardowe, właściwe dla handlowców. W tym wyroku, NSA podkreślił, że ocena czy strona, dokonując sprzedaży działek, działała w ramach działalności gospodarczej, a tym samym w charakterze podatnika VAT, każdorazowo zależy od okoliczności faktycznych danej sprawy.

Działania Wnioskodawczyni podejmowane na przestrzeni lat doprowadziły do uatrakcyjnienia przedmiotowej Nieruchomości oraz wzrostu jej wartości. W efekcie wykonywanych czynności dostawie podlega grunt o zupełnie innym charakterze niż w chwili jej nabycia przez Wnioskodawczynię. Wykonanie opisanych działań przez Wnioskodawczynię wskazuje na podjęcie świadomych działań mających na celu sprzedaż Nieruchomości, w sposób profesjonalny, w celu osiągnięcia korzyści finansowej. Podejmowane działania, w szczególności podział, stworzenie koncepcji zagospodarowania terenu, aktywny udział w uchwalaniu MPZP, nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, lecz stanowią aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami właściwe dla handlowców. Ponadto, działania te są przejawem zorganizowanej aktywności nakierowanej na podniesienie atrakcyjności działek w celu uzyskania jak największego zysku ze sprzedaży. W innym wypadku, działania Wnioskodawczyni byłby niecelowe i ekonomicznie nieuzasadnione.

Nie bez znaczenia w sprawie pozostaje także i to, że Wnioskodawczyni prowadzi w Polsce działalność w zakresie najmu lokali mieszkalnych na cele mieszkaniowe. Z najmu tego osiąga stałe i regularne przychody.

W tym stanie faktycznym zachodzą przesłanki stanowiące podstawę uznania Wnioskodawczyni za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, prowadzącą działalność gospodarczą, w związku z dostawą działek, która podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Mając powyższe na uwadze Wnioskodawczyni uważa, że transakcja sprzedaży Nieruchomości, będzie stanowić czynności podlegającej opodatkowaniu VAT, i Wnioskodawczyni będzie w związku z tym zobligowana do naliczenia VAT z tytułu przedmiotowych transakcji.

Intencją Wnioskodawczyni jest potwierdzenie, że będzie miała status podatnika VAT i tym samym transakcja sprzedaży Nieruchomości podlegać będzie opodatkowaniu VAT. Przedstawione we wniosku argumenty na uzasadnienie własnego stanowiska pozostają aktualne w kontekście uzupełnionego stanu faktycznego i zmienionej (doprecyzowanej) treści pytania.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Według art. 2 pkt 22 ustawy:

Zatem, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

W rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudzień 2006 str. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:

• po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
• po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Z treści złożonego wniosku wynika, że przysługuje Pani wyłączne prawo własności niezabudowanej nieruchomości gruntowej, położonej w miejscowości (…), gmina (…), obręb ewidencyjny (…), składającej się z (…) działek ewidencyjnych łącznego obszaru (…) ha dla której Sąd Rejonowy w (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze (…) (Nieruchomość). Nieruchomość składa się z działek ewidencyjnych o numerach: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30. Nieruchomość nabyła Pani na podstawie umowy sprzedaży z (…) r., w celu inwestycji wolnych środków finansowych, od spółki akcyjnej w upadłości (reprezentowanej przez Syndyka Masy Upadłości) za cenę uwzględniającą podatek VAT w stawce 23%. Nabycie przedmiotowej Nieruchomości zostało udokumentowane fakturą VAT z naliczoną kwotą podatku. Nie odliczyła Pani jednakże tego podatku, gdyż nie miała na tamten moment sprecyzowanych planów odnośnie wykorzystania Nieruchomości w przyszłości do celów sprzedaży opodatkowanej.

Po nabyciu Nieruchomość nie była przez Panią wykorzystywana w żaden sposób, w szczególności nigdy nie była wykorzystywana do celów prywatnych. Nieruchomość nigdy nie była przedmiotem najmu, dzierżawy, ani oddana do używania na podstawie innej umowy o podobnym charakterze. W momencie nabycia oraz obecnie Nieruchomość ma charakter rolny. Nieruchomość jest objęta zapisami Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) z następującym przeznaczeniem planistycznym: teren zabudowy usługowej, zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oraz zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej ekstensywnej do czterech mieszkań włącznie w jednym budynku bez ustalenia proporcji pomiędzy funkcjami. Przed wszczęciem procedury uchwalenia MPZP – w związku z planami przeprowadzenia na Nieruchomości inwestycji deweloperskiej – czyniła Pani starania o ujęcie w MPZP korzystnych dla siebie zapisów (m.in. umożliwienie wyższej zabudowy) – jednakże zmiany te ostatecznie nie zostały uwzględnione.

Dokonała Pani podziału Nieruchomości na mniejsze działki budowlane liczące ok. (…) m². Oprócz tego zawarła Pani z właścicielami sąsiednich nieruchomości porozumienie, w następstwie którego został opracowany przez właściciela sąsiedniej nieruchomości – działającego jednakże na zlecenie i na rzecz wszystkich zainteresowanych właścicieli - projekt budowy kanalizacji wodno-ściekowej, obejmującej teren Nieruchomości oraz zostały wykonane przyłącza wodne i kanalizacyjne, które w przyszłości mają służyć zaopatrzeniu Nieruchomości w wodę i odprowadzaniu ścieków z Nieruchomości.

Aktualnie zamierza Pani sprzedać Nieruchomość na rzecz podmiotu trzeciego (Kupujący) na cele prowadzonej przez niego działalności gospodarczej. Nawiązała Pani kontakt z Kupującym poprzez zaangażowanego pośrednika w obrocie nieruchomościami. W (…) r. zawarła Pani z Kupującym przedwstępną umowy sprzedaży, w której zobowiązaliście się do zawarcia – w terminie do dnia (…) r. – przyrzeczonej umowy sprzedaży, na podstawie której sprzeda Pani Kupującemu Nieruchomość za uzgodnioną cenę, a Kupujący ją kupi. Ponadto, Strony ustaliły, że od dnia zapłaty zadatku, Kupujący będzie mógł dysponować Nieruchomością na cele budowlane w zakresie, w jakim jest to potrzebne dla projektowania, uzyskania pozwolenia na budowę, jej ewentualnego uzbrojenia, a także do zawarcia umów z gestorami sieci uzbrojenia i uzyskania wszelkich pozwoleń, decyzji, postanowień i innych aktów lub orzeczeń niezbędnych Kupującemu do przygotowania na Nieruchomości planowanej inwestycji. Ponadto, Sprzedająca zobowiązała się do złożenia odrębnego oświadczenia, na mocy którego Sprzedająca udzieli Kupującemu zgody na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane (rozumiane jako uzyskanie pozwolenia na budowę). Takie oświadczenie zostało przez Sprzedającą złożone i przekazane Kupującemu. Oprócz tego w umowie przedwstępnej postanowiono, że Kupujący będzie uprawniony do przeprowadzenia na własny koszt i ryzyko – prac porządkowych na Nieruchomości (sprzątanie i wycinka krzewów), ogrodzenia Nieruchomości, a także stawiania na Nieruchomości banerów reklamowych.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy Pani wątpliwości dotyczą wskazania, czy w związku z planowaną sprzedażą Nieruchomości będzie miała Pani status podatnika VAT i tym samym transakcja sprzedaży Nieruchomości podlegać będzie opodatkowaniu VAT zarówno w zakresie otrzymanej już płatności z tytułu zadatku, jak i w zakresie przyszłej dostawy Nieruchomości.

Przedstawione powyżej okoliczności sprawy wskazują, że sprzedaż Nieruchomości będzie dokonywana w ramach działalności gospodarczej. Grunt został przez Panią nabyty w celu inwestycji wolnych środków finansowych, a Nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana do celów prywatnych. Wskazała Pani, że miała plany przeprowadzenia na Nieruchomości inwestycji deweloperskiej. W związku z planami przeprowadzenia na Nieruchomości inwestycji deweloperskiej czyniła Pani także starania o ujęcie w MPZP korzystnych dla siebie zapisów. Ponadto podjęła Pani szereg czynności, które miały doprowadzić do zbycia posiadanych gruntów i osiągnięcia korzyści finansowej, w tym m.in. dokonała Pani podziału nieruchomości oraz zawarła Pani z właścicielami sąsiednich nieruchomości porozumienie, w następstwie którego został opracowany projekt budowy kanalizacji wodno-ściekowej, obejmującej teren Nieruchomości oraz zostały wykonane przyłącza wodne i kanalizacyjne.

Podjęte przez Panią działania mają charakter czynności właściwych dla profesjonalnej działalności handlowca. W analizowanej sprawie działania podejmowane przez Panią wskazują na przygotowanie opisanej Nieruchomości do sprzedaży, które posiadają cechy inwestycji i wpływają na podniesienie wartości i uatrakcyjnienie działek dla nabywców oraz łatwiejsze zbycie majątku. Nie ulega wątpliwości, że taki zakres dokonywanych czynności, prowadzący do przygotowania do sprzedaży działek wydzielonych z Nieruchomości, nie jest typowy dla działań podejmowanych przez osoby fizyczne w zakresie zarządzania majątkiem osobistym – prywatnym.

Należy także zauważyć, że zawarła Pani z potencjalnym Kupującym przedwstępną umowę sprzedaży, zgodnie z którą Kupujący będzie mógł dysponować Nieruchomością na cele budowlane w zakresie, w jakim jest to potrzebne dla projektowania, uzyskania pozwolenia na budowę, ewentualnego uzbrojenia Nieruchomości, a także do zawarcia umów z gestorami sieci uzbrojenia i uzyskania wszelkich pozwoleń, decyzji, postanowień i innych aktów lub orzeczeń niezbędnych Kupującemu do przygotowania na Nieruchomości planowanej inwestycji. Oprócz tego w umowie przedwstępnej postanowiono, że Kupujący będzie uprawniony do przeprowadzenia na własny koszt i ryzyko – prac porządkowych na Nieruchomości (sprzątanie i wycinka krzewów), ogrodzenia Nieruchomości, a także stawiania na Nieruchomości banerów reklamowych.

Fakt, że działania te nie będą podejmowane bezpośrednio przez Panią, ale przez Kupującego, nie oznacza, że pozostaną one bez wpływu na Pani sytuację prawną. Działania te, dokonywane za Pani pełną zgodą, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności zbywanej Nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości. Działania, wykonywane przez Kupującego na należącej do Pani Nieruchomości, stanowią czynności, które wykraczają poza zakres zwykłego zarządzania posiadanym majątkiem.

Całokształt wykonywanych czynności świadczy więc o tym, że Pani działania przybierają formę zawodową (profesjonalną). Wykonanie ww. czynności wskazuje na podjęcie przez Panią świadomych działań, mających na celu konkretne działania prowadzące do podniesienia atrakcyjności sprzedawanej Nieruchomości. Dokonując opisanych we wniosku czynności, podejmuje Pani zatem działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniu w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, tj. wykazuje Pani aktywność w przedmiocie zbycia Nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Tym samym, skoro w przedmiotowej sprawie występują przesłanki stanowiące podstawę uznania Pani za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to dostawa Nieruchomości, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

W odniesieniu do otrzymanego zadatku należy w tym zakresie zwrócić uwagę, iż stosownie do art. 19a ust. 1 ustawy:

Jednocześnie, stosownie do art. 19a ust. 8 ustawy:

Należy przy tym podkreślić, iż przepisy odnoszące się do zadatku nie tworzą nowego odrębnego przedmiotu opodatkowania, jakim jest dokonanie płatności. Otrzymanie zadatku przyspiesza jedynie powstanie obowiązku podatkowego związanego z mającą nastąpić w przyszłości dostawą towarów lub świadczeniem usług. Stąd regulacji dotyczących zadatku nie można rozpatrywać w oderwaniu od czynności opodatkowanej, na poczet której zadatek jest dokonywany. W związku z powyższym, skoro Kupujący wpłacił Pani zadatek na poczet zakupu Nieruchomości, dla określenia opodatkowania, istotne jest czy w momencie powstania obowiązku podatkowego istniały warunki do opodatkowania VAT. Tym samym, skoro dostawa Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, również otrzymanie zadatku jest czynnością opodatkowaną tym podatkiem.

Mając powyższe na uwadze, Pani stanowisko, że planowana sprzedaż Nieruchomości na rzecz Kupującego będzie podlegała opodatkowaniu VAT (zarówno w zakresie otrzymanej już płatności z tytułu zadatku, jak i w zakresie przyszłej dostawy Nieruchomości), należy uznać za prawidłowe.

Należy w tym miejscu zwrócić uwagę, że w niniejszej sprawie może mieć zastosowanie art. 17 ust. 1 pkt 5 ustawy, zgodnie z którym:

Ponadto, jak stanowi art. 17 ust. 2 ustawy:

Powołany art. 17 ust. 1 pkt 5 ustawy wskazuje na sytuację, w której podatnikiem staje się nabywca towarów, które podlegają opodatkowaniu na terytorium Polski. Przepis art. 17 ust. 1 pkt 5 ustawy, wprowadza mechanizm tzw. odwrotnego obciążenia, który polega na opodatkowaniu dostawy towarów przez nabywcę towarów. Przepis art. 17 ust. 1 pkt 5 ustawy ma zastosowanie gdy miejscem dostawy a tym samym opodatkowania ustalonym na podstawie przepisów ustawy jest terytorium Polski. Przy tym warunkiem zastosowania odwrotnego obciążenia na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 5 ustawy względem dostawy towarów jest spełnienie warunków dotyczących dokonującego dostawy towarów oraz nabywcy towarów.

Zgodnie z art. 96 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 96 ust. 4 ustawy:

Natomiast w myśl § 1 pkt 1 lit. k) rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 14 listopada 2014 r. w sprawie określenia podatników niemających obowiązku składania zgłoszenia rejestracyjnego (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1525):

Z powyższych przepisów wynika, że w sytuacji kiedy dostawy towarów (nieruchomości) na terytorium kraju dokonuje podatnik nieposiadający siedziby działalności gospodarczej oraz stałego miejsca prowadzenia działalności gospodarczej na terytorium, który nie dokona rejestracji dla celów podatku VAT na terytorium Polski, tj. w momencie sprzedaży nie będzie podmiotem zarejestrowanym zgodnie z art. 96 ust. 4 ustawy, natomiast nabywcą będzie podatnik, o którym mowa w art. 15 ustawy, posiadający siedzibę działalności gospodarczej na terytorium kraju – to w takiej sytuacji zastosowanie może znaleźć art. 17 ust. 1 pkt 5 ustawy. W konsekwencji, podatnikiem (tj. podmiotem zobowiązanym do rozliczenia podatku należnego) z tytułu transakcji dostawy towarów (nieruchomości) na terytorium Polski może być nabywca. Oznacza to, że podmiot dokonujący dostawy w takim przypadku nie będzie zobowiązany do rozliczenia podatku należnego na podstawie art. 17 ust. 2 ustawy. To od statusu stron transakcji zależy kto będzie zobowiązany do rozliczenia podatku należnego od sprzedaży.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia oraz zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Podkreślam, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.