Interpretacja 0114-KDIP1-2.4012.647.2025.2.AP

Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

3 października 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 1 października 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy określenia czy z tytułu sprzedaży nieruchomości opisanej we wniosku będzie Pan podatnikiem podatku VAT. Uzupełnił go Pan - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 30 października 2025 r. (wpływ 2 listopada 2025 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Wnioskodawca jest osobą fizyczną oraz polskim rezydentem podatkowym, podlegającym w Polsce opodatkowaniu od całości dochodów.

Wnioskodawca na podstawie umowy darowizny z dnia (…) 1997 roku, sporządzonej przez notariusza (...), nabył własność nieruchomości stanowiącej działkę ewid. nr 1, położonej w miejscowości (…), powiat (…), województwo (...), która to nieruchomość objęta jest księgą wieczystą nr (…), prowadzoną przez Sąd Rejonowy w (…), (…) Wydział Ksiąg Wieczystych.

Nabycie działki nie miało charakteru inwestycyjnego i nie było związane z zamiarem jej odsprzedaży w przyszłości. Działka została przekazana Wnioskodawcy w drodze darowizny rodzinnej i nie była nabywana w celu prowadzenia działalności gospodarczej.

Do roku 2016 Wnioskodawca posiadał status rolnika i pobierał dotacje z Agencji Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa (ARiMR) w związku z ugorowaniem przedmiotowej nieruchomości. Nie była natomiast na niej prowadzona faktyczna produkcja rolna.

Po roku 2016, w związku z wywłaszczeniem części działki pod budowę drogi (…), powierzchnia nieruchomości uległa zmniejszeniu, co uniemożliwiło dalsze spełnianie warunków formalnych do posiadania statusu rolnika oraz kontynuowania pobierania dopłat.

Wnioskodawca nie podejmował żadnych działań zmierzających do uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Niemniej, w (…) roku z inicjatywy Gminy (…) został uchwalony MPZP, który zmienił przeznaczenie działki z rolnego na produkcyjno-usługowe. Zmiana ta nastąpiła niezależnie od Wnioskodawcy.

Od momentu nabycia nieruchomości przez Wnioskodawcę nie były prowadzone żadne działania mające na celu zwiększenie atrakcyjności działki, takie jak budowa infrastruktury, uzbrojenie, wyrównanie terenu czy inne prace przygotowawcze. Jedyną ingerencją w strukturę działki był podział geodezyjny dokonany w związku z procesem wywłaszczeniowym prowadzonym przez Skarb Państwa pod budowę trasy (…).

Wnioskodawca nie prowadził i nie prowadzi działalności gospodarczej związanej z obrotem nieruchomościami. Działka nie była oferowana do sprzedaży w sposób zorganizowany lub powtarzalny. Zbycie następuje jednorazowo, na rzecz konkretnego nabywcy, na podstawie zawartej umowy przedwstępnej. Sprzedaż została zainicjowana przez zainteresowanego nabywcę.

W dniu (…) 2025 r. Wnioskodawca zawarł przedwstępną umowę sprzedaży przedmiotowej działki. Sprzedaż gruntu jest podyktowana względami osobistymi i życiowymi, a w szczególności zmianą planów życiowych oraz brakiem możliwości dalszego wykorzystania działki zgodnie z dotychczasowym jej charakterem (ugorowanie).

W związku z nabyciem działki w drodze darowizny, Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego.

W uzupełnieniu wskazał Pan, że jest czynnym podatnikiem VAT od dnia (…) 2019 r. Rejestracja w tym zakresie została dokonana w związku z wykonywaniem działalności gospodarczej polegającej na świadczeniu usług asenizacyjnych, sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Działalności pod kodem 37.00.Z - odprowadzanie i oczyszczanie ścieków.

Nie posiada oraz nigdy nie posiadał Pan statusu rolnika ryczałtowego. Nie prowadził Pan produkcji rolnej ani nie świadczył usług rolniczych.

Po nabyciu działki w drodze darowizny od rodziców, będąc wówczas osobą niepełnoletnią, nieruchomość nie była przez Pana wykorzystywana do prowadzenia jakiejkolwiek działalności produkcyjnej ani usług rolniczych. Wnioskodawca wskazuje ponadto, że poza pozostawieniem działki ugorowanej nie podejmowano żadnych innych działań związanych z jej użytkowaniem.

Działka o numerze ewidencyjnym 1 nigdy nie stanowiła części gospodarstwa rolnego, którego celem byłaby dostawa lub sprzedaż produktów rolnych opodatkowana podatkiem VAT. Wnioskodawca nie prowadził żadnej działalności polegającej na dostawie lub sprzedaży produktów rolnych.

Działka o numerze ewidencyjnym 1 nie była i nie jest udostępniana osobom trzecim na podstawie żadnych umów cywilnoprawnych, w tym umów dzierżawy, najmu, użyczenia ani innych umów o podobnym charakterze.

Wnioskodawca w dniu (…) udzielił pełnomocnictwa do wszczęcia i prowadzenia postępowania w celu dokonania podziału działki o numerze ewidencyjnym 1.

Zgodnie z zawartą umową przedwstępną Kupujący kupi nieruchomość po spełnieniu się następujących warunków:

1)  „wydaniu ostatecznej (oraz prawomocnej - w przypadku zaskarżenia do sądu administracyjnego) decyzji administracyjnej, zatwierdzającej podział geodezyjny Nieruchomości, w wyniku którego powstanie między innymi przedmiot sprzedaży;

2)  uzyskaniu przez Sprzedającego zaświadczeń, wydanych przez urząd skarbowy, urząd gminy i Państwowy Fundusz Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych w trybie art. 306g ustawy - Ordynacja podatkowa oraz zaświadczeń, wydanych przez Zakład Ubezpieczeń Społecznych lub Kasę Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, potwierdzających, że Sprzedający nie zalega z płatnością należnych podatków i innych należności publicznoprawnych;

3)  uzyskaniu przez Kupującego, na jego koszt, ustaleń, z których wynikać będzie, że warunki gruntowo-środowiskowe Przedmiotu Sprzedaży umożliwiają realizację zamierzonej przez Kupującego Inwestycji;

4)  potwierdzeniu, że warunki techniczne (zaopatrzenia w media: wodę, energię elektryczną, gaz, włączenia do układu drogowego oraz odprowadzania ścieków i wód deszczowych) umożliwiają realizację zamierzonej przez Kupującego Inwestycji;

5)  prawomocne i ostatecznie dokonana zostanie zmiana ewidencji obszaru Przedmiotu Sprzedaży na inny niż rolny i inny niż leśny lub prawomocnie i ostatecznie uchwalony zostanie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, w którym obszar Przedmiotu Sprzedaży będzie przeznaczony na cele inne niż rolne i inne niż leśne, tym samym z ewidencji gruntów lub z treści obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego wynikać będzie bezspornie możliwość realizowania planowanej przez Kupującego inwestycji;

6)  potwierdzeniu, że Przedmiot Sprzedaży posiada dostęp do drogi publicznej lub zapewnieniu Przedmiotowi Sprzedaży dostępu do drogi publicznej;

7)  uzyskaniu przez Kupującego - na jego koszt i jego staraniem - warunków technicznych. Pozwoleń, zezwoleń, uzgodnień oraz zgód właściwych podmiotów, w tym dostawców mediów oraz jednostek samorządu terytorialnego i organów administracji państwowej na zmianę przebiegu mediów, znajdujących się na terenie Przedmiotu Sprzedaży, które to media mogą kolidować z Inwestycją, a zmiana ich przebiegu jest niezbędna do uzyskania Kupującego decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę Inwestycji;

8)  uzyskaniu przez Kupującego ostatecznej decyzji administracyjnej, zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę zamierzonej przez Kupującego Inwestycji;

9)  co najmniej dwukrotnym podpisaniu lub przekazaniu Kupującemu przez Sprzedającego - na wezwanie Kupującego - oświadczenia dotyczącego zgodności działań Sprzedającego w wymaganiami oraz procedurami w zakresie przeciwdziałania praniu brudnych pieniędzy oraz finansowaniu terroryzmu;

10)  uzyskaniu przez Kupującego na jego koszt i jego staraniem ostatecznej decyzji administracyjnej, zezwalającej na wycinkę drzew i krzewów znajdujących się na Przedmiocie Sprzedaży a kolidujących z Inwestycją;

11)  uzyskaniu przez Kupującego uchwały Wspólników Kupującego, wyrażającej zgodę na nabycie Przedmiotu Sprzedaży.

Wnioskodawca nie dokonywał zbycia innych nieruchomości niż nieruchomość będąca przedmiotem niniejszego wniosku i nie był z tego tytułu podatnikiem VAT. Wnioskodawca nie jest również właścicielem innych nieruchomości.

Pytanie

Czy z tytułu sprzedaży nieruchomości opisanej w opisie zdarzenia przyszłego, Wnioskodawca będzie podatnikiem VAT prowadzącym działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 1 w związku z ust. 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług?

Pani stanowisko w sprawie

W ocenie Wnioskodawcy, planowana sprzedaż nieruchomości opisanej w stanie faktycznym nie będzie skutkowała uznaniem go za podatnika VAT prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 1 w zw. z art. 15 ust. 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają m.in. odpłatna dostawa towarów. Jednakże, zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są wyłącznie podmioty wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, której definicję zawiera ust. 2 tego przepisu. Działalność gospodarcza na gruncie ustawy o VAT obejmuje w szczególności działania o charakterze ciągłym, powtarzalnym, prowadzone w sposób zorganizowany dla celów zarobkowych.

W przedstawionym zdarzeniu przyszłym Wnioskodawca nie spełnia przesłanek kwalifikujących go jako podatnika VAT w kontekście planowanej sprzedaży działki nr 1.

Wnioskodawca nabył nieruchomość w 1997 roku w drodze darowizny od rodziców. Nabycie to miało charakter osobisty, rodzinny, a nie inwestycyjny.

Związane było z kontynuacją władania nieruchomością w ramach gospodarstwa rodzinnego. Działka ta nigdy nie była wykorzystywana w ramach działalności gospodarczej Wnioskodawcy ani w celu prowadzenia obrotu nieruchomościami. Co więcej, od chwili nabycia nieruchomości Wnioskodawca nie podejmował żadnych działań w celu jej przystosowania do sprzedaży. Działka nie była uzbrajana, nie prowadzono na niej prac infrastrukturalnych ani wyrównywania terenu. Nie była również przedmiotem oferty rynkowej ani działań marketingowych.

Do roku 2016 Wnioskodawca posiadał status rolnika i otrzymywał dopłaty z ARiMR w związku z ugorowaniem działki, jednak nie prowadził na niej faktycznej produkcji rolnej. Po 2016 roku, w wyniku wywłaszczenia części działki pod budowę drogi (…), działka uległa zmniejszeniu i utraciła potencjał rolniczy, a Wnioskodawca utracił również status rolnika.

Zmiana przeznaczenia nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, z rolnego na produkcyjno-usługowe, nastąpiła w 2019 roku z inicjatywy Gminy (…), a nie Wnioskodawcy. Wnioskodawca nie podejmował żadnych działań zmierzających do uchwalenia MPZP ani uzyskania decyzji o warunkach zabudowy.

Sprzedaż nieruchomości nastąpi na podstawie jednorazowej umowy przedwstępnej z dnia (…) 2025 r., zawartej z konkretnym zainteresowanym nabywcą. To kupujący wyszedł z inicjatywą zawarcia transakcji, a Wnioskodawca nie prowadził jakichkolwiek działań w celu znalezienia nabywcy. Nie korzystał z pośredników, nie publikował ogłoszeń, nie angażował środków finansowych w celu zwiększenia atrakcyjności działki. Planowana sprzedaż ma zatem charakter incydentalny i wynika wyłącznie z realizacji prawa własności. Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami.

Przedmiotowa nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej, nie służyła najmu, dzierżawie ani innym czynnościom opodatkowanym VAT. Nie była również przedmiotem działań inwestycyjnych, handlowych ani marketingowych mogących świadczyć o zamiarze osiągnięcia zysku w sposób zorganizowany i profesjonalny.

W szczególności, należy podkreślić, że od momentu nabycia nieruchomości przez Wnioskodawcę do dnia zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży upłynęło niemal 28 lat. Tak długi okres posiadania działki, bez jakichkolwiek działań zmierzających do jej zbycia, jednoznacznie świadczy o braku zamiaru odsprzedaży w momencie jej nabycia. Wnioskodawca traktował nieruchomość jako element majątku rodzinnego, niepoddany żadnym działaniom komercyjnym, inwestycyjnym czy handlowym. Tak długi okres posiadania nieruchomości, trwający niemal (…), jest okolicznością, która w sposób oczywisty wyklucza przyjęcie, że nieruchomość została nabyta z intencją późniejszego zbycia. Wręcz przeciwnie, działka ta przez cały okres pozostawała w sferze prywatnego majątku osobistego, służąc jedynie biernemu utrzymaniu gruntu, bez podejmowania jakichkolwiek aktywności wykraczających poza zwykły zarząd.

Sprzedaż działki ma charakter jednostkowy i nie wykazuje cech działalności zorganizowanej, powtarzalnej czy ciągłej, co jednoznacznie wyklucza uznanie jej za czynność wykonaną w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

Stanowisko Wnioskodawcy znajduje potwierdzenie w licznych orzeczeniach sądów administracyjnych, m.in. w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 28 sierpnia 2020 r. (sygn. I FSK 2036/17), gdzie wskazano, że nawet jednorazowe działania właściciela nieruchomości, takie jak podział czy sprzedaż działki, nie przesądzają jeszcze o prowadzeniu działalności gospodarczej. W podobnym tonie wypowiedział się także WSA w Gliwicach (sygn. I SA/Gl 389/20), podkreślając, że incydentalna sprzedaż gruntu, niewykraczająca poza zwykły zarząd majątkiem prywatnym, nie stanowi działalności gospodarczej.

Zgodnie z orzecznictwem Trybunału Sprawiedliwości UE (np. sprawy połączone C-180/10 i C-181/10), nawet działania mające na celu osiągnięcie wyższej ceny (jak np. podział działki) nie muszą oznaczać, że dana osoba działa jako podatnik VAT, o ile nie wykazuje aktywności typowej dla profesjonalistów w obrocie nieruchomościami.

Mając powyższe na uwadze, Wnioskodawca stoi na stanowisku, że planowana sprzedaż działki nie będzie realizowana w ramach działalności gospodarczej, lecz w ramach wykonywania prawa własności w odniesieniu do majątku prywatnego. W konsekwencji, nie wystąpi obowiązek opodatkowania tej transakcji podatkiem od towarów i usług.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.) - zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 26 ustawy:

Zatem grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

W rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 str. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:

• po pierwsze, dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
• po drugie, czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika ono z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, dokonanej przez TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht). Przedmiotowe orzeczenie dotyczyło opodatkowania sprzedaży - przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej - części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Ze wskazanego orzeczenia C-291/92 wynika, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości (lub jej części) wyłącznie do celów osobistych. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii posiadania przez Pana statusu podatnika VAT z tytułu sprzedaży działki nr 1 istotne jest, czy w celu dokonania jej sprzedaży podjął Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, każdorazowo wymaga oceny odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Z treści wniosku wynika, że jest Pan właścicielem nieruchomości stanowiącej działkę ewid. nr 1, położonej w miejscowości (…), która to nieruchomość objęta jest księgą wieczystą nr (…), prowadzoną przez Sąd Rejonowy w (…), (…) Wydział Ksiąg Wieczystych. Nieruchomość nabył Pan na podstawie umowy darowizny z dnia (…) 1997 r., a nabycie działki nie miało charakteru inwestycyjnego i nie było związane z zamiarem jej odsprzedaży w przyszłości.

Po nabyciu działki w drodze darowizny od rodziców, będąc wówczas osobą niepełnoletnią, nieruchomość nie była przez Pana wykorzystywana do prowadzenia jakiejkolwiek działalności produkcyjnej ani usług rolniczych. Działka o numerze ewidencyjnym 1 nigdy nie stanowiła części gospodarstwa rolnego, którego celem byłaby dostawa lub sprzedaż produktów rolnych opodatkowana podatkiem VAT.

Do roku 2016 posiadał Pan status rolnika i pobierał dotacje z Agencji Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa (ARiMR) w związku z ugorowaniem przedmiotowej nieruchomości. Nie była natomiast na niej prowadzona faktyczna produkcja rolna. Poza pozostawieniem działki ugorowanej nie podejmowano na niej żadnych innych działań związanych z jej użytkowaniem. Po roku (…), w związku z wywłaszczeniem części działki pod budowę drogi (…), powierzchnia nieruchomości uległa zmniejszeniu, co uniemożliwiło dalsze spełnianie warunków formalnych do posiadania statusu rolnika oraz kontynuowania pobierania dopłat.

Działka o numerze ewidencyjnym 1 nie była i nie jest udostępniana osobom trzecim na podstawie żadnych umów cywilnoprawnych, w tym umów dzierżawy, najmu, użyczenia ani innych umów o podobnym charakterze.

Od momentu nabycia przez Pana nieruchomości nie były prowadzone żadne działania mające na celu zwiększenie atrakcyjności działki, takie jak budowa infrastruktury, uzbrojenie, wyrównanie terenu czy inne prace przygotowawcze. Jedyną ingerencją w strukturę działki był podział geodezyjny dokonany w związku z procesem wywłaszczeniowym prowadzonym przez Skarb Państwa pod budowę trasy (…).

Nie podejmował Pan żadnych działań zmierzających do uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Niemniej, w (…) roku z inicjatywy Gminy (…) został uchwalony MPZP, który zmienił przeznaczenie działki z rolnego na produkcyjno-usługowe. Zmiana ta nastąpiła niezależnie od Pana.

Nie prowadził i nie prowadzi Pan działalności gospodarczej związanej z obrotem nieruchomościami. Działka nie była oferowana do sprzedaży w sposób zorganizowany lub powtarzalny. Zbycie następuje jednorazowo, na rzecz konkretnego nabywcy, na podstawie zawartej umowy przedwstępnej. Sprzedaż została zainicjowana przez zainteresowanego nabywcę. W dniu (…) 2025 r. zawarł Pan przedwstępną umowę sprzedaży przedmiotowej działki. Zgodnie z zawartą umową przedwstępną Kupujący kupi nieruchomość po spełnieniu warunków, które obejmują m.in. wydanie ostatecznej decyzji administracyjnej zatwierdzającej podział geodezyjny nieruchomości; uzyskaniu przez Kupującego, na jego koszt, ustaleń, z których wynikać będzie, że warunki gruntowo-środowiskowe nieruchomości umożliwiają realizację zamierzonej przez Kupującego Inwestycji; uzyskaniu przez Kupującego - na jego koszt i jego staraniem - warunków technicznych, pozwoleń, zezwoleń, uzgodnień oraz zgód właściwych podmiotów, w tym dostawców mediów oraz jednostek samorządu terytorialnego i organów administracji państwowej na zmianę przebiegu mediów, znajdujących się na terenie nieruchomości; uzyskaniu przez Kupującego ostatecznej decyzji administracyjnej, zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę zamierzonej przez Kupującego Inwestycji.

W dniu (…) udzielił Pan pełnomocnictwa do wszczęcia i prowadzenia postępowania w celu dokonania podziału działki o numerze ewidencyjnym 1.

Pana wątpliwości dotyczą ustalenia, czy z tytułu sprzedaży działki nr 1 jest Pan podatnikiem VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest ocena, czy dokonując sprzedaży nieruchomości opisanej we wniosku podejmuje Pan działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta winna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Uwzględniając powyższą analizę przepisów oraz przedstawione okoliczności sprawy wskazać należy, że w odniesieniu do transakcji sprzedaży działki nr 1 brak jest przesłanek pozwalających uznać, że dokonując ww. dostawy występuje Pan w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy.

W tym miejscu należy zauważyć, że doszło do podpisania przedwstępnej umowy sprzedaży działki nr 1, zgodnie z którą Kupujący nabędzie nieruchomość po spełnieniu warunków opisanych w tej umowie, które pozwolą na realizację przez Kupującego zaplanowanej Inwestycji. Te czynności nastąpią w sensie chronologicznym jeszcze przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży. Podkreślić należy, że działania podjęte przez Kupującego nie mają na celu podwyższenia atrakcyjności działki, lecz przyszły nabywca wykonuje te czynności we własnym interesie, w celu przystosowania działki do realizacji zaplanowanej Inwestycji, tj. w celu zrealizowania własnych potrzeb. Umożliwienie Kupującemu podjęcie czynności mających na celu dostosowanie gruntu do jego potrzeb (uzyskanie pozwoleń, decyzji administracyjnych, warunków technicznych przyłączy itp.) nie jest staraniem Sprzedawcy, który przykładowo stara się grunt uzbroić czy uzyskać określone pozwolenia, aby przedmiot sprzedaży uczynić bardziej atrakcyjnym dla potencjalnych nabywców. Starania Kupującego nie są staraniami właściciela podejmowanymi w tym celu, aby pozyskać nabywcę, aby oferowany grunt uczynić atrakcyjniejszym dla potencjalnego nabywcy. W rozpatrywanej sprawie należy także zauważyć, że Kupujący sam się do Pana zgłosił i nie musi już Pan podejmować działań, aby zachęcić kogokolwiek do nabycia działki.

Wskazał Pan, że nieruchomość (działka nr 1) nie była wykorzystywana do prowadzenia jakiejkolwiek działalności produkcyjnej ani usług rolniczych, ani nie prowadził Pan żadnych działań mających na celu zwiększenie atrakcyjności działki, takich jak budowa infrastruktury, uzbrojenie, wyrównanie terenu czy inne prace przygotowawcze. Nieruchomość nigdy nie była udostępniania osobom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych. Udzielił Pan jedynie pełnomocnictwa do wszczęcia i prowadzenia postępowania w celu dokonania podziału działki nr 1.

W okolicznościach wskazanych w opisie sprawy, brak jest więc przesłanek świadczących o takiej Pana aktywności w przedmiocie sprzedaży działki nr 1, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego - stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż ww. działki wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjął Pan takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt okoliczności przedstawionych we wniosku wskazuje, że Pana aktywność mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE C-180/10, C-181/10.

Zatem dokonując sprzedaży działki nr 1 będzie Pan korzystał z przysługującego Panu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym. Czynność ta nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy i nie mają do niej zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług. Tym samym sprzedaż działki nr 1 nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a w odniesieniu do powyższej transakcji nie będzie Pan podatnikiem podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

Wobec powyższego Pana stanowisko uznałem za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Podkreślam, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.