Interpretacja 0114-KDIP1-2.4012.669.2025.4.MW

Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

15 października 2025 r. za pośrednictwem systemu ePUAP wpłynął Pana wniosek z dnia 14 października 2025 r., o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży niezabudowanych działek gruntu. Uzupełnił go Pan - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z dnia 24 listopada 2025 r. (wpływ 25 listopada 2025 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest obywatelem Republiki Federalnej Niemiec. Nie jest polskim rezydentem podatkowym w rozumieniu art. 3 ust. 1 i ust. 1a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Z uwagi na te okoliczności na terenie Rzeczypospolitej Polskiej posiada ograniczony obowiązek podatkowy stosownie do art. 3 ust. 2a i ust. 2b pkt 4 ww. ustawy.

Pan (...) - ojciec Wnioskodawcy - również jest niemieckim rezydentem podatkowym, na stałe przebywającym i zamieszkującym w Republice Federalnej Niemiec. Pana ojciec (...) w dniu (...) 1992 r. zakupił działkę rolną nr 1, o powierzchni 2,66 ha, posiadającą księgę wieczystą o nr (...) położoną w obrębie (...), gmina (...). (...) Ojciec Wnioskodawcy ogrodził teren działki oraz wysadził w pierwszych trzech latach ok. 25.000 sadzonek świerka pospolitego. W okresie wakacyjnym ojciec Wnioskodawcy obkaszał choinki, a w okresie zimowym dokonywał ich sprzedaży uzyskując z tego tytułu dochody.

Działka została uzbrojona w przyłącze energetyczne oraz wodociągowe, a także wystąpiono o pozwolenie na budowę domu. W listopadzie 2011 r. sąsiedzi ojca Wnioskodawcy zgłosili się z inicjatywą wystąpienia o miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego - co było dla nich niezbędne celem uzyskania pozwolenia na budowę domu. MPZP został uchwalony w dniu (...) 2012 r.

Kolejno, (...) ojciec Wnioskodawcy wystąpił do Burmistrza (...) o podział omawianej nieruchomości. Decyzją z dnia (...) 2015 r., znak: (...) ww. organ zatwierdził projekt podziału działki na 20 nieruchomości (działki oznaczone numerami 1/1-1/20), z czego:

• jedna działka została przeznaczona pod wewnętrzną drogę dojazdową;
• 19 działek przeznaczonych zostało pod indywidualną zabudowę rekreacyjną (razem 2,5892 ha).

Kolejno, ze względów zdrowotnych (...) ojciec Wnioskodawcy zakończył aktywność/zajęcie związane ze sprzedażą choinek. Z uwagi na te okoliczności, celem zapewnienia zabezpieczenia finansowego synowi - (...), w tym na jego przyszłe cele mieszkaniowe, na podstawie aktu notarialnego z dnia 27 sierpnia 2016 r. darował synowi udział wynoszący ½ części w prawie własności nieruchomości niezabudowanej składającej się z działek od numeru 1/1 do numeru 1/20.

(...) Wnioskodawca wraz z ojcem postanowili o sprzedaży posiadanych gruntów. Wnioskodawca zamierza bowiem za uzyskane z tego tytułu środki zakupić lokal mieszkalny w (...), który to stanowi jego centrum interesów życiowych. W tym celu ww. osoby umieściły na nieruchomości baner informujący o planowanej sprzedaży. Jednakże z uwagi na fakt, że potencjalni nabywcy nie byli zainteresowani zakupem od Wnioskodawcy udziału w nieruchomości, (...) Wnioskodawca wraz z (...) ojcem, aktem notarialnym z dnia 1 sierpnia 2025 r., REP A (...) dokonali nieodpłatnego, częściowego zniesienia współwłasności niezabudowanej nieruchomości gruntowej.

W konsekwencji powyższego Wnioskodawca nabył na wyłączność prawo własności niezabudowanej nieruchomości składającej się z działek gruntu o numerach:

• 1/1 o powierzchni 0,2131 ha;
• 1/2 o powierzchni 0,1017 ha;
• 1/3 o powierzchni 0,1004 ha;
• 1/4 o powierzchni 0,1023 ha;
• 1/5 o powierzchni 0,1001 ha;
• 1/6 o powierzchni 0,1001 ha;
• 1/7 o powierzchni 0,1036 ha;
• 1/8 o powierzchni 0,1036 ha;
• 1/9 o powierzchni 0,1036 ha.

Pozostała część nieruchomości stanowiąca niezabudowaną działkę o nr 1/10 o powierzchni 0,110 ha pozostała we współwłasności dotychczasowych współwłaścicieli w dotychczasowych udziałach.

W ramach omawianego aktu notarialnego Strony oświadczyły, że łączna wartość przedmiotu zniesienia współwłasności wynosi (...) zł, z czego łączna wartość nabytych w wyniku częściowego zniesienia współwłasności przez:

• (...) ojca Wnioskodawcy działek stanowi kwotę (...) zł;
• (...) Wnioskodawcę działek stanowi kwotę (...) zł.

W konsekwencji powyższego, wartość nabytego przez ojca Wnioskodawcy prawa w części przekraczającej wartość udziału we współwłasności, który przed jej zniesieniem przysługiwał temu nabywcy stanowi kwotę (...) zł.

W tym miejscu wskazać należy, że Wnioskodawca:

• nie prowadzi działalności gospodarczej w przedmiocie obrotu nieruchomościami, zarówno na terenie Rzeczpospolitej Polskiej, jak i Republiki Federalnej Niemiec;
• jedyne dochody, jakie uzyskuje na terenie Niemiec wynikają ze stosunku pracy;
• nie podejmował żadnych działań mających na celu uatrakcyjnienie nieruchomości, nie dokonał jej podziału, nie uzbrajał działek itd.;
• od daty nabycia w drodze darowizny nie uzyskiwał żadnych przysporzeń majątkowych w wyniku wynajmu bądź wydzierżawiania nieruchomości bądź inne.

Aktualnie, (...) Wnioskodawca zamierza sprzedać działki gruntu opisane w treści niniejszego wniosku o interpretację indywidualną.

W uzupełnieniu wskazał Pan, że od dnia otrzymania, na podstawie umowy darowizny z dnia 27 sierpnia 2016 r. udziału wynoszącego ½ części w prawie własności nieruchomości niezabudowanej składającej się z działek od numeru 1/1 do numeru 1/20 oraz po nieodpłatnym, częściowym zniesieniu współwłasności, które miało miejsce w dniu 1 sierpnia 2025 r., wykorzystuje Pan nieruchomości wyłącznie do celów osobistych.

Grunt ten nie jest przedmiotem dzierżawy, najmu itp. Nie jest na nim również nic uprawiane. Nie jest on w żaden sposób wykorzystywany. Jest on wyłącznie w Pana posiadaniu.

Jak wynika ze złożonego wniosku otrzymał Pan w drodze darowizny udziały w nieruchomościach. Aktualnie planuje Pan nieruchomości sprzedać, a za otrzymane środki zakupi nieruchomość w (...), w której to miejscowości posiada swój stały ośrodek interesów życiowych. Po dokonaniu transakcji sprzedaży działek i zakupie nieruchomości w (...) - nieruchomość położona poza granicami Polski będzie stanowiła jedyną nieruchomość posiadaną przez Pana, wykorzystywaną na własne cele mieszkaniowe.

Nieruchomości nie zostały jeszcze sprzedane.

W wyniku zniesienia współwłasności zmniejszył się Pana udział w nieruchomościach w stosunku do udziału nabytego w drodze darowizny od Pana ojca.

Jak wynika ze złożonego wniosku - nie inicjował Pan postępowania o podział Nieruchomości na 20 mniejszych działek. Powyższego dokonał Pana ojciec przed dokonaniem na Pana rzecz darowizny, tj. przed Pana wejściem w posiadanie udziały w nieruchomościach.

Nie udzielił Pan pełnomocnictwa podmiotom trzecim.

Aktualnie nie występuje zainteresowany nabywca, z którym miałby Pan zawrzeć umowę przedwstępną.

Jak wskazano w treści złożonego wniosku, na działkach został jedynie wywieszony baner, w którym informowano o sprzedaży. Natomiast nie jest wykluczone skorzystanie w przyszłości z usług biura pośrednictwa przy sprzedaży nieruchomości, z uwagi choćby na fakt, że nie przebywa Pan na stałe w Polsce i kontakt z ewentualnymi nabywcami może być utrudniony.

Jednocześnie stanowczo podkreśla Pan, że zgodnie z aktualnym orzecznictwem sądowoadministracyjnym - korzystanie z usług biura pośrednictwa przy sprzedaży nieruchomości nie jest podstawą do przyjęcia, że sprzedaż ta dokonywana jest w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu choćby art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług. Co więcej - takie działania przemawiają właśnie za prywatnym charakterem/sprzedażą w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwraca się Pan zatem o uwzględnienie aktualnego stanowiska sądowoadministracyjnego przy wydawaniu interpretacji indywidualnych w niniejszej sprawie.

Z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla działek, które będą przedmiotem sprzedaży wynika, że jest to teren przeznaczony pod zabudowę.

Nie planuje Pan wystąpić o wydanie decyzji o warunkach zabudowy oraz o wydanie pozwolenia na budowę.

Nie dokonywał Pan kiedykolwiek wcześniej sprzedaży innych nieruchomości.

Na podstawie aktu notarialnego z dnia 19 grudnia 2003 r., Repertorium A numer (...) Pani (...) (matka) darowała na rzecz małoletniego syna - Pana (...) udział wynoszący ½ części w nieruchomości rolnej położonej w (...) gmina (...), oznaczonej numerem działki 2 o powierzchni 2,64 ha. Powyższa nieruchomość nie jest w żaden sposób wykorzystywana przez Pana, jest wyłącznie w Pana posiadaniu. Aktualnie z uwagi na charakter tejże nieruchomości - nie zamierza Pan dokonać sprzedaży swojego udziału, natomiast nie jest wykluczone, że kiedyś, w przyszłość dokona Pan sprzedaży nieruchomości. Istotnym jest jednak to, że na moment sporządzenia niniejszej odpowiedzi na wezwanie, jak i w planowanych najbliższych latach - nie ma Pan zamiaru dokonania sprzedaży posiadanego udziału. Jeśli jednak stanowisko w tym zakresie ulegnie zmianie - wystąpi Pan z odrębnym wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej, uwzględniając przy tym ewentualną sprzedaż nieruchomości objętą niniejszym postępowaniem o wydanie interpretacji indywidualnej.

Wskazał Pan, że nie jest jeszcze znany przyszły nabywca opisanych we wniosku nieruchomości.

Pytanie

Czy przy sprzedaży nieruchomości opisanych w treści niniejszego wniosku Wnioskodawca będzie wypełniał definicję podatnika, o której mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług prowadzącego działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2 tego przepisu i w związku z tym sprzedaż ta będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Pana stanowisko w sprawie

W ocenie Wnioskodawcy przy sprzedaży nieruchomości opisanych w treści niniejszego wniosku nie będzie wypełniał definicji podatnika, o której mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu ust. 2 tego przepisu, a tym samym sprzedaż ta nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Uzasadnienie

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług: podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Natomiast zgodnie z ust. 2 ww. przepisu: działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Mając na względzie powyższe przepisy prawa materialnego w pierwszej kolejności wskazać należy, że definicja pojęcia podatnika ma zasadnicze znaczenie dla zakresu opodatkowania. O ile bowiem określenie czynności podlegających opodatkowaniu wyznacza zakres przedmiotowy opodatkowania, o tyle zdefiniowanie pojęcia podatnika wskazuje na podmiotowy zakres opodatkowania. W efekcie opodatkowaniu mogą podlegać te czynności, w przypadku których spełniony został zarówno podmiotowy, jak i przedmiotowy zakres opodatkowania, tzn. zaistniała czynność określona jako opodatkowana, która została wykonana przez podmiot mający cechę podatnika. Należy w tym miejscu zauważyć, że oba te warunki powinny zostać spełnione jednocześnie, co oznacza, że w odniesieniu do danej czynności konkretny podmiot powinien występować w charakterze podatnika. Tak więc wykonanie czynności podlegającej opodatkowaniu przez podmiot niewystępujący w tym przypadku w charakterze podatnika - nawet jeśli tak w ogóle jest on podatnikiem z innego tytułu - pozostaje poza zakresem opodatkowania. Tak samo wykonanie czynności niepodlegającej opodatkowaniu przez podatnika jest neutralne z punktu widzenia VAT (Bartosiewicz Adam, VAT. Komentarz, wyd. XVI. Opublikowano: WKP 2022). Ani okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości, ani nawet formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności - bez każdorazowego ustalenia, że w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika od towarów i usług (wyrok WSA w Poznaniu z 9 lutego 2010 r., sygn. akt: I SA/Po 1015/09). Pomimo, że ustawa nie wyraża tego wprost, należy przyjąć, że działalnością gospodarczą jest w zasadzie tylko ta aktywność, która wykonywana jest zawodowo, w sposób profesjonalny. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności (Bartosiewicz Adam, VAT. Komentarz, wyd. XVI. Opublikowano: WKP 2022).

Wskazać w tym miejscu należy, że w orzecznictwie sądowoadministracyjnym wskazuje się, iż działalność handlowa (utożsamiana tu z gospodarczą w tym zakresie) nie jest ograniczana w czasie i nie kończy się po sprzedaży z góry określonej ilości towarów. Z tego powodu nie jest działalnością handlową sprzedaż majątku osobistego (prywatnego), który nie został nabyty w celach odprzedaży (w celach handlowych). Jeżeli sprzedane działki zostały wydzielone z gruntu stanowiącego majątek osobisty sprzedawcy, który nie został nabyty w celu prowadzenia działalności gospodarczej, sprzedawca nie może być uznany za podatnika w tym zakresie (wyrok NSA z 12 stycznia 2010 r., sygn. akt: I FSK 1626/08). W każdym przypadku istotne znaczenie powinien mieć zamiar nabycia przedmiotowych gruntów (które są później sprzedawane przez takiego nabywcę). Jeśli z okoliczności sprawy wynika, że zamiarem nabycia było późniejsze odprzedanie gruntów, to - zasadniczo - należałoby takiego sprzedawcę uznać za podatnika VAT w zakresie tych sprzedaży (wyrok WSA w Białymstoku z 27 czerwca 2007 r. I SA/Bk 399/06). Jeśli natomiast sprzedawca gruntów nabywał te grunty do majątku prywatnego, dopuszczając wprawdzie możliwość odprzedaży, lecz nie było to jego głównym celem, to co do zasady w zakresie dokonywanej sprzedaży gruntów nie powinien być traktowany jako podatnik VAT. Powyższe stanowisko zostało również potwierdzone przez Naczelny Sąd Administracyjny, który w wyroku z dnia 23 stycznia 2009 r., sygn. akt: I FSK 1629/07 podkreślił, że decydujące znaczenie mają zamiar i okoliczności nabycia składników majątku, w szczególności to, czy nabycie dotyczyło zaspokojenia własnych (prywatnych) potrzeb podatnika, czy też miało związek z prowadzoną działalnością handlową. W tych okolicznościach faktycznych uznać należy, że zamiar sprzedawcy winien mieć istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia o jego statusie, jako podatnika podatku od towarów i usług.

Ponadto Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w wyroku z 11 lipca 2024 r. w sprawie C-182/23 wyjaśnił, że: podatnik w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit pierwszy dyrektywy VAT działa w tym charakterze zasadniczo jedynie wówczas, gdy czyni to w ramach swej działalności gospodarczej (wyrok z dnia 13 czerwca 2018 r., Polfarmex, C-421/17, EU:C:2018:432, pkt 37 i przytoczone tam orzecznictwo). To ostatnie kryterium jest spełnione, gdy podatnik przenosi własność nieruchomości wykorzystywanych do tej szeroko rozumianej działalności gospodarczej (zob. podobnie wyrok z dnia 13 czerwca 2018 r., Polfarmex, C-421/17, EU:C:2018:432, pkt 42). TSUE w przedmiotowym wyroku wskazał także: „Natomiast podatnik dokonujący transakcji prywatnie nie działa w charakterze podatnika. W konsekwencji transakcja dokonana przez podatnika prywatnie nie podlega opodatkowaniu VAT (wyroki: z dnia 4 października 1995 r., Armbrecht, C-291/92, EU:C:1995:304, pkt 17, 18; a także z dnia 8 marca 2001 r., Bakcsi, C-415/98, EU:C:2001:136, pkt 24).

Uwzględniając powyższe wskazać należy, że w orzecznictwie sądów administracyjnych oraz Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE) podkreśla się, że dla uznania danej osoby za podatnika VAT w związku ze sprzedażą nieruchomości kluczowe jest, czy podejmowane działania wykraczają poza zwykły zarząd majątkiem prywatnym i mają charakter aktywności porównywalnej do działań profesjonalnych podmiotów zajmujących się obrotem nieruchomościami.

Przenosząc zatem powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy wskazać należy, że zdaniem Wnioskodawcy, dokonujący sprzedaży niezabudowanych nieruchomości nie będzie wypełniał definicji podatnika podatku od towarów i usług, o której mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, albowiem nie prowadzi działalności gospodarczej, o której mowa w ust. 2 omawianego przepisu. Za przyjęciem powyższego stanowiska za prawidłowe przemawia fakt, iż (...) Wnioskodawca:

• nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie zawodowego obrotu nieruchomościami;
• grunt nabył w wyniku darowizny dokonanej w 2016 r.;
• z posiadanych nieruchomości nie czerpie korzyści finansowych poprzez ich odpłatny wynajem bądź odpłatną dzierżawę;
• nie wykorzystywał gruntu do uzyskiwania dochodu w inny sposób aniżeli powyżej;
• nie podejmował żadnych działań mających na celu uatrakcyjnienie nieruchomości w celu zwiększenia ich wartości, w tym nie dokonał: podziału nieruchomości, przyłączeń mediów itd.;
• prócz wywieszenia baneru informującego o zamiarze sprzedaży nieruchomości - nie podejmował żadnych działań marketingowych w tym przedmiocie;
• uzyskany ze sprzedaży dochód zostanie przeznaczony na zakup lokalu mieszkalnego w (...), tj. zysk nie będzie reinwestowany w zakup kolejnych nieruchomości, które w założeniu miałby być przedmiotem dalszego obrotu;
• nie podejmuje działań/aktywności wykraczających poza zwykły zarząd majątkiem prywatnym, a tym samym nie występują aktywności porównywalne do działań profesjonalnych podmiotów zajmujących się obrotem nieruchomościami.

Na marginesie zwrócić należy uwagę na wyrok WSA w Olsztynie z dnia 4 sierpnia 2021 r., sygn. akt: I SA/OI 223/21, w którym wskazano, że sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy VAT a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. (...) Inaczej jest natomiast - wyjaśnił TSUE - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 (akapit drugi) dyrektywy 2006/112.

Mając na względzie powyższe uznać należy, że sprzedaż nieruchomości, przez (...) Wnioskodawcę, wskazanych w treści niniejszego wniosku o interpretację indywidualną (pomimo ich liczby) nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Działania Wnioskodawcy mieszczą się bowiem w zarządzie majątkiem prywatnym i nie stanowią aktywności porównywalnych do działań profesjonalnych podmiotów zajmujących się obrotem nieruchomościami. W niniejszej sprawie, nie zostały zatem wypełnione definicje, o których mowa w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej „2006/112/WE”:

Należy w tym miejscu wyjaśnić, że problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.), zwanej dalej Kodeksem cywilnym.

Na mocy art. 195 Kodeksu cywilnego:

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się - jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji - przepisy odnoszące się do własności.

Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Jak stanowi art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego:

Na podstawie art. 196 § 2 Kodeksu cywilnego:

Przepis art. 198 Kodeksu cywilnego stanowi, że:

Współwłaściciel ma względem swojego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Natomiast w myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że jest Pan obywatelem Republiki Federalnej Niemiec. Nie jest Pan polskim rezydentem podatkowym i na terenie Rzeczypospolitej Polskiej posiada Pan ograniczony obowiązek podatkowy. Pana ojciec (również będący niemieckim rezydentem podatkowym i na stałe przebywający i zamieszkujący w Republice Federalnej Niemiec) w 1992 r. zakupił działkę rolną nr 1, o powierzchni 2,66 ha, położoną w obrębie (...), gmina (...). Pana ojciec ogrodził teren działki oraz wysadził w pierwszych trzech latach ok. 25.000 sadzonek świerka pospolitego. W okresie wakacyjnym Pana ojciec obkaszał choinki, a w okresie zimowym dokonywał ich sprzedaży uzyskując z tego tytułu dochody. Działka została uzbrojona w przyłącze energetyczne oraz wodociągowe, a także wystąpiono o pozwolenie na budowę domu. W 2011 r. sąsiedzi Pana ojca zgłosili się z inicjatywą wystąpienia o miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego - co było dla nich niezbędne celem uzyskania pozwolenia na budowę domu. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego został uchwalony w dniu (...) 2012 r. Z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wynika, że jest to teren przeznaczony pod zabudowę. Pana ojciec wystąpił do Burmistrza (...) o podział nieruchomości i w 2015 r. ww. organ zatwierdził projekt podziału działki na 20 nieruchomości (działki oznaczone numerami 1/1-1/20), z czego: jedna działka została przeznaczona pod wewnętrzną drogę dojazdową; 19 działek przeznaczonych zostało pod indywidualną zabudowę rekreacyjną (razem 2,5892 ha). Ze względów zdrowotnych Pana ojciec zakończył aktywność/zajęcie związane ze sprzedażą choinek. Z uwagi na te okoliczności, celem zapewnienia Panu zabezpieczenia finansowego, w tym na Pana przyszłe cele mieszkaniowe, 27 sierpnia 2016 r. darował Panu udział wynoszący ½ części w prawie własności nieruchomości niezabudowanej składającej się z działek od numeru 1/1 do numeru 1/20. Postanowiliście Państwo o sprzedaży posiadanych gruntów. W tym celu na nieruchomości został umieszczony baner informujący o planowanej sprzedaży. Jednakże z uwagi na fakt, że potencjalni nabywcy nie byli zainteresowani zakupem od Pana udziału w nieruchomości, 1 sierpnia 2025 r. dokonał Pan wraz z Pana ojcem nieodpłatnego, częściowego zniesienia współwłasności niezabudowanej nieruchomości gruntowej. W związku z tym nabył Pan na wyłączność prawo własności niezabudowanej nieruchomości składającej się z działek gruntu o numerach: 1/1 o powierzchni 0,2131 ha; 1/2 o powierzchni 0,1017 ha; 1/3 o powierzchni 0,1004 ha; 1/4 o powierzchni 0,1023 ha; 1/5 o powierzchni 0,1001 ha; 1/6 o powierzchni 0,1001 ha; 1/7 o powierzchni 0,1036 ha; 1/8 o powierzchni 0,1036 ha; 1/9 o powierzchni 0,1036 ha. Niezabudowana działka nr 1/10 o powierzchni 0,110 ha pozostała nadal we współwłasności. Aktualnie, zamierza Pan sprzedać opisane we wniosku działki gruntu. Wskazał Pan ponadto, że w 2003 r., Pani (...) (matka) darowała na Pana rzecz udział wynoszący ½ części w nieruchomości rolnej położonej w (...) gmina (...), oznaczonej numerem działki 2 o powierzchni 2,64 ha. Powyższa nieruchomość nie jest w żaden sposób przez Pana wykorzystywana, jest wyłącznie w Pana posiadaniu i z uwagi na charakter tej nieruchomości - nie zamierza Pan dokonywać sprzedaży swojego udziału.

W związku z zamiarem sprzedaży opisanych we wniosku działek gruntu powziął Pan wątpliwości czy dokonując sprzedaży ww. nieruchomości będzie Pan uznawany za podatnika podatku od towarów i usług, a tym samym czy planowana transakcja sprzedaży działek będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

W pierwszej kolejności, aby rozstrzygnąć, czy sprzedaż ww. działek gruntu będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, należy ustalić czy w odniesieniu do tej czynności, będzie spełniał Pan przesłanki do uznania za podatnika podatku od towarów i usług.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Wobec tego, zasadnym jest wykluczenie z grona podatników podatku VAT osób fizycznych w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, jest uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Zatem wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że co prawda pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika ono z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, dokonanej przez TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht). Przedmiotowe orzeczenie dotyczyło opodatkowania sprzedaży - przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej - części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Ze wskazanego orzeczenia C-291/92 wynika, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości (lub jej części) wyłącznie do celów osobistych. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. TSUE orzekł, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem, za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich. W konsekwencji dla rozstrzygnięcia, czy podmiot w związku z realizacją określonej czynności występuje w charakterze podatnika wymaga każdorazowo oceny okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Jak już wyżej wskazałem, istotnym dla określenia, czy w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT - co do zasady - mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy. Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga zatem oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Wskazał Pan, że w 2016 r. nabył Pan na podstawie umowy darowizny udział wynoszący ½ części w prawie własności nieruchomości niezabudowanej składającej się z działek od numeru 1/1 do numeru 1/20. Następnie 1 sierpnia 2025 r. dokonał Pan wraz z Pana ojcem nieodpłatnego, częściowego zniesienia współwłasności niezabudowanej nieruchomości gruntowej i nabył Pan na wyłączność prawo własności niezabudowanej nieruchomości składającej się z działek gruntu o numerach: 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7, 1/8, 1/9. Aktualnie, zamierza Pan sprzedać opisane we wniosku działki gruntu. Nie prowadzi Pan działalności gospodarczej w przedmiocie obrotu nieruchomościami. Jedyne dochody, jakie uzyskuje Pan na terenie Niemiec wynikają ze stosunku pracy. Nie podejmował Pan żadnych działań mających na celu uatrakcyjnienie nieruchomości, nie dokonał jej podziału, nie uzbrajał działek itd. Nie planuje Pan również dla nieruchomości wystąpić o wydanie decyzji o warunkach zabudowy oraz o wydanie pozwolenia na budowę. Od daty nabycia w drodze darowizny nie uzyskiwał Pan żadnych przysporzeń majątkowych w wyniku wynajmu bądź wydzierżawiania nieruchomości bądź inne. Wykorzystuje Pan nieruchomość wyłącznie do celów osobistych. Grunt ten nie jest przedmiotem dzierżawy, najmu itp. Nie jest na nim również nic uprawiane. Nie jest on w żaden sposób wykorzystywany. Jest on wyłącznie w Pana posiadaniu. Nie udzielał Pan pełnomocnictwa podmiotom trzecim. Na działkach został jedynie wywieszony baner, w którym informowano o sprzedaży. Nie dokonywał Pan wcześniej sprzedaży innych nieruchomości. Aktualnie nie występuje zainteresowany nabywca, z którym miałby Pan zawrzeć umowę przedwstępną. Natomiast nie wyklucza Pan skorzystania w przyszłości z usług biura pośrednictwa przy sprzedaży nieruchomości, z uwagi na fakt, że nie przebywa Pan na stałe w Polsce i kontakt z ewentualnymi nabywcami może być utrudniony.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że skala Pana zaangażowania w odniesieniu do sprzedaży wskazanych we wniosku działek gruntu nie wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W analizowanej sprawie brak jest przesłanek świadczących o takiej aktywności, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie obrotem nieruchomościami. Nie wystąpił bowiem taki ciąg zdarzeń, który jednoznacznie przesądziłby, że sprzedaż przez Pana ww. działek wypełni przesłanki działalności gospodarczej.

W związku z powyższym stwierdzić należy, że w tym konkretnym przypadku nie podjął i nie zamierza Pan podjąć aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Działania przez Pana podjęte należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Analiza sprawy w kontekście powołanych przepisów oraz wyroków TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10 prowadzi do wniosku, że planowana przez Pana sprzedaż wskazanych we wniosku działek nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż brak jest przesłanek, aby w związku z tą transakcją uznać Pana za podatnika tego podatku.

W okolicznościach wskazanych w opisie sprawy, dokonując omawianej transakcji, będzie Pan korzystał z przysługującego Panu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, co nie stanowi wykonywania działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Pana cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży wskazanych we wniosku działek, a opisaną dostawę cech czynności podlegających opodatkowaniu, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Tym samym przy sprzedaży opisanych we wniosku działek nie będzie występował Pan w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Zatem Pana stanowisko należy uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie zakresu podatku od towarów i usług (pytanie oznaczone we wniosku nr 3). W zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych (pytania oznaczone we wniosku nr 1) i nr 2) zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k - 14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.