Uznanie, że sprzedaż niezabudowanych nieruchomości nr 1, 2, 3, 4 oraz 5 jest opodatkowana podatkiem VAT bez uwzględnienia zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.
Wnioskodawczyni, osoba fizyczna, jest właścicielem pięciu niezabudowanych działek, które nabyła głównie przez darowiznę, nie wykorzystując ich do działalności gospodarczej. Zawarła umowę przedwstępną sprzedaży ze spółką, udzielając jej pełnomocnictwa do uzyskania pozwoleń budowlanych, co ma dostosować działki do planów…
Szanowna Pani,
stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.
7 listopada 2025 r. wpłynął Pani wniosek z 27 marca 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy uznania że sprzedaż niezabudowanych nieruchomości nr 1, 2, 3, 4 oraz 5 jest opodatkowana podatkiem VAT bez uwzględnienia zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismami, które wpłynęły 19 grudnia 2025 r. oraz 29 grudnia 2025 r.
Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
Nieruchomość będąca przedmiotem wniosku
Wnioskodawczyni jest właścicielem nieruchomości, dla której Sąd Rejonowy w (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer (…) dla nieruchomości gruntowej.
We wskazanej księdze wieczystej w dziale 1-0 „Oznaczenie nieruchomości” wpisane są położone w (…), obrębie ewidencyjnym (…), działki ewidencyjne o numerach 1 (…) o obszarze 0,0373 ha (trzysta siedemdziesiąt trzy metry kwadratowe), 2 (…) o obszarze 0,0254 ha (dwieście pięćdziesiąt cztery metry kwadratowe), 3 (…) o obszarze 0,0313 ha (trzysta trzynaście metrów kwadratowych), 4 (…) o obszarze 0,0159 ha (sto pięćdziesiąt dziewięć metrów kwadratowych) i 5 (…) o obszarze 0,0272 ha (dwieście siedemdziesiąt dwa metry kwadratowe), o łącznym obszarze 0,1371 ha.
Nabycia działek i opodatkowanie nabycia podatkiem VAT
Wnioskodawczyni nabyła działkę na podstawie umowy darowizny zawartej dnia drugiego stycznia dwa tysiące trzeciego roku (2 stycznia 2003 r.) w formie aktu notarialnego przed A.B. - notariuszem w (…) (rep. A numer (…)) i umowy sprzedaży zawartej dnia dziewiątego grudnia dwa tysiące jedenastego roku (9 grudnia 2011 r.) w formie aktu notarialnego przed A.B. - notariuszem w (…) (rep. A numer (…)).
Nabycie działki nr 3 było dokumentowane fakturą i opodatkowane podatkiem VAT. Działka nr 3 została nabyta od gminy – pozostałe działki wymienione we wniosku na podstawie umowy darowizny – brak faktury i nie było to opodatkowane podatkiem VAT.
Przeznaczenie działek zgodnie z planem zagospodarowania lub decyzją o warunkach zabudowy
Na terenie nieruchomości nr 6, 7, 8, 9, 10 nie ma obowiązującego aktualnego planu zagospodarowania przestrzennego, a ponadto do dnia 13 września 2023 roku nie wydano decyzji o warunkach zabudowy. Do przedmiotowych działek nr 6, 7, 8, 9, 10 nie podjęto uchwały w sprawie wyznaczenia obszaru zdegradowanego i obszaru rewitalizacji terenu w myśl art. 14 ustawy z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji (Dz.U. z 2024 r., poz. 278) i uchwały o przyjęciu gminnego programu odbudowy, zgodnie z treścią ustawy z dnia 11 sierpnia 2019 r. o szczególnych zasadach odbudowy, remontów i rozbiórek obiektów budowlanych zniszczonych lub uszkodzonych w wyniku działania żywiołu (Dz. U. z 2018 r., poz. 1345). Działki gruntu o numerze ewidencyjnym 6, 7, 8, 9, 10 nie są objęte uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją określającą zadania z zakresu gospodarki leśnej, wydaną na podstawie inwentaryzacji stanu lasów.
Ponadto, co bardzo istotne, kupująca Spółka jako pełnomocnik strony wystąpi o warunki zabudowy. Decyzja o warunkach zabudowy ma pozwolić na postawienie na działce pawilonu wraz z parkingiem. Powyższe jest niezbędne, aby doszło do zakupu działki.
Wypis z rejestru gruntów
W rejestrze gruntów prowadzonym przez Starostę (…) Nieruchomość położona w (…), obrębie (…), stanowiąca działki ewidencyjne o numerach 1 (…) o obszarze 0,0373 ha (trzysta siedemdziesiąt trzy metry kwadratowe), 2 (…) o obszarze 0,0254 ha (dwieście pięćdziesiąt cztery metry kwadratowe), 3 (…) o obszarze 0,0313 ha (trzysta trzynaście metrów kwadratowych), 4 (…) o obszarze 0,0159 ha (sto pięćdziesiąt dziewięć metrów kwadratowych) i 5 (…) o obszarze 0,0272 ha (dwieście siedemdziesiąt dwa metry kwadratowe), o łącznym obszarze 0,1371 ha (jeden tysiąc trzysta siedemdziesiąt jeden metrów kwadratowych), oznaczona jest jako inne tereny zabudowane (Bi) i zurbanizowane terenu niezabudowane (Bp).
Przedmiot wniosku
Przedmiotem sprzedaży jest: działka nr 1 o obszarze 0,0373 ha, działka nr 2 o obszarze 0,0254 ha, działka nr 3 o obszarze 0,0313 ha, działka nr 4 o obszarze 0,0159 ha, działka nr 5 o obszarze 0,0272 ha, o łącznym obszarze 0,1371 ha.
Pozyskanie kupującego
W tym przypadku Wnioskodawczyni nie szukała kupującego (nie ogłaszała sprzedaży, nie korzystała z biur pośrednictwa nieruchomości w celu pozyskania kupującego). Spółka zainteresowana działkami sama zgłosiła się do Wnioskodawczyni.
Sposób wykorzystywana działki
Nieruchomości nie są i nie były wykorzystywane na cele prowadzonej działalności gospodarczej. Działki nie były wykorzystywane do celów rolniczych. Działki były wykorzystywane do celów prywatnych, w szczególności jako zabezpieczenie majątkowe oraz przestrzeń do składowania przedmiotów o charakterze osobistym. Działki były także dzierżawione Spółce. Dzierżawa miała charakter odpłatny. Spółka, która dzierżawiła działki, jest czynnym podatnikiem podatku VAT. Dzierżawa została zawarta na czas nieoznaczony. Działki nie służyły w działalności gospodarczej, nie są to czynności opodatkowane podatkiem VAT (art. 5 ustawy o VAT nie podlegają pod opodatkowanie). Dzierżawa była też zwolniona z art. 113 ust. 1 ustawy o VAT.
Zasady sprzedaży i ustalenia ceny działek
Wnioskodawczyni zamierza sprzedać spółce prawo własności do działki nr 1 o obszarze 0,0373 ha, działki nr 2 o obszarze 0,0254 ha, działki nr 3 o obszarze 0,0313 ha, działki nr 4 o obszarze 0,0159 ha, działki nr 5 o obszarze 0,0272 ha.
Spółka planuje nabyć przedmiotową nieruchomość w celu realizacji inwestycji budowlanej, polegającej na budowie budynku handlowo-usługowego wraz z infrastrukturą towarzyszącą. Kupująca spółka planuje na tych działkach wybudować obiekt handlowo-usługowy o powierzchni zabudowy minimum (...) m2 wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum (...) miejsc postojowych oraz prowadzić na tym terenie działalność gospodarczą.
Powyższe zostało potwierdzone aktem notarialnym nr (…) z dnia 26 marca 2025 r. umowa przedwstępna. Kupująca nieruchomość spółka zobowiązała się do załatwienia wszystkich formalności związanych z inwestycją na tej nieruchomości. Z aktu notarialnego wynika, że w imieniu sprzedającego jako pełnomocnik będzie działać kupująca Spółka. W ramach udzielonego pełnomocnictwa Spółka ma:
Ponadto Spółka jako pełnomocnik ma dokonać:
Powyższe działania bardzo uatrakcyjniają działki. Działki dzięki tym działaniom staną się niezwykle atrakcyjne, ponieważ zostaną wydane pozwolenia, które zarówno pozwolą na uzbrojenie działek, zagospodarowanie, posiadanie zjazdów, itp. Działania pełnomocnika są korzystne dla obu stron. Kupujący, jeśli nie dojdzie do transakcji uzyska działki, których cena będzie niezwykle atrakcyjna. Należy także podkreślić, iż mamy do czynienia z umową przedwstępną, co oznacza, że jeśli z przyczyn leżących po stronie Spółki nie dojdzie do transakcji to wszystkie pozwolenia i uatrakcyjnienia działek pozostają.
Tym samym w momencie uzyskania przez Kupującego powyższych decyzji i pozwoleń Wnioskodawczyni zobowiązuje się sprzedać mu prawo własności nieruchomości nr 14 o obszarze 0,0373 ha, nr 2 o obszarze 0,0254 ha, nr 3 o obszarze 0,0313 ha, nr 4 o obszarze 0,0159 ha, nr 5 o obszarze 0,0272 ha.
Cena ustalona w akcie notarialnym umowy przedwstępnej jest znacznie wyższa od cen rynkowych. Cena ta jest uzależniona od uzyskania wszystkich wyżej wymienionych pozwoleń. W tym przypadku działania pełnomocnika Wnioskodawczyni są więc niezwykle korzystne dla strony. Zlecenie tych działań pełnomocnikowi powoduje, iż kupujący uzyskuje atrakcyjne działki. Ponadto działania pełnomocnika działającego w imieniu strony powoduje, iż cena działki jest bardzo korzystna. W praktyce to pełnomocnik ponosi koszty uatrakcyjnienia działek, jednak profity z tego uzyskuje kupujący. Co ważne powyższe działania mają duże znaczenie dla uatrakcyjnienie działek dla przyszłych kupujących. Działki dzięki działaniom pełnomocnika znacznie poprawią swoje walory dla innych potencjalnych klientów. Umowa przedwstępna jest niezwykle korzystna dla kupującego. To kupujący dzięki działaniu pełnomocnika uatrakcyjnia działki, uzyskuje wysoką cenę za działki (cena jest nieznacznie atrakcyjniejsza). Wszystkie pozwolenia uzyskane przez kupującego, jeśli nie dojdzie do transakcji powodują wzrost ceny działek dla innych potencjalnych nabywców. Co ważne, cena w umowie przedwstępnej nie zostanie osiągnięta, jeśli nie zostaną wydane wyżej opisane pozwolenia. Umowa przedwstępna przewiduje w przypadku braku ww. pozwoleń Spółce odstąpić od umowy. Co istotne cena na umowie przedwstępnej jest bardzo atrakcyjna pod warunkiem uzyskania wszystkich zgód, pozwoleń w tym na uzbrojenie działek. W przypadku, gdy do transakcji nie dojdzie kupujący uzyskuje atrakcyjne działki, których wartość jest bardzo wysoka.
Podsumowanie informacji dotyczących transakcji
1. W stosunku do działek Wnioskodawczyni nie ponosiła samodzielnie jakichkolwiek nakładów w celu ich uatrakcyjnienia. W celu uatrakcyjnienia działek na rzecz strony działa pełnomocnik. W wyniku działań pełnomocnika Wnioskodawczyni uzyska znacznie atrakcyjniejsze działki i znacznie atrakcyjniejszą cenę.
2. W stosunku do ww. nieruchomości Wnioskodawczyni nie współpracuje z żadnym biurem pośrednictwa nieruchomościami. Jedyna współpraca jest z pełnomocnikiem.
3. Powyższe nieruchomości nigdy nie były wykorzystywane przez Wnioskodawczynię w działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.
4. Działki, które mają być przedmiotem sprzedaży nie są zabudowane.
5. Działki nr 6, 7, 8, 9, 10 nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.
6. Kupująca Spółka jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT.
7. Działki nie były wykorzystywane w celach rolniczych.
8. Działki nie były wykorzystywane do działalności opodatkowanej podatkiem VAT.
9. Działki były wykorzystywane prywatnie m.in. do trzymania prywatnych rzeczy.
10. Wnioskodawczyni nie jest podatnikiem podatku VAT.
11. Wnioskodawczyni nie jest rolnikiem ryczałtowym.
12. Nie występowano o zmianę planu zagospodarowania przestrzennego.
13. Nie dokonywano wcześniej sprzedaży nieruchomości i na obecny moment nie ma takiego zamiaru.
14. Wnioskodawczyni nie zajmuje się działalnością deweloperską.
Wnioskodawczyni oświadcza, iż udziela Kupującemu pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania wszelkich decyzji i pozwoleń, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru. Sprzedający oświadcza, że przez cały okres obowiązywania umowy przedwstępnej niniejsze pełnomocnictwo jest nieodwołalne i nie wygasa wskutek śmierci mocodawcy. Wnioskodawczyni oświadcza, iż wyraża zgodę na dysponowanie przez Kupującego nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w związku z art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo Budowlane, w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwoleniu na budowę, uzyskania zgód, opinii itp. oraz udostępnia Kupującej Spółce nieruchomość będącą przedmiotem niniejszej umowy celem przeprowadzenia badań gruntu.
Podsumowanie wniosku
W tym przypadku obie strony są zainteresowane uatrakcyjnieniem działek. Działania pełnomocnika mają wpływ na cenę sprzedaży działek. Pełnomocnik działający w imieniu Wnioskodawczyni podejmuje szereg działań, które w znaczący sposób uatrakcyjniają działki. Działania te powodują, że cena zawarta w umowie przedwstępnej jest atrakcyjna (bardzo atrakcyjna rynkowo). Co ważne działania te mają wpływ na cenę dla innych potencjalnych klientów.
Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego.
W odpowiedzi na zadane pytania wskazała Pani następująco:
1) czy Pani wniosek dotyczy ustalenia czy sprzedaż wyłącznie niezabudowanej nieruchomości, składającej się z działek nr 1, 2, 3, 4 i 5 (łącznie pięć działek) jest opodatkowana podatkiem VAT bez uwzględnienia zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT. We wniosku wskazała Pani także inne numery działek, w związku z tym należało wyjaśnić w jakim celu zostały wskazane te inne numery działek, jeśli przedmiotem sprzedaży są inne działki niż wskazane w pytaniu należy przedstawić wszelkie niezbędne informacje w tym zakresie abym mógł dokonać oceny, w tym przeformułowanie pytania i zajęcie stanowiska
Prosi Pani o bezprzedmiotowe potraktowanie – innych działek. Przedmiotowo należy potraktować informację o następujących działkach: 1 o obszarze 0,0373 ha, 2 o obszarze 0,0254 ha, 3 o obszarze 0,0313 ha, 4 o obszarze 0,0159 ha, 5 o obszarze 0,0272 ha.
2) czy przed podpisaniem umowy przedwstępnej ze Spółką Kupującą, oddawała Pani działki gruntu nr 1, 2, 3, 4 oraz 5 w najem, dzierżawę albo do używania na podstawie innych umów o podobnym charakterze, jeśli tak, prosiłem wskazać:
Nie zawierano innych umów do żadnej z działek.
3) czy działki nr 1, 2, 3, 4 oraz 5 są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, jeśli tak, to czy niego wynika, że są to działki przeznaczone pod zabudowę
Nie, żadna z działek nie jest objęta planem zagospodarowania.
4) czy dla działek nr 1, 2, 3, 4 oraz 5 zostanie do dnia sprzedaży wydana decyzja o warunkach zabudowy, jeżeli tak, to z czyjej inicjatywy
Tak, zostanie wydana z inicjatywy Sprzedającego, dotyczy to wszystkich działek.
Pytanie
Czy sprzedaż niezabudowanej nieruchomości nr 1 o obszarze 0,0373 ha, 2 o obszarze 0,0254 ha, 3 o obszarze 0,0313 ha, 4 o obszarze 0,0159 ha, 5 o obszarze 0,0272 ha jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług bez uwzględnienia zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT ?
Pani stanowisko w sprawie
Zdaniem Wnioskodawczyni sprzedaż niezabudowanej nieruchomości składającej się z działek nr 1 o obszarze 0,0373 ha, 2 o obszarze 0,0254 ha, 3 o obszarze 0,0313 ha, 4 o obszarze 0,0159 ha, 5 o obszarze 0,0272 ha, jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.
Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2024 r. poz. 631 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
Przez towary, stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
Wnioskodawczyni przypomina, iż na mocy art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, (...).
W świetle powyższej definicji sprzedaży nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów jest opodatkowana podatkiem VAT. Z opodatkowaną dostawą, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT mamy do czynienia pod warunkiem wykonania jest przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Natomiast działalność gospodarcza, według art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem – podatnik - tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.
Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.
Jak wskazano wyżej, działalność gospodarcza, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu. Czyli podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.
Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
Zdaniem Wnioskodawczyni przejawem takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, można mówić, gdy czynności wykonane przez sprzedającego przybierają formę zorganizowaną może to być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działki, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność – handlową – wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.
Przypomnijmy, iż na działce nr 1 o obszarze 0,0373 ha, 2 o obszarze 0,0254 ha, 3 o obszarze 0,0313 ha, 4 o obszarze 0,0159 ha, 5 o obszarze 0,0272 ha od momentu nabycia do momentu zbycia nie prowadzono żadnych działalności gospodarczych. W stosunku do ww. nieruchomości Wnioskodawczyni samodzielnie nigdy nie podejmowała żadnych działań marketingowych, nie ogłaszała sprzedaży w środkach masowego przekazu, w szczególności nie ogłaszała sprzedaży w Internecie, prasie, radiu. Ponadto należy podkreślić, iż doszło do udzielenia Kupującemu pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń na budowę obiektu handlowego z parkingiem, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie działek nr 1 o obszarze 0,0373 ha, 2 o obszarze 0,0254 ha, 3 o obszarze 0,0313 ha, 4 o obszarze 0,0159 ha, 5 o obszarze 0,0272 ha warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru.
Wnioskodawczyni uważa, iż warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związek z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
Zdaniem Wnioskodawczyni, jak to już wyżej podkreślono, nie współpracuje z biurem pośrednictwa nieruchomościami.
W myśl art. 96 ww. Kodeksu, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo). Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności. Stosownie do art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie. Na mocy art. 108 ww. Kodeksu, pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony. Z regulacji art. 109 ww. Kodeksu wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi, czyli do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.
Czyli składanie wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie działek nr 1 o obszarze 0,0373 ha, 2 o obszarze 0,0254 ha, 3 o obszarze 0,0313 ha, 4 o obszarze 0,0159 ha, 5 o obszarze 0,0272 ha warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w praktyce wywołuje skutki dla Kupującego.
Kwestie opodatkowania działek podatkiem VAT została rozstrzygnięta w wyroku TS z 3 kwietnia 2025 r., C-213/24, E.T. W wyroku TS przypomniał, że art. 9 ust. 1 dyrektywy 2006/112/WE należy interpretować w ten sposób, że można uznać za podatnika do celów VAT prowadzącego samodzielnie działalność gospodarczą osobę, która sprzedaje grunt stanowiący pierwotnie część jej majątku osobistego, powierzając przygotowanie sprzedaży profesjonalnemu przedsiębiorcy, który jako pełnomocnik tej osoby podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując w celu tej sprzedaży środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców lub usługodawców w rozumieniu tego przepisu. W uzasadnieniu czytamy, że dyrektywa 2006/112/WE wyznacza bardzo szeroką definicję „podatnika”, opartą na samodzielności prowadzenia „działalności gospodarczej”, który to zwrot także jest zdefiniowany w bardzo szeroki sposób, obejmując wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, a w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu. Trybunał, powołując się na wyrok C-180/10 i C-181/10 Słaby i in., przypomniał, że przy sprzedaży działki budowlanej już wówczas wyjaśniono, iż istotnym kryterium oceny jest fakt, czy podmiot podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do tych wykorzystywanych przez producentów, handlowców lub usługodawców, takie jak uzbrojenie terenu lub działania marketingowe. Zdaniem TS takie działania nie należą bowiem do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, w związku z czym wynikających z nich czynności nie można uważać za zwykłe wykonywanie prawa własności. Jak podkreślono, takie inicjatywy wpisują się raczej w ramy działalności prowadzonej w celu uzyskania z tego tytułu ciągłego dochodu, którą można zakwalifikować jako działalność gospodarczą.
Powracając do analizy wyroku TS C-213/24 E.T. należy stwierdzić, że ponownie kluczowe było ustalenie, czy podatnik faktycznie podejmował aktywnie i samodzielnie działania typowe dla podmiotów profesjonalnych, nawet jeśli odbywało się to za pośrednictwem pełnomocnika. W analizowanym przypadku bez wątpienia takie działania maja miejsce. Działania pełnomocnika powodują, iż działki uzyskują szereg pozwoleń w tym dotyczących uzbrojenia, zjazdów itp. Ponadto uzyskane pozwolenia powodują, że cena działki wzrasta. W tej sytuacji nie ma znaczenia, iż pełnomocnik działa także na swoją korzyść. W przypadku bowiem, gdy nie dojdzie do transakcji działki wszystkie pozwolenia pozostają. Co ważne już w umowie przedwstępnej cena jest bardzo atrakcyjna (cena jest atrakcyjniejsza), ze względu na to, że działka ulegnie przekształceniu w wyniku uzyskanych pozwoleń. Tym samym Wnioskodawczyni twierdzi, iż dokonywała czynności, które zazwyczaj dokonuje profesjonalny sprzedawca. Działania te powodują wzrost atrakcyjności i wartości nieruchomości. W powyższym wyroku C-213/24 E.T. Trybunał trafnie zauważył, że pełnomocnik działał w imieniu i na rzecz właściciela (czyli zlecającego), a działania pełnomocnika przypisuje się zleceniodawcy, o ile to właściciel ponosi ostateczne ryzyko gospodarcze oraz uzyskuje wynik ekonomiczny. Zlecenie profesjonalistom działań marketingowych, formalnych czy planistycznych nie eliminuje samodzielności podatnika – przeciwnie, świadczy o jego zorganizowanym działaniu w celu uzyskania dochodu z majątku, co kwalifikuje takie postępowanie jako działalność gospodarczą. Istotna dla przedstawionych przez TS wniosków była także treść zawartej umowy ze zleceniobiorcą – jego działalność ograniczała się do wykonania zadań wymienionych w umowie, dokonywanych w imieniu i na rzecz zleceniodawców. W naszym przypadku takie ryzyko ekonomiczne w praktyce ponosi Wnioskodawczyni, ponieważ jeśli działania pełnomocnika nie przyniosą efektów umowa przedwstępna nie dojdzie do skutku a co za tym idzie nie osiągnie ona znacznie wysokiej ceny za swoją nieruchomość. Ponadto działania pełnomocnika w znaczny sposób uatrakcyjniają działkę. Zdaniem Wnioskodawczyni w tej sytuacji zachowuje się jak podatnik podatku VAT wymieniony w art. 15 ww. ustawy. Kupujący będzie bowiem w jej imieniu dokonywał szeregu określonych czynności w związku ze sprzedażą niezabudowanej nieruchomości składającej się z działki nr 1 o obszarze 0,0373 ha, 2 o obszarze 0,0254 ha, 3 o obszarze 0,0313 ha, 4 o obszarze 0,0159 ha, 5 o obszarze 0,0272 ha.
Przechodząc do możliwości zwolnienia działki jako terenów innych niż tereny budowlane zdaniem Wnioskodawczyni nie znajdzie ono tutaj zastosowania. Wnioskodawczyni uważa bowiem, iż w związku z podjętymi działaniami tereny te utracą taki charakter, a także obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego nie są to tereny wymienione w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.
Przez tereny budowlane - w świetle art. 2 pkt 33 ustawy - rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2020 r. poz. 293), kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalenie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.
Jak stanowi art. 4 ust. 1 ww. ustawy - ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - na podstawie ust. 2 powołanego przepisu - określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:
Tym samym, działka będzie stanowiła teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy i w rezultacie jej sprzedaż nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.
Zdaniem Wnioskodawczyni, przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT. W konsekwencji Wnioskodawczyni uważa, że sprzedaż niezabudowanej nieruchomości składającej się z działki nr 1 o obszarze 0,0373 ha, 2 o obszarze 0,0254 ha, 3 o obszarze 0,0313 ha, 4 o obszarze 0,0159 ha, 5 o obszarze 0,0272 ha stanowiących teren budowlany będzie opodatkowana podatkiem VAT i nie skorzysta ze zwolnienia z VAT. Działania podjęte przez pełnomocnika w imieniu Wnioskodawczyni powodują bowiem uatrakcyjnianie działek zarówno dla kupującej spółki, jak i ewentualnych przyszłych nabywców (mamy tutaj bowiem do czynienia z umową przedwstępną).
Na zakończenie w związku z tym, iż działki nie korzystają ze zwolnienia trzeba będzie ich sprzedaż udokumentować fakturą VAT. W przypadku bowiem sprzedaży opodatkowanej dokumentem potwierdzającym ich nabycie w świetle ustawy o podatku od towarów i usług jest faktura. W tym bowiem przypadku kupującym jest spółka, a więc czynny podatnik podatku od towarów i usług i zgodnie z 106b ustawy o VAT taką transakcję należy udokumentować fakturą.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:
Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).
Stosownie art. 2 pkt 6 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.
Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:
Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
Natomiast w myśl art. 15 ust. 2 ustawy:
Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.
Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.
Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:
„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.
Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.
Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:
Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.
W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.
Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika ono z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, dokonanej przez TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht). Przedmiotowe orzeczenie dotyczyło opodatkowania sprzedaży - przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej - części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.
Ze wskazanego orzeczenia C-291/92 wynika, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości (lub jej części) wyłącznie do celów osobistych. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.
Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.
Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.
Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.
Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.
Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży działek nr 1, 2, 3, 4 i 5, istotne jest, czy w celu dokonania ich sprzedaży podjęła Pani aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Pani za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.
Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.
Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, każdorazowo wymaga oceny odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.
Z treści wniosku wynika, jest Pani właścicielem działek nr 1, 2, 3, 4 i 5. Działki nr 1, 2, 4 i 5 nabyła Pani 2 stycznia 2003 r. na podstawie umowy darowizny, nie było udokumentowane fakturą VAT. Nabycie działki nr 3 nastąpiło 9 grudnia 2011 r. na podstawie umowy sprzedaży od gminy było udokumentowane fakturą oraz opodatkowane podatkiem VAT. Nieruchomości nie są i nie były wykorzystywane na cele prowadzonej działalności gospodarczej. Działki nie były wykorzystywane do celów rolniczych, były wykorzystywane do celów prywatnych, w szczególności jako zabezpieczenie majątkowe oraz przestrzeń do składowania przedmiotów o charakterze osobistym. Spółka zainteresowana nabyciem działek sama zgłosiła się do Pani. Przedmiotem planowanej transakcji będą niezabudowane działki nr 1, 2, 3 ,4 i 5. Kupująca spółka nabędzie przedmiotową nieruchomość w celu realizacji inwestycji budowlanej, polegającej na budowie obiektu handlowo-usługowego wraz z miejscami parkingowymi. Działki zostały odpłatnie wydzierżawione Spółce mającej dokonać jej zakupu. Ponadto, podpisała Pani z kupującą Spółką przedwstępną umowę sprzedaży działek i udzieliła jej Pani pełnomocnictwa do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych we wniosku, związanych z planowaną inwestycją. Umowa przedwstępna, podpisana pomiędzy Panią a kupującą spółką zakłada, że Spółka dopełni wszystkich formalności związanych z planowaną na tej działce inwestycją. Działając w Pani imieniu jako Pani pełnomocnik, kupująca Spółka ma uzyskać m.in. prawomocną decyzję o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowy nieruchomości jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym wraz z miejscami parkingowymi. Przed podpisaniem umowy przedwstępnej ze Spółką, nie oddawała Pani działek nr 1, 2, 3, 4 i 5 w najem, dzierżawę ani do używania na podstawie innych umów o podobnym charakterze. Nie dokonywała Pani wcześniej sprzedaży nieruchomości.
Pani wątpliwości dotyczą ustalenia, czy sprzedaż niezabudowanych działek nr 1, 2, 3, 4 i 5 będzie opodatkowana podatkiem VAT bez uwzględnienia zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.
Dokonując rozstrzygnięcia kwestii będącej przedmiotem Pani zapytania, należy zauważyć, że doszło do podpisania przedwstępnej umowy sprzedaży niezabudowanych działek nr 1, 2, 3, 4 i 5 i tym samym do udzielenia kupującej Spółce pełnomocnictwa do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji umożliwiających budowę obiektu handlowo-usługowego wraz parkingiem zgodnie z planami inwestycyjnymi kupującej spółki. Uzyskanie tych decyzji i pozwoleń jest warunkiem zrealizowania właściwej umowy sprzedaży. Te czynności nastąpią w sensie chronologicznym jeszcze przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży.
Udzielenie pełnomocnictwa przyszłemu Kupującemu umożliwiające podjęcie czynności mających na celu dostosowanie gruntu do potrzeb Kupującego (pozwolenia, przyłącza itp.) nie jest staraniem Sprzedawcy, który przykładowo stara się grunt uzbroić czy uzyskać określone pozwolenia, aby przedmiot sprzedaży uczynić bardziej atrakcyjnym dla potencjalnych nabywców. Skutki prawne czynności wykonanych przez pełnomocnika (nabywcę) w sensie prawnym rzeczywiście dotyczą właściciela gruntu (uzyskanie decyzji, pozwoleń itd.), jednak starania pełnomocnika nie są staraniami właściciela podejmowanymi w tym celu, aby pozyskać kupującego, aby oferowany grunt uczynić atrakcyjniejszym dla potencjalnego nabywcy, aby podnieść jego cenę. W rozpatrywanej sprawie należy zauważyć, że nabywca (kupująca spółka) sam się zgłosił. Pani nie musi już podejmować działań, aby zachęcić kogokolwiek do jego nabycia.
Ponadto z analizy całokształtu okoliczności sprawy oraz informacji zawartych we wniosku wynika, że działki będące przedmiotem sprzedaży zostały udostępnione na rzecz kupującej spółki na mocy umowy dzierżawy, zawartej w związku z przedwstępną umową sprzedaży, wyłącznie w celu uzyskania przez kupującą Spółkę niezbędnych zgód i pozwoleń, tj. umożliwienia kupującej Spółce zrealizowania warunków, od których uzależniono zawarcie definitywnej umowy sprzedaży. Zatem na obie te umowy należy patrzeć jako na elementy tego samego przedsięwzięcia. Podkreślić należy, że działania podjęte przez kupującą Spółkę nie prowadzą do podwyższenia atrakcyjności działki lecz przyszły nabywca wykonuje te czynności we własnym interesie, w celu przystosowania działki do zrealizowania własnych potrzeb. Pomimo, że cena sprzedaży jest znacznie wyższa od cen rynkowych, to została ona ustalona między stronami przed podjęciem ww. działań przez kupującą Spółkę. W konsekwencji, samo udzielenie pełnomocnictwa kupującej Spółce do wykonania określonych czynności w celu dostosowania gruntów do jej potrzeb (potrzeb nabywcy) i dzierżawa gruntów na rzecz kupującego (nabywcy) przed sprzedażą, po zawarciu umowy przedwstępnej - nie powoduje, że zostanie Pani z tego powodu uznana za podatnika podatku VAT prowadzącego działalność gospodarczą.
W świetle całokształtu okoliczności sprawy należy stwierdzić, że w odniesieniu do sprzedaży przez Panią działek nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż działek wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Z wniosku wynika, że działki nr 1, 2, 3, 4 i 5 będące przedmiotem planowanej sprzedaży nie były przez Panią wykorzystywane w działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy i nie podjęła Pani takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt okoliczności przedstawionych we wniosku wskazuje, że Pani aktywność w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE C-180/10, C-181/10.
Zatem dokonując sprzedaży niezabudowanych działek nr 1, 2, 3, 4 i 5 będzie Pani korzystała z przysługującego Pani prawa do rozporządzania majątkiem osobistym. Czynność ta nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy i nie mają do niej zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług. Tym samym, nie będzie Pani podatnikiem podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w odniesieniu do powyższej transakcji, a dostawa działek nr 1, 2, 3, 4 i 5 nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
W konsekwencji, sprzedaż działek nr 1, 2, 3, 4 i 5 nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W związku z powyższym, nie znajduje uzasadnienia rozstrzygnięcie kwestii korzystania ze zwolnienia ww. czynności na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.
Wobec powyższego Pani stanowisko uznałem za nieprawidłowe.
Niniejsze rozstrzygnięcie jest spójne z ugruntowaną linią orzeczniczą sądów administracyjnych (por. wyroki NSA z 6 listopada 2024 r. sygn. akt I FSK 1014/21, z 24 października 2024 r. sygn. akt I FSK 265/21, z 11 października 2024 r. sygn. akt I FSK 364/21, z 21 października 2024 r. sygn. akt I FSK 347/21, z 23 lipca 2024 r. sygn. akt I FSK 1677/20, z 10 września 2024 r. sygn. akt I FSK 1675/20).
Dodatkowe informacje
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo