Podatnik, będący emerytowanym rolnikiem, jest właścicielem dwóch grup nieruchomości rolnych: 26 działek w miejscowości A (nabytych w 2012 r., uprawiane zboża, obecnie wydzierżawione) oraz 3 działek w miejscowości B (nabytych w 2006 r., prowadzona szkółka drzew, obecnie nieużytkowane). Otrzymał zgodę na podział gruntów na działki pod zabudowę mieszkaniową. W A brak planu zagospodarowania, wydano warunki zabudowy z inicjatywy podatnika. W B od października 2025 r. obowiązuje…
Interpretacja indywidualna
– stanowisko w części nieprawidłowe i w części prawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest:
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
3 lutego 2026 r. za pośrednictwem operatora pocztowego wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży niezabudowanych działek gruntu. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 5 marca 2026 r. (wpływ 10 marca 2026 r.). Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
Jako rolnik od 2000 r. jest Pan właścicielem nieruchomości rolnych w dwóch lokalizacjach:
1. A. gm. (...), powiat (...). Grunty nabyte w 2012 r. jako grunty rolne. Jako rolnik uprawiał Pan na nich zboża i opłacał podatek rolny (posiada Pan w tej lokalizacji 26 działek o pow. ok. 1000 m2 każda),
2. B. Grunty nabył Pan w 2006 r. jako grunty rolne. Jako rolnik prowadził Pan na nich szkółkę drzew i roślin (w tej lokalizacji posiada Pan 3 działki o pow. ok. 1000 m2 każda).
Obecnie jest Pan na emeryturze i postanowił Pan zbyć powyższe nieruchomości.
Otrzymał Pan zgodę na podział tych gruntów na działki z przeznaczeniem pod zabudowę mieszkaniową - jednorodzinną.
A. - brak planu zagospodarowania przestrzennego, wydane jedynie warunki zabudowy.
B. - od października 2025 r. jest plan zagospodarowania przestrzennego z przeznaczeniem pod zabudowę mieszkaniową - jednorodzinną.
Nie jest Pan czynnym i zarejestrowanym podatnikiem VAT, nigdy nie prowadził Pan działalności gospodarczej.
Na terenie przedmiotowych działek nie dokonywał Pan żadnych nakładów na tzw. uzbrojenia, instalacje itp.
Ma Pan zamiar umieścić ofertę sprzedaży działek w biurze nieruchomości.
W uzupełnieniu opisu zdarzenia przyszłego wskazał Pan, że:
Działki w B. oznaczone są: nr 1, 2, 3, obręb (...).
Działki w A.: Nie mają nadanych numerów ewidencyjnych wszystkie działki, tylko ich część (nr od 1/2 do 1/170), pozostałe działki bez nr ewid. są umiejscowione w działce nr 1/1 o pow. 2,7093 ha (w załączeniu mapa projektu podziału nieruchomości) działki w tej lokalizacji znajdują się w obrębie (...) jednostka ewidencyjna (...).
Nieruchomości opisane we wniosku zostały nabyte wyłącznie w celu powiększenia gospodarstwa rolnego - bez planu sprzedaży.
Transakcja nabycia gruntów rolnych nie podlegała pod VAT i nie była dokumentowana fakturą.
Z tytułu nabycia gruntów rolnych nie przysługiwało Panu prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony. Nie był i nie jest Pan podatnikiem podatku od towarów i usług.
Był Pan rolnikiem ryczałtowym, o którym mowa w art. 2 pkt 19 ustawy o VAT korzystającym ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy o VAT.
Przedmiotowe nieruchomości były i nadal są (dot. A.) wykorzystywane na cele rolnicze. Do dnia przejścia na emeryturę sprzedawał Pan płody rolne tj. zboże. Sprzedaż nie była opodatkowana podatkiem VAT.
Podział nieruchomości nastąpił w celu planowanej sprzedaży i miał miejsce:
Wydanie decyzji o warunkach zabudowy (A.) nastąpiło z Pana inicjatywy. Każda działka zgodnie z warunkami pozwala na budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego. Wystąpienie przez Pana o warunki zabudowy było spowodowane tym, że grunty zlokalizowane wokół Pana nieruchomości zaczęły być zabudowywane budynkami.
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego został uchwalony z inicjatywy B. Tym planem był Pan zobligowany do zmiany przeznaczenia tych gruntów.
Warunki zabudowy dla działek w B. są zawarte w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
Obecnie żadnych z tych działek osobiście Pan nie uprawia. Grunty/działki w A. zostały przez Pana wydzierżawione na cele rolnicze za opłatą w wysokości dopłat UE. Czynność zwolniona z pod. VAT. Działki w B. nie są wykorzystywane w żadnych celach.
Nie udzielał i nie będzie Pan udzielał pełnomocnictwa podmiotom trzecim do występowania w Pana imieniu w sprawach dotyczących przedmiotowych nieruchomości.
Nie ma Pan jeszcze zamiaru zawierać umów przedwstępnych sprzedaży. Nie ma Pan jeszcze żadnych ofert zakupu. Warunki jakie będą zawarte w umowach sprzedaży będą uzależnione od wyniku przedmiotowej interpretacji.
Nie dokonywał Pan sprzedaży nieruchomości podlegającej podatkowi VAT.
Nie posiada Pan innych, oprócz wymienionych we wniosku, działek/nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży.
Pytanie
Czy w obliczu przedstawionych faktów będzie Pan zobowiązany do opodatkowania zbycia przedmiotowych działek podatkiem od towarów i usług?
Pana stanowisko w sprawie
Pana zdaniem, właściwym w tej sprawie jest stanowisko Trybunału Sprawiedliwości UE wyrażone w wyroku z 15 września 2011 roku w połączonych sprawach C-180/10 i C-181/10, które brzmi następująco: „Sprzedaż działek służących poprzednio w działalności rolniczej, a teraz przeznaczonych w planie zagospodarowania przestrzennego gminy pod zabudowę mieszkaniową, a nabytych jako grunty rolne (bez podatku VAT), należy uznać za niepodlegające podatkowi VAT, ponieważ sprzedaż tych działek jest to transakcja stanowiąca czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności”.
W kluczowym powyższym wyroku z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10 Trybunał stwierdził, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży dokonanych nie ma charakteru decydującego. Dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również, jako czynności osobiste. Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą dokonano podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny sama w sobie nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest w części nieprawidłowe i w części prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:
Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
Jak stanowi art. 2 pkt 22 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
Przy czym stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
Zatem, w świetle powołanych powyżej przepisów zbycie nieruchomości traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:
Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).
Z treści powołanego wyżej przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jednoznacznie wynika, że dostawa towarów bądź świadczenie usług, co do zasady, podlegają opodatkowaniu VAT wówczas, gdy czynności te są wykonywane odpłatnie (za wynagrodzeniem).
Jednocześnie wskazać należy, iż nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ww. ustawy podlega opodatkowaniu, ale tylko taka, która wykonana jest przez podmiot, który w związku z jej realizacją występuje w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.
Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zdefiniowane zostały w art. 15 ust. 1 i ust. 2 tej ustawy.
W świetle art. 15 ust. 1 ustawy:
Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy:
Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.
Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.
Na mocy art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE:
Opodatkowaniu VAT podlegają następujące transakcje: odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.
W myśl art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:
„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.
„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.
Jednocześnie w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE wskazano, że:
Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności jednej z następujących transakcji:
a) dostawa budynku lub części budynku oraz związanego z nim gruntu, przed pierwszym zasiedleniem;
b) dostawa terenu budowlanego.
W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE:
Do celów ust. 1 lit. b) „teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.
Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.
Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
Właściwym jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.
W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.
Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.
Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży opisanych we wniosku działek, istotne jest, czy w celu dokonania tej sprzedaży, podjął Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.
Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.
Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.
Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92, które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r. sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny, to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.
Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.
Z opisu sprawy wynika, że jest Pan rolnikiem od 2000 r. i właścicielem nieruchomości rolnych w dwóch lokalizacjach: A. gm. (...), powiat (...) oraz w B. Nie jest Pan czynnym i zarejestrowanym podatnikiem VAT, nigdy nie prowadził Pan działalności gospodarczej. Był Pan rolnikiem ryczałtowym, o którym mowa w art. 2 pkt 19 ustawy korzystającym ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy. Nieruchomości zostały nabyte wyłącznie w celu powiększenia gospodarstwa rolnego - bez planu sprzedaży. Transakcja nabycia gruntów rolnych nie podlegała VAT i nie była dokumentowana fakturą. Z tytułu nabycia gruntów rolnych nie przysługiwało Panu prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony. Grunty w A. nabył Pan w 2012 r. jako grunty rolne. Jako rolnik uprawiał Pan na nich zboża i opłacał podatek rolny (posiada Pan w tej lokalizacji 26 działek o pow. ok. 1000 m2 każda). Wszystkie działki w A. nie mają nadanych numerów ewidencyjnych, tylko ich część (nr od 1/2 do 1/170), pozostałe działki bez nr ewid. są umiejscowione w działce nr 1/1 o pow. 2,7093 ha, działki w tej lokalizacji znajdują się w obrębie (...) jednostka ewidencyjna (...). Otrzymał Pan zgodę na podział tych gruntów na działki z przeznaczeniem pod zabudowę mieszkaniową - jednorodzinną. W A. nie ma planu zagospodarowania przestrzennego, zostały wydane jedynie warunki zabudowy. Nieruchomości w A. były i nadal są wykorzystywane na cele rolnicze. Do dnia przejścia na emeryturę sprzedawał Pan płody rolne tj. zboże. Sprzedaż nie była opodatkowana podatkiem VAT. Podział ww. nieruchomości nastąpił w celu planowanej sprzedaży i miał miejsce w czerwcu 2024 r. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy (A.) nastąpiło z Pana inicjatywy. Każda działka zgodnie z warunkami pozwala na budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego. Wystąpienie przez Pana o warunki zabudowy było spowodowane tym, że grunty zlokalizowane wokół Pana nieruchomości zaczęły być zabudowywane budynkami. Obecnie żadnych z tych działek osobiście Pan nie uprawia. Grunty/działki w A. zostały przez Pana wydzierżawione na cele rolnicze za opłatą w wysokości dopłat UE.
Grunty w B. nabył Pan w 2006 r. jako grunty rolne. Jako rolnik prowadził Pan na nich szkółkę drzew i roślin (w tej lokalizacji posiada Pan 3 działki nr 1, 2, 3 o pow. ok. 1000 m2 każda). Nieruchomość w B. od października 2025 r. objęta jest Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego (uchwalonym z inicjatywy Miasta (...)) z przeznaczeniem pod zabudowę mieszkaniową – jednorodzinną. Warunki zabudowy dla działek w B. są zawarte w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego i tym planem był Pan zobligowany do zmiany przeznaczenia gruntów. Podział nieruchomości nastąpił w celu planowanej sprzedaży nieruchomości i miał miejsce we wrześniu 2025 r. Działki w B. nie są wykorzystywane w żadnych celach.
Obecnie jest Pan na emeryturze i postanowił Pan zbyć powyższe nieruchomości. Ma Pan zamiar umieścić ofertę sprzedaży działek w biurze nieruchomości. Na terenie przedmiotowych działek nie dokonywał Pan żadnych nakładów na tzw. uzbrojenia, instalacje itp. Nie udzielał i nie będzie Pan udzielał pełnomocnictwa podmiotom trzecim do występowania w Pana imieniu w sprawach dotyczących przedmiotowych nieruchomości. Nie ma Pan jeszcze zamiaru zawierać umów przedwstępnych sprzedaży. Nie ma Pan jeszcze żadnych ofert zakupu. Warunki jakie będą zawarte w umowach sprzedaży będą uzależnione od wyniku przedmiotowej interpretacji. Nie dokonywał Pan sprzedaży nieruchomości podlegającej VAT. Nie posiada Pan innych, oprócz wymienionych we wniosku, działek/nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży.
Pana wątpliwości dotyczą ustalenia, czy będzie Pan zobowiązany do opodatkowania zbycia niezabudowanych działek opisanych we wniosku podatkiem od towarów i usług.
W przedmiotowej sprawie należy ustalić, czy w odniesieniu do planowanej sprzedaży ww. nieruchomości będzie Pan spełniać przesłanki do uznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług, w zakresie ww. czynności.
Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.
Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.
Analiza przedstawionego opisu sprawy, obowiązujących przepisów oraz tez wynikających z powołanego orzecznictwa prowadzi do wniosku, że w stosunku do sprzedaży niezabudowanych działek w A., istnieją przesłanki pozwalające uznać Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.
W stosunku do sprzedaży działek w A. w rozpatrywanej sprawie istotne jest to, że nieruchomość ta jest dzierżawiona.
Zgodnie z treścią art. 693 § 1 ustawy Kodeks cywilny:
Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.
Tak więc dzierżawa stanowi umowę dwustronnie zobowiązującą i wzajemną nakładającą na strony – zarówno wydzierżawiającego jak i dzierżawcę – określone przepisami obowiązki.
Istota umowy dzierżawy wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego świadczenia usług przez właściciela na rzecz dzierżawcy. Dzierżawca za oddaną mu w dzierżawę rzecz płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między świadczoną usługą a przekazanym za nią wynagrodzeniem.
Wobec tego, dzierżawa stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. A zatem wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.
Zatem dzierżawa nieruchomości w A. stanowi odpłatne świadczenie usług, a zawarcie umowy dzierżawy spowodowało wyłączenie tej nieruchomości z majątku osobistego. Taki sposób wykorzystania przez Pana przedmiotowych działek sprawia, że są one wykorzystywane w prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej, a nie wyłącznie w ramach majątku osobistego. Tym samym, dokonując dostawy niezabudowanych działek w A. nie będzie Pan zbywać majątku osobistego, ale majątek wykorzystywany przez Pana w działalności gospodarczej.
Tym samym, w przedmiotowej sprawie w zakresie sprzedaży niezabudowanych działek w A. wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, i czynność sprzedaży ww. działek będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.
Natomiast w stosunku do sprzedaży niezabudowanych działek w B., brak jest przesłanek pozwalających uznać Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.
W przedmiotowej sprawie działki w B. zostały nabyte wyłącznie w celu powiększenia gospodarstwa rolnego - bez planu sprzedaży. Transakcja nabycia gruntów rolnych nie podlegała pod VAT i nie była dokumentowana fakturą. Z tytułu nabycia gruntów rolnych nie przysługiwało Panu prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego został uchwalony z inicjatywy Miasta B. Tym planem był Pan zobligowany do zmiany przeznaczenia tych gruntów, a warunki zabudowy dla działek w B. są zawarte w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Podział nieruchomości nastąpił w celu planowanej sprzedaży nieruchomości i miał miejsce we wrześniu 2025 r. Działki w B. nie są wykorzystywane w żadnych celach. Na terenie przedmiotowych działek nie dokonywał Pan żadnych nakładów na tzw. uzbrojenia, instalacje itp. Nie udzielał i nie będzie Pan udzielał pełnomocnictwa podmiotom trzecim do występowania w Pana imieniu w sprawach dotyczących przedmiotowych nieruchomości. Nie ma Pan jeszcze zamiaru zawierać umów przedwstępnych sprzedaży. Nie ma Pan jeszcze żadnych ofert zakupu. Nie dokonywał Pan sprzedaży nieruchomości podlegającej VAT.
W analizowanej sprawie brak jest zatem przesłanek świadczących o takiej Pana aktywności w przedmiocie sprzedaży niezabudowanych działek w B. która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego - stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie występuje tu bowiem taki ciąg zdarzeń, który w świetle wyroku TSUE z 15 września 2011 r. C‑180/10 i C‑181/10 jednoznacznie przesądziłby, że sprzedaż ww. działek wypełni przesłanki działalności gospodarczej.
Dokonując sprzedaży działek w B. będzie Pan korzystać z przysługującego Panu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług. Brak tego statusu pozbawia Pana cech podatnika podatku VAT, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży ww. działek, a dostawę tych nieruchomości - cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
W związku z tym, dokonując sprzedaży niezabudowanych działek w B., będzie Pan korzystać z przysługującego Panu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.
Zatem należy uznać, że podejmowane przez Pana w odniesieniu do wskazanych wyżej działek w B. czynności wskazują, że Pana aktywność mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym.
W konsekwencji, sprzedaż przez Pana działek w B. nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
Zatem Pana stanowisko jest nieprawidłowe w zakresie braku opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży działek w A. i prawidłowe w zakresie braku opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży działek w B.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywało się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.
Odnośnie dokumentów stanowiących załączniki do uzupełnienia wniosku wyjaśniam, że zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, wyczerpujący opis zdarzenia przyszłego powinien wynikać z wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej, a nie z załączonych dokumentów. W związku z tym dokumenty przesłane przez Pana nie były przedmiotem merytorycznej analizy.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo