Interpretacja 0114-KDIP1-2.4012.92.2026.1.MW

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

12 lutego 2026 r. za pośrednictwem operatora pocztowego wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych sprzedaży niezabudowanych działek nr 1 i nr 2. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Od października 1981 r. jest Pan współwłaścicielem, a od lutego 2009 r. właścicielem gospodarstwa rolnego o pow. 16.7892 ha składającego się z działek nr 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12 i 13, które to działki otrzymał Pan w spadku po ojcu i w darowiźnie od Pana matki oraz z działek 14 i 1 zakupionych w 1992 r., 15 zakupionej w 1993 r., 16 zakupionej w 1997 r., 17 i 18 zakupionych w 1998 r., 19 zakupionej w 2000 r., 20 zakupionej w 2002 r., 21, 22, 23 zakupionych w 2002 r., 24, 25, 26, 27, 28, 29 zakupionych w 2003 r.

Z tego tytułu płacił Pan składki na ubezpieczenie społeczne rolników (KRUS) i podatek rolny. Nie prowadzi Pan żadnej działalności gospodarczej. Aktualnie jest Pan na emeryturze.

W ramach zarządzania własnym majątkiem zamierza Pan zbyć część gruntów rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego, tj. działkę o numerze 1 o pow. 0,1365 ha i działkę o numerze 2 o pow. 0,5634 ha. W tym celu ma Pan zamiar zawrzeć przedwstępną umowę sprzedaży pod warunkami opisanymi w projekcie tejże umowy.

Nabywca działki zamierza na niej wybudować obiekt handlowo-usługowy. Jednocześnie, w dniu podpisania umowy przedwstępnej z potencjalnym nabywcą może zostać zawarta umowa dzierżawy tychże działek w celu umożliwienia dzierżawcy dysponowania działką na cele budowlane w zakresie uzyskania niezbędnych zgód i pozwoleń określonych szczegółowo w umowie przedwstępnej warunkujących nabycie działki. Warunkami zawarcia umowy sprzedaży, zgodnie z postanowieniami projektu umowy przedwstępnej są:

1)  Przeprowadzenie przez i na koszt strony kupującej analizy stanu prawnego, technicznego i środowiskowego nieruchomości, a także wykonanie ekspertyzy gruntu pod kątem zanieczyszczeń,

2)  Potwierdzenie wynikami analizy opisanej w pkt 1 powyżej możliwości zabudowania nieruchomości zgodnie z planami inwestycyjnymi kupującego, tj. obiektem handlowo-usługowym o powierzchni minimum (...) m²,

3)  Udzielenie przez Pana stronie kupującej prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1996 r. Prawo Budowlane, w celu uzyskania zgody na występowanie z wnioskami o warunki techniczne przyłączenia sieci oraz uzgodnienia obsługi komunikacyjnej nieruchomości dla potrzeb związanych z planowaną inwestycją,

4)  Uzyskanie przez i na koszt strony kupującej ostatecznej i prawomocnej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę inwestycji na nieruchomości,

5)  Uzyskanie przez stronę kupującą wszelkich zgód korporacyjnych zezwalających na zawarcie umowy przyrzeczonej. W szczególności uchwały zgromadzenia wspólników Spółki wyrażającej zgodę na nabycie na rzecz Spółki nieruchomości,

6)  W przypadku, gdy stan prawny nieruchomości nie ulegnie zmianie, przeniesienie własności działek nastąpi pod warunkiem nieskorzystania przez Skarb Państwa reprezentowany przez Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa z prawa pierwokupu przewidzianego w art. 3 ust. 4 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (t.j. Dz.U. z 2024 r., poz. 423 z poźn. zm.),

7)  Na dzień zawarcia umowy przyrzeczonej wszystkie działy księgi wieczystej prowadzonej dla tej nieruchomości wolne będą od wzmianek oraz wpisów na rzecz osób trzecich innych niż przewidziane na mocy zapisów umowy przedwstępnej,

8)  Uzyskanie przez Pana interpretacji podatkowej o konieczności bądź nie naliczania podatku VAT od przedmiotowej transakcji.

Działki nr 1 i 2 nie są objęte uproszczonym planem urządzenia lasu ani decyzją Starosty (...) wydaną na podstawie inwentaryzacji stanu lasów (zaświadczenia Starosty (...) z dnia 19 grudnia 2025 r. nr (...) i (...)).

Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Gminy (...) zatwierdzonego Uchwałą nr (...) Rady Gminy (...) z dnia (...) r. ogłoszoną w Dzienniku Urzędowym Województwa (...) nr (...), poz. (...) z dnia (...) r. Działki gruntu położone w obrębie (...) oznaczone w ewidencji gruntów numerami ewidencyjnymi 1 i 2 położone są na terenie oznaczonym symbolem planu MR.1.16.

Dotychczas działki nr 1 i 2 nie były przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub innej o podobnym charakterze, nie były również udostępniane osobom trzecim, zarówno odpłatnie jak i nieodpłatnie.

Działki nr 1 i 2 od momentu nabycia do chwili obecnej były wykorzystywane przez Pana na cele rolnicze. Prowadząc działalność rolniczą nie był Pan czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Dotychczas nie podejmował Pan żadnych czynności zmierzających do podniesienia wartości przedmiotowych działek nr 1 i 2, jak również nie podejmował Pan żadnych działań marketingowych i reklamowych w zakresie obrotu nieruchomościami, w tym również nie ogłaszał Pan chęci sprzedaży zarówno tych działek jak i innych.

Zawierając umowę przedwstępną udzieli Pan nabywcy pełnomocnictwa z prawem do udzielenia dalszych pełnomocnictw do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych w pkt od a) do l) niniejszego wniosku. W szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości określonych powyżej warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru. Pełnomocnictwo jest nieodwołalne i nie wygasa wskutek śmierci mocodawcy.

Pytanie

Czy w wyżej przedstawionym stanie faktycznym dokonując w przyszłości transakcji sprzedaży działek 1 i 2 o łącznej pow. 0,6999 ha stanie się Pan podatnikiem podatku od towarów i usług i będzie Pan zobowiązany do zapłaty tegoż podatku?

Pana stanowisko w sprawie

Pana zdaniem, dokonując sprzedaży działek nr 1 i 2 o łącznej powierzchni 0,6999 ha nie stanie się Pan podatnikiem podatku od towarów i usług i nie będzie Pan zobowiązany do zapłaty tego podatku.

Przez sprzedaż należy rozumieć odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów (art. 2 pkt 22 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. 2025.775 tj. z dnia 16 czerwca 2025 r. z późn. zm.), dalej ustawy VAT.

Towarem w rozumieniu ustawy VAT są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Nieruchomość gruntowa spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy VAT, a jej sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy VAT. Przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (art. 7 ust. 1 ustawy VAT).

Zgodnie z art. 2 ust. 33 ustawy VAT przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Podatnikami podatku od towarów i usług są osoby prawne, jednostki organizacyjne nie mające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, bez względu na rezultat takiej działalności (art. 15 ust. 1 ustawy VAT).

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych (art. 15 ust. 2 ustawy VAT).

Dla uznania podejmowanych określonych czynności przez osobę fizyczną za działalność gospodarczą, istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter, powtarzalność, stałość i profesjonalizm. W przypadku osób fizycznych prowadzących wyłącznie gospodarstwo rolne, leśne lub rybackie za podatnika uważa się osobę, która złoży zgłoszenie rejestracyjne na podatnika VAT czynnego (art. 15 ust. 4 ustawy VAT). Osoby fizyczne prowadzące wyłącznie gospodarstwo rolne wykonujące wyłącznie czynności zwolnione od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 nie są podatnikami, chyba że złożą oświadczenie rejestracyjne (art. 96 ust. 3 ustawy VAT). Aby czynność sprzedaży towaru w rozumieniu ustawy VAT podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług musi być wykonana przez podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy VAT. W okolicznościach, o których mowa w art. 15 ust. 2 mimo transakcji sprzedaży gruntów spełniających definicje gruntów budowlanych określoną w art. 2 ust. 33 ustawy VAT, w świetle powyższych regulacji sprzedaż ww. gruntów nie będzie podlegać opodatkowaniu, ponieważ ma Pan zamiar dokonać jednostkowej transakcji zbycia majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego dalszej odsprzedaży. Sprzedaż ta będzie czynnością zwykłego wykonywania prawa własności w ramach zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Jednocześnie nie wyklucza Pan w przyszłości zbycia innych nieruchomości gruntowych wchodzących w skład Pana gospodarstwa rolnego. Nie zmienia to jednak faktu, że nie prowadzi Pan żadnej działalności gospodarczej, z tytułu której mógłby Pan uzyskać status podatnika.

Nie podejmował Pan i nie zamierza Pan podejmować jakichkolwiek działań zmierzających do zmiany przeznaczenia posiadanych gruntów wchodzących w skład Pana gospodarstwa rolnego. Brak statusu podatnika, a co za tym idzie brak opodatkowania sprzedaży nieruchomości gruntowych w ramach czynności związanych ze zwykłym zarządem majątkiem prywatnym wielokrotnie był przedmiotem interpretacji i orzecznictwa, w tym również Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej – wyrok z 15 września 2011 r. w sprawach łączonych C-180/10 i C-181/10.

W orzecznictwie krajowym przykładem mogą być orzeczenia NSA z 27 maja 2014 r. sygn. akt I FSK 774/13, WSA w Gorzowie Wielkopolskim z 30 lipca 2014 r. sygn. akt I SA/GO 367/14 i WSA w Kielcach z 5 czerwca 2014 r., sygn. akt I SA KE/251/14.

W świetle powyższego, sprzedaż wymienionych działek oznaczonych nr 1 i nr 2 o łącznej pow. 0,6999 ha nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ z tytułu tej transakcji nie uzyska Pan statusu podatnika podatku od towarów i usług.

Stanowisko takie potwierdzili: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu w wydanej interpretacji z dnia 17 listopada 2015 r. ILPP5/4512-1-176/15-4/AK, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w wydanej interpretacji z dnia 6 grudnia 2017 r. 0114-KDIP1-3.4012.384.2017.1.MK. oraz NSA w wyroku z dnia 9 marca 2016 r. (sygn. akt II FSK 1423/14), jak również WSA w Bydgoszczy w wyroku z 20 czerwca 2017 r. (sygn. akt I SA/BD 540/17).

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Według art. 2 pkt 22 ustawy:

Zatem, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

W oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Z treści powołanego wyżej przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jednoznacznie wynika, że dostawa towarów bądź świadczenie usług, co do zasady, podlegają opodatkowaniu VAT wówczas, gdy czynności te są wykonywane odpłatnie (za wynagrodzeniem).

Stosownie natomiast do art. 8 ust. 1 ustawy:

Jednocześnie wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ww. ustawy podlega opodatkowaniu, ale tylko taka, która wykonana jest przez podmiot, który w związku z jej realizacją występuje w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

W rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE:

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE wskazano, że:

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży niezabudowanych działek nr 1 i 2 istotne jest, czy w celu dokonania ich sprzedaży, podjął Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Z opisu sprawy wynika, że jest Pan właścicielem gospodarstwa rolnego o pow. 16.7892 ha składającego się z m.in. z działek nr 1 i 2. Z tytułu prowadzenia gospodarstwa rolnego płacił Pan składki na ubezpieczenie społeczne rolników (KRUS) i podatek rolny. Nie prowadzi Pan żadnej działalności gospodarczej. Aktualnie jest Pan na emeryturze. W ramach zarządzania własnym majątkiem zamierza Pan zbyć część gruntów rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego, tj. działkę o numerze 1 o pow. 0,1365 ha i działkę o numerze 2 o pow. 0,5634 ha. W tym celu ma Pan zamiar zawrzeć przedwstępną umowę sprzedaży.

Nabywca działki zamierza na niej wybudować obiekt handlowo-usługowy. Jednocześnie, w dniu podpisania umowy przedwstępnej z potencjalnym nabywcą może zostać zawarta umowa dzierżawy ww. działek w celu umożliwienia dzierżawcy dysponowania działką na cele budowlane w zakresie uzyskania niezbędnych zgód i pozwoleń określonych szczegółowo w umowie przedwstępnej warunkujących nabycie działki. Warunkami zawarcia umowy sprzedaży, zgodnie z postanowieniami projektu umowy przedwstępnej są m.in.:

1)  Przeprowadzenie przez i na koszt strony kupującej analizy stanu prawnego, technicznego i środowiskowego nieruchomości, a także wykonanie ekspertyzy gruntu pod kątem zanieczyszczeń,

2)  Potwierdzenie wynikami analizy opisanej w pkt 1 powyżej możliwości zabudowania nieruchomości zgodnie z planami inwestycyjnymi kupującego, tj. obiektem handlowo-usługowym o powierzchni minimum (...) m²,

3)  Udzielenie przez Pana stronie kupującej prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, w rozumieniu ustawy prawo budowlane, w celu uzyskania zgody na występowanie z wnioskami o warunki techniczne przyłączenia sieci oraz uzgodnienia obsługi komunikacyjnej nieruchomości dla potrzeb związanych z planowaną inwestycją,

4)  Uzyskanie przez i na koszt strony kupującej ostatecznej i prawomocnej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę inwestycji na nieruchomości,

5)  Uzyskanie przez stronę kupującą wszelkich zgód korporacyjnych zezwalających na zawarcie umowy przyrzeczonej.

Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego działki gruntu nr 1 i 2 położone są na terenie oznaczonym symbolem planu MR.1.16. Dotychczas działki nr 1 i 2 nie były przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub innej o podobnym charakterze, nie były również udostępniane osobom trzecim, zarówno odpłatnie jak i nieodpłatnie. Działki od momentu nabycia do chwili obecnej były wykorzystywane przez Pana na cele rolnicze. Prowadząc działalność rolniczą nie był Pan czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Dotychczas nie podejmował Pan żadnych czynności zmierzających do podniesienia wartości przedmiotowych działek, jak również nie podejmował Pan żadnych działań marketingowych i reklamowych w zakresie obrotu nieruchomościami, w tym również nie ogłaszał Pan chęci sprzedaży zarówno tych działek jak i innych.

Zawierając umowę przedwstępną udzieli Pan nabywcy pełnomocnictwa z prawem do udzielenia dalszych pełnomocnictw do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych w niniejszym wniosku. W szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości określonych powyżej warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru. Pełnomocnictwo jest nieodwołalne i nie wygasa wskutek śmierci mocodawcy.

Na tle powyższego opisu sprawy Pana wątpliwości sprowadzają się do ustalenia, czy dokonując transakcji sprzedaży działek nr 1 i 2 o łącznej pow. 0,6999 ha stanie się Pan podatnikiem VAT i będzie zobowiązany do zapłaty podatku.

W przedmiotowej sprawie należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do sprzedaży ww. działek będzie Pan spełniać przesłanki do uznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług, w zakresie ww. czynności.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Dokonując rozstrzygnięcia kwestii będącej przedmiotem Pana zapytania, należy wskazać, że podpisując przedwstępną umowę sprzedaży niezabudowanych nieruchomości nr 1 i 2, jednocześnie udzieli Pan nabywcy pełnomocnictwa z prawem do udzielenia dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń umożliwiających m.in. zabudowanie nieruchomości zgodnie z planami inwestycyjnymi kupującego, tj. obiektem handlowo-usługowym o powierzchni minimum (...) m². Uzyskanie tych decyzji i pozwoleń jest warunkiem zrealizowania właściwej umowy sprzedaży. Te czynności nastąpią w sensie chronologicznym po sobie jeszcze przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży.

Udzielenie pełnomocnictwa przyszłemu kupującemu umożliwiające podjęcie czynności mających na celu dostosowanie gruntu do potrzeb kupującego (pozwolenia, przyłącza itp.) nie jest staraniem sprzedawcy, który przykładowo stara się grunt uzbroić czy uzyskać określone pozwolenia, aby przedmiot sprzedaży uczynić bardziej atrakcyjnym dla potencjalnych nabywców.

Skutki prawne czynności wykonanych przez pełnomocnika (nabywcę) w sensie prawnym rzeczywiście dotyczą właściciela gruntu (uzyskanie decyzji, pozwoleń itd.), jednak starania pełnomocnika nie są staraniami właściciela podejmowanymi w tym celu, aby pozyskać kupującego, aby oferowany grunt uczynić atrakcyjniejszym dla potencjalnego nabywcy, aby podnieść jego cenę. W rozpatrywanej sprawie należy zatem zauważyć, że nabywca (kupujący) już się zgłosił. Pan nie musi już podejmować działań, aby zachęcić kogokolwiek do jego nabycia.

Ponadto z analizy całokształtu okoliczności sprawy oraz informacji zawartych we wniosku wynika, że nabywca działek zamierza na nich wybudować obiekt handlowo-usługowy. Jednocześnie, w dniu podpisania umowy przedwstępnej z nabywcą może zostać zawarta umowa dzierżawy ww. działek w celu umożliwienia dzierżawcy dysponowania działkami na cele budowlane w zakresie uzyskania niezbędnych zgód i pozwoleń określonych szczegółowo w umowie przedwstępnej warunkujących nabycie działek. W związku z tym, dzierżawa działek przez kupującego umożliwia nabywcy zrealizowanie warunków, od których uzależniono zawarcie definitywnej umowy sprzedaży. Zatem na obie te umowy należy patrzeć jako na elementy tego samego przedsięwzięcia.

Podkreślić należy, że nabywca, wykonuje te czynności we własnym interesie, dla zrealizowania własnych potrzeb, w celu przystosowania działki do swoich określonych potrzeb.

Istotne w niniejszej sprawie jest również to, że dotychczas działki nr 1 i 2 nie były przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub innej o podobnym charakterze, nie były również udostępniane osobom trzecim, zarówno odpłatnie jak i nieodpłatnie. Działki nr 1 i 2 od momentu nabycia do chwili obecnej były wykorzystywane przez Pana na cele rolnicze. Prowadząc działalność rolniczą nie był Pan czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Dotychczas nie podejmował Pan żadnych czynności zmierzających do podniesienia wartości przedmiotowych działek, jak również nie podejmował Pan żadnych działań marketingowych i reklamowych w zakresie obrotu nieruchomościami, w tym również nie ogłaszał Pan chęci sprzedaży zarówno tych działek jak i innych.

W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży prawa własności ww. działek nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż przedmiotowych nieruchomości wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjął Pan takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt okoliczności przedstawionych we wniosku wskazuje, że Pana aktywność w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE C-180/10 i C-181/10.

Należy w tym miejscu podkreślić, że wszelkie czynności podjęte przez kupującego na mocy udzielonego mu przez Pana pełnomocnictwa, zostaną podjęte w interesie przyszłego, skonkretyzowanego nabywcy, a ich ewentualne nieziszczenie się doprowadzić może w swoich skutkach do odstąpienia od zawarcia z Panem umowy przyrzeczonej. Podjęte przez stronę kupującą działania oraz ich efekty, w przypadku nie zawarcia umowy przyrzeczonej nie wpłyną na poziom atrakcyjności nieruchomości dla innego nabywcy.

Mając powyższe na uwadze, w świetle całokształtu okoliczności sprawy, samo udzielenie pełnomocnictwa kupującemu do wykonania określonych czynności w celu dostosowania gruntu do potrzeb tego nabywcy i dzierżawa tego gruntu na jego rzecz (nabywcy) przed sprzedażą, wraz z zawarciem umowy przedwstępnej nie powoduje, że zostanie Pan z tego powodu uznany za podatnika podatku VAT prowadzącego działalność gospodarczą.

Zatem, dokonując sprzedaży prawa własności działek nr 1 i 2 o łącznej pow. 0,6999 ha, będzie Pan korzystać z przysługującego prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Pana cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży ww. nieruchomości, a tę dostawę - cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W konsekwencji, sprzedaż niezabudowanych działek nr 1 i 2 nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Wobec powyższego Pana stanowisko należy uznać za prawidłowe.

Niniejsze rozstrzygnięcie jest spójne z ugruntowaną linią orzeczniczą sądów administracyjnych (por. wyroki NSA z 6 listopada 2024 r. sygn. akt I FSK 1014/21, z 24 października 2024 r. sygn. akt I FSK 265/21, z 11 października 2024 r. sygn. akt I FSK 364/21, z 21 października 2024 r. sygn. akt I FSK 347/21, z 23 lipca 2024 r. sygn. akt I FSK 1677/20, z 10 września 2024 r. sygn. akt I FSK 1675/20).

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.