Interpretacja 0114-KDIP1-3.4012.110.2026.2.MPA

Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

16 lutego 2026 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej z 16 lutego 2026 r., który braku opodatkowania sprzedaży niezabudowanych działek.

Wniosek uzupełnił Pan w odpowiedzi na wezwanie 20 maja 2026 r.

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca – Pan (…) z zawodu technik budownictwa od 1998 roku prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą pod nazwą Usługi transportowe „(…)” (…) nr NIP (…).

Od 18 sierpnia 2021 roku jest również wspólnikiem spółki jawnej (…), NIP (…).

Wnioskodawca ma żonę (…) od 2004 roku, z którą jest w rozdzielności majątkowej od 26 listopada 2009 roku – vide: Repertorium (…).

Jest ojcem dwojga nastoletnich dzieci.

Aktem notarialnym z 4 grudnia 2023 roku Repertorium A numer (...) spisanym w Kancelarii Notarialnej przed notariuszem (…), (…), ul. (…) Wnioskodawca wszedł w posiadanie nieruchomości stanowiącej niezabudowane działki gruntu nr 1, 2, 3, 4 o łącznym obszarze (…) ha oraz nieruchomości stanowiącej niezabudowaną działkę gruntu nr 5 o łącznym obszarze (…) ha pełniącą funkcję drogi dojazdowej wewnętrznej - położone w (…) przy ulicy (…), dokonując rzeczonego zakupu z majątku osobistego.

Zakup wskazanych wyżej działek był podyktowany bezpośrednimi planami zmiany trudnej sytuacji mieszkaniowej Wnioskodawcy oraz jego rodziny. Wnioskodawca wraz z całą rodziną od 2012 r. zamieszkuje w miejscowości (…).

W ostatnich latach w odległości około 500 metrów od ich miejsca zamieszkania, została wybudowana farma wiatrowa.

Jej funkcjonowanie wiąże się z występowaniem uciążliwości oraz potencjalnych zagrożeń dla zdrowia mieszkańców, opisywanych w literaturze przedmiotu m.in. jako tzw. „syndrom turbiny wiatrowej” oraz „choroba wibroakustyczna”.

Oddziaływanie to może obejmować w szczególności drgania mechaniczne, hałas (w tym infradźwięki) oraz migotanie światła.

Zjawiska te są wskazywane jako czynniki mogące negatywnie wpływać na samopoczucie i stan zdrowia osób przebywających w bezpośrednim sąsiedztwie instalacji wiatrowych, w tym m.in. poprzez zaburzenia snu, reakcje stresowe czy nasilenie istniejących schorzeń.

Występowanie tego rodzaju zagrożeń i uciążliwości było przedmiotem analiz i badań, w tym opracowań Polskiej Akademii Nauk, które wskazują na możliwy negatywny wpływ farm wiatrowych na środowisko oraz jakość życia pobliskich mieszkańców. W szczególności wymienia się takie czynniki jak hałas słyszalny, infradźwięki, migotanie światła, pola elektromagnetyczne, drgania i wibracje, a także ryzyka o charakterze incydentalnym, w tym możliwość awarii elektrowni wiatrowej (np. pożaru lub uszkodzenia elementów turbiny).

Powyższe okoliczności miały istotne znaczenie dla decyzji Wnioskodawcy o rozważeniu zmiany miejsca zamieszkania i nabyciu alternatywnej nieruchomości, która w przyszłości mogłaby służyć poprawie warunków bytowych jego rodziny.

W celu zrealizowania swojego planu wybudowania domu w innej lokalizacji Wnioskodawca nabył, zatem wskazaną wyżej nieruchomość stanowiącą niezabudowane działki gruntu nr 1, 2, 3, 4 o łącznym obszarze (…) ha oraz niezabudowaną działkę gruntu nr 5 o łącznym obszarze (…) ha pełniącą funkcję drogi dojazdowej wewnętrznej - położone w (…) przy ulicy (…) dokonując rzeczonego zakupu z majątku osobistego (ww. akt notarialny z 4 grudnia 2023 roku Repertorium A numer (…) spisany w Kancelarii Notarialnej przed notariuszem (…), (…), ul. (…).

Nabycie wskazanych wyżej działek należy oceniać z perspektywy okoliczności istniejących w dacie ich zakupu, tj. w 2023 roku. Decydującym czynnikiem, który skłonił Wnioskodawcę do podjęcia wówczas decyzji o nabyciu właśnie tych działek na realizację swoich planów budowy domu, była wyjątkowo niska, wręcz okazyjna cena zakupu.

W realiach rynkowych obowiązujących w tamtym okresie cena ta miała charakter na tyle atrakcyjny, że w istocie przesądziła o dokonaniu transakcji zakupu większej ilości działek z założeniem, że poza tą, na której planował wybudować dom dla swojej rodziny pozostałe będą stanowić rezerwę na wypadek ewentualnych potrzeb finansowych w szczególności związanych z budową domu.

Działając pragmatycznie Wnioskodawca uznał, że łatwiej i korzystniej będzie mu w przyszłości sprzedać mniejsze działki. Kierując się, zatem taką motywacją Wnioskodawca uzyskał decyzję o podziale nabytej nieruchomości na kilka odrębnych mniejszych działek.

Planowana zmiana miejsca zamieszkania Wnioskodawcy oraz jego rodziny pierwotnie zakładała, że budowa domu na części nabytego gruntu zostanie sfinansowana w przeważającej części ze środków uzyskanych ze sprzedaży dotychczas zajmowanego domu w miejscowości (…).

W praktyce założenie to okazało się niemożliwe do zrealizowania, gdyż dom w miejscowości (…) - ze względu na swoją lokalizację w otoczeniu wiatraków – okazał się faktycznie niesprzedawalny, ewentualnie jego potencjalna wartość rynkowa byłaby na tyle niska, że nie dawałaby realnych perspektyw uzyskania środków finansowych wystarczających do rozpoczęcia i ukończenia budowy nowego domu.

W tych dramatycznych dla Wnioskodawcy i Jego rodziny okolicznościach – w sytuacji braku możliwości uzyskania wystarczających środków ze sprzedaży domu w miejscowości (…) i tym samym brakiem pełnego finansowania całej inwestycji, w tym jej wykończenia i przygotowania do zamieszkania, należało uznać rozpoczęcie budowy za działanie nadmiernie ryzykowne.

Z tego względu Wnioskodawca podjął decyzję o odłożeniu realizacji planów budowlanych do czasu zgromadzenia wystarczających środków finansowych, w szczególności poprzez sprzedaż wydzielonych działek z nieruchomości o których mowa w akcie notarialnym z 4 grudnia 2023 roku Repertorium A numer (…) spisanego w Kancelarii Notarialnej przed notariuszem (…), (…), ul. (…).

Wnioskodawca zmuszony był, zatem do sprzedaży dwóch działek wydzielonych z nieruchomości zakupionych ww. umowy z 4 grudnia 2023 roku.

– vide;

1. akt notarialny z 27 lutego 2025 roku Repertorium A numer (…) spisany w Kancelarii Notarialnej przed notariuszem (…), (…), ul. (…), na mocy którego Wnioskodawca sprzedał jedną z wydzielonych działek tj. niezabudowaną działkę nr 6 o obszarze (…) ha, oraz udział wynoszący 1/14 część w nieruchomości stanowiącą niezabudowaną działkę nr 7 o obszarze (…) ha (droga wewnętrzna), i udział wynoszący 1/14 część w nieruchomości stanowiącej niezabudowaną działkę nr 5 o obszarze (…) ha (droga wewnętrzna).

2. akt notarialny z 13 maja 2025 roku - Repertorium A numer (…) spisany w Kancelarii Notarialnej przed notariuszem (…), (…), ul. (…), na mocy którego Wnioskodawca sprzedał jedną z wydzielonych działek, tj. niezabudowaną działkę nr 8 o obszarze (…) ha, oraz udział wynoszący 1/14 część w nieruchomości stanowiącą niezabudowaną działkę nr 7 o obszarze (…) ha (droga wewnętrzna), i udział wynoszący 1/14 część w nieruchomości stanowiącej niezabudowaną działkę nr 5 o obszarze (…) ha (droga wewnętrzna).

Sprzedaż wskazanych wyżej nieruchomości miała stanowić, bowiem pierwszy etap gromadzenia środków na budowę domu.

Niezależnie od powyższego zmieniające się okoliczności życiowe (m.in. bieżące potrzeby rodzinne na uzupełnianie budżetu domowego) spowodowały konieczność przeznaczenia części uzyskanych środków na realizację innego, pilnego celu rodzinnego, tj. zakupu mieszkania w (…) dla Rodziców Wnioskodawcy.

Celem tego zakupu ma być zapewnienie seniorom odpowiednich i bezpiecznych warunków mieszkaniowych, dostosowanych do ich wieku oraz stanu zdrowia poprzez oddanie im do dyspozycji lokalu położonego na parterze, z dogodnym dostępem pozbawionym barier architektonicznych, zlokalizowanego w pobliżu przychodni lekarskiej, apteki, kościoła, sklepów, poczty oraz środków transportu miejskiego.

Okoliczności te w sposób naturalny odsunęły w czasie perspektywę przeprowadzki Wnioskodawcy i jego rodziny.

Wpłynęły one również na podjęcie decyzji o sprzedaży także innych pozostałych działek w sytuacji powrotu do planów budowy domu oraz w razie zaistnienia innych pilnych bieżących lub przyszłych potrzeb życiowych Wnioskodawcy oraz jego najbliższych.

Działanie takie, zdaniem Wnioskodawcy nie ma znamion jakiejkolwiek zorganizowanej lub powtarzalnej działalności o charakterze handlowym. Do pełnego przedstawienia rodzinnej sytuacji Wnioskodawcy, należy jeszcze dodać;

A. Kłopoty zdrowotne, w tym w szczególności:

• Wnioskodawcy, który choruje na nadciśnienie oraz jest w trakcie diagnozowania podejrzenia czerwienicy tj. przewlekłego nowotworu mieloproliferacyjnego szpiku kostnego.
• Żony, która jest po nowotworze tarczycy i z podejrzeniem choroby autoimmunologicznej.
• Rodziców oraz Teściów - pogarszający się stan zdrowia związany z wiekiem i poważnymi chorobami, które przeszli w przeszłości:

- Mama - niepełnosprawność, cukrzyca, demencja i Alzheimer.

- Tata - niepełnosprawność, po wymianie zastawek, po nowotworze prostaty.

- Teściowa - choroba autoagresywna (łuszczycowe zapalenie stawów) i wtórny zespół fosfolipidowy (choroba autoimmunologiczna, której istotą jest wytwarzanie przez organizm autoprzeciwciał przeciwko tkankom własnym).

- Teść - po nowotworze tarczycy i nerki.

B. Problemy biznesowe (coraz mniej zleceń, spadek cen sprzedaży), zarówno w zakresie działalności indywidualnej (firmy transportowej), jak i spółki jawnej.

Cała ta sytuacja zmusza Wnioskodawcę do rozsądnego gospodarowania własnym majątkiem mając na uwadze przede wszystkim zapewnienie bieżącej oraz przyszłej godnej opieki upadającym na zdrowiu starym Rodzicom i Teściom, a także zabezpieczenie finansowe na przyszłość Swojej żony i dzieci.

Trzeba również zaznaczyć, iż obecnie część dochodów z wyzbywania się własnego majątku Pan (…) przeznacza również na bieżące uzupełnianie domowego budżetu.

Podsumowując

Zakup nieruchomości w 2023 roku był związany z planami Wnioskodawcy wybudowania nowego domu, ponieważ z powodu powstania farmy wiatrowej w odległości 500 m od posesji Wnioskodawcy w (…) przeprowadzenie się z tej miejscowości stało się pilną potrzebą – koniecznością - tzw. syndrom turbiny wiatrowej oraz „choroba wibroakustyczna” – zagrożenie dla zdrowia.

Wnioskodawca chciał, zatem uchronić swoją rodzinę przed szkodliwym dla zdrowia wpływem tego sąsiedztwa, albowiem drgania mechaniczne powodują uszkodzenia tkanek i naczyń krwionośnych, hałas powoduje chorobę wibroakustyczną, a migotanie świateł może doprowadzić do uaktywnienia stanów epileptycznych.

Opisana wcześniej sytuacja życiowa Wnioskodawcy i Jego rodziny, która powstała z nieplanowanych i niezależnych od Niego powodów zmusiła Wnioskodawcę do dokonania sprzedaży dwóch działek z posiadanej przez siebie nieruchomości, albowiem:

1/ wartość przeznaczonej do sprzedaży nieruchomości w (…) (domostwo w otoczeniu turbin wiatrowych) gwałtownie spadła, a właściwie nieruchomość ta stała się nieruchomością „niesprzedawalną”, a przecież uzyskane ze sprzedaży tej nieruchomości finanse miały wg. pierwotnych planów Wnioskodawcy pokryć podstawowe wydatki na budowę nowego domu. Pozostałe koszty budowy i wyposażenia miały być pokryte ze sprzedaży kolejnych działek z rzeczonego zakupu.

2/ stan zdrowia Rodziców Wnioskodawcy (osób w podeszłym wieku) wymagał od Wnioskodawcy zmiany planów.

Wnioskodawca:

• odsunął, zatem na dalszy plan wybudowanie nowego domu i przeprowadzkę do czasu uzyskania potrzebnych funduszy m.in. z ewentualnej sprzedaży pozostałych posiadanych przez siebie działek jeżeli zaistnieje taka konieczność,
• oraz podjął decyzję, że w pierwszej kolejności z uzyskanych funduszy zakupi w (…) mieszkanie na parterze z dogodnym dojściem bez żadnych schodów i innych barier dla Rodziców, aby mieli blisko do przychodni lekarskiej, apteki, kościoła, sklepów, poczty oraz środków transportu miejskiego.

Uzupełnienie stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego

Z tytułu nabycia działek nr 1, 2, 3, 4 oraz 5 nie została wystawiona faktura z naliczonym podatkiem VAT. Wnioskodawca nie miał prawa do odliczenia podatku naliczonego z tej faktury.

Wnioskodawca nie może na dzisiaj wskazać konkretnych numerów działek, które miałyby zostać sprzedane po podziale.

Wnioskodawca planuje sprzedać jak najmniejszą ilość działek, aby zrealizować założone cele prywatne, opisywane we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej (tj. m.in.: budowa nowego domu rodzinnego oraz pokrycie bieżących potrzeb materialnych swojej Rodziny, w tym w pierwszej kolejności zakup odpowiedniego mieszkania dla starych i schorowanych Rodziców). Pierwotnie pod budowę domu były przeznaczone działki nr 9 i 10 wraz z działką 11.

W odniesieniu do działek nr 1, 2, 3, 4, 5 i wydzielonych, Wnioskodawca nie podejmował oraz nie będzie podejmował czynności wymagających zaangażowania własnych środków finansowych do podniesienia wartości ww. działek gruntu (np. poprzez doprowadzenie mediów, ich uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, ogrodzenie terenu, wystąpienie z wnioskiem o uzyskanie warunków zabudowy, decyzji o pozwoleniu na budowę, o uchwalenie/zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego itp.).

Wnioskodawca nie udostępniał odpłatnie osobom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych (np. najem, dzierżawa) działek nr 1, 2, 3, 4 oraz 5.

Wnioskodawca nie wykorzystywał przedmiotowych działek po ich zakupie do dnia dzisiejszego – działki te leżały odłogiem.

Wnioskodawca nie podejmował oraz nie planuje podejmować żadnych działań marketingowych w celu sprzedaży ww. nieruchomości.

Wnioskodawca nie udzielał oraz nie planuje udzielać żadnemu podmiotowi pełnomocnictwa na podstawie, którego pełnomocnik miałby przygotować przedmiotowe nieruchomości do sprzedaży.

Wnioskodawca po nabyciu działek 1, 2, 3, 4 oraz 5 oraz po ich podziale, sprzedał dwie nieruchomości – działki:

1. aktem notarialnym z 27 lutego 2025 roku, Repertorium A numer (…) spisanym w Kancelarii Notarialnej przed notariuszem (…), (…), ul. (…), na mocy którego Wnioskodawca sprzedał jedną z wydzielonych działek, tj. niezabudowaną działkę nr 6 o obszarze (…) ha, oraz udział wynoszący 1/14 części w nieruchomości stanowiącą niezabudowaną działkę nr 7 o obszarze (…) ha (droga wewnętrzna), i udział wynoszący 1/14 części w nieruchomości stanowiącej niezabudowaną działkę nr 5 o obszarze (…) ha (droga wewnętrzna).

2. aktem notarialnym z 13 maja 2025 roku - Repertorium A numer (…) spisanym w Kancelarii Notarialnej przed notariuszem (…), (…), ul. (…), na mocy którego Wnioskodawca sprzedał jedną z wydzielonych działek, tj. niezabudowaną działkę nr 8 o obszarze (…) ha, oraz udział wynoszący 1/14 części w nieruchomości stanowiącą niezabudowaną działkę nr 7 o obszarze (…) ha (droga wewnętrzna), i udział wynoszący 1/14 części w nieruchomości stanowiącej niezabudowaną działkę nr 5 o obszarze (…) ha (droga wewnętrzna).

Sprzedaż ta była wyzbywaniem się własnego majątku. Z tytułu sprzedaży tych działek Wnioskodawca nie był podatnikiem podatku VAT.

Sprzedaż ta spowodowana była trudną sytuacją Wnioskodawcy, opisywaną we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej, tj.:

1. Kłopotami zdrowotnymi, w tym w szczególności:

a)  Wnioskodawcy, który choruje na nadciśnienie oraz był w trakcie diagnozowania podejrzenia czerwienicy tj. przewlekłego nowotworu mieloproliferacyjnego szpiku kostnego,

b) Żony Wnioskodawcy, która jest po nowotworze tarczycy i z podejrzeniem choroby autoimmunologicznej.

c) Rodziców oraz Teściów - pogarszający się stan zdrowia związany z wiekiem i poważnymi chorobami, które przeszli w przeszłości:

- Mama - niepełnosprawność, cukrzyca, demencja i Alzheimer.

- Tata - niepełnosprawność, po wymianie zastawek, po nowotworze prostaty.

- Teściowa - choroba autoagresywna (łuszczycowe zapalenie stawów) i wtórny zespół fosfolipidowy (choroba autoimmunologiczna, której istotą jest wytwarzanie przez organizm autoprzeciwciał przeciwko tkankom własnym).

- Teść - po nowotworze tarczycy i nerki.

2. Problemami biznesowymi (coraz mniej zleceń, spadek cen sprzedaży), zarówno w zakresie działalności indywidualnej (firmy transportowej), jak i spółki jawnej.

Cała ta sytuacja zmusiła Wnioskodawcę do rozsądnego gospodarowania własnym majątkiem mając na uwadze przede wszystkim zapewnienie bieżącej oraz przyszłej godnej opieki upadającym na zdrowiu starym Rodzicom i Teściom, a także zabezpieczenie finansowe na przyszłość Swojej żony i dzieci.

Pytanie:

Czy zbycie przez Wnioskodawcę nieruchomości opisywanej w stanie faktycznym poprzez sukcesywną sprzedaż (zaistniały stan faktyczny + zdarzenie przyszłe) wydzielonych działek w miarę potrzeb życiowych Wnioskodawcy, będzie stanowić transakcję opodatkowaną podatkiem od towarów i usług?

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy przedmiotowe transakcje nie będą opodatkowane podatkiem od towarów i usług, albowiem będą one dokonywane w ramach zarządu własnym majątkiem (a konkretniej wyzbywanie się części własnego majątku), który to zarząd nie będzie mieścił się w definicji działalności gospodarczej, o której mowa w przepisach art. 15 ust. 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług.

Powyższe transakcje pozostawać będą, zatem poza systemem podatku od towarów i usług.

Stosownie do treści postanowień art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług (we właściwych stanach prawnych) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają: odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 cytowanej powyżej ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…). Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii, o czym stanowi art. 2 pkt 6 ustawy o podatku od towarów i usług. Nie każda, zatem czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu.

Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonywaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W świetle postanowień art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych (vide: art. 15 ust. 2 powoływanej ustawy o podatku od towarów i usług).

Artykuł 15 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług stanowi implementację postanowień przepisu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 roku w sprawie Wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L z 2007 r. Nr 347 str. 1 ze zm.), zgodnie z którym, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców i osób świadczących usługi włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów. Za działalność gospodarczą uznaje się również wykorzystywanie, w sposób ciągły, własności dóbr materialnych lub niematerialnych do celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta zarówno w art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, jak i w przepisach art. 9 ust. 1 ww. Dyrektywy 2006/112/WE ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnika” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym m.in. jako handlowcy.

Zgodnie z art. 12 ust. 1 cyt. Dyrektywy 2006/112/WE, państwa członkowskie mogą również uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie zawiera transakcje związane z działalnością gospodarczą w rozumieniu ww. art. 9 ust. 1, w szczególności (…) dostawy działek budowlanych. Przez działkę budowlaną rozumie się każdą działkę nieuzbrojoną lub uzbrojoną, uznaną za budowlaną przez państwa członkowskie.

Wskazać należy, że ustawodawca nie określił wymogów formalnych, którym odpowiadać ma podatnik, aby mógł być uznany za producenta, usługodawcę lub handlowca.

Jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w wyroku z 15 września 2011 roku w sprawach połączonych Jarosław Słaby (sygn. akt C-180/10) i Emilian Kuć, Halina Jeziorska-Kuć (sygn. akt C-181/10), cyt.: „Dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej na podstawie prawa krajowego państwa członkowskiego, jeżeli państwo to skorzystało z możliwości przewidzianej w art. 12 ust. 1 dyrektywy 2006/112/WE w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej, niezależnie od częstotliwości takich transakcji oraz od kwestii, czy sprzedawca prowadzi działalność producenta, handlowca lub usługodawcy, pod warunkiem że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.”

W myśl, zatem przytaczanego orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej Wnioskodawca nie może być uznany za podatnika podatku od wartości dodanej (podatnika podatku od towarów i usług), albowiem zarówno czynności przez Niego wykonywane, (jak i planowane w przyszłości) dotyczą wyłącznie zarządu własnym majątkiem prywatnym i związane są z racjonalnym gospodarowaniem własnymi zasobami ze szczególnym uwzględnieniem wyjątkowo trudnych i nie przewidzianych wydarzeń losowych.

Ponadto jak już wskazano wcześniej w opisywanym stanie faktycznym, Wnioskodawca nie podejmował i nie będzie podejmował w przyszłości profesjonalnych czynności marketingowych oraz sam nie działał i nie będzie działał tak jak profesjonalni (zawodowi) pośrednicy obrotu nieruchomościami, tj. dokonujący aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy 2006/112/WE”, o których mowa w wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 roku w sprawach połączonych Jarosław Słaby (sygn. akt C-180/10) i Emilian Kuć, Halina Jeziorska-Kuć (sygn. akt C-181/10) oraz w wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 3 kwietnia 2025 roku (sygn. C-213/24, ECL:EU:C:2025:238) stanowiącym odpowiedź na pytania prejudycjalne Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu (vide: Postanowienie WSA we Wrocławiu z 28 grudnia 2023 roku (sygn. I SA/Wr 92/23).

Wnioskodawca nie korzystał i nie zamierza korzystać również z usług profesjonalnego pośrednika obrotu nieruchomościami, ani udzielać żadnych pełnomocnictw w zakresie czynności sprzedaży nieruchomości.

Wnioskodawca uważa, iż w zaistniałych okolicznościach będzie realizować jedynie przysługujące Mu na mocy Konstytucji prawo własności - vide: art. 21 w związku z art. 64 Konstytucji Rzeczpospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 roku (Dz. U. z 1997 r., Nr 78, poz. 483 z późniejszym sprostowaniem i zmianami).

W tym miejscu wskazać również należy, iż powyższy pogląd został potwierdzony poprzez bogatą linię orzeczniczą polskich sądów administracyjnych.

W powyższej kwestii, vide: chociażby:

- wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 24 czerwca 2025 roku (sygn. akt I FSK 2077/24),

- wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach z 27 czerwca 2024 roku (sygn. akt I SA/Ke 219/24),

- wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z 20 marca 2024 roku (sygn. akt I SA/Wr 894/23),

- wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z 13 marca 2024 roku (sygn. akt I SA/ Łd 40/24),

- wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy z 6 grudnia 2023 roku (sygn. akt I SA/Bd 451/23),

- wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 4 lipca 2023 roku (sygn. akt I FSK 427/23),

- wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 24 marca 2023 roku (sygn. akt I FSK 2068/22),

- wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 8 grudnia 2022 roku (sygn. akt I FSK 863/19),

- wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 6 października 2022 roku (sygn. akt I FSK 1635/18),

- wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z 18 listopada 2020 roku (sygn. akt I SA/Gl 389/20),

- wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z 27 września 2017 roku (sygn. akt I SA/Po 773/17),

- wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 17 marca 2017 roku (sygn. akt I FSK 1643/15),

- wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 17 grudnia 2015 roku (sygn. akt I FSK 1455/14),

- wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 5 listopada 2015 roku (sygn. akt I FSK 1077/14),

- wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 9 maja 2014 roku (sygn. akt I FSK 811/13),

- wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 8 września 2015 roku (sygn. akt I FSK 931/14),

- wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 18 października 2011 roku (sygn. akt I FSK 1536/10),

- wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 9 listopada 2011 roku (sygn. akt I FSK 1658/11),

- wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 9 listopada 2011 roku (sygn. akt. I FSK 1656/11),

- wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 3 marca 2015 roku (sygn. akt I FSK 1859/13),

- wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z 14 grudnia 2011 roku (sygn. akt I SA/Po 730/11).

Z uzasadnień tych orzeczeń jednoznacznie wynika, że nie można uznać za opodatkowane podatkiem od towarów i usług transakcji, w sytuacji, w której osoba fizyczna dokonuje sprzedaży nieruchomości, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby fizycznej.

Sądy jednoznacznie podkreślają, iż fakt nawet kilkunastu transakcji czy podział nieruchomości, jak i proste ogłoszenia o sprzedaży mogą odnosić się do zarządu majątkiem prywatnym i nie przesądzają w żadnym wypadku o aktywności handlowca.

Dodatkowo, jak już wskazano wcześniej Wnioskodawca nie podejmował i nie ma zamiaru podejmować w przyszłości żadnych działań mających na celu ulepszenie sprzedawanych nieruchomości.

Zdaniem Wnioskodawcy dopiero działanie takie jak działanie podmiotu profesjonalnego (działanie zawodowego handlowca) przesądza, iż czynność opodatkowana jest podatkiem od towarów i usług, co w przedmiotowej sprawie nie miało i nie będzie miało nigdy miejsca, albowiem Pan (…), ani nie zamierzał (nie planował), ani nie działał, jako profesjonalny, wykwalifikowany sprzedawca (handlowiec).

Swoim dotychczasowym działaniem i planami na przyszłość Wnioskodawca de facto decyduje się na zamianę posiadanego przez siebie majątku w postaci gruntów na inwestycję w budowę nowego domu oraz na pokrycie bieżących potrzeb materialnych swojej Rodziny w tym w pierwszej kolejności zakupu odpowiedniego mieszkania dla starych i schorowanych Rodziców.

Powyższe stanowisko potwierdzone zostało również w licznych Interpretacjach Indywidualnych przepisów prawa podatkowego wydanych przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (wcześniej Ministra Finansów), spośród których wskazać należy:

- Interpretację indywidualną Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 17 czerwca 2024 r. (znak 0112-KDIL1-1.4012.223.2024.2.JKU),

- Interpretację indywidualną Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 8 grudnia 2023 r. (znak 0113-KDIPT1-2.4012.681.2023.2.JS),

- Interpretację indywidualną Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 21 grudnia 2021 r. (znak 0111-KDIB3-1.4012.893.2021.2.ABU),

- Interpretację indywidualną Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 13 grudnia 2017 r. (znak IPPP1/4512-966/15-4/17/S/KC),

- Interpretację indywidualną Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 22 listopada 2017 r. (znak 0114-KDIP1-3.4012.397.2017.1.ISK),

- Interpretację indywidualną Ministra Finansów z 2 lutego 2016 r. (znak ITPP2/4512-1158/15/AJ).

Czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności przez Wnioskodawcę nie mogą, zatem same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej w rozumieniu VAT-u.

Jedynie w sytuacji, kiedy podmiot podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami (kupuje w celach handlowych, dzieli, ulepsza, modernizuje), angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców czy usługodawców, można mówić o prowadzeniu działalności gospodarczej w rozumieniu podatku od towarów i usług.

Całokształt okoliczności transakcji opisanych w stanie faktycznym wskazuje, że rzeczona sprzedaż jest przejawem realizacji przysługującego Wnioskodawcy prawa zarządu majątkiem osobistym, a do czynności mieszczących się w ramach tego zarządu przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania.

Przedmiotowe transakcje sprzedaży nieruchomości nie mogą, być zatem w żadnym wypadku opodatkowane podatkiem od towarów i usług, albowiem będzie to klasyczny zarząd własnym majątkiem (a konkretniej wyzbywanie się części własnego majątku w drodze de facto zamiany na inną formę nieruchomości), który to zarząd nie będzie mieścił się w definicji działalności gospodarczej, o której mowa w przepisach art. 15 ust. 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług.

Powyższe transakcje pozostawać będą, zatem poza systemem podatku od towarów i usług. Pan (…) dysponuje swoim osobistym majątkiem jedynie wg. zasady dobrego gospodarza, albowiem uzasadnionym i sensownym działaniem każdego jest troska i dążenie do uzyskania jak największych korzyści finansowych z posiadanego przez siebie majątku w sytuacji konieczności pilnego uzyskania środków na bieżące potrzeby czy zapewnienie sobie i sobie najbliższym lepszego życia.

Jego działanie, zatem nie miało jakichkolwiek znamion właściwych dla osoby handlującej nieruchomościami, albowiem Pan (…) nie miał do tego ani przygotowania fachowego, ani zasobów finansowych oraz czasowych – po prostu podejmował racjonalne decyzje życiowe.

Analiza przedstawionego stanu faktycznego, treści przytoczonych przepisów oraz treści:

• powołanych orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej w szczególnie wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 3 kwietnia 2025 roku (sygn. C-213/24, ECL:EU:C:2025:238) stanowiącego odpowiedź na pytania prejudycjalne Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu (vide: Postanowienie WSA we Wrocławiu z 28 grudnia 2023 roku (sygn. I SA/Wr 92/23) oraz
• sądów administracyjnych zwłaszcza wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 24 czerwca 2025 roku (sygn. akt I FSK 2077/24),
• jak również interpretacji indywidualnych wydawanych przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (bądź wcześniej przez Ministra Finansów) prowadzi do stwierdzenia, iż Wnioskodawca nigdy nie zamierzał i nie zamierza w przyszłości prowadzić aktywnych działań porównywalnych z działalnością podmiotu profesjonalnie zajmującego się obrotem nieruchomościami.

W związku z tym należy uznać, iż sprzedaż opisanych w stanie faktycznym nieruchomości, (sprzedaż obecna oraz przyszła w razie potrzeb życiowych Wnioskodawcy i Jego rodziny) dochód z której Wnioskodawca przeznaczył lub przeznaczy w przyszłości na sfinansowanie:

• budowy nowego domu w okolicy bezpiecznej dla zdrowia i życie Jego i Jego najbliższych,
• podstawowych potrzeb życiowych wiekowych i schorowanych Rodziców, w tym w pierwszej kolejności zakupu odpowiedniego dla Nich mieszkania,
• bieżących i przyszłych potrzeb życiowych własnych oraz żony i nastoletnich dzieci w szczególności w zakresie opieki medycznej w sytuacji, gdy prowadzona przez Niego działalności gospodarcza (firma transportowa i spółka jawna) nie przynosi wystarczających dochodów pokrywających bieżące potrzeby życiowe oraz nie gwarantuje zabezpieczenia na przyszłość nie będzie wykonywana w ramach działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, a Wnioskodawca nie będzie podatnikiem tego podatku z tytułu wykonania tych czynności.

Całokształt okoliczności - dokonanych, jak i planowanych przez Pana (…) transakcji opisanych w stanie faktycznym wskazuje, że realizowana przez Niego sprzedaż będzie przejawem realizacji przysługującego Wnioskodawcy prawa zarządu majątkiem osobistym, a do czynności mieszczących się w ramach tego zarządu przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.) - zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawarta w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o którym mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, była przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10).

Z ww. orzeczenia wynika m.in., że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 112, zmienionej dyrektywą 2006/138/WE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeśli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby.

Ponadto, Trybunał orzekł, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych.

Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie, nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Trybunał wyjaśnił, że inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działki, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że prowadzi Pan jednoosobową działalność gospodarczą i jednocześnie jest Pan wspólnikiem spółki jawnej. Ma Pan żonę (…) z którą jest w rozdzielności majątkowej od 26 listopada 2009 roku oraz posiada Pan dwoje nastoletnich dzieci.

Aktem notarialnym z 4 grudnia 2023 roku wszedł Pan w posiadanie nieruchomości stanowiącej niezabudowane działki gruntu nr 1, 2, 3, 4 o łącznym obszarze (…) ha oraz nieruchomości stanowiącej niezabudowaną działkę gruntu nr 5 o łącznym obszarze (…) ha pełniącą funkcję drogi dojazdowej wewnętrznej - położone w (…) przy ulicy (…), dokonując rzeczonego zakupu z majątku osobistego. Z tytułu nabycia ww. działek nie została wystawiona faktura z naliczonym podatkiem VAT i nie miał Pan prawa do odliczenia podatku naliczonego z tej faktury.

Jak Pan wskazuje, zakup wskazanych wyżej działek był podyktowany bezpośrednimi planami zmiany trudnej sytuacji mieszkaniowej, gdyż zamieszkuje Pan w miejscowości w której została wybudowana farma wiatrowa a jej funkcjonowanie wiąże się z występowaniem uciążliwości oraz potencjalnych zagrożeń dla zdrowia mieszkańców.

Decydującym czynnikiem, który skłonił Pana do podjęcia decyzji o nabyciu działek na realizację swoich planów budowy domu, była wyjątkowo niska, wręcz okazyjna cena zakupu. W istocie przesądziła ona o dokonaniu transakcji zakupu większej ilości działek z założeniem, że poza tą, na której planował Pan wybudować dom dla swojej rodziny pozostałe będą stanowić rezerwę na wypadek ewentualnych potrzeb finansowych w szczególności związanych z budową domu.

Jednocześnie uznał Pan, że łatwiej i korzystniej będzie w przyszłości sprzedać mniejsze działki. Kierując się, zatem taką motywacją uzyskał Pan decyzję o podziale nabytej nieruchomości na kilka odrębnych mniejszych działek.

Planowana zmiana Pana miejsca zamieszkania oraz Pana rodziny pierwotnie zakładała, że budowa domu na części nabytego gruntu zostanie sfinansowana w przeważającej części ze środków uzyskanych ze sprzedaży dotychczas zajmowanego domu w miejscowości (…).

W praktyce założenie to okazało się niemożliwe do zrealizowania, gdyż dom w miejscowości (…) - ze względu na swoją lokalizację w otoczeniu wiatraków – okazał się faktycznie niesprzedawalny, ewentualnie jego potencjalna wartość rynkowa byłaby na tyle niska, że nie dawałaby realnych perspektyw uzyskania środków finansowych wystarczających do rozpoczęcia i ukończenia budowy nowego domu. Z tego względu podjął Pan decyzję o odłożeniu realizacji planów budowlanych do czasu zgromadzenia wystarczających środków finansowych, w szczególności poprzez sprzedaż wydzielonych działek z nieruchomości o których mowa w akcie notarialnym z 4 grudnia 2023 roku. I tak:

1) akt notarialnym z 27 lutego 2025 roku Repertorium A numer (…) sprzedał Pan jedną z wydzielonych działek tj. niezabudowaną działkę nr 6 o obszarze (…) ha, oraz udział wynoszący 1/14 część w nieruchomości stanowiącą niezabudowaną działkę nr 7 o obszarze (…) ha (droga wewnętrzna), i udział wynoszący 1/14 część w nieruchomości stanowiącej niezabudowaną działkę nr 5 o obszarze (…) ha (droga wewnętrzna).

2) aktem notarialnym z 13 maja 2025 roku sprzedał jedną z wydzielonych działek, tj. niezabudowaną działkę nr 5 o obszarze (…) ha, oraz udział wynoszący 1/14 część w nieruchomości stanowiącą niezabudowaną działkę nr 7 o obszarze (…) ha (droga wewnętrzna), i udział wynoszący 1/14 część w nieruchomości stanowiącej niezabudowaną działkę nr 5 o obszarze (…) ha (droga wewnętrzna).

Jednakże zmieniające się okoliczności życiowe (m.in. bieżące potrzeby rodzinne na uzupełnianie budżetu domowego) spowodowały konieczność przeznaczenia części uzyskanych środków na realizację innego, pilnego celu rodzinnego, tj. zakupu mieszkania w (…) dla Pana Rodziców.

Okoliczności te odsunęły w czasie perspektywę przeprowadzki. Wpłynęły one również na podjęcie decyzji o sprzedaży także innych pozostałych działek w sytuacji powrotu do planów budowy domu oraz w razie zaistnienia innych pilnych bieżących lub przyszłych potrzeb życiowych.

Ponadto problemy zdrowotne Pana i członków Pana rodziny oraz problemy biznesowe (coraz mniej zleceń, spadek cen sprzedaży), zarówno w zakresie działalności indywidualnej (firmy transportowej), jak i spółki jawnej zmusiły Pana do rozsądnego gospodarowania własnym majątkiem.

Pana wątpliwości dotyczą ustalenia czy zbycie opisywanej nieruchomości poprzez sukcesywną sprzedaż wydzielonych działek w miarę Pana potrzeb życiowych, będzie stanowić transakcję opodatkowaną podatkiem od towarów i usług.

Jak już wyżej wskazano, istotnym dla określenia, czy w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT - co do zasady - mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga zatem oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Należy więc ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży wydzielonych działek, powstałych po podziale nabytej nieruchomość Pan jako Sprzedający będzie spełniał przesłanki do uznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług, tj. czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy, w celu dokonania opisanej sprzedaży podjął Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkować będzie koniecznością uznania Pana (Sprzedającego) za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż ta nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Analizując okoliczności przedstawione we wniosku na tle przywołanych przepisów prawa i orzeczeń TSUE, należy zwrócić uwagę na czynności, których dokonał Pan po podjęciu decyzji o przeznaczeniu do sprzedaży ww. działek. Mianowicie to z Pana inicjatywy wydano decyzję o podziale nabytej nieruchomości na kilka odrębnych, mniejszych działek, które poza tą na której planował Pan wybudować dom dla swojej rodziny, łatwiej i korzystniej będzie Panu sprzedać w przyszłości w celu m.in. sfinansowaniu budowy domu.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że skala zaangażowania Pana jako Sprzedającego, w odniesieniu do sprzedaży ww. działek, nie wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W analizowanej sprawie brak jest przesłanek świadczących o takiej Pana aktywności w przedmiocie sprzedaży ww. nieruchomości, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpił bowiem taki ciąg zdarzeń, który jednoznacznie przesądziłby, że sprzedaż przez Pana ww. działek wypełni przesłanki działalności gospodarczej.

W odniesieniu do działek nr 1, 2, 3, 4, 5 i wydzielonych, nie podejmował oraz nie będzie Pan podejmował czynności wymagających zaangażowania własnych środków finansowych do podniesienia wartości ww. działek gruntu (np. poprzez doprowadzenie mediów, ich uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, ogrodzenie terenu, wystąpienie z wnioskiem o uzyskanie warunków zabudowy, decyzji o pozwoleniu na budowę, o uchwalenie/zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego itp.). Nie udostępniał Pan także odpłatnie osobom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych (np. najem, dzierżawa) wskazanych powyżej działek. Działki te leżały odłogiem. Nie podejmował Pan przy tym oraz nie planuje podejmować żadnych działań marketingowych w celu sprzedaży ww. nieruchomości. Nie udzielał Pan oraz nie planuje udzielać żadnemu podmiotowi pełnomocnictwa na podstawie, którego pełnomocnik miałby przygotować przedmiotowe nieruchomości do sprzedaży. Ponadto, przedmiotowy teren, został nabyty przez Pana w celu zrealizowania swojego planu wybudowania domu dla swojej rodziny.

Dokonał Pan jedynie podziału geodezyjnego przedmiotowych działek. Jednakże wskazane pojedyncze czynności nie mogą przesądzać o działaniu Pana jako „handlowca”.

W związku z powyższym stwierdzić należy, że w tym konkretnym przypadku nie podjął Pan i nie zamierza Pan podjąć aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Działania podjęte zarówno przez Pana należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Analiza sprawy w kontekście powołanych przepisów oraz wyroków TSUE z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10 prowadzi do wniosku, że zbycie opisywanej nieruchomości poprzez sukcesywną sprzedaż wydzielonych działek w miarę Pana potrzeb życiowych, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż brak jest przesłanek, aby w związku z tą transakcją uznać Pana za podatnika tego podatku.

Wobec powyższego należy uznać, że w okolicznościach wskazanych w opisie stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, dokonując omawianych transakcji będzie Pan korzystał z przysługującego Panu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Pana cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży ww. wydzielonych działek, a opisaną dostawę cech czynności podlegających opodatkowaniu, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Tym samym Pana stanowisko uznaję za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Pana i stanu prawnego, obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia, a także przedstawionego zdarzenia przyszłego i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Należy zauważyć, że stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Zatem zaznaczam, że ta interpretacja dotyczy jedynie Pana, nie dotyczy Pana żony.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.