Interpretacja 0114-KDIP1-3.4012.141.2026.2.PRM

Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w kwestii, czy licytacja komornicza dostawy działek nr 1, 2, 3 oraz 4 wchodzących w skład nieruchomości objętej księgą wieczystą nr (…), których właścicielem jest dłużnik, wspólnik spółki cywilnej, nie generuje obowiązku zapłaty podatku VAT jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

25 lutego 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 19 lutego 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej w kwestii, czy licytacja komornicza dostawy działek nr 1, 2, 3 oraz 4 wchodzących w skład nieruchomości objętej księgą wieczystą nr (…), których właścicielem jest dłużnik, wspólnik spółki cywilnej, nie generuje obowiązku zapłaty podatku VAT. Uzupełnił go Pan pismem z 27 marca 2026 r. (wpływ 1 kwietnia 2026 r.) - w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

W toku prowadzonego postępowania egzekucyjnego dokonano zajęcia nieruchomości o nr księgi wieczystej (…).

Dłużnikiem i właścicielem nieruchomości jest A.A. (…), który jest jednocześnie wspólnikiem spółki cywilnej (…) s.c., NIP: (…).

Nieruchomość o nr księgi wieczystej (…) to nieruchomość zabudowana stanowiąca działki ewidencyjne oznaczone w ewidencji gruntów nr: 5, 6, 7, 1, 2, 3, 4, 8, 9. W toku badania ewidencji gruntów i księgi wieczystej ustalono niezgodność w ich zapisach. W księdze wieczystej brak jest również ujawnionego podziału działki nr 10 na działki 1, 2 i działki 11 na działki 3 i 4.

Działki nr: 1, 2, 3, 4 jako kompleks 4 działek mają zapewniony dostęp do drogi. Droga dojazdowa znajduje się w zachodniej i północno-zachodniej części działek nr: 1 i 3. Działka nr 2 jedynie wąskim rogiem styka się z działką drogową. Dojazd do działki następuje poprzez działkę nr 1. Na działce nr 4 znajduje się budynek mieszkalny. Ww. spółka prowadzi działalność gospodarczą na ww. nieruchomości, w szczególności na działkach o numerach 1, 2, 3.

Zgodnie z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego Gminy (…) zatwierdzonym Uchwałą Rady Gminy (…) działki nr: 5, 7, 8, 9, 6 znajdują się poza terenem opracowania planu miejscowego Gminy (…).

Zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy (…) ww. działki, które nie są objęte planem miejscowym są przeznaczone w studium pod:

• działka nr 5 - UM - tereny zabudowy usługowej i usługowo-mieszkaniowej, R - tereny gruntów ornych i pozostałych gruntów ornych,
• działka nr 7 - R - tereny gruntów ornych chronionych i pozostałych gruntów ornych,
• działka nr 8 - ZL - tereny lasów,
• działka nr 9 - RMU - tereny zabudowy zagrodowej z usługami towarzyszącymi, R - tereny łąk i pastwisk, ZL - pozostałych gruntów ornych, tereny lasów,
• działka nr 6 - R - tereny gruntów ornych, ZL - tereny lasów.

Dla działek znajdujących się poza terenem opracowania planu miejscowego Gminy (…) nie wydano warunków zabudowy, które spowodowałyby zmianę ich dotychczasowego użytkowania względem studium.

Przeznaczenie dla działki nr:

1.  - U/P - teren usług i produkcji,

2.  - U/P - częściowo teren usług i produkcji oraz częściowo znajduje się poza terenem opracowania planu miejscowego Gminy (…),

3.  - U/P - teren usług i produkcji,

4.  - U/P - częściowo teren usług i produkcji oraz częściowo znajduje się poza terenem opracowania planu miejscowego Gminy (…).

W toku prowadzonego postępowania egzekucyjnego dokonano zajęcia ww. nieruchomości oraz skierowano do dłużnika zapytania odnośnie nieruchomości.

Na pytanie czy przedmiotowa nieruchomość stanowi wyłącznie majątek prywatny dłużnika, dłużnik odpowiedział, że nieruchomość gruntowa o nr działek 7, 10, 8, 11, 9, 6, 5 jest jego własnością.

Na pytanie czy dłużnik pod adresem nieruchomości stanowiącej przedmiot egzekucji w niniejszym postępowaniu egzekucyjnym prowadzi działalność gospodarczą oraz czy nieruchomość jest wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej (np. siedziba działalności, biura, magazyny itp.) - jeżeli tak wnosił Pan o wskazanie jaki charakter ma prowadzona działalność gospodarcza (sposób jej prowadzenia itp.) dłużnik odpowiedział, że pod adresem nieruchomości prowadzona jest działalność gospodarcza - (…).

Na pytanie czy dłużnik jest podatnikiem podatku od towarów i usług dłużnik odpowiedział, że tak jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na pytanie czy w stosunku do przedmiotowej nieruchomości dłużnikowi przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego odpowiedział, że nie.

Na pytanie czy i kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie w trybie art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług nieruchomości w trybie licytacji, dłużnik odpowiedział, że nastąpiło to w 1992 r.

Na pytanie czy ewentualnie nabycie nieruchomości było potwierdzone fakturą odpowiedział, że nie.

Na pytanie kiedy i w jaki sposób została nabyta przez dłużnika nieruchomość odpowiedział, że nieruchomość została nabyta w 1989 r. poprzez sporządzenie aktu notarialnego.

Na pytanie czy nieruchomość (zabudowania, budynki znajdujące się na nieruchomości) były lub są wykorzystywane przez dłużnika do wykonywania czynności opodatkowanych, czy były przedmiotem umów najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze dłużnik odpowiedział, że nie.

Na pytanie czy znajdujące się na nieruchomości budynki (budynek mieszkano-usługowy, budynek magazynowo-produkcyjny) zostały nabyte czy wybudowane przez dłużnika (jeżeli nieruchomość stanowi nieruchomość zabudowaną), dłużnik odpowiedział, że wszystkie budynki znajdujące się na działce 10 i 11 zostały zbudowane na przestrzeni lat 1990-2020.

Na pytanie kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie budynków i budowli w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez które rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonywaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie stanowiły co najmniej 30% wartości początkowe dłużnik odpowiedział, że „nie”. 

Na pytanie czy dłużnik ponosił wydatki na ulepszenie nieruchomości (w tym ze wskazaniem budynków, budowli lub ich części) przekraczające 30% wartości początkowej tych obiektów, w stosunku do których przysługiwało mu prawo odliczenia podatku naliczonego, odpowiedział, że nie.

Doprecyzowanie i uzupełnienie zdarzenia przyszłego

Dłużnik nie figuruje w rejestrze VAT.

Na pytanie „do jakich celów służyły dłużnikowi - od momentu nabycia - działki 5, 6, 7, 8, 9, 1, 2, 3 oraz 4?” Wnioskodawca wskazał, że:

• Działki nr 5, 6, 7, 8, 9 - grunty rolne bądź leśne.
• Działki nr 1, 2, 3 - prowadzona działalność gospodarcza (…) S.C., NIP (…).
• Działka 4 - cele mieszkaniowe dłużnika.

Działki nr 1, 2, 3 były i są wykorzystywane przez spółkę cywilną w prowadzonej działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem VAT.

Spółka cywilna, której dłużnik jest wspólnikiem nie zakończyła działalności gospodarczej.

Działki nr 5, 6, 7, 8, 9 to działki niezabudowane.

Na działkach nr 1, 2 i 3 znajdują się budynki gospodarcze. Działka nr 4 zabudowana jest budynkiem jednorodzinnym.

Na pytanie „dla każdej z działek nr 1, 2, 3 oraz 4 oddzielnie: czy dłużnikowi przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu ich wybudowania ww. budynków/budowli?” Wnioskodawca wskazał, że dłużnik udzielił odpowiedzi o następującej treści: „odliczyłem każdy z budynków na wszystkich działkach. Rozliczenia dokonałem na firmie „(…) S.C., NIP (…).”

Pytanie

Czy sprzedaż w drodze licytacji komorniczej nieruchomości o nr księgi wieczystej (…) wywołuje obowiązek zapłaty podatku VAT dla poszczególnych działek wchodzących w skład nieruchomości?

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż w drodze licytacji komorniczej nieruchomości o nr księgi wieczystej (…) nie wywołuje obowiązku zapłaty podatku VAT zakresie jakiejkolwiek z działek wchodzących w skład nieruchomości.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku, w części dotyczącej kwestii, czy licytacja komornicza dostawy działek nr 1, 2, 3 oraz 4 wchodzących w skład nieruchomości objętej księgą wieczystą nr (…), których właścicielem jest dłużnik, wspólnik spółki cywilnej, nie generuje obowiązku zapłaty podatku VAT jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 18 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.) - zwanej dalej ustawą:

Organy egzekucyjne określone w ustawie z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz. U. z 2025 r. poz. 132 i 620) oraz komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania cywilnego są płatnikami podatku od dostawy, dokonywanej w trybie egzekucji, towarów będących własnością dłużnika lub posiadanych przez niego z naruszeniem obowiązujących przepisów.

Przepis art. 18 ustawy wprowadza szczególną na gruncie przepisów tej ustawy regulację, kiedy to należny podatek pobierany jest i odprowadzany do urzędu skarbowego przez płatnika, a nie przez podatnika. Płatnik pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika.

Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.), zgodnie z którym:

Płatnikiem jest osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej, obowiązana na podstawie przepisów prawa podatkowego do obliczenia i pobrania od podatnika podatku i wpłacenia go we właściwym terminie organowi podatkowemu.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika - dłużnika. Prowadzona przez niego sprzedaż towarów będących własnością dłużnika będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik, w przypadku, gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby od niego zwolniona, komornik sądowy nie będzie obowiązany do odprowadzenia podatku.

Tym samym komornik sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług oraz do uwzględnienia w trakcie sprzedaży towarów okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ, aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Według przepisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Stosownie do art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE:

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Właściwym jest natomiast wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, istotne jest, czy w celu dokonania jej sprzedaży Dłużnik podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Dłużnika za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku prywatnego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W świetle powyższych przepisów stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Należy zaznaczyć, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Pana wątpliwości dotyczą kwestii opodatkowania podatkiem VAT licytacyjnej sprzedaży nieruchomości o nr księgi wieczystej (…), w skład której wchodzą m.in. działki nr 1, 2, 3 oraz 4 należące do dłużnika będącego wspólnikiem spółki cywilnej.

Odnosząc regulacje zawarte w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy do art. 18 ustawy, wskazać należy, że w przypadku, gdy dłużnik - właściciel danej nieruchomości - jest podatnikiem podatku od towarów i usług z tytułu sprzedaży tej nieruchomości, wówczas komornik jest płatnikiem podatku VAT z tytułu jej dostawy.

Z opisu sprawy wynika, że prowadzi Pan postępowanie egzekucyjne z działki nr 4, wchodzącej w skład nieruchomości objętej księgą wieczystą nr (…), której właścicielem jest dłużnik - pan A.A. Dłużnik nabył nieruchomość w 1989 r. na podstawie aktu notarialnego. Na działce nr 4 znajduje się budynek jednorodzinny, który służy dłużnikowi do celów mieszkaniowych. Budynek został zbudowany w latach 1990-2020. Dłużnik odliczył podatek VAT związany z ww. budynkiem w spółce cywilnej, której jest wspólnikiem. Kwestia prawa do odliczenia ww. podatku VAT nie jest jednak przedmiotem Pana wątpliwości.

Jak wyżej wskazano budynek znajdujący się na działce nr 4 wykorzystywany był przez dłużnika - pana A.A. - do celów mieszkaniowych. Brak jest zatem przesłanek by uznać dłużnika w związku z tym za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy w związku z licytacyjną sprzedażą przez Pana działki nr 4.

Tym samym sprzedaż przez Pana - jako komornika sądowego - w drodze postępowania egzekucyjnego działki nr 4 nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 ustawy.

Zatem w przypadku sprzedaży ww. działki należącej do dłużnika nie będzie Pan działał jako płatnik podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 18 ustawy - zobowiązany do odprowadzenia podatku VAT od tej dostawy.

Tym samym, Pana stanowisko zgodnie z którym sprzedaż działki nr 4 w drodze licytacji komorniczej objętej księgą wieczystą nr (…) nie wywołuje obowiązku zapłaty uznaję za prawidłowe.

Ponadto, prowadzi Pan postępowanie egzekucyjne z należących do dłużnika działek nr 1, 2, 3, również wchodzących w skład księgi wieczystej nr (…). Dłużnik jest wspólnikiem spółki cywilnej prowadzącej działalność w zakresie (…). Wymienione działki nr 1, 2, 3 były i są wykorzystywane przez spółkę cywilną w działalności opodatkowanej podatkiem VAT.

Zatem, w opisanej sytuacji sprzedaż licytacyjna działek nr 1, 2, 3 będących własnością dłużnika, będącego wspólnikiem spółki cywilnej, będzie następować w ramach działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, a dłużnik w odniesieniu do tej transakcji wystąpi w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy. Sprzedaż ta będzie stanowić dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Przepisy ustawy oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów mogące mieć zastosowanie w przedmiotowej sprawie zostały określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy, zawierających zwolnienie dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających określone w tych przepisach warunki.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a)  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b)  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a)  wybudowaniu lub

b)  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku lub jego części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika, bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku.

Zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się zatem w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich miało miejsce pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Aby dostawa budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, muszą być spełnione łącznie dwa warunki występujące w tym artykule.

Przy czym, jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów tj. zarówno nieruchomości, jak i ruchomości, przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT oraz wykorzystywanych niezależnie od okresu ich używania przez podatnika wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W odniesieniu do dostaw budynków, budowli lub ich części może zatem wystąpić jedna z kilku podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy stanie się bezzasadne.

W tym miejscu należy wskazać, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki, budowle lub ich części rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Wobec powyższego, przy sprzedaży budynków lub budowli bądź ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków, budowli lub ich części w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

W okolicznościach opisanej we wniosku sprawy wskazać także należy art. 43 ust. 21 ustawy:

Jeżeli udokumentowane działania organów egzekucyjnych lub komorników sądowych, o których mowa w art. 18, nie doprowadziły, na skutek braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od dłużnika, do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy towarów, o której mowa w art. 18, zwolnień od podatku, o których mowa w ust. 1 pkt 2, 3 i 9-10a, przyjmuje się, że warunki zastosowania zwolnień od podatku nie są spełnione.

Powyższe oznacza, że dostawa towarów dokonana w trybie egzekucji jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług, jeżeli udokumentowane działania w celu potwierdzenia zwolnienia podjęte przez komornika lub organ egzekucyjny były z powodu dłużnika bezskuteczne.

W celu ustalenia, czy do budynków gospodarczych znajdujących się na działkach nr 1, 2 oraz 3 zastosowanie znajdzie ww. zwolnienie od podatku należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy w odniesieniu do każdego budynku oddzielnie miało miejsce pierwsze zasiedlenie.

Jak już wskazano powyżej pierwsze zasiedlenie to zajęcie nieruchomości tj. budynku do używania po jego wybudowaniu lub ulepszeniu.

Z opisu sprawy wynika, że pierwsze zasiedlenie budynków przez dłużnika nastąpiło najpóźniej w 2020 r. Od momentu wybudowania budynków dłużnik nie ponosił wydatków na ich ulepszenie przekraczających 30% wartości tych budynków. Dłużnik odliczył podatek VAT związany z budową ww. budynków.

Zatem dostawa ww. budynków nie zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy. W konsekwencji licytacyjna sprzedaż budynków gospodarczych znajdujących się na działkach nr 1, 2 oraz 3 będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Tym samym, dostawa działek (gruntów) nr 1, 2 oraz 3, na których posadowione są ww. budynki - stosownie do art. 29a ust. 8 ustawy - również będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT w myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Badanie przesłanek dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT wynikających z art. 43 ust. 1 pkt 10a bądź art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, w przypadku dostawy opisanych budynków gospodarczych, jest bezzasadne.

Pana stanowisko, zgodnie z którym sprzedaż licytacyjna działek nr 1, 2 oraz 3 objętych księgą wieczystą nr (…) nie wywołuje obowiązku zapłaty podatku VAT uznaję za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Interpretacja indywidualna dotyczy wyłącznie opodatkowania podatkiem VAT licytacji komorniczej dostawy działek nr 1, 2, 3 oraz 4 wchodzących w skład księgi wieczystej nr (…), których właścicielem jest dłużnik, wspólnik spółki cywilnej. Do kwestii podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT licytacji komorniczej działek nr 5, 6, 7, 8 oraz 9 oraz ich ewentualnego opodatkowania podatkiem VAT wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie.

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Wskazuję, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Pana wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione poruszone we wniosku, które nie zostały objęte pytaniem, nie mogą być - zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej - rozpatrzone.

Ponadto, wskazane przez Pana w uzupełnieniu działki nr 1, 2 oraz 4 wykorzystywane przez spółkę cywilną w prowadzonej działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem VAT uznano za oczywistą omyłkę. Prawidłowo - odnosząc się do pozostałej treści wniosku - zdanie to powinno brzmieć:

Działki nr 1, 2 oraz 3 były i są wykorzystywane przez spółkę cywilną w prowadzonej działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem VAT.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)  z zastosowaniem art. 119a;

2)  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.