Interpretacja 0114-KDIP1-3.4012.151.2026.3.KP

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

26 lutego 2026 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. braku opodatkowania podatkiem VAT dostawy niezabudowanej nieruchomości.

Uzupełnił go Pan pismem z 8 kwietnia 2026 r. (wpływ 8 kwietnia 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca wraz z żoną prowadzą działalność gospodarczą, jednakże niezależną od obrotu nieruchomościami. W marcu 2005 roku otrzymali od rodziców gospodarstwo rolne. Wnioskodawca prowadzi chów owiec tylko na własne potrzeby, oraz ich wypas na łąkach przy domu.

W maju 2025 r. Wnioskodawca zakupił odrębny grunt rolny o powierzchni 1,1 ha, położony w pobliżu miejsca zamieszkania, z przeznaczeniem jedynie na pozyskiwanie siana. Działka w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego nie ma prawa zabudowy, jej przeznaczenie to wyłącznie cele rolne.

Z uwagi na długoletnie nieużytkowanie grunt był bardzo zaniedbany. Wnioskodawca prowadził działania rekultywacyjne w celu poprawy jakości podłoża, jednak okazało się, że teren jest bardzo podmokły i praktycznie nie nadaje się do uprawy i tym samym pozyskanie finalnie siana dla hodowli owiec.

W czasie prowadzonych prac sąsiad zaproponował zakup części nieruchomości na potrzeby własnej firmy (odprowadzanie wód opadowych). Po uzyskaniu konkretnej oferty Wnioskodawca dokonał podziału działki – wydzielił działkę o pow. 0,2966 ha oraz drogę dojazdową o pow. 0,2152 ha.

Sprzedaż tej części nieruchomości nastąpiła w styczniu 2026 r. na rzecz sąsiada.

Po około miesiącu sąsiad ponownie zwrócił się z zapytaniem o możliwość nabycia pozostałej części gruntu. Wnioskodawca rozważa taką sprzedaż w przyszłości. Po zawarciu aktu notarialnego sprzedaży w styczniu 2026 r., a więc już po definitywnym zakończeniu pierwszej transakcji, sąsiad ponownie zwrócił się do Wnioskodawcy z zapytaniem o możliwość nabycia pozostałej części nieruchomości w całości lub w części. Propozycja ta nie była elementem wcześniejszych ustaleń ani planowanego przez strony podziału nieruchomości, lecz wynikała ze zmiany pierwotnych planów inwestycyjnych sąsiada co do wykorzystania już nabytej części gruntu.

Dopiero po zakończeniu pierwszej sprzedaży oraz w związku ze zmianą koncepcji zagospodarowania terenu przez sąsiada pojawiła się propozycja zakupu dalszej części nieruchomości.

Wnioskodawca, mając na uwadze brak przydatności pozostałego gruntu do celów produkcji rolnej z uwagi na jego trwałe podmoknięcie i bagnisty charakter, rozważa możliwość dokonania sprzedaży pozostałej części nieruchomości. Decyzja ta wynika wyłącznie z nieprzydatności gruntu do pierwotnie zakładanego celu (pozyskiwania siana dla hodowli owiec), a nie z zamiaru prowadzenia działalności handlowej w zakresie obrotu nieruchomościami.

Należy również podkreślić, że nie podejmowano działań typowych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami (takich jak uzbrojenie terenu, marketing, reklama, przygotowanie infrastruktury).

Podział nieruchomości miał charakter techniczny i wynikał wyłącznie z konieczności wydzielenia części przeznaczonej do sprzedaży zgodnie z propozycją sąsiada. Nie był elementem zorganizowanej działalności o charakterze handlowym ani inwestycyjnym.

Przedmiotowy grunt stanowi majątek prywatny Wnioskodawców i nie był oraz nie jest związany z prowadzoną przez któregokolwiek z małżonków działalnością gospodarczą. Nieruchomość nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych żadnej z prowadzonych działalności, nie była ujmowana w kosztach uzyskania przychodu oraz nie była wykorzystywana w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustaw podatkowych.

Małżonkowie nie są czynnymi podatnikami podatku od towarów i usług. Korzystają ze zwolnienia podmiotowego, o którym mowa w art. 113 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Przy nabyciu przedmiotowego gruntu nie wystąpił podatek VAT podlegający odliczeniu, a Wnioskodawcy w żadnym zakresie nie dokonywali odliczenia podatku VAT z tytułu jego zakupu.

Doprecyzowanie i uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

Działki będące przedmiotem sprzedaży to:

• 22 stycznia 2026 roku - sprzedaż działki rolnej nr 1/1 pow. 0,2966 ha wraz z udziałem 1/3 w drodze wewnętrznej o numerze 1/2 o pow. 0,2150 ha oraz udziałami 18/64 cz. w drogach działki nr ewidencyjny: 2/1, 3/1, 4/1, 5/1, 6/1, 7/1, 8/1, 9/1, 10/1, 11/1, 12/1, 13/1, 14/1. Działka nr 1/1 nie ma bezpośredniego dostępu do drogi (sprzedaż udziałów w drogach).
• 17 marca 2026 roku sprzedaż pozostałej części tj.: sprzedaż działek rolnych nr 1/3, 1/4 oraz pozostałego udziału w drodze dojazdowej działka nr 1/2.
• Działki nr : 1/1, 1/2, 1/3, 1/4 powstały z podziału działki nr 1, którą Wnioskodawca nabył w 2025 roku wraz z ww. udziałami w drogach.

Przedmiotem zapytania jest dostawa nieruchomości sprzedanej w styczniu 2026 roku oraz pozostałych działek po wydzieleniu z działki nabytej w maju 2025 roku.

Wnioskodawca nie planował i nie planuje zaangażowania własnych środków do podniesienia wartości nieruchomości.

Nabyta nieruchomość nie była przedmiotem żadnej umowy, tj. umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze.

Wnioskodawca dokonywał sprzedaży w wcześniejszych latach:

• w 2012 roku sprzedał sąsiadowi niewielki przygraniczny niezabudowany pas gruntu oznaczony jako użytek budowlany, który on użytkował, a nabył go w 2000 roku. Działka nie była przedmiotem najmu/dzierżawy.
• w 2015 roku sprzedał działkę niezabudowaną inwestycyjną. Jest to część nieruchomości którą nabył w latach 2000-2005. Działkę tą Wnioskodawca posiadał lecz jej w jakiś konkretny sposób nie użytkował. Sprzedał, ponieważ zgłosił się nabywca, a działka ta była Wnioskodawcy zbędna. Działka przed zakupem była przedmiotem dzierżawy przez nabywcę, który chciał sprawdzić czy uda mu się zrealizować na działce inwestycję.
• w 2023 roku sprzedał niewielką niezabudowaną, nieuzbrojoną działkę przeznaczoną pod zabudowę mieszkaniową. Działkę tą Wnioskodawca nabył w 2023 roku z zamiarem przeprowadzenia na niej pewnej inwestycji, lecz po przemyśleniu wycofał się z tego planu. Działka została oddana nieodpłatnie w użytkowanie synowi Wnioskodawcy. Zgłosił się nabywca zaproponował kupno tej działki, więc została zbyta.
• w 2024 roku sprzedał udział ½ części działki rolnej którą nabył w 2009 r. wspólnie z innym właścicielem. Działka była użytkowana rolniczo bez prawa zabudowy, nieuzbrojona. Po pewnym czasie Wnioskodawca doszedł ze współwłaścicielami do wniosku, że nie chce jej już wspólnie użytkować. Działka nie była przedmiotem umowy dzierżawy/najmu. Działka była bez dojazdu do drogi publicznej. Od dłuższego czasu zainteresowany jej nabyciem był sąsiad, który składał propozycję kupna. Aby rozwiązać sprawę współwłasności Wnioskodawca podjął w końcu decyzję o sprzedaży udziałów. Działkę nabył ów sąsiad.

Łącznie od pierwszego nabycia tj. od 1998 roku do roku 2026 Wnioskodawca sprzedał ww. 3 nieruchomości wszystkie niezabudowane oraz udział wynoszący ½ części w niezabudowanej nieruchomości rolnej.

Aktualnie Wnioskodawca po sprzedaży całej nieruchomości z 2025 roku nie planuje sprzedaży żadnych nieruchomości.

Pytania

1.  Czy sprzedaż działki (zarówno dokonana, jak i ewentualna w przyszłości) stanowi odpłatną dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług oraz czy Wnioskodawca w związku z tą sprzedażą działa jako podatnik w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT?

2.  W przypadku uznania, że sprzedaż podlega opodatkowaniu VAT – czy obowiązek podatkowy powstaje po stronie obojga małżonków w równych częściach, z uwzględnieniem art. 15 ust. 1 ustawy o VAT oraz przepisów Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego dotyczących wspólności majątkowej?

3.  Czy wartość sprzedaży przedmiotowej nieruchomości powinna zostać uwzględniona przy ustalaniu limitu zwolnienia podmiotowego, o którym mowa w art. 113 ust. 1 ustawy o VAT?

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy sprzedaż przedmiotowej nieruchomości nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju.

Towarami są rzeczy oraz ich części (art. 2 pkt 6 ustawy o VAT), a grunt stanowi towar w rozumieniu tej ustawy.

Jednakże warunkiem opodatkowania jest działanie przez sprzedawcę w charakterze podatnika VAT.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są podmioty wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2. Natomiast art. 15 ust. 2 ustawy wskazuje, że działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

1.  Brak charakteru działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT.

Sprzedaż ta nastąpiła w ramach zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Wnioskodawca nie zajmuje się zawodowo obrotem nieruchomościami. Zbycie części gruntu wynikało z okoliczności losowych - nieprzydatności gruntu do celów rolniczych i propozycji zakupu przez sąsiada.

2.  Nabycie nieruchomości nie miało celu handlowego

Działka została kupiona, by zapewnić paszę (siano) dla hodowanych owiec, co jest elementem prowadzenia gospodarstwa rolnego, a nie działalności w zakresie nieruchomości.

3.  Brak aktywnych działań charakterystycznych dla podatników VAT.

Wnioskodawca nie podejmował żadnych czynności mających na celu zwiększenie atrakcyjności terenu, nie uzbrajał działki, nie występował o warunki zabudowy, nie reklamował gruntu ani nie prowadził biura czy strony informującej o sprzedaży działek. Jedyną sprzedaż zainicjował sąsiad.

4.  Zgodnie z ugruntowanym orzecznictwem (m.in. wyroki NSA z 13 czerwca 2017 r., I FSK 1121/15, oraz TSUE w sprawach C-180/10 i C-181/10), osoba fizyczna sprzedająca część majątku prywatnego nie staje się podatnikiem VAT, jeśli nie prowadzi działalności handlowej w tym zakresie.

5.  Konsekwencje dla małżonków.

Nieruchomość stanowi współwłasność małżeńską, więc gdyby nawet uznać transakcję za opodatkowaną, obowiązek podatkowy (oraz ewentualny przychód w PIT) przypadałby na małżonków po ½ części.

6.  Dodatkowo należy podkreślić, że przedmiotowa nieruchomość stanowiła majątek prywatny Wnioskodawcy, niezwiązany z prowadzoną działalnością gospodarczą. Nie została ona wprowadzona do majątku przedsiębiorstwa ani nie była wykorzystywana w sposób ciągły dla celów zarobkowych w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

7.  Wnioskodawca nie jest czynnym podatnikiem VAT, korzysta ze zwolnienia podmiotowego, a przy nabyciu nieruchomości nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego.

Okoliczności te dodatkowo potwierdzają, że sprzedaż przedmiotowego gruntu stanowi realizację prawa własności w ramach zarządu majątkiem prywatnym, a nie działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o VAT.

W niniejszej sprawie:

• nieruchomość stanowi majątek prywatny,
• nie została wprowadzona do działalności gospodarczej,
• nie była wykorzystywana w sposób ciągły dla celów zarobkowych,
• nie była przedmiotem profesjonalnych działań handlowych,
• Wnioskodawca nie jest czynnym podatnikiem VAT i korzysta ze zwolnienia podmiotowego na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy o VAT,
• przy jej nabyciu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego (art. 86 ust. 1 ustawy o VAT nie miał zastosowania).

W związku z powyższym sprzedaż nieruchomości stanowi realizację prawa własności w ramach zarządu majątkiem prywatnym, a nie wykonywanie działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT. Tym samym zdaniem Wnioskodawcy, czynność ta nie podlega opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

W zakresie limitu zwolnienia podmiotowego

Zgodnie z art. 113 ust. 1 ustawy o VAT zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatników, u których wartość sprzedaży nie przekroczyła w poprzednim roku podatkowym określonego limitu.

Jednakże skoro – zdaniem Wnioskodawcy – sprzedaż ta nie stanowi czynności wykonywanej przez podatnika w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT, to nie powinna być uwzględniana w limicie, o którym mowa w art. 113 ust. 1 ustawy.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.).

I tak, zgodnie z art. 195 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 196 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Na podstawie art. 198 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 31 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 236):

Zatem istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Natomiast zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 ww. Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W świetle art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Ustawa nie wymienia małżonków jako odrębnej kategorii podatników. Powyższe stwarza dla małżonków prowadzących działalność gospodarczą szczególną sytuację prawną. Należy zauważyć, że żaden z przepisów ustawy nie zabrania małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma przy tym przeszkód, aby pomiędzy małżonkami prowadzącymi odrębne działalności istniała ustawowa wspólność majątkowa.

W konsekwencji, podatnikiem podatku od towarów i usług jest ten z małżonków, który dokona czynności podlegającej opodatkowaniu.

Jeżeli zatem, przedmiotem dostawy jest majątek wspólny małżonków, to podatnikiem podatku od towarów i usług w okolicznościach wskazanych w art. 15 ustawy będzie ten małżonek, który dokonuje dostawy we własnym imieniu (który jest stroną czynności prawnej) – jako podatnik VAT.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że według art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając Nieruchomość działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży działki rolnej nr 1/1 wraz z udziałem 1/3 w drodze wewnętrznej o numerze 1/2 oraz udziałami 18/64 w drogach działek nr: 2/1, 3/1, 4/1, 5/1, 6/1, 7/1, 8/1, 9/1, 10/1, 11/1, 12/1, 13/1, 14/1 oraz działek nr : 1/1, 1/2, 1/3, 1/4 powstałych z podziału działki nr 1, którą nabył Pan w 2025 r. wraz z ww. udziałami w drogach, istotne jest, czy w celu dokonania ich dostawy podejmie Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Pana wątpliwości na tle przedstawionego opisu sprawy dotyczą m.in. kwestii, czy sprzedaży działek (zarówno dokonana, jak i ewentualna w przyszłości) stanowi odpłatną dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług oraz czy w związku z tą sprzedażą działa Pan jako podatnik w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Analiza sprawy w kontekście powołanych przepisów prowadzi do wniosku, że sprzedaż działek, o których mowa we wniosku (zarówno dokonana, jak i ewentualna w przyszłości) nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż brak jest przesłanek, aby w związku z tą transakcją uznać Pana za podatnika tego podatku. Z zawartego we wniosku opisu sprawy nie wynika bowiem taka Pana aktywność, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż ww. działek będzie wypełniać przesłanki działalności gospodarczej. Zakupił Pan ww. działki z przeznaczeniem jedynie na pozyskiwanie siana. Z uwagi na długoletnie nieużytkowanie grunt był bardzo zaniedbany. Prowadził Pan działania rekultywacyjne w celu poprawy jakości podłoża, jednak okazało się, że teren jest bardzo podmokły i praktycznie nie nadaje się do uprawy i tym samym dla pozyskania siana. Nie dokonywał Pan żadnych nakładów celem uatrakcyjnienia działek. Działki nigdy nie były dzierżawione czy wynajmowane, ani wykorzystywane w działalności gospodarczej. W celu sprzedaży nieruchomości nie prowadził Pan również działań marketingowych, gdyż sąsiad sam się do Pana zgłosił. Ponadto przy nabyciu przedmiotowego gruntu nie wystąpił podatek VAT podlegający odliczeniu. Zatem nie podjął Pan aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Tym samym w odniesieniu do sprzedaży działek, o których mowa we wniosku nie będzie zachowywał się Pan jak handlowiec. Podział gruntu nie stanowi czynności, w myśl tez wynikających z wyroku TSUE C-180/10 i 181/10 wystarczających, jako jednej czynności dokonanej przez Pana, do uznania, że w odniesieniu do sprzedaży wskazanych działek zachowa się Pan jak handlowiec.

Zatem dokonując sprzedaży działek, o których mowa we wniosku (zarówno dokonana, jak i ewentualna w przyszłości) będzie Pan korzystać z przysługującego Panu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług. Tym samym, nie będzie Pan podatnikiem podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w odniesieniu do powyższej transakcji, a dostawa ta nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W konsekwencji, sprzedaż przez Pana działki rolnej nr 1/1 wraz z udziałem 1/3 w drodze wewnętrznej o numerze 1/2 oraz udziałami 18/64 w drogach działek nr: 2/1, 3/1, 4/1, 5/1, 6/1, 7/1, 8/1, 9/1, 10/1, 11/1, 12/1, 13/1, 14/1 oraz działek nr : 1/1, 1/2, 1/3, 1/4 powstałych z podziału działki nr 1 nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zatem, Pana stanowisko w zakresie pytania nr 1 uznaję je za prawidłowe.

Tym samym, z uwagi na fakt, że w odniesieniu do transakcji sprzedaży nieruchomości niezabudowanej nie będzie Pan występował w roli podatnika podatku VAT, rozpatrzenie obowiązku podatkowego oraz wliczania ww. sprzedaży do limitu, o którym mowa w art. 113 ustawy (pytanie nr 2 i 3 wniosku) jest bezzasadne.

Dodatkowe informacje

Powyższe rozstrzygnięcie obejmuje zakresem tylko Pana sytuację przedstawioną w zdarzeniu przyszłym i jednocześnie nie wywiera skutku prawnego dla współposiadaczy niezabudowanych działek nr 1/1 wraz z udziałem 1/3 w drodze wewnętrznej o numerze 1/2 oraz udziałami 18/64 w drogach działek nr: 2/1, 3/1, 4/1, 5/1, 6/1, 7/1, 8/1, 9/1, 10/1, 11/1, 12/1, 13/1, 14/1 oraz działek nr : 1/1, 1/2, 1/3, 1/4 powstałych z podziału działki nr 1.

Ponadto informuję, że w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Jednocześnie wskazuje, że zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:

Jestem ściśle związany z przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu sprawy. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy lub zmiany stanu prawnego, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Wydając interpretację przepisów prawa podatkowego na podstawie art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, nie prowadzę postępowania podatkowego w rozumieniu tej ustawy. Niniejsza interpretacja indywidualna ogranicza się wyłącznie do udzielenia informacji, co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w okolicznościach opisu sprawy podanego przez Pana. Rozpatrując wniosek o wydanie interpretacji nie podejmuję wyjaśnienia stanu sprawy, lecz dokonuję oceny prawnej przedstawionych we wniosku okoliczności w kontekście zadanych pytań przyporządkowanych do danego zdarzenia przyszłego. Zatem w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, wydana interpretacja nie wywoła skutków prawnych.

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.