Interpretacja 0114-KDIP1-3.4012.163.2026.1.LM

Interpretacja indywidualna - stanowisko w części prawidłowe w części nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest:

• nieprawidłowe w zakresie opodatkowania i dokumentowania sprzedaży egzekucyjnej nieruchomości zabudowanej przy ul. (...) 1 w tej części nieruchomości która była wykorzystywana do celów prywatnych (mieszkalnych) dłużników,
• prawidłowe w zakresie opodatkowania i dokumentowania sprzedaży egzekucyjnej nieruchomości zabudowanej przy ul. (...) 1 w tej części, która była wykorzystywana w działalności gospodarczej,

 oraz

• prawidłowe w zakresie opodatkowania i dokumentowania sprzedaży egzekucyjnej nieruchomości położonej przy ul. (...) 3.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

3 marca 2026 r. wpłynął Pani wniosek z 23 lutego 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych w związku ze sprzedażą w drodze postępowania egzekucyjnego nieruchomości zabudowanych objętych księgą wieczystą (...), (...).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jako Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym (...), Kancelaria Komornicza nr (…) prowadzi dwa postępowania egzekucyjne przeciwko dłużnikom: B.B., C.C. oraz D.D., w sprawach (...) i (...), w których jest wszczęta egzekucja z nieruchomości.

Postępowanie egzekucyjne w sprawie (...) toczy się na podstawie wniosku wierzyciela, którym jest (…) Fundusz Inwestycyjny Zamknięty (…) z siedzibą w (...) oraz w oparciu o tytuł wykonawczy, który stanowi nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym Sądu Okręgowego (...) Wydział Gospodarczy z 5 czerwca 2025 r., sygn. akt (...) zaopatrzony w klauzulę wykonalności z 22 sierpnia 2025 r. Wartość egzekwowanego świadczenia to kwota należności głównej w wysokości (…) zł wraz z odsetkami, które na 20 lutego 2026 r. wynoszą (…) zł oraz koszty procesu. W przedmiotowej sprawie jest prowadzona egzekucja z nieruchomości, dla której Sąd Rejonowy (...) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę o numerze:

1)  (...), która stanowi własność dłużników: B.B. - wielkość udziału 5/32, C.C. - wielkość udziału 22/32 oraz D.D. - wielkość udziału 5/32;

2)  (...), która stanowi własność dłużników: B.B., D.D. oraz C.C. na zasadzie wspólności łącznej wspólników spółki cywilnej pod nazwą (…) - C.C., D.D., B.B. - Y. Spółka Cywilna.

Postępowanie egzekucyjne w sprawie (...) toczy się na podstawie wniosku wierzyciela, którym jest (…) Fundusz Inwestycyjny Zamknięty (…) z siedzibą w (...), oraz w oparciu o tytuł wykonawczy, który stanowi nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym Sądu Okręgowego (...) Wydział Gospodarczy z 5 czerwca 2025 r., sygn. akt (...) zaopatrzony w klauzulę wykonalności z 7 sierpnia 2025 r. Wartość egzekwowanego świadczenia to kwota należności głównej w wysokości (…) zł wraz z odsetkami od kwoty (…) zł, które na dzień 20 lutego 2026 r. wynoszą 76 172,80 zł oraz koszty procesu. W przedmiotowej sprawie jest prowadzona egzekucja z nieruchomości, dla której Sąd Rejonowy (...) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę o numerze:

1)  (...), która stanowi własność dłużników: B.B. - wielkość udziału 5/32, C.C. - wielkość udziału 22/32 oraz D.D. - wielkość udziału 5/32;

2)  (...), która stanowi własność dłużników: B.B., D.D. oraz C.C. na zasadzie wspólności łącznej wspólników spółki cywilnej pod nazwą (...) - C.C., D.D., B.B. - Y. Spółka Cywilna.

W związku z toczącymi się postępowaniami egzekucyjnymi Komornik sądowy zamierza dokonać sprzedaży ww. nieruchomości:

1.  sprzedaży nieruchomości zabudowanej nazwanej „Budynek zakładu” położony (...), przy ulicy (...) nr 3, ujęty pod pozycją nr 2 w ewidencji środków trwałych spółki cywilnej pod nazwą (...) - C.C., D.D., B.B. - Y. Spółka Cywilna, przyjęty do użytkowania przez spółkę cywilną 30 września 2017 r., o wartości początkowej (…) zł.

Budynek zakładu został nabyty na podstawie aktu notarialnego Repertorium A numer (…)/2017 z 20 marca 2017 r., do którego stawili się C.C., B.B. - Y. i D.D. działający jako wspólnicy spółki cywilnej pod nazwą (...) - C.C., D.D., B.B. - Y. Spółka Cywilna.

Wspólnicy nabyli nieruchomość stanowiącą zabudowaną dwukondygnacyjnym, murowanym budynkiem gospodarczym działkę nr 1/4, o powierzchni 0,1468 ha, za cenę 400 000,00 zł. Sprzedaż działki przez zbywcę została dokonana bez podatku VAT. Sprzedający był właścicielem tej działki od 8 grudnia 1992 r. i wykorzystywał ją do działalności gospodarczej. W księdze wieczystej o numerze (...) w rubryce: „Właściciele” wpisana jest wspólność łączna wspólników spółki cywilnej pod nazwą (...) - C.C., D.D., B.B. - Y. Spółka Cywilna. Po zakupieniu ww. działki zabudowanej, spółka cywilna dokonała w 2017 r. nakładów inwestycyjnych o łącznej wartości netto 362 554,46 zł i podatek VAT w wysokości 80 219,76 zł, który według informacji od wspólnika C.C. został przez spółkę odliczony. Z dokumentu przyjęcia środka trwałego do ewidencji środków trwałych z 30 września 2017 r. wynika, że Budynek zakładu został sklasyfikowany do KŚT 101, wybrano metodę amortyzacji indywidualnej według stawki 10%. Budynek został wzniesiony przed II wojną światową. W działalności spółki jest przedmiotem wynajmu. Mieszczą się w nim: warsztat motocyklowy, sklep motoryzacyjny oraz inne pomieszczenia użytkowe, a także aneks kuchenny i sanitariaty. Budynek zakładu jest wykorzystywany przez spółkę cywilną do działalności opodatkowanej podatkiem VAT.

2.  Sprzedaży nieruchomości zabudowanej nazwanej „Budynek zakładu” położony (...), przy ulicy (...) nr 1, ujęty w ewidencji środków trwałych spółki cywilnej pod pozycją nr 1, przyjęty do użytkowania 2 stycznia 2006 r., o wartości początkowej 680 000,00 zł. Jak wynika z dokumentów posiadanych przez Komornika sądowego, Budynek zakładu stanowi własność w udziałach: C.C. - w udziale 22/32 części, D.D. - w udziale 5/32 części, B.B. - w udziale 5/32 części. Ww. osoby nabyły udziały we własności tej nieruchomości na podstawie:

a.  umowy o dział spadku (po zmarłym E.E. - mężu C.C. i ojcu D.D., B.B. i F.F.) i zniesienia współwłasności - akt notarialny Repertorium A numer (…) z 9 listopada 2005 r. oraz

b.  umowy sprzedaży udziałów przez F.F. na rzecz C.C., D.D. i B.B. - akt notarialny repertorium A numer (…) z 4 stycznia 2006 r.

Nabycia udziałów we własności nieruchomości położonej (...), ul. (...) 1 dokonano bez podatku VAT tj. zdarzenia te nie obejmowały podatku od towarów i usług.

W księdze wieczystej o numerze (...) jako właściciele wpisani są: C.C. - udział 22/32, D.D. - udział 5/32 i B.B. - udział 5/32.

Nieruchomość stanowi działkę gruntu o powierzchni 0,4364 ha zabudowaną zespołem budynków produkcyjno-biurowych z częścią mieszkalną, w której mieszkają wspólnicy. Obiekt został wzniesiony przed II wojną światową.

(...) - C.C., D.D., B.B. - Y. Spółka Cywilna została założona 23 grudnia 2005 r., a Budynek zakładu jest wykorzystywany do działalności tej spółki od 2 stycznia 2006 r. Wcześniej tj. od 1993 r. wykorzystywany był w jednoosobowej działalności gospodarczej E.E., męża C.C. Budynek zakładu został sklasyfikowany do KŚT 101, wybrano metodę liniową amortyzacji, według stawki 2,5%.

Według informacji uzyskanych od wspólnika spółki - C.C. nakłady inwestycyjne na Budynek zakładu były dokonywane w latach 1993 - 1995 w działalności jednoosobowej E.E. W okresie późniejszym nie dokonywano inwestycji związanych z tym budynkiem. Budynek zakładu służy w spółce cywilnej przede wszystkim do działalności opodatkowanej podatkiem VAT bowiem wykorzystywany jest do celów produkcji sportowej.

Znajduje się w nim: hala produkcyjna, ślusarnia, lakiernia i montażownia oraz pomieszczenia biurowe. Natomiast na parterze obiektu znajduje się także około 330 m. kw. powierzchni mieszkalnej, wykorzystywanej przez wspólników do własnych celów mieszkaniowych. Zauważyć należy, że dłużnicy nie przedstawili Komornikowi sądowemu dokumentu na podstawie, którego przedmiotowa nieruchomość została wniesiona do spółki cywilnej np. jako wkład rzeczowy, mimo formalnego ujęcia jej w ewidencji środków trwałych spółki. Jak wskazano wyżej w księdze wieczystej o numerze (...) jako właściciele wpisani są wspólnicy: C.C. posiadająca udział 22/32, D.D. posiadający udział 5/32 i B.B. posiadająca udział 5/32.

Wspólnicy są osobami fizycznymi będącymi obywatelami Polski, stale mieszkującymi na terytorium kraju, polscy rezydenci podatkowi. C.C. i D.D. posiadają wpis do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej jako wspólnicy ww. spółki cywilnej. Natomiast B.B. dokonała wykreślenia siebie z Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej jako wspólniczka ww. spółki cywilnej mimo, iż formalnie nie wystąpiła ze spółki cywilnej. Brak jest dokumentów potwierdzających zmianę składu wspólników spółki cywilnej.

(...) - C.C., D.D., B.B. - Y. Spółka Cywilna jest zarejestrowanym i czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Na podstawie aneksu z 11 października 2021 r. do umowy spółki zmieniono brzmienie nazwy spółki cywilnej na (…) Spółka Cywilna.

Natomiast wspólnik B.B. występuje w opisie stanu faktycznego pierwotnie jako B.B., po zawarciu związku małżeńskiego jako B.B. - Y., a po rozwodzie ponownie jako B.B.

Dla potrzeb sprzedaży w trybie postępowania egzekucyjnego, na zlecenie Komornika sądowego, sporządzone zostały operaty szacunkowe w zakresie określenia wartości rynkowej opisanych wyżej nieruchomości zgodnie, z którymi:

a.  nieruchomość stanowiąca zabudowaną działkę położoną (...), przy ulicy (...) nr 3, stanowiąca wspólność łączna wspólników spółki cywilnej pod nazwą (...) - C.C., D.D., B.B. - Y. Spółka Cywilna - określono szacunkową wartość na styczeń 2026 r. w wysokości 2 013 000 zł;

b.  nieruchomość stanowiąca zabudowaną działkę położoną (...), przy ulicy (...) nr 1, stanowiąca własność w udziałach C.C. - udział 22/32, D.D. - udział 5/32 i B.B. - udział 5/32 - określono szacunkową wartość na styczeń 2026 r. w wysokości 5 368 000 zł.

W zaistniałym stanie faktycznym Komornik sądowy jako Wnioskodawca powzięła wątpliwości w zakresie możliwości sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym opisanych nieruchomości jako zwolnionych z podatku VAT oraz w zakresie możliwości wykazania w fakturach sprzedaży nieruchomości jako sprzedających dłużników tj. C.C., D.D., B.B..

Pytania

1)  Czy planowana przez Komornika sądowego, w trybie postępowania egzekucyjnego, sprzedaż nieruchomości stanowiąca zabudowaną działkę położoną (...), przy ulicy (...) nr 3, będzie korzystać ze zwolnienia z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT?

2)  Czy planowana przez Komornika sądowego, w trybie postępowania egzekucyjnego, sprzedaż nieruchomości stanowiąca zabudowaną działkę położoną (...), przy ulicy (...) nr 1, będzie korzystać ze zwolnienia z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT?

3)  Czy planowana przez Komornika sądowego, w trybie postępowania egzekucyjnego, sprzedaż nieruchomości stanowiąca zabudowaną działkę położoną (...), przy ulicy (...) nr 3, może zostać udokumentowana fakturą sprzedaży, w której jako sprzedający figurować będą poszczególni wspólnicy spółki cywilnej jako dłużnicy?

4)  Czy planowana przez Komornika sądowego, w trybie postępowania egzekucyjnego, sprzedaż nieruchomości stanowiąca zabudowaną działkę położoną (...), przy ulicy (...) nr 1, może zostać udokumentowana fakturą sprzedaży, w której jako sprzedający figurować będą dłużnicy: C.C., D.D., B.B.?

Pani stanowisko w sprawie

Ad 1

Planowana przez Komornika sądowego, w trybie postępowania egzekucyjnego, sprzedaż nieruchomości stanowiąca zabudowaną działkę położoną (...), przy ulicy (...) nr 3, będzie korzystać ze zwolnienia z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Ad 2

Planowana przez Komornika sądowego, w trybie postępowania egzekucyjnego, sprzedaż nieruchomości stanowiąca zabudowaną działkę położoną (...), przy ulicy (...) nr 1, będzie korzystać ze zwolnienia z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Ad 3

Planowana przez Komornika sądowego, w trybie postępowania egzekucyjnego, sprzedaż nieruchomości stanowiąca zabudowaną działkę położoną (...), przy ulicy (...) nr 3, może zostać udokumentowana fakturą sprzedaży, w której jako sprzedający figurować będą poszczególni wspólnicy spółki cywilnej jako dłużnicy.

Ad 4

Planowana przez Komornika sądowego, w trybie postępowania egzekucyjnego, sprzedaż nieruchomości stanowiąca zabudowaną działkę położoną (...), przy ulicy (...) 1, może zostać udokumentowana fakturą sprzedaży, w której jako sprzedający figurować będą dłużnicy: C.C., D.D., B.B.

Uzasadnienie

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn.: Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej "ustawą o VAT" opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlega, odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy o VAT przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Z art. 2 pkt 22 ustawy o VAT wynika, że przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

W oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT zbycie nieruchomości gruntowych traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (tekst jedn.: Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.), zwanej dalej: Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 195 Kodeksu cywilnego własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność). Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się - jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji - przepisy odnoszące się do własności. Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług również zbycie udziału w towarze (np. współwłasność nieruchomości), stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r. sygn. akt I FPS 2/11.

Jak wynika z art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.

W myśl art. 198 Kodeksu cywilnego każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Podkreślić więc należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela, a rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, zbycie nieruchomości, dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Zatem jak wskazano, towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE. L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, ze zm.), zwanej dalej "Dyrektywą 2006/112/WE" Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy: określone udziały w nieruchomości, prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości, udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

W stanie faktycznym opisanym do wniosku mamy do czynienia z współwłasnością w częściach ułamkowych w odniesieniu do „Budynku zakładu” położonego (...), przy ulicy (...) nr 1 i współwłasnością łączną w odniesieniu do „Budynku zakładu” położonego (...), przy ulicy (...) nr 3.

Należy jednak wskazać, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Pojęcia "podatnik" i "działalność gospodarcza", na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o VAT. W świetle art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Spółka cywilna, co do zasady, nie jest odrębnym podmiotem prawa, nie posiada podmiotowości prawnej. Stanowi natomiast umowę przedsiębiorców, którzy zawierają ją mając na uwadze osiągnięcie wspólnego celu gospodarczego. Spółka cywilna nie jest typową spółką dlatego przepisy przewidują pewne rozwiązania jej dedykowane, które regulują m. in. kwestie związane z egzekucją z jej majątku zobowiązań jej wspólników. Niemniej jednak na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług spółka cywilna może być podatnikiem podatku VAT.

W przedmiotowym stanie faktycznym spółka cywilna pod nazwą (...) - C.C., D.D., B.B. - Y. Spółka Cywilna jest zarejestrowanym i czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Majątek spółki cywilnej jest majątkiem wspólnym jej wspólników, stanowiącym wspólność łączną. Charakter takiej, niepodzielnej i bezudziałowej współwłasności wynika wprost z treści art. 863 Kodeksu cywilnego, który stanowi, iż wspólnik nie może rozporządzać udziałem we wspólnym majątku wspólników ani udziałem w poszczególnych składnikach tego majątku, nie może w czasie trwania spółki domagać się podziału wspólnego majątku wspólników, ani też wierzyciel spółki nie może żądać zaspokojenia z jego udziału we wspólnym majątku wspólników ani z udziału w poszczególnych składnikach tego majątku.

Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Z powyższego wynika, że podatnikami podatku od towarów i usług mogą również być osoby, które nie prowadzą zarejestrowanej działalności gospodarczej. Wystarczy, że wykonują czynności podlegające ustawie o podatku od towarów i usług.

Niemniej jednak na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy o VAT zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatnika posiadającego siedzibę działalności gospodarczej na terytorium kraju, u którego wartość sprzedaży, z wyłączeniem podatku, nie przekroczyła w poprzednim ani bieżącym roku podatkowym kwoty 240 000 zł.

Prowadzona przez komornika sądowego sprzedaż towarów będących własnością dłużnika będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik. W przypadku, gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby od niego zwolniona, komornik sądowy nie będzie zobowiązany do odprowadzenia podatku.

Tym samym komornik sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług oraz do uwzględnienia w trakcie sprzedaży towarów okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem VAT. Ma to znaczenie również w zakresie ustalenia stawki podatkowej czy też prawa do zastosowania zwolnienia od podatku.

Wątpliwości Wnioskodawcy - Komornika sądowego dotyczą kwestii czy, sprzedaż opisanych we wniosku nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów zostały określone m.in. w art. 43 ustawy o VAT. Na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a)  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b)  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest, co do zasady, zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata. Zatem, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, ilekroć w przepisach o VAT jest mowa o pierwszym zasiedleniu, rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Pierwszym zasiedleniem jest szeroko rozumiane pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. Przy czym, pierwsze zasiedlenie budynku lub jego części ma miejsce zarówno w sytuacji, gdy po wybudowaniu budynku oddany zostanie on w najem, jak też w przypadku, gdy będzie on wykorzystywany na potrzeby działalności gospodarczej - w obu przypadkach dojdzie do korzystania z budynku.

Zgodnie z art. 18 ustawy o VAT organy egzekucyjne określone w ustawie z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (tekst jedn.: Dz. U. z 2025 r. poz. 132 ze zm.) oraz komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania cywilnego są płatnikami podatku od towarów i usług od dostawy, dokonywanej w trybie egzekucji, towarów będących własnością dłużnika lub posiadanych przez niego z naruszeniem obowiązujących przepisów.

Przepis art. 18 ustawy o VAT wprowadza szczególną na gruncie przepisów ustawy regulację, kiedy to należny podatek pobierany jest i odprowadzany do urzędu skarbowego przez płatnika, a nie przez podatnika. Uzasadnione jest to charakterem odpłatnej dostawy następującej w ramach wykonywania czynności egzekucyjnych. Jeżeli bowiem dłużnik niesolidnie spłaca swoje zobowiązania i w celu wyegzekwowania należności wszczęto przeciwko niemu postępowanie egzekucyjne, to istnieją podstawy do uznania, że nie uiści również podatku należnego w związku z dostawą mającą miejsce w ramach egzekucji.

Natomiast z treści art. 106c ustawy o VAT wynika, że faktury dokumentujące dostawę towarów, o której mowa w art. 18, z której tytułu na dłużniku ciąży obowiązek podatkowy, wystawiają w imieniu i na rzecz dłużnika:

• organy egzekucyjne określone w ustawie z dnia 17 czerwca 1966 roku o postępowaniu egzekucyjnym w administracji(tekst jedn.: Dz. U. z 2025 r. poz. 132 ze zm.);
• komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania cywilnego.

Zgodnie z art. 106e ust. 1 pkt 20 ustawy o VAT faktura wystawiona przez komornika sądowego zawiera dodatkowo nazwę i adres organu egzekucyjnego lub imię i nazwisko komornika sądowego oraz jego adres, a w miejscu określonym dla podatnika - imię i nazwisko lub nazwę dłużnika oraz jego adres. W myśl zaś art. 106g ust. 2 ustawy o VAT w przypadku, o którym mowa w art. 106c, faktura jest wystawiana w trzech egzemplarzach, z których jeden jest wydawany nabywcy, drugi podmiot ją wystawiający pozostawia w swojej dokumentacji, a trzeci przekazuje dłużnikowi.

Ad 1 i 3

Z opisu stanu faktycznego do wniosku wynika, że spółka cywilna w ewidencji środków trwałych pod pozycją nr 2 posiada wpisany „Budynek zakładu” położony (...), przy ulicy (...) nr 3, przyjęty do użytkowania 30 września 2017 r., o wartości początkowej (…) zł. Budynek zakładu został nabyty na podstawie aktu notarialnego Repertorium A numer (…)/2017 z dnia 20 marca 2017 r., do którego C.C., B.B. -Y. i D.D. działali jako wspólnicy spółki cywilnej pod nazwą (...) - C.C., D.D., B.B. -Y. Spółka Cywilna.

Wspólnicy nabyli nieruchomość gruntową, stanowiącą zabudowaną dwukondygnacyjnym, murowanym budynkiem gospodarczym działkę nr 1/4, o powierzchni 0,1468 ha za cenę 400 000,00 zł. Nabycia dokonano bez podatku VAT.

Sprzedający był właścicielem tej działki od 8 grudnia 1992 r. i wykorzystywał ją do działalności gospodarczej. W księdze wieczystej o numerze (...) w rubryce „Własność” wpisana jest wspólność łączna wspólników spółki cywilnej pod nazwą (...) - C.C., D.D., B.B. - Y. Spółka Cywilna. Po zakupieniu ww. działki, spółka cywilna dokonała w 2017 r. nakładów inwestycyjnych o łącznej wartości netto 362 554,46 zł i podatek VAT w wysokości 80 219,76 zł, który został odliczony przez spółkę. Jak wynika z oświadczenia wspólnika C.C. po tym okresie, na tę nieruchomość, nie były już ponoszone nakłady inwestycyjne, których wartość przekroczyłaby 30% jej wartości początkowej. Budynek został wzniesiony w okresie przed II wojną światową. Nieruchomość jest przedmiotem wynajmu przez spółkę cywilną.

Mieszczą się w niej: warsztat motocyklowy, sklep motoryzacyjny oraz inne pomieszczenia użytkowe, a także aneks kuchenny i sanitariaty. Nieruchomość jest wykorzystywana przez spółkę cywilną do działalności opodatkowanej podatkiem VAT. Dla potrzeb sprzedaży w trybie postępowania egzekucyjnego sporządzony zostały, na wniosek Komornika sądowego, operat szacunkowy w zakresie określenia wartości rynkowej nieruchomości stanowiącej zabudowaną działkę położoną (...), przy ulicy (...) nr 3, której szacunkową wartość, na styczeń 2026 r., określono w wysokości 2 013 000 zł. Z powyższego wynika, że sprzedaż tej nieruchomości przez Komornika sądowego w trybie postępowania egzekucyjnego nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia ani przed nim. A pomiędzy pierwszym zasiedleniem budynku, a momentem jego sprzedaży, upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Zatem, zastosowanie znajdzie zwolnienie z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Natomiast w fakturze sprzedaży nieruchomości Komornik sądowy uprawniony będzie w miejscu określonym dla podatnika wskazać imiona i nazwiska dłużników oraz ich adresy tj. imiona i nazwiska oraz adresy poszczególnych wspólników spółki cywilnej, z uwagi na wskazany wyżej, charakter prawny umowy spółki cywilnej.

Ad 2 i 4

Również z opisu stanu faktycznego do wniosku wynika, że spółka cywilna wykorzystuje do swojej działalności nieruchomość zabudowaną „Budynek zakładu” położony (...), przy ulicy (...) nr 1, ujęty w ewidencji środków trwałych spółki cywilnej pod pozycją nr 1, przyjęty do użytkowania 2 stycznia 2006 r., o wartości początkowej 680 000,00 zł.

Niemniej jednak jak wynika z dokumentów posiadanych przez Komornika sądowego, Budynek zakładu stanowi własność w udziałach: C.C. - w udziale 22/32 części, D.D. - w udziale 5/32 części i B.B. - w udziale 5/32 części. Ww. osoby nabyły udziały we własności tej nieruchomości na podstawie umowy o dział spadku i zniesienia współwłasności - akt notarialny repertorium A numer (…) z 9 listopada 2005 r. oraz umowy sprzedaży - akt notarialny repertorium A numer (…) z 4 stycznia 2006 r. Nabycia udziałów we własności nieruchomości położonej (...), ul. (...) nr 1 dokonano bez podatku VAT tj. zdarzenia te nie obejmowały podatku od towarów i usług. W księdze wieczystej o numerze (...) jako właściciele wpisani są: C.C. - udział 22/32, D.D. - udział 5/32 i B.B. - udział 5/32. Nieruchomość stanowi działkę gruntu o powierzchni 0,4364 ha zabudowaną zespołem budynków produkcyjno-biurowych z częścią mieszkalną, w której mieszkają wspólnicy. Obiekt został wzniesiony przed II wojną światową.

Spółka cywilna została założona 23 grudnia 2005 r., a budynek jest wykorzystywany do działalności spółki od 2 stycznia 2006 r. Wcześniej tj. od 1993 r. wykorzystywany był w jednoosobowej działalności gospodarczej E.E., męża C.C., ojca D.D. i B.B. Według informacji uzyskanych od wspólnika - C.C. nakłady inwestycyjne na budynek były dokonywane w latach 1993 - 1995 w działalności jednoosobowej E.E. W okresie późniejszym nie dokonywano nakładów inwestycjnych. Budynek służy przede wszystkim do działalności opodatkowanej podatkiem VAT bowiem wykorzystywany jest do celów produkcji sportowej. Znajduje się w nim: hala produkcyjna, ślusarnia, lakiernia i montażownia oraz pomieszczenia biurowe. Natomiast na parterze obiektu znajduje się około 330 m. kw. powierzchni mieszkalnej, wykorzystywanej przez wspólników dla własnych celów mieszkaniowych. Spółka cywilna nie przedstawiła dokumentu na podstawie, którego przedmiotowa nieruchomość została wniesiona do spółki cywilnej, mimo formalnego ujęcia jej w ewidencji środków trwałych.

Dla potrzeb sprzedaży w trybie postępowania egzekucyjnego sporządzony został, na wniosek Komornika, operat szacunkowy w zakresie określenia wartości rynkowej nieruchomości stanowiącej zabudowaną działkę położoną (...), przy ulicy (...) nr 1, w którym określono szacunkową wartość tej nieruchomości na styczeń 2026 r. w wysokości 5 368 000 zł.

Wspólnicy spółki są osobami fizycznymi będącymi obywatelami Polski, stale mieszkającymi na terytorium kraju, polskimi rezydentami podatkowymi. C.C. i D.D. posiadają wpis do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej jako wspólnicy spółki cywilnej. Natomiast B.B. dokonała wykreślenia siebie z Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej jako wspólnik spółki cywilnej mimo, iż formalnie nie wystąpiła ze spółki cywilnej. Brak jest dokumentów potwierdzających zmianę składu wspólników tej spółki cywilnej. Z powyższego wynika, że wspólnicy ww. nieruchomość nie nabyli do majątku prywatnego lecz w celu wykorzystywania jej w działalności spółki cywilnej.

Tym samym, nieruchomość ta jest użytkowana przede wszystkim do celów działalności gospodarczej spółki. Natomiast część powierzchni zagospodarowana dla celów mieszkalnych, służy wspólnikom do celów prywatnych. Wskazane osoby będąc wspólnikami spółki cywilnej uzyskują ze spółki przysługujące im dochody, z tytułu udziału w zysku, których źródłem jest także udostępniona nieruchomość.

W związku z zamiarem sprzedaży „Budynku zakładu” położonego (...), ul. (...) nr 1, wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania ww. wspólników za podatników w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, prowadzących działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Niemniej jednak, w ocenie Komornika sądowego, sprzedaż tej nieruchomości nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia ani przed nim. A pomiędzy pierwszym zasiedleniem budynku, a momentem jego sprzedaży, upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

Zatem, z tytułu sprzedaży przysługiwało będzie zastosowanie zwolnienia z podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W związku z powyższym, skoro w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania sprzedających za podatników w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, prowadzących działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, to czynność sprzedaży nieruchomości położonej (...) przy ulicy (...) 1 korzystała będzie ze zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Jednocześnie w fakturach sprzedaży tej nieruchomości Komornik sądowy uprawniony będzie w miejscu określonym dla podatnika - wskazać imiona i nazwiska dłużników oraz ich adresy tj. wskazać C.C., D.D. i B.B.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe w zakresie opodatkowania i dokumentowania sprzedaży egzekucyjnej nieruchomości zabudowanej przy ul. (...) 1 w tej części nieruchomości która była wykorzystywana do celów prywatnych (mieszkalnych) dłużników i prawidłowe w zakresie opodatkowania i dokumentowania tej nieruchomości w pozostałej części która była wykorzystywana do działalności gospodarczej oraz prawidłowe w zakresie opodatkowania i dokumentowania sprzedaży egzekucyjnej nieruchomości położonej przy ul. (...) 3.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 18 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tj. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.):

Przepis art. 18 ustawy wprowadza szczególną na gruncie przepisów ustawy regulację, kiedy to należny podatek pobierany jest i odprowadzany do urzędu skarbowego przez płatnika, a nie przez podatnika. Płatnik pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika.

W świetle cyt. wyżej przepisów, płatnikami podatku od towarów i usług (czyli podmiotami zobowiązanymi do obliczania, poboru podatku od podatnika i wpłaty podatku na konto organu podatkowego) mogą być organy egzekucyjne oraz komornicy sądowi. Sytuacja taka ma miejsce, gdy w wykonaniu czynności egzekucyjnych organy te dokonują dostawy towarów należących do podatnika lub przez niego posiadanych z naruszeniem przepisów. Sformułowanie „płatnikami” oznacza, że organy te nie stają się z tytułu wykonania powyższych czynności podatnikami podatku od towarów i usług, lecz pełnią jedynie rolę płatnika w odniesieniu do podatku należnego z tytułu sprzedanych (zlicytowanych) towarów należących do podatnika, w stosunku do którego toczy się postępowanie egzekucyjne.

Komornik sądowy pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika. Uzasadnione jest to charakterem odpłatnej dostawy następującej w ramach wykonywania czynności egzekucyjnych. Jeżeli bowiem dłużnik niesolidnie spłaca swoje zobowiązania i w celu wyegzekwowania należności wszczęto przeciwko niemu postępowanie egzekucyjne, to istnieją podstawy do uznania, że nie uiści również podatku należnego w związku z dostawą dokonaną w ramach egzekucji. Nie bez znaczenia jest także fakt, że podatnik, będący dłużnikiem, zazwyczaj nie otrzymuje kwot uzyskanych przez organ egzekucyjny ze sprzedaży towarów w wykonaniu czynności egzekucyjnych. Prawdopodobne jest zatem, że podatnik nie posiada innych środków finansowych umożliwiających uiszczenie należnego podatku. Ustanowienie organu egzekucyjnego płatnikiem zapewnia odprowadzenie należnego podatku przez organ przeprowadzający dostawę w ramach czynności egzekucyjnych.

Zaznaczenia wymaga, że komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika - dłużnika. Prowadzona przez niego sprzedaż towarów będących własnością dłużnika, będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik. Natomiast w przypadku, gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby od niego zwolniona, komornik sądowy nie będzie obowiązany do odprowadzenia podatku.

Zatem komornik sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług i do uwzględnienia w trakcie sprzedaży licytacyjnej towarów okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:

Jak stanowi art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ustawy:

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:

W świetle powołanych powyżej przepisów grunt oraz budynki i budowle spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż, stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE:

Należy w tym miejscu wyjaśnić, że problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.), zwanej dalej Kodeksem cywilnym.

Na mocy art. 195 Kodeksu cywilnego:

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się - jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji - przepisy odnoszące się do własności.

Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Jak stanowi art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego:

Na podstawie art. 196 § 2 Kodeksu cywilnego:

W świetle art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:

Przepis art. 198 Kodeksu cywilnego stanowi, że:

Współwłaściciel ma względem swojego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Stosownie do treści art. 15 ust. 1 ustawy:

Według art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Z opisu sprawy wynika prowadzi Pani jako Komornik Sądowy postępowanie egzekucyjne na wniosek wierzyciela przeciwko dłużnikowi z nieruchomości zabudowanej ((...)), nazwanej „Budynek zakładu” oraz z nieruchomości zabudowanej ((...)) również nazwanej „Budynek zakładu”.

Jak wynika z dokumentów posiadanych przez Komornika sądowego, Budynek zakładu ((...)) stanowi własność dłużników w udziałach: C.C. - 22/32, D.D. - 5/32, B.B. - 5/32. Ww. osoby nabyły udziały we własności tej nieruchomości na podstawie umowy o dział spadku i zniesienia współwłasności - akt notarialny z 9 listopada 2005 r. oraz umowy sprzedaży udziałów akt notarialnym z 4 stycznia 2006 r.

Nabycia udziałów we własności ww. nieruchomości dokonano bez podatku VAT. Nieruchomość stanowi działkę gruntu o powierzchni 0,4364 ha zabudowaną zespołem budynków produkcyjno-biurowych z częścią mieszkalną, w której mieszkają wspólnicy. W Budynku znajduje się hala produkcyjna, ślusarnia, lakiernia i montażownia oraz pomieszczenia biurowe. Natomiast na parterze obiektu znajduje się także około 330 m² powierzchni mieszkalnej, wykorzystywanej przez wspólników do własnych celów mieszkaniowych.

Natomiast nieruchomość objęta księgą wieczystą (...), która stanowi własność dłużników: B.B., D.D. oraz C.C. na zasadzie wspólności łącznej wspólników spółki cywilnej była wykorzystywana w działalności Spółki cywilnej od 30 września 2017 r. i jest przedmiotem wynajmu.

Przy tak przedstawionych okolicznościach sprawy Pani wątpliwości w pierwszej kolejności dotyczą ustalenia czy planowana przez Komornika sądowego w trybie egzekucyjnym sprzedaż nieruchomości stanowiąca zabudowaną działkę położoną (...), przy ulicy (...) nr 3, oraz działkę zabudowaną położoną przy ulicy (...) 1 będą korzystać ze zwolnienia z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że przedmiotem sprzedaży egzekucyjnej będzie m.in. część nieruchomości należąca do Dłużników, która wykorzystywana była do ich celów prywatnych tj. mieszkalna część znajdująca się w Budynku zakładu położonego przy ul. (...) 1.

Dokonując rozstrzygnięcia kwestii będącej przedmiotem Pani zapytania należy wskazać, że w odniesieniu do planowanej sprzedaży egzekucyjnej nieruchomości przy ulicy (...) nr 1 należącej do dłużników jako współwłaścicieli tej nieruchomości w części mieszkalnej wykorzystywanej do celów prywatnych dłużników, brak jest przesłanek pozwalających uznać dłużników za podatników w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy. W analizowanej sprawie ww. nieruchomość została nabyta przez dłużników na podstawie umowy o dział spadku i zniesienia współwłasności oraz umowy sprzedaży udziałów aktem notarialnym. Nieruchomość zabudowana budynkiem zakładu w części mieszkalnej, nie była wykorzystywana w tej części w działalności gospodarczej przez wspólników, tylko w celach prywatnych - mieszkaniowych dłużników.

Zatem licytacyjna sprzedaż nieruchomości budynku zakładu, w części która nie była wykorzystywana do działalności gospodarczej dłużników tj. część mieszkalna, dłużnicy będą korzystać z przysługującego im prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług. Tym samym, nie będą Oni podatnikami podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w odniesieniu do powyższej transakcji w związku ze sprzedażą w drodze licytacji komorniczej części budynku wykorzystywanego do celów mieszkalnych przez dłużników, a dostawa ta nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym, ta transakcja w tej części nie będzie dokumentowana fakturą.

Zatem Pani stanowisko w zakresie pytania nr 2 i 4 w odniesieniu do sprzedaży nieruchomości w części opodatkowania i dokumentowania sprzedaży egzekucyjnej nieruchomości zabudowanej przy ul. (...) 1 w tej części nieruchomości, która była wykorzystywana do celów prywatnych (mieszkalnych) dłużników uznaję za nieprawidłowe.

Natomiast w pozostałej części sprzedaż nieruchomości ((...)) tj. Budynku zakładu gdzie znajduje się hala produkcyjna, ślusarnia, lakiernia i montażownia oraz pomieszczenia biurowe, należące do dłużników i wykorzystywane przez dłużników do działalności gospodarczej w ramach licytacji komorniczej będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy. Również sprzedaż egzekucyjna nieruchomości wpisanej do księgi wieczystej nr (...) ujętej w ewidencji środków trwałych spółki cywilnej, która stanowi własność dłużników na zasadzie wspólności łącznej wspólników spółki cywilnej, przyjęta do użytkowania przez spółkę cywilną i wynajmowana będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Zaznaczenia wymaga, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zatem w odniesieniu do nieruchomości będących przedmiotem sprzedaży egzekucyjnej, które były wykorzystywane do prowadzonej działalności gospodarczej wskazać należy, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest - co do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata. Kluczowe jest zatem ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

W tym miejscu należy nadmienić, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Jak wynika z powyższego, prawo do zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów, będących przedmiotem sprzedaży, nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku sprzedaży nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość zastosowania zwolnienia w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów - zarówno nieruchomości, jak i ruchomości - przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych - niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) - wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw nieruchomości i ruchomości prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących danej dostawie. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki, budowle lub ich części rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym:

W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków, budowli lub ich części w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogicznie opodatkowanie podatkiem VAT, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części jest opodatkowana podatkiem VAT, opodatkowana jest również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Ponadto, należy zauważyć, że zgodnie z art. 43 ust. 21 ustawy:

Wobec powyższego, dokonana w trybie egzekucji dostawa towarów, jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług, jeżeli udokumentowane działania w celu potwierdzenia zwolnienia podjęte przez komornika lub organ egzekucyjny były z powodu dłużnika bezskuteczne.

W celu ustalenia, czy w analizowanej sprawie dla dostawy nieruchomości zabudowanych znajdujących się na ul. (...) nr 3 i ul. (…) 1 w części, gdzie nieruchomości te były wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej, znajdzie zastosowanie zwolnienie od podatku od towarów i usług, należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy sprzedaż odbędzie się w ramach pierwszego zasiedlenia lub w okresie krótszym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia dla tych budynków.

W analizowanej sprawie z podanych przez Panią informacji wynika, że nabycie działki nr 1/4 zabudowanej dwukondygnacyjnym, murowanym budynkiem gospodarczym nastąpiło w marcu 2017 r. bez podatku VAT. Następnie Spółka cywilna poniosła nakłady na tę nieruchomość i dokonała odliczenia od tych nakładów, a we wrześniu 2017 roku, budynek zakładu został przyjęty do użytkowania przez Spółkę. Budynek zakładu jest przedmiotem najmu i jest wykorzystywany przez Spółkę do działalności opodatkowanej podatkiem VAT. Natomiast udział w nieruchomości znajdującej się przy ul. (...) 1 został nabyty przez wspólników Spółki Cywilnej w drodze spadku oraz w drodze kupna sprzedaży udziałów aktem notarialnym. Nabycie nastąpiło bez podatku VAT. Nakłady na poszczególne budynki były jedynie ponoszone przez poprzedniego właściciela w 1993-1995 r. Nieruchomość ta wykorzystywana jest do działalności gospodarczej jaką prowadzi Spółka.

Zatem w odniesieniu do ww. obiektów znajdujących się na nieruchomości, które wykorzystywane są do prowadzenia działalności gospodarczej doszło już do pierwszego zasiedlenia, w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy. Należy bowiem zauważyć, że dla stwierdzenia pierwszego zasiedlenia decydujące znaczenie ma ustalenie, że nastąpiło oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu lub ulepszeniu. Faktyczne wykorzystanie budynków, budowli lub ich części przez nabywcę nie wpływa na to, czy pierwsze zasiedlenie nastąpiło czy nie, jeżeli nastąpiło oddanie budynku, budowli lub ich części do użytkowania. Spółka w ostatnich dwóch latach nie ponosiła wydatków na ulepszenie nieruchomości.

Mając zatem na uwadze powyższe okoliczności należy wskazać, że dostawa w ramach egzekucji komorniczej nieruchomości tj. działki nr 1/4 zabudowanej dwukondygnacyjnym, murowanym budynkiem gospodarczym oraz działkę gruntu o powierzchni 0,4364 ha zabudowaną zespołem budynków produkcyjno-biurowych (bez części mieszkalnej), nie nastąpi w ramach pierwszego zasiedlenia, a pomiędzy pierwszym zasiedleniem budynków, a ich dostawą upłynie okres dłuższy niż dwa lata. Przedmiotowa dostawa będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jak wskazano powyżej, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według tych samych regulacji jak posadowione na nim budynki. W związku z powyższym - na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy - sprzedaż gruntu, z którym związane są ww. budynki będzie zwolniona od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W konsekwencji, również sprzedaż gruntu, na którym posadowione są te budynki, będzie zwolniona od podatku na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy.

Podsumowując, stwierdzam, że sprzedaż w drodze egzekucji nieruchomości zabudowanej objętej księgą wieczystą (...) w części wykorzystywanej przez dłużników w działalności gospodarczej będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Również sprzedaż nieruchomości zabudowanej objętej księgą wieczystą nr (...), w ramach licytacji komorniczej, będzie korzystała ze zwolnienia od opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Tym samym Pani stanowisko w powyższym zakresie uznaję za prawidłowe.

Pani wątpliwości dotyczą również kwestii poprawności wystawienia faktury dokumentującej transakcje sprzedaży wyżej wskazanych nieruchomości w ramach licytacji komorniczej czyli faktury wystawionej przez komornika z danymi dłużników.

Odnosząc się do obowiązku wystawienia przez Panią jako komornika, w imieniu dłużnika, faktury dokumentującej dostawę nieruchomości, wskazuję, że:

W myśl art. 106b ust. 1 ustawy:

Przepis art. 106b ust. 2 ustawy stanowi, że:

W myśl art. 106b ust. 3 ustawy:

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów - co do zasady - podatnik VAT jest zobowiązany wystawiać fakturę dokumentującą sprzedaż towarów i usług na rzecz innego podatnika. Generalnie ustawodawca nie nakłada na podatników obowiązku wystawiania faktur dokumentujących sprzedaż zwolnioną od podatku na podstawie przepisów ustawy lub rozporządzeń wykonawczych do niej oraz sprzedaż realizowaną na rzecz podmiotów niebędących podatnikami VAT. Jednakże nie ma przeszkód, aby w powyższych sytuacjach podatnik wystawiał fakturę.

Zgodnie z art. 106c ustawy:

W myśl art. 106 ust. 1 pkt 3, 4 i 20 ustawy:

Z powyższego wynika, że faktura winna zawierać imiona i nazwiska lub nazwy bądź nazwy skrócone sprzedawcy i nabywcy oraz ich adresy. Taki wymóg podyktowany jest chęcią zapewnienia możliwości dokładnej identyfikacji kontrahentów, a co za tym idzie zapewnienia bezpieczeństwa posługiwania się fakturami (odliczenie podatku naliczonego). Przy czym, nazwa spółki cywilnej winna zawierać imiona i nazwiska wspólników.

Zgodnie z art. 860 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.), zwanej dalej Kodeksem cywilnym.

Jak wynika z powyższego zawarcie umowy spółki prowadzi do powstania trwałego stosunku o charakterze obligacyjnym pomiędzy wspólnikami, którzy zobowiązują się dążyć do osiągnięcia wspólnego celu, najczęściej zysku, poprzez prowadzenie działalności gospodarczej. Tym samym spółka cywilna jest niczym innym jak umową prawa cywilnego podobną do innych umów. Tym samym nie można umowie spółki cywilnej nadawać podmiotowości. Umowa nie może zaciągać zobowiązań, być stroną innej umowy, prowadzić działalności. W związku z tym, iż umowa spółki cywilnej nie posiada podmiotowości ustawodawca nie nadał jej osobowości prawnej. Stroną czynności cywilnoprawnych są wyłącznie wspólnicy spółki.

Regulacją uznającą spółkę cywilną za podmiot jest ustawa z 13 października 1995 r. o zasadach ewidencji i identyfikacji podatników i płatników (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 151 ze zm.).

Zgodnie z art. 2 ust. 1 tej ustawy

Spółka cywilna nie mając osobowości prawnej - nie ma zdolności do dokonywania czynności prawnych. Prawidłowe oznaczenie spółki cywilnej składa się z wymienienia jej wszystkich wspólników i dodania wzmianki o spółce cywilnej. W ten sposób oznaczenie pozwala uniknąć posługiwania się nazwą spółki, która nie wskazywałaby, jacy faktycznie wspólnicy (podmioty prawa cywilnego) tj. osoby fizyczne lub osoby prawne są stronami stosunków prawnych wynikających z działalności gospodarczej z udziałem spółki. W żadnym wypadku bowiem oznaczenie przedsiębiorcy nie może mieć charakteru mylącego, niezgodnego z rzeczywistością lub niepozwalającego na określenie jego charakteru prawnego. Umieszczanie w oznaczeniu spółki cywilnej elementów dodatkowych jest dozwolone, jednak mogą one mieć tylko charakter dodatkowy, znajdujący się obok podstawowego oznaczenia spółki.

W świetle powyższego, nazwa spółki cywilnej, zarówno pełna jak i skrócona, używana dla celów podatkowych, w tym również na fakturach VAT, powinna zawierać imiona i nazwiska wspólników gdyż to wspólnicy spółki cywilnej są przedsiębiorcami natomiast umowa spółki cywilnej jedynie określa formę i zakres działania wspólników.

Zatem odnosząc się do Pani wątpliwości dotyczących tego jak należy ująć na fakturze dokumentującej sprzedaż nieruchomości objętej księgą wieczystą nr (...) należy wskazać, że nieruchomość ta stanowi własność dłużników: B.B., D.D. oraz C.C. na zasadzie wspólności łącznej wspólników spółki cywilnej. Tym samym, faktura dokumentująca sprzedaż ww. nieruchomości powinna zawierać imiona i nazwiska wspólników spółki cywilnej ich adresy, dodatkowo może zawierać skróconą nazwę spółki cywilnej.

Natomiast, faktura dokumentującą transakcję sprzedaży egzekucyjnej z nieruchomości objętej księgą wieczystą nr (...) w tej części, która była wykorzystywana przez dłużników do działalności gospodarczej, należącej do dłużników we współwłasności tej nieruchomości jako osób fizycznych, powinna zawierać imiona i nazwiska dłużników jako osoby fizyczne będące współwłaścicielami tej nieruchomości oraz ich adresy.

Tym samym, Pani stanowisko w powyższym zakresie uznaję za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani a sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.