Ustalenie, czy sprzedaż nieruchomości która korzystała ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy będzie wliczana do limitu określonego w art. 113 ust. 1 ustawy.
Spółka z o.o. prowadząca pośrednictwo w obrocie nieruchomościami i działalność szkoleniową, korzystająca ze zwolnienia podmiotowego z VAT, dokonała incydentalnego zakupu i sprzedaży nieruchomości mieszkalnej w 2025 roku. Sprzedaż została zwolniona…
Interpretacja indywidualna - stanowisko nieprawidłowe
Szanowni Państwo,
stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
14 stycznia 2026 r. wpłynął Państwa wniosek z 12 stycznia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie ustalenia, czy sprzedaż nieruchomości która korzystała ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy będzie wliczana do limitu określonego w art. 113 ust. 1 ustawy.
Treść wniosku jest następująca:
Opis stanu faktycznego
Podatnik, którym jest Spółka (…) Sp. z o.o. w roku podatkowym 2025 (i w latach poprzednich) korzystał ze zwolnienia podmiotowego na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.
Głównym przedmiotem działalności podatnika jest pośrednictwo w obrocie nieruchomościami skalsyfikowane pod kodem PKD 68.31.Z. Działalność podatnika polega na profesjonalnym kojarzeniu stron transakcji sprzedaży, kupna, najmu lub wynajmu nieruchomości. Do jego zadań należy analiza rynku nieruchomości i ustalenie realnej ceny ofertowej. Podatnik przygotowuje ofertę, w tym opis nieruchomości, dokumentację oraz materiały promocyjne. Prowadzi działania marketingowe, wykorzystując różnorodne kanały komunikacji w celu skutecznego dotarcia do potencjalnych nabywców lub najemców. Aktywnie poszukuje klientów oraz zarządza procesem obsługi zapytań i prezentacji nieruchomości. Organizuje i prowadzi prezentacje nieruchomości oraz negocjuje ceny sprzedaży, kupna lub najmu. Weryfikuje stan prawny nieruchomości oraz kompletność niezbędnych dokumentów. Zapewnia prawidłowy przebieg czynności formalno-prawnych związanych z transakcją. Koordynuje współpracę z notariuszami, bankami i innymi podmiotami zaangażowanymi w proces. Nadzoruje realizację transakcji do momentu jej skutecznego i bezpiecznego zakończenia.
Wynagrodzenie podatnika to przede wszystkim prowizja za doprowadzenie do skutecznego zawarcia transakcji sprzedaży, kupna lub najmu nieruchomości. Wynagrodzenie to jest najczęściej ustalane jako procent od wartości transakcji lub jako stała kwota określona w umowie pośrednictwa. Prawo do prowizji powstaje po zrealizowaniu transakcji, zgodnie z warunkami umownymi. Wysokość wynagrodzenia odzwierciedla zakres wykonanych czynności, w tym marketing, poszukiwanie klienta i inne pomniejsze ale niezbędne dla zawarcia transakcji działania. Głównym źródłem przychodów podatnika jest więc prowizja ustalona procentowo lub kwotowo dla której punktem odniesienia jest wartość nieruchomości, jednak niezależnie od sposobu jej ustalenia jest to niewielka część całej transakcji.
Spółka prowadzi również szereg innych działań nie związanych z obrotem nieruchomościami w tym: działalność szkoleniową. Tematyka prowadzonych szkoleń oscyluje wokół technik kosmetologicznych - jak techniki masarzu twarzy, zabiegów kosmetycznych ale także sprzedaży czy prowadzenia sklepów i salonów urody.
W marcu 2025 r. Spółka (…) Sp. z o.o. (podatnik) dokonała pierwszej i jedynej transakcji zakupu od osoby fizycznej nieruchomości mieszkalnej na własny rachunek o wartości 160 000,00 zł. Przedmiotem zakupu było spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego nr 1 w budynku przy ul. (…). Dokumentem potwierdzającym zakup nieruchomości jest akt notarialny sporządzony w (...). Podatnikowi od danej transakcji nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT. Od zdarzenia został naliczony i opłacony podatek od czynności cywilno-prawnych. Nieruchomość została zakwalifikowana w księgach rachunkowych podatnika jako towar handlowy, z możliwością przekształcenia kwalifikacji w przypadku zmiany. Jednakże w kwietniu 2025 r. zgłosił się chętny na kupno ww. nieruchomości. Spółka dokonała sprzedaży nieruchomości w kwocie (…) zł dokumentując to zdarzenie aktem notarialnym i fakturą. Dokonując analizy stanu faktycznego na dzień zbycia lokalu Podatnik skorzystał ze zwolnienia sprzedaży ww. nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a. Podatnik w okresie posiadania nieruchomości nie poniósł nakładów na ulepszenie nieruchomości w wartości przewyższającej 30% wartości nieruchomości i nie miał prawa do odliczenia podatku VAT od jakichkolwiek transakcji i nakładów związanych z tą nieruchomością.
Zakup oraz sprzedaż ww. nieruchomości miała charakter incydentalny. Od dnia założenia Spółki tj. 4 kwietnia 2023 r. do dnia złożenia niniejszego wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej Podatnik nie dokonał innego obrotu nieruchomościami na własny rachunek, ani na chwilę obecną nie zamierza ponawiać takich działań. Zgodnie z przepisami prawa zwolnienie przedmiotowe wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT nie wlicza się do limitu zwolnienia obrotu rocznego wynikającego z art. 113 ust. 1 ustawy o VAT tj. obrotu nieprzekraczającego 200 000,00 zł przychodu rocznie.
Do wniosku Podatnik załącza akt notarialny kupna oraz dokumenty sprzedaży ww. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego.
Pytanie
Czy sprzedaż nieruchomości zgodnie z wyżej opisanym stanem faktycznym, która korzystała ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a, w zaistniałej sytuacji nie wlicza się do limitu zwolnienia wynikającego z obrotu rocznego z tyt. art. 113 ust. 1 ustawy o VAT (nieprzekraczającego obrotu 200 000,00 zł rocznie), zgodnie ze stanowiskiem podatnika.
Państwa stanowisko w sprawie
Podatnik uważa, że zwolnienie transakcji sprzedaży nieruchomości wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT nie wpływa na limit wynikający ze zwolnienia podmiotowego z art. 113 ust. 1 ustawy o VAT i wartość transakcji wynikająca ze sprzedaży nieruchomości nie zsumuje się z limitem obrotu rocznego w wysokości 200 000,00 zł rocznie (wynikającego z art. 113 ust. 1 ustawy o VAT).
Ponadto transakcja miała charakter jednorazowy, a więc incydentalny i pomocniczy względem podstawowej działalności spółki. Transakcja nie stanowi elementu typowego modelu biznesowego spółki (która profesjonalnie świadczy usługi pośrednictwa, a nie obrót własnymi nieruchomościami), nie była powiązana funkcjonalnie z usługami pośrednictwa i nie była kontynuowana w kolejnych okresach. W interpretacjach Urzędów Skarbowych znaczenie „transakcji pomocniczych” jest wielokrotnie uznawane i akceptowane. Od zakupu nieruchomości Podatnik opłacił właściwy podatek PCC zgodnie z przepisami prawa.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:
Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).
Stosownie natomiast do art. 8 ust. 1 ustawy:
Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).
Jak stanowi art. 2 pkt 22 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
Zgodnie z art. 113 ust. 1 ustawy:
Zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatnika posiadającego siedzibę działalności gospodarczej na terytorium kraju, u którego wartość sprzedaży, z wyłączeniem podatku, nie przekroczyła w poprzednim ani bieżącym roku podatkowym kwoty 240.000 zł.
Przepis art. 113 ust. 2 ustawy stanowi, że
Do wartości sprzedaży, o której mowa w ust. 1, nie wlicza się:
1) wewnątrzwspólnotowej sprzedaży towarów na odległość, która nie podlega opodatkowaniu podatkiem na terytorium kraju;
1a) sprzedaży na odległość towarów importowanych, która nie podlega opodatkowaniu podatkiem na terytorium kraju;
2) odpłatnej dostawy towarów i odpłatnego świadczenia usług, zwolnionych od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3, z wyjątkiem:
a) transakcji związanych z nieruchomościami,
b) usług, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 7, 12 i 38-41,
c) usług ubezpieczeniowych i reasekuracyjnych
- jeżeli czynności te nie mają charakteru transakcji pomocniczych;
3) odpłatnej dostawy towarów, które na podstawie przepisów o podatku dochodowym są zaliczane przez podatnika do środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych podlegających amortyzacji.
Stosownie do art. 113 ust. 5 ustawy:
Jeżeli wartość sprzedaży zwolnionej od podatku na podstawie ust. 1 przekroczy kwotę, o której mowa w ust. 1, zwolnienie traci moc począwszy od czynności, którą przekroczono tę kwotę.
W myśl art. 113 ust. 11 ustawy:
Podatnik, który utracił prawo do zwolnienia sprzedaży od podatku lub zrezygnował z tego zwolnienia, może, nie wcześniej niż po upływie roku, licząc od końca roku, w którym utracił prawo do zwolnienia lub zrezygnował z tego zwolnienia, ponownie skorzystać ze zwolnienia określonego w ust. 1.
Jak stanowi art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. c ustawy:
Zwolnień, o których mowa w ust. 1 i 9, nie stosuje się do podatników dokonujących dostaw budynków, budowli lub ich części, w przypadkach, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. a i b.
Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:
Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim;
b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.
Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:
Ilekroć w przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:
a) wybudowaniu lub
b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
Biorąc pod uwagę powyższe przepisy należy wskazać, że - co do zasady - o ile podatnik nie przekroczył kwoty sprzedaży określonej na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy, ma prawo do korzystania z ww. zwolnienia do momentu przekroczenia tej kwoty. W przypadku przekroczenia ww. kwoty z tytułu świadczenia czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT, podatnik zobowiązany będzie do dokonania rejestracji dla potrzeb podatku od towarów i usług na zasadach określonych w ustawie. Ponadto, aby móc korzystać ze zwolnienia podatnik nie może wykonywać czynności określonych w art. 113 ust. 13 ustawy.
Z opisu sprawy wynika, że Spółka w roku 2025 (i w latach poprzednich) korzystała ze zwolnienia podmiotowego na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy. Działalność Spółki polega na profesjonalnym kojarzeniu stron transakcji sprzedaży, kupna, najmu lub wynajmu nieruchomości. Spółka prowadzi również szereg innych działań nie związanych z obrotem nieruchomościami. W marcu 2025 r. Spółka dokonała transakcji zakupu nieruchomości mieszkalnej, następnie Spółka dokonała sprzedaży tej nieruchomości. Spółka skorzystała ze zwolnienia sprzedaży ww. nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy
Na tle przedstawionego opisu sprawy Państwa wątpliwości sprowadzają się do ustalenia, czy sprzedaży nieruchomości, która korzystała ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a, nie wlicza się do limitu zwolnienia wynikającego z art. 113 ust. 1 ustawy.
Odnosząc się do Państwa wątpliwości, w pierwszej kolejności podkreślenia wymaga fakt, że w myśl powołanego wyżej przepisu art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. c ustawy, zwolnień, o których mowa w ust. 1 i 9, nie stosuje się do podatników dokonujących dostaw m.in. budynków w przypadkach, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. a i b ustawy - tj. w ramach pierwszego zasiedlenia lub gdy od tego zasiedlenia nie upłynął jeszcze okres 2 lat. W takim przypadku dostawa m.in. budynku jest opodatkowana podatkiem VAT, bądź korzysta ze zwolnienia przedmiotowego, a podatnik, który korzystał ze zwolnienia podmiotowego, z dniem takiej transakcji traci prawo do dalszego zwolnienia sprzedaży, o którym mowa w art. 113 ust. 1 ustawy.
Wskazali Państwo, że Spółka w odniesieniu do sprzedaży opisanej nieruchomości (lokalu) skorzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy. Co oznacza, że sprzedaż nieruchomości została dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia, bądź od pierwszego zasiedlenia do momentu sprzedaży nie upłynął okres 2 lat.
W związku z powyższym, że w momencie dokonania opisanej transakcji utracą Państwo prawo do dalszego zwolnienia sprzedaży na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy, gdyż wykonają Państwo czynność, o której mowa w art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. c ustawy.
Zatem bez znaczenia w tej sytuacji pozostanie okoliczność, że zakup oraz sprzedaż lokalu miał charakter incydentalny, gdyż z momentem wykonania ww. sprzedaży utracą Państwo możliwość korzystania ze zwolnienia podmiotowego, określonego w art. 113 ust. 1 ustawy. W tej sytuacji, brak jest konieczności badania przesłanek wynikających z art. 113 ust. 2 pkt 2 lit. a ustawy.
W związku z powyższym, po dokonaniu opisanej w stanie faktycznym sprzedaży, będą Państwo zobowiązani do zarejestrowania się jako czynny podatnik podatku VAT.
W efekcie odpowiadając na Państwa pytanie stwierdzić należy, że sprzedaż nieruchomości, która została dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia bądź od pierwszego zasiedlenia do momentu sprzedaży nie upłynął okres 2 lat, a z taka mamy do czynienia w niniejszej sprawie, gdyż sprzedaż została zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, wyklucza Spółkę ze zwolnienia podmiotowego wskazanego w art. 113 ust. 1 ustawy.
Zatem Państwa stanowisko uznaję za nieprawidłowe.
Dodatkowe informacje
Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (pytania). Inne kwestie przedstawione we własnym stanowisku (opodatkowanie transakcji podatkiem od czynności cywilnoprawnych), które nie zostały objęte pytaniem, nie mogą być rozpatrzone, zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, w myśl którego:
Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).
Państwa pytanie nie dotyczyło badania przesłanek dotyczących zwolnienie transakcji sprzedaży nieruchomości, w związku z tym za element stanu faktycznego uznałem fakt, że Spółka skorzystała ze zwolnienia sprzedaży ww. nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a.
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a i art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo