Brak obowiązku wliczania do wartości sprzedaży sprzedaży mediów do lokali mieszkalnych wykorzystywanych wyłącznie na cele mieszkaniowe, zwolnionej przedmiotowo od podatku od towarów i usług zgodnie z § 3 ust. 1 pkt 10 rozporządzenia Ministra Finansów z 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień, w świetle art. 113 ust. 1 i ust. 2 pkt 2 ustawy o VAT.
Wspólnota mieszkaniowa składa się z 12 lokali mieszkalnych i 3 lokali użytkowych. Nabywa ona w imieniu własnym media (woda, energia cieplna) oraz usługi wywozu nieczystości od zewnętrznych dostawców, a następnie odsprzedaje je właścicielom lokali mieszkalnych i użytkowych. Uzyskuje także przychody z odsetek bankowych i dzierżawy części ściany budynku. Do wartości sprzedaży opodatkowanej VAT wlicza obecnie dostawę mediów do lokali…
Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
Szanowni Państwo,
stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
13 marca 2026 r. wpłynął Państwa wniosek z 27 lutego 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczący braku obowiązku wliczania do wartości sprzedaży, o której mowa w art. 113 ust. 1 ustawy, sprzedaży mediów do lokali mieszkalnych wykorzystywanych wyłącznie na cele mieszkaniowe, zwolnionej przedmiotowo od podatku od towarów i usług zgodnie z § 3 ust. 1 pkt 10 rozporządzenia Ministra Finansów z 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień, w świetle art. 113 ust. 1 i ust. 2 pkt 2 ustawy. Uzupełnili go Państwo pismem nadanym 21 kwietnia 2026 r. (data wpływu 22 kwietnia 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.
Treść wniosku jest następująca:
Opis stanu faktycznego
Wspólnota Mieszkaniowa składa się z 12 lokali mieszkalnych oraz 3 lokali użytkowych.
Właściciele lokali, zgodnie z treścią art. 12 ust. 2 i art. 13 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn.: Dz. U. z 2017 r. poz. 1529) ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej (koszty zarządu nieruchomością wspólną, fundusz remontowy).
Ponadto, Wspólnota Mieszkaniowa nabywa w imieniu własnym media od zewnętrznych dostawców tj. woda, energia cieplna a następnie dokonuje rozliczeń mediów na rzecz właścicieli lokali mieszkalnych i usługowych.
Właściciele są również obciążani opłatą za wywóz nieczystości, którą Wspólnota odprowadza do Gminy.
Wspólnota Mieszkaniowa uzyskuje także przychody z odsetek bankowych oraz z pożytków (dzierżawa części ściany budynku).
Do wyliczenia wartości sprzedaży opodatkowanej, o której mowa w art. 113 ust. 1 ustawy, Wspólnota uwzględnia:
Pytanie
Czy w świetle art. 113 ust. 1 i ust. 2 pkt 2 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, Wspólnota Mieszkaniowa powinna wliczać do wartości sprzedaży, o której mowa w art. 113 ust. 1 ustawy sprzedaż mediów do lokali mieszkalnych wykorzystywanych wyłącznie na cele mieszkaniowe, zwolnioną przedmiotowo z VAT zgodnie z § 3 ust. 1 pkt 10 i 11 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień?
Państwa stanowisko w sprawie
Zgodnie z art. 113 ust. 2 pkt 2 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, do limitu wartości sprzedaży, o którym mowa w art. 113 ust. 1 nie wlicza się czynności zwolnionych na podstawie art. 43 ust. 1 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3 ustawy, z wyjątkiem transakcji związanych z nieruchomościami (...), jeżeli czynności te nie maja charakteru transakcji pomocniczych.
Zdaniem Wspólnoty, sprzedaż mediów dla właścicieli lokali mieszkalnych wykorzystywanych wyłącznie na cele mieszkaniowe nie może być traktowana jako transakcja związana z nieruchomością, a w konsekwencji jej wartości nie należy uwzględnić w wartości sprzedaży, o której mowa w art. 113 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.
Kluczowa w niniejszej sprawie jest wykładnia pojęcia „transakcji związanych z nieruchomościami”, zawartego w art. 113 ust. 2 pkt 2 lit. a ustawy o podatku od towarów i usług.
Niewątpliwie czynność polegająca na odsprzedaży mediów ma określony związek z nieruchomością, ale nie jest to związek ścisły (bezpośredni), który polega m.in. na tym, że nieruchomość musi być nieodzownym i konstytutywnym elementem transakcji.
Media są dostarczane do nieruchomości, ponieważ jest to miejsce ich wykorzystania.
Jednak sam fakt umieszczenia urządzeń przesyłowych (infrastruktury technicznej) w nieruchomości nie oznacza, że przedmiotem czynności związanych z mediami jest nieruchomość.
Według Wspólnoty, Jej stanowisko potwierdza także argumentacja sądów, jak i orzecznictwo TSUE, odnoszące się do zdefiniowania pojęcia „transakcji związanych z nieruchomościami”, w tym:
· wyrok WSA w Gdańsku z 24 stycznia 2018 r., sygn. akt I SA/Gd 1638/17,
· wyrok WSA w Gliwicach z 24 listopada 2017 r., sygn. akt III SA/GI 577/17,
· wyroki WSA w Poznaniu z 17 maja 2017 r., sygn., akt I SA/Po 1546/16,
· wyrok z 6 czerwca 2017 r., sygn. I SA/Po 1549/16,
· wyrok z 19 maja 2016 r., sygn. akt I SA/Po 2427/15,
· wyrok WSA we Wrocławiu z 20 lipca 2016 r., sygn. akt I SA/Wr 248/16,
· wyroki WSA w Warszawie z 8 marca 2017 r., sygn. akt III SA/Wa 472/16,
· wyrok z 13 września 2017 r., sygn. akt. III SA/Wa 2780/16,
· wyrok WSA w Krakowie z 27 października 2016 r., sygn. akt I SA/Kr 654/16,
· wyrok NSA i FSK 131/14 z 21 kwietnia 2015 r.,
· wyrok TSUE z 27 czerwca 2013 r., w sprawie C-155/12.
Wobec uznania, że transakcje dostawy mediów dla właścicieli lokali mieszkalnych nie są transakcjami związanymi z nieruchomościami, zdaniem Wspólnoty, bez znaczenia pozostaje kwestia oceny, czy mają one charakter transakcji pomocniczych.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku, jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:
Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
Na podstawie art. 7 ust. 1 ustawy:
Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).
Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:
Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:
1) przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
2) zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;
3) świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.
Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów lub świadczenie usług, w rozumieniu art. 5 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
Analizując bowiem powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów lub świadczenie usług podlegać będą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywane będą przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.
Jedną z generalnych zasad na gruncie podatku od towarów i usług jest bowiem to, że czynności wymienione w art. 5 ust. 1 ustawy podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdy wykonane są przez podatnika.
Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:
Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
Według art. 15 ust. 2 ustawy:
Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.
Jak stanowi art. 29a ust. 1 ustawy:
Podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2, 3 i 5, art. 30a–30c, art. 32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.
Na podstawie art. 2 pkt 22 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
Jak wynika z powyższych przepisów, na podstawę opodatkowania składają się kwoty należne z tytułu wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu, które są wykonywane przez podatnika.
Zgodnie z dyspozycją zawartą w art. 82 ust. 3 ustawy:
Minister właściwy do spraw finansów publicznych może, w drodze rozporządzenia, wprowadzić inne niż określone w art. 43-81 zwolnienia od podatku, a także określić szczegółowe warunki stosowania tych zwolnień, uwzględniając:
1) specyfikę wykonywania niektórych czynności oraz uwarunkowania obrotu gospodarczego niektórymi towarami;
2) przebieg realizacji budżetu państwa;
3) potrzebę uzyskania dostatecznej informacji o towarach będących przedmiotem zwolnienia;
4) przepisy Unii Europejskiej.
Stosownie więc do § 3 ust. 1 pkt 10-11 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień (Dz. U. z 2025 r. poz. 832), zwanego dalej „rozporządzeniem”:
Zwalnia się od podatku:
Prawa i obowiązki członków wspólnoty oraz zakres zarządu nieruchomością wspólną określa natomiast ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 232), zwana dalej „ustawą o własności lokali”.
Stosownie do art. 1 ust. 1 ustawy o własności lokali:
Ustawa określa sposób ustanawiania odrębnej własności samodzielnych lokali mieszkalnych, lokali o innym przeznaczeniu, prawa i obowiązki właścicieli tych lokali oraz zarząd nieruchomością wspólną.
Postanowienia ustawy o własności lokali odnoszą się zarówno do lokali mieszkalnych, jak też do lokali o innym przeznaczeniu, tzw. lokali użytkowych (np. usługowych).
W myśl art. 6 ustawy o własności lokali:
Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana.
Przepis ten nadaje wspólnocie mieszkaniowej przymiot jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej. Wspólnota mieszkaniowa jest odrębnym od członków wspólnoty podmiotem praw i obowiązków, a tym samym działając w ramach przyznanej zdolności prawnej może nabywać prawa i obowiązki do własnego majątku. Jednostka, która powstała w oparciu o przepis art. 6 ustawy o własności lokali, posiada określoną strukturę, w której skład wchodzą właściciele lokali, którzy są zobowiązani do określonych zachowań oraz czynności wynikających z tej ustawy.
Z okoliczności sprawy wynika, że Wspólnota Mieszkaniowa składa się z 12 lokali mieszkalnych oraz 3 lokali użytkowych. Właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej (koszty zarządu nieruchomością wspólną, fundusz remontowy). Ponadto, Wspólnota Mieszkaniowa nabywa w imieniu własnym media od zewnętrznych dostawców tj. woda, energia cieplna a następnie dokonuje rozliczeń mediów na rzecz właścicieli lokali mieszkalnych i usługowych. Właściciele są również obciążani opłatą za wywóz nieczystości, którą Wspólnota odprowadza do Gminy. Wspólnota Mieszkaniowa uzyskuje także przychody z odsetek bankowych oraz z pożytków (dzierżawa części ściany budynku). Do wyliczenia wartości sprzedaży opodatkowanej, o której mowa w art. 113 ust. 1 ustawy, Wspólnota uwzględnia:
• wartość dostawy mediów do lokali innych niż mieszkalne (użytkowe),
• wysokość obrotu z tytułu dzierżawy części wspólnych nieruchomości.
Państwa wątpliwości dotyczą kwestii, czy w świetle art. 113 ust. 1 i ust. 2 pkt 2 ustawy, Wspólnota Mieszkaniowa powinna wliczać do wartości sprzedaży, o której mowa w art. 113 ust. 1 ustawy, sprzedaż mediów do lokali mieszkalnych wykorzystywanych wyłącznie na cele mieszkaniowe, zwolnioną przedmiotowo z VAT zgodnie z § 3 ust. 1 pkt 10 i 11 rozporządzenia.
Z konstrukcji podatku od towarów i usług wynika, że usługą jest tylko takie świadczenie, w przypadku którego istnieje bezpośredni konsument, odbiorca świadczenia odnoszący z niego korzyść (choćby potencjalną). Podatek od towarów i usług obciąża konsumpcję, czyli dopóki nie ma kogoś, kto odnosiłby lub powinien odnosić konkretne (wymierne) korzyści o charakterze majątkowym wiążące się z danym świadczeniem, dopóty świadczenie to nie będzie usługą, ponieważ nie ma wówczas żadnej konsumpcji. Odbiorcą świadczenia musi być inny podmiot niż wykonujący usługę.
Przy czym, jak stanowi art. 8 ust. 2a ustawy:
W przypadku gdy podatnik, działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że ten podatnik sam otrzymał i wyświadczył te usługi.
Przepis ten jest źródłem praw i obowiązków podatników w odniesieniu do świadczeń określanych mianem „odsprzedaży” lub „refakturowania” usług. Zatem nabycie usług oraz ich późniejsza odsprzedaż (z marżą czy bez) powinny być zawsze traktowane jako dwie odrębne transakcje usługowe.
Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
Zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy, towarami są m.in. wszelkie postacie energii, w tym energii elektrycznej, gazu i energii cieplnej oraz chłodniczej. Oznacza to, że w przypadku wykonywania świadczeń dotyczących tych mediów na gruncie podatku od towarów i usług będziemy mieć do czynienia z dostawą towarów. Jeśli chodzi o inne media (objęte zakresem opodatkowania), będzie to świadczenie usług.
Ostatecznym nabywcą towarów i konsumentem usług w ramach udostępniania mediów w nieruchomości wchodzącej w skład wspólnoty mieszkaniowej jest: właściciel lokalu w odniesieniu do lokalu i wspólnota w zakresie części wspólnych nieruchomości.
Zgodnie z art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali:
Właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.
Istnieją więc dwa rodzaje obowiązków członków wspólnoty mieszkaniowej: związane z nieruchomością wspólną oraz związane z odrębną własnością lokalu.
Jak stanowi art. 14 ustawy o własności lokali:
Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:
1) wydatki na remonty i bieżącą konserwację;
2) opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę;
3) ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali;
4) wydatki na utrzymanie porządku i czystości;
5) wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.
Według art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali:
Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca.
Właściciele lokali zobowiązani są zatem do uczestnictwa w kosztach zarządu związanych z nieruchomością wspólną – na ich pokrycie uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat oraz do ponoszenia wydatków związanych z utrzymaniem własnych lokali (m.in. za wodę, odprowadzanie ścieków, dostawę energii cieplnej, wywóz nieczystości).
W przypadku nabycia towarów i usług w ramach zarządu nieruchomością wspólną, wspólnota, będąc jednostką odrębną od właścicieli lokali, nabywając towary i usługi dla celów nieruchomości wspólnej, nie wykonuje żadnych czynności na rzecz właścicieli, ponieważ w takim przypadku działa w imieniu własnym i na własny rachunek. Działa wtedy jako podmiot stosunków zobowiązaniowych wynikających z zarządu nieruchomością wspólną, którego działanie jest jedynie finansowane przez właścicieli wyodrębnionych lokali mieszkalnych mających udziały w nieruchomości wspólnej – m.in. w formie zaliczek, o których mowa w art. 14 ustawy o własności lokali.
Odbiorcą nabywanych towarów i usług jest więc – jako odrębny od jej członków podmiot prawa – wspólnota mieszkaniowa. Ponieważ występuje ona jako ostateczny konsument, nie świadczy więc w tym zakresie żadnych czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług na rzecz właścicieli odrębnych lokali.
Uiszczanie należności przez członków Wspólnoty tytułem pokrycia kosztów zarządu nieruchomością wspólną nie jest zatem objęte przepisami ustawy o podatku od towarów i usług, a tym samym nie są Państwo podatnikiem podatku VAT z tego tytułu.
Natomiast w przypadku, gdy wydatki ponoszone są przez właściciela wyłącznie w związku z odrębną własnością lokalu, Wspólnota występuje w odmiennej roli. W takiej sytuacji nabywają Państwo bowiem towary i usługi w swoim imieniu, jednakże na rzecz właścicieli poszczególnych lokali, którzy na poczet tych zakupów dokonują stosownych wpłat. Zakupując towary i usługi, które przyporządkowują Państwo następnie do poszczególnych lokali, dokonują Państwo ich odsprzedaży właścicielom lokali.
W sytuacji takiej środki, które są uiszczane przez właścicieli poszczególnych lokali (będących członkami tej wspólnoty) na ich utrzymanie, stanowią zapłatę za odsprzedawane im przez Wspólnotę towary i usługi. Zatem, w odniesieniu do rozliczania wydatków związanych z utrzymaniem poszczególnych lokali (ponoszonych m.in. z tytułu zakupu przez Wspólnotę towarów i usług do tych lokali) zastosowanie znajdą przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.
Należy więc stwierdzić, że dokonując odsprzedaży (zakupionych uprzednio w tym celu) towarów i usług, związanych wyłącznie z utrzymaniem poszczególnych lokali, właścicielom tych lokali (będącym członkami Wspólnoty), działają Państwo jako podatnik podatku od towarów i usług.
Tym samym, działając w imieniu własnym, ale na rzecz poszczególnych właścicieli lokali, biorą Państwo udział w świadczeniu usług podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako podatnik tego podatku.
Odnośnie zatem kwestii wliczenia do limitu obrotu, o którym mowa w art. 113 ust. 1 ustawy, pobieranych przez Państwa opłat na poczet dostawy mediów, tj. woda, energia cieplna, wywóz nieczystości, podkreślić należy, że zwolnienie od podatku w oparciu o § 3 ust. 1 pkt 10 rozporządzenia możliwe jest wyłącznie w odniesieniu do opłat pobieranych przez Wspólnotę od członków tej wspólnoty lub innych użytkowników zamieszkujących w lokalach, będących własnością członków tej wspólnoty.
Ponadto, zastosowanie ww. zwolnienia od podatku uzależnione jest od spełnienia przesłanek obiektywnych dotyczących charakteru danego lokalu (lokal mieszkalny) oraz subiektywnych dotyczących przeznaczenia tego lokalu (cel mieszkaniowy). Zatem zwolnieniem określonym w ww. przepisie rozporządzenia objęto tylko towary i usługi związane z lokalami mieszkalnymi wykorzystywanymi wyłącznie na cele mieszkaniowe. Użyty przez ustawodawcę w ww. przepisie zwrot „wyłącznie” wskazuje, że warunkiem koniecznym do zastosowania przedmiotowego zwolnienia jest wykorzystywanie lokali na cele mieszkaniowe.
Tym samym, zwolnieniu temu nie podlega dostawa towarów i usług związanych z lokalami innymi niż mieszkalne oraz lokalami mieszkalnymi wykorzystywanymi na cel inny niż mieszkaniowy.
Zatem, mając na uwadze przedstawione we wniosku okoliczności sprawy oraz obowiązujące przepisy prawa podatkowego należy stwierdzić, że odsprzedaż przez Państwa mediów na rzecz właścicieli lokali mieszkalnych, w przypadku, gdy lokale te wykorzystywane są wyłącznie na cele mieszkaniowe, korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie § 3 ust. 1 pkt 10-11 rozporządzenia.
Odnosząc się natomiast do Państwa wątpliwości dotyczących kwestii czy opłaty za media należy wliczać do wartości sprzedaży, o której mowa w art. 113 ust. 1 ustawy, należy przeanalizować czy ww. opłaty należy traktować jako transakcje związane z nieruchomościami.
Zauważyć należy, że wspólnota mieszkaniowa prowadząc działalność gospodarczą, może – na podstawie art. 113 ustawy – korzystać ze zwolnienia podmiotowego.
Jak wynika z art. 113 ust. 1 ustawy:
Zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatnika posiadającego siedzibę działalności gospodarczej na terytorium kraju, u którego wartość sprzedaży, z wyłączeniem podatku, nie przekroczyła w poprzednim ani bieżącym roku podatkowym kwoty 240 000 zł.
Stosownie do art. 113 ust. 2 pkt 2 lit. a ustawy:
Do wartości sprzedaży, o której mowa w ust. 1, nie wlicza się odpłatnej dostawy towarów i odpłatnego świadczenia usług, zwolnionych od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3, z wyjątkiem transakcji związanych z nieruchomościami (…) – jeżeli czynności te nie mają charakteru transakcji pomocniczych.
Zgodnie z art. 288 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11 grudnia 2006 r. str. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:
1. Kwota rocznego obrotu stanowiąca punkt odniesienia dla zastosowania zwolnienia, o którym mowa w art. 284, obejmuje następujące kwoty, z wyłączeniem VAT:
a) wartość dostaw towarów i świadczenia usług w zakresie, w jakim byłyby one opodatkowane, gdyby zostały dokonane przez podatnika nieobjętego zwolnieniem;
b) wartość transakcji zwolnionych, z prawem do odliczenia VAT zapłaconego na poprzednim etapie, zgodnie z art. 110 lub 111 lub art. 125 ust. 1;
c) wartość transakcji zwolnionych zgodnie z art. 146-149 oraz art. 151, 152 i 153;
d) wartość transakcji zwolnionych zgodnie z art. 138, gdy zastosowanie ma zwolnienie przewidziane w tym artykule;
e) wartość transakcji związanych z nieruchomościami, transakcji finansowych, o których mowa w art. 135 ust. 1 lit. b)-g), oraz usług ubezpieczeniowych i reasekuracyjnych, chyba że transakcje te mają charakter transakcji pomocniczych.
2. Zbycia materialnych lub niematerialnych dóbr inwestycyjnych podatnika nie uwzględnia się do celów obliczania obrotu, o którym mowa w ust. 1.
Zgodnie z powyższym, do obrotu zalicza się tylko transakcje przedsiębiorstwa podlegające opodatkowaniu (lit. a) i niektóre transakcje zwolnione z podatku (lit. b-e). Kwoty wymienione
w lit. b-e, które należy uwzględnić w obliczeniu, mogą zatem dotyczyć tylko transakcji zwolnionych z podatku.
Zarówno przepisy Dyrektywy 2006/112/WE Rady, jak i przepisy wykonawcze nie definiują pojęcia „transakcji związanych z nieruchomościami”. Ustalenie zakresu tego pojęcia jest natomiast kluczowe dla wskazania czy usługi polegające na dostawie mediów do lokali mieszkalnych powinny być wliczane mimo obowiązującego zwolnienia przedmiotowego, do limitu zwolnienia podmiotowego.
Jak wynika z wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej w sprawie C-716/18 z 9 lipca 2020 r., zawarte w art. 288 pkt 4 sformułowanie „transakcje związane z nieruchomościami” może oznaczać jedynie transakcje dotyczące nieruchomości objęte zwolnieniem przewidzianym w art. 135 ust. 1 lit. j), k) i l) Dyrektywy 200/112/WE Rady.
Zatem jedynie świadczenie usług, które pozostaje w bezpośrednim związku z nieruchomością, mieścić się będzie w pojęciu transakcji związanych z nieruchomościami. Tym samym, powinien istnieć wystarczająco bezpośredni związek pomiędzy świadczeniem usług a przedmiotową nieruchomością, z tego względu, że sprzeczne z systematyką tego przepisu byłoby dopuszczenie, aby w zakresie tej zasady szczególnej mieściło się każde świadczenie usług, które pozostaje w jakimkolwiek, nawet niewielkim związku z nieruchomością, ponieważ znaczna liczba usług jest mniej lub bardziej związana z nieruchomością. Konieczne jest zatem, aby świadczenie było związane z wyraźnie określoną nieruchomością. Co więcej, mając na uwadze, iż wiele usług jest w ten lub inny sposób związanych z nieruchomościami, konieczne jest, aby przedmiotem świadczenia usług była sama nieruchomość. Tak dzieje się w szczególności wówczas, gdy nieruchomość określoną w sposób wyraźny należy uznać za konstytutywny element świadczenia usług, jako że stanowi ona centralny i nieodzowny element tego świadczenia.
Mając na uwadze wymienione wyżej cechy charakterystyczne związku usługi z nieruchomością i odnosząc je do analizowanego art. 113 ust. 2 pkt 2 lit. a ustawy, należy wskazać, że czynność polegająca na odsprzedaży mediów ma określony związek z konkretną nieruchomością, ale nie jest to związek bezpośredni. Dodatkowo nieruchomość nie jest elementem konstytutywnym transakcji, ponieważ podstawowym jej elementem są: woda, czy ciepło. Tym samym, odsprzedaż mediów nie może być traktowana jako transakcja związana z nieruchomością, a jej wartość nie może być uwzględniona w wartości sprzedaży, o której mowa w art. 113 ust. 1 ustawy. W konsekwencji, bezzasadną jest w tym przypadku analiza charakteru pomocniczego ww. transakcji.
W przedstawionej sytuacji, gdy dokonują Państwo odsprzedaży mediów (refaktura), tj. wody, energii cieplnej i odbioru nieczystości, na rzecz właścicieli lokali mieszkalnych, korzystającej ze zwolnienia określonego w § 3 ust. 1 pkt 10-11 rozporządzenia, nie można uznać świadczonej czynności jako transakcji związanej z nieruchomością, tzn., że jej wartość nie może być uwzględniona w wartości sprzedaży, o której mowa w art. 113 ust. 1 ustawy.
Podsumowując, nie powinni Państwo wliczać do wartości sprzedaży, o której mowa w art. 113 ust. 1 ustawy, sprzedaży mediów do lokali mieszkalnych wykorzystywanych wyłącznie na cele mieszkaniowe, zwolnionej przedmiotowo od podatku od towarów i usług zgodnie z § 3 ust. 1 pkt 10 i 11 rozporządzenia.
Państwa stanowisko uznaję zatem za prawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo