Interpretacja 0114-KDIP1-3.4012.184.2026.6.KAB

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

13 marca 2026 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy braku opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży działek. Uzupełniła go Pani pismem z 27 kwietnia 2026 r. (wpływ 27 kwietnia 2026 r.) oraz pismem 22 maja 2026 r. (wpływ 22 maja 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Fundamentem dla dokonania prawidłowej subsumpcji przepisów prawa podatkowego jest precyzyjne odtworzenie ścieżki nabycia oraz przekształceń własnościowych przedmiotowych nieruchomości.

Pierwszym kompleksem gruntowym objętym analizą jest nieruchomość położona w miejscowości (...), gmina (...). Została ona nabyta przez małżonków A. i B. C. do majątku wspólnego objętego ustawową wspólnością małżeńską na podstawie umowy sprzedaży z 26 lutego 2008 r. (Repertorium A numer: (…)). Stroną sprzedającą była D., działająca w imieniu Skarbu Państwa. Przedmiotem transakcji były działki o numerach 1 i 2 o łącznej powierzchni 1,7400 ha, za które kupujący zapłacili cenę w wysokości 69.000,00 zł.

W momencie nabycia, zgodnie z zaświadczeniem Wójta Gminy (...) z 15 lutego 2008 r., teren ten był przeznaczony pod uprawy rolne, a plan zagospodarowania przestrzennego stracił ważność w 2003 r. Z ewidencji gruntów wynikało, iż działka 1 stanowiła łąki trwałe i rowy, natomiast działka 2 obejmowała pastwiska trwałe oraz grunty orne klasy RV i RVI. Przez okres kilkunastu lat nieruchomość ta stanowiła element majątku wspólnego małżonków, niebędący przedmiotem aktywności komercyjnej wykraczającej poza zwykły zarząd.

Sytuacja planistyczna uległa zmianie w 2025 r. Dla wydzielonej części tego kompleksu, oznaczonej jako działka nr 3, wydana została decyzja o warunkach zabudowy (znak: (…)) z 3 listopada 2025 r. Decyzja ta ustala warunki dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego, precyzując parametry takie jak maksymalna wysokość zabudowy (9 m dla dachów wysokich) czy wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej (min. 60%).

Drugi składnik majątkowy to nieruchomość położona w (...), również w gminie (...). Została ona nabyta przez małżonków C. do majątku wspólnego 4 stycznia 2007 r. na podstawie aktu notarialnego (Repertorium A numer: (…)). Nabyta wówczas działka rolna o numerze 5 posiadała powierzchnię 0,7000 ha i została zakupiona od osoby fizycznej za cenę 10.000,00 zł. Nabywcy oświadczyli wówczas, że działka wejdzie w skład prowadzonego przez nich gospodarstwa rodzinnego.

W roku 2025, już po śmierci E. F., Pani B. C. podjęła kroki w celu podziału tej nieruchomości. Decyzją Wójta Gminy (...) z 21 lutego 2025 r. (znak: (…)) zatwierdzono projekt podziału działki nr 5. W wyniku tej operacji powstało dziewięć nowych działek, z których jedna została przeznaczona pod drogę, a dla innej ustalono warunki zabudowy mieszkaniowej.

Zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy z 21 lipca 2025 r. (znak: (…)), na działce nr 6 dopuszczono budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego o szerokości elewacji frontowej do 19,0 m.

Najistotniejszym z punktu widzenia terminów podatkowych zdarzeniem była śmierć A. C. 28 lutego 2024 r. Zmarły pozostawił testament notarialny z 22 września 2020 r., na mocy którego całość spadku nabyła żona, B. C. Akt Poświadczenia Dziedziczenia sporządzony przez notariusza 6 marca 2024 r. (Repertorium A numer: (…)) potwierdził nabyte prawa spadkowe. W wyniku otwarcia spadku oraz wcześniejszego ustania wspólności ustawowej (z chwilą śmierci), Pani B. C. stała się jedyną właścicielką nieruchomości w (...) i (...).

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu sprawy

Nie prowadzi Pani działalności gospodarczej.

Przedmiotem planowanej sprzedaży będą następujące działki: Nieruchomość w (...) (gmina (...)): 10, 11, 12, 3, 15, 16, 17, 18, 19, 10, 11, 12 - działki powstałe z podziału pierwotnych działek nr 1 i 2. Nieruchomość w (...) (gmina (...)): 20, 21, 22, 6, 23, 24, 25, 26 - działki powstałe z podziału pierwotnej działki nr 5.

Wnioskodawczyni zamierza pozyskać nabywców w drodze ogłoszeń zamieszczonych w serwisach internetowych oraz poprzez bezpośredni kontakt z sąsiadem nieruchomości w (...), który wyraził zainteresowanie zakupem. Wnioskodawczyni nie korzysta ani nie zamierza korzystać z usług profesjonalnych pośredników nieruchomości ani agencji marketingowych.

Od momentu nabycia do chwili obecnej nieruchomości były i są wykorzystywane wyłącznie w celach prywatnych - jako element rodzinnego gospodarstwa rolnego małżonków C. Działki w (...): od 2008 r. uprawiane rolniczo (uprawa rolna na własne potrzeby). Działki w (...): od 2007 r. użytkowane rolniczo w ramach rodzinnego gospodarstwa, wchodziły w skład gospodarstwa rodzinnego, o czym małżonkowie oświadczyli w akcie notarialnym nabycia. Żadna z nieruchomości nie była wykorzystywana do wykonywania czynności opodatkowanych lub zwolnionych z VAT w ramach jakiejkolwiek działalności gospodarczej.

Nie oddawała Pani nieruchomości w najem, dzierżawę albo do używania na podstawie innych umów o podobnym charakterze.

W odniesieniu do działek w (...): planowane jest udzielenie pełnomocnictwa. Szczegółowy zakres i podmiot nie zostały jeszcze ostatecznie ustalone. Pełnomocnik nie będzie podejmował aktywnych działań marketingowych ani czynności zwiększających wartość nieruchomości.

W odniesieniu do działek w (...) nie jest planowane udzielenie pełnomocnictwa.

O warunki zabudowy wystąpiła Pani wyłącznie w celu umożliwienia sprzedaży działek po cenie rynkowej odzwierciedlającej ich rzeczywisty potencjał. Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy było elementem racjonalnego zarządu majątkiem prywatnym odziedziczonym po zmarłym mężu, a nie wyrazem prowadzenia profesjonalnego obrotu nieruchomościami.

W odniesieniu do działek w (...): planowane jest zamieszczenie ogłoszeń w internetowych serwisach ogłoszeniowych. Są to działania pasywne, typowe dla osoby prywatnej sprzedającej własny majątek. W odniesieniu do działek w (...): nie planuje się podejmowania aktywnych działań marketingowych. Sprzedaż planowana jest poprzez bezpośredni kontakt z zainteresowanym sąsiadem. W żadnym przypadku nie będzie Pani korzystać z usług profesjonalnych agencji.

Nie ponosiła i nie zamierza Pani ponosić żadnych nakładów finansowych zmierzających do podniesienia wartości działek, takich jak doprowadzenie mediów, uzbrojenie terenu, budowa ogrodzenia itp.

Obszar, na którym położone są przedmiotowe nieruchomości, nie jest objęty obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (plan dla gminy (...) utracił ważność w 2003 r.). Decyzje o warunkach zabudowy zostały wydane wyłącznie dla dwóch działek:

1.  Działka nr 3 ((...)) - decyzja z 3 listopada 2025 r. (znak: (…)): warunki zabudowy dla budynku mieszkalnego jednorodzinnego, maks. wysokość 9,0 m (dachy wysokie), wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej min. 60%.

2.  Działka nr 6 (Stajenczynki) - decyzja z 21 lipca 2025 r. (znak: (…)): warunki zabudowy dla budynku mieszkalnego jednorodzinnego, szerokość elewacji frontowej do 19,0 m.

Wszystkie pozostałe działki objęte wnioskiem nie posiadają ani decyzji o warunkach zabudowy, ani nie są objęte obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Nie dokonywała Pani wcześniej sprzedaży nieruchomości, z tytułu której była Pani podatnikiem podatku VAT.

Nie dokonywała Pani kiedykolwiek wcześniej sprzedaży innych nieruchomości.

Wnioskodawczyni nie posiada innych nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży w przyszłości, poza tymi objętymi niniejszym wnioskiem.

Wnioskodawczyni jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT z tytułu prowadzenia gospodarstwa rolnego.

Przy nabyciu nieruchomości w 2008 r. ((...), zakup od (…) działającej w imieniu Skarbu Państwa) ani Wnioskodawczyni, ani jej małżonkowi nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego. Nieruchomości zostały nabyte jako majątek prywatny małżonków, poza działalnością gospodarczą, a transakcja nie była opodatkowana podatkiem VAT.

Nabycie nieruchomości nie zostało udokumentowane fakturą VAT. Wnioskodawczyni nie posiada żadnych dokumentów potwierdzających, aby transakcja nabycia była opodatkowana podatkiem VAT. Umowy sprzedaży zostały zawarte wyłącznie w formie aktów notarialnych (Rep. (…) - (...); Rep. A nr (…)).

Decyzje o warunkach zabudowy zostały uzyskane wyłącznie w celu umożliwienia i ułatwienia sprzedaży działek - podniesienia ich atrakcyjności rynkowej. Wnioskodawczyni nie planuje budowy budynku mieszkalnego na żadnej z objętych wnioskiem działek na własne potrzeby mieszkaniowe ani na potrzeby osób trzecich.

Wszystkie działki będące przedmiotem sprzedaży są niezabudowane.

Pod pojęciem „gospodarstwo rodzinne” (użytym w pierwotnym wniosku oraz w akcie notarialnym zakupu nieruchomości) Wnioskodawczyni rozumie grunt rolny wykorzystywany wyłącznie na własne, osobiste potrzeby konsumpcyjne i bytowe członków najbliższej rodziny (Wnioskodawczyni, jej zmarłego męża oraz dzieci).

Pojęcie to odnosi się do sfery majątku prywatnego i osobistego, a nie do zorganizowanego podmiotu gospodarczego. Grunty te służyły realizacji pasji, rekreacji rodzinnej oraz prowadzeniu upraw polowych i ogrodniczych o charakterze amatorskim. Wszelkie płody rolne pozyskane z tych nieruchomości (np. warzywa, owoce, zboże) były w całości zużywane wewnątrz gospodarstwa domowego małżonków Lisińskich i nigdy nie były przeznaczone na sprzedaż na rzecz podmiotów trzecich. Pojęcie to w rozumieniu Wnioskodawczyni jest tożsame z gruntem rekreacyjno-zaopatrzeniowym rodziny i nie stanowiło ono elementu przedsiębiorstwa rolniczego ani bazy do prowadzenia działalności komercyjnej.

Nieruchomości położone w miejscowościach (...) (działki powstałe z podziału dz. nr 1 i 2) oraz (…) (działki powstałe z podziału działki nr 5) nigdy nie były i nie są wykorzystywane do prowadzenia gospodarstwa rolnego, z tytułu którego Wnioskodawczyni jest zarejestrowana jako czynny podatnik podatku VAT.

Status czynnego podatnika VAT Wnioskodawczyni posiada wyłącznie w odniesieniu do odrębnego, zorganizowanego gospodarstwa rolnego, które jest zlokalizowane w innej jednostce geodezyjnej i stanowi wyodrębnioną ekonomicznie strukturę (działalność opodatkowaną).

Natomiast przedmiotowe nieruchomości w (...) i (...) od momentu ich nabycia (odpowiednio w 2008 r. i 2007 r.) stanowiły całkowicie wydzielony majątek prywatny (osobisty) małżonków , a po śmierci męża – Wnioskodawczyni. Nieruchomości te:

‒      nie były wpisane do ewidencji środków trwałych działalności rolniczej,

‒      nie dokonywano od nich żadnych odliczeń podatku naliczonego VAT przy ich nabyciu czy utrzymaniu,

‒      nie były wykorzystywane do generowania obrotów z działalności rolniczej (brak sprzedaży produktów rolnych z tych działek podlegającej opodatkowaniu lub zwolnieniu z VAT).

Przedmiotowe działki podlegały wyłącznie zwykłemu zarządowi majątkiem prywatnym.

Planowana sprzedaż tych gruntów stanowi wyprzedaż osobistych składników majątkowych w celu zabezpieczenia prywatnych potrzeb życiowych po śmierci współmałżonka, a nie czynność w ramach prowadzenia działalności gospodarczej (rolniczej) w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT.

Pytanie

Czy sprzedając nieruchomości w (...) (gmina (...)): 10, 11, 12, 3, 15, 16, 17, 18, 19, 10, 11, 12 - działki powstałe z podziału pierwotnych działek nr 1 i 2 oraz nieruchomość w (...) (gmina (...)): 20, 21, 22, 6, 23, 24, 25, 26 - działki powstałe z podziału pierwotnej działki nr 5, będzie Pani uznana za podatnika podatku VAT, a w konsekwencji czy będzie miała możliwość skorzystania ze zwolnienia z podatku VAT?

Pani stanowisko w sprawie

Kwestia opodatkowania sprzedaży nieruchomości podatkiem VAT jest znacznie bardziej złożona i wymaga analizy zachowania właściciela przez pryzmat definicji działalności gospodarczej zawartej w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT. Aby sprzedaż podlegała VAT, sprzedający musi działać jako „podatnik”, czyli podmiot wykonujący samodzielnie działalność gospodarczą, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z ugruntowanym orzecznictwem unijnym i krajowym, kluczowe jest ustalenie, czy sprzedający podejmuje „aktywne działania” w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do tych, jakie wykorzystują profesjonalni handlowcy. Same czynności przygotowawcze, mające na celu umożliwienie sprzedaży (jak podział czy uzyskanie WZ), nie zawsze przesądzają o byciu podatnikiem, o ile mieszczą się w ramach „zwykłego zarządu majątkiem prywatnym”.

Należy zwrócić uwagę na art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, który zwalnia od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Definicja terenu budowlanego (art. 2 pkt 33) obejmuje grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z planem lub decyzją WZ.

1.  Działka 3 ((...)) oraz Działka 6 (…): Posiadają wydane decyzje o warunkach zabudowy dla domów jednorodzinnych. Oznacza to, że spełniają definicję terenu budowlanego. Jeśli Pani C. zostanie uznana za podatnika VAT, sprzedaż tych działek będzie opodatkowana stawką 23%, bez możliwości skorzystania ze zwolnienia.

2.  Pozostałe działki (20 do 26): O ile nie posiadają one własnych decyzji WZ i nie są objęte planem miejscowym o przeznaczeniu budowlanym, mogą być traktowane jako tereny inne niż budowlane, co potencjalnie pozwala na zwolnienie z VAT nawet przy uznaniu statusu podatnika. Niemniej jednak, w większości przypadków wydanie decyzji podziałowej w oparciu o WZ (jak w (...)) przenosi charakter budowlany na wszystkie wydzielone jednostki.

Podatek VAT, w przeciwieństwie do PIT, nie zna pojęcia sukcesji okresu posiadania w kontekście „majątku prywatnego”. Dla VAT istotne jest, czy w momencie sprzedaży Pani C. podejmuje działania handlowe. Fakt nabycia gruntów w drodze spadku jest jednak silnym argumentem obronnym, wskazującym, że wejście w posiadanie towaru (gruntu) nie nastąpiło w celu jego odsprzedaży (celu handlowym), lecz było wynikiem zdarzenia losowego i rodzinnego. Interpretacje z 2025 r. (np. 0112-KDIL3.4012.229.2025.2.KFK), konsekwentnie potwierdzają, że sprzedaż udziałów w nieruchomościach odziedziczonych nie podlega VAT przy braku nadzwyczajnej aktywności marketingowej.

Sytuacja na gruncie VAT wymaga większej ostrożności procesowej, jednakże przeważają argumenty za brakiem opodatkowania (zarząd majątkiem prywatnym).

Działania Pani C., takie jak podział geodezyjny na 9 działek oraz uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, mieszczą się w granicach racjonalnego przygotowania majątku spadkowego do sprzedaży. Kluczowe dla zachowania statusu „nie-podatnika” VAT jest:

•      brak fizycznego uzbrajania terenu (niebudowanie przyłączy, dróg wewnętrznych, ogrodzeń),

•      ograniczenie marketingu do pasywnych form (ogłoszenia internetowe, tablica na płocie).

Zgodnie z najnowszymi interpretacjami z 2025 r., samo podzielenie gruntu spadkowego na kilkanaście działek budowlanych nie czyni z właściciela handlowca. Fakt, że Wnioskodawczyni jest emerytką (co można wnioskować z kontekstu podobnych spraw) i wyprzedaje majątek rodzinny w celu zabezpieczenia potrzeb życiowych, stanowi dodatkowy argument za sferą prywatną.

W ocenie Wnioskodawcy, planowana sprzedaż działek niezabudowanych położonych w miejscowościach (...) oraz (…) nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż Wnioskodawczyni w ramach tej czynności nie będzie działała w charakterze podatnika VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT.

1.  Brak statusu podatnika VAT w ramach transakcji

Choć Wnioskodawczyni jest zarejestrowana jako czynny podatnik VAT z tytułu prowadzenia gospodarstwa rolnego, przedmiotowe nieruchomości stanowią jej majątek prywatny, nabyty wraz z mężem do majątku wspólnego w latach 2007-2008.

·      Nieruchomości te nigdy nie były wykorzystywane do działalności gospodarczej ani czynności opodatkowanych VAT.

·      Przy ich nabyciu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego, a transakcje nie były dokumentowane fakturami VAT.

·      Sprzedaż majątku osobistego, nabytego w celach prywatnych (rolniczych na własne potrzeby), stanowi realizację prawa do rozporządzania własnością i mieści się w granicach zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

2.  Brak znamion profesjonalnego obrotu (Działalność Gospodarcza)

Wnioskodawczyni nie podejmuje „aktywnych działań” charakterystycznych dla handlowców. Świadczą o tym następujące okoliczności:

·      Brak nakładów inwestycyjnych: Wnioskodawczyni nie ponosiła i nie zamierza ponosić żadnych kosztów na uzbrojenie terenu, budowę dróg, ogrodzeń czy doprowadzenie mediów.

·      Pasywny marketing: Sprzedaż odbywać się będzie poprzez standardowe ogłoszenia internetowe lub bezpośredni kontakt z sąsiadem, bez korzystania z profesjonalnych agencji nieruchomości czy biur marketingowych.

·      Cel działań administracyjnych: Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy (WZ) dla działek nr 3 oraz 6 oraz podział geodezyjny miały na celu jedynie racjonalne przygotowanie odziedziczonego majątku do sprzedaży po cenie rynkowej, a nie rozpoczęcie działalności deweloperskiej.

·      Brak planów budowlanych: Wnioskodawczyni nie planuje budowy żadnych obiektów na sprzedawanych działkach.

3.  Klasyfikacja gruntów a zwolnienie z VAT

Gdyby organ, wbrew stanowisku Wnioskodawczyni, uznał ją za podatnika VAT, należy rozróżnić status poszczególnych działek:

·      Tereny budowlane: Działki nr 3 oraz 6, dla których wydano decyzje WZ, spełniają definicję terenu budowlanego z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT i podlegałyby stawce 23%.

·      Tereny niezabudowane (zwolnione): Pozostałe działki (nr. 20-22, 23-26 oraz pozostałe w (...)) nie posiadają decyzji WZ ani nie są objęte planem miejscowym. W związku z tym, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, ich dostawa korzystałaby ze zwolnienia z podatku, jako terenów innych niż budowlane.

Dokonując planowanej sprzedaży wydzielonych działek niezabudowanych, nie będzie Pani działała w charakterze podatnika podatku od towarów i usług (VAT), w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT. Transakcja ta będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, niepodlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że według art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając Nieruchomość działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży nieruchomości w (...) nr: 10, 11, 12, 3, 15, 16, 17, 18, 19, 10, 11, 12 - oraz nieruchomości w (...) nr: 20, 21, 22, 6, 23, 24, 25, 26, istotne jest, czy w celu dokonania ich dostawy podejmie Pani aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Pani za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Pani wątpliwości na tle przedstawionego opisu sprawy dotyczą kwestii, czy sprzedając nieruchomości w (...) nr 10, 11, 12, 3, 15, 16, 17, 18, 19, 10, 11, 12 oraz nieruchomości w (...) nr: 20, 21, 22, 6, 23, 24, 25, 26, będzie Pani uznana za podatnika podatku VAT, a w konsekwencji czy będzie miała możliwość skorzystania ze zwolnienia z podatku VAT.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Analiza sprawy w kontekście powołanych przepisów prowadzi do wniosku, że sprzedaż ww. nieruchomości, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż brak jest przesłanek, aby w związku z tą transakcją uznać Panią za podatnika tego podatku. Z zawartego we wniosku opisu sprawy nie wynika bowiem taka Pani aktywność, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż ww. działek będzie wypełniać przesłanki działalności gospodarczej. Wprawdzie, jest Pani zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT z tytułu prowadzenia gospodarstwa rolnego, jednak status czynnego podatnika VAT posiada Pani wyłącznie w odniesieniu do odrębnego, zorganizowanego gospodarstwa rolnego. Wszelkie płody rolne pozyskane z nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży (np. warzywa, owoce, zboże) były w całości zużywane wewnątrz Pani gospodarstwa domowego i nigdy nie były przeznaczone na sprzedaż, na rzecz podmiotów trzecich. Od momentu nabycia do chwili obecnej nieruchomości były i są wykorzystywane wyłącznie w celach prywatnych - jako element rodzinnego gospodarstwa rolnego. Żadna z nieruchomości będąca przedmiotem sprzedaży nie była wykorzystywana do wykonywania czynności opodatkowanych lub zwolnionych z VAT w ramach jakiejkolwiek działalności gospodarczej. Nie oddawała Pani nieruchomości w najem, dzierżawę albo do używania na podstawie innych umów o podobnym charakterze. Nie ponosiła i nie zamierza Pani ponosić żadnych nakładów finansowych zmierzających do podniesienia wartości działek, takich jak doprowadzenie mediów, uzbrojenie terenu, budowa ogrodzenia itp. Nie korzysta ani nie zamierza Pani korzystać z usług profesjonalnych pośredników nieruchomości ani agencji marketingowych. Ponadto, nie dokonywała Pani wcześniej sprzedaży nieruchomości, z tytułu której była Pani podatnikiem podatku VAT oraz nie posiada Pani innych nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży w przyszłości, poza tymi objętymi niniejszym wnioskiem.

Zatem nie podjęła Pani aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Planuje Pani udzielenie pełnomocnictwa, w odniesieniu do działek w (...). Szczegółowy zakres i podmiot nie zostały jeszcze ostatecznie ustalone. Wystąpiła Pani również o warunki zabudowy w celu umożliwienia sprzedaży działek po cenie rynkowej odzwierciedlającej ich rzeczywisty potencjał. Decyzje o warunkach zabudowy zostały wydane wyłącznie dla działek nr 3 i 6. Uzyskanie ww. decyzji było elementem racjonalnego zarządu majątkiem prywatnym. Ww. czynności nie stanowią jednak czynności, w myśl tez wynikających z wyroku TSUE C-180/10 i 181/10 wystarczających, jako czynności dokonanych przez Panią, do uznania, że w odniesieniu do sprzedaży wskazanych działek zachowa się Pani jak handlowiec.

Zatem dokonując sprzedaży nieruchomości w (...) nr: 10, 11, 12, 3, 15, 16, 17, 18, 19, 10, 11, 12 oraz nieruchomości w (...) nr: 20, 21, 22, 6, 23, 24, 25, 26, będzie Pani korzystać z przysługującego Pani prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług. Tym samym, nie będzie Pani podatnikiem podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w odniesieniu do powyższej transakcji, a dostawa ta nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W konsekwencji, sprzedaż przez Panią ww. działek nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W związku z powyższym, nie znajduje uzasadnienia rozstrzygnięcie kwestii korzystania ze zwolnienia z podatku VAT.

Zatem, Pani stanowisko uznaję je za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Niniejsze rozstrzygnięcie dotyczy podatku od towarów i usług. Natomiast w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Jednocześnie wskazuje, że zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:

Zaznaczenia wymaga, że jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Ponosi Pani ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Panią w złożonym wniosku. Zgodnie z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku (np. udzielenie pełnomocnictwa osobom trzecim do dysponowania Nieruchomością, podjęcie działań marketingowych, itd.), udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Wydając interpretację przepisów prawa podatkowego na podstawie art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, nie prowadzę postępowania podatkowego w rozumieniu tej ustawy. Niniejsza interpretacja indywidualna ogranicza się wyłącznie do udzielenia informacji, co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w okolicznościach opisu sprawy podanego przez Panią. Rozpatrując wniosek o wydanie interpretacji nie podejmuję wyjaśnienia stanu sprawy, lecz dokonuję oceny prawnej przedstawionych we wniosku okoliczności w kontekście zadanych pytań przyporządkowanych do danego zdarzenia przyszłego. Zatem w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, wydana interpretacja nie wywoła skutków prawnych.

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.