Interpretacja 0114-KDIP1-3.4012.255.2026.2.LM

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

3 kwietnia 2026 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy możliwości zastosowania zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy w związku ze sprzedażą działki 1 w drodze postępowania egzekucyjnego. Uzupełniła go Pani pismem z 7 maja 2026 r. (wpływ 7 maja 2026 r.) oraz pismem z 13 maja 2026 r. (wpływ 13 maja 2026 r.) i pismem z 22 maja 2026 (wpływ 22 maja 2026 r.) w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w (…) A.B. w postępowaniu egzekucyjnym, oznaczonym sygn. akt (…) prowadzi egzekucję przeciwko dłużnikowi C. Spółka Akcyjna z siedzibą w (…) NIP (…); KRS (…) REGON (…).

Według informacji zamieszczonych na portalu podatki.gov.pl dłużnik figuruje jako podatnik czynny w rejestrze VAT.

Egzekucja w niniejszej sprawie prowadzona jest z nieruchomości działki o numerze ewidencyjnym 1 (BP- zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy) o powierzchni 0,4512 ha położona w miejscowości (…) gmina (…), która posiada urządzoną księgę wieczystą prowadzoną przez Sąd Rejonowy w (…) IV Wydział Ksiąg Wieczystych pod nr (…).

Przedmiotowy budynek stanowi typowy obiekt mieszkalny wielorodzinny wzniesiony w okresie funkcjonowania (…), o prostej, powtarzalnej bryle, trzykondygnacyjny, podpiwniczony, wykonany w technologii tradycyjnej murowanej. Powierzchnia zabudowy budynku, ustalona na podstawie pomiaru obrysu na mapie zasadniczej, wynosi 579,26 m². Konstrukcję nośną stanowią ściany murowane z bloczków betonowych i pustaków żużlobetonowych, miejscami uzupełnione cegłą ceramiczną pełną i kratówką. Po zachodniej stronie budynku mieszkalnego posadowiony jest mały budynek parterowy, o prostej, zwartej bryle. Wzniesiony został w technologii tradycyjnej murowanej z cegły ceramicznej pełnej. Teren nieruchomości jest słabo zagospodarowany, zaniedbany, nieogrodzony. Brak urządzonych zjazdów, chodników itp. W centralnej części działki posadowiony jest budynek mieszkalny wielorodzinny a za nim budynek gospodarczy.

Oba budynki nieukończone, nigdy nie użytkowane zgodnie z przeznaczeniem. Dojście i dojazd do budynku bez wykonanego utwardzenia terenu. Budynek nie spełnia aktualnych wymagań technicznych ani użytkowych w zakresie izolacyjności cieplnej, ochrony przeciwpożarowej oraz bezpieczeństwa użytkowania.

Układ funkcjonalny odpowiada standardowi budownictwa pracowniczego z okresu PGR – powtarzalne, niewielkie lokale mieszkalne dostępne z centralnej klatki schodowej, minimalne powierzchnie komunikacyjne, brak wind i współczesnych udogodnień.

W obecnym stanie funkcjonalność obiektu jest całkowicie utracona – brak możliwości użytkowania bez przeprowadzenia kompleksowej, kapitalnej odbudowy obejmującej konstrukcję, instalacje oraz wykończenie.

W chwili obecnej na terenie, na którym jest położona przedmiotowa działka nie posiada obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

W toku podjętych czynności dłużnik wskazał, że:

1.  Nieruchomość została nabyta w 12 lipca 2019 r. na podstawie umowy sprzedaży (Rep. A nr (…)) od Spółki D. Sp. z o.o. sp. k. za cenę 66 000,00 zł. Nabycia dokonała spółka pod ówczesną firmą E. S.A.

2.  Dłużnik jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (VAT).

3.  Nabycie nieruchomości nr 1 w miejscowości (…) zostało udokumentowane fakturą VAT nr (…) z 15 lipca 2019 r., która została wystawiona jako zwolniona z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9, 10 i 10a ustawy o VAT. W związku z powyższym, spółka nie dokonała odliczenia podatku VAT przy nabyciu tej nieruchomości, gdyż podatek ten nie został naliczony przez sprzedawcę.

4.  Nieruchomość została ujęta w ewidencji środków trwałych spółki.

5.  Spółka nie ponosiła wydatków na ulepszenie nieruchomości przekraczających 30% jej wartości początkowej.

6.  Zgodnie z zapisami w księdze wieczystej, nieruchomość stanowi zurbanizowane tereny niezabudowane (BP). Od momentu nabycia przez dłużnika w 2019 roku, działka nie została zabudowana ani trwale zagospodarowana i nie była faktycznie wykorzystywana w bieżącej działalności operacyjnej spółki.

7.  Przedmiotowa nieruchomość nie była wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Od momentu nabycia działka stanowiła pasywny składnik majątku spółki i nie służyła do wykonywania czynności opodatkowanych ani rolniczych.

8.  Z uwagi na nabycie nieruchomości w trybie zwolnionym z podatku VAT oraz fakt, że spółka nie ponosiła żadnych nakładów na jej ulepszenie, ewentualna sprzedaż przedmiotowej nieruchomości przez dłużnika również korzystałaby ze zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług.

9.  Spółka nie zawierała umów najmu, dzierżawy dotyczących tej nieruchomości.

10.  Nieruchomość nie była wykorzystywana przez dłużnika do wykonywania jakichkolwiek czynności opodatkowanych lub zwolnionych z podatku VAT.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego

1. Budynki znajdujące się na działce nr 1 stanowią budynki w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, są trwale związane z gruntem, wydzielone z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiadają fundamenty i dach.

2. Budynki znajdujące się na działce o numerze nr (…) nigdy, nie były użytkowane, gdyż budowa nie została zakończona.

Opis nieruchomości, z którego wynika stan nieruchomości: Przedmiotowy budynek stanowi typowy obiekt mieszkalny wielorodzinny wzniesiony w okresie funkcjonowania Państwowych Gospodarstw Rolnych, o prostej, powtarzalnej bryle, trzykondygnacyjny, podpiwniczony, wykonany w technologii tradycyjnej murowanej.

Powierzchnia zabudowy budynku, ustalona na podstawie pomiaru obrysu na mapie zasadniczej, wynosi 579,26 m². Konstrukcję nośną stanowią ściany murowane z bloczków betonowych i pustaków żużlobetonowych, miejscami uzupełnione cegłą ceramiczną pełną i kratówką. Widoczne są żelbetowe elementy konstrukcyjne w postaci wieńców, nadproży oraz stropów prefabrykowanych. Układ konstrukcyjny ma charakter poprzeczno-podłużny, typowy dla zabudowy wielorodzinnej z lat 70–80 XX wieku. Budynek przykryty jest stropodachem płaskim o niewielkim spadku, wykonanym w technologii typowej dla budownictwa wielorodzinnego tego okresu. Konstrukcję nośną stanowi żelbetowa płyta stropowa, a pokrycie z papy bitumicznej układanej na lepiku asfaltowym. Stan techniczny obiektu należy ocenić jako bardzo zły.

Budynek od wielu lat pozostaje nieużytkowany i niezabezpieczony, co doprowadziło do postępującej degradacji elementów konstrukcyjnych i wykończeniowych. Widoczne są liczne spękania w strefach wieńców i połączeń prefabrykatów. Część otworów okiennych jest nieoszklona, stolarka okienna w znacznej mierze zdegradowana, nieszczelna lub niekompletna. Występują ślady zawilgocenia, przemarzania, zacieków oraz biologicznej degradacji materiałów, w szczególności w partiach podokapowych i przyziemnych. W części podziemnej oraz na klatkach schodowych widoczne są ubytki betonu, lokalne odspojenia otuliny z widoczną korozją zbrojenia, nierówności powierzchni oraz spękania. Ściany wewnętrzne wykonane z cegły ceramicznej posiadają liczne uszkodzenia mechaniczne, wykruszenia spoin i brak wykończenia tynkarskiego. Posadzki pozostają w stanie surowym, miejscami z ubytkami i otworami technologicznymi. Brak instalacji wewnętrznych. Brak jakichkolwiek prac zabezpieczających obiekt przed wpływem czynników atmosferycznych skutkuje dalszym pogłębianiem degradacji. Wewnątrz stwierdza się znaczne zawilgocenie, zacieki, ślady przemarzania oraz postępującą destrukcję powierzchni betonowych. Budynek nie spełnia aktualnych wymagań technicznych ani użytkowych w zakresie izolacyjności cieplnej, ochrony przeciwpożarowej oraz bezpieczeństwa użytkowania. Układ funkcjonalny odpowiada standardowi budownictwa pracowniczego z okresu PGR – powtarzalne, niewielkie lokale mieszkalne dostępne z centralnej klatki schodowej, minimalne powierzchnie komunikacyjne, brak wind i współczesnych udogodnień. W obecnym stanie funkcjonalność obiektu jest całkowicie utracona – brak możliwości użytkowania bez przeprowadzenia kompleksowej, kapitalnej odbudowy obejmującej konstrukcję, instalacje oraz wykończenie.

Stopień realizacji inwestycji, odnoszony do hipotetycznego stanu kompletnego budynku mieszkalnego wielorodzinnego, przyjęto na poziomie około 45%, co odpowiada wykonaniu zasadniczych elementów konstrukcyjnych (fundamenty, ściany nośne, stropy, częściowo stolarka), przy jednoczesnym braku wykończenia, instalacji oraz elementów zapewniających pełną funkcjonalność użytkową. Jednocześnie stopień zużycia technicznego istniejącej substancji budowlanej, wynikający z wieloletniego nieużytkowania, braku zabezpieczenia oraz postępującej degradacji materiałów, oszacowano na poziomie około 90%. Przyjęte w wycenie parametry stopnia realizacji oraz zużycia technicznego pozostają w bezpośredniej korelacji z opisanym stanem technicznym i funkcjonalnym budynku. Po zachodniej stronie budynku mieszkalnego posadowiony jest mały budynek parterowy, o prostej, zwartej bryle. Wzniesiony został w technologii tradycyjnej murowanej z cegły ceramicznej pełnej. Elewacje pozostają w stanie surowym – bez tynków zewnętrznych, z widoczną strukturą muru oraz lokalnymi ubytkami spoin. Otwory okienne i drzwiowe są niezamknięte, bez stolarki, co wskazuje na brak zabezpieczenia obiektu. Z uwagi na skalę, formę oraz usytuowanie należy przyjąć, iż pierwotnie miał pełnić funkcję pomocniczą – prawdopodobnie budynku gospodarczego, technicznego (np. hydroforni, kotłowni osiedlowej, magazynu) lub zaplecza infrastrukturalnego dla zabudowy mieszkaniowej. Dach budynku w formie stropodachu płaskiego. Stan techniczny obiektu należy ocenić jako zły. Budynek jest nieużytkowany, niezabezpieczony, z widocznymi oznakami degradacji materiałów oraz brakiem jakichkolwiek instalacji. Brak stolarki otworowej powoduje bezpośrednie oddziaływanie czynników atmosferycznych na wnętrze.

Obiekt nie przedstawia obecnie wartości użytkowej i może pełnić jedynie funkcję pomocniczą po przeprowadzeniu prac remontowych lub odbudowy. Dla nieruchomości, która podlega niniejszej wycenie Gmina (…) nie posiada obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Faktyczny sposób użytkowania nieruchomości to działka zabudowana budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym oraz budynkiem pomocniczym, będącym w trakcie realizacji.

Pytanie

Czy sprzedaż w drodze licytacji publicznej dokonana przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w (…) A. B. będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Pani stanowisko w sprawie

Komornik twierdzi, że zgodnie z przepisami art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy nie będzie zobowiązany do pobrania i płacenia podatku VAT na rachunek właściwego urzędu skarbowego z tytułu dokonania dostawy towaru w trybie licytacji publicznej, tj. działki o numerze ewidencyjnym 1 (BP-zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy) o powierzchni 0,4512 ha położona w miejscowości (…) gmina (…), która posiada urządzoną księgę wieczystą prowadzoną przez Sąd Rejonowy w (…) IV Wydział Ksiąg Wieczystych pod nr (…).

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 18 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622):

Przepis art. 18 ustawy wprowadza szczególną na gruncie przepisów ustawy regulację, kiedy to należny podatek pobierany jest i odprowadzany do urzędu skarbowego przez płatnika, a nie przez podatnika. Płatnik pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika.

W świetle cyt. wyżej przepisów, płatnikami podatku od towarów i usług (czyli podmiotami zobowiązanymi do obliczania, poboru podatku od podatnika i wpłaty podatku na konto organu podatkowego) mogą być organy egzekucyjne oraz komornicy sądowi. Sytuacja taka ma miejsce, gdy w wykonaniu czynności egzekucyjnych organy te dokonują dostawy towarów należących do podatnika lub przez niego posiadanych z naruszeniem przepisów. Sformułowanie „płatnikami” oznacza, że organy te nie stają się z tytułu wykonania powyższych czynności podatnikami podatku od towarów i usług, lecz pełnią jedynie rolę płatnika w odniesieniu do podatku należnego z tytułu sprzedanych (zlicytowanych) towarów należących do podatnika, w stosunku do którego toczy się postępowanie egzekucyjne.

Komornik sądowy pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika. Uzasadnione jest to charakterem odpłatnej dostawy następującej w ramach wykonywania czynności egzekucyjnych. Jeżeli bowiem dłużnik niesolidnie spłaca swoje zobowiązania i w celu wyegzekwowania należności wszczęto przeciwko niemu postępowanie egzekucyjne, to istnieją podstawy do uznania, że nie uiści również podatku należnego w związku z dostawą dokonaną w ramach egzekucji. Nie bez znaczenia jest także fakt, że podatnik, będący dłużnikiem, zazwyczaj nie otrzymuje kwot uzyskanych przez organ egzekucyjny ze sprzedaży towarów w wykonaniu czynności egzekucyjnych. Prawdopodobne jest zatem, że podatnik nie posiada innych środków finansowych umożliwiających uiszczenie należnego podatku. Ustanowienie organu egzekucyjnego płatnikiem zapewnia odprowadzenie należnego podatku przez organ przeprowadzający dostawę w ramach czynności egzekucyjnych.

Zaznaczenia wymaga, że komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika – dłużnika. Prowadzona przez niego sprzedaż towarów będących własnością dłużnika, będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik. Natomiast w przypadku, gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby od niego zwolniona, komornik sądowy nie będzie obowiązany do odprowadzenia podatku.

Zatem komornik sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług i do uwzględnienia w trakcie sprzedaży licytacyjnej towarów okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:

Jak stanowi art. 7 ust. 1 ustawy:

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:

W świetle powołanych powyżej przepisów grunt oraz budynki i budowle spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż, stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Stosownie do treści art. 15 ust. 1 ustawy:

Według art. 15 ust. 2 ustawy:

W świetle powyższych przepisów stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Należy również zaznaczyć, że sprzedaż składników nabytych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z opisu sprawy wynika że prowadzi Pani jako Komornik Sądowy postępowanie egzekucyjne na wniosek wierzyciela przeciwko dłużnikowi z nieruchomości działki nr 1. Dłużnikiem jest Spółka Akcyjna która jest czynnym podatnikiem podatku VAT.

Przedmiotowa nieruchomość nie była wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Od momentu nabycia działka stanowiła pasywny składnik majątku spółki i nie służyła do wykonywania czynności opodatkowanych ani rolniczych. Spółka nie zawierała umów najmu, dzierżawy dotyczących tej nieruchomości. Nieruchomość nie była wykorzystywana przez dłużnika do wykonywania jakichkolwiek czynności opodatkowanych lub zwolnionych z podatku VAT.

Pani wątpliwości dotyczą kwestii opodatkowania podatkiem VAT licytacyjnej sprzedaży działki 1 będącej własnością Dłużnej Spółki.

Zaznaczenia wymaga, że sprzedaż składników nabytych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Mając na uwadze fakt, że Dłużnikiem jest Spółka, stwierdzić należy, że w niniejszej sprawie dojdzie do sprzedaży z majątku przedsiębiorstwa Dłużnika. Zatem przy dostawie opisanej nieruchomości spełnione będą przesłanki do uznania Dłużnika za podatnika podatku, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, bowiem sprzedaż będzie dotyczyła składników majątku przedsiębiorstwa Dłużnika.

W konsekwencji, dokonana przez Panią dostawa zabudowanej działki nr 1 należącej do Dłużnika będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów mogące mieć zastosowanie w przedmiotowej sprawie zostały określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy, zawierających zwolnienie dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających określone w tych przepisach warunki.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata. Kluczowe jest zatem ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

W tym miejscu należy nadmienić, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Jak wynika z powyższego, prawo do zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów, będących przedmiotem sprzedaży, nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku sprzedaży nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość zastosowania zwolnienia w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw nieruchomości i ruchomości prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących danej dostawie. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki, budowle lub ich części rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym:

W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków, budowli lub ich części w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogicznie opodatkowanie podatkiem VAT, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części jest opodatkowana podatkiem VAT, opodatkowana jest również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Należy również wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku”, „budowli” oraz „urządzenia budowlanego”.

W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 524 ze zm.).

W myśl art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:

W celu ustalenia, czy w analizowanej sprawie dla dostawy w nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym i budynkiem gospodarczym znajdzie zastosowanie zwolnienie od podatku od towarów i usług, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy sprzedaż odbędzie się przed pierwszym zasiedleniem lub w okresie krótszym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia dla tych budynków.

W analizowanej sprawie z podanych przez Panią informacji wynika, że w centralnej części działki 1 posadowiony jest budynek mieszkalny wielorodzinny a za nim budynek gospodarczy.

Jak wskazała Pani w opisie sprawy oba budynki są nieukończone, nigdy nie były użytkowane gdyż budowa nie została zakończona. Budynki znajdujące się na działce nr 1 są trwale związane z gruntem, wydzielone z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiadają fundamenty i dach. Budynek od wielu lat pozostaje nieużytkowany i niezabezpieczony, co doprowadziło do postępującej degradacji elementów konstrukcyjnych i wykończeniowych. Budynek nie spełnia aktualnych wymagań technicznych ani użytkowych w zakresie izolacyjności cieplnej, ochrony przeciwpożarowej oraz bezpieczeństwa użytkowania i w obecnym stanie funkcjonalność obiektu jest całkowicie utracona – brak jest możliwości użytkowania bez przeprowadzenia kompleksowej, kapitalnej odbudowy obejmującej konstrukcję, instalacje oraz wykończenie. Budynki nie były wykorzystywane w prowadzonej działalności gospodarczej Dłużnika.

Tym samym ze względu na fakt, że budynki nie zostały oddane do użytkowania, jak również nie były wykorzystywane przez Dłużnika w działalności gospodarczej nie doszło do ich pierwszego zasiedlenia na podstawie art. 2 pkt 14 ustawy. Zatem ich sprzedaż będzie dokonywana przed pierwszym zasiedleniem.

W konsekwencji, planowana dostawa nieukończonego budynku mieszkalnego wielorodzinnego oraz nieukończonego budynku gospodarczego posadowionych na działce 1 nie będzie korzystała ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ponieważ przed planowaną dostawą nie dojdzie do pierwszego zasiedlenia, tym samym nie zostaną spełnione przesłanki warunkujące to zwolnienie.

Z uwagi na brak możliwości zastosowania zwolnienia dla dostawy w drodze licytacji komorniczej budynków znajdujących się na działce nr 1, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, należy zbadać możliwość zastosowania zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Jak już wspomniano z przytoczonego wyżej przepisu wynika, że aby dostawa budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, muszą zostać spełnione dwa warunki, tj. brak prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu budynków, budowli lub ich części oraz brak wydatków na ulepszenie, w stosunku do których sprzedający miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a w przypadku ponoszenia takich wydatków, muszą być one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Przy czym, aby dostawa budynku, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia z ww. przepisu oba warunki wskazane w tym przepisie muszą być spełnione łącznie.

Wskazała Pani, że Dłużnik nabył nieruchomość działkę nr 1, 12 lipca 2019 r. na podstawie umowy sprzedaży od Spółki z o.o. sp. k. nabycie zostało udokumentowane fakturą VAT, która została wystawiona jako zwolniona z podatku VAT. W związku z powyższym, Spółka nie miała prawa do odliczenia podatku VAT od nabycia tej nieruchomości. Spółka dłużna nie ponosiła wydatków na ulepszenie nieruchomości przekraczających 30% jej wartości początkowej. Nieruchomość została ujęta w ewidencji środków trwałych Spółki.

W związku z tym, sprzedaż ww. budynków posadowionych na działce nr 1 będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, gdyż Spółce dłużnej nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od ich nabycia oraz Dłużnik nie ponosił wydatków na ulepszenie nieruchomości przekraczających 30% jej wartości początkowej. Odpowiednio także dostawa działki nr 1, na której posadowione są budynki (mieszkalny i gospodarczy), zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

W konsekwencji, Pani stanowisko, w zakresie możliwości skorzystania ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy od sprzedaży działki nr 1 ze względu na inną podstawę prawną zastosowaną do dostawy opisanej nieruchomości uznaję za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.