Interpretacja 0114-KDIP1-3.4012.256.2026.1.KAB

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

13 kwietnia 2026 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy braku opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży działek nr 1, 2 i 3. Uzupełnił go Pan pismem z 27 kwietnia 2026 r. (wpływ 27 kwietnia 2026 r.) oraz pismem z 4 maja 2026 r. (wpływ 4 maja 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Jest Pan osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej oraz nieposiadającą statusu podatnika VAT czynnego.

Jest Pan właścicielem następujących działek położonych w miejscowości (...), powiat (…):

‒      działka nr 1,

‒      działka nr 2,

‒      działka nr 3.

Historia nabycia nieruchomości:

Działka nr 1 powstała z podziału działki nr 4.

Działka nr 4 została nabyta do Pana majątku osobistego w dwóch etapach:

W 2016 r. nastąpiło nabycie 1/2 udziału w działce nr 4, w 2019 r. nabył Pan pozostałe 1/2 udziału w działce nr 4, w 2019 r. nabył Pan również sąsiadującą działkę nr 5.

W roku 2020 dokonano podziałów geodezyjnych:

‒      działka nr 4 została podzielona na działki nr 4/1 oraz 1,

‒      działka nr 5 została podzielona na działki nr 6 oraz 3.

W roku 2020 dokonał Pan zamiany z właścicielem sąsiedniej nieruchomości - działka nr 4/1 została zamieniona na działkę nr 2.

Celem zamiany było:

‒      umożliwienie sąsiadowi uzyskania działki o foremnym kształcie,

‒      uzyskanie przez Pana dostępu do drogi publicznej dla działek nr 1 oraz 3.

Od momentu nabycia do dnia złożenia wniosku:

‒      działki stanowią grunty orne,

‒      działki nie były przedmiotem najmu, dzierżawy ani użyczenia,

‒      działki nie były wykorzystywane w działalności gospodarczej.

Nie podejmował Pan działań marketingowych charakterystycznych dla podmiotów profesjonalnie zajmujących się obrotem nieruchomościami.

Nie uzbrajał Pan terenu, nie wydzielano dróg wewnętrznych poza wskazanym podziałem oraz nie ponoszono nakładów zwiększających wartość inwestycyjną działek.

Dla działek nr:

‒      1,

‒      2,

‒      3,

- nie zostały wydane decyzje o warunkach zabudowy.

Działki nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Planuje Pan sprzedaż wskazanych działek.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu sprawy

Sprzedaż ma się odbyć do Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, której jest Pan beneficjentem rzeczywistym.

Sprzedaż działek jako zespołu przyległych gruntów, będzie drugą sprzedażą z majątku osobistego planowaną na rok 2026.

Działki będące przedmiotem sprzedaży nabył Pan jako formę zabezpieczenia majątkowego na przyszłość. Ich zakup miał charakter inwestycji prywatnej, służącej ochronie wartości kapitału oraz poszerzeniu gospodarstwa rolnego. Nabycie nie było związane z zamiarem prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami ani z zamiarem ich odsprzedaży w krótkim okresie. Traktował je Pan jako długoterminową lokatę kapitału.

W okresie od momentu nabycia do chwili obecnej działki były wykorzystywane do celów rolnych jako użytki zielone.

Nieruchomości od momentu ich nabycia nie były wykorzystywane w sposób generujący jakikolwiek przychód ani w ramach czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT. Nie były przedmiotem najmu, dzierżawy ani innych czynności o charakterze zarobkowym.

Ich wykorzystanie miało charakter wyłącznie rolniczy.

Nie podejmował Pan aktywnych działań mających na celu poszukiwanie nabywcy nieruchomości. Planowana sprzedaż ma zostać dokonana na rzecz Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, w której jest Pan wspólnikiem.

Nie udzielił i nie zamierza Pan udzielać żadnych pełnomocnictw ani upoważnień innym podmiotom do działania w Pana imieniu w sprawach dotyczących przedmiotowych nieruchomości. Sprzedaż zostanie przeprowadzona osobiście, bez udziału pełnomocników.

Nie dokonywał Pan wcześniej sprzedaży nieruchomości w charakterze podatnika podatku VAT.

Posiada Pan jeszcze kilka działek rolnych, jednak na dzień dzisiejszy nie planuje Pan ich sprzedaży.

Pytanie

Czy sprzedaż działek nr 1, 2 oraz 3 położonych w miejscowości (...), powiat (...), przez osobę fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej, stanowiących majątek prywatny, będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT?

Pana stanowisko w sprawie

Pana zdaniem, sprzedaż działek nr 1, 2 oraz 3 nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o podatku od towarów i usług podatnikami VAT są podmioty wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W niniejszej sprawie:

‒      nie prowadzi Pan działalności gospodarczej,

‒      nie jest Pan podatnikiem VAT,

‒      nabył Pan nieruchomości do majątku prywatnego,

‒      nie podejmował Pan działań charakterystycznych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami,

‒      nie uzbrajał Pan terenu,

‒      nie występował Pan o warunki zabudowy,

‒      nie objął Pan działek planem miejscowym,

‒      nie dokonywał Pan działań marketingowych typowych dla deweloperów,

‒      dokonał Pan jedynie podziału oraz zamiany w celu uporządkowania stanu nieruchomości i zapewnienia dostępu do drogi publicznej.

Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej, w szczególności w sprawach C-180/10 i C-181/10 sprzedaż majątku prywatnego nie stanowi działalności gospodarczej, jeśli sprzedający nie podejmuje aktywnych działań podobnych do handlowców nieruchomościami.

Nie podejmował Pan takich działań. Podział działek oraz zamiana miały charakter techniczny i służyły racjonalnemu korzystaniu z majątku prywatnego, w szczególności zapewnieniu dostępu do drogi publicznej.

W konsekwencji planowana sprzedaż działek będzie stanowiła zwykłe wykonywanie prawa własności w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W związku z powyższym sprzedaż działek nr 1, 2 i 3 nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że według art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając Nieruchomość działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży działek nr 1, 2 i 3, istotne jest, czy w celu dokonania ich dostawy podejmie Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Pana wątpliwości na tle przedstawionego opisu sprawy dotyczą kwestii, czy sprzedaż działek nr 1, 2 i 3, będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Analiza sprawy w kontekście powołanych przepisów prowadzi do wniosku, że sprzedaż działek nr 1, 2 i 3, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż brak jest przesłanek, aby w związku z tą transakcją uznać Pana za podatnika tego podatku. Z zawartego we wniosku opisu sprawy nie wynika bowiem taka Pana aktywność, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż ww. działek będzie wypełniać przesłanki działalności gospodarczej. Nie prowadzi Pan działalności gospodarczej i nie jest Pan czynnym podatnikiem podatku VAT. Nieruchomości nie zostały nabyte w ramach prowadzenia działalności gospodarczej. Działki nie były wykorzystywane w działalności gospodarczej, nie były przedmiotem najmu, dzierżawy ani użyczenia. Dla działek nie zostały wydane decyzje o warunkach zabudowy, ani nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Ponadto z opisu sprawy wynika, że nie uzbrajał Pan terenu m.in. nie wydzielał dróg wewnętrznych, nie ponosił nakładów na zwiększenie wartości inwestycyjnej działek oraz nie dokonywał Pan działań marketingowych. Nie podejmował Pan aktywnych działań mających na celu poszukiwanie nabywcy nieruchomości. Ponadto, nie udzielił i nie zamierza Pan udzielać żadnych pełnomocnictw ani upoważnień innym podmiotom do działania w Pana imieniu w sprawach dotyczących przedmiotowych nieruchomości.

Zatem nie podjął Pan aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Dokonał Pan jedynie podziału działki oraz zamiany działki w celu uporządkowania stanu nieruchomości i zapewnienia dostępu do drogi publicznej, jednak te czynności nie stanowią czynności, w myśl tez wynikających z wyroku TSUE C-180/10 i 181/10 wystarczających, jako czynności dokonanych przez Pana, do uznania, że w odniesieniu do sprzedaży wskazanych działek zachowa się Pan jak handlowiec.

Zatem dokonując sprzedaży działek nr 1, 2 i 3 będzie Pan korzystać z przysługującego Panu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług. Tym samym, nie będzie Pan podatnikiem podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w odniesieniu do powyższej transakcji, a dostawa ta nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W konsekwencji, sprzedaż przez Pana działek nr 1, 2 i 3 nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zatem, Pana stanowisko uznaję je za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Pana wniosek dotyczy 1 zdarzenia przyszłego. Należna opłata od Pana wniosku to 40 zł. Dokonał Pan wpłaty w wysokości 120 zł, w związku z tym kwota w wysokości 80 zł stanowi nadpłatę i zgodnie z art. 14f § 2b pkt 3 Ordynacji podatkowej, zostanie zwrócona zgodnie z dyspozycją zawartą we wniosku, tj. zwrot przekazem pocztowym.

Jednocześnie wskazuje, że zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:

Jestem ściśle związany z przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu sprawy. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy lub zmiany stanu prawnego, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.