Interpretacja 0114-KDIP1-3.4012.277.2026.1.PRM

Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

17 kwietnia 2026 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 30 marca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczący braku uznania Państwa za podatników podatku VAT z tytułu sprzedaży działki nr 1.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1. Zainteresowany będący stroną postępowania:

A.A.

2. Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

B.A.

Opis zdarzenia przyszłego

Małżonkowie B.A. oraz A.A. (dalej: Małżonkowie) - posiadający od 29 września 2024 r. rozdzielność majątkową – 26 marca 2025 r. zawarli umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości. Następnie 24 marca 2026 r. termin na zawarcie umowy przyrzeczonej został przesunięty o kolejne pół roku. Przedłużenie terminu wynika z konieczności uzyskania interpretacji indywidualnej w zakresie prawidłowego rozliczenia podatku VAT od planowanej transakcji.

Przedmiotem planowanej sprzedaży jest nieruchomość gruntowa oznaczona jako działka nr 1 położona w miejscowości (…) (województwo (…); dalej: Nieruchomość).

Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, działka stanowi teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z przeznaczeniem podstawowym pod zabudowę wolnostojącą, bliźniaczą oraz szeregową.

Nieruchomość jest zabudowana budynkiem gospodarczym - stodołą. W przeszłości na działce posadowione były również dwa inne budynki, tj. budynek mieszkalny oraz budynek gospodarczy, które jednak ze względu na ich zły stan techniczny, stwarzający zagrożenie dla życia i zdrowia zostały rozebrane. Obecnie na Nieruchomości znajduje się wyłącznie wskazana wyżej stodoła.

Działka została nabyta przez Małżonków 8 sierpnia 2018 r. na podstawie umowy sprzedaży do majątku prywatnego.

Pan A.A. prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą, której podstawowym przedmiotem są roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych (PKD 41.00.A) oraz jest czynnym podatnikiem VAT.

Pani B.A. aktualnie posiada zawieszoną działalność gospodarczą.

Nieruchomość od momentu nabycia nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej żadnego z Małżonków, została nabyta do majątku prywatnego i była wykorzystywana wyłącznie na cele osobiste, w szczególności do przechowywania rzeczy prywatnych, takich jak sprzęt ogrodowy (np. kosiarki) oraz samochód.

Nieruchomość, znajdujący się na niej budynek, ani żadna z ich części nie są i nie były nigdy oddane do korzystania innym podmiotom na podstawie umowy najmu, dzierżawy, ani żadnej innej umowy.

Nieruchomość nie była dzielona geodezyjnie została jedynie uprzednio scalona z dwóch działek nr 2 i 3. Ponadto Małżonkowie nie podejmowali działań takich jak: ogrodzenie działki, jej uzbrojenie w media, uzyskanie pozwoleń budowlanych, ani wykonanie zjazdu z drogi publicznej.

Małżonkowie nie podejmowali aktywnych działań marketingowych w celu sprzedaży nieruchomości, nie korzystali z usług biura nieruchomości ani nie publikowali ogłoszeń.

Celem sprzedaży nieruchomości jest uzyskanie środków finansowych na budowę prywatnego domu mieszkalnego dla Małżonków.

Małżonkowie wskazują, że w przeszłości dokonali jednej sprzedaży nieruchomości 16 lutego 2018 r. Sprzedana została działka położona w (…), która została nabyta przez A.A. w 2005 r. ze środków pieniężnych otrzymanych w drodze darowizny od rodziców.

Pytanie

Czy sprzedaż Nieruchomości opisanej we wniosku będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Państwa stanowisko w sprawie

Zdaniem Małżonków, planowana sprzedaż nieruchomości gruntowej oznaczonej jako działka nr 1 nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż w odniesieniu do tej transakcji Małżonkowie nie będą działać w charakterze podatników VAT.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm., zwanej dalej: ustawą o VAT), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Dostawa towaru mieści się w definicji sprzedaży określonej w art. 2 pkt 22 ustawy o VAT. Zgodnie z tym przepisem, przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Pojęcie towaru ustawodawca zdefiniował w art. 2 pkt 6 ustawy. W świetle tego przepisu, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zatem zgodnie z powołanymi przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Ponadto zauważyć należy, że aby dana czynność była opodatkowana podatkiem od towarów i usług, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Jak wynika z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza - w myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT - obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Z powyższych przepisów wynika, że warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek:

• po pierwsze - dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
• po drugie - czynność wykonywana jest przez podmiot, który w jej ramach działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

Należy mieć też na uwadze, że dla uznania danego majątku za prywatny istotny jest sposób jego wykorzystania i charakter działań podejmowanych w odniesieniu do niego w całym okresie posiadania przez dany podmiot. Aby majątek uznać za prywatny musi być on w całym okresie posiadania wykorzystywany wyłącznie do celów prywatnych. Potwierdził to Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej wyłącznie do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Jeśli osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego (np. nieruchomości gruntowej), a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług.

W kontekście powyższego, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności. Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną).

Tożsame stanowisko znajduje odzwierciedlenie w orzecznictwie sądów administracyjnych, zgodnie z którym stwierdzenie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik VAT wymaga każdorazowo oceny dokonanej na gruncie stanu faktycznego konkretnej sprawy, albowiem odmienność stanów faktycznych zezwala jedynie na sformułowanie pewnych wskazań, bez możliwości tworzenia uniwersalnych wzorców kontroli. W każdej sprawie konieczne jest ustalenie, że w odniesieniu do danej czynności podmiot występował w charakterze podatnika, tj. jako osoba angażująca środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, a nie osoba wykonująca prawo własności w stosunku do tego gruntu. Istotna jest więc ocena, czy z dokonanych w danej sprawie ustaleń wynika, że strona dokonując sprzedaży gruntów zachowywała się tak jak handlowiec (Wyrok NSA z 25 kwietnia 2017 r., sygn. akt I FSK 100/17). Jak podkreśla się w orzecznictwie, przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (tj. jako handlowiec), wymaga ustalenia, że jej aktywność w tym zakresie ma charakter zawodowy (profesjonalny). Przejawia się to w podejmowaniu zorganizowanych działań typowych dla podmiotów profesjonalnie zajmujących się obrotem nieruchomościami, takich jak m.in. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, prowadzenie działań marketingowych wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, inicjowanie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego czy prowadzenie działalności deweloperskiej lub o zbliżonym charakterze. Przy czym o takiej handlowej aktywności może świadczyć dopiero ciąg tego rodzaju okoliczności, a nie wystąpienie jedynie pojedynczych z nich (Wyrok NSA z 27 kwietnia 2022 r., sygn. akt I FSK 1589/18).

W ocenie Małżonków, w związku z planowaną sprzedażą Nieruchomości nie będą Oni działać w charakterze podatników VAT, gdyż czynność ta stanowi przejaw wykonywania prawa własności w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Nieruchomość została nabyta do majątku prywatnego Małżonków i od momentu nabycia nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej. Była ona wykorzystywana wyłącznie do celów osobistych, w szczególności do przechowywania rzeczy prywatnych.

Małżonkowie nie podejmowali działań charakterystycznych dla podmiotów profesjonalnie zajmujących się obrotem nieruchomościami. W szczególności:

• nie dokonywali podziału nieruchomości na mniejsze działki w celu ich sprzedaży,
• nie uzbrajali terenu,
• nie występowali o warunki zabudowy ani pozwolenia na budowę,
• nie podejmowali aktywnych działań marketingowych,
• nie podejmowali działań zwiększających wartość nieruchomości.

Brak jest zatem przesłanek świadczących o prowadzeniu przez Małżonków działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami.

Okoliczność, że jeden z Małżonków prowadzi działalność gospodarczą w zakresie robót budowlanych oraz jest czynnym podatnikiem VAT, zdaniem Małżonków, pozostaje bez wpływu na ocenę skutków podatkowych planowanej sprzedaży, gdyż Nieruchomość nie była wykorzystywana w tej działalności i przez cały okres jej posiadania stanowiła składnik majątku prywatnego Małżonków, niewłączony do działalności gospodarczej.

Planowana sprzedaż ma charakter incydentalny i jest podyktowana potrzebą pozyskania środków finansowych na budowę prywatnego domu mieszkalnego.

Małżonkowie wskazują ponadto, że dokonali w przeszłości wyłącznie jednej sprzedaży nieruchomości, która była związana z majątkiem prywatnym (działka nabyta przez A.A. w 2005 r. ze środków pieniężnych otrzymanych w drodze darowizny od rodziców). W opinii Małżonków, okoliczność ta nie świadczy o prowadzeniu działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami.

W świetle utrwalonego orzecznictwa sądów administracyjnych oraz Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej, w szczególności wyroku w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, dla uznania osoby fizycznej za podatnika VAT w zakresie sprzedaży nieruchomości konieczne jest podejmowanie aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez profesjonalnych handlowców.

W niniejszej sprawie, zdaniem Małżonków, takie okoliczności nie występują.

W konsekwencji, Małżonkowie twierdzą, że należy uznać, że sprzedaż Nieruchomości będzie stanowiła zwykłe wykonywanie prawa własności i nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Odstępuję od uzasadnienia prawnego tej oceny.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·     Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·     Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·     Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pan A.A. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·     w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·     w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną
(art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.

Podstawą prawną dla odstąpienia od uzasadnienia interpretacji jest art. 14c § 1 w zw. z art. 14r § 5 Ordynacji podatkowej.