Opodatkowanie licytacyjnej sprzedaży prawa wieczystego użytkowania nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę numer 1.
Komornik sądowy prowadzi egzekucję z prawa wieczystego użytkowania niezabudowanej działki nr 1, należącej do dłużnika A., który jest czynnym podatnikiem VAT. Działka jest uzbrojona, wykorzystywana przez dłużnika w działalności gospodarczej (parking i tereny zielone). Dłużnik nabył użytkowanie wieczyste w 1966 r. bez VAT. Brak miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a komornik nie…
Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
16 kwietnia 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 14 marca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania licytacyjnej sprzedaży prawa wieczystego użytkowania nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę numer 1.
Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 25 kwietnia 2026 r.
Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w (…) w postępowaniu egzekucyjnym, oznaczonym sygn. akt Km (…) prowadzi egzekucję przeciwko dłużnikowi A. NIP: (…).
Według informacji zamieszczonych na portalu podatki.gov.pl dłużnik figuruje jako podatnik czynny w rejestrze VAT. Egzekucja w niniejszej sprawie prowadzona jest z prawa użytkowania wieczystego nieruchomości, dla której Sąd Rejonowy w (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą (…) stanowiąca działkę numer 1 o powierzchni (…) położonej w (…).
Działka jest działką niezabudowaną, nie ogrodzoną. Działka posiada uzbrojenie w wodę, energię elektryczną, gaz i kanalizację. Aktualne użytkowanie działki - teren parkingu (…) i tereny zielone nie użytkowane (…). Na działce brak budowli i budynków w rozumieniu ustawy prawo budowlane.
Dłużnik stał się użytkownikiem wieczystym nieruchomości w 1966 r. bez podatku VAT (nie był odliczany VAT przy nabyciu - nie było ustawy o VAT). W chwili obecnej na terenie, na którym jest położona przedmiotowa działka nie jest uchwalony miejscowy planu zagospodarowania przestrzennego. Działka ma kształt regularny. Działka posiada dostęp do drogi publicznej.
Działka nr 1 była i jest wykorzystywana przez Dłużnika w działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361). Parking posadowiony na działce nr 1 nie stanowi budynku/budowli lub ich część w rozumieniu art. 3 ust. 2 i 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2024 r. poz. 725).
Działka nr 1 powstała po podziale działki 2 umową wieczystego użytkowania z (…) z 14 listopada 1966r.
Żadnych innych informacji w zakresie ww. nieruchomości komornik nie posiada.
Komornik podjął udokumentowane działania celem ustalenia informacji. Podjęcie działań przez komornika zostało udokumentowane w aktach sprawy.
Uzupełnieniu opisu zdarzenia przyszłego
W uzupełnieniu do wniosku w odpowiedzi na pytania Organu wskazał Pan, że nie ma wiedzy czy na moment sprzedaży dla działki nr 1 będzie obowiązywała decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
Komornik podjął udokumentowane działania celem ustalenia żądanych informacji. Brak możliwości uzyskania informacji oraz podjęcie działań przez komornika zostało udokumentowane w aktach sprawy. Ponadto w części nie jest możliwe uzyskanie żądanych informacji, gdyż nie są to informacje niezbędne do celowego prowadzenia egzekucji.
Pytanie
Czy sprzedaż w drodze licytacji publicznej dokonana przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w (…) prawa wieczystego użytkowania nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę numer 1, dla której Sąd Rejonowy w (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze (…) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?
Pytanie sformułowane we wniosku dotyczy kwestii zarówno opodatkowania jak i ewentualnie zwolnienia z podatku opisanej dostawy.
Pana stanowisko w sprawie
Komornik twierdzi, iż zgodnie z przepisami art. 43 ust. 21 ustawy będzie zobowiązany do pobrania i płacenia podatku VAT na rachunek właściwego urzędu skarbowego z tytułu dokonania dostawy towaru w trybie licytacji publicznej, tj. licytacji prawa wieczystego użytkowania nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę numer 1, dla której Sąd Rejonowy w (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze (…).
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Na podstawie art. 18 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą:
Organy egzekucyjne określone w ustawie z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz.U. z 2025 r. poz. 132 i 620) oraz komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania cywilnego są płatnikami podatku od dostawy, dokonywanej w trybie egzekucji, towarów będących własnością dłużnika lub posiadanych przez niego z naruszeniem obowiązujących przepisów.
Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.):
Płatnikiem jest osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej, obowiązana na podstawie przepisów prawa podatkowego do obliczenia i pobrania od podatnika podatku i wpłacenia go we właściwym terminie organowi podatkowemu.
Przepis art. 18 ustawy o podatku od towarów i usług wprowadza szczególną na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług regulację, kiedy to należny podatek pobierany jest i odprowadzany do urzędu skarbowego przez płatnika, a nie przez podatnika. Płatnik pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika. Uzasadnione jest to charakterem odpłatnej dostawy następującej w ramach wykonywania czynności egzekucyjnych. Jeżeli bowiem dłużnik niesolidnie spłaca swoje zobowiązania i w celu wyegzekwowania należności wszczęto przeciwko niemu postępowanie egzekucyjne, to istnieją podstawy do uznania, że nie uiści również podatku należnego w związku z dostawą mającą miejsce w ramach egzekucji.
Z powołanych wyżej przepisów wynika, że komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika - dłużnika. Prowadzona przez niego sprzedaż towarów będących własnością dłużnika będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik; w przypadku, gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby od niego zwolniona, komornik sądowy nie będzie obowiązany do odprowadzenia podatku.
Tym samym komornik sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług oraz do uwzględnienia w trakcie sprzedaży towarów okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem VAT.
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 wyżej powołanej ustawy:
Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ustawy:
Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:
6) oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
7) zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.
Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
Należy więc przyjąć, że na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
Należy zauważyć również, że użytkowanie wieczyste stanowi wprawdzie prawo do rzeczy cudzej, ale daje użytkownikowi wieczystemu uprawnienia do dysponowania rzeczą w sposób zbliżony do właściciela.
Jak wynika z powyższego, zarówno sprzedaż prawa użytkowania wieczystego, jak również oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy i na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.
Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:
Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
Zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy:
Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Odnosząc regulacje zawarte w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy do art. 18 ustawy wskazać należy, że w przypadku, gdy dłużnik – właściciel nieruchomości – jest podatnikiem podatku VAT, wówczas komornik jest płatnikiem podatku VAT z tytułu dostawy tej nieruchomości.
Należy zaznaczyć, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że jako organ egzekucyjny prowadzi Pan postępowanie egzekucyjne z prawa użytkowania wieczystego nieruchomości należącej do Dłużnika: A. Działka nr 1 była i jest wykorzystywana przez Dłużnika w działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy
Wobec powyższego, w przedmiotowej sprawie należy stwierdzić, że dłużnik A. w odniesieniu do sprzedaży prawa wieczystego użytkowania nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę nr 1 wykorzystywaną w działalności gospodarczej działa jako podatnik w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, a sprzedaż tej nieruchomości przez Pana – komornika sądowego – w drodze postępowania egzekucyjnego podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.
Podkreślić jednak należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem VAT może korzystać ze zwolnienia od tego podatku. Zakres i zasady zwolnienia od podatku VAT dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy o VAT.
Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:
Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.
Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.
W myśl art. 2 pkt 33 ustawy:
Ilekroć w ustawie jest mowa o terenach budowlanych - rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o którym mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r., w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę. Tym samym, w świetle orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.
Wprowadzony do ustawy art. 2 pkt 33, odpowiada więc także treści ww. orzeczenia, gdyż cechę przeznaczenia pod zabudowę ustala się na podstawie określonych wprost w ustawie dokumentów prawa miejscowego. Zatem ustawa nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:
Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów (w tym nieruchomości), spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:
Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
Należy również zauważyć, że zgodnie z art. 43 ust. 21 ustawy:
Jeżeli udokumentowane działania organów egzekucyjnych lub komorników sądowych, o których mowa w art. 18, nie doprowadziły, na skutek braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od dłużnika, do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy towarów, o której mowa w art. 18, zwolnień od podatku, o których mowa w ust. 1 pkt 2, 3 i 9-10a, przyjmuje się, że warunki zastosowania zwolnień od podatku nie są spełnione.
Wobec powyższego, dokonana w trybie egzekucji dostawa towarów, jest opodatkowana, jeżeli udokumentowane działania w celu potwierdzenia zwolnienia podjęte przez komornika lub organ egzekucyjny były z powodu dłużnika bezskuteczne.
Wskazał Pan, że na terenie, na którym jest położona przedmiotowa działka nie jest uchwalony miejscowy planu zagospodarowania przestrzennego, natomiast nie ma Pan wiedzy, czy dla działki nr 1 została wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
Zatem w tych okolicznościach nie ma możliwości do przeprowadzenia analizy, czy sprzedaż ww. działki może korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.
Należy również stwierdzić, że sprzedaż działki nr 1 nie będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy z uwagi na fakt, że Dłużnik stał się użytkownikiem wieczystym nieruchomości w 1966 r., kiedy nie było jeszcze podatku VAT, nabył więc działkę bez podatku.
Z wniosku wynika, że brak wiedzy, czy dla działki nr 1 będzie obowiązywała decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jest wynikiem podjętych przez Pana udokumentowanych działań.
W związku z powyższym, z uwagi na to, że brak jest niezbędnej informacji do rozstrzygnięcia czy sprzedaż działki nr 1 może korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, w sprawie znajdzie zastosowanie art. 43 ust. 21 ustawy.
W efekcie, sprzedaż w drodze licytacji komorniczej prawa wieczystego użytkowania nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę nr 1, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, stosownie do art. 43 ust. 21 ustawy, według stawki podatku właściwej dla sprzedaży towarów.
Tym samym, Pana stanowisko uznaję za prawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo