Skutki podatkowe w związku ze sprzedażą działek otrzymanych w darowiźnie.
Wnioskodawca, osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej, otrzymał w darowiźnie od dziadka około 12 lat temu działkę rolną o niskiej klasie bonitacyjnej. Działka nie była wykorzystywana gospodarczo ani zarobkowo. W wyniku zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego teren przeznaczono pod zabudowę jednorodzinną. Wnioskodawca złożył wniosek w procedurze planistycznej, a następnie dokonał…
Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
16 kwietnia 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 8 kwietnia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej który dotyczy skutków podatkowych sprzedaży działek. Uzupełnił go Pan pismem z 25 czerwca 2026 r. (wpływ 25 czerwca 2026 r.) - w odpowiedzi na wezwanie.
Treść wniosku jest następująca:
Opis stanu faktycznego
Wnioskodawca jest osobą fizyczną, która nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami ani działalności deweloperskiej.
Wnioskodawca nabył nieruchomość gruntową w drodze darowizny od dziadka około 12 lat temu do majątku prywatnego. Nieruchomość stanowiła wcześniej element majątku rodzinnego i pozostawała w posiadaniu darczyńcy przez długi okres. Nabycie nie miało charakteru inwestycyjnego ani handlowego.
Nieruchomość stanowiła element majątku rodzinnego i była związana z gospodarstwem rolnym prowadzonym przez darczyńcę. Grunt miał jednak charakter rolny o niskiej klasie bonitacyjnej (V klasa), a z uwagi na swoje właściwości nie przedstawiał istotnej przydatności dla prowadzenia typowej, efektywnej działalności rolniczej. W praktyce nieruchomość przez wiele lat nie była wykorzystywana w sposób intensywny ani produkcyjny, pełniąc jedynie funkcję pomocniczą w ramach majątku rodzinnego.
Po nabyciu nieruchomości przez Wnioskodawcę grunt nie był wykorzystywany w działalności gospodarczej ani do celów zarobkowych. Nieruchomość nie była przedmiotem najmu, dzierżawy ani innych czynności przynoszących przychód i pozostawała składnikiem majątku prywatnego Wnioskodawcy.
Nieruchomość pierwotnie miała charakter rolny i przez długi czas pozostawała w takim przeznaczeniu. Zmiana jej przeznaczenia nastąpiła dopiero w wyniku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Udział Wnioskodawcy w procedurze uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miał charakter właścicielski i wiązał się z uregulowaniem przeznaczenia nieruchomości.
Nieruchomość stanowiła działkę o powierzchni około 0,9 ha. W następstwie zmiany przeznaczenia terenu Wnioskodawca dokonał podziału nieruchomości na mniejsze działki. Podział ten miał charakter techniczny i porządkujący oraz był konsekwencją przeznaczenia terenu pod zabudowę jednorodzinną wynikającego z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
W wyniku podziału powstało łącznie dziewięć działek, z czego siedem działek przeznaczonych jest pod zabudowę jednorodzinną, jedna działka stanowi drogę wewnętrzną, natomiast jedna została wydzielona zgodnie z wymogami planistycznymi jako element infrastruktury technicznej związanej z obsługą terenu.
Podział miał na celu racjonalne gospodarowanie majątkiem prywatnym Wnioskodawcy i nie stanowił elementu zorganizowanej działalności w zakresie obrotu nieruchomościami.
Do chwili złożenia wniosku Wnioskodawca, poza dokonaniem podziału nieruchomości będącego następstwem zmiany przeznaczenia terenu, nie podejmował dalszych czynności charakterystycznych dla zorganizowanej działalności w zakresie obrotu nieruchomościami.
Podejmowane działania ograniczały się do zwykłego wykonywania prawa własności oraz racjonalnego zarządzania majątkiem prywatnym.
Wnioskodawca rozważa sprzedaż wydzielonych działek. Planowana sprzedaż wynika z zamiaru zbycia składnika majątku prywatnego, a nie z prowadzenia zorganizowanej działalności gospodarczej w zakresie handlu nieruchomościami.
Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu stanu faktycznego
1. Numery działek ewidencyjnych przeznaczonych do sprzedaży
Do sprzedaży przeznaczone są działki ewidencyjne nr: 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7, 1/8 oraz 1/9, położone w obrębie geodezyjnym (…), gmina (…).
Działka ewidencyjna nr 1/22 została wydzielona pod drogę wewnętrzną, służącą zapewnieniu dostępu komunikacyjnego do wydzielonych działek. Działka ta nie jest przeznaczona pod samodzielną zabudowę.
Działka ewidencyjna nr 1/2 została wydzielona pod poszerzenie drogi wewnętrznej oznaczonej w miejscowym planie symbolem (…) i również nie jest przeznaczona pod samodzielną zabudowę.
2. Informacja o prowadzeniu działalności gospodarczej
Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej jako osoba fizyczna.
Wnioskodawca nie prowadzi działalności w zakresie obrotu nieruchomościami, działalności deweloperskiej, budowlanej ani inwestycyjnej.
3. Sposób wykorzystywania działki od momentu wejścia w jej posiadanie
Od momentu nabycia nieruchomości w drodze darowizny Wnioskodawca nie wykorzystywał jej do żadnych konkretnych czynności ani celów zarobkowych, gospodarczych, handlowych, usługowych ani rolniczych.
Nieruchomość nie była przedmiotem najmu, dzierżawy, użyczenia odpłatnego ani innych czynności przynoszących przychód. Nie była również wykorzystywana w działalności gospodarczej ani rolniczej Wnioskodawcy.
Nieruchomość pozostawała składnikiem majątku prywatnego Wnioskodawcy. Wnioskodawca nie prowadził na niej żadnych czynności produkcyjnych, usługowych, handlowych, rolniczych ani inwestycyjnych. Grunt pozostawał niezagospodarowany, nie był wykorzystywany i nie był utrzymywany w sposób właściwy dla działalności zarobkowej.
Przed nabyciem nieruchomości przez Wnioskodawcę grunt stanowił element majątku rodzinnego darczyńcy.
Według wiedzy Wnioskodawcy nieruchomość nie była jednak wykorzystywana przez darczyńcę w sposób handlowy, usługowy ani w zorganizowany sposób rolniczy. Grunt miał charakter rolny o niskiej klasie bonitacyjnej i w praktyce pozostawał niezagospodarowany.
4. Wyjaśnienie udziału Wnioskodawcy w procedurze uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
Przez wskazanie, że udział Wnioskodawcy w procedurze uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miał charakter właścicielski, Wnioskodawca rozumie wyłącznie działania wynikające z przysługującego mu prawa własności nieruchomości.
Wnioskodawca uzyskał informację od osoby z sąsiedztwa, że dla obszaru, na którym znajduje się jego nieruchomość, planowana jest zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz że nieruchomość Wnioskodawcy może zostać objęta tą procedurą. W związku z tym Wnioskodawca, jako właściciel nieruchomości, złożył wniosek dotyczący sposobu ujęcia jego nieruchomości w planie miejscowym.
Działanie to miało charakter zwykłego skorzystania z uprawnień właściciela nieruchomości w toku procedury planistycznej. Nie było elementem przygotowania przedsięwzięcia deweloperskiego, inwestycyjnego ani handlowego.
Wnioskodawca nie działał jako profesjonalny podmiot zajmujący się obrotem nieruchomościami, nie opracowywał koncepcji osiedla, nie organizował procesu inwestycyjnego i nie podejmował działań charakterystycznych dla dewelopera lub handlowca nieruchomościami.
Celem działania Wnioskodawcy było wyłącznie doprecyzowanie sposobu ujęcia jego nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego w ramach przysługujących mu uprawnień właścicielskich.
5. Przeznaczenie działki związanej z obsługą terenu oraz sposób jej sprzedaży
Działka związana z obsługą terenu będzie w chwili sprzedaży miała charakter działki dojazdowej, służącej zapewnieniu dostępu komunikacyjnego do wydzielonych działek przeznaczonych pod zabudowę jednorodzinną.
Działka ta została wydzielona w celu zapewnienia dojazdu do działek budowlanych. Nie jest przeznaczona pod samodzielną zabudowę i nie będzie sprzedawana jako odrębna działka budowlana przeznaczona do niezależnego zagospodarowania.
Sprzedaż tej działki nie będzie dokonywana odrębnie od sprzedaży działek przeznaczonych pod zabudowę.
Planowane jest, że nabywcy poszczególnych działek budowlanych nabędą odpowiednie udziały w działce dojazdowej, tak aby zapewnić im dostęp do nabywanych działek.
Działka dojazdowa będzie więc pełniła wyłącznie funkcję pomocniczą wobec działek budowlanych i będzie związana z zapewnieniem prawidłowego dostępu komunikacyjnego do tych działek.
6. Czynności podejmowane przed sprzedażą działek
Przed sprzedażą działek Wnioskodawca nie będzie podejmował innych czynności niż opisane we wniosku, które wymagałyby zaangażowania własnych środków finansowych w celu podniesienia wartości działek.
W szczególności Wnioskodawca nie będzie doprowadzał mediów, nie będzie uzbrajał działek, nie będzie grodził terenu, nie będzie utwardzał dróg, nie będzie wykonywał infrastruktury technicznej, nie będzie występował o warunki zabudowy ani nie będzie podejmował innych działań inwestycyjnych lub przygotowawczych właściwych dla profesjonalnego przygotowania gruntu do sprzedaży.
Działki zostały podzielone i Wnioskodawca zamierza sprzedać je w takim stanie, bez podejmowania dodatkowych czynności podnoszących ich wartość.
7. Pełnomocnictwa i inne umocowania prawne
Wnioskodawca nie udzielił i nie zamierza udzielać osobom trzecim pełnomocnictw ani innych umocowań prawnych do działania w jego imieniu w związku z przygotowaniem działek do sprzedaży, uzyskiwaniem zgód, decyzji, warunków technicznych, warunków przyłączeniowych, pozwoleń, uzgodnień z gestorami sieci ani wykonywaniem czynności inwestycyjnych.
Wnioskodawca nie zamierza upoważniać żadnego podmiotu do podejmowania w jego imieniu czynności zmierzających do podniesienia wartości działek lub przygotowania ich do profesjonalnej sprzedaży.
8. Sposób pozyskania nabywców i działania marketingowe
Wnioskodawca zamierza pozyskać nabywców w zwykły sposób właściwy dla sprzedaży majątku prywatnego, tj. poprzez kontakty osobiste, polecenia lub ewentualne standardowe ogłoszenie sprzedaży, np. w internetowym serwisie ogłoszeniowym takim jak (…).
Wnioskodawca nie zamierza prowadzić zorganizowanej kampanii marketingowej, tworzyć strony internetowej inwestycji, przygotowywać wizualizacji, materiałów promocyjnych, banerów reklamowych charakterystycznych dla przedsięwzięć deweloperskich, prowadzić płatnych kampanii reklamowych ani podejmować innych działań marketingowych właściwych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami.
Ewentualne ogłoszenie będzie miało charakter zwykłego ogłoszenia sprzedaży majątku prywatnego.
9. Sprzedaż innych nieruchomości jako podatnik VAT
Wnioskodawca nie dokonywał sprzedaży innych nieruchomości, z tytułu których występował jako podatnik VAT.
Wnioskodawca nie prowadził i nie prowadzi powtarzalnej działalności polegającej na nabywaniu, przygotowywaniu, dzieleniu i sprzedaży nieruchomości.
Pytanie
Czy sprzedaż wydzielonych działek przez Wnioskodawcę będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT), tj. czy Wnioskodawca będzie działał jako podatnik VAT w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT?
Pana stanowisko w sprawie
Sprzedaż wydzielonych działek nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT), ponieważ w zakresie tej czynności Wnioskodawca nie będzie działał jako podatnik VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o podatku od towarów i usług.
Zgodnie z art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT podatnikami są podmioty wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, obejmującą w szczególności działalność producentów, handlowców lub usługodawców, wykonywaną w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Dla uznania danej czynności za podlegającą opodatkowaniu istotne jest zatem nie samo dokonanie sprzedaży, lecz to, czy sprzedający w związku z tą sprzedażą działa jak podmiot prowadzący działalność gospodarczą.
W przedstawionym stanie faktycznym brak jest podstaw do uznania, że Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami. Nieruchomość została nabyta przez Wnioskodawcę do majątku prywatnego w drodze darowizny od dziadka, a nabycie to nie miało charakteru inwestycyjnego ani handlowego. Nieruchomość stanowiła element majątku rodzinnego, a po jej nabyciu przez Wnioskodawcę nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej ani do celów zarobkowych. Nie była także przedmiotem najmu, dzierżawy ani innych czynności przynoszących przychód.
Okoliczność, że nieruchomość została objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a następnie podzielona na mniejsze działki, sama w sobie nie przesądza o prowadzeniu działalności gospodarczej. W realiach niniejszej sprawy udział Wnioskodawcy w procedurze planistycznej miał charakter właścicielski i wiązał się z uregulowaniem przeznaczenia nieruchomości, natomiast podział nieruchomości miał charakter techniczny i porządkujący, będący konsekwencją zmiany przeznaczenia terenu oraz formą racjonalnego gospodarowania majątkiem prywatnym.
Do chwili złożenia wniosku Wnioskodawca nie podejmował dalszych działań charakterystycznych dla profesjonalnego, zorganizowanego obrotu nieruchomościami. Podejmowane czynności ograniczały się do zwykłego wykonywania prawa własności oraz zarządzania majątkiem prywatnym.
W konsekwencji planowana sprzedaż wydzielonych działek będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem prywatnym, a nie przejaw działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o VAT.
W orzecznictwie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej przyjmuje się, że osoba fizyczna sprzedająca nieruchomość nie działa jako podatnik VAT, jeżeli nie podejmuje aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców lub usługodawców. Jak wskazano w wyroku TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, sama liczba i zakres transakcji sprzedaży, ani sam podział gruntu w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej, nie mogą same z siebie stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie a działalnością gospodarczą.
W ocenie Wnioskodawcy w niniejszej sprawie nie występuje zespół okoliczności świadczących o aktywności porównywalnej do działań podmiotów profesjonalnie zajmujących się handlem nieruchomościami. Sprzedaż działek nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wobec czego Wnioskodawca nie będzie działał w charakterze podatnika VAT, a czynność ta nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:
Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).
Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
Według art. 2 pkt 22 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
Zgodnie z przedstawionymi przepisami grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:
Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
W rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy:
Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonywania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów cytowanej wyżej ustawy.
„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.
„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.
Właściwym natomiast jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku prywatnego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku prywatnego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.
Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.
Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż działek jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10). Z orzeczenia tego wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych.
Inaczej jest natomiast - jak wyjaśnił Trybunał - w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.
W tym miejscu podkreślić należy również, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.
Każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania towaru (np. działki) dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika tego podatku. Tym samym, wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym również nieruchomości, jest ustalenie m.in. czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby osobiste, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.
W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.
Zatem należy jeszcze raz powtórzyć, że w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży działek istotne jest, czy w danej sprawie w celu dokonania ich sprzedaży podjął Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, co skutkowałoby koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.
Przejawem takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.
Z opisu sprawy wynika, że otrzymał Pan w drodze darowizny działkę, którą Pan podzielił. W wyniku podziału powstało dziewięć działek. Przedmiotem sprzedaży będą działki nr 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7, 1/8 oraz 1/9, natomiast działka 1/22 jest działką przeznaczoną pod drogę dojazdową do pozostałych działek i nie będzie sprzedawana jako odrębna działka budowlana przeznaczona do niezależnego zagospodarowania. Nabywcy poszczególnych działek budowlanych nabędą odpowiednie udziały w działce dojazdowej, tak aby zapewnić dostęp do nabywanych działek.
Wątpliwości Pana dotyczą kwestii ustalenia, czy sprzedaż ww. działek będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług tj. czy z tytułu transakcji sprzedaży tych działek będzie Pan podatnikiem podatku VAT.
Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.
Jak wyjaśniono wyżej w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku prywatnego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.
W odniesieniu do sprzedaży niebudowanych działek nr 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7, 1/8 oraz 1/9 wraz z udziałem w działce 1/22 należy uznać, że brak jest przesłanek pozwalających uznać Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy w związku z tą transakcją. W analizowanej sprawie brak jest bowiem przesłanek świadczących o takiej aktywności Pana w przedmiocie sprzedaży ww. działek, które mogłyby być porównywalne do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego - stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpi bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż Nieruchomości wypełniać będzie przesłanki działalności gospodarczej. W związku z transakcją sprzedaży ww. działek nie podjął i nie podejmie Pan aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Nabył Pan w drodze darowizny od dziadka około 12 lat temu do majątku prywatnego nieruchomość gruntową. Nabycie nie miało charakteru inwestycyjnego ani handlowego. Nieruchomość stanowiła element majątku rodzinnego i była związana z gospodarstwem rolnym prowadzonym przez darczyńcę. Po nabyciu nieruchomości przez Pana grunt nie był wykorzystywany w działalności gospodarczej ani do celów zarobkowych. Nieruchomość nie była przedmiotem najmu, dzierżawy ani innych czynności przynoszących przychód. Przed sprzedażą działek nie będzie Pan podejmował innych czynności, które wymagałyby zaangażowania własnych środków finansowych w celu podniesienia wartości działek.
Nie będzie Pan doprowadzał mediów, nie będzie uzbrajał działek, nie będzie grodził terenu, nie będzie utwardzał dróg, nie będzie wykonywał infrastruktury technicznej, nie będzie występował o warunki zabudowy ani nie będzie podejmował innych działań inwestycyjnych lub przygotowawczych właściwych dla profesjonalnego przygotowania gruntu do sprzedaży. Nie zamierza Pan upoważniać żadnego podmiotu do podejmowania w jego imieniu czynności zmierzających do podniesienia wartości działek lub przygotowania ich do profesjonalnej sprzedaży. Nabywców chce Pan pozyskać poprzez kontakty osobiste, polecenia lub ewentualne standardowe ogłoszenie sprzedaży, np. w internetowym serwisie ogłoszeniowym takim jak (…). Nie zamierza Pan prowadzić żadnych profesjonalnych działań marketingowych.
Jedynymi działaniami jakie Pan podjął to, to że złożył Pan wniosek dotyczący sposobu ujęcia Pana nieruchomości w planie miejscowym po tym jak dowiedział się Pan, że dla obszaru, na którym znajduje się Pana nieruchomość gruntowa, planowana jest zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i że Pana nieruchomość może zostać objęta tą procedurą. Następnie po uchwaleniu tego planu dokonał Pan podziału tej nieruchomości na mniejsze działki.
Analizując powyższe przepisy w odniesieniu do przedstawionego opisu sprawy, wskazać trzeba, że działania podejmowane przez Pana należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Sprzedając ww. działki skorzysta Pan z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem, gdyż nie wypełni Pan przesłanek zdefiniowanych w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy i nie wystąpi w roli podatnika podatku od towarów i usług prowadzącego działalność gospodarczą w stosunku do tej transakcji. W konsekwencji sprzedaż działek nr 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7, 1/8 oraz 1/9 wraz z udziałem w działce nr 1/22 nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.
Tym samym Państwa stanowisko uznaję za prawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Pana i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy stan faktyczny/zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywało się będzie ze stanem faktycznym podanym przez Pana w złożonym wniosku. Zgodnie z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku (np. doprowadzenie mediów do działek, podjęcie działań marketingowych itd.), udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo