Brak uznania za podatnika podatku VAT w związku z planowaną sprzedażą udziału w Nieruchomości, a tym samym braku opodatkowania podatkiem VAT tej sprzedaży.
Wnioskodawca jest polskim rezydentem prowadzącym jednoosobową działalność gospodarczą (doradztwo). W 2006 r. nabył od byłej żony udział 1/68 w niezabudowanej nieruchomości rolnej, obecnie przeznaczonej pod budownictwo mieszkaniowe. Nieruchomość nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej ani oddawana w najem. Wnioskodawca jest członkiem stowarzyszenia właścicieli, które…
Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
17 kwietnia 2026 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy braku uznania Pana za podatnika podatku VAT w związku z planowaną sprzedażą udziału w Nieruchomości, a tym samym braku opodatkowana podatkiem VAT tej sprzedaży. Uzupełnił go Pan pismem z 3 czerwca 2026 r. (wpływ 10 czerwca 2026 r.) w odpowiedzi na wezwanie.
Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
1. Pan (…) (dalej: Sprzedający lub Zbywca) jest polskim rezydentem podatkowym, tj. podlega na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
2. Sprzedający od 10 sierpnia 2006 r. prowadzi zarejestrowaną w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej działalność gospodarczą pod firmą (…). Przedmiot działalności Sprzedającego obejmuje wyłącznie doradztwo w zakresie prowadzenia działalności gospodarczej i pozostałe doradztwo w zakresie zarządzania (PKD 70.20.Z).
W ramach wykonywanej działalności gospodarczej Sprzedający świadczy usługi doradztwa w obszarze zarządzania, finansów, controllingu i księgowości. W ramach prowadzonej jednoosobowej działalności gospodarczej Sprzedający nie zajmuje się działalnością w zakresie obrotu nieruchomościami. Sprzedający jest również zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Sprzedający nie jest wspólnikiem w żadnej spółce kapitałowej i osobowej.
3. Sprzedający jest właścicielem udziałów w nieruchomościach o wielkości ułamkowej 1/68 , dających prawo do działki po ewentualnym podziale wtórnym o obszarze około 2500 m² położonych w gminie (…), nabytych w 2006 r. od byłej żony, przy czym zakup nie był objęty podatkiem od towarów i usług (dalej: Nieruchomość). Sprzedający nie odliczał od podatku od towarów i usług żadnych wydatków związanych z udziałami w Nieruchomości, ani nie zaliczał do kosztów uzyskania przychodu żadnych wydatków związanych z nabyciem i posiadaniem Nieruchomości - mimo że jak wskazano wyżej Sprzedający prowadzi JDG i jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT.
4. Przez teren Nieruchomości nie przebiegają jakiekolwiek sieci infrastruktury technicznej, w szczególności sieć kanalizacyjna, wodociągowa ani elektroenergetyczna.
5. Oprócz prawa własności Nieruchomości, Sprzedający jest właścicielem jeszcze dwóch mieszkań w (...). W przeciągu ostatnich 5 lat Sprzedający nie nabywał ani nie sprzedawał żadnych nieruchomości (czy to prywatnie czy to w ramach jednoosobowej działalności gospodarczej).
6. W momencie nabycia przedmiotowej nieruchomości miała ona status nieruchomości rolnej. Obecnie Nieruchomość położona jest na obszarze objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego obszaru (…) części miasta (…), zatwierdzonego uchwałą nr (…) Rady Miejskiej (…) z 13 maja 2021 roku. Teren na którym znajduje się Nieruchomość jest przeznaczony pod budownictwo mieszkaniowe.
7. Sprzedający należy do Stowarzyszenia „(…)” wpisanego do rejestru stowarzyszeń 17 września 2010 roku ((…), dalej: Stowarzyszenie), które zrzesza właścicieli nieruchomości znajdujących się w (…) (północnej części (…)). Sprzedający od grudnia 2022 do stycznia 2025 roku był członkiem zarządu Stowarzyszenia.
8. Stowarzyszenie opiera działalność na pracy społecznej jej członków. Do prowadzenia swych spraw Stowarzyszenie może zatrudniać pracowników, w tym swoich członków. Stowarzyszenie może też prowadzić działalność gospodarczą - zgodnie ze statutem, dochód z działalności gospodarczej ma służyć realizacji celów statutowych i nie może być przeznaczony do podziału między członków Stowarzyszenia.
9. W myśl statutu Stowarzyszenia, celem jego powstania i funkcjonowania (par. 7 statutu) jest: „Tworzenie warunków organizacyjnych do wspólnego działania jego członków w celu racjonalnego i optymalnego zagospodarowania nieruchomości posiadanych przez członków Stowarzyszenia na terenie (…) w Gminie (…), w tym w szczególności:
Podejmowanie inicjatyw, w tym wspólnie z innymi właścicielami działek z terenu (…), celem zachowania istniejącego najbardziej wartościowego drzewostanu na terenie objętym uchwalonym planem miejscowym.”
10. Zgodnie ze statutem, Stowarzyszenie realizuje powyższe cele poprzez (par. 8 statutu):
11. Członkowie Stowarzyszenia są zobowiązani do regularnego opłacania składek członkowskich innych zobowiązań (w tym finansowych) na rzecz Stowarzyszenia uchwalonych przez walne zgromadzenie członków Stowarzyszenia. Sprzedający regularnie opłacał wszystkie składki na rzecz Stowarzyszenia.
12. Zgodnie z par. 23 statutu do kompetencji zarządu Stowarzyszenia należy m.in. reprezentowanie Stowarzyszenia oraz interesów, w tym majątkowych członków Stowarzyszenia, związanych z posiadanymi udziałami w nieruchomościach położonych w Gminie (…) względem organów administracji publicznej, sądów, osób prawnych i fizycznych i innych instytucji i organizacji, w tym na podstawie udzielonych Zarządowi Stowarzyszenia stosownych pełnomocnictw.
13. 11 czerwca 2025 roku, uchwałą nr 1 Ogólnego Zebrania właścicieli/współwłaścicieli udziałów w nieruchomościach położonych w (…), rejon (…), członkowie Stowarzyszenia upoważnili zarząd Stowarzyszenia m.in. do:
14. Jednocześnie członkowie Stowarzyszenia, w tym również Sprzedający, udzielili pełnomocnictwa członkom zarządu Stowarzyszenia do:
15. W ramach podejmowanych działań, Stowarzyszenie i pełnomocnicy członków Stowarzyszenia (w tym Sprzedającego) doprowadzili do wstępnych rozmów odnośnie sprzedaży nieruchomości znajdujących się w (…) (w tym Nieruchomości Sprzedającego) na rzecz (…) Sp. z o.o. z siedzibą w (…) (dalej: Kupujący lub Nabywca). Kupujący jest Spółką, która jest zainteresowana nabyciem przedmiotowej Nieruchomości. Kupujący zamierza nabyć Nieruchomość oraz sąsiadujące z nią nieruchomości od innych właścicieli nie należących do Stowarzyszenia. Na chwilę obecną między stronami nie została zawarta jakakolwiek umowa przedwstępna w kontekście sprzedaży Nieruchomości. Sprzedający nie wyklucza, że Nieruchomość może zostać sprzedana innemu podmiotowi, w przypadku gdy strony nie osiągną porozumienia co do warunków transakcji.
16. Stowarzyszenie wystąpiło również w imieniu członków Stowarzyszenia (w tym Sprzedającego) do Burmistrza Gminy (…) w sprawie podziału nieruchomości będących własnością członków Stowarzyszenia (w tym również Sprzedającego). Burmistrz Gminy (…) 13 maja 2025 r. (znak sprawy (…)) wydał postanowienie w którym pozytywnie zaopiniował projekt podziału nieruchomości. Nieruchomości nie zostały jednak podzielone z uwagi na komplikacje techniczne związane z uzyskaną w projekcie podziału niekorzystną strukturą powierzchni nowych działek z posiadanymi udziałami poszczególnych ich właścicieli. Prowadzona procedura podziału została zaniechana.
17. W toku procedury planistycznej dotyczącej uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru obejmującego przedmiotową Nieruchomość Sprzedający nie brał bezpośrednio czynnego udziału w postępowaniu planistycznym, w tym nie składał wniosków do projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na etapie przystąpienia do jego sporządzania, ani nie wnosił uwag do projektu.
18. Sprzedający nie ponosił również nakładów inwestycyjnych na Nieruchomość ani nie dokonywał ulepszeń o charakterze rzeczowym, w szczególności nie prowadził prac budowlanych, modernizacyjnych ani adaptacyjnych zmierzających do podniesienia wartości lub zmiany sposobu wykorzystania Nieruchomości. Sprzedający nie podejmował również działań zmierzających do przygotowania Nieruchomości do sprzedaży w sensie inwestycyjnym. Sprzedający opłacał jedynie składki członkowskie na rzecz Stowarzyszenia.
19. Sprzedający samodzielnie nie prowadził aktywnych działań marketingowych mających na celu sprzedaż Nieruchomości, w szczególności nie korzystał z usług pośredników w obrocie nieruchomościami, nie reklamował Nieruchomości, ani też nie ogłaszał chęci jej sprzedaży w Internecie bądź mediach.
20. Sprzedający na moment złożenia niniejszego wniosku o interpretację indywidualną nie planuje sprzedaży żadnej posiadanej nieruchomości. Sprzedający nie rozważa również nabycia kolejnych nieruchomości, jednakże nie wyklucza takiej możliwości.
Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu stanu faktycznego
Nieruchomość będąca przedmiotem wniosku o wydanie interpretacji nie jest zabudowana, w tym przez teren Nieruchomości nie przebiegają jakiekolwiek sieci infrastruktury technicznej, w szczególności sieć kanalizacyjna, wodociągowa ani elektroenergetyczna.
Poniżej wskazane są numery ksiąg wieczystych oraz odpowiadające im działki, które są przedmiotem wniosku.
1) (…) 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8
2) (…) 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17
3) (…) 18, 19, 20, 21, 22
4) (…) 23
5) (…) 24
6) (…) 25, 26
7) (…) 27
8) (…) 28, 29
9) (…) 30
10) (…) 31, 32
11) (…) 33, 34, 35, 36
12) (…) 37
13) (…) 38, 39, 40, 41
14) (…) 42
15) (…) 43, 44
16) (…) 45, 46
17) (…) 47, 48, 49 (obręb. …), 50, 51 (obręb. …), 52
18) (…) 53
19) (…) 54, 55, 56, 57, 58
20) (…) 59, 60
Burmistrz Gminy (…) postanowieniem z dnia 13 maja 2025 r., znak pisma (…) zaopiniował pozytywnie wstępny projekt podziału nieruchomości.
Nieruchomości nie zostały jednak podzielone z uwagi na komplikacje techniczne związane z uzyskaną w projekcie podziału niekorzystną strukturą powierzchni nowych działek z posiadanymi udziałami poszczególnych ich właścicieli. Prowadzona procedura podziału została zaniechana.
W związku z powyższym, zapadła decyzja o sprzedaży wg stanu wyjściowego czyli wąskich i długich działek lub małych działek.
Tym samym, przed ostateczną sprzedażą posiadanych przez Wnioskodawcę udziałów Nieruchomość nie zostanie podzielona i/lub scalona geodezyjnie.
Zakup Udziałów nie był objęty podatkiem od towarów i usług. Sprzedający nie odliczał od podatku od towarów i usług żadnych wydatków związanych z udziałami w Nieruchomości, ani nie zaliczał do kosztów uzyskania przychodu żadnych wydatków związanych z nabyciem i posiadaniem Nieruchomości.
Po zakupie Nieruchomości/Udziały nie były w żaden sposób wykorzystywane w jakiejkolwiek działalności gospodarczej.
Udziały zostały nabyte na cele osobiste, z zamiarem budowy domu, jednak ostatecznie ze względu na przeszkody administracyjno-techniczne plany te zarzucono.
Przed wyborem Spółki (…) Sp. z o.o. z siedzibą w (…), Stowarzyszenie otrzymało również inne oferty od pośredników, którzy poszukiwali potencjalnych nabywców na nabycie Nieruchomości. Stowarzyszenie z kolei wybrało ofertę (…) Sp. z o.o. i doprowadzono do wstępnych rozmów związanych z nabyciem Nieruchomości.
Natomiast, jeśli Spółka (…) Sp. z o.o. z siedzibą w (…) nie zostanie ostatecznym nabywcą to najprawdopodobniej zostaną przeanalizowane pozostałe oferty czy też zostanie powtórzona procedura związana ze zbieraniem ofert przez pośredników.
Jednocześnie zaangażowanie pośredników było konieczne z uwagi na niestandardowy stan faktyczny związany m.in. z rozdrobnieniem udziałów w Nieruchomości, brak doświadczenia w obrocie nieruchomościami przez Stowarzyszenie, a jednocześnie samodzielne poszukiwanie nabywcy przez każdego z właścicieli Nieruchomości mogłoby skutkować ostatecznie niemożliwością jej sprzedaży z uwagi na wielość podmiotów z różnymi interesami.
Przez cały czas posiadania Nieruchomość nie była przez Sprzedającego wykorzystywana dla celów zarobkowych - nie była dzierżawiona ani oddana do używania odpłatnie, ani wykorzystywana w żaden podobny sposób.
Sprzedający nie podejmował ani nie będzie podejmował czynności wymagających zaangażowania własnych środków finansowych zmierzających do podniesienia wartości nieruchomości np. doprowadzenie mediów, uzbrojenie działek, itp.
Stowarzyszenie którego Sprzedający jest członkiem nie będzie prowadziło przed sprzedażą działki/działek żadnych działań, żeby uatrakcyjnić działkę/działki dla celów sprzedaży lub podnieść jej wartości (np. ogrodzenie działki/działek, wydzielenie drogi wewnętrznej, uzbrojenie terenu, itp.).
Nabywca został pozyskany przy udziale pośrednika nieruchomości. Z uwagi na fakt, że Stowarzyszenie nie prowadzi działalności na rynku nieruchomości i nie posiada wiedzy ani doświadczenia w tym zakresie, a sama transakcja - ze względu na skomplikowany charakter prawny zbywanych udziałów ułamkowych w wielu nieruchomościach jednocześnie - wymagała wiedzy specjalistycznej, Stowarzyszenie zdecydowało się skorzystać z pomocy profesjonalnego pośrednika. Pośrednik dotarł do potencjalnych nabywców zainteresowanych nabyciem Nieruchomości, a Stowarzyszenie wybrało spośród przedstawionych ofert tę najkorzystniejszą.
Odnosząc się do jakichkolwiek dodatkowych opłat związanych ze sprzedażą Nieruchomości, Sprzedający pragnie wskazać, że zgodnie z pełnomocnictwem, które zostało opisane w przedmiotowym wniosku upoważnia ono do składania lub zmiany oświadczeń o przekazie (w rozumieniu art. 921[1] Kodeksu cywilnego) w zakresie ceny sprzedaży Nieruchomości, w ten sposób, aby część ceny netto uzyskanej ze sprzedaży Nieruchomości przysługującej Mocodawcy (Sprzedającemu), tj. 1,7 % została przekazana na mocy przekazu na rzecz Stowarzyszenia (…) z siedzibą w (…) (Stowarzyszenie) i wpłacona na nr rachunku bankowego Stowarzyszenia (…) lub inny numer rachunku bankowego wskazany przez wyżej wskazane Stowarzyszenie Pełnomocnikowi w formie pisemnej, tytułem pokrycia kosztów pośrednictwa lub innych poniesionych kosztów lub na poczet pokrycia przyszłych kosztów związanych ze sprzedażą Nieruchomości, w tym kosztów organizacyjnych i osobowych Stowarzyszenia, przy czym część tej kwoty, stosowanie do decyzji Pełnomocników, może być płatna bezpośrednio na mocy przekazu na rzecz pośrednika w obrocie nieruchomościami tytułem należnej prowizji; w takim wypadku część ww. kwoty płatna będzie na rachunek bankowy Stowarzyszenia a część na rachunek bankowy pośrednika.
Pytanie
Czy planowana sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług VAT?
Pana stanowisko w sprawie
Sprzedający nie powinien być uznany za podatnika VAT z tytułu planowanej sprzedaży Nieruchomości, lecz sprzedaż ta powinna być zakwalifikowana jako sprzedaż majątku prywatnego.
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.
Należy jednocześnie wskazać, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
Zgodnie z kolei z art. 15 ust. 1 ustawy VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
W myśl natomiast art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Zatem, definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie VAT ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem "podatnik" tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.
Zatem, dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym czynnikiem dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że dokonujący dostawy prowadzi działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy VAT.
W praktyce stosowania tych regulacji pojawiła się kwestia kryteriów jakie należy stosować dla ustalenia, czy w przypadkach odnoszących się do zbywania części majątku prywatnego czynności te są dokonywane w ramach zarządu tym majątkiem czy też wykonywane są profesjonalnie, jako działalność gospodarcza.
W pierwszym wypadku, osoba fizyczna dokonująca takiego zarządu majątkiem prywatnym nie występowałaby jako podatnik podatku od towarów i usług. W drugim przypadku, osoba zbywająca majątek prywatny działałaby jako podatnik podatku od towarów i usług. W analizowanym przypadku należy stwierdzić, że w opisanym stanie faktycznym Sprzedający nie będzie działał jako podatnik VAT.
W tym zakresie istotne znaczenie ma wyrok Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: TSUE) z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych J. S. przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz E.K. i H. J.K. przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), z którego wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Natomiast, jak wyjaśnił TSUE w tym wyroku, inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE.
Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki, wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.
Analogiczne stanowisko było prezentowane przez TSUE również w wyrokach C-263/11, C-331/3, C-72/137) a poglądy wyrażone przez TSUE zyskały pełną aprobatę Naczelnego Sądu Administracyjnego. Naczelny Sąd Administracyjny wyrażał w tym zakresie pogląd, że rozstrzygnięcie czy dany podmiot w odniesieniu do danej czynności, działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga każdorazowo oceny dokonanej na gruncie stanu faktycznego konkretnej sprawy, albowiem odmienność stanów faktycznych zezwala jedynie na sformułowanie pewnych wskazań, bez możliwości tworzenia uniwersalnych wzorców kontroli. Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego, konieczne jest ustalenie w każdej konkretnej sprawie, że w odniesieniu do danej czynności podmiot występował w charakterze podatnika, tj. jako osoba angażująca środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, a nie osoba wykonująca prawo własności w stosunku do gruntu. Istotna jest więc ocena, czy z dokonanych w danej sprawie ustaleń wynika, że strona dokonując sprzedaży gruntów zachowywała się jak handlowiec (np. wyroki NSA: w składzie 7 sędziów z 29 października 2007 r., I FPS 3/07; z 22 października 2013 r., I FSK 1323/12; z 3 marca 203 r., I FSK 319/13; z 16 kwietnia 203 r. I FSK 781/13).
Znaczenie pojęcia "majątku prywatnego" poszukiwać można poprzez odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht). Z orzeczenia tego wynika, że "majątek prywatny" to taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.
Biorąc powyższe pod uwagę należy rozważyć czy Sprzedający, w celu sprzedaży Nieruchomości Kupującemu, działa w ramach zarządzania swoim majątkiem prywatnym w postaci Nieruchomości, czy też w celu dokonania sprzedaży Nieruchomości podejmuje aktywne działania, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, co skutkowałoby uznaniem, że dostawa (sprzedaż Nieruchomości) nastąpi w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, a Sprzedający działał jako podatnik podatku od towarów i usług.
Biorąc pod uwagę opisany stan faktyczny, uznać należy, że w zakresie przedmiotowej transakcji Sprzedający nie działałby w charakterze podatnika VAT. W zaistniałej sytuacji Sprzedający działa w ramach zarządzania swoim majątkiem prywatnym.
Sprzedający nabył udziały we współwłasności Nieruchomości w listopadzie 2006 roku, a nabycie to nie było związane z jakąkolwiek działalnością inwestycyjną, handlową czy gospodarczą. W praktyce nabycie udziału w przedmiotowej Nieruchomości miało charakter techniczny i było związane z koniecznością uregulowania stosunków majątkowych pomiędzy Sprzedającym a jego byłą małżonką w związku z ich rozwodem. Czynność ta stanowiła element rozliczeń w związku z podziałem majątku - jej celem było dokonanie rozliczeń pomiędzy stronami, nie zaś realizacja inwestycji czy nabycie nieruchomości w celach zarobkowych.
Jednocześnie przez wiele lat (od momentu nabycia do chwili obecnej) udziały w Nieruchomości pozostawały w majątku prywatnym Sprzedającego - Nieruchomość nie była w żaden sposób wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej, nie była również przedmiotem najmu, dzierżawy ani innych umów o podobnym charakterze.
Należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.
Nie sposób bowiem uznać, że incydentalna sprzedaż Nieruchomości po 20 latach od jej nabycia stanowi przejaw zorganizowanej działalności gospodarczej. Upływ tak znacznego okresu czasu pomiędzy nabyciem a potencjalną sprzedażą Nieruchomości dodatkowo potwierdza, że czynność ta ma charakter zwykłego wykonywania prawa własności, a nie realizacji zorganizowanej działalności handlowej.
Sprzedający bezpośrednio nie podejmował działań marketingowych, ani nie ogłaszał zamiaru sprzedaży Nieruchomości w Internecie, gazetach, telewizji ani za pomocą innych środków masowego przekazu. Brak tego rodzaju aktywności świadczy o tym, że Sprzedający nie podejmował działań charakterystycznych dla podmiotów profesjonalnie zajmujących się obrotem nieruchomościami, a ewentualna sprzedaż ma charakter incydentalny i dotyczy wyłącznie majątku prywatnego.
Sprzedający bezpośrednio nie podejmował też żadnych czynności charakterystycznych w profesjonalnej działalności gospodarczej, które miałyby na celu zwiększenie jej wartości, nie ponosił nakładów ani nie dokonywał ulepszeń Nieruchomości o charakterze rzeczowym. Należy więc uznać, że czynności podejmowane przez Sprzedawcę w związku ze sprzedażą Nieruchomości, nie mają charakteru typowego dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami, lecz element zwykłego zarządu majątkiem prywatnym przez spadkobiercę.
Odnosząc się do okoliczności, że Sprzedający w okresie od grudnia 2022 r. do stycznia 2025 r. pełnił funkcję członka zarządu Stowarzyszenia, należy wskazać, iż fakt ten sam w sobie nie przesądza o jego statusie jako podatnika VAT. Pełnienie funkcji w organach Stowarzyszenia stanowi odrębną aktywność od wykonywania prawa własności do majątku prywatnego. Działania podejmowane przez Stowarzyszenie - nawet jeżeli obejmowały czynności zmierzające do uatrakcyjnienia oraz sprzedaży nieruchomości należących do jego członków, w tym Nieruchomości Sprzedającego - nie mogą być automatycznie utożsamiane z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów o VAT. Istotne jest, że Sprzedający, działając jako członek zarządu, wykonywał czynności w imieniu i na rzecz Stowarzyszenia, a nie we własnym imieniu jako właściciel Nieruchomości.
Należy również wskazać, że Sprzedający nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. Przedmiot jego aktywności gospodarczej obejmuje świadczenie usług doradczych w obszarze zarządzania, finansów, controllingu oraz księgowości. W ramach prowadzonej działalności Sprzedający nie podejmuje ani nie podejmował czynności polegających na nabywaniu i sprzedaży nieruchomości w sposób zorganizowany i ciągły, właściwy dla podmiotów profesjonalnie zajmujących się obrotem nieruchomościami. Nie można więc w tej kwestii przyjąć uproszczonego założenia, że sam fakt prowadzenia przez podatnika działalności gospodarczej przesądza o tym, iż każda dokonywana przez niego sprzedaż nieruchomości podlega opodatkowaniu VAT.
Jednocześnie należy uznać, że fakt członkostwa w Stowarzyszeniu, którego celem było optymalne zarządzanie nieruchomościami należącymi do jego członków oraz czynności podejmowane przez to Stowarzyszenie, nie przesądzają o prowadzeniu działalności gospodarczej przez Sprzedającego.
Stowarzyszenie ma charakter organizacji non-profit, a jego działalność koncentruje się na koordynowaniu wspólnych działań właścicieli nieruchomości, w tym w zakresie ewentualnych koncepcji zagospodarowania terenu. Stowarzyszenia podejmowało próby scalania i podziałów nieruchomości, natomiast finalnie działanie to zakończyło się niepowodzeniem, jednocześnie Stowarzyszenie nie podejmowało żadnych czynności w zakresie inicjowania rozwoju infrastruktury technicznej. Zgodnie z postanowieniami statutu Stowarzyszenia, jednym z jego podstawowych celów jest bowiem podejmowanie działań zmierzających do optymalnego zarządzania nieruchomościami należącymi do jego członków. Tak więc, podejmowane przez Stowarzyszenie działania i inicjatywy mające na celu zwiększenie funkcjonalności i racjonalne wykorzystanie nieruchomości członków Stowarzyszenia nie powinno być kwalifikowane jako aktywność w przedmiocie profesjonalnego zbycia nieruchomości.
Stowarzyszenie nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami oraz nie pobiera od swoich członków wynagrodzenia uzależnionego od skuteczności sprzedaży działek należących do członków Stowarzyszenia. Składki uiszczane przez Sprzedającego na rzecz Stowarzyszenia mają charakter typowo członkowski i służą finansowaniu bieżącej działalności statutowej Stowarzyszenia, a nie wynagrodzeniu za świadczenie usług w zakresie sprzedaży nieruchomości.
Również udzielenie pełnomocnictwa członkom zarządu Stowarzyszenia - mającego na celu znalezienie nabywcy Nieruchomości i przeprowadzenie procedury sprzedaży - nie zmienia charakteru działań Sprzedającego. Pełnomocnictwo w zaistniałej sytuacji miało charakter pomocniczy i techniczny - jego celem było umożliwienie sprawniejszego prowadzenia rozmów z potencjalnymi nabywcami przez osoby zaangażowane w działalność Stowarzyszenia, działające w interesie ogółu członków. Nie oznacza to jednak powierzenia sprzedaży profesjonalnemu podmiotowi gospodarczemu w imieniu Sprzedającego ani zorganizowania procesu sprzedaży w sposób właściwy dla działalności handlowej. Członkowie zarządu Stowarzyszenia działają w tym przypadku w ramach struktury organizacji społecznej (stowarzyszenia właścicieli działek), a nie jako przedsiębiorcy świadczący odpłatne usługi pośrednictwa. Działalność Stowarzyszenia od momentu jego powołania była skierowana na scalenie, ponowny podział na działki, objęcie działek przez dotychczasowych właścicieli udziałów i samodzielna budowa domów przez osoby fizyczne - czyli było to działanie Stowarzyszenia absolutnie niekomercyjna, lecz mająca na celu pomoc właścicielom / współwłaścicielom gruntów położonych w (…) w ich zagospodarowaniu i wykorzystaniu na cele mieszkaniowe, czyli na cele stricte prywatne. Opcja sprzedaży pojawiła się w momencie gdy opracowany projekt podziału geodezyjnego uwidocznił, że nie ma szans na wyjście ze współwłasności po zakończeniu procedury scaleniowej. Co istotne, Stowarzyszenie nie ogłaszało nigdzie na rynku o chęci sprzedaży wszystkich nieruchomości. Ani na portalach nieruchomościowych, ani w prasie czy telewizji, żadnych banerów, itd. i to jeden z właścicieli udziałów nieruchomości położonych w (…) przedstawił potencjalnego kupca zainteresowanego nabyciem tamtych terenów od wszystkich współwłaścicieli, w tym od Sprzedającego.
Tym samym, pomimo członkostwa w Stowarzyszeniu oraz udzielenia pełnomocnictwa jego członkom do znalezienia potencjalnego nabywcy i sprzedaży Nieruchomości, Sprzedający nie podejmuje aktywności porównywalnej do działań podmiotów profesjonalnie zajmujących się obrotem nieruchomościami. Planowana sprzedaż Nieruchomości stanowi jedynie realizację uprawnień właścicielskich w sferze majątku prywatnego, a Sprzedający nie działa w tym zakresie jako podatnik VAT.
Należy przy tym podkreślić, że nawet jeżeliby uznać, że Stowarzyszenie czy też jego zarząd w postaci pełnomocników, członków Stowarzyszenia działali w charakterze pośredników przy sprzedaży nieruchomości (z czym Wnioskodawca się nie zgadza), to i tak zgodnie ze stanowiskami organów podatkowych oraz sądów administracyjnych skorzystanie z usług pośrednika nieruchomości przez osobę fizyczną chcącą sprzedać swoją nieruchomość - z uwagi na brak doświadczenia w zakresie obrotu nieruchomościami - z pewnością nie jest cechą charakterystyczną dla podmiotów profesjonalnie zajmujących się obrotem nieruchomościami.
Fakt skorzystania z usług profesjonalnego pośrednika w obrocie nieruchomościami nie świadczy ani nie przesądza o uznaniu Sprzedającego za podatnika VAT w związku z planowaną transakcją sprzedaży Nieruchomości. Powierzenie czynności związanych ze sprzedażą wyspecjalizowanemu podmiotowi stanowi bowiem przejaw racjonalnego wykonywania prawa własności oraz dążenia do sprawnego przeprowadzenia transakcji, a nie dowód prowadzenia zorganizowanej i profesjonalnej działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami.
W praktyce bowiem skorzystanie z usług pośrednika ma charakter pomocniczy - pośrednik, w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej, podejmuje czynności marketingowe oraz organizacyjne, których nie byliby w stanie podjąć nieprofesjonalni sprzedający z uwagi na brak doświadczenia. Należy również podkreślić, że w zaistniałej sytuacji planowana sprzedaż Nieruchomości jest działaniem incydentalnym tj. jednorazowym. Tym samym, nawet jeżeliby uznać, że Stowarzyszenie bądź pełnomocnicy podejmowali działania w imieniu Sprzedającego w celu sprzedaży Nieruchomości, to i tak nie należałoby uznać tego faktu za samodzielną przesłankę świadczącą o prowadzeniu działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy o VAT.
Powyższe stanowisko znajduje potwierdzenie w orzecznictwie sądów administracyjnych tym m.in. w wyroku NSA z 11 marca 2025 r., sygn. II FSK 782/22, gdzie wskazano, że: „Korzystanie z usług pośrednika - biura nieruchomości jest typową praktyką związaną z zarządem majątkiem prywatnym. Innymi słowy, istnienie takich usług nie przesądza o wystąpieniu pozarolniczej działalności gospodarczej, nawet jeśli zadaniem takiego pośrednika jest podjęcie działań w celu sprzedaży nieruchomości za jak najlepszą cenę, w tym podjęcie czynności zmierzających do uregulowania przeznaczenia nieruchomości. Co więcej, trudno, żeby umowy pośrednictwa nie przewidywały takich zapisów, skoro usługa powinna zostać wykonana na jak najwyższym poziomie.”
Przedmiotowy wyrok dotyczy co prawda kwestii związanych z podatkiem PIT, przy czym jego konkluzje są trafne również w zakresie podatku VAT, z uwagi na zbliżoną definicje pozarolniczej działalności gospodarczej.
Logicznym jest bowiem, iż skoro sprzedający zleca sprzedaż nieruchomości pośrednikowi w obrocie nieruchomościami, to jest to równoznaczne z tym, że sam nie działa w tym zakresie zawodowo (profesjonalnie).
Podobnie uznano w wyroku WSA w Olsztynie z 16 kwietnia 2025 r., sygn. I SA/Ol 119/25, dotyczącym ustalenia statusu podatnika VAT, gdzie skład sędziowski wskazał, że za przejaw profesjonalnej działalności handlowej na gruncie przepisów o VAT nie należy uznać skorzystania z biura pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.
Tak więc, jeśli osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT, niezależnie od faktu, czy taka osoba fizyczna skorzystała z pomocy podmiotu zewnętrznego w celu sprzedaży nieruchomości.
W konsekwencji opisane w niniejszym wniosku czynności podejmowane przez Sprzedającego - w tym udzielenie pełnomocnictwa członkom zarządu Stowarzyszenia w celu sprzedaży Nieruchomości należy ocenić jako element zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.
Działania Sprzedającego mieszczą się więc w granicach zwykłego wykonywania prawa własności i mają na celu zapewnienie możliwości racjonalnego zagospodarowania własnego majątku.
Mając na uwadze powyższe, należy stwierdzić, że podjęte przez Sprzedającego czynności nie świadczą o podejmowaniu przez niego aktywności porównywalnych do działań podmiotów profesjonalnie zajmujących się handlem nieruchomościami, a tym samym nie uzasadniają przypisania mu statusu podatnika VAT w związku z planowaną sprzedażą Nieruchomości.
Nie sposób bowiem zaakceptować stanowiska, zgodnie z którym samo skorzystanie przez osobę fizyczną z pomocy osób trzecich - w tym pełnomocnika lub podmiotu wspierającego proces sprzedaży - miałoby automatycznie prowadzić do uznania jej za podatnika VAT. Prowadziłoby to bowiem nieracjonalnych i nieakceptowalnych wniosków.
Absurdalne byłoby bowiem twierdzenie, że każdorazowo, gdy osoba fizyczna nieposiadająca wiedzy ani doświadczenia w zakresie obrotu nieruchomościami decyduje się na skorzystanie z pomocy pełnomocnika lub wsparcia w znalezieniu nabywcy i przeprowadzeniu transakcji, automatycznie uzyskuje status podatnika VAT. Tego rodzaju podejście oznaczałoby w praktyce, że niemal każda sprzedaż nieruchomości przez osobę prywatną - która dla zapewnienia bezpieczeństwa i sprawności transakcji korzysta z pomocy podmiotu trzeciego - podlegałaby opodatkowaniu VAT, co pozostaje w oczywistej sprzeczności z istotą i celem art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT.
Korzystanie z pomocy osób trzecich ma charakter naturalny i powszechny, zwłaszcza w przypadku czynności o większym stopniu skomplikowania, takich jak sprzedaż nieruchomości. Działania takie nie świadczą o profesjonalizacji obrotu ani o prowadzeniu działalności gospodarczej, lecz o racjonalnym wykonywaniu prawa własności. Tym samym nie powinny one stanowić przesłanki do przypisania Sprzedającemu statusu podatnika VAT.
Jednocześnie w ocenie Wnioskodawcy, Stowarzyszenie oraz pełnomocnicy członków Stowarzyszenia nie działali w zaistniałej sytuacji w charakterze pośredników.
Tym samym czynności podjęte przez Sprzedającego powinny zostać uznane za typowe dla osób fizycznych zbywających nieruchomości w ramach zwykłego zarządu prywatnym majątkiem.
W zaistniałej sytuacji należy również podkreślić, że Sprzedający nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami, a planowana sprzedaż ma charakter incydentalny i dotyczy składnika majątku nabytego 20 lat temu, który przez cały okres posiadania nie był wykorzystywany w ramach działalności gospodarczej (nie był też dzierżawiony ani wynajmowany).
W konsekwencji, w okolicznościach niniejszej sprawy uznać należy, że planowana sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała VAT, gdyż Sprzedający nie wystąpi w charakterze podatnika VAT, a jako sprzedawca zbywający nieruchomość w ramach zwykłego zarządu prywatnym majątkiem. Z uwagi na powyższe, należy uznać, że przedmiotowa transakcja będzie stanowiła realizację prawa Sprzedającego do rozporządzania majątkiem osobistym.
Powyższe stanowisko znajduje potwierdzenie także w orzecznictwie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej. W wyroku z 3 kwietnia 2025 r. w sprawie C-213/24 Trybunał wyjaśnił, że można uznać za podatnika VAT prowadzącego samodzielnie działalność gospodarczą osobę, która sprzedaje grunt stanowiący pierwotnie część jej majątku osobistego, powierzając przygotowanie sprzedaży profesjonalnemu przedsiębiorcy, który jako pełnomocnik tej osoby podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując w celu tej sprzedaży środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców lub usługodawców.
Kluczowe znaczenie ma jednak to, że teza wyroku w sprawie C-213/24 jest ściśle uzależniona od charakteru działań podejmowanych przez pełnomocnika. W stanie faktycznym leżącym u podstaw tego wyroku pełnomocnik - profesjonalna spółka prowadząca działalność w zakresie obrotu nieruchomościami - podejmował szereg zaawansowanych działań o jednoznacznie handlowym charakterze: dokonał podziału nieruchomości na mniejsze działki budowlane, zmienił przeznaczenie gruntów w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego z rolnych na budowlane, nabył dodatkową działkę pod drogi wewnętrzne i dojazdowe, uzbroił nieruchomość w media, prowadził reklamę skierowaną do potencjalnych nabywców oraz przygotowywał całość dokumentacji notarialnej. Wynagrodzenie tego podmiotu stanowiła nadwyżka ponad cenę minimalną określoną w umowie zlecenia, co oznaczało, że działał on na w pełni komercyjnych zasadach rynkowych.
W analizowanej sprawie jest inaczej, gdyż Stowarzyszenie powstało w celu realizacji potrzeb mieszkaniowych właścicieli nieruchomości, co opisano wyżej, a nie w celu uatrakcyjnienia tych gruntów dla potencjalnego inwestora i uzyskania lepszej ceny sprzedaży przez właścicieli, nie prowadzili żadnej reklamy skierowanej do potencjalnych inwestorów oraz nie nabywali dodatkowych nieruchomości celem uzupełnienia przedmiotu transakcji. Wręcz przeciwnie, jak wskazano wyżej, to potencjalny Kupujący, poprzez jednego z właścicieli działek w (…), wyszedł inicjatywą zakupu.
Była to zatem sytuacja odwrotna do tej analizowanej przez Trybunał, gdzie to pełnomocnik aktywnie poszukiwał i pozyskiwał nabywców. Wyrok TSUE w sprawie C-213/24 nie tylko nie przemawia przeciwko stanowisku Sprzedającego, lecz przeciwnie - przez kontrast ze stanem faktycznym w nim opisanym potwierdza, że działania pełnomocników Sprzedającego nie osiągają progu aktywności handlowej uzasadniającego przypisanie mu statusu podatnika VAT.
Stanowisko, zgodnie z którym udzielenie pełnomocnictwa obejmującego czynności administracyjne i organizacyjne związane ze sprzedażą nie przesądza o statusie podatnika VAT, zostało potwierdzone przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 12 marca 2026 r., nr 0113-KDIP1-2.4012.5.2026.2.JO. W sprawie będącej przedmiotem tej interpretacji wnioskodawczyni udzieliła siostrze pełnomocnictwa do: kontaktów z geodetą i dokonania podziału działki, składania wniosków o warunki zabudowy wraz z pełną dokumentacją do urzędu gminy, regulowania należności geodezyjnych, odbioru decyzji i postanowień, uzyskiwania dokumentów do aktów notarialnych oraz umawiania terminów notarialnych. Organ uznał, że zakres tego pełnomocnictwa nie prowadził do podwyższenia atrakcyjności sprzedawanych działek w rozumieniu właściwym dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami, a sprzedaż działek nie podlega opodatkowaniu VAT. Zakres pełnomocnictwa udzielonego przez Sprzedającego w niniejszej sprawie jest zbliżony, a faktyczny zasób czynności podejmowanych przez pełnomocników jest węższy - nie obejmuje nawet uzyskiwania warunków zabudowy, gdyż Nieruchomość jest objęta obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.
Ponadto dla oceny czy dany podmiot działa jako podatnik VAT w związku ze zbyciem nieruchomości decydujące znaczenie ma ustalenie, czy podejmował on aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do tych, jakimi posługują się podmioty profesjonalne. Na tego rodzaju aktywność wskazywać musi ciąg okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich. O działalności handlowej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT świadczy łączne wystąpienie takich elementów jak: nabywanie nieruchomości w celu ich dalszej odsprzedaży, zaawansowane przygotowanie do sprzedaży wykraczające poza zwykły zarząd mieniem (uzbrojenie terenu, podział geodezyjny, uzyskiwanie decyzji na zlecenie nabywcy, intensywne działania marketingowe), a następnie wielokrotne zbywanie tak przygotowanych nieruchomości i reinwestowanie uzyskanych środków w kolejne nieruchomości przeznaczone do odsprzedaży.
Tak rozumiana działalność nie ma miejsca w analizowanej sprawie, gdyż Sprzedający nabył Nieruchomość w 2006 r. w okolicznościach całkowicie niezwiązanych z jakimkolwiek zamiarem handlowym, przez dwadzieścia lat jej nie użytkował zarobkowo, nie podejmował żadnych działań podnoszących jej wartość, nie zamierza reinwestować uzyskanych środków w kolejne nieruchomości i nie prowadzi ani nie zamierza prowadzić działalności w zakresie obrotu nieruchomościami.
Potwierdza to wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z 9 lutego 2026 r., sygn. I SA/Gl 893/24, w którym Sąd stwierdził, że o związku przychodów ze źródłem przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej świadczy rozpatrywany całościowo zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, polegających w szczególności łącznie na nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem, a następnie wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości - przy czym decydujące znaczenie ma ustalenie, czy podatnik reinwestował środki ze sprzedaży w zakup kolejnych nieruchomości przeznaczonych do dalszej odsprzedaży, co stanowi o handlowym charakterze działalności. Żaden z tych elementów nie zachodzi w sprawie Sprzedającego. Wyrok ten, jakkolwiek nieprawomocny, wpisuje się w utrwaloną linię orzeczniczą Naczelnego Sądu Administracyjnego, wyrażoną m.in. w wyrokach z dnia 11 marca 2025 r., sygn. II FSK 782/22 i II FSK 800/22, powołanych w niniejszym wniosku.
Mając na uwadze całokształt powyższych okoliczności, w tym w szczególności: nabycie Nieruchomości do majątku prywatnego w 2006 r. w związku z rozliczeniami majątkowymi po rozwodzie, dwudziestoletni okres posiadania bez jakiegokolwiek zarobkowego wykorzystania Nieruchomości, brak nakładów inwestycyjnych i działań przygotowujących Nieruchomość do sprzedaży, brak aktywnych działań marketingowych ze strony Sprzedającego lub jego pełnomocników, niekomercyjny charakter Stowarzyszenia i jego pełnomocników, inicjatywę po stronie potencjalnego Kupującego oraz jednorazowy i incydentalny charakter planowanej transakcji - nie sposób przyjąć, że Sprzedający działa w związku z planowaną sprzedażą Nieruchomości w charakterze podatnika VAT. Planowana sprzedaż stanowi wykonanie prawa własności w ramach zarządu majątkiem prywatnym i nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pana we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:
Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).
Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
Na podstawie art. 8 ust. 1 ustawy:
Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).
Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 31 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą”:
Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:
a) określone udziały w nieruchomości;
b) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości;
c) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.
Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowej) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.
Należy w tym miejscu wyjaśnić, że problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795), zwanej dalej „Kodeksem cywilnym”.
Na mocy art. 195 Kodeksu cywilnego:
Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).
Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się - jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji - przepisy odnoszące się do własności.
Jak stanowi art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego:
Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.
Na podstawie art. 196 § 2 Kodeksu cywilnego:
Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy niniejszego działu.
W świetle art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:
Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.
Art. 198 Kodeksu cywilnego stanowi, że:
Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.
Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.
Współwłaściciel ma względem swojego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.
W oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, należy przyjąć, że zbycie udziałów w nieruchomościach gruntowych (działkach), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.
Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:
Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:
Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.
Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.
Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT, jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.
Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy:
„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.
„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.
Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.
Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:
Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.
W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.
Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.
Zatem w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży udziału w Nieruchomości istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy, w celu dokonania jego sprzedaży podjęła lub podejmie Pana aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.
Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.
Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że „czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą”.
Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.
Co istotne - jak wskazał TSUE - dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje poza działalnością gospodarczą nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest „rolnikiem ryczałtowym”. Trybunał nie uznał za podatnika VAT w rozumieniu prawa UE osoby fizycznej dokonującej sprzedaży gruntu, która prowadziła działalność rolniczą na tym gruncie nabytym ze zwolnieniem od podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, jeżeli nie wykonywała ona dodatkowych czynności (oprócz podziału) w związku z tą sprzedażą.
Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.
W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.
W orzeczeniu TSUE sygn. akt C-213/24 z 3 kwietnia 2025 r. w sprawie Grzera, w której aktywne działania w zakresie przygotowania gruntu do sprzedaży zostały podjęte nie przez właściciela, lecz przez profesjonalnego przedsiębiorcę, któremu zlecono działania w tym zakresie, TSUE uznał, że „(…) można uznać za podatnika do celów VAT prowadzącego samodzielnie działalność gospodarczą osobę, która sprzedaje grunt stanowiący pierwotnie część jej majątku osobistego, powierzając przygotowanie sprzedaży profesjonalnemu przedsiębiorcy, który jako pełnomocnik tej osoby podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując w celu tej sprzedaży środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców lub usługodawców w rozumieniu tego przepisu.”
Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.
Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar, z jakim została zrealizowana i okoliczności, w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w niniejszej sprawie należy przeanalizować całokształt działań, jakie Pan podjął/podejmie w odniesieniu do gruntu będącego przedmiotem sprzedaży.
Z okoliczności sprawy wynika, że prowadzi Pan zarejestrowaną działalność gospodarczą, która obejmuje wyłącznie doradztwo w zakresie prowadzenia działalności gospodarczej i pozostałe doradztwo w zakresie zarządzania. W ramach wykonywanej działalności gospodarczej Sprzedający świadczy usługi doradztwa w obszarze zarządzania, finansów, controllingu i księgowości.
Niezależnie od prowadzonej działalności gospodarczej, nabył Pan od byłej żony 1/68 udziałów w Nieruchomości w roku 2006 a nabycie to nie było opodatkowane podatkiem VAT. Nieruchomość tę stanowi udział w sześćdziesięciu niezabudowanych działek gruntu o numerach ewidencyjnych: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15,16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49, (obręb. …) 50, 51 (obręb. …), 52,53, 54, 55, 56, 57, 58, 59, 60.
Po nabyciu Nieruchomości/Udziały nie były w żaden sposób przez Pana wykorzystywane w jakiejkolwiek działalności gospodarczej. Udziały nabył Pan na cele osobiste, zamiarem budowy domu, jednak ostatecznie ze względu na przeszkody administracyjno-techniczne, plany te zarzucono. Przez cały czas posiadania Nieruchomość nie była przez Pana wykorzystywana dla celów zarobkowych - nie była dzierżawiona ani oddana do używania odpłatnie, ani wykorzystywana w żaden podobny sposób.
Nieruchomość ma charakter wąskich i długich działek lub małych działek.
Nie ponosił Pan nakładów inwestycyjnych na Nieruchomość ani nie dokonywał Pan ulepszeń o charakterze rzeczowym, w szczególności nie prowadził Pan prac budowlanych, modernizacyjnych ani adaptacyjnych zmierzających do podniesienia wartości lub zmiany sposobu wykorzystania Nieruchomości. Nie podejmował Pan również działań zmierzających do przygotowania Nieruchomości do sprzedaży w sensie inwestycyjnym. Nie podejmował Pan ani nie będzie Pan podejmował czynności wymagających zaangażowania własnych środków finansowych zmierzających do podniesienia wartości nieruchomości np. doprowadzenie mediów, uzbrojenie działek, itp.
Samodzielnie nie prowadził Pan aktywnych działań marketingowych mających na celu sprzedaży Nieruchomości, w szczególności nie korzystał Pan z usług pośredników w obrocie nieruchomościami, nie reklamował Nieruchomości, ani też nie ogłaszał chęci jej sprzedaży w Internecie bądź mediach.
W momencie nabycia przez Pana Nieruchomości miała ona status nieruchomości rolnej. Obecnie Nieruchomość położona jest na obszarze objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Teren, na którym znajduje się Nieruchomość, jest przeznaczony pod budownictwo mieszkaniowe. W toku procedury planistycznej dotyczącej uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru obejmującego przedmiotową Nieruchomość Sprzedający nie brał bezpośrednio czynnego udziału w postępowaniu planistycznym, w tym nie składał wniosków do projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na etapie przystąpienia do jego sporządzania, ani nie wnosił uwag do projektu.
W 2010 r. założono Stowarzyszenie „ (…)”, które zrzesza właścicieli nieruchomości znajdujących się w (…) (północnej części …). Od grudnia 2022 do stycznia 2025 roku był Pan członkiem zarządu Stowarzyszenia obecnie jest Pan jego członkiem i regularnie opłacał Pan wszystkie składki na rzecz Stowarzyszenia. Działania podejmowane przez Stowarzyszenie na terenie (…) dotyczyły również bezpośrednio Nieruchomości. W myśl statutu Stowarzyszenia, celem jego powstania i funkcjonowania jest m.in. tworzenie warunków organizacyjnych do wspólnego działania jego członków w celu racjonalnego i optymalnego zagospodarowania nieruchomości posiadanych przez członków Stowarzyszenia na terenie (…) w Gminie (…). Stowarzyszenie opiera działalność na pracy społecznej jej członków. Do prowadzenia swych spraw Stowarzyszenie może zatrudniać pracowników, w tym swoich członków. Stowarzyszenie może też prowadzić działalność gospodarczą - zgodnie ze statutem, dochód z działalności gospodarczej ma służyć realizacji celów statutowych i nie może być przeznaczony do podziału między członków Stowarzyszenia.
Stowarzyszenie wystąpiło w imieniu członków Stowarzyszenia (w tym Pana) do Burmistrza Gminy (…) w sprawie podziału nieruchomości będących własnością członków Stowarzyszenia (w tym również Pana), co zostało pozytywnie zaopiniowane. Nieruchomości nie zostały jednak podzielone z uwagi na komplikacje techniczne związane z uzyskaną w projekcie podziału niekorzystną strukturą powierzchni nowych działek z posiadanymi udziałami poszczególnych ich właścicieli. Prowadzona procedura podziału została zaniechana. Przed ostateczną sprzedażą posiadanych przez Pana udziałów, Nieruchomość nie zostanie podzielona i/lub scalona geodezyjnie.
11 czerwca 2025 r. członkowie Stowarzyszenia upoważnili zarząd Stowarzyszenia m.in. do dokonania analizy ofert otrzymanych od pośredników w obrocie nieruchomościami dotyczących zakupu nieruchomości w (…) przez inwestorów rynkowych, ustalenia/wynegocjowania wielkości należnej prowizji dla pośrednika, który doprowadzi do transakcji sprzedaży nieruchomości oraz zasad jej płatności.
Jednocześnie członkowie Stowarzyszenia, w tym również Pan, udzielił pełnomocnictwa członkom zarządu Stowarzyszenia m.in. do zbycia w imieniu mocodawcy Nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży, w tym także zawarcia umowy przedwstępnej, zobowiązującej, warunkowej, bądź przenoszącej własność; reprezentowania mocodawcy w postępowaniu wieczystoksięgowym związanym ze sprzedażą Nieruchomości; składania oświadczeń wiedzy odnośnie stanu prawnego i faktycznego Nieruchomości; prowadzenia negocjacji z wszelkimi podmiotami trzecimi; podpisywania, zawierania oraz zmiany protokołów z przyjęcia do depozytu notarialnego wszelkich środków pieniężnych lub dokumentów, których złożenie do depozytu wynika lub jest związane z zawarciem lub wykonaniem dokumentów dotyczących przedmiotu pełnomocnictwa; do dokonywania wszelkich czynności faktycznych i prawnych związanych z przedmiotem umocowania.
Pana Nieruchomość znajduje się w grupie nieruchomości, których zakupem zainteresowana jest Spółka (…) Sp. z o.o. z siedzibą w (…). Kupujący jest Spółką, która jest zainteresowana nabyciem przedmiotowej Nieruchomości oraz sąsiadujących z nią nieruchomości od innych właścicieli nie należących do Stowarzyszenia. Działania podejmowane przez Stowarzyszenie doprowadziły do wstępnych rozmów odnośnie sprzedaży nieruchomości (w tym Pana Nieruchomości). Na chwilę obecną między stronami nie została zawarta jakakolwiek umowa przedwstępna w kontekście sprzedaży Nieruchomości. Nie wyklucza Pan, że Nieruchomość może zostać sprzedana innemu podmiotowi, w przypadku gdy strony nie osiągną porozumienia co do warunków transakcji.
Nabywca został pozyskany przy udziale pośrednika nieruchomości. Z uwagi na fakt, że Stowarzyszenie nie prowadzi działalności na rynku nieruchomości i nie posiada wiedzy ani doświadczenia w tym zakresie, a sama transakcja - ze względu na skomplikowany charakter prawny zbywanych udziałów ułamkowych w wielu nieruchomościach jednocześnie - wymagała wiedzy specjalistycznej, Stowarzyszenie zdecydowało się skorzystać z pomocy profesjonalnego pośrednika. Pośrednik dotarł do potencjalnych nabywców zainteresowanych nabyciem Nieruchomości, a Stowarzyszenie wybrało spośród przedstawionych ofert tę najkorzystniejszą.
Przed wyborem Spółki (…) Sp. z o.o. z siedzibą w (…), Stowarzyszenie otrzymało również inne oferty od pośredników, którzy poszukiwali potencjalnych nabywców na nabycie Nieruchomości. Stowarzyszenie z kolei wybrało ofertę (…) Sp. z o.o. i doprowadzono do wstępnych rozmów związanych z nabyciem Nieruchomości. Natomiast, jeśli Spółka (…) Sp. z o.o. z siedzibą w (…) nie zostanie ostatecznym nabywcą to najprawdopodobniej zostaną przeanalizowane pozostałe oferty czy też zostanie powtórzona procedura związana ze zbieraniem ofert przez pośredników.
Jednocześnie zaangażowanie pośredników było konieczne z uwagi na niestandardowy stan faktyczny związany m.in. z rozdrobnieniem udziałów w Nieruchomości, brak doświadczenia w obrocie nieruchomościami przez Stowarzyszenie, a jednocześnie samodzielne poszukiwanie nabywcy przez każdego z właścicieli Nieruchomości mogłoby skutkować ostatecznie niemożliwością jej sprzedaży z uwagi na wielość podmiotów z różnymi interesami.
Stowarzyszenie nie będzie prowadziło przed sprzedażą ww. działek żadnych działań, żeby je uatrakcyjnić dla celów sprzedaży lub podnieść jej wartość (np. ogrodzenie działek, wydzielenie drogi wewnętrznej, uzbrojenie terenu, itp.).
Działania związane ze sprzedażą są koordynowane przez zarząd Stowarzyszenia działający na podstawie udzielonych pełnomocnictw. Obejmują one m.in. poszukiwanie potencjalnych nabywców, współpracę z pośrednikami nieruchomości oraz prowadzenie negocjacji. Udzielone pełnomocnictwa obejmują również czynności związane z reprezentowaniem współwłaścicieli przed organami administracji oraz zawieraniem czynności związanych ze sprzedażą. Nie podejmował Pan samodzielnych działań marketingowych ani organizacyjnych związanych ze sprzedażą nieruchomości.
Nie planuje Pan sprzedaży żadnej z posiadanych nieruchomości. Nie rozważa Pan również nabycia kolejnych nieruchomości, jednakże nie wyklucza Pan takiej możliwości.
Na tle przedstawionego opisu sprawy powziął Pan wątpliwość dotyczącą tego, czy sprzedaż udziału w Nieruchomości powinna być opodatkowana podatkiem VAT i tym samym, czy z tego tytułu będzie Pan uznany za podatnika podatku VAT.
Analiza przedstawionego opisu sprawy, obowiązujących przepisów oraz tez wynikających z powołanego orzecznictwa prowadzi do wniosku, że z tytułu sprzedaży udziału wysokości 1/68 w Nieruchomości nie będzie Pan działał jako podatnik podatku od towarów i usług.
Wraz z pozostałymi współwłaścicielami udziałów w Nieruchomościach podejmował Pan działania związane z wykonywaniem prawa własności, które nie wykraczały poza zwykły zarząd majątkiem prywatnym. Jak wynika z opisu sprawy, współwłaściciele powołali Stowarzyszenie „(…) ”, którego zadaniem było podejmowanie działań organizacyjnych i prawnych umożliwiających realizację przedsięwzięcia polegającego na rozpoczęciu procedury łączenia/scalenia posiadanych działek, a następnie podziału na nowe działki budowlane, wyłącznie na potrzeby własne współwłaścicieli.
Po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru obejmującego również Pana Nieruchomość, członkowie zarządu Stowarzyszenia, działając na podstawie udzielonych pełnomocnictw, podejmowali czynności mające na celu doprowadzenie do scalenia i ponownego podziału gruntów na działki przeznaczone dla poszczególnych współwłaścicieli, a nie do profesjonalnego obrotu nieruchomościami.
Pomimo, że ostatecznie projekt ten nie został zrealizowany z uwagi na brak możliwości przydzielenia każdemu współwłaścicielowi działki odpowiadającej jego udziałowi, podjęte czynności nie świadczą o prowadzeniu działalności gospodarczej, lecz o realizacji uprawnień właścicielskich związanych z zarządem majątkiem prywatnym.
Następnie współwłaściciele podjęli decyzję o sprzedaży Nieruchomości podmiotowi trzeciemu, co stanowiło konsekwencję niemożności osiągnięcia pierwotnego celu. Stowarzyszenie, działając na podstawie udzielonych pełnomocnictw, podjęło więc działania mające na celu znalezienie potencjalnego nabywcy oraz przeprowadzenie procesu sprzedaży.
Jak wynika z przedstawionych okoliczności sprawy, działania Stowarzyszenia dotyczące pozyskania nabywcy Nieruchomości nie były działaniami profesjonalisty, doświadczonego w obrocie nieruchomościami. Ponadto, udzielone przez Pana pełnomocnictwa miały charakter techniczny i organizacyjny, wynikający z liczby współwłaścicieli, charakteru Nieruchomości oraz chęci sprawnego przeprowadzenia sprzedaży. Nie świadczą one o prowadzeniu profesjonalnej działalności handlowej w zakresie obrotu nieruchomościami. Z treści pełnomocnictwa udzielonego przez Pana, wynika również, że część ceny sprzedaży przeznaczona miała zostać na pokrycie kosztów związanych z przygotowaniem i przeprowadzeniem transakcji sprzedaży wspólnego majątku. Okoliczność ta pozostaje typowa dla współwłaścicieli dokonujących sprzedaży nieruchomości prywatnej.
Należy stwierdzić, że wskazane działania miały charakter zwykłego wykonywania prawa własności w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Ich celem nie było prowadzenie zorganizowanej działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami, lecz realizacja prywatnych interesów współwłaścicieli związanych najpierw z zamiarem zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, a następnie ze sprzedażą nieruchomości wobec niemożności osiągnięcia celu pierwotnego. Bez znaczenia pozostaje przy tym okoliczność, że czynności te były wykonywane przez członków zarządu Stowarzyszenia lub inne osoby działające na podstawie pełnomocnictw, gdyż działania te miały charakter pomocniczy i organizacyjny.
Podjęte działania nie świadczą o zorganizowanym i profesjonalnym charakterze planowanej sprzedaży. W konsekwencji, podejmowana aktywność mieści się w ramach zwykłego wykonywania prawa własności w odniesieniu do posiadanego udziału 1/68 w Nieruchomości, a całokształt okoliczności sprawy wskazuje, że sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym, a nie działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.
Mając na uwadze całokształt okoliczności sprawy oraz powołane przepisy prawa, należy stwierdzić, że planowana przez Pana sprzedaż posiadanego udziału 1/68 w Nieruchomości nie będzie - zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy - dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Podejmowane czynności nie wykazują bowiem aktywności porównywalnej do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniach TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10 oraz w sprawie C-213/24. Współwłaściciele Nieruchomości nie angażowali środków typowych dla profesjonalnych uczestników rynku nieruchomości, lecz wykonywali uprawnienia właścicielskie związane z zarządem majątkiem prywatnym.
Z tytułu sprzedaży udziałów w opisanej nieruchomości nie będzie Pan działać jako podatnik podatku VAT. Nie prowadzi Pan bowiem zorganizowanej działalności handlowej w zakresie obrotu nieruchomościami. W szczególności, istotne znaczenie ma fakt, że działania współwłaścicieli były podporządkowane realizacji celów prywatnych, a sprzedaż nieruchomości nastąpi dopiero w wyniku niemożności osiągnięcia celu pierwotnego. Współpraca pomiędzy współwłaścicielami, powołanie Stowarzyszenia czy korzystanie z pomocy pośredników w opisanych okolicznościach nie wykraczają same w sobie poza zwykłe wykonywanie prawa własności.
W konsekwencji, skoro w tej sprawie nie występują przesłanki stanowiące podstawę uznania Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży ww. udziałów w Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.
Tym samym, Pana stanowisko uznaję za prawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
Przepisów art. 3k-3n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Przepisów art. 3k-3n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 33 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 3b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo