Interpretacja 0114-KDIP1-3.4012.295.2026.2.AMA

Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

22 kwietnia 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 16 kwietnia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie podatku od towarów i usług, dotyczący opodatkowania sprzedaży nieruchomości w drodze licytacji komorniczej (…). Uzupełnił go Pan pismem z 16 kwietnia 2026 r. (data wpływu 22 kwietnia 2026 r.) oraz – w odpowiedzi na wezwanie – pismem nadanym 18 maja 2026 r. (data wpływu 25 maja 2026 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Komornik Sądowy (…) zamierza sprzedać w drodze licytacji publicznej (…) prawo własności nieruchomości gruntowej stanowiącej działki gruntu zabudowane o nr: 6 i 7 oraz działki gruntu niezabudowane o nr: 1, 2, 3, 4, 5 o pow. ogółem (…) ha położonej (…), gmina (…), powiat (…), woj. (…), dla której Sąd Rejonowy (…) prowadzi księgę wieczystą o numerze (…).

Dłużnikiem w prowadzonym postępowaniu egzekucyjnym jest Spółka, NIP: (…), KRS (…).

W KRS widnieje informacja o likwidacji Spółki z (…) oraz informacja o rozwiązaniu Spółki z (…).

Spółka aktualnie nie figuruje w rejestrze VAT.

Nieruchomość gruntowa stanowi:

·         działki gruntu zabudowane: działka A (nr 6) oraz działka B (nr 7);

·         działki gruntu niezabudowane: działka C (nr 1), działka D (nr 2), działka E (nr 3), działka F (nr 4), działka G (nr 5).

Na obszarze przedmiotowej nieruchomości gruntowej obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego zatwierdzony uchwalą (…) Rady Gminy (…) z (…) w sprawie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym wszystkie działki A-G przeznaczone są pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną z dopuszczeniem zabudowy letniskowej - symbol (…).

Działka gruntu A (nr 6) o pow. (…) ha zabudowana jest dwoma segmentami budynku mieszkalnego w zabudowie bliźniaczej z garażami w bryle budynku oraz fundamentem pod kolejny budynek mieszkalny. Budynek został wybudowany w 2013 r., jest w stanie surowym zamkniętym, stan zaawansowania robót budowlanych wynosi 60%. Budynek jest opuszczony, wymaga dokończenia prac budowlanych do stanu deweloperskiego (tynki na ścianach oraz posadzki). Z uwagi na upływ czasu wymaga wymiany pewnych elementów, np. ponownego ocieplenia stropu. Budynek posiada pow. zabudowy (…) m kw oraz pow. użytkową (…) m kw.

Działka gruntu B (nr 7) o pow. (…) ha zabudowana jest jednym segmentem budynku mieszkalnego w zabudowie bliźniaczej z garażem w bryle budynku. Budynek został wybudowany w 2013 r., jest w stanie deweloperskim zamkniętym - do wykończenia wewnątrz, stan zaawansowania robót budowlanych wynosi 100%. Budynek jest opuszczony, od dawna nie był remontowany. Z uwagi na upływ czasu budynek wymaga przeprowadzenia częściowego remontu z zewnątrz (ubytki w elewacji, okładziny schodów, balkonów) oraz remontu/wykończenia całkowitego wewnątrz. Budynek posiada pow. zabudowy (…) m kw oraz pow. użytkową (…) m kw.

Decyzją z 24 stycznia 2014 r. (...) Inspektorat Nadzoru Budowlanego w (…) udzielił pozwolenia na użytkowanie budynku mieszkalnego położonego na działce B (nr 7).

Działki gruntu C-G są niezabudowane.

Działka C (nr 1) ma pow. (…) ha, działka D (nr 2) ma pow. (…) ha, działka E (nr 3) ma pow. (…) ha, działka F (nr 4) ma pow. (…) ha, działka G (nr 5) ma pow. (…) ha.

Przedmiotem sprzedaży w drodze licytacji publicznej nie będzie przedsiębiorstwo ani zorganizowana część przedsiębiorstwa.

Nie doszło do pierwszego zasiedlenia nieruchomości zabudowanej (działka A i B) i nie dojdzie do pierwszego zasiedlenia przed sprzedażą tej nieruchomości.

Nie miało miejsca ulepszenie budynków na działce A i B, ponieważ są one w trakcie budowy.

Nie miało miejsca wykorzystywanie nieruchomości na cele działalności zwolnionej od podatku.

W okresie dwóch lat poprzedzających licytacyjną sprzedaż nieruchomości nie były ponoszone wydatki na ulepszenie żadnego z ww. budynków, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które przekroczyłyby 30% ich wartości początkowej (każdego budynku odrębnie).

W księdze wieczystej nieruchomości znajdują się dwa wpisy hipotek na rzecz jednego wierzyciela.

Komornik prowadził udokumentowane działania w kierunku uzyskania informacji od Spółki, mających potwierdzić spełnienie warunków zastosowania zwolnień od podatku, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 3 i 9-10a ustawy o podatku od towarów i usług.

Spółka nie podjęła korespondencji.

Komornik ustalił opisany wyżej stan faktyczny w oparciu o informacje z operatu szacunkowego nieruchomości, treść księgi wieczystej (…) oraz dostępnych baz danych: KRS, REGON, Wykaz podatników VAT.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego

Komornik Sądowy (…), Kancelaria Komornicza (…), uzupełniając wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej wskazał, że w toku prowadzonego postępowania egzekucyjnego pod sygn. akt (…) wobec ww. dłużnika tj. właściciela nieruchomości, nie uzyskał kompletnych informacji niezbędnych do doprecyzowania opisu zdarzenia przyszłego.

Komornik nie posiada informacji pozwalającej stwierdzić kiedy i na podstawie jakiego tytułu prawnego dłużnik nabył prawo do własności nieruchomości gruntowej stanowiącej działki zabudowane o nr 6 i 7 oraz działki niezabudowane o nr 1, 2, 3, 4, 5.

Nabycie działek nastąpiło w roku 2010.

W ocenie Wnioskodawcy, zważywszy na pozostałe informacje w sprawie, kwestia okoliczności nabycia nie ma znaczenia dla ustalenia opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży nieruchomości.

Wnioskodawca nie posiada informacji pozwalającej stwierdzić, czy nabycie działek było czynnością opodatkowaną podatkiem VAT, udokumentowaną fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT.

Komornik nie posiada informacji pozwalającej stwierdzić, czy dłużnikowi przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia działek wchodzących w skład nieruchomości gruntownej opisanej we wniosku.

Wnioskodawca nie posiada informacji pozwalającej stwierdzić, czy przedmiotowe działki stanowiły środek trwały w prowadzonej przez dłużnika działalności gospodarczej.

Ze względu na przedmiot działalności dłużnika zasadnym jest przyjęcie, iż stanowiły towar handlowy.

Dłużnik na przedmiotowej nieruchomości gruntowej budował budynki mieszkalne, celem ich odsprzedaży.

Budynki mieszkalne w zabudowie bliźniaczej oraz garaże w bryle budynków stanowią budynki w rozumieniu przepisów ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane.

Budynki te zostały wybudowane przez dłużnika około roku 2013.

Wnioskodawca nie posiada informacji pozwalającej stwierdzić, czy z tytułu ich wybudowania dłużnikowi przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Informacja dotyczy wszystkich działek objętych wnioskiem. Dłużnik nie prowadził działalności wyłącznie zwolnionej od podatku VAT.

W toku postępowania egzekucyjnego, przed sporządzeniem wniosku ORD-IN, Wnioskodawca wezwał dłużnika do udzielenia odpowiedzi na pytania dotyczące nieruchomości oraz statusu podatkowego dłużnika. Dłużnik nie odebrał korespondencji.

Działania Wnioskodawcy podjęte w celu uzyskania informacji prowadzących do ustalenia, czy w przedmiotowej sprawie dla sprzedaży nieruchomości może mieć zastosowanie zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 3 i 9-10a ustawy o podatku od towarów i usług, zostały udokumentowane. Podjęte działania nie doprowadziły do uzyskania niezbędnych informacji od dłużnika.

Wszystkie posiadane informacje zamieszczone we wniosku ORD-IN oraz niniejszym uzupełnieniu Wnioskodawca uzyskał z treści operatu szacunkowego nieruchomości, dokumentacji zdjęciowej, treści księgi wieczystej nieruchomości (…) oraz dostępnych baz danych: KRS, REGON, Wykaz podatników VAT.

Pytanie

Czy wystąpi podatek VAT z tytułu sprzedaży (w drodze licytacji publicznej) prawa własności nieruchomości gruntowej stanowiącej działki gruntu zabudowane A i B oraz działki gruntu niezabudowane C-G, położonej (…), gmina (…), powiat (…), woj. (…), dla której Sąd Rejonowy (…) prowadzi księgę wieczystą o numerze (…)?

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż przez Komornika w postępowaniu egzekucyjnym (w drodze licytacji publicznej) prawa własności nieruchomości gruntowej stanowiącej działki gruntu zabudowane A i B oraz działki gruntu niezabudowane C-G, położonej (…), gmina (…), powiat (…), woj. (…) dla której Sąd Rejonowy (…) prowadzi księgę wieczystą o numerze (…):

·         będzie czynnością opodatkowaną podatkiem VAT w stawce obniżonej 8% na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1, art. 7 ust. 1, art. 15 ust. 1 i 2 oraz art. 41 ust. 2 oraz ust. 12 -12b ustawy o VAT – w odniesieniu do zabudowanych działek gruntu A i B. Kwestię opodatkowania dostawy gruntu działek A i B, na którym posadowione zostały budynki rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy o VAT;

·         będzie czynnością opodatkowaną podatkiem VAT w stawce podstawowej 23% na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1, art. 7 ust. 1, art. 15 ust. 1 i 2 oraz art. 41 ust. 1 ustawy o VAT – w odniesieniu do niezabudowanych działek gruntu C-G.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku, z którego wynika, że przedmiotowa sprzedaż nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem VAT, jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 18 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Z treści powyższego przepisu wynika, że komornik sądowy jest płatnikiem podatku od dostawy towaru dokonywanej w trybie egzekucji, w przypadku, gdy wykonuje czynności egzekucyjne. Przez czynność egzekucyjną należy rozumieć każde formalne, oparte na przepisach procesowych, działanie uprawnionego organu egzekucyjnego wywołujące skutek prawny dla prowadzonej egzekucji.

Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622), zgodnie z którym:

Przepis art. 18 ustawy wprowadza szczególną na gruncie przepisów tej ustawy regulację, kiedy to należny podatek pobierany jest i odprowadzany do urzędu skarbowego przez płatnika, a nie przez podatnika. Płatnik pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika – dłużnika. Prowadzona przez niego sprzedaż towarów będących własnością dłużnika będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik; w przypadku, gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby od niego zwolniona, komornik sądowy nie będzie obowiązany do odprowadzenia podatku.

Tym samym, komornik sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług oraz do uwzględnienia w trakcie sprzedaży towarów okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ, aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Według przepisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 15 ust. 2 ustawy:

W kontekście powyższego, uwzględniając definicję działalności gospodarczej, należy stwierdzić, że dostawa towarów będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług tylko w sytuacji, gdy dokonana zostanie przez podmiot o statusie podatnika, który będzie działał w takim charakterze w odniesieniu do tej konkretnie czynności. Natomiast dla stwierdzenia, że dla danej transakcji podmiot jest podatnikiem podatku od towarów i usług, konieczne jest prowadzenie przez niego działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy.

Odnosząc regulacje zawarte w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy do art. 18 ustawy, wskazać należy, że w przypadku, gdy dłużnik - właściciel danej nieruchomości - jest podatnikiem podatku od towarów i usług z tytułu sprzedaży tej nieruchomości, wówczas komornik jest płatnikiem podatku VAT z tytułu dostawy nieruchomości.

Z wniosku wynika, że Spółka (Dłużnik) jest właścicielem nieruchomości o powierzchni ogółem (…) ha, składającej się z:

·       działki gruntu o nr: 6 (działka A) o pow. (…) ha, zabudowanej dwoma segmentami budynku mieszkalnego w zabudowie bliźniaczej z garażami w bryle budynku oraz fundamentem pod kolejny budynek mieszkalny;

·        działki gruntu o nr: 7 (działka B), o pow. (…) ha, zabudowanej jednym segmentem budynku mieszkalnego w zabudowie bliźniaczej z garażem w bryle budynku;

·        działki gruntu o nr: 1 (działka C), o pow. (…) ha, niezabudowanej;

·        działki gruntu o nr: 2 (działka D), o pow. (…) ha, niezabudowanej;

·        działki gruntu o nr: 3 (działka E), o pow. (…) ha, niezabudowanej;

·        działki gruntu o nr: 4 (działka F), o pow. (…) ha, niezabudowanej;

·        działki gruntu o nr: 5 (działka G), o pow. (…) ha; niezabudowanej.

Zamierza Pan sprzedać w drodze licytacji publicznej (sprawa (…)) prawo własności tej nieruchomości.

Pana wątpliwości dotyczą ustalenia czy wystąpi podatek VAT z tytułu sprzedaży (w drodze licytacji publicznej) prawa własności nieruchomości gruntowej stanowiącej działki gruntu zabudowane A i B oraz działki gruntu niezabudowane C-G.

Jak wynika z powołanych wyżej przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek: po pierwsze – dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność wykonywana jest przez podmiot, który w jej ramach działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT - co do zasady - mają dla określenia jego praw i obowiązków, zastosowanie przepisy ustawy.

W rozpatrywanej sprawie, ww. nieruchomość stanowiła własność dłużnika w prowadzonej przez niego działalności gospodarczej, który pomimo, że aktualnie nie figuruje w rejestrze VAT, nie prowadził działalności wyłącznie zwolnionej od podatku VAT. Dłużnik na przedmiotowej nieruchomości gruntowej budował budynki mieszkalne, celem ich odsprzedaży. Tym samym, sprzedaż w drodze licytacji komorniczej tej nieruchomości wypełni przesłanki określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy. W konsekwencji, transakcja ta będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy. Przedmiotowa transakcja dotyczy bowiem towaru w rozumieniu ustawy, który jako towar handlowy stanowił składnik majątkowy przedsiębiorstwa Dłużnika.

Odnosząc się do Pana wątpliwości na wstępie należy wyjaśnić, że towarem jest każda geodezyjnie wyodrębniona działka. Zatem na gruncie podatku od towarów i usług każdą wyodrębnioną geodezyjnie działkę składającą się na daną nieruchomość będącą przedmiotem dostawy należy traktować odrębnie.

Przepisy ustawy oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług zwolnienie od podatku. Zastosowanie zwolnienia od podatku jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy niezabudowanych gruntów zostały określone w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zgodnie z którym:

Stosownie do treści art. 2 pkt 33 ustawy:

Zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania z ww. zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane. Przy czym o tym, że dany teren jest terenem budowlanym przesądzają zapisy w planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy.

Jeśli natomiast nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, wtedy należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów (w tym nieruchomości), spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

·         towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

·         przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W okolicznościach opisanej we wniosku sprawy wskazać także należy art. 43 ust. 21 ustawy:

Powyższe oznacza, że dostawa towarów dokonana w trybie egzekucji jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług, jeżeli udokumentowane działania w celu potwierdzenia zwolnienia podjęte przez komornika lub organ egzekucyjny były z powodu dłużnika bezskuteczne.

Zatem, w odniesieniu do ww. pięciu działek niezabudowanych C-G, o numerach ewidencyjnych: 1, 2, 3, 4, 5, należy w pierwszej kolejności przeanalizować możliwość zastosowania zwolnienia od podatku VAT wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Opodatkowane są te dostawy terenów niezabudowanych, które mają za przedmiot tereny budowlane w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy. Zatem z ww. zwolnienia od podatku VAT korzystać będą dostawy gruntów o charakterze wyłącznie rolnym, leśnym, itp.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że na obszarze ww. nieruchomości gruntowej obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego zatwierdzony uchwalą nr (…) Rady Gminy (…) z (…) w sprawie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym wszystkie działki A-G przeznaczone są pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną z dopuszczeniem zabudowy letniskowej - symbol (…). W związku z powyższym, stwierdzić należy, że działki niezabudowane C-G w momencie planowanej sprzedaży będą stanowiły grunty przeznaczone pod zabudowę, a w konsekwencji będą się one mieściły w pojęciu terenu budowlanego, zdefiniowanego w art. 2 pkt 33 ustawy.

Tym samym, dostawa w drodze licytacji komorniczej niezabudowanych działek C (nr 1), D (nr 2), E (nr 3), F (nr 4), G (nr 5), nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W związku z brakiem możliwości zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy dla dostawy działek niezabudowanych C-G, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia na mocy art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Z opisu sprawy wynika również, że Dłużnik nie prowadził działalności wyłącznie zwolnionej od podatku VAT, zatem nie można uznać, że ww. działki niezabudowane służyły wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku VAT.

W opisanym przypadku nie jest spełniony zatem jeden z warunków uprawniających do zastosowania zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Tym samym, dla dostawy w drodze licytacji komorniczej niezabudowanych działek C (nr 1), D (nr 2), E (nr 3), F (nr 4), G (nr 5), nie znajdzie zastosowania także zwolnienie od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W konsekwencji, sprzedaż ww. działek niezabudowanych będzie podlegała opodatkowaniu właściwą stawką podatku VAT.

Natomiast zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług w przypadku dostawy budynków mogące mieć zastosowanie w tej sprawie, zostały określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

Pierwszym zasiedleniem jest więc szeroko rozumiane pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. Przykładowo, pierwsze zasiedlenie budynku lub jego części ma miejsce zarówno w sytuacji, gdy po wybudowaniu budynku oddany zostanie on w najem, jak też w przypadku, gdy będzie on wykorzystywany na potrzeby własnej działalności gospodarczej – w obu przypadkach dojdzie do korzystania z budynku. Podkreślić w tym miejscu należy, że termin „ulepszenia” zawarty w ustawie o podatku od towarów i usług, odwołuje się do przepisów o podatku dochodowym.

Zgodnie z art. 16g ust. 13 ustawy z 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U z 2026 r. poz. 554):

Powyższy przepis wskazuje, że na gruncie prawa podatkowego „ulepszenie” jest pojęciem, które dotyczy wyłącznie składników majątku będących środkami trwałymi. Pod pojęciem tym należy rozumieć takie czynności, jak przebudowa, rozbudowa, rekonstrukcja, adaptacja lub modernizacja środka trwałego, które podnoszą jego wartość techniczną, użytkową, jak i przystosowanie składnika majątkowego do wykorzystania go w innym celu, niż pierwotne przeznaczenie albo nadanie temu składnikowi innych cech użytkowych.

Zatem nieruchomości (np. budynki), które nie stanowią u podatnika środka trwałego, nie mogą ulec ulepszeniu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, ponieważ pojęcie ulepszenia, do którego odwołuje się ustawodawca w art. 2 pkt 14 ustawy, odsyłając do przepisów o podatku dochodowym, dotyczy wyłącznie ulepszenia środków trwałych.

Przyjmując więc za Panem, że nieruchomości Dłużnika stanowiły towar handlowy w prowadzonej przez Niego działalności gospodarczej, ponieważ budował On na objętym egzekucją komorniczą gruncie budynki mieszkalne, celem ich odsprzedaży, to uznać należy za nieprzydatną informację dotyczącą braku ponoszenia wydatków na ulepszenie, zawartą w opisie sprawy.

Ponadto, w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy stanie się bezzasadne.

Jeśli natomiast nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 bądź pkt 10a ustawy, wtedy należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o powołany powyżej przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub ich części rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym:

W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków, budowli lub ich części w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogicznie opodatkowanie podatkiem VAT, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, opodatkowana jest również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

W odniesieniu do dostawy budynków w drodze licytacji komorniczej, tj.:

·         dwóch segmentów budynku mieszkalnego w zabudowie bliźniaczej z garażami w bryle budynku, znajdujących się na działce A (nr 6),

·         jednego segmentu budynku mieszkalnego w zabudowie bliźniaczej z garażem w bryle budynku, znajdujących się na działce B (nr 7),

- może więc wystąpić jedna z kilku podstaw do zastosowania zwolnienia od podatku VAT. Istotne jest, wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego budynku.

W pierwszej kolejności należy ustalić czy w tej sprawie zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. W tym celu należy rozstrzygnąć, czy w odniesieniu do budynków miało miejsce pierwsze zasiedlenie oraz jaki okres upłynie pomiędzy pierwszym zasiedleniem a planowaną dostawą danego obiektu.

Z okoliczności przedstawionych we wniosku wynika, że

·       budynek znajdujący się na działce A został wybudowany w 2013 r., jest w stanie surowym zamkniętym, stan zaawansowania robót budowlanych wynosi 60%. Budynek jest opuszczony, wymaga dokończenia prac budowlanych do stanu deweloperskiego (tynki na ścianach oraz posadzki). Z uwagi na upływ czasu wymaga wymiany pewnych elementów, np. ponownego ocieplenia stropu;

·       budynek znajdujący się na działce B został wybudowany w 2013 r., jest w stanie deweloperskim zamkniętym - do wykończenia wewnątrz, stan zaawansowania robót budowlanych wynosi 100%. Decyzją z 24 stycznia 2014 r. (...) Inspektorat Nadzoru Budowlanego w (…) udzielił pozwolenia na użytkowanie tego budynku mieszkalnego. Budynek jest opuszczony, od dawna nie był remontowany. Z uwagi na upływ czasu budynek wymaga przeprowadzenia częściowego remontu z zewnątrz (ubytki w elewacji, okładziny schodów, balkonów) oraz remontu/wykończenia całkowitego wewnątrz.

Analiza przedstawionych we wniosku okoliczności sprawy oraz treści powołanych przepisów prawa prowadzi do stwierdzenia, że w tej sprawie nie doszło do pierwszego zasiedlenia (o którym mowa w art. 2 pkt 14 ustawy) żadnego z ww. budynków (znajdujących się na działkach A i B) i nie dojdzie do ich pierwszego zasiedlenia przed sprzedażą.

Z opisu sprawy jednoznacznie wynika, że ww. budynki nie były przez Dłużnika wykorzystywane w działalności gospodarczej ani nie były oddane do użytkowania innym osobom lub podmiotom. Dwa segmenty budynku mieszkalnego w zabudowie bliźniaczej z garażami w bryle budynku, jak też fundament pod kolejny budynek mieszkalny, które znajdują się na działce A (nr 6), są nieukończone. Natomiast fakt wydania przez właściwy organ pozwolenia na użytkowanie jednego segmentu budynku mieszkalnego w zabudowie bliźniaczej z garażem w bryle budynku, znajdującego się na działce B (nr 7), nie oznacza, że doszło do pierwszego zasiedlenia sprzedawanego budynku, gdyż budynek ten - jak wynika z opisu sprawy - nie był faktycznie użytkowany/zasiedlony.

Biorąc powyższe pod uwagę, stwierdzić należy, że w odniesieniu do:

• budynków (dwóch segmentów budynku mieszkalnego w zabudowie bliźniaczej z garażami w bryle budynku) znajdujących się na działce A, których budowa nie została dokończona oraz
• budynku (jednego segmentu budynku mieszkalnego w zabudowie bliźniaczej z garażem w bryle budynku) znajdującego się na działce B, który w żaden sposób nie był i nie będzie użytkowany od momentu wybudowania do momentu planowanej sprzedaży,

- sprzedaż tych nieruchomości w drodze licytacji komorniczej stanowiła będzie dostawę dokonaną w ramach pierwszego zasiedlenia, o którym mowa w art. 2 pkt 14 ustawy.

W konsekwencji, dostawa budynków, znajdujących się na działkach A (nr 6) i B (nr 7), nie będzie spełniała warunków uprawniających do zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ponieważ będzie ona dokonywana w sytuacji, o której mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. a ustawy.

W związku z brakiem możliwości zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 dla dostawy budynków posadowionych na działach A i B, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Aby dostawa mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie ww. przepisu muszą być spełnione łącznie oba warunki określone w tym przepisie.

Jeden z tych warunków, dotyczący braku wydatków na ulepszenie, w stosunku do których sprzedający miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a w przypadku ponoszenia takich wydatków, muszą być one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów - jak już wyżej wyjaśniono - nie ma w tym przypadku zastosowania z uwagi na brak środków trwałych mogących ulec ulepszeniu.

Natomiast drugi z ww. warunków odnosi się do braku prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu budynku. Z opisu sprawy wynika jednak, że nie posiada Pan informacji pozwalającej stwierdzić, czy z tytułu wybudowania budynków na działkach o nr 6 (A) i 7 (B) Dłużnikowi przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Tym samym, w analizowanej sprawie przedstawiony opis zdarzenia przyszłego nie pozwala jednoznacznie stwierdzić, czy sprzedaż przez Pana w drodze licytacji komorniczej ww. budynków, znajdujących się na działkach A i B, będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, gdyż brak jest informacji niezbędnych do dokonania takiej oceny na podstawie ww. przepisu.

Zatem, skoro w tym przypadku do ww. dostawy nie będzie miało zastosowania zwolnienie wskazane w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i brak jest możliwości przeanalizowania, czy dostawa ta będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, to należy dokonać analizy możliwości skorzystania ze zwolnienia na mocy art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Dla przypomnienia, niespełnienie jednego warunków określonych w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w tym artykule.

Z przedstawionych okoliczności wynika, co już zostało wskazane, że Dłużnik nie prowadził działalności wyłącznie zwolnionej od podatku VAT, zatem nie można uznać, że ww. budynki służyły wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku VAT.

W opisanym przypadku nie jest więc spełniony jeden z warunków uprawniających do zastosowania zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Tym samym, sprzedaż w drodze licytacji komorniczej:

• budynków znajdujących się na działce nr 6 (A),
• budynku znajdującego się na działce nr 7 (B),

- będzie podlegała opodatkowaniu właściwą stawką podatku VAT. Sprzedaż ta nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 bądź pkt 2 ustawy.

W tej sytuacji, ponieważ dostawa budynków znajdujących się na działkach A i B nie będzie korzystać ze zwolnień wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 bądź pkt 2 ustawy, to – w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy – opodatkowana właściwą stawką podatku VAT będzie również dostawa gruntów (działki nr 6 i nr 7), na których posadowione są te obiekty.

Pana stanowisko, dotyczące wyłącznie opodatkowania ww. transakcji, które nie odnosi się do określenia stawki podatku VAT dla ww. dostawy nieruchomości, uznaję za prawidłowe.

Wskazuję jednocześnie, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Pana wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione we własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniem tj. zastosowanie stawki podatku VAT w wysokości 8% i 23% do dostawy nieruchomości, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Ponadto informuję, że odnośnie wysokości stawki podatku nie mogę zająć stanowiska, ze względu na to, że kwestia ustalenia wysokości stawki podatku od towarów i usług dla czynności dostawy towarów lub świadczenia usług dokonywanych od 1 lipca 2020 r. może być określona wyłącznie w ramach wydania wiążącej informacji stawkowej, zgodnie z art. 42a ustawy. Na podstawie art. 42b ust. 1 ustawy w powiązaniu z art. 42a ustawy, podatnik może wystąpić do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej o wydanie wiążącej informacji stawkowej (WIS), która jest wydawana w formie decyzji na potrzeby opodatkowania podatkiem dostawy towarów, importu towarów, wewnątrzwspólnotowego nabycia towarów albo świadczenia usług.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·     Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·     Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.