Interpretacja 0114-KDIP1-3.4012.297.2026.1.KP

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

22 kwietnia 2026 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 15 kwietnia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy braku opodatkowania transakcji sprzedaży niezabudowanej działki nr 1.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1.  Zainteresowany będący stroną postępowania:

 A.A. ul. (…);

2.  Zainteresowani niebędący stroną postępowania:

· B.A. ul. (…);

· C.B ul. (…);

· D.B ul. (…);

· E.C. ul. (…).

Opis zdarzenia przyszłego

1.  „A” sp. z o.o. (dalej „Kupujący”) zainteresowana jest wybudowaniem budynku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego (dalej: „Inwestycja”).

2.  Z uwagi na powyższe, Kupujący zainteresował się nieruchomością stanowiącą współwłasność A.A., B.A., C.B, D.B oraz E.C (dalej: „Sprzedający”).

3.  Sprzedający są współwłaścicielami – A.A. i B.A. w udziale wynoszącym 1/2 (jedna druga) części na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej. C.B. i D.B w udziale wynoszącym 1/4 (jedna czwarta) części na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej oraz E.C. w udziale wynoszącym 1/4 (jedna czwarta) części - niezabudowanej nieruchomości gruntownej stanowiącej działkę gruntu nr 1 (jeden), położonej w miejscowości (…), gminie (…), województwie (…), o obszarze 94700,00 m. kw. (dziewięćdziesiąt cztery tysiące siedemset metrów kwadratowych), dla której Sąd Rejonowy w (…) (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW Nr (…) (dalej: „Nieruchomość”).

4.  Sprzedający 22 grudnia 1993 r. zawarli umowę o wspólne inwestowanie. Żadna ze stron umowy zawierając ją nie działała w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą. Mocą powyższej umowy, A.A. jako powiernik zobowiązał się względem pozostałych stron umowy do powierniczego nabycia w imieniu własnym, ale na rachunek wszystkich stron umowy o wspólne inwestowanie, prawa własności niezabudowanej nieruchomości gruntowej, położonej we wsi (…), o powierzchni około 25 hektarów, w skład której wchodziły działka gruntu nr 1 oraz działka gruntu nr 2. W celu sfinansowania zakupu nieruchomości, każda ze stron umowy o wspólne inwestowanie, zgodnie z jej postanowieniami, wpłaciła na rachunek bankowy powiernika oznaczoną sumę pieniędzy. Mocą aktu notarialnego z 28 grudnia 1993 r. A.A. jako powiernik nabył od osób trzecich nieruchomość do majątku dorobkowego swojego i swojej małżonki B.A. Umowa o wspólnym inwestowaniu zawierała postanowienie, że wykorzystanie nabytej nieruchomości nastąpi po podjęciu wspólnej decyzji przez wszystkie osoby fizyczne będące stronami tej umowy. Umowa zawierała również nieodwołalne i bezwarunkowe zobowiązanie powiernika do przeniesienia na rzecz każdej ze stron umowy udziału w prawie własności nabytej nieruchomości. Koszty nabycia oraz posiadania nieruchomości przez czas obowiązywania umowy miały być ponoszone solidarnie oraz w sposób równy przez strony umowy. Następnie 11 kwietnia 2016 r. oraz 27 kwietnia 2016 r. zawarte zostały notarialne umowy przeniesienia własności na rzecz pozostałych stron umowy o wspólne inwestowanie z 22 grudnia 1993 r. udziałów wynoszących po 1/4 części nabytej nieruchomości. W związku z ustaniem małżeńskiej wspólności majątkowej oraz podziałem majątku dorobkowego pomiędzy E.C., a jej małżonkiem, udział ten został przeniesiony do jej majątku osobistego. Powyższe umowy przeniesienia własności stanowiły ostateczne wykonanie umowy o wspólne inwestowanie. Czynności związane z wydaniem udziałów zostały poprzedzone uzyskaniem indywidualnych interpretacji prawa podatkowego nr IPPB2/415-543/12-2/AK, IPPB2/436-265/12-2AF, IPPB2/415-544/12-2/AK oraz IPPB2/436-264/12-2/AF.

5.  Celem zakupu nieruchomości przez współwłaścicieli od samego początku była lokata prywatnego kapitału z uwzględnieniem zamiaru jej zbycia w przyszłości. Nieruchomość od dnia jej nabycia nie była użytkowa przez żadnego ze współwłaścicieli - nie była na niej prowadzona działalność rolnicza w rozumieniu przepisów ustawy o VAT, ani pozarolnicza działalność gospodarcza. Nieruchomość nie była i nie jest wykorzystywana w działalności gospodarczej żadnego ze Sprzedających, a udziały w niej stanowią ich majątek prywatny.

6.  Działka gruntu nr 2 została zbyta przez Sprzedających w czerwcu 2020 r., a Sprzedający zobowiązani byli do zarejestrowania się jako czynni podatnicy VAT dla celów tej transakcji i wykazania podatku należnego od tej sprzedaży. Tym samym, niniejszy wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczy wyłącznie działki gruntu nr 1.

7.  Nieruchomość jest niezabudowana (tzn. nie znajduje się na niej żaden budynek lub budowla), nieogrodzona, nieuzbrojona, nie ma wydzielonych dróg wewnętrznych i posiada dostęp do drogi publicznej.

8.  W działach I-Sp i IV księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości brak jest wzmianek, natomiast w dziale III wpisane są prawa pierwokupu udziałów w Nieruchomości przysługujące Sprzedającym względem siebie wzajemnie.

9.  Nieruchomość i należące do Sprzedających udziały wolne są od wszelkich zadłużeń i wierzytelności oraz nie są obciążone prawami i roszczeniami osób trzecich (poza prawami pierwokupu opisanymi powyżej).

10.  Nieruchomość i należące do Sprzedających udziały nie są przedmiotem dzierżawy, najmu ani użyczenia, nie są obciążone żadnymi ograniczonymi prawami rzeczowymi, ani ograniczeniami w rozporządzaniu, w tym nieujawnionymi w księgach wieczystych, roszczeniami osób trzecich, w tym prawem pierwokupu (poza prawami wpisanymi w dziale III księgi wieczystej).

11.  Działka gruntu nr 1 położona jest na terenach oznaczonych symbolem Lzr-RIVa, Lzr-RIVb - grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych, RHIb, RIVa, RIVb i RV - grunty orne.

12.  Na Nieruchomości nie jest prowadzone gospodarstwo rolne ani nie znajduje się ona na terenie specjalnej strefy ekonomicznej.

13.  Nieruchomość nie jest objęta obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego ani nie została wydana dla niej decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

14.  Nieruchomość nie stanowiła ani nie stanowi przedsiębiorstwa, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

15.  Nieruchomość nie została nabyta od Skarbu Państwa ani od jednostki samorządu terytorialnego.

16.  15 października 2025 r. Sprzedający zawarli z Kupującym przedwstępną umowę sprzedaży fizycznie wydzielonej części niezabudowanej działki gruntu nr 1, o obszarze około 94700 m. kw. aktualnie wchodzącej w skład Nieruchomości położonej w miejscowości (…), gminie (…), powiecie (…), województwie (…), uregulowanej w księdze wieczystej KW Nr (…) (dalej: „Przedmiot Sprzedaży”).

17.  Z postanowień umowy przedwstępnej wynika, że zawarcie umowy przyrzeczonej uzależnione jest od spełnienia poniższych warunków:

a)  uzyskania zaświadczeń przez Kupującego lub jego pełnomocnika wydanych przez właściwe: urząd skarbowy, urząd gminy oraz Państwowy Fundusz Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych również w trybie art. 306g) ustawy Ordynacja podatkowa oraz zaświadczenia wydanego przez Zakład Ubezpieczeń Społecznych, KRUS, potwierdzających, że Sprzedający nie zalegają z płatnością należnych podatków i innych należności publicznoprawnych;

b)  uzyskaniu przez Kupującego, na jego koszt, ustaleń, z których wynikać będzie, że warunki gruntowo-środowiskowe Przedmiotu Sprzedaży umożliwiają realizację zamierzonej przez Kupującego Inwestycji;

c)  potwierdzeniu, że warunki techniczne (zaopatrzenia w media: wodę, energię elektryczną, gaz, włączenia do układu drogowego oraz odprowadzania ścieków i wód deszczowych) umożliwiają realizację zamierzonej przez Kupującego Inwestycji;

d)  prawomocnie i ostatecznie dokonana zostanie zmiana ewidencji obszaru Przedmiotu Sprzedaży na inny niż rolny i inny niż leśny lub prawomocnie i ostatecznie uchwalony zostanie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, w którym obszar Przedmiotu Sprzedaży będzie przeznaczony na cele inne niż rolne i inne niż leśne, tym samym z ewidencji gruntów lub z treści obowiązującego plany zagospodarowania przestrzennego wynikać będzie bezspornie możliwość realizowania planowanej przez Kupującego Inwestycji;

e)  potwierdzeniu, że Przedmiot Sprzedaży posiada dostęp do drogi publicznej lub zapewnieniu Przedmiotowi Sprzedaży dostępu do drogi publicznej;

f)   uzyskaniu przez Kupującego - na jego koszt i jego staraniem - warunków technicznych, pozwoleń, zezwoleń, uzgodnień oraz zgód właściwych podmiotów, w tym dostawców mediów oraz jednostek samorządu terytorialnego i organów administracji państwowej na zmianę przebiegu mediów znajdujących się na terenie Przedmiotu Sprzedaży, które to media (w szczególności gazociągi, linie energetyczne, wodociągi, rurociągi, linie telekomunikacyjne) mogą kolidować z Inwestycją, a zmiana ich przebiegu jest niezbędna do uzyskania przez Kupującego decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę Inwestycji;

g)  uzyskania przez Kupującego ostatecznej (oraz prawomocnej - w przypadku zaskarżenia do sądu administracyjnego) decyzji administracyjnej, zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę zamierzonej przez Kupującego Inwestycji;

h)  co najmniej dwukrotnym podpisaniu lub przekazaniu Kupującemu przez Sprzedających - na wezwanie Kupującego - oświadczenia dotyczącego zgodności działań Sprzedających z wymogami oraz procedurami w zakresie przeciwdziałania praniu brudnych pieniędzy oraz finansowania terroryzmu;

i)    uzyskania przez Kupującego na jego koszt i jego staraniem ostatecznej (oraz prawomocnej -w przypadku zaskarżenia do sądu administracyjnego) decyzji administracyjnej, zezwalającej na wycinkę drzew i krzewów znajdujących się na Przedmiocie Sprzedaży a kolidujących z Inwestycją;

j)    uzyskaniu przez Kupującego uchwały Wspólników Kupującego, wyrażającej zgodę na nabycie Przedmiotu Sprzedaży.

18.  Ponadto, w umowie przedwstępnej zastrzeżono, że warunki wymienione w pkt od a) do i) powyżej zastrzeżone są na korzyść Kupującego, co oznacza, że Kupujący ma prawo żądać zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży pomimo nieziszczenia się któregokolwiek ze wskazanych warunków, pod warunkiem złożenia Sprzedającym przez Kupującego, oświadczenia o zrzeczeniu się prawa żądania spełnienia któregokolwiek z powyższych warunków.

19.  Jednocześnie, strony zobowiązały się do współdziałania w zakresie zmiany klasyfikacji gruntów wchodzących w skład działki gruntu nr 1 na grunty o klasie niższej niż klasa III (klasa IV, V, VI), bądź też doprowadzenia do uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zgodnie z którym działka w całości będzie miała przeznaczenie przemysłowo-usługowe. Strony zastrzegły, że również w sytuacji, w której nie będzie możliwości zmiany przeznaczenia części działki bądź klasy ziemi, Kupujący kupi całą działkę gruntu nr 1 tj. Przedmiot Sprzedaży.

20.  Sprzedający wyrazili zgodę i zezwolili Kupującemu - od dnia zawarcia umowy przedwstępnej do dnia zawarcia umowy przenoszącej własność Przedmiotu Sprzedaży - na dysponowanie przez Kupującego Nieruchomością (z prawem cesji tego prawa na dowolną osobę trzecią) dla celów budowlanych w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku - Prawo budowlane (tekst jednolity: Dz. U. z 2024 roku poz. 725 ze zm.), to jest wyłącznie do prowadzenia procedur administracyjnych celem uzyskania pozwolenia na budowę, tj. do składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a także do prowadzenia na niej - na koszt Kupującego - badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż Przedmiot Sprzedaży wolny jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na nim Inwestycji. Kupujący zobowiązał się do powstrzymania się od prowadzenia jakichkolwiek prac budowlanych czy przygotowawczych na Przedmiocie Sprzedaży.

21.  W sytuacji, w której nie dojdzie do przeniesienia własności Przedmiotu Sprzedaży i umowa rozwiąże się Kupujący zobowiązał się do przywrócenia Przedmiotu Sprzedaży do stanu sprzed zawarcia umowy. Zobowiązanie to nie dotyczy reklasyfikacji gruntu, która jest procesem trudnym do odwrócenia.

22.  Sprzedający przy zawieraniu przedwstępnej umowy sprzedaży udzielili Kupującemu pełnomocnictwa (z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw) oraz osobie fizycznej działającej w imieniu Kupującego przy zawieraniu umowy przedwstępnej, i upoważniły każdego z nich z osobna do:

a)  przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) księgi wieczystej Nieruchomości, a nadto akt ksiąg wieczystych, z których Nieruchomość została odłączona, składnia wniosków o sporządzenie kserokopii i fotokopii z akt oraz do odbioru takich kserokopii;

b)  uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania stanu prawnego Nieruchomości;

c)  uzyskiwania wypisów z ewidencji gruntów i budynków oraz wyrysów z map ewidencyjnych dotyczących Nieruchomości oraz pozostałych działek, dla których prowadzona jest księga wieczysta nr (…), a nadto działek, które powstaną w wyniku podziału geodezyjnego Nieruchomości;

d)  wystąpienia w imieniu Sprzedających do właściwych podmiotów, celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz włączenia do dróg w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru, a nadto zawarcia w imieniu Sprzedających umów przyłączenia do sieci oraz umów określających warunki włączenia układu drogowego;

e)  wystąpienia w imieniu Sprzedających do właściwych organów w celu uzyskania - na koszt Kupującego - decyzji o wycince drzew i krzewów znajdujących się na Przedmiocie Sprzedaży oraz decyzji o wykonaniu nasadzeń zastępczych;

f)   wystąpienia w imieniu Sprzedających do właściwych organów w celu uzyskania decyzji o wyłączeniu Przedmiotu Sprzedaży z produkcji rolniczej, zmiany klasyfikacji gruntów we właściwych rejestrach oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie;

g)  uzyskania decyzji - pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania Inwestycji na środowisko oraz decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych;

h)  uzyskania, wyłącznie w celu zawarcia umowy sprzedaży, we właściwych dla Sprzedających oraz ze względu na miejsce położenia Nieruchomości: urzędzie gminy, urzędach skarbowych, oddziale Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub oddziale Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego oraz Państwowym Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych zaświadczeń, wydanych również w trybie art. 306g ustawy - Ordynacja podatkowa, potwierdzających, że Sprzedający nie zalegają z należnymi podatkami i innymi świadczeniami publicznoprawnym.

23.  Wszystkie koszty i opłaty związane z warunkami technicznymi i decyzjami określonymi pod lit. a - h powyżej, obciążają wyłącznie Kupującego i stanowią jego koszt. Kupujący w oparciu o powyższe pełnomocnictwo, będzie działał wyłącznie na swoją rzecz.

24.  Sprzedający nie podejmowali wcześniej działań mających na celu podział Nieruchomości lub jej połączenie z inną nieruchomością, a także wydzielenie dróg wewnętrznych.

25.  Sprzedający nie podejmowali działań marketingowych informujących o zamiarze sprzedaży Nieruchomości - to Kupujący wyszukał Nieruchomość znajdującą się w interesującej go okolicy i sam dotarł do Sprzedających.

26.  Kupujący:

a)  jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny,

b)  planuje nabyć Przedmiot Sprzedaży w celu budowy centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego,

c)  planuje nabyć Przedmiot Sprzedaży na cele opodatkowanej podatkiem VAT działalności gospodarczej.

Pytania

1.  Czy w ramach planowanej transakcji sprzedaży Przedmiotu Sprzedaży na rzecz Kupującego, Sprzedający powinni zostać uznani za podatników VAT z tytułu dostawy Przedmiotu Sprzedaży?

2.  Czy w przypadku uznania Sprzedających za podatników VAT z tytułu dostawy Przedmiotu Sprzedaży, dostawa Przedmiotu Sprzedaży będzie podlegała zwolnieniu od podatku VAT przewidzianemu w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT?

Państwa stanowisko w sprawie

Pytanie nr 1

1.  Zdaniem Wnioskodawcy, w ramach planowanej transakcji sprzedaży Przedmiotu Sprzedaży na rzecz Kupującego, Sprzedający nie powinni zostać uznani za podatników VAT z tytułu dostawy Przedmiotu Sprzedaży.

2.  Zgodnie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem VAT podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się m.in. przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7.

3.  Podkreślić należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy o VAT, podlega opodatkowaniu VAT, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku VAT.

4.  W świetle art. 15 ust. 1 ustawy o VAT - podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych - art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

5.  Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie o VAT ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów status podatnika VAT wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

6.  Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

7.  Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

8.  W kontekście powyższego nie jest podatnikiem VAT ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności. W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

9.  W kwestii opodatkowania dostawy Przedmiotu Sprzedaży istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku opisu sprawy Sprzedający, w celu dokonania sprzedaży Przedmiotu Sprzedaży podejmowali aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, co skutkuje koniecznością uznania ich za podmioty prowadzące działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatników VAT, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy o VAT) jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Ponadto jak wynika z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

10.  Ze wskazanych wyżej orzeczeń C-180/10 i C-181/10 wynika również, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

11.  Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

12.  Wskazać należy, iż przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich. Stwierdzić należy, że uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik VAT wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

13.  Jak zostało przedstawione w opisie zdarzenia przyszłego, Sprzedający nabyli Przedmiot Sprzedaży wykonując postanowienia umowy o wspólnym inwestowaniu z 22 grudnia 1993 r. Na Przedmiocie Sprzedaży nie zostały posadowione żadne budynki, budowie lub ich części, Sprzedający nie podejmowali również żadnych czynności ani prac związanych z utwardzeniem nawierzchni. Nigdy nie ponosili również innych nakładów pieniężnych mających związek z ewentualnym przygotowaniem Przedmiotu Sprzedaży - do sprzedaży czy zwiększeniem jego wartości.

14.  Do wszelkich czynności związanych z przygotowaniem Przedmiotu Sprzedaży do transakcji, w tym do uzyskania niezbędnych pozwoleń, zaświadczeń i innych dokumentów, zostali upoważnieni przedstawiciele Kupującego na podstawie udzielonego notarialnie pełnomocnictwa. Wszelkie działania związane ze sprzedażą Przedmiotu Sprzedaży podejmowane są oraz ewentualnie będą podejmowane już po podjęciu przez Sprzedających decyzji o zbyciu posiadanego mienia oraz nie są realizowane bezpośrednio przez nich, ale przez Kupującego zainteresowanego nabyciem Przedmiotu Sprzedaży. Działania te podejmowane są oraz ewentualnie będą z ekonomicznego/gospodarczego punktu widzenia przede wszystkim w interesie Kupującego. Korzyść z podejmowanych przez Kupującego działań dla Sprzedających będzie jedynie wypadkową działań Kupującego jako podmiotu zainteresowanego nabyciem Przedmiotu Sprzedaży.

15.  Analizując zachowanie Sprzedających w kontekście pojęcia działalności gospodarczej należy zauważyć, że zachowanie to odbiega od zachowań właściwych dla podmiotów prowadzących działalność gospodarczą, dla których charakterystyczne jest podejmowanie działań o charakterze aktywnym, a nie jedynie działań biernych polegających na nieczynieniu. To wszystko wyłącza możliwość uznania Sprzedających za podmioty profesjonalnie trudniące się obrotem nieruchomościami i zarazem podatników VAT.

16.  W tym miejscu należy przytoczyć wyrok NSA z 21 października 2024 r., sygn. I FSK 347/21, w którym Sąd określając, czy dany podmiot dokonując zbycia działki działa w charakterze podatnika VAT wskazał, iż jeżeli konkretny podmiot zainteresowany nabyciem działki oferuje korzystną cenę, ale domaga się przy tym dokonania określonych czynności w celu upewnienia się, czy nieruchomość spełnia jego wymogi, to tego rodzaju czynności nie można utożsamiać z podjęciem przez zbywających prowadzenia działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT.

17.  Stanowisko zaprezentowane przez NSA w powyższym orzeczeniu znajduje odzwierciedlenie w pismach wydawanych przez organy podatkowe - m.in. w interpretacji indywidualnej Dyrektora KIS z 17 września 2025 r., sygn. 0114-KDIP1-2.4012.437.2025.2.ABA, w której opisano zbliżony stan faktyczny, w którym sprzedający nieruchomość udzielił kupującej spółce pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości warunków technicznych, dotyczących przyłączenia do sieci kanalizacji deszczowej, sieci kanalizacyjnej, wodociągowej, elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie warunków oraz ich odbioru, uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru. Sama umowa przedwstępna została natomiast zawarta m.in. pod warunkami uzyskania przez kupującą spółkę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę. W przedmiotowej sprawie Wnioskodawca nie zawarł nawet umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości.

18.  Oceniając powyższy stan faktyczny, organ podatkowy zauważył, że sprzedający nie podejmuje działań zmierzających do zwiększenia wartości nieruchomości ani nie podejmuje starań w celu zachęcenia potencjalnych nabywców do jej zakupu. Udzielenie pełnomocnictwa przyszłemu kupującemu służy wyłącznie umożliwieniu mu podjęcia czynności zmierzających do dostosowania nieruchomości do jego własnych potrzeb (takich jak uzyskanie pozwoleń, przyłączy itp.) i nie stanowi przejawu aktywności sprzedającego. Sprzedający nie podejmuje bowiem działań takich jak uzbrajanie gruntu czy uzyskiwanie zezwoleń, które mogłyby zwiększyć atrakcyjność nieruchomości na rynku.

19.  W omawianej interpretacji indywidualnej Dyrektor KIS podkreślił, że skutki prawne czynności wykonanych przez pełnomocnika (nabywcę) w sensie prawnym rzeczywiście dotyczą właściciela gruntu (uzyskanie decyzji, pozwoleń itd.), jednak starania pełnomocnika nie są staraniami właściciela podejmowanymi w tym celu, aby pozyskać kupującego, czy też aby oferowany grunt uczynić atrakcyjniejszym dla potencjalnego nabywcy, aby podnieść jego cenę.

20.  Powyższe stanowisko zaprezentowane przez Dyrektora KIS jest zbieżne z poglądem wyrażonym w wyroku NSA z 6 listopada 2024 r., sygn. I FSK 1014/21, w którym Sąd wskazał, iż zawarcie umowy przedwstępnej czy też udzielenie potencjalnemu nabywcy umocowania do uzyskania stosownych pozwoleń i zgód, bez których nabycie przez niego gruntu byłoby bezcelowe, nie stanowi per se działalności handlowej podlegającej opodatkowaniu VAT.

21.  W orzeczeniu tym Sąd podniósł, iż brak w tych czynnościach sprzedawcy przesłanek świadczących o takiej jego aktywności w przedmiocie zbycia przedmiotowego gruntu, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Zwrócono uwagę na fakt, iż udzielenie pełnomocnictwa podmiotowi, który warunkuje zakup nieruchomości od możliwości uzyskania pozwoleń i zgód bez których nabycie przez niego gruntu byłoby bezzasadne nie spełnia przesłanek zawodowego - stałego i zorganizowanego charakteru działalności gospodarczej.

22.  Zaprezentowane powyżej stanowisko znajduje potwierdzenie w licznych pismach wydawanych przez organy podatkowe, w tym m.in. w następujących interpretacjach indywidualnych Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej:

-     z 25 września 2025 r., sygn. 0113-KDIPT1-1.4012.703.2025.2.AK;

-  z 23 września 2025 r., sygn. 0112-KDIL3.4012.359.2025.3.MBN;

-  z 19 września 2025 r., sygn. 0114-KDIP1-2.4012.429.2025.2.MW;

-  z 16 września 2025 r., sygn. 0111-KDIB3-2.4012.499.2025.2.KK;

-  z 29 sierpnia 2025 r., sygn. 0113-KD1PT1-2.4012.614.2025.2.AM,

w których Dyrektor KIS wskazał, że fakt udzielenia pełnomocnictw kupującemu do wykonania określonych czynności w celu dostosowania gruntów do jego potrzeb przed dokonaniem transakcji nie powoduje, iż sprzedający zostanie uznany - w związku ze sprzedażą nieruchomości - za działającego w charakterze podatnika VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.

23.  Do analogicznych wniosków doszedł Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z 25 listopada 2015 r. sygn. IPPP2/4512-939/15-2/BH odnoszącej się do zbliżonego stanu faktycznego, gdzie Dyrektor uznał, że „Do momentu zawarcia umowy przedwstępnej z Inwestorem Wnioskodawca nie prowadził na przedmiotowej nieruchomości żadnych prac, w szczególności nie dokonał jej podziału, uzbrojenia w przyłącza do sieci wodnej, kanalizacyjnej, elektrycznej itp., nie występował z wnioskiem o wydanie decyzji o udzielenie pozwolenia na budowę. Na podstawie zawartych umów przedwstępnych oraz udzielonych Inwestorowi pełnomocnictw, Inwestor dokonywał oraz dokonuje działań celem uzbrojenia terenu poprzez doprowadzenie mediów do poszczególnych działek (gaz, prąd, urządzenia służące do doprowadzania oraz odprowadzania wody). Co istotne powyższe działania Inwestora nie mają już żadnego wpływu na cenę nieruchomości, która została przez strony ustalana wcześniej na podstawie umowy przedwstępnej, nie są też wykonywane w celu podniesienia wartości nieruchomości ani zwiększenia jej atrakcyjności celem dodatkowych profitów dla Wnioskodawcy. Działania w zakresie uzbrojenia podejmuje na własny koszt Inwestora. Ponadto pełnomocnik, w imieniu Wnioskodawcy zawarł na podstawie udzielonego pełnomocnictwa dwie umowy sprzedaży działki gruntu oraz udziału w gruncie, wydzielonych w wyniku działań pełnomocnika, bezpośrednio z osobami fizycznymi - kontrahentami Inwestora, realizującego na ich rzecz inwestycję budowlaną na gruncie uprzednio należącym do Wnioskodawcy. W wyniku zawartych umów sprzedaży Wnioskodawca otrzymał zapłatę bezpośrednio od osób fizycznych-kontrahentów Inwestora. Zdaniem Organu okoliczności rozpatrywanej sprawy nie pozwalają uznać Wnioskodawcy za podatnika podatku od towarów i usług, w związku z planowaną sprzedażą działek wydzielonych z przedmiotowej nieruchomości. Brak jest przesłanek wskazujących na to, że Wnioskodawca w odniesieniu do planowanej sprzedaży działek stanowiącej majątek prywatny będzie działał w charakterze „handlowca” w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT”. Podobne stanowisko Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie przedstawił również w interpretacji indywidualnej z 17 lutego 2017 r. sygn. 1462-IPPP3.4512.906.2016.1.IG.

24.  Zwrócić należy ponadto uwagę, że żaden z warunków zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży nie jest w żaden bezpośredni sposób powiązany z działaniami jakie mogą zostać podjęte na podstawie udzielonego pełnomocnictwa. Ponadto, nie można pominąć okoliczności, że warunki, od których uzależnione jest zawarcie umowy przyrzeczonej, zastrzeżone zostały na korzyść Kupującego.

25.  Fakt zastrzeżenia warunków zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży jednoznacznie wskazuje, że działania, do podjęcia których uprawniają pełnomocnictwa udzielone przez Sprzedających nie mogą być rozpatrywane jako działania kreujące/podejmowane w ramach prowadzonej przez nich działalności gospodarczej.

26.  Kolejną kwestią do rozważenia pozostaje ocena, czy Sprzedający podejmowali działania marketingowe w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia. Jak wskazano w opisie stanu faktycznego, to Kupujący sam dotarł do Sprzedających, szukając nieruchomości odpowiadającej potrzebom prowadzonej przez niego działalności gospodarczej. Sprzedający nie podejmowali działań marketingowych, pozostając w tym zakresie stroną bierną.

27.  Sprzedający nigdy nie występowali również z wnioskiem o wydanie decyzji o ustalenie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu. Ponadto, nie podejmowali także działań, które zmierzały by do uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla Przedmiotu Sprzedaży.

28.  Biorąc pod uwagę zakres podjętych przez Sprzedających działań, a w zasadzie ich brak, gdyż wszelka aktywność nakierowana na zbycie Przedmiotu Sprzedaży wynikała z działań Kupującego, który wystąpił z ofertą nabycia Przedmiotu Sprzedaży, podkreślić należy, że Sprzedający nie angażowali żadnych typowych i powszechnych środków charakterystycznych dla podmiotów „profesjonalnych”. Zasadniczo ich aktywność sprowadza się do wyrażenia zgody na sprzedaż Przedmiotu Sprzedaży. Oznacza to, że działania Sprzedających mieszczą się i powinny być kwalifikowane jako zarząd majątkiem prywatnym.

29.  W orzecznictwie wskazuje się, że jeżeli sprzedawca dokonując sprzedaży nieruchomości nie zachowywał się jak handlowiec, ale jak osoba wykonująca swoje prawo własności, to nie można uznać go za podatnika podatku od towarów i usług - przykładem jest wyrok NSA z 7 lutego 2017 r., sygn. akt I FSK 1022/15. Ponadto, jak wskazał WSA w Poznaniu w wyroku z 9 lutego 2010 r., sygn. akt I SA/Po 1015/09 „ani okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości, ani nawet formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności - bez każdorazowego ustalenia, że w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika od towarów i usług”.

30.  Z powyższej analizy jednoznacznie wynika, że Sprzedający nie podjęli szeregu działań, które wskazywałyby na zamiar prowadzenia profesjonalnej działalności gospodarczej. W szczególności nie dokonali czynności, które zdaniem TSUE wprost wskazują na prowadzenie działalności gospodarczej (nie uzbroili terenu, nie prowadzili zorganizowanych działań marketingowych).

31.  Całokształt przytoczonych okoliczności przemawia za stanowiskiem, że Sprzedający nie zachowywali się jak profesjonaliści zajmujący się obrotem nieruchomościami, lecz jak osoby wykonujące swoje prawo własności.

32.  W związku z powyższym, zdaniem Wnioskodawcy, należy uznać, że w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, Sprzedający nie będą działać jako podatnicy VAT, gdyż brak jest przesłanek świadczących o tym, że podejmowana przez nich aktywność w przedmiocie zbycia Przedmiotu Sprzedaży, mogłaby być porównana do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnym obrotem nieruchomościami.

33.  Podsumowując, zdaniem Wnioskodawcy, w ramach planowanej transakcji sprzedaży Przedmiotu Sprzedaży na rzecz Kupującego, Sprzedający nie powinni zostać uznani za podatników VAT z tytułu dostawy Przedmiotu Sprzedaży.

Pytanie nr 2

1.  Zdaniem Wnioskodawcy, w przypadku uznania Sprzedających za podatników VAT z tytułu dostawy Przedmiotu Sprzedaży, dostawa Przedmiotu Sprzedaży nie będzie podlegała zwolnieniu od podatku VAT przewidzianemu w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

2.  Co do zasady dostawa nieruchomości niezabudowanych podlega opodatkowaniu podstawową stawką 23% VAT. Od tej zasady jest jednak wyjątek przewidziany w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, który stanowi, że zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Tym samym, zastosowanie zwolnienia od podatku VAT w przypadku dostawy gruntów uzależnione jest od tego, czy dany grunt niezabudowany stanowi teren budowlany w myśl definicji określonej w art. 2 pkt 33 ustawy o VAT.

3.  Przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (art. 2 pkt 33 ustawy o VAT).

4.  Terenem budowlanym w świetle przepisów o VAT będzie więc tylko grunt przeznaczony pod zabudowę zgodnie z:

-     miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, albo

-     decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

5.  Są to akty prawne przewidziane w ustawie z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2020 r. poz. 293 ze zm.; dalej: „ustawa o PZP”). Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego stanowi uchwałę właściwej rady gminy wydawaną w celu ustalenia przeznaczenia terenów (art. 14 ustawy o PZP). Z kolei, w świetle art. 59 ustawy o PZP uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu jest wymagane w celu zmiany zagospodarowania danego terenu albo w celu budowy na nim obiektu budowlanego, gdy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego nie został wydany. Natomiast, że jeżeli w odniesieniu do danego gruntu nie ma, ani miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, ani decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, to należy ten teren traktować jako teren inny niż budowlany (dostawa którego jest zwolniona od podatku VAT). Stanowisko to znajduje potwierdzenie w rozstrzygnięciach organów podatkowych, m.in. w interpretacji ogólnej Ministra Finansów z 14 czerwca 2013 r. (nr PT10/033/12/207/ WL1/13/RD58639). W dokumencie tym stwierdzono, że „ w sprawie opodatkowania podatkiem od towarów i usług dostawy terenów niezabudowanych w przypadku braku planu zagospodarowania przestrzennego oraz decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dostawa terenu niezabudowanego, nieobjętego planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, podlega zwolnieniu z podatku od towarów i usług”.

6.  Mając powyższe na uwadze, w przypadku nieruchomości niezabudowanych, dla których nie ma planu zagospodarowania przestrzennego ani decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (wskazuje się, że jest to katalog zamknięty dokumentów, na podstawie których określamy przeznaczenie budowlane danej nieruchomości) ich dostawa będzie podlegała zwolnieniu od podatku VAT.

7.  Odnosząc powyższe do analizowanego stanu faktycznego, Przedmiot Sprzedaży na dzień dzisiejszy nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego ani decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Jednakże na dzień zawarcia umowy przyrzeczonej, Sprzedający uzyskają już decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, z której wynika, że Nieruchomość przeznaczona została na cele budowlane. Tym samym, Przedmiot Sprzedaży spełni definicję terenu budowlanego określoną w art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, a co za tym idzie dostawa Przedmiotu Sprzedaży nie będzie podlegała zwolnieniu od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT jako dostawa terenu niezabudowanego innego niż teren budowlany.

8.  Podsumowując, zdaniem Wnioskodawcy, dostawa Przedmiotu Sprzedaży nie będzie podlegała zwolnieniu od podatku VAT przewidzianemu w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT jako dostaw a terenu niezabudowanego innego niż teren budowlany.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.).

I tak, zgodnie z art. 195 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 196 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Na podstawie art. 198 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 31 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 236):

Zatem istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Natomiast zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 ww. Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W świetle art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Ustawa nie wymienia małżonków jako odrębnej kategorii podatników. Powyższe stwarza dla małżonków prowadzących działalność gospodarczą szczególną sytuację prawną. Należy zauważyć, że żaden z przepisów ustawy nie zabrania małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma przy tym przeszkód, aby pomiędzy małżonkami prowadzącymi odrębne działalności istniała ustawowa wspólność majątkowa.

W konsekwencji, podatnikiem podatku od towarów i usług jest ten z małżonków, który dokona czynności podlegającej opodatkowaniu.

Jeżeli zatem, przedmiotem dostawy jest majątek wspólny małżonków, to podatnikiem podatku od towarów i usług w okolicznościach wskazanych w art. 15 ustawy będzie ten małżonek, który dokonuje dostawy we własnym imieniu (który jest stroną czynności prawnej) – jako podatnik VAT.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że według art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży niezabudowanej działki nr 1 istotne jest, czy w celu dokonania jej sprzedaży podjęli Państwo aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Państwa w stosunku do sprzedaży poszczególnego udziału w działce za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatników podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Takie aktywne działania mogą polegać na przykład na uzbrojeniu terenu, albo na działaniach marketingowych.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Z treści złożonego wniosku wynika, że Sprzedający są współwłaścicielami – A.A. i B.A. w udziale wynoszącym 1/2 części na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej. C.B i D.B. w udziale wynoszącym 1/4 części na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej oraz E.C. w udziale wynoszącym 1/4 części - niezabudowanej nieruchomości gruntownej stanowiącej działkę gruntu nr 1. Celem zakupu nieruchomości przez współwłaścicieli od samego początku była lokata prywatnego kapitału z uwzględnieniem zamiaru jej zbycia w przyszłości.

Zawarli Państwo umowę przedwstępną sprzedaży z Kupującym, w której zobowiązali się Państwo do sprzedaży działki nr 1 pod warunkiem spełnienia określonych w umowie wymagań. Kontakt w tym zakresie nastąpił z inicjatywy nabywcy.

Państwa wątpliwości dotyczą kwestii czy sprzedaż ww. nieruchomości podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT.

Dokonując rozstrzygnięcia kwestii będącej przedmiotem Państwa zapytania, należy wskazać, że doszło do podpisania przedwstępnej umowy sprzedaży posiadanych przez Państwa udziałów w działce gruntu nr 1 i jednocześnie do udzielenia nabywcy pełnomocnictwa do występowania w Państwa imieniu przed organami administracji publicznej celem uzyskania wszelkich zgód i pozwoleń zmierzających do uzyskania końcowego, ostatecznego i wykonalnego pozwolenia na budowę budynku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego. Nie jest przy tym wykluczone, że przyszły nabywca w Państwa imieniu wykonał/wykona także inne czynności - prawne bądź faktyczne - jak na przykład reprezentowanie mocodawcy przed osobami fizycznymi, prawnymi, w urzędach administracji rządowej i samorządowej, sądach i innych instytucjach, w tym przed urzędem skarbowym we wszelkich sprawach oraz czynnościach prawnych, składanie oświadczeń, wyjaśnień i wniosków, w istocie zmierzające do uzyskania wymaganych zgód/pozwoleń/decyzji.

Uzyskanie wymienionych w umowie wstępnej decyzji i pozwoleń jest warunkiem zrealizowania właściwej umowy sprzedaży. Czynności te nastąpiły/nastąpią chronologicznie, jeszcze przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży. Udzielenie pełnomocnictwa przyszłemu nabywcy, umożliwiające podjęcie czynności mających na celu dostosowanie gruntu do potrzeb Spółki (pozwolenia, przyłącza itp.), nie jest jednak staraniem sprzedawcy, który przykładowo stara się grunt uzbroić czy uzyskać określone pozwolenia, aby przedmiot sprzedaży uczynić bardziej atrakcyjnym dla potencjalnych nabywców.

W tej sprawie należy zatem zauważyć, że nabywca („A” Sp. z o.o.) już sam się zgłosił, czyli Państwo jako współwłaściciele nieruchomości, nie musicie już podejmować działań, aby zachęcić kogokolwiek do jego nabycia. Skutki prawne czynności wykonanych przez pełnomocnika (nabywcę) w sensie prawnym rzeczywiście dotyczą współwłaścicieli gruntu (uzyskanie decyzji, pozwoleń itd.). Jednak starania pełnomocnika nie są staraniami współwłaścicieli podejmowanymi w tym celu, aby pozyskać kupującego, aby oferowany grunt uczynić atrakcyjniejszym dla potencjalnego nabywcy, by podnieść jego cenę.

Podkreślić należy, że z wniosku nie wynika, aby ww. podjęte przez kupującą Spółkę działania prowadziły do podwyższenia atrakcyjności terenu działki nr 1 w celu jego sprzedaży, lecz przyszły nabywca wykonuje te czynności we własnym interesie, w celu przystosowania tej nieruchomości do zrealizowania własnych określonych potrzeb.

Mając powyższe na uwadze, w świetle całokształtu okoliczności sprawy, samo udzielenie pełnomocnictwa kupującej Spółce do wykonania określonych czynności w celu dostosowania ww. nieruchomości do potrzeb tej Spółki nie powoduje, że zostaną Państwo z tego powodu uznani za podatników prowadzących działalność gospodarczą.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika także, że Nieruchomość od dnia jej nabycia nie była użytkowa przez żadnego ze współwłaścicieli - nie była na niej prowadzona działalność rolnicza w rozumieniu przepisów ustawy o VAT, ani pozarolnicza działalność gospodarcza. Nieruchomość nie była i nie jest wykorzystywana w działalności gospodarczej żadnego ze Sprzedających. Nieruchomość i należące do Sprzedających udziały nie są przedmiotem dzierżawy, najmu ani użyczenia. Sprzedający nie podejmowali wcześniej działań mających na celu podział Nieruchomości lub jej połączenie z inną nieruchomością, a także wydzielenie dróg wewnętrznych. Sprzedający nie podejmowali działań marketingowych informujących o zamiarze sprzedaży Nieruchomości.

W związku z powyższym stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży przez Państwa udziałów w ww. działce, nie wystąpił ciąg zdarzeń, który jednoznacznie przesądza, że ta sprzedaż będzie wypełniała przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjęli i w tym konkretnym przypadku nie podejmą Państwo aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt powyższych okoliczności wskazuje, że Państwa aktywność w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE C-180/10, C-181/10.

Dokonując sprzedaży udziałów w działce nr 1, będziecie Państwo korzystać z przysługującego Państwu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług i nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Tym samym, nie będziecie Państwo podatnikami podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w odniesieniu do powyższej transakcji, a dostawa ta nie podlega opodatkowaniu VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W konsekwencji, sprzedaż przez Państwa udziałów w ww. nieruchomości, nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Zatem, przepisy ustawy nie będą miały zastosowania do ww. sprzedaży.

Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 wniosku uznaję za prawidłowe.

W związku z powyższym, rozstrzygnięcie kwestii korzystania ze zwolnienia od podatku VAT dla ww. czynności, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, wynikającej z pytania nr 2 wniosku, nie znajduje uzasadnienia.

Niniejsze rozstrzygnięcie jest spójne z ugruntowaną linią orzeczniczą sądów administracyjnych (por. wyroki NSA: z 6 listopada 2024 r. sygn. akt I FSK 1014/21; z 24 października 2024 r. sygn. akt I FSK 265/21; z 11 października 2024 r. sygn. akt I FSK 364/21; z 21 października 2024 r. sygn. akt I FSK 347/21; z 23 lipca 2024 r. sygn. akt I FSK 1677/20; z 10 września 2024 r. sygn. akt I FSK 1675/20).

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A.A. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.