Interpretacja 0114-KDIP1-3.4012.403.2026.4.JG

Interpretacja indywidualna
– stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

3 czerwca 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 25 maja 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży działki nr 1. Uzupełnił go Pan pismem, które wpłynęło do mnie 7 lipca 2026 r. – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest osobą fizyczną i właścicielem nieruchomości położonej w (…), oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka ewidencyjna nr 1 o powierzchni (…) ha. Dla przedmiotowej nieruchomości Sąd Rejonowy w (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer (…). Wnioskodawca nabył prawo własności tej nieruchomości na podstawie umowy dożywocia z 7 marca 2025 r. W dziale III księgi wieczystej wpisane jest m.in. prawo dożywocia na rzecz A. A. oraz B. B.

W dniu 20 maja 2026 r. Wnioskodawca zawarł przedwstępną warunkową umowę sprzedaży ze Spółką (…) Spółka Akcyjna z siedzibą w (…). Na podstawie tej umowy Wnioskodawca zobowiązał się sprzedać Kupującej Spółce prawo własności gruntu o powierzchni około (…) ha ((…) m²), który zostanie geodezyjnie wydzielony z wyżej wymienionej działki ewidencyjnej nr 1. Cenę sprzedaży ustalono na kwotę nie wyższą niż (…) zł. która może zostać powiększona o ewentualny podatek od towarów i usług (VAT), o ile z indywidualnej interpretacji podatkowej będzie wynikać konieczność jego naliczenia.

Zgodnie z pismem Prezydenta (…) z 12 maja 2026 roku, działka nr 1 znajduje się w granicach obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP) i jest zlokalizowana na terenie zróżnicowanej działalności gospodarczej (usługi techniczne, drobna wytwórczość, hurtownie z dopuszczeniem uzupełniającej zabudowy mieszkaniowej), oznaczonym symbolami 4.PU i 3.PU oraz we fragmentach na terenach dróg (41.KDZ 1/2, 46.1.KDL 1/2, 50.KDD 1/2).

Wnioskodawca oświadcza ponadto, że:

·         Przedmiotowa nieruchomość nie była w okresie ostatnich 5 lat i nie jest aktualnie wykorzystywana na cele prowadzonej przez niego działalności gospodarczej.

·         Nieruchomość nie stanowi przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

·         Wnioskodawca w zakresie zbycia nieruchomości nie współpracuje z biurami pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.

·         W celu realizacji planów inwestycyjnych kupującej Spółki (budowa jednokondygnacyjnego obiektu handlowo-usługowego), Wnioskodawca udzielił Kupującemu pełnomocnictwa do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej w celu uzyskania niezbędnych decyzji, pozwoleń (w tym pozwolenia na budowę, lokalizacji zjazdu, warunków technicznych przyłączy) oraz dokonania geodezyjnego podziału działki nr 1.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego

Nie jest Pan zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (VAT) z tytułu jakiejkolwiek działalności związanej z obrotom nieruchomościami czy zarządzaniem przedmiotowym gruntem. Planowana transakcja stanowi wyłączne rozporządzane majątkiem pry­watnym. W treści umowy przedwstępnej zobowiązał się Pan do ewentualnej rejestracji jako czynny podatnik VAT wyłącznie jako środek ostrożności, na wypadek, gdyby z wydanej przez Dyrektora KIS interpretacji indywidualnej wynikał taki obowiązek prawny.

W momencie nabycia nieruchomości na podstawie umowy dożywocia 7 marca 2025 r., działka nr 1 w ewidencji gruntów sklasyfikowana była jako: łąki trwałe, inne tereny zabu­dowane, grunty orne oraz grunty pod rowami. Grunt ten posiadał więc częściowo charakter rolny (użytki zielone i grunty orne), natomiast z perspektywy przeznaczenia planistycznego, zgodnie z pismem Prezydenta Miasta (…), działka ta znajduje się w obszarze miejscowego planu zagospo­darowania przestrzennego przeznaczonym pod zróżnicowaną działalność gospodarczą i usługi (symbole 4.PU i 3.PU). Nieruchomość ta nigdy nie była przez Pana wykorzystywana do prowadzenia towarowej, komercyjnej działalności rolniczej.

Od momentu nabycia nieruchomości w 2025 r., grunt ten służył wyłącznie celom prywatnym i rodzinnym. Nabycie nastąpiło na podstawie umowy dożywocia, co bezpośrednio wiązało się z realizacją Pana osobistych obowiązków o charakterze rodzinnym - polegających na zabezpieczeniu dożywotnich potrzeb mieszkaniowych i życiowych Pana bliskich (A. A. oraz B. B.), na rzecz których w dziale III księgi wieczystej ujawnione jest prawo dożywocia. Ponadto działka zaspokajała Pana osobiste potrzeby rekreacyjne, stanowiła rezerwę majątku osobistego i była utrzymywana w stanie niepogorszonym bez jakichkolwiek celów komercyjnych. Nieruchomość w żadnym momencie nie była wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej.

Działka nr 1 (wraz z posadowionymi na niej budynkami) była przedmiotem umowy dzierżawy zawartej przez Pana jako osobę fizyczną zarządzającą majątkiem prywatnym na czas nieoznaczony, z zachowaniem 3-miesięcznego okresu wypowiedzenia. Umowa ta ma charakter incydentalny i nie była elementem zorganizowanej działalności gospodarczej. W celu realizacji transakcji sprzedaży zobowiązał się Pan do skutecznego rozwiązania tej umowy dzierżawy do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej. Dodatkowo, w dniu podpisania umowy przedwstępnej, zobowiązał się Pan wraz z Kupującym ((…) SA.) do zawarcia tymczasowej umowy dzierżawy na okres przejściowy poprzedzający sfinalizowanie sprzedaży.

Nabywca działki (spółka „(…)” S.A.) został pozyskany w sposób całkowicie pasywny z Pana strony. To Kupujący, realizując własne plany ekspansji rynkowej i poszukując gruntów pod budowę sklepów małoformatowych, zwrócił się bezpośrednio do Pana z ofertą zakupu części nieruchomości. Jako właściciel nie prowadził Pan żadnych poszukiwań inwestorów.

Przed sprzedażą działki nie podejmował Pan i nie będzie Pan podejmował żadnych aktywnych działań marketingowych ani reklamowych. Nie zamieszczał Pan ogłoszeń w mediach, nie promował oferty w sieci ani nie korzystał z usług biur pośrednictwa w obrocie nieruchomościami lub innych podmiotów profesjonalnych. Sprzedaż następuje w drodze bezpośredniej odpowiedzi na ofertę złożoną przez Kupującego.

Nie podjął i nie podejmie Pan żadnych czynności wymagających zaangażowania Pana własnych środków finansowych w celu podniesienia wartości gruntu. Wszystkie procedury związane z przygotowaniem nieruchomości do planowanej inwestycji (w tym: uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę, lokalizacja zjazdu dla pojazdów ciężarowych, badania geotechniczne, uzyskanie warunków technicznych przyłączy kanalizacyjnych, wodnych, deszczowych i energetycznych oraz usunięcie kolizji infrastruktury) realizuje wyłącznie i samodzielnie Kupujący ((…) SA.) własnym kosztem i staraniem. Na mocy umowy przedwstępnej udzielił Pan Kupującemu stosownego pełnomocnictwa, aby to on na własne ryzyko przeprowadził te czynności formalno-prawne. Koszty tych działań w całości obciążają Kupującego.

Nie dokonywał Pan wcześniej sprzedaży nieruchomości, które miałyby charakter zorganizowany, częstotliwy czy handlowy, ani nie występował z tytułu takich transakcji jako podatnik podatku od towarów i usług (VAT). Przedmiotowa sprzedaż ma charakter całkowicie incydentalny i stanowi likwidację części majątku prywatnego.

Pytanie

Czy w związku z planowaną sprzedażą geodezyjnie wydzielonej działki o powierzchni około (…) ha (pochodzącej z działki nr 1), Wnioskodawca będzie działał w charakterze podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, a w konsekwencji, czy transakcja ta będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT?

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, planowana sprzedaż wydzielonej części działki nr 1 nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT). Wnioskodawca w ramach tej transakcji nie będzie działał jako podatnik VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy, lecz dokona rozporządzenia składnikiem swojego majątku prywatnego.

Nieruchomość została nabyta do majątku prywatnego na podstawie umowy dożywocia i nigdy nie była wykorzystywana przez Wnioskodawcę do prowadzenia działalności gospodarczej. Samo dokonanie podziału geodezyjnego działki na potrzeby zawarcia umowy oraz udzielenie Kupującemu pełnomocnictw do uzyskania decyzji administracyjnych (związanych z przyszłą inwestycją realizowaną przez Kupującego) stanowią działania mające na celu optymalne i sprawne sfinalizowanie sprzedaży majątku osobistego. Działania te nie wykraczają poza ramy standardowego zarządu majątkiem prywatnym i nie nadają czynnościom Wnioskodawcy znamion profesjonalnego, ciągłego obrotu nieruchomościami.

W konsekwencji, transakcja ta powinna pozostać poza zakresem ustawy o podatku od towarów i usług.

Mając na uwadze powyższe wyjaśnienia, podtrzymuje Pan stanowisko, że planowana czynność sprzedaży wydzielonej części działki nr 1 stanowi formę prawidłowego wykonywania prawa własności i mieści się w granicach bezpiecznego zarządu majątkiem prywatnym, pozostając poza zakresem stosowania ustawy o podatku od towarów i usług.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku, jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

Art. 8 ust. 1 ustawy wskazuje, że:

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie zarówno budynku jak też gruntu traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Wskazać jednak należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Jak stanowi art. 15 ust. 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT, jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:

·         po pierwsze – dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,

·         po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w pierwszej kolejności w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży działki wydzielonej z działki o nr 1 istotne jest, czy w celu dokonania sprzedaży podjął Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym nieruchomości zabudowanych) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar, z jakim została zrealizowana i okoliczności, w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w niniejszej sprawie należy przeanalizować całokształt działań, jakie Pan podjął/podejmie w odniesieniu do gruntu będącego przedmiotem sprzedaży.

Z opisu sprawy wynika, że zawarł Pan przedwstępną warunkową umowę sprzedaży, na podstawie której zobowiązał się Pan sprzedać Kupującej Spółce prawo własności działki wydzielonej z działki ewidencyjnej nr 1. W celu realizacji planów inwestycyjnych udzielił Pan Kupującemu pełnomocnictwa do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej w celu uzyskania niezbędnych decyzji, pozwoleń oraz dokonania geodezyjnego podziału działki nr 1. Nie jest Pan zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Od momentu nabycia nieruchomości w 2025 r., grunt ten służył wyłącznie celom prywatnym i rodzinnym. Działka nr 1 (wraz z posadowionymi na niej budynkami) była przedmiotem umowy dzierżawy zawartej przez Pana na czas nieoznaczony, z zachowaniem 3-miesięcznego okresu wypowiedzenia. W celu realizacji transakcji sprzedaży zobowiązał się Pan do rozwiązania tej umowy dzierżawy do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej. Dodatkowo, w dniu podpisania umowy przedwstępnej, zobowiązał się Pan wraz z Kupującym do zawarcia tymczasowej umowy dzierżawy na okres przejściowy poprzedzający sfinalizowanie sprzedaży. Przed sprzedażą działki nie podejmował Pan i nie będzie Pan podejmował żadnych aktywnych działań marketingowych ani reklamowych. Sprzedaż następuje w drodze bezpośredniej odpowiedzi na ofertę złożoną przez Kupującego.

Na tle powyższego opisu sprawy Pana wątpliwości sprowadzają się do ustalenia, czy w zawiązku z planowaną sprzedażą nieruchomość (działki wydzielonej z działki nr 1, o pow. (…) ha) będzie Pan działał w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy prowadzącego działalność gospodarczą zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy, a w konsekwencji czy transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Odnosząc się do Pana wątpliwości należy wskazać, że umowa dzierżawy jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wydzierżawiającego, jak i dzierżawcę – określone przepisami obowiązki.

Jak wynika z art. 693 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795, dalej: Kodeks cywilny):

Jak wynika z powyższego przepisu, dzierżawa jest umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną. Odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

Zatem umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne, należne za używanie rzeczy przez jego najemcę. Charakter stosunku prawnego, jaki kształtuje umowa najmu wskazuje, że ma ona długotrwały charakter, a uzyskiwane korzyści z tego tytułu są w zasadzie stałe.

Z wniosku wynika, że przed zawarciem umowy przedwstępnej ze Spółką (…) działka nr 1 wraz z posadowionymi na niej budynkami była przedmiotem dzierżawy na czas nieoznaczony na rzecz innego, niż Kupująca Spółka podmiotu. W związku z tym, że dzierżawa miała charakter długotrwały wskazać należy, że dochody z niej uzyskiwane były stałe.

Ponadto podnoszę, że tymczasowa dzierżawa działki nr 1 na rzecz (…) na okres przejściowy poprzedzający sfinalizowanie sprzedaży z pewnością zawarta została w celu umożliwienia Kupującej Spółce zrealizowania warunków, od których uzależniono zawarcie definitywnej umowy sprzedaży. W związku z tym ta dzierżawa na rzecz (…) nie przesądzi o wykorzystywaniu nieruchomości w działalności gospodarczej, gdyż przyszły nabywca wydzierżawi działkę we własnym interesie, w celu przystosowania jej do zrealizowania własnych potrzeb, co nie wpłynie na podwyższenie atrakcyjności działki. Jednakże jak już wyżej wskazałem dzierżawa działki przed zawarciem umowy przedwstępnej na rzecz innego, niż Kupująca Spółka podmiotu stanowi wykorzystywanie jej w sposób ciągły do celów zarobkowych, co w konsekwencji oznacza prowadzenie działalności gospodarczej związanej z dzierżawą nieruchomości.

W kontekście niniejszej sprawy, należy zwrócić uwagę na treść zdania drugiego definicji pojęcia „działalność gospodarcza”, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing itp.).

Podkreślić należy, że dzierżawa stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy, a zawarcie umowy dzierżawy powoduje wyłączenie nieruchomości z majątku osobistego.

Jak wyżej wskazano, z wyroku TSUE C-291/92 wynika, że podatnik w całym okresie posiadania nieruchomości musi wykazywać zamiar wykorzystania jej do celów prywatnych aby uznać, że mamy do czynienia z dostawą majątku prywatnego.

Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania do działalności gospodarczej.

Należy zatem stwierdzić, że działka nr 1, była przedmiotem dzierżawy na rzecz podmiotu innego niż strona Kupująca, wobec czego nie stanowi Pana majątku osobistego, gdyż nie była wykorzystywana wyłącznie w celu zaspokajania Pana potrzeb osobistych.

Oddanie gruntu w dzierżawę stanowi wykorzystywanie gruntu w warunkach określonych w art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje uznaniem tej czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej. Nie ma przy tym znaczenia charakter tej dzierżawy. W przypadku, gdy sprzedający dokonuje dostawy gruntu, przy pomocy którego prowadził wcześniej działalność gospodarczą (taką chociażby jak dzierżawa), czyni to w ramach prowadzonej działalności, a nie zarządu majątkiem osobistym. Są to bowiem działania charakterystyczne dla przedsiębiorcy w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

W związku z powyższym wskazana działka nr 1 zabudowana budynkami była wykorzystywana dla potrzeb prowadzenia działalności gospodarczej. Nie można bowiem uznać, że dostawa działki, która była przedmiotem dzierżawy, zostanie dokonana z Pana majątku prywatnego, o którym mowa w orzeczeniu TSUE C-291/92.  W tej sprawie wskazówki wynikające z orzeczenia Trybunału C-180/10 i C-181/10 nie będą miały znaczenia gdyż, jak wyżej wskazano, sprzedawana nieruchomość była wykorzystywana przez Pana w działalności gospodarczą, nie stanowi więc majątku osobistego. Zatem w tym przypadku brak przygotowań przez Pana działki do sprzedaży nie może wpłynąć na rozstrzygnięcie sprawy.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz przedstawiony opis sprawy należy stwierdzić, że wbrew Pana twierdzeniu sprzedaż działki wydzielonej z działki nr 1 będzie, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej i podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Tym samym Pana stanowisko uznaję za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·     Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·     Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·       Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·       w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·       w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a i art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.