Interpretacja 0114-KDIP1-3.4012.409.2026.1.AMA

Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

1 czerwca 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 16 kwietnia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie podatku od towarów i usług, dotyczący opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży (w drodze licytacji publicznej) prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej dwoma budynkami mieszkalnym i niemieszkalnym (…).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Komornik Sądowy (…) zamierza sprzedać w drodze licytacji publicznej (sprawa (…)) prawo własności nieruchomości gruntowej zabudowanej dwoma budynkami, dla której Sąd Rejonowy (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (…).

Nieruchomość gruntowa stanowi jedną działkę o nr ew. 1, która jest położona w obrębie (…), w mieście A, przy ul. A1, gmina A, powiat A, województwo A.

Nieruchomość jest zabudowana dwoma budynkami:

1)    wolnostojącym, murowanym budynkiem mieszkalnym o powierzchni użytkowej wynoszącej (…) m kw., o powierzchni zabudowy wynoszącej (…) m kw., o 3 kondygnacjach nadziemnych i 1 kondygnacji podziemnej, którego budowa została zakończona w 1999 r., a jego przebudowy dokonano w 2013 r. (zakres przebudowy - nadbudowa ze zmianą powierzchni zabudowy);

2)    wolnostojącym, murowanym budynkiem niemieszkalnym o powierzchni zabudowy wynoszącej (…) m kw., o 1 kondygnacji nadziemnej, którego budowa została zakończona w 1999 r., a jego przebudowy dokonano w 2013 r. (zakres przebudowy - przebudowa w ramach dotychczasowej kubatury).

Dla nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta nr (…) przez Sąd Rejonowy w (…) Wydział Ksiąg Wieczystych.

Zgodnie z treścią działu I-O księgi wieczystej, obszar całej nieruchomości wynosi (…) ha, tj. (…) m kw.

Działka jest ogrodzona - ogrodzenie nie stanowi budowli, nie jest trwale związane z gruntem.

Dłużnikiem w prowadzonym postępowaniu egzekucyjnym jest (…) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (…), KRS (…), NIP (…), REGON (…).

Spółka (…) została zawiązana 17 kwietnia 2000 r., a rozpoczęła działalność gospodarczą 1 sierpnia 2000 r.

Prowadziła działalność w zakresie (…).

Spółka nie figuruje w rejestrze VAT wg stanu na dzień 20 maja 2026 r.

W KRS brak wzmianki o likwidacji lub rozwiązaniu Spółki.

Postanowieniem Sądu Rejonowego (…) z 26 września 2024 r. powołano kuratora dla Spółki w postępowaniu egzekucyjnym.

Nieruchomość gruntowa zabudowana budynkami została nabyta przez dłużną Spółkę 20 grudnia 2002 r. aktem notarialnym (…).

Komornik nie zdołał ustalić, czy przedmiotowa nieruchomość była wykorzystywana do działalności gospodarczej Spółki, czy stanowiła przedmiot najmu/dzierżawy, czy została wprowadzona do ewidencji środków trwałych, czy była amortyzowana, czy dokonano odliczenia podatku VAT z tytułu jej nabycia oraz czy dokonywano odliczeń podatku VAT od ponoszonych wydatków na rozbudowę i modernizację budynków w roku 2013.

Na podstawie oględzin dokonanych 13 listopada 2025 r. z poziomu sąsiednich ulic, rzeczoznawca nieruchomości ustalił, że budynek mieszkalny ma elewacje otynkowane i pomalowane na kolor pomarańczowy, posiada drzwi wejściowe i okna, dach ma pokrycie z blachy, na dachu urządzono kominy, rynny oraz antenę. Budynek niemieszkalny również ma elewacje otynkowane i pomalowane na kolor pomarańczowy, posiada drzwi wejściowe, okna oraz komin.

Na bazie oględzin, dokonanych z poziomu dwóch ulic, rzeczoznawca nieruchomości stwierdził, że elementy zewnętrzne obu budynków nie wykazują istotnych oznak zużycia technicznego. Z racji tego, że wnętrze budynku mieszkalnego oraz niemieszkalnego nie zostało udostępnione na potrzeby dokonania oględzin usytuowanych w tych obiektach pomieszczeń, rzeczoznawca nieruchomości przyjął założenie, że ich standard przedstawia się na zbliżonym poziomie do standardu budynków wchodzących w skład nieruchomości podobnych, które odnotowano na lokalnym rynku w badanym czasie.

W wypisie i wyrysie z planu zagospodarowania przestrzennego, sporządzonymi według stanu na 30 października 2025 r. stwierdzono, że zgodnie z uchwałą nr (…) Rady Miejskiej A z (…) w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego strefy „C” uzdrowiska i terenów przyległych - I etap, zmienioną uchwałą (…) Rady Miejskiej A z (…), uchwałą nr (…) Rady Miejskiej A z (…)oraz uchwałą nr (…) Rady Miejskiej A z (…):

·         działka o nr ew. 1 z obrębu (…), gmina A, znajduje się w części na terenie przeznaczonym pod zabudowę pensjonatową i zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, oznaczonym na rysunku symbolem (…) oraz w części na terenie przeznaczonym pod komunikację, oznaczonym na rysunku planu symbolem (…).

Ustalona w operacie szacunkowym wartość rynkowa prawa własności nieruchomości gruntowej obejmującej działkę o nr ew. 1 o powierzchni (…) ha (tj. (…) m kw.), położonej w obrębie (…), miasto A, która jest zabudowana budynkiem mieszkalnym o 3 kondygnacjach nadziemnych i 1 kondygnacji podziemnej, o powierzchni użytkowej (…) m kw. oraz parterowym budynkiem niemieszkalnym o powierzchni zabudowy (…) m kw. - przyjmując stan nieruchomości na 13 listopada 2025 r. i poziom cen na 20 listopada 2025 r., wynosi (…) zł (słownie: (…) złotych).

Przedmiotem sprzedaży w drodze licytacji publicznej nie będzie przedsiębiorstwo ani zorganizowana część przedsiębiorstwa.

W księdze wieczystej nieruchomości znajdują się wpisy kilku obciążeń na rzecz kilku wierzycieli.

Komornik prowadził udokumentowane działania w kierunku uzyskania informacji od dłużnej Spółki, mające potwierdzić spełnienie warunków zastosowania zwolnień od podatku, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 3 i 9-10a ustawy o podatku od towarów i usług.

Kurator ustanowiony dla dłużnej Spółki przez sąd odpowiedział, że nie posiada wiedzy w zakresie przedstawionych kwestii oraz nie posiada dostępu do żadnych dokumentów dłużnika.

Próba kontaktu z dłużną Spółką nie powiodła się.

Komornik ustalił opisany wyżej stan faktyczny w oparciu o informacje uzyskane z operatu szacunkowego nieruchomości, dokumentacji zdjęciowej, wizji lokalnej, treści księgi wieczystej (…) oraz dostępnych baz danych: KRS, REGON, wykaz podatników VAT.

Opisany stan faktyczny nasuwa przypuszczenie, że między pierwszym zasiedleniem (oddaniem do użytkowania po rozbudowie budynków) w 2013 r., a sprzedażą w trybie licytacji komorniczej nieruchomości w 2026 r., upłynie okres dłuższy niż 2 lata, zatem na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT możliwe byłoby uznanie, że sprzedaż prawa własności nieruchomości skorzysta ze zwolnienia od podatku VAT.

Jednakże w analizowanej sprawie Komornik nie zdołał ustalić, czy w okresie 2013-2026 r., w odniesieniu do nieruchomości, dłużna Spółka ponosiła wydatki na jej ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiące co najmniej 30% jej wartości początkowej oraz ewentualnie, czy po zakończonych ulepszeniach nastąpiło ponowne pierwsze zasiedlenie nieruchomości w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT.

Dodatkowo Komornik nie zdołał ustalić, czy dłużna Spółka udostępniała nieruchomość osobom trzecim, np. na podstawie umów najmu, dzierżawy, użyczenia.

W toku postępowania egzekucyjnego, przed sporządzeniem wniosku ORD-IN, Komornik wezwał dłużną Spółkę do udzielenia odpowiedzi na pytania dotyczące nieruchomości oraz statusu podatkowego Spółki. Kurator ustanowiony dla dłużnej Spółki odpowiedział, że nie posiada wiedzy w zakresie przedstawionych kwestii.

Komornik podjął i udokumentował działania prowadzące do uzyskania informacji dających podstawę do ustalenia, czy w przedmiotowej sprawie dla sprzedaży nieruchomości może mieć zastosowanie zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, 3 i 9-10a ustawy o podatku od towarów i usług. Podjęte działania potwierdzają brak możliwości uzyskania tych niezbędnych informacji od dłużnej Spółki.

Pytanie

Czy wystąpi podatek VAT z tytułu sprzedaży (w drodze licytacji publicznej) prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej, położonej w mieście A, ul. A1, dla której Sąd Rejonowy w (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (…)?

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż przez Komornika w postępowaniu egzekucyjnym (w drodze licytacji publicznej) prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej, położonej w mieście A, ul. A1, dla której Sąd Rejonowy w (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (…) będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT w stawce podstawowej 23% na podstawie art. 43 ust. 21 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Dłużna spółka (…) nie udzieliła niezbędnych informacji do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy towarów (tu: nieruchomości), o której mowa w art. 18, zwolnień od podatku, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 3 i 9-10a, zatem dla przyszłej sprzedaży nieruchomości Komornik przyjmuje, że warunki zastosowania zwolnień od podatku nie są spełnione.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku, z którego wynika, że przedmiotowa sprzedaż nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem VAT, jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 18 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Organy egzekucyjne określone w ustawie z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz. U. z 2025 r. poz. 132 i 620) oraz komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania cywilnego są płatnikami podatku od dostawy, dokonywanej w trybie egzekucji, towarów będących własnością dłużnika lub posiadanych przez niego z naruszeniem obowiązujących przepisów.

Z treści powyższego przepisu wynika, że komornik sądowy jest płatnikiem podatku od dostawy towaru dokonywanej w trybie egzekucji, w przypadku, gdy wykonuje czynności egzekucyjne. Przez czynność egzekucyjną należy rozumieć każde formalne, oparte na przepisach procesowych, działanie uprawnionego organu egzekucyjnego wywołujące skutek prawny dla prowadzonej egzekucji.

Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622), zgodnie z którym:

Płatnikiem jest osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej, obowiązana na podstawie przepisów prawa podatkowego do obliczenia i pobrania od podatnika podatku i wpłacenia go we właściwym terminie organowi podatkowemu.

Przepis art. 18 ustawy wprowadza szczególną na gruncie przepisów tej ustawy regulację, kiedy to należny podatek pobierany jest i odprowadzany do urzędu skarbowego przez płatnika, a nie przez podatnika. Płatnik pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika – dłużnika. Prowadzona przez niego sprzedaż towarów będących własnością dłużnika będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik; w przypadku, gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby od niego zwolniona, komornik sądowy nie będzie obowiązany do odprowadzenia podatku.

Tym samym, komornik sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług oraz do uwzględnienia w trakcie sprzedaży towarów okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ, aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Według przepisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Stosownie do art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W kontekście powyższego, uwzględniając definicję działalności gospodarczej, należy stwierdzić, że dostawa towarów będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług tylko w sytuacji, gdy dokonana zostanie przez podmiot o statusie podatnika, który będzie działał w takim charakterze w odniesieniu do tej konkretnie czynności. Natomiast dla stwierdzenia, że dla danej transakcji podmiot jest podatnikiem podatku od towarów i usług, konieczne jest prowadzenie przez niego działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy.

Odnosząc regulacje zawarte w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy do art. 18 ustawy, wskazać należy, że w przypadku, gdy dłużnik - właściciel danej nieruchomości - jest podatnikiem podatku od towarów i usług z tytułu sprzedaży tej nieruchomości, wówczas komornik jest płatnikiem podatku VAT z tytułu dostawy nieruchomości.

Z wniosku wynika, że Spółce (…) - dłużnikowi w prowadzonym przez Pana postępowaniu egzekucyjnym przysługuje prawo własności nieruchomości gruntowej zabudowanej dwoma budynkami, które zamierza Pan sprzedać w drodze licytacji publicznej. Nieruchomość gruntowa stanowi jedną działkę o nr ew. 1 zabudowaną dwoma budynkami:

1) wolnostojącym, murowanym budynkiem mieszkalnym o powierzchni użytkowej wynoszącej (…) m kw., o powierzchni zabudowy wynoszącej (…) m kw., o 3 kondygnacjach nadziemnych i 1 kondygnacji podziemnej, którego budowa została zakończona w 1999 r., a jego przebudowy dokonano w 2013 r. (zakres przebudowy - nadbudowa ze zmianą powierzchni zabudowy);

2)  wolnostojącym, murowanym budynkiem niemieszkalnym o powierzchni zabudowy wynoszącej (…) m kw., o 1 kondygnacji nadziemnej, którego budowa została zakończona w 1999 r., a jego przebudowy dokonano w 2013 r. (zakres przebudowy - przebudowa w ramach dotychczasowej kubatury).

Działka jest ogrodzona - ogrodzenie nie stanowi budowli, nie jest trwale związane z gruntem.

Pana wątpliwości dotyczą ustalenia czy wystąpi podatek VAT z tytułu sprzedaży (w drodze licytacji publicznej) prawa własności ww. nieruchomości gruntowej zabudowanej.

Jak wynika z powołanych wyżej przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek: po pierwsze – dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność wykonywana jest przez podmiot, który w jej ramach działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT - co do zasady - mają dla określenia jego praw i obowiązków, zastosowanie przepisy ustawy.

Z okoliczności sprawy wynika, że dłużnik jest Spółką, czyli podmiotem powołanym w celu prowadzenia działalności gospodarczej. Z tego względu, co do zasady, wszystkie dokonywane przez niego transakcje i w jego imieniu (takie jak np. sprzedaż) uznaje się jako czynności dokonywane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, pomimo, że nie zdołał Pan ustalić, w jaki sposób ww. nieruchomość była wykorzystywana do działalności gospodarczej Spółki. Nieruchomość gruntowa zabudowana budynkami została nabyta przez dłużną Spółkę 20 grudnia 2002 r. Ponadto, jak wskazał Pan w opisie zdarzenia przyszłego, Spółka nie figuruje w rejestrze VAT według stanu na dzień 20 maja 2026 r. i brak jest także w KRS wzmianki o likwidacji lub rozwiązaniu tej Spółki. Dłużnik prowadził działalność gospodarczą w zakresie pozostałej działalności wydawniczej.

Zatem w stosunku do dostawy opisanej we wniosku nieruchomości zabudowanej dłużnik będzie podatnikiem podatku, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącym działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Tym samym, sprzedaż przez Pana ww. nieruchomości będzie stanowić dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Jednocześnie należy mieć na uwadze, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana obniżoną stawką podatku.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim;

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części, kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy:

Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Pierwszym zasiedleniem jest więc szeroko rozumiane pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. Przykładowo, pierwsze zasiedlenie budynku lub jego części ma miejsce zarówno w sytuacji, gdy po wybudowaniu budynku oddany zostanie on w najem, jak też w przypadku, gdy będzie on wykorzystywany na potrzeby własnej działalności gospodarczej – w obu przypadkach dojdzie do korzystania z budynku. Podkreślić w tym miejscu należy, że termin „ulepszenia” zawarty w ustawie o podatku od towarów i usług, odwołuje się do przepisów o podatku dochodowym.

Zgodnie z art. 16g ust. 13 ustawy z 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U z 2026 r. poz. 554):

Jeżeli środki trwałe uległy ulepszeniu w wyniku przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji, wartość początkową tych środków, ustaloną zgodnie z ust. 1 i 3-11, powiększa się o sumę wydatków na ich ulepszenie, w tym także o wydatki na nabycie części składowych lub peryferyjnych, których jednostkowa cena nabycia przekracza 10 000 zł. Środki trwałe uważa się za ulepszone, gdy suma wydatków poniesionych na ich przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację w danym roku podatkowym przekracza 10 000 zł i wydatki te powodują wzrost wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia środków trwałych do używania, mierzonej w szczególności okresem używania, zdolnością wytwórczą, jakością produktów uzyskiwanych za pomocą ulepszonych środków trwałych i kosztami ich eksploatacji.

Powyższy przepis wskazuje, że na gruncie prawa podatkowego „ulepszenie” jest pojęciem, które dotyczy wyłącznie składników majątku będących środkami trwałymi. Pod pojęciem tym należy rozumieć takie czynności, jak przebudowa, rozbudowa, rekonstrukcja, adaptacja lub modernizacja środka trwałego, które podnoszą jego wartość techniczną, użytkową, jak i przystosowanie składnika majątkowego do wykorzystania go w innym celu, niż pierwotne przeznaczenie albo nadanie temu składnikowi innych cech użytkowych.

Zatem nieruchomości (np. budynki), które nie stanowią u podatnika środka trwałego, nie mogą ulec ulepszeniu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, ponieważ pojęcie ulepszenia, do którego odwołuje się ustawodawca w art. 2 pkt 14 ustawy, odsyłając do przepisów o podatku dochodowym, dotyczy wyłącznie ulepszenia środków trwałych.

Ponadto, w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy stanie się bezzasadne.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki, budowle lub ich części rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków, budowli lub ich części w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogicznie opodatkowanie podatkiem VAT, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, opodatkowana jest również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Jeśli natomiast nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 bądź pkt 10a ustawy, wtedy należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów (w tym nieruchomości), spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

·       towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

·       przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W okolicznościach opisanej we wniosku sprawy wskazać także należy art. 43 ust. 21 ustawy:

Jeżeli udokumentowane działania organów egzekucyjnych lub komorników sądowych, o których mowa w art. 18, nie doprowadziły, na skutek braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od dłużnika, do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy towarów, o której mowa w art. 18, zwolnień od podatku, o których mowa w ust. 1 pkt 2, 3 i 9–10a, przyjmuje się, że warunki zastosowania zwolnień od podatku nie są spełnione.

Powyższe oznacza, że dostawa towarów dokonana w trybie egzekucji jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług, jeżeli udokumentowane działania w celu potwierdzenia zwolnienia podjęte przez komornika lub organ egzekucyjny były z powodu dłużnika bezskuteczne.

W analizowanej sprawie przedstawiony opis zdarzenia przyszłego nie pozwala jednoznacznie stwierdzić, czy sprzedaż przez Pana w drodze licytacji publicznej dwóch budynków wolnostojących, murowanych (mieszkalnego i niemieszkalnego) znajdujących się na działce nr 1, będzie korzystać ze zwolnień od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 albo pkt 10a bądź pkt 2 ustawy, gdyż brak jest informacji niezbędnych do dokonania takiej oceny na podstawie ww. przepisów.

Wskazał Pan bowiem w opisie sprawy, że nie zdołał ustalić czy w okresie 2013-2026 r., w odniesieniu do nieruchomości, dłużna Spółka ponosiła wydatki na jej ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiące co najmniej 30% jej wartości początkowej oraz ewentualnie oraz czy po zakończonych ulepszeniach nastąpiło ponowne pierwsze zasiedlenie nieruchomości w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy, a także czy dokonywano odliczeń podatku VAT od ponoszonych wydatków na rozbudowę i modernizację budynków w roku 2013. Nie zdołał Pan także ustalić, czy dłużna Spółka udostępniała nieruchomość osobom trzecim, np. na podstawie umów najmu, dzierżawy, użyczenia, jak również czy przedmiotowa nieruchomość była wykorzystywana do działalności gospodarczej Spółki, czy stanowiła przedmiot najmu/dzierżawy, czy została wprowadzona do ewidencji środków trwałych, czy była amortyzowana, czy dokonano odliczenia podatku VAT z tytułu jej nabycia.

Prowadził Pan udokumentowane działania w kierunku uzyskania informacji od dłużnej Spółki, mających potwierdzić spełnienie warunków zastosowania zwolnień od podatku, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 10, 10a ustawy. W toku postępowania egzekucyjnego, wezwał Pan dłużną Spółkę do udzielenia odpowiedzi na pytania dotyczące nieruchomości oraz statusu podatkowego Spółki. Kurator ustanowiony dla dłużnej Spółki odpowiedział, że nie posiada wiedzy w zakresie przedstawionych kwestii oraz nie posiada dostępu do żadnych dokumentów dłużnika. Próba kontaktu z dłużną Spółką nie powiodła się.

Tym samym, nie posiada Pan wiedzy niezbędnej do ustalenia czy sprzedaż ww. nieruchomości zabudowanej będzie zwolniona od podatku VAT. W szczególności, w tak opisanym zdarzeniu nie jest możliwe ustalenie czy i kiedy w stosunku do ww. budynków były ponoszone nakłady na ich ulepszenie w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym stanowiące co najmniej 30% wartości początkowej. Nie posiada Pan również wiedzy czy Dłużnikowi przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu nieruchomości ani czy budynek ten był nabyty/wykorzystywany przez dłużnika przez cały okres posiadania do działalności zwolnionej czy opodatkowanej podatkiem VAT.

Zaznaczyć jednak należy, co wskazał Pan jednoznacznie, że opisany powyżej brak informacji, niezbędnych do oceny możliwości zastosowania wskazanych powyżej zwolnień od podatku VAT, jest wynikiem podjętych przez Pana udokumentowanych działań, potwierdzających brak możliwości uzyskania tych informacji od dłużnej Spółki.

W związku z powyższym w sprawie znajdzie zastosowanie art. 43 ust. 21 ustawy, tj. przyjęcie, że warunki zastosowania zwolnień nie są spełnione, o ile podjęte przez Pana udokumentowane działania nie doprowadziły, na skutek braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od dłużnika, do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy towarów zwolnienia od podatku.

Zaznaczyć jednocześnie należy, że kwestia oceny działań podjętych przez Pana nie była przedmiotem mojej analizy.

Tym samym, w analizowanym przypadku, sprzedaż w drodze licytacji komorniczej nieruchomości, stanowiącej działkę nr 1 zabudowaną dwoma ww. budynkami będzie podlegała opodatkowaniu właściwą stawką podatku VAT, stosownie do art. 43 ust. 21 ustawy.

Biorąc pod uwagę powyższe przepisy, odpowiadając wprost na Pana pytanie należy stwierdzić, że będzie Pan zobowiązany do naliczenia podatku VAT przy sprzedaży opisanej we wniosku nieruchomości - działki nr 1 wraz z posadowionymi na niej budynkami.

Pana stanowisko uznaję za prawidłowe.

Wskazuję jednocześnie, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Pana wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione we własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniem tj. zastosowanie stawki podatku VAT w wysokości 23% do dostawy nieruchomości, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Ponadto informuję, że odnośnie wysokości stawki podatku nie mogę zająć stanowiska, ze względu na to, że kwestia ustalenia wysokości stawki podatku od towarów i usług dla czynności dostawy towarów lub świadczenia usług dokonywanych od 1 lipca 2020 r. może być określona wyłącznie w ramach wydania wiążącej informacji stawkowej, zgodnie z art. 42a ustawy. Na podstawie art. 42b ust. 1 ustawy w powiązaniu z art. 42a ustawy, podatnik może wystąpić do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej o wydanie wiążącej informacji stawkowej (WIS), która jest wydawana w formie decyzji na potrzeby opodatkowania podatkiem dostawy towarów, importu towarów, wewnątrzwspólnotowego nabycia towarów albo świadczenia usług.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.