Interpretacja 0114-KDIP1-3.4012.470.2025.2.PRM

Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

5 czerwca 2025 r. wpłynął Państwa wniosek z 4 czerwca 5 r. o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie prawa do odliczenia podatku VAT z faktury wystawionej przez Sprzedającego. Uzupełnili go Państwo pismem z 24 czerwca 2025 r. - w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

A. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą (…), dalej jako „Wnioskodawca”, będąca czynnym podatnikiem VAT, zamierza dokonać zakupu nieruchomości gruntowej o nr działek 1 oraz 2 znajdujących się (…), dalej jako „Nieruchomość”, dla których Sąd Rejonowy (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze (…).

Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą m.in. w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek (PKD 68.10.Z) oraz w zakresie realizacji projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków (PKD 41.10.Z).

Właścicielem Nieruchomości, a zarazem sprzedającym jest spółka B. sp. z o.o. z siedzibą (…), dalej jako „Sprzedający”, będąca czynnym podatnikiem VAT, prowadząca działalność gospodarczą.

19 grudnia 2024 r. Wnioskodawca oraz Sprzedający zawarli przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości w drodze aktu notarialnego sporządzonego przez (…), notariusza (…), dalej jako „Umowa Przedwstępna”. Wnioskodawca na mocy zawartej Umowy Przedwstępnej uzyskał prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, w oparciu o które będzie występował z wnioskiem o uchwalenie przez Radę Gminy Miasta (…) uchwały o ustalenie lokalizacji inwestycji mieszkaniowej na podstawie wniosku złożonego zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 5 lipca 2018 r. „Ustawa o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących” (t. j. Dz. U. z 2018 r. poz. 1496), dalej jako „Specustawa mieszkaniowa”. Uprawnień wynikających z ww. uchwały nie można przenieść na inny podmiot. Na podstawie ww. decyzji podmiot, który ją uzyskał może uzyskać decyzję o pozwoleniu na budowę. Zgodnie z art. 39 Specustawy mieszkaniowej, do inwestycji mieszkaniowej lub inwestycji towarzyszącej, w granicach administracyjnych miast, nie stosuje się przepisów o ochronie gruntów rolnych i leśnych w zakresie gruntów rolnych. Ponadto, zgodnie z art. 5 ust. 3 Specustawy Mieszkaniowej, inwestycję mieszkaniową lub inwestycję towarzyszącą realizuje się niezależnie od istnienia lub ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Wnioskodawca planuje po uchwaleniu uchwały o ustalenie lokalizacji inwestycji mieszkaniowej, o której mowa powyżej, wystąpić z wnioskiem o wydanie pozwolenia na budowę, a następnie zrealizować inwestycję. Wnioskodawca rozważa także ewentualnie, że po uzyskaniu decyzji o pozwoleniu na budowę, dokona sprzedaży Nieruchomości lub wniesie Nieruchomość do spółki celowej, która miałaby realizować inwestycję.

Zgodnie z § 4 pkt 2 Umowy Przedwstępnej przyrzeczona umowa sprzedaży w wykonaniu przedwstępnej umowy sprzedaży zostanie zawarta w terminie nie później niż do 31 grudnia 2025 r. Warunkiem koniecznym do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży w wykonaniu przedwstępnej umowy sprzedaży jest uchwalenie przez Radę Gminy Miasta (…) na wniosek A. Sp. z o.o. uchwały o ustalenie lokalizacji inwestycji mieszkaniowej polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażem podziemnym i usługami na parterze.

Pierwotnie Sprzedający nabył Nieruchomość od Gminy Miasta (…) na podstawie umowy sprzedaży zawartej w akcie notarialnym sporządzonym przez (…), asesora notarialnego, zastępcę (…), notariusza w (…), 25 listopada 2011 r., (…). Nabycie Nieruchomości nastąpiło w wyniku wyboru oferty zakupu złożonej przez B. Sp. z o.o. w nieograniczonym przetargu ofertowym organizowanym przez Gminę Miasta (…). Zgodnie z treścią aktu notarialnego podatku od czynności cywilnoprawnych nie pobrano na podstawie art. 2 ust. 1 lit. g) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych. W ogłoszeniu o przetargu jest wskazane w pkt 16, że cena wywoławcza nieruchomości jest ceną brutto. Należy zatem przyjąć, że cena wskazana w akcie notarialnym była także ceną brutto. Brak jest informacji w akcie czy naliczono podatek VAT lub czy transakcja podlegała zwolnieniu od podatku VAT.

Nieruchomość jest niezabudowana i ma zapewniony dostęp do drogi publicznej.

Zgodnie z zaświadczeniem o miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego nr (…) z 7 lipca 2024 r. wydanym z upoważnienia (…) Miasta (…), działki nr ewid. 1 oraz 2 w chwili obecnej są objęte ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego „(…)” uchwalonego uchwałą nr (…). Działka nr 1 znajduje się w strefie - R.9 - tereny rolniczej przestrzeni produkcyjnej, działka nr 2 znajduje się w strefie - R.9 - tereny rolniczej przestrzeni produkcyjnej oraz KDL.2 - tereny dróg publicznych (lokalne).

Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów nr (…), prowadzonego przez (…) Miasta (…) wg stanu na 9 lipca 2024 r.:

• działka nr 1 o pow. 0,0568 ha stanowi grunty orne,
• działka nr 2 o pow. 0,1181 ha stanowi zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy.

Nieruchomość stanowi nieruchomość rolną w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1360 ze zm.) oraz ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 461), co zostało wskazane w Umowie Przedwstępnej.

Zgodnie z postanowieniem wydanym z upoważnienia (…) Miasta (…) dla ww. działek odmówiono wydania zaświadczenia potwierdzającego objęcie nieruchomości uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją określającą zadania z zakresu gospodarki leśnej.

Doprecyzowanie i uzupełnienie zdarzenia przyszłego

Z obecnie uchwalonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla działek nr 1 oraz 2 objętych strefą R.9 - tereny rolniczej przestrzeni produkcyjnej nie wynika możliwość ich zabudowy budynkami lub budowlami.

Dla ww. działek w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego dla terenu objętego oznaczeniem R.9 zostało uchwalone następujące przeznaczenie uzupełniające:

a) sieci uzbrojenia, obiekty i urządzenia infrastruktury technicznej: wodociągów, kanalizacji, elektroenergetyki, gazownictwa, ciepłownictwa, telekomunikacji;

b) elementy systemu komunikacyjnego dla obsługi przeznaczenia terenów: drogi wewnętrzne, w tym dojazdy do pól.

Dla ww. działek w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego dla terenu objętego oznaczeniem R.9 zostało uchwalone następujące przeznaczenie dopuszczalne:

a) zieleń nie urządzona i urządzona;

b) wody powierzchniowe śródlądowe;

c) zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna i zagrodowa;

d) lasy;

e) drogi dla rowerów i ciągi piesze.

Realizację przeznaczenia dopuszczalnego w postaci zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i zagrodowej dopuszcza się wyłącznie jako remonty, przebudowy i rozbudowy istniejących budynków.

Z uwagi na powyższe Wnioskodawca będzie występował z wnioskiem o uchwalenie przez Radę Gminy Miasta (…) uchwały o ustalenie lokalizacji inwestycji mieszkaniowej na podstawie wniosku złożonego zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 5 lipca 2018 r. „Ustawa o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących” (t.j. Dz. U. z 2018 r. poz. 1496), dalej jako: „Specustawa mieszkaniowa”. Uprawnień wynikających z ww. uchwały nie można przenieść na inny podmiot. Na podstawie ww. decyzji podmiot, który ją uzyskał może uzyskać decyzję o pozwoleniu na budowę. Zgodnie z art. 39 Specustawy mieszkaniowej, do inwestycji mieszkaniowej lub inwestycji towarzyszącej, w granicach administracyjnych miast, nie stosuje się przepisów o ochronie gruntów rolnych i leśnych w zakresie gruntów rolnych. Ponadto, zgodnie z art. 5 ust. 3. Specustawy Mieszkaniowej, inwestycję mieszkaniową lub inwestycję towarzyszącą realizuje się niezależnie od istnienia lub ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Pytanie ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu do wniosku

Czy w myśl art. 86 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług zainteresowanemu nabywcy transakcji przyszłej będzie przysługiwało prawo do odliczenia naliczonego podatku VAT z faktury wystawionej przez Sprzedającego?

Państwa stanowisko w sprawie ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu do wniosku

Zdaniem Wnioskodawcy zainteresowanemu nabywcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia naliczonego podatku VAT z faktury wystawionej przez Sprzedającego.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, prawo od odliczenia naliczonego VAT, tj. obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, przysługuje podatnikowi w takim zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych.

W myśl art. 15 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Natomiast w zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Przedmiotem działalności zainteresowanego nabywcy transakcji przyszłej jest kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek (PKD 68.10.Z) oraz realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków (PKD 41.10.Z). Nabywca nie prowadzi żadnej działalności objętej przedmiotowym zwolnieniem z opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Nieruchomość będąca przedmiotem transakcji przyszłej przeznaczona będzie pod inwestycję polegającą na budowie budynków mieszkalnych w celu sprzedaży lokali mieszkalnych. Nabywca bierze pod uwagę możliwość odsprzedaży zakupionej nieruchomości. Zatem nabywana nieruchomość służyć będzie realizacji działalności objętej opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług, w związku z czym nabywcy przysługiwać będzie prawo do odliczenia naliczonego podatku VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775), zwanej dalej ustawą. W myśl tego przepisu:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 ustawy, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są w ogóle wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Ponadto podkreślić należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Stosownie do art. 88 ust. 4 ustawy:

Obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.

Z prawa do odliczenia podatku skorzystać zatem mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, a transakcja udokumentowana fakturą podlega opodatkowaniu i nie jest zwolniona od podatku.

Z opisu sprawy wynika, że jesteście Państwo czynnym podatnikiem podatku VAT oraz zamierzacie nabyć działki nr 1 i 2 od spółki B. sp. z o.o. z siedzibą w (…), będącą również czynnym podatnikiem VAT. Działki te zamierzają Państwo nabyć w celu przeznaczenia ich pod inwestycję polegającą na budowie budynków mieszkalnych w celu sprzedaży lokali mieszkalnych. Biorą też Państwo pod uwagę możliwość odsprzedaży zakupionych nieruchomości.

Państwa wątpliwości dotyczą tego, czy będziecie Państwo uprawnieni do odliczenia podatku VAT z tytułu otrzymanej faktury, wystawionej przez Sprzedającego dokumentującej dostawę działek nr 1 i 2.

Wskazali Państwo, że nie prowadzą Państwo żadnej działalności objętej zwolnieniem przedmiotowym od podatku VAT, a zatem nabywane działki będą wykorzystywane do czynności opodatkowanych podatkiem VAT.

Odnosząc się do Państwa wątpliwości należy zatem przeanalizować, czy nie zajdzie okoliczność przewidziana w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy wykluczająca prawo do odliczenia podatku VAT.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W świetle art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Stosownie do treści art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również: (...)

W świetle przedstawionych powyżej przepisów grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż traktowana jest jako odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług podlega opodatkowaniu tym podatkiem. Określona czynność jest opodatkowana podatkiem VAT jeśli zostanie wykonana przez podatnika, a więc osobę prowadzącą działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W świetle powyższych przepisów stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Należy jednocześnie zaznaczyć, że sprzedaż składników nabytych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Należy zaznaczyć, że sprzedaż składników nabytych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z opisu sprawy wynika, że 19 grudnia 2024 r. podpisali Państwo umowę przedwstępną sprzedaży dotyczącą nabycia działek nr 1 i 2, których właścicielem jest Sprzedający tj. spółka B. sp. z o.o. Stwierdzić zatem należy, że dojdzie do sprzedaży majątku Sprzedającego. Zatem dostawa ww. nieruchomości zostanie dokonana przez podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy. Tym samym będzie to dostawa podlegająca opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zarówno w treści wskazanej ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych towarów i czynności stawkami preferencyjnymi oraz zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W przypadku dostawy nieruchomości niezabudowanych zwolnienie od podatku przysługuje na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zgodnie z którym:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Stosownie do treści art. 2 pkt 33 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych - rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zgodnie z obowiązującymi przepisami zwolnienie od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 w zw. z art. 2 pkt 33 ustawy przysługuje względem dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią akty prawa miejscowego: miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego - jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy - jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

Zasady kształtowania polityki przestrzennej przez jednostki samorządu terytorialnego i organy administracji rządowej reguluje ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 ze zm.).

W myśl art. 3 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie gminnych aktów planowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych ustalonych przez organ inny niż minister właściwy do spraw transportu, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W myśl zapisów art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego - jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku, decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu - jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

Z powyższych przepisów wynika, że ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu na moment sprzedaży wyłącznie w oparciu o istniejący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

Zatem opodatkowaniu podlegają te dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku gruntów niezabudowanych, tylko te, które stanowią tereny budowlane. Z kolei dostawy gruntów niezabudowanych, będących na przykład gruntami rolnymi czy leśnymi, które nie są przeznaczone pod zabudowę, są zwolnione od podatku od towarów i usług.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen przeciwko Belastingdienst Grote Ondernemingen, „teren budowlany” oznacza „każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”.

W związku z tym, że ustawa o VAT nie precyzuje, o jakie tereny przeznaczone pod zabudowę chodzi, przyjąć trzeba, że pojęcie „tereny przeznaczone pod zabudowę” obejmuje obszary, na których przewidziane są różne formy zabudowy.

Rozpatrując pojęcie „grunty przeznaczone pod zabudowę” - do którego odnosi się przepis art. 2 pkt 33 ustawy - należy odwołać się do definicji zawartych w ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418 ze zm.). Zgodnie bowiem z zapisem art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane:

Ilekroć w ustawie jest mowa o obiekcie budowlanym - należy przez to rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

Na mocy art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:

Ilekroć w ustawie jest mowa o budowli - należy przez to rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Zgodnie z art. 3 pkt 3a ustawy Prawo budowlane:

Ilekroć w ustawie jest mowa o obiekcie liniowym - należy przez to rozumieć obiekt budowlany, którego charakterystycznym parametrem jest długość, w szczególności droga wraz ze zjazdami, droga kolejowa, wodociąg, kanał, gazociąg, ciepłociąg, rurociąg, linia i trakcja elektroenergetyczna, linia kablowa nadziemna i, umieszczona bezpośrednio w ziemi, podziemna, wał przeciwpowodziowy oraz kanalizacja kablowa, przy czym kable zainstalowane w kanalizacji kablowej, kable zainstalowane w kanale technologicznym oraz kable telekomunikacyjne dowieszone do już istniejącej linii kablowej nadziemnej nie stanowią obiektu budowlanego lub jego części ani urządzenia budowlanego.

Na podstawie art. 3 pkt 4 ustawy Prawo budowlane:

Ilekroć w ustawie jest mowa o obiekcie małej architektury - należy przez to rozumieć niewielkie obiekty, a w szczególności:

a) kultu religijnego, jak: kapliczki, krzyże przydrożne, figury,

b) posągi, wodotryski i inne obiekty architektury ogrodowej,

c) użytkowe służące rekreacji codziennej i utrzymaniu porządku, jak: piaskownice, huśtawki, drabinki, śmietniki.

Elementem, który determinuje możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane. Przy ocenie czy przedmiotowy teren stanowi teren budowlany nie wystarczy analiza jego podstawowego przeznaczenia określonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Co istotne, w treści art. 2 pkt 33 ustawy, który definiuje pojęcie terenu budowlanego, ustawodawca odwołał się do przeznaczenia terenu, które są zawarte w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego w odniesieniu do konkretnej nieruchomości (działki), a nie do funkcji podstawowych przeznaczenia terenu, które są zawarte w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego w odniesieniu do konkretnej nieruchomości (działki).

Z opis sprawy wynika, że działki nr 1 i 2 są działkami niezbudowanymi. Z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wynika, że:

• działka nr 1 znajduje się w strefie - R.9 - tereny rolniczej przestrzeni produkcyjnej,
• działka nr 2 znajduje się w strefie - R.9 - tereny rolniczej przestrzeni produkcyjnej oraz KDL.2 - tereny dróg publicznych (lokalne).

Z miejscowego planu z zagospodarowania przestrzennego dla terenu objętego oznaczeniem R.9 zostało uchwalone:

1) przeznaczenie uzupełniające:

a) sieci uzbrojenia, obiekty i urządzenia infrastruktury technicznej: wodociągów, kanalizacji, elektroenergetyki, gazownictwa, ciepłownictwa, telekomunikacji;

b) elementy systemu komunikacyjnego dla obsługi przeznaczenia terenów: drogi wewnętrzne, w tym dojazdy do pól.

2) przeznaczenie dopuszczalne:

a) zieleń nie urządzona i urządzona;

b) wody powierzchniowe śródlądowe;

c) zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna i zagrodowa;

d) lasy;

e) drogi dla rowerów i ciągi piesze.

Realizację przeznaczenia dopuszczalnego w postaci zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i zagrodowej dopuszcza się wyłącznie jako remonty, przebudowy i rozbudowy istniejących budynków.

W opisanym zdarzeniu przyszłym wskazali Państwo, że z obecnie uchwalonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla działek nr 1 oraz 2 objętych strefą R.9 - tereny rolniczej przestrzeni produkcyjnej nie wynika możliwość ich zabudowy budynkami lub budowlami.

Na podstawie umowy przedwstępnej sprzedaży ww. działek będą Państwo występować z wnioskiem o uchwalenie przez Radę Gminy Miasta (…) uchwały o ustalenie lokalizacji inwestycji mieszkaniowej na podstawie wniosku złożonego zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących z dnia 5 lipca 2018 r. Uprawnień wynikających z ww. uchwały nie można przenieść na inny podmiot. Na podstawie ww. decyzji podmiot, który ją uzyskał może uzyskać decyzję o pozwoleniu na budowę.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jako akt prawa miejscowego wiąże zarówno organy administracji, osoby fizyczne, osoby prawne, jak i inne jednostki organizacyjne. Zatem w sytuacji, gdy na danym terenie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, to właśnie zapisom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego należy nadać decydujące znaczenie dla oceny przeznaczenia danego terenu, w tym również dla potrzeb art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Skoro ustawodawca nie uzależnił charakteru terenu od głównego celu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, to uwzględnić należy również zapisy dotyczące przeznaczenia uzupełniającego tych terenów, według których, na terenie oznaczonym symbolem R.9 ustala się przeznaczenie uzupełniające: sieci uzbrojenia, obiekty i urządzenia infrastruktury technicznej: wodociągów, kanalizacji, elektroenergetyki, gazownictwa, ciepłownictwa, telekomunikacji. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dopuszcza zatem lokalizację na ww. działkach sieci uzbrojenia, obiekty i urządzenia infrastruktury technicznej - co oznacza, że opisany teren będzie terenem przeznaczonym pod zabudowę.

Zatem możliwość wybudowania na działkach nr 1 i 2 ww. obiektów, wynikająca z zapisów dotyczących przeznaczenia uzupełniającego terenu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego oznacza, że grunt ten w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy stanowi teren budowlany.

W konsekwencji, działki gruntu nr 1 oraz 2 w dacie sprzedaży przez Sprzedającego na Państwa rzecz nie będą korzystały ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Jeżeli przy zbyciu nieruchomości niezabudowanej wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zaznaczyć należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów (w tym nieruchomości), spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

• towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
• brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W omawianej sprawie, zwolnienie z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy sprzedaży działek nr 1 oraz 2, również nie będzie miało miejsca, ponieważ nie zostaną spełnione warunki przedstawione w tym przepisie. Prawo własności działek Sprzedający nabył na podstawie umowy sprzedaży zawartej w akcie notarialnym w 2011 r. Zakup działek nr 1 oraz 2 nastąpił w wyniku wyboru oferty zakupu złożonej przez Sprzedającego w nieograniczonym przetargu ofertowym organizowanym przez Gminę Miasta (…). W ogłoszeniu zostało wpisane, że cena wywoławcza nieruchomości jest ceną brutto i tak, zgodnie z Państwa wskazaniem, należy przyjąć. Sprzedający jest czynnym podatnikiem VAT, a tym samym działki nr 1 oraz 2 od momentu ich nabycia do momentu zbycia na Państwa rzecz nie służą oraz nie będą służyły Sprzedającemu wyłącznie do działalności zwolnionej. W konsekwencji, nie jest spełniony jeden z warunków zawartych w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Należy zatem stwierdzić, że sprzedaż przez Sprzedającego działek nr 1 oraz 2, nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 bądź pkt 2 ustawy. Tym samym, dostawa ww. działek będzie opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki podatku od towarów i usług.

Należy w tym miejscu wskazać, że zgodnie z art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy:

Podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem.

W myśl art. 106b ust. 2 ustawy:

Podatnik nie jest obowiązany do wystawienia faktury w odniesieniu do sprzedaży zwolnionej od podatku na podstawie art. 43 ust. 1, art. 113 ust. 1 i 9, art. 113a ust. 1 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3.

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów - co do zasady - podatnik VAT jest zobowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż towarów i usług na rzecz innego podatnika.

Jak już wyżej rozstrzygnięto dostawa przez Sprzedającego na Państwa rzecz działek nr 1 oraz 2 będzie opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, Sprzedający będzie zobowiązany udokumentować fakturą z wykazanym podatkiem VAT na Państwa rzecz sprzedaż działek nr 1 oraz 2.

Odnosząc się zatem do Państwa wątpliwości oraz obowiązujących w tym zakresie przepisów prawa, należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy dojdzie do zawarcia umowy sprzedaży działek nr 1 i 2 pomiędzy Państwem a Sprzedającym będzie Państwu przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT, zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy.

Zatem Państwa stanowisko uznaję za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.