Dwie osoby fizyczne (rodzeństwo) są współwłaścicielami nieruchomości składającej się z działki gruntowej z dwoma budynkami: mieszkalnym i warsztatowym. Budynek mieszkalny był używany wyłącznie do celów mieszkalnych, natomiast budynek warsztatowy był wykorzystywany przez jednego ze współwłaścicieli (podatnika VAT) do prowadzenia działalności gospodarczej (warsztat wulkanizacyjny), choć formalnie nie został wniesiony do ewidencji środków trwałych działalności. Nieruchomość została…
Interpretacja indywidualna - stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe
Szanowni Państwo,
stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest:
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
9 czerwca 2025 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy braku opodatkowania podatkiem VAT dostawy udziału w nieruchomości zabudowanej.
Uzupełnili go Państwo pismem z 29 lipca 2025 r. (wpływ 4 sierpnia 2025 r.) - w odpowiedzi na wezwanie.
Treść wniosku jest następująca:
Opis stanu faktycznego
Wnioskodawca zamierza nabyć nieruchomość (dalej jako „Nieruchomość”) na którą składa się działka nr 4 położona przy ul. (…). Na działce posadowione są dwa budynki: dom mieszkalny oraz budynek który wykorzystywany jest jako warsztat. Cała nieruchomość jest współwłasnością w częściach równych dwóch osób fizycznych (rodzeństwa).
Należy zaznaczyć, że budynek warsztatowy jest wykorzystywany na cele prowadzenia działalności gospodarczej (warsztat wulkanizacyjny) przez podatnika czynnego VAT (A.A) niemniej budynek (szerzej cała Nieruchomość) nigdy nie był i nie będzie wniesiony do tejże działalności gospodarczej. Innymi słowy, jest to budynek należący do majątku prywatnego wskazanych powyżej osób i choć faktycznie w budynku tym prowadzona jest działalność gospodarcza, to budynek ten nie jest wpisany w żadnej ewidencji na potrzeby działalności gospodarczej.
Pierwotnie prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości (stanowiącej pierwotnie działkę gruntu o numerze ewidencyjnym 1 o powierzchni 596 m2) oraz prawo własności posadowionych na Nieruchomości budynków nabyli od Skarbu Państwa: B.A (matka), C.A (córka) i A.A (syn) - w udziałach wynoszących po 1/3 części każde, na podstawie aktu notarialnego - Umowy ustanowienia wieczystego użytkowania i zwrotu budynku sporządzonej 5 stycznia 1990 r. w Państwowym Biurze Notarialnym w (…), przed notariuszem (…), za numerem Repertorium (…) („Umowa”).
Działka gruntu o numerze ewidencyjnym 1, następnie uległa podziałowi na działki gruntu o numerach ewidencyjnych 2 i 3.
Na podstawie prawomocnej Decyzji nr (…) z 8 maja 2002 r., nr (…) Wojewoda (…) stwierdził nabycie przez Dzielnicę - Gminę (…) z mocy prawa 27 maja 1990 r. nieodpłatnie własności nieruchomości położonej w (…) przy ulicy (…) oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki ewidencyjne 2 i 3 o powierzchni 605 m2, w obrębie ewidencyjnym (…) uregulowanej w księdze wieczystej numer (…).
W wyniku odnowienia ewidencji gruntów w 1990 r., nastąpiła zmiana oznaczenia Nieruchomości: „działek ewidencyjnych 2, 3” na działkę 4 oraz ich powierzchni z „596,00 m2” na 605,00 m2. Następnie na podstawie ostatecznej Decyzji numer (…) z 14 października 2002 r. wydanej przez Dyrektora (…), nr (…) o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, przekształcono nieodpłatnie prawo użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości gruntowej położonej w (…) przy ul. (…), stanowiącej obecnie po scaleniu działkę ewidencyjną nr 4 (dawniej dz. ew. 2 i 3 z obrębu (…)) w obrębie (…), o powierzchni 605 m2, opisanej w księdze wieczystej numer (…).
Mocą powołanej wyżej decyzji współwłaścicielami gruntu stali się B.A (do 1/3 części), C.A. (do 1/3) części oraz A.A. (do 1/3 części).
B.A. zmarła 16 października 2003 r. w (…), a spadek po niej na podstawie ustawy nabyli: córka C.A. i syn A.A. w 1/2 (jednej drugiej) części każde. Wskutek opisanych wyżej zdarzeń prawnych współwłaścicielami Nieruchomości są obecnie A.A. w udziale wynoszącym łącznie 3/6 części oraz C.A. w udziale wynoszącym łącznie 3/6 części.
Z powyższego wynika więc, że Nieruchomość została nabyta do majątku prywatnego (niezwiązanego z działalnością gospodarczą), nabycie nie było opodatkowane podatkiem VAT i nabywcom nie przysługiwało prawo do odliczenia VAT. Ponadto, budynki nie były ulepszane i nigdy nie był odliczany VAT z remontu/ulepszenia tychże budynków.
W chwili obecnej Wnioskodawca zamierza nabyć od A.A. i C.A. własność Nieruchomości.
Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu stanu faktycznego
Budynek mieszkalny był wykorzystywany przez obecnych właścicieli do celów mieszkalnych od dnia nabycia nieruchomości w 2003 r. (spadek). Także wcześniej przez rodzinę p. A. (rodzice) budynek był wykorzystywany do celów mieszkalnych.
Budynki znajdujące się na działce nr 4 nie były przedmiotem umów najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, od lat budynek mieszkalny zamieszkuje rodzina A.
Do Sprzedających przyszedł sam Wnioskodawca z propozycją odkupu nieruchomości.
Pani C. nigdy nie sprzedawała nieruchomości. Pan A. 2 lata temu sprzedał nieruchomość ze swojej działalności gospodarczej, opodatkowaną VAT-em. Ta nieruchomość była przyjęta przez Pana A. do działalności i wcześniej zakupiona przez niego do tejże działalności. Pan A. nie zajmuje się zawodowo obrotem nieruchomościami.
Sprzedająca Pani C.A. nie jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT oraz nie prowadzi działalności gospodarczej.
Pytanie
Czy Sprzedający działają w charakterze podatnika VAT i czy w związku z tym sprzedaż Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT?
Państwa stanowisko w sprawie
Zdaniem Wnioskodawcy sprzedaż Nieruchomości nie będzie opodatkowane VAT z uwagi na to, że sprzedający nie działa w charakterze podatnika.
Po pierwsze podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Zatem dostawa nieruchomości będzie podlegała VAT w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. W celu rozstrzygnięcia, czy dany podmiot w związku ze sprzedażą nieruchomości występuje w charakterze podatnika i czy dana sprzedaż jest działalnością handlową, należy każdorazowo ocenić okoliczności faktyczne danej sprawy. Ocenie muszą podlegać przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży. W charakterze podatnika VAT nie działa podmiot w przypadku sprzedaży swojego majątku prywatnego (osobistego), czyli takiego, który nie jest wykorzystywany na potrzeby działalności gospodarczej i nie jest przedmiotem tej działalności. Działalnością handlową nie jest sprzedaż majątku osobistego (prywatnego), który nie został nabyty w celach odsprzedaży (w celach handlowych).
W przedmiotowym przypadku, Nieruchomość jest niewątpliwie częścią majątku prywatnego, co wynika z opisu nabycia tejże Nieruchomości. Sam fakt, że część tej Nieruchomości używana jest do prowadzenia działalności (ale nie w sposób formalny, Nieruchomość ta nie została wprowadzona do majątku działalności gospodarczej) nie zmienia faktu, że jest to majątek prywatny dwóch wskazanych osób (sprzedawców).
Warto wspomnieć, że w podobnych sprawach (choć głównie w kontekście działek rolnych, co jest bez znaczenia dla niniejszej sprawy, rozróżnienie to nie sprawia, że interpretacja przepisu będzie inna) wypowiadały się sądy administracyjne (por.m.in. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z: 4 lipca 2023 r., I FSK 427/23, 24 marca 2023 r., I FSK 2068/22, 17 marca 2023 r., I FSK 2290/18, 8 grudnia 2022 r., I FSK 863/19, 5 listopada 2020 r, I FSK 681/18, 5 czerwca 2019 r., I FSK 983/17). Zdaniem sądów w świetle powyższych przepisów uznanie, że osoba fizyczna dokonując sprzedaży gruntów działa jako podatnik prowadzący działalność gospodarczą, wymaga ustalenia, że jej działalność ma charakter zawodowy (profesjonalny), stały (charakteryzujący się powtarzalnością czynności) i zorganizowany.
To, czy dany podmiot działa jako podatnik podatku VAT, wymaga oceny odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Każdorazowo należy zatem zbadać, jakie środki angażuje sprzedający w celu sprzedaży gruntu. Jeżeli środki te są podobne do tych, które wykorzystują handlowcy, wówczas strona sprzedając grunt, zachowuje się jak handlowiec (por. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z: 29 października 2007 r., I FPS 3/07; 22 października 2013 r., I FSK 1323/12; 14 marca 2014 r, I FSK 319/13; 16 kwietnia 2014 r., I FSK 781/13; 27 maja 2014 r., I FSK 774/13 i 8 lipca 2015 r., I FSK 729/14).
W orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego po wspomnianym wyżej wyroku TSUE przyjmuje się, że przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomości należy uwzględniać działania na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego w ich całokształcie, a nie wyłącznie osobno. Należy przede wszystkim mieć na uwadze te elementy, które łączą się z nakładami inwestycyjnymi wykraczającymi poza standardowe działania zarządu majątkiem prywatnym (por. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z: 9 października 2014 r., I FSK 2145/13; 3 marca 2015 r, I FSK 1859/13; 11 czerwca 2015 r., I FSK 716/14 i 29 listopada 2016 r., I FSK 636/15). Istotne znaczenie mają obiektywne, a nie subiektywne przesłanki pozwalające odróżnić działania o cechach zawodowych, od tych, które mieszczą się w granicach dysponowania majątkiem prywatnym (por. wyrok NSA z 12 kwietnia 2018 r., I FSK 45/18, prawomocny wyrok WSA w Gdańsku z 11 października 2022 r., I SA/Gd 816/22).
W opisywanym stanie faktycznym Sprzedający nie podejmowali żadnych działań przygotowawczych. Nie były prowadzone działania marketingowe, aktywne poszukiwanie nabywców, podziały gruntu oraz starania o wydanie warunków zabudowy czy pozwolenia na budowę. Sprzedający dokonuję po prostu zwykłego zarządu swoim majątkiem prywatnym.
Z tego powodu należy uznać, że sprzedaż wspomnianej Nieruchomości nie jest dokonywana przez podatników podatku od towarów i usług. W konsekwencji nie będzie opodatkowana tym podatkiem. Na marginesie należy wskazać, że nawet gdyby uznać że sprzedaż Nieruchomości dokonywana jest w ramach działalności gospodarczej, to i tak byłaby to transakcja zwolniona z VAT.
Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 zwalnia się z podatku od towarów i usług dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.
Ponadto, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a) ustawy zwalnia się z podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:
a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.
Brak prawa do odliczenia w momencie nabycia może dotyczyć nieruchomości nabytych w okresie, w których VAT w ogóle nie obowiązywał (np. przed 1993 r.), albo nabytych od osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej. Jak wskazał NSA w wyroku z 23 listopada 2017 r., I FSK 312/16, LEX nr 2417879, podatnik nie miał prawa obniżyć podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od towarów nabytych w czasie, gdy przepisy o VAT w ogóle nie obowiązywały, a zatem skoro nie obowiązywała wówczas ustawa podatkowa, to żaden podatnik nie mógł tego warunku spełnić.
W przedmiotowym przypadku mamy do czynienia z drugim zwolnieniem. Sprzedający nabywając Nieruchomość nie mieli prawa do odliczenia VAT oraz nie dokonali wydatków na ulepszenie tejże Nieruchomości w stosunku do których mieli prawo odliczenia podatku. Nieruchomość została nabyta w 2002 r. na mocy decyzji przekształcającej prawo użytkowania wieczystego w prawo własności. Czynność ta była nieodpłatna.
W konsekwencji, nawet gdyby uznać, że Sprzedający działają w charakterze podatników (przy czym Wnioskodawca wykazał, że w takim charakterze tu nie działa) sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu VAT.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest:
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775) zwanej dalej ustawą:
Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).
Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą:
Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:
a) określone udziały w nieruchomości;
b) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości;
c) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.
Należy w tym miejscu wyjaśnić, że problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.), zwanej dalej Kodeksem cywilnym.
Na mocy art. 195 Kodeksu cywilnego:
Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).
Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom.
Do współwłasności stosuje się - jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji - przepisy odnoszące się do własności.
Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.
Jak stanowi art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego:
Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.
Na podstawie art. 196 § 2 Kodeksu cywilnego:
Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy niniejszego działu.
Przepis art. 198 Kodeksu cywilnego stanowi, że:
Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.
Współwłaściciel ma względem swojego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.
Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości zabudowanych, jak również udziałów w nieruchomości, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.
Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.
Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:
Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:
Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.
Z przytoczonych regulacji prawnych wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.
Zatem dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotne dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.
Zasadne jest zatem wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, aportu, darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.
W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.
Ponadto, z orzeczenia TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.
Inaczej jest natomiast - jak wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.
Zatem przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.
Z opisu sprawy wynika, że Sprzedający są współwłaścicielami gruntu tj. działki nr 4. Nieruchomość jest zabudowana budynkiem mieszkalnym i budynkiem, który wykorzystywany jest jako warsztat. Budynek mieszkalny był wykorzystywany przez obecnych właścicieli do celów mieszkalnych od dnia nabycia nieruchomości w 2003 r. Budynki znajdujące się na działce nr 4 nie były przedmiotem umów najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, od lat budynek mieszkalny zamieszkuje rodzina A. Z propozycją zakupu nieruchomości zgłosił się sam Nabywca. Sprzedająca Pani C.A. nigdy nie sprzedawała nieruchomości. Sprzedający Pan A.A. 2 lata temu sprzedał nieruchomość ze swojej działalności gospodarczej, opodatkowaną podatkiem VAT. Ta nieruchomość była przyjęta przez Sprzedającego do działalności i wcześniej zakupiona przez niego do tejże działalności. Sprzedający nie zajmuje się zawodowo obrotem nieruchomościami. Sprzedająca Pani C.A. nie jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT oraz nie prowadzi działalności gospodarczej.
Sprzedający Pan A.A. jest czynnym podatnikiem podatku VAT i wykorzystuje budynek warsztatowy na cele prowadzenia działalności gospodarczej (warsztat wulkanizacyjny).
Państwa wątpliwości dotyczą kwestii, czy sprzedaż przez Sprzedających udziału w Nieruchomości zabudowanej podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.
Podkreślić należy, że z powołanego wyżej orzeczenia TSUE w sprawach C-180/10 i C-181/10 wynika, że w celu ustalenia czy podmiot dokonujący sprzedaży działki występuje w charakterze podatnika niezbędne jest przeanalizowanie wszystkich okoliczności sprawy. O opodatkowaniu danej transakcji przesądza ciąg działań podjętych w celu sprzedaży oraz angażowanie środków podobnych do podmiotów profesjonalnie zajmujących się sprzedażą gruntów.
W przedmiotowej sprawie brak jest przesłanek pozwalających uznać Sprzedającą Panią C.A. w zakresie sprzedaży udziału w Nieruchomości (budynek mieszkalny i budynek warsztatowy) oraz Pana A.A. w zakresie sprzedaży udziału w budynku mieszkalnym za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Zatem sprzedaż udziału w Nieruchomości (budynku mieszkalnego i budynku warsztatowego) przez Sprzedającą Panią C.A. nie będzie realizowana w ramach działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Również sprzedaż udziału w budynku mieszkalnym przez Sprzedającego Pana A.A. nie będzie dokonywana w ramach działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Brak jest bowiem w odniesieniu do ww. transakcji przesłanek świadczących o takiej Ich aktywności w przedmiocie ich zbycia, która będzie porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Nie wystąpi bowiem ciąg zdarzeń, które mogą przesądzać, że dostawa udziału w nieruchomościach wypełni przesłanki działalności gospodarczej. Jak wynika z okoliczności sprawy, Sprzedająca w zakresie sprzedaży udziału w Nieruchomości, natomiast Sprzedający w zakresie sprzedaży udziału w budynku mieszkalnym nie podejmą aktywnych działań w zakresie ww. sprzedaży, które będą świadczyły o angażowaniu środków w sposób podobny do wykonywanych przez handlowców.
Brak jest zatem przesłanek pozwalających uznać Sprzedającą Panią C.A. w zakresie udziału w Nieruchomości oraz Pana A.A. w zakresie sprzedaży udziału w budynku mieszkalnym za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. W tej konkretnej sytuacji należy uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik majątku osobistego, a sprzedaż udziału w ww. nieruchomościach będzie stanowić realizację prawa do rozporządzania tym majątkiem.
Tym samym w powyższym zakresie Państwa stanowisko uznaję za prawidłowe.
Natomiast odnosząc się do sprzedaży warsztatu wulkanicznego przez Pana A.A. należy zauważyć, że Sprzedający jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, prowadzącym działalność w zakresie warsztatu wulkanizacyjnego. Wskazali Państwo, że budynek warsztatowy jest przez Sprzedającego wykorzystywany w tejże działalności gospodarczej. Zatem należy stwierdzić, że sprzedając udział w budynku warsztatowym, Sprzedający Pan A.A. wypełni przesłanki określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, gdyż Sprzedający nie posiada majątku prywatnego, a dysponuje majątkiem wykorzystywanym w działalności gospodarczej. W tych okolicznościach bez znaczenia pozostaje fakt, że budynek warsztatowy nie został przez Pana wprowadzony do ewidencji środków trwałych, ustawa o podatku od towarów i usług nie odnosi się do środków trwałych w kontekście kwalifikacji wykonywanych czynności jak działalność gospodarcza. W konsekwencji, transakcja ta będzie dokonana w ramach działalności gospodarczej i będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.
Czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.
W przypadku dostawy budynków, budowli lub ich części zwolnienie od podatku przysługuje na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz pkt 10a ustawy.
Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:
Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.
Dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.
Stosownie do treści art. 2 pkt 14 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:
a) wybudowaniu lub
b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku, budowli lub jego części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika, bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku/budowli.
Zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się zatem w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich miało miejsce pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.
W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.
W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:
Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:
a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.
Aby dostawa budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, muszą być spełnione łącznie dwa warunki występujące w tym artykule.
Przy czym, jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:
Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów tj. zarówno nieruchomości, jak i ruchomości, przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT oraz wykorzystywanych niezależnie od okresu ich używania przez podatnika wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.
W odniesieniu do dostaw budynków, budowli lub ich części może zatem wystąpić jedna z kilku podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy bądź art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy stanie się bezzasadne.
Stosownie do treści art. 29a ust. 8 ustawy:
W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.
Wobec powyższego, przy sprzedaży budynków lub budowli bądź ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków, budowli lub ich części w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.
Z opisu sprawy wynika, że Sprzedający - Pan A.A. jest współwłaścicielem udziału w budynku warsztatowym, który wykorzystywał w działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem VAT. Wskazali Państwo, że budynek nie był ulepszany i nigdy nie był odliczany VAT z remontu/ulepszenia tego budynku.
Dokonując analizy sprawy stwierdzić należy, że dostawa budynku warsztatowego nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia ani przed nim, bowiem budynek ten był przez Sprzedającego wykorzystywany w prowadzonej działalności gospodarczej przez okres dłuższy niż 2 lata. Tym samym dostawa ww. budynku, będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ponieważ zostały spełnione warunki wynikające z tego przepisu. W tej sytuacji, ponieważ dostawa ww. budynku będzie korzystała ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to zwolnieniem tym - w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy - objęta będzie również dostawa gruntu, na którym posadowiony jest ten budynek.
W związku z tym, badanie przesłanek wynikających z art. 43 ust. 1 pkt 10a bądź pkt 2 pozostaje bezzasadne.
Podsumowując stwierdzić należy, że sprzedaż opisanej nieruchomości zabudowanej tj. udział w budynku warsztatowym będzie stanowić dostawę towarów, która korzystać będzie ze zwolnienia od podatku VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w związku z art. 29a ust. 8 ustawy.
Jednocześnie należy zwrócić uwagę, że zwolnienie uregulowane w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ma charakter zwolnienia fakultatywnego, gdyż w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:
Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:
1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2) złożą:
a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub
b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów
- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.
Dodatkowo w art. 43 ust. 11 ustawy wskazano, że:
Oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:
1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;
3) adres budynku, budowli lub ich części.
Tak więc ustawodawca daje podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.
W konsekwencji, Państwa stanowisko, że sprzedaż udziału w Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy uznaję za nieprawidłowe. Jak wyżej wyjaśniono - w związku ze sprzedażą udziału w budynku warsztatowym Sprzedający Pan A.A. działa jako podatnik prowadzący działalność gospodarczą stosownie do art. 15 ust. 1 i 2 ustawy, a czynność sprzedaży podlega opodatkowaniu stosownie do art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy i korzysta ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.
Odnosząc się do powołanych przez Państwa wyroków sądu, wskazać należy, że powołane przez Państwa wyroki nie mogą wpłynąć na rozstrzygnięcie w niniejszej sprawie, ponieważ zapadły one w odniesieniu do indywidualnej i właściwej tylko temu orzecznictwu opisie sprawy. W związku z powyższym należy zauważyć, że moc obowiązująca zaprezentowanych przez Państwa wyroków zamyka się w obrębie spraw, dla których zostały wydane.
Ponadto, ocena opodatkowania sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne, nie jest pojęciem uniwersalnym, opiera się ona każdorazowo na analizie całokształtu wykonywanych przez osoby fizyczne czynności i powinna być dokonywana z punktu widzenia każdego odrębnego stanu faktycznego z osobna, uwzględniając te okoliczności. Tym samym wskazane orzeczenia potraktowano jako element argumentacji Zainteresowanych, jednakże nie mogą one stanowić podstawy dla rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
Informuję, że w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo