Interpretacja 0114-KDIP1-3.4012.55.2026.1.JG

Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

27 stycznia 2026 r. wpłynął Państwa wniosek z 20 stycznia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego, wynikającego z faktury VAT wystawionej przez sprzedawcę, będącego osobą fizyczną i jednocześnie czynnym podatnikiem VAT.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Podatnik jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (VAT) i prowadzi działalność gospodarczą w zakresie m.in.: Kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek (PKD 68.10.Z), Realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków (PKD 41.10.Z), Roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych (PKD 41.20.Z).

W ramach prowadzonej działalności Podatnik planuje nabyć nieruchomość niezabudowaną od osoby fizycznej. Wspomniana osoba fizyczna (dalej: sprzedawca) jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (VAT), który wykonuje czynności opodatkowane VAT w postaci najmu budynków oraz gruntów, z tytułu których wystawia faktury VAT. Sprzedawca prowadzi również działalność gospodarczą, niemniej planowana transakcja sprzedaży nieruchomości odbędzie się poza tą działalnością, jak wyżej wspomniano sprzedaż zostanie dokonana przez osobę fizyczną.

Sprzedawca planuje wystawić fakturę VAT dokumentującą sprzedaż wspomnianej nieruchomości niezabudowanej na rzecz Podatnika. Sprzedawca nabył własność przedmiotowej nieruchomości w drodze spadku. Przed dniem planowanej sprzedaży sprzedawca wykorzystuje część przedmiotowej nieruchomości na potrzeby dzierżawy (czynność opodatkowana VAT) a pozostała część nie jest wykorzystywana w żaden sposób. Przedmiotowa nieruchomość jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego z przeznaczeniem pod zabudowę mieszkalną wielorodzinną oraz usługową. W odniesieniu do tej nieruchomości nie została wydana decyzja WZiZT ani też pozwolenie na budowę. Przed planowanym terminem sprzedaży właściciel działki poniósł wydatki na ulepszenie tej nieruchomości poprzez jej częściowe ogrodzenie, doprowadzenie mediów (woda, prąd) oraz utwardzenie drogi dojazdowej. Część prac w tym zakresie jest nadal realizowana.

Na przedmiotowej nieruchomości Podatnik planuje wybudować budynki, w skład których wchodzić będą lokale mieszkalne i użytkowe, a po zakończeniu inwestycji dokonać sprzedaży tychże lokali (sprzedaż opodatkowana podatkiem VAT). Jak już wcześniej wspomniano, sprzedawca ma zamiar wystawić na podatnika fakturę VAT z tytułu sprzedaży przedmiotowej nieruchomości - działając jako osoba fizyczna (podatnik czynny VAT) z uwagi m.in. na fakty wykorzystywania tejże nieruchomości do czynności opodatkowanych.

Pytanie

Czy w opisanej sytuacji, Podatnikowi będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego, wynikającego z faktury VAT wystawionej przez sprzedawcę, będącego osobą fizyczną i jednocześnie czynnym podatnikiem VAT?

Państwa stanowisko w sprawie

Stosownie do treści art. 86 ust. 1 ustawy VAT, podatnik ma możliwość odliczenia podatku VAT naliczonego w sytuacji, gdy nabyta przez niego usługa (towar) zostanie wykorzystany na potrzeby działalności opodatkowanej podatnika. Wyjątkiem od powyższej zasady są sytuacje opisane w treści art. 88 ustawy VAT.

W przedmiotowej sprawie Podatnik planuje nabyć nieruchomość niezabudowaną od czynnego podatnika podatku od towarów i usług, a następnie wykorzystać ją na potrzeby wykonania czynności opodatkowanych VAT (sprzedaż lokali).

Z tytułu planowanej transakcji sprzedawca wystawi fakturę VAT oraz odprowadzi podatek należny na rachunek właściwego urzędu skarbowego.

Wobec powyższego, mając na uwadze treść art. 86 ust. 1 w zw. z art. 88 ust. 3a ustawy VAT, Podatnik będzie miał prawo do obniżenia podatku VAT należnego o podatek naliczony wynikający z faktury VAT wystawionej przez sprzedawcę z tytułu umowy sprzedaży nieruchomości niezabudowanej.

Transakcja będzie miała bowiem charakter faktyczny a nie pozorny, nabyta nieruchomość będzie wykorzystana przez podatnika do czynności opodatkowanych VAT (sprzedaż lokali) oraz nie znajdą zastosowania przesłanki negatywne wymienione w treści art. 88 ust. 3a ustawy VAT. Bez znaczenia pozostanie dla Podatnika okoliczność, czy sprzedawca - jako osoba fizyczna - będzie w tej sytuacji faktycznie zobowiązany do wystawienia faktury VAT i odprowadzenia podatku należnego. Istotne będzie bowiem realne dokonanie przez niego opisanej dostawy oraz odprowadzenia podatku VAT należnego na rachunek urzędu skarbowego.

Podobne stanowisko przedstawił Dyrektor KIS m.in. w interpretacji indywidualnej nr 0112-KDIL1-3.4012.231.2024.1.AKS z 20 czerwca 2025 r.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”. W myśl tego przepisu:

Zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Z cytowanego wyżej art. 86 ust. 1 ustawy wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego.

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystywania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Ponadto należy zauważyć, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jedno z takich ograniczeń zostało wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, w świetle którego:

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wskazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

W oparciu o art. 88 ust. 4 ustawy:

Zgodnie z powyższą regulacją z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni.

Z opisu sprawy wynika, że Spółka jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług i prowadzi działalność gospodarczą w zakresie m.in.: kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek, robót budowlanych związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych. W ramach prowadzonej działalności Spółka planuje nabyć nieruchomość niezabudowaną. Sprzedawca działając jako podatnik czynny VAT z uwagi m.in. na fakty wykorzystywania tejże nieruchomości do czynności opodatkowanych planuje wystawić fakturę VAT dokumentującą sprzedaż nieruchomości niezabudowanej na rzecz Spółki.

Państwa wątpliwości dotyczą kwestii, czy w opisanej sytuacji, Spółce będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego, wynikającego z faktury VAT wystawionej przez sprzedawcę.

Aby odpowiedzieć na Państwa pytanie w pierwszej kolejności należy przeanalizować, czy w odniesieniu do dostawy wskazanej nieruchomości nie zaistnieją przesłanki negatywne, określone w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy pozbawiające Państwa prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, tzn. czy transakcja udokumentowana fakturą podlega opodatkowaniu, a jeśli tak, to czy nie korzysta ze zwolnienia z podatku VAT.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

Art. 8 ust. 1 ustawy wskazuje, że:

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Wskazać jednak należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Jak stanowi art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu będącej przedmiotem wniosku nieruchomości niezabudowanej, istotne jest, czy w celu dokonania jej dostawy sprzedający podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to uznaniem sprzedającego za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Wskazali Państwo we wniosku, że sprzedawca wykorzystuje część przedmiotowej nieruchomości na potrzeby dzierżawy, pozostała część nie jest wykorzystywana w żaden sposób. Jednakże przed planowanym terminem sprzedaży właściciel działki poniósł wydatki na ulepszenie nieruchomości poprzez jej częściowe ogrodzenie, doprowadzenie mediów (woda, prąd) oraz utwardzenie drogi dojazdowej. Część prac w tym zakresie jest nadal realizowana.

W tym miejscu należy wskazać, że zgodnie z art. 693 § 1 Kodeksu cywilnego:

Dzierżawa stanowi więc umowę dwustronnie zobowiązującą i wzajemną nakładającą na strony - zarówno wydzierżawiającego jak i dzierżawcę - określone przepisami obowiązki. Istota umowy dzierżawy wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego świadczenia usług przez właściciela na rzecz dzierżawcy. Dzierżawca za oddaną mu w dzierżawę rzecz płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między świadczoną usługą a przekazanym za nią wynagrodzeniem.

W kontekście niniejszej sprawy, należy zwrócić uwagę na treść zdania drugiego definicji pojęcia „działalność gospodarcza”, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing itp.).

Podkreślić należy, że dzierżawa stanowi odpłatne świadczenie usług, a zawarcie umowy dzierżawy powoduje wyłączenie nieruchomości z majątku osobistego. Ponadto z wniosku wynika, że sprzedający poniósł wydatki na ulepszenie nieruchomości poprzez jej ogrodzenie, doprowadzenie wody i prądu oraz utwardzenie drogi dojazdowej.

Zauważyć należy, że powyższe czynności są kosztowną inwestycją, które nie zostały poniesione przez sprzedającego na własne potrzeby, lecz w celu zwiększenia atrakcyjności i wartości sprzedawanej nieruchomości.

Podkreślić jeszcze raz należy, że z powołanego wyżej orzeczenia TSUE w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że w celu ustalenia czy podmiot dokonujący sprzedaży nieruchomości występuje w charakterze podatnika niezbędne jest przeanalizowanie wszystkich okoliczności sprawy. O opodatkowaniu danej transakcji przesądza ciąg działań podjętych w celu sprzedaży oraz angażowanie środków podobnych do podmiotów profesjonalnie zajmujących się sprzedażą gruntów. Jako jedną z takich przesłanek TSUE wymienił m.in. uzbrojenie terenu.

W omawianej sprawie sprzedawca wykorzystywał część przedmiotowej nieruchomości na potrzeby dzierżawy, w związku z tym świadczył odpłatnie usługi, o których mowa w art. 8 ust. 1 ustawy. Ponadto sprzedający poniósł wydatki na ulepszenie tej nieruchomości. Taki sposób wykorzystania nieruchomości przez sprzedającego spowodował, że nieruchomość jest wykorzystywana w prowadzonej przez sprzedającego działalności gospodarczej, a nie w ramach majątku osobistego. Sprzedający wykazał aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. W przedmiotowej sprawie wystąpił ciąg czynności, który pozwala uznać sprzedającego za podatnika podatku VAT. W tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik majątku osobistego sprzedającego, a sprzedaż ww. nieruchomości będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

W rezultacie powyższego w odniesieniu do transakcji sprzedaży nieruchomości niezabudowanej sprzedający będzie działał w charakterze podatnika VAT, zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy prowadzącego działalność gospodarczą stosownie do art. 15 ust. 2 ustawy, a w efekcie sprzedaż nieruchomości na Państwa rzecz podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT w myśl art. 5 ust. 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy.

Podkreślić należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

W świetle art. 2 pkt 33 ustawy:

Opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Wskazali Państwo we wniosku, że nieruchomość jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego z przeznaczeniem pod zabudowę mieszkalną wielorodzinną oraz usługową.

Tym samym, przedmiotowa nieruchomość będzie stanowiła teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy i w rezultacie jej sprzedaż nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak stanowi art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów (w tym nieruchomości), spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

• towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
• brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zaznaczenia wymaga przy tym, że NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że:

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia podatku VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Jak wynika z wniosku, sprzedający nabył własność przedmiotowej nieruchomości w drodze spadku. Nie można tym samym uznać, że sprzedającemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem.

Ponadto sprzedający wykorzystuje część przedmiotowej nieruchomości na potrzeby dzierżawy (czynność opodatkowana VAT), a pozostała część nie jest wykorzystywana w żaden sposób.

Tym samym, do sprzedaży nieruchomości niezabudowanej nie będzie miał zastosowania również art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, gdyż nie są spełnione warunki określone w tym przepisie. W związku z tym sprzedaż działki będzie opodatkowana właściwą stawką podatku.

Sprzedawca będzie więc zobowiązany wystawić na Państwa rzecz fakturę dokumentującą sprzedaż nieruchomości na podstawie art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy, zgodnie z którym:

Jak wynika z przywołanego wyżej przepisu – co do zasady – podatnik VAT jest zobowiązany wystawiać fakturę dokumentującą sprzedaż towarów i usług na rzecz innego podatnika.

Odnosząc się do Państwa wątpliwości należy wskazać, że zgodnie z powołanymi wyżej przepisami, odliczenie podatku naliczonego na zasadach określonych w art. 86 ustawy uwarunkowane jest tym, aby nabywane towary i usługi były wykorzystywane przez zarejestrowanego, czynnego podatnika podatku VAT w ramach działalności gospodarczej do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.

Jak zostało wywiedzione powyżej sprzedający w odniesieniu do dostawy nieruchomości będzie działał w charakterze podatnika VAT prowadzącego działalność gospodarczą, zgodnie z art. 15 ust. 1  i 2 ustawy, a sprzedaż nieruchomości niezabudowanej, będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, stosownie do art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy, która nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 bądź pkt 2 ustawy.

Zgodnie z Państwa wskazaniem, Spółka jest czynnym podatnikiem podatku VAT. Spółka planuje zakup nieruchomości niezabudowanej w celu wybudowania na niej budynków, a następnie ich sprzedaży. Nieruchomość będzie więc wykorzystywana przez Spółkę do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.

Zatem spełnione będą warunki określone w art. 86 ust. 1 ustawy, wobec tego będzie przysługiwało Państwu prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego od wydatków poniesionych na kupno nieruchomości – udokumentowanych fakturą. W przedmiotowej sprawie nie zaistnieją przesłanki negatywne określone w art. 88 ust. ust. 3a pkt 2 ustawy.

W efekcie odpowiadając na Państwa pytanie stwierdzić należy, że w opisanej sytuacji, Spółce będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego, wynikającego z faktury VAT wystawionej przez sprzedawcę.

Zatem, Państwa stanowisko uznaję za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Państwo do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.