Interpretacja 0114-KDIP1-3.4012.571.2025.2.KP

Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

14 lipca 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 10 lipca 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy braku opodatkowania podatkiem VAT dostawy nieruchomości zabudowanej będącej we współwłasności małżeńskiej. Uzupełnił go Pan pismem z 12 sierpnia 2025 r. (wpływ 12 sierpnia 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Podatnik wraz z żoną nabył w 2010 r. r. działkę budowlaną. W 2022 r. małżonkowie wraz z bratem Podatnika rozpoczęli budowę domu jednorodzinnego dwulokalowego na działce Podatnika i jego żony z przeznaczeniem na prywatne cele mieszkalne. Budowa rozpoczęła się po ustnych ustaleniach pomiędzy Podatnikiem i jego bratem i nie była potwierdzona w formie pisemnej. Po zakończeniu budowy miało nastąpić podzielenie domu i przeniesienie połowy nieruchomości na brata. Budowa była finansowana ze środków Podatnika i jego żony bez udziału finansowego brata, który miał dołączyć do budowy jak małżonkom skończą się środki finansowe. Również te ustalenia zostały zawarte ustnie. Nigdy nie doszło do realizacji tych ustaleń, ponieważ bratu Podatnika zmieniły się plany życiowe. Po kilku miesiącach od rozpoczęcia budowy brat Podatnika ożenił się i wraz ze swoją żoną rozpoczęli budowę domu w innej miejscowości. W tym momencie budowa była na etapie zbrojenia stropu nad parterem.

Brat Podatnika nie prowadził i nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie sprzedaży nieruchomości lub budowy i sprzedaży nieruchomości na własnych gruntach.

Nie nastąpiły również żadne rozliczenia z bratem z tytułu realizacji budowy oraz takie rozliczenie nie nastąpią. Budowa była realizowana z oszczędności Podatnika i jego żony metodą gospodarczą.

Dodatkowe brakujące środki Podatnik i jego małżonka otrzymali w formie darowizny od rodziców Podatnika i jego teścia. Darowizny zostały zgłoszone w Urzędzie Skarbowym. W wyniku realizacji budowy został wybudowany dom jednorodzinny dwulokalowy, z osobnymi wejściami po prawej i lewej stronie budynku, lokale są rozdzielone w połowie ścianą między lokalową. Podatnik wraz z małżonką postanowili kontynuować budowę i w maju ubiegłego roku zgłosili ją do pozwolenia na użytkowanie, a następnie zamierzają sprzedać nieruchomość tj. dwa niezależne lokale.

Oferta sprzedaży będzie dotyczyła dwóch wyodrębnionych lokali z udziałem w gruncie. Potencjalnych nabywców Podatnik oraz jego żona będą poszukiwać poprzez umieszczanie ogłoszeń na stronach internetowych. Dom stanowi współwłasność Podatnika i jego żony na zasadach współwłasności majątkowej małżeńskiej. Dom wymaga wykończenia i nie można w nim zamieszkać w obecnym stanie. Podatnik wraz z małżonką nie zamierzają mieszkać w wybudowanym domu ani w jego części ponieważ nie chcą mieszkać w sąsiedztwie obcych ludzi. Inne były założenia przy planowaniu budowy, tj. sąsiadem miał być brat Podatnika.

Podatnik ani jego małżonka nie prowadzą działalności gospodarczej. Są zatrudnieni na umowę o pracę. Podatnik i jego małżonka wcześniej tylko raz sprzedali nieruchomości tj. w 2018 r. mieszkanie o pow. 40 m² w (…), które nabyli w 2006 r.

Doprecyzowanie i uzupełnienie zdarzenia przyszłego

Nr ewidencyjny działki to: 1, (…).

Nabycie działki nie było czynnością opodatkowaną podatkiem VAT i z tego tytułu nie przysługiwało Podatnikowi prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Nabycie nastąpiło pomiędzy osobami fizycznymi nie prowadzącymi działalności gospodarczej i niebędącymi zarejestrowanymi podatnikami podatku VAT.

Nabyta działka była wykorzystywana na cele prywatne tj. ogródek od momentu nabycia do rozpoczęcia budowy. Nie była przedmiotem umów najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze i nie była udostępniana osobom trzecim.

Podatnik nie prowadził i nie prowadzi działalności gospodarczej. Nie jest również czynnym podatnikiem VAT.

Sprzedaż mieszkania w 2018 r. nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Żadnemu podmiotowi Podatnik nie udzielał pełnomocnictwa do przygotowania nieruchomości do sprzedaży. Nie korzystał z usług innych osób ani podmiotów w celu przygotowania i dokonania sprzedaży.

Ponieważ Podatnik planuje sprzedaż przedmiotowej nieruchomości w 2025 r. to od zakończenia budowy i otrzymania pozwolenia na użytkowanie, które zostało wydane 24 maja 2024 r., to lokale znajdujące się w budynku jednorodzinnym nie będą użytkowane przez Podatnika ani przez inne podmioty przez co najmniej 2 lata przed ostateczna sprzedażą.

Pytania

1) Czy sprzedaż przedmiotowej nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

2) Czy w przypadku uznania, że przedmiotowa sprzedaż podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, to jest ona zwolniona na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a) ustawy o podatku od towarów i usług?

Pana stanowisko w sprawie

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1) ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (dalej jako „ustawa VAT”) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10) ustawy VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zgodnie z art. 2 pkt 14) ustawy VAT ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a) zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Dokonując budowy przedmiotowego budynku, Podatnikowi oraz jego żonie nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Podatnik oraz jego małżonka nie prowadzą działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy VAT zgodnie z którym, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Budowa domu była przeznaczona na ich prywatne cele mieszkalne. W związku z tym zbycie przedmiotowych nieruchomości nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej.

Podatnicy nabyli nieruchomości w 2010 r. W 2022 r. rozpoczęli wraz z bratem Podatnika budowę domu jednorodzinnego dwulokalowego na działce Podatnika i jego żony z przeznaczeniem na prywatne cele mieszkaniowe. Zmiana planów życiowych brata Podatnika (zmiana stanu cywilnego oraz plany budowy domu mieszkalnego w innej miejscowości) spowodowały, że zmianie uległy również plany Podatnika i jego małżonki. Postanowili oni dokończyć budowę domu a następnie sprzedać go jako dwa niezależne lokale. Podatnik i jego małżonka ukończyli budowę w 2024 r. Ponadto, Podatnik i jego małżonka nie prowadzą i nie prowadzili działalności gospodarczej.

W wyroku TSUE z 15 września 2011 r. C-180/10, C-181/10 w połączonych sprawach Słaby i Kuć przeciwko polskim organom podatkowym, TSUE stwierdził, że „Dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej na podstawie prawa krajowego państwa członkowskiego, jeżeli państwo to skorzystało z możliwości przewidzianej w art. 12 ust. 1 dyrektywy 2006/112 w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej, niezależnie od częstotliwości takich transakcji oraz od kwestii, czy sprzedawca prowadzi działalność producenta, handlowca lub usługodawcy, pod warunkiem że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 2006/112 kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby. Natomiast jeżeli osoba ta w celu dokonania wspomnianej sprzedaży podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy 2006/112, należy uznać ją za podmiot prowadzący „działalność gospodarczą” w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od wartości dodanej.

W stanie faktycznym, którego dotyczą ww. wyroki podatnik dokonywał kilku transakcji sprzedaży, co wskazywało, że ma zamiar dokonywać tych transakcji w sposób powtarzalny. W przypadku Podatnika sprzedaż dotyczy dwóch lokali w jednej nieruchomości, która została wybudowana na własne cele mieszkaniowe. Fakt, że z racji efektywnego zarządzania majątkiem, większa szansa jest na sprzedaż dwóch lokali, niż całości nieruchomości nie powoduje, że Podatnik prowadzi działalność gospodarczą i ma zamiar dokonywać sprzedaży w sposób powtarzalny.

W przywołanym wyroku TSUE wskazał również, że: „37. Należy dodać, że sama liczba i zakres transakcji sprzedaży dokonanych w niniejszej sprawie nie ma charakteru decydującego. Jak orzekł Trybunał, zakres transakcji sprzedaży nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych (zob. podobnie ww. wyrok w sprawie Wellcome Trust, pkt 37). 38. Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. 39. Inaczej jest natomiast w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy VAT. 40. Takie aktywne działania mogą polegać na przykład na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych.

41. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, w związku z czym w takiej sytuacji dostawy terenu budowlanego nie można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

42. W wypadku gdyby sąd odsyłający stwierdził, że Rzeczpospolita Polska nie skorzystała z możliwości przewidzianej w art. 12 ust. 1 dyrektywy VAT, należy zbadać, czy transakcje będące przedmiotem sporu w postępowaniach głównych podlegają opodatkowaniu na podstawie art. 9 ust. 1 dyrektywy VAT.

43. Zgodnie z tym przepisem pojęcie podatnika definiuje się w związku z pojęciem działalności gospodarczej. Fakt prowadzenia takiej działalności uzasadnia bowiem uznanie podmiotu za podatnika (zob. wyrok z dnia 3 marca 2005 r. w sprawie C-32/03 Fini H, Zb.Orz. s. I-1599, pkt 19). 44. Należy w tej kwestii przypomnieć, że pojęcie działalności gospodarczej jest zdefiniowane w art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy VAT jako obejmujące wszelką działalność producentów, handlowców i usługodawców, w tym wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

45. Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 dyrektywy VAT, jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Takie transakcje nie stanowią zaś same z siebie,działalności gospodarczej w rozumieniu dyrektywy (zob. wyroki z dnia 29 kwietnia 2004 r. w sprawie,C-77/01 EDM, Rec. s. I-4295, pkt 58; z dnia 21 października 2004 r. w sprawie C-8/03 BBL, Zb.Orz. s. I-10157, pkt 39). 46. Znajdują tu zastosowanie kryteria omówione w pkt 37-41 niniejszego wyroku.”

Biorąc pod uwagę przywołane regulacje ustawy VAT oraz orzecznictwo TSUE, należy uznać, że dokonanie przez Podatnika oraz jego małżonkę incydentalnej sprzedaży przedmiotowej nieruchomości nie mieści się w definicji działalność gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy VAT. Wynika to z faktu, że zarówno nabycie jak i sprzedaż przedmiotowych nieruchomości nie następowała w sposób zorganizowany i ciągły w celu osiągnięcia zarobku, ale była wynikiem okoliczności niezależnych od Podatnika i jego małżonki tj. wycofania się brata Podatnika ze wspólnej realizacji budowy domu na własne cele mieszkaniowe. Podjęte przez Podatnika oraz jego żonę działania tj. nabycie działki, wybór projektu, rozpoczęcie budowy miały na celu zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych ich rodziny oraz brata Podatnika. Wycofanie się przez brata Podatnika z realizacji tego celu spowodował, że zaniechanie rozpoczętej inwestycji naraziłoby Podatnika oraz jego żonę na konkretne straty, a ewentualne środki uzyskane ze sprzedaży rozpoczętej budowy nie pozwalałaby na realizację własnych celów mieszkaniowych poprzez nabycie innej nieruchomości. Zasadne więc z punktu widzenia ekonomicznego oraz prawidłowego zarządzają majątkiem było dokończenie budowy, a następnie sprzedanie gotowego budynku, dwulokalowego aby zrealizować własne cele mieszkaniowe.

Tym samym działania Podatnika nie stanowią działalności gospodarczej, a są realizacją racjonalnego zarządzania własnym majątkiem prywatnym, wynikającym z okoliczności zewnętrznych na które Podatnik nie miał wpływu i jako takie nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a w przypadku uznania, że sprzedaż ta podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług to zdaniem Podatnika jest ona zwolniona na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a) ustawy VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775) zwanej dalej ustawą lub ustawą o VAT:

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek) jak również udział w nieruchomości, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

W myśl art. 31 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.):

Zatem istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Natomiast zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 ww. Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W świetle art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Ustawa nie wymienia małżonków jako odrębnej kategorii podatników. Powyższe stwarza dla małżonków prowadzących działalność gospodarczą szczególną sytuację prawną. Należy zauważyć, że żaden z przepisów ustawy nie zabrania małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma przy tym przeszkód, aby pomiędzy małżonkami prowadzącymi odrębne działalności istniała ustawowa wspólność majątkowa.

W konsekwencji, podatnikiem podatku od towarów i usług jest ten z małżonków, który dokona czynności podlegającej opodatkowaniu.

Jeżeli zatem, przedmiotem dostawy jest majątek wspólny małżonków, to podatnikiem podatku od towarów i usług w okolicznościach wskazanych w art. 15 ustawy będzie ten małżonek, który dokonuje dostawy we własnym imieniu (który jest stroną czynności prawnej) – jako podatnik VAT.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając Nieruchomość działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży zabudowanej działki, istotne jest, czy w celu dokonania jej dostawy podjął Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Pana wątpliwości na tle przedstawionego opisu sprawy w pierwszej kolejności dotyczą kwestii, czy sprzedaż przedmiotowej nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Analiza sprawy w kontekście powołanych przepisów prowadzi do wniosku, że sprzedaż Nieruchomości zabudowanej nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż brak jest przesłanek, aby w związku z tą transakcją uznać Pana za podatnika tego podatku. Z zawartego we wniosku opisu sprawy nie wynika bowiem taka Pana aktywność, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż Nieruchomości zabudowanej będzie wypełniać przesłanki działalności gospodarczej. Nabyta działka od 2010 r. do 2022 r. była wykorzystywana na cele prywatne tj. ogródek od momentu nabycia do rozpoczęcia budowy. Nie była przedmiotem umów najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze i nie była udostępniana osobom trzecim. W 2022 r. rozpoczął Pan budowę domu finansowaną z własnych środków pieniężnych na cele mieszkaniowe, jednak z uwagi na zmianę planów życiowych zdecydował się Pan sprzedać Nieruchomość. Ponadto w związku ze sprzedażą Nieruchomości potencjalnych nabywców będzie Pan poszukiwać poprzez umieszczanie ogłoszeń na stronach internetowych. Nie prowadził i nie prowadzi Pan działalności gospodarczej. Nie jest również czynnym podatnikiem VAT. Sprzedaż mieszkania w 2018 r. nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. Zatem nie podjął Pan aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Tym samym w odniesieniu do sprzedaży Nieruchomości nie będzie zachowywał się Pan jak handlowiec.

Dokonując sprzedaży Nieruchomości zabudowanej będzie Pan korzystać z przysługującego Panu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług i nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Tym samym, nie będzie Pan podatnikiem podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w odniesieniu do powyższej transakcji, a dostawa ta nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W konsekwencji, sprzedaż przez Pana Nieruchomości zabudowanej będącej we współwłasności małżeńskiej nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W związku z powyższym, nie znajduje uzasadnienia rozstrzygnięcie kwestii korzystania ze zwolnienia dla ww. czynności na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a) ustawy.

Tym samym, Pana stanowisko uznaję za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Powyższe rozstrzygnięcie obejmuje zakresem tylko Pana sytuację przedstawioną w zdarzeniu przyszłym i jednocześnie nie wywiera skutku prawnego dla Pana żony.

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.