Skutki podatkowe sprzedaży dwóch lokali wyodrębnionych w domu jednorodzinnym dwulokalowym, znajdującym się na działce, wraz z udziałem w gruncie, stanowiących współwłasność majątkową małżeńską.
Podatniczka wraz z mężem nabyli w 2010 roku działkę budowlaną, na której w 2022 roku rozpoczęli budowę domu jednorodzinnego dwulokalowego z przeznaczeniem na cele mieszkalne. Inwestycja była początkowo planowana wspólnie z bratem męża, który jednak wycofał się z projektu. Budowa była finansowana ze środków własnych małżonków oraz darowizn od członków rodzin.…
Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe
Szanowna Pani,
stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
14 lipca 2025 r. wpłynął Pani wniosek z 10 lipca 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych sprzedaży dwóch lokali wyodrębnionych w domu jednorodzinnym dwulokalowym, znajdującym się na działce nr 1, wraz z udziałem w gruncie, stanowiących współwłasność majątkową małżeńską. Uzupełniła go Pani pismem z 12 sierpnia 2025 r. (data wpływu 12 sierpnia 2025 r.) - w odpowiedzi na wezwanie.
Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
Podatniczka wraz z mężem nabyła w 2010 r. działkę budowlaną.
W 2022 r. małżonkowie, wraz z bratem męża Podatniczki, rozpoczęli budowę domu jednorodzinnego dwulokalowego na działce Podatniczki i Jej męża z przeznaczeniem na prywatne cele mieszkalne.
Budowa rozpoczęła się po ustnych ustaleniach pomiędzy mężem Podatniczki i jego bratem i nie była potwierdzona w formie pisemnej. Po zakończeniu budowy miało nastąpić podzielenie domu i przeniesienie połowy nieruchomości na brata męża Podatniczki.
Budowa była finansowana ze środków Podatniczki i Jej męża bez udziału finansowego brata męża Podatniczki, który miał dołączyć do budowy jak małżonkom skończą się środki finansowe. Również te ustalenia zostały zawarte ustnie. Nigdy nie doszło do realizacji tych ustaleń, ponieważ bratu męża Podatniczki zmieniły się plany życiowe. Po kilku miesiącach od rozpoczęcia budowy brat męża Podatniczki ożenił się i wraz ze swoją żoną rozpoczęli budowę domu w innej miejscowości.
W tym momencie budowa była na etapie zbrojenia stropu nad parterem. Brat Podatnika nie prowadził i nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie sprzedaży nieruchomości lub budowy i sprzedaży nieruchomości na własnych gruntach. Nie nastąpiły również żadne rozliczenia z bratem męża Podatniczki z tytułu realizacji budowy oraz takie rozliczenie nie nastąpią.
Budowa była realizowana z oszczędności Podatniczki i Jej męża metodą gospodarczą. Dodatkowe brakujące środki Podatniczka i Jej mąż otrzymali w formie darowizny od rodziców męża Podatniczki i ojca Podatniczki. Darowizny zostały zgłoszone w Urzędzie Skarbowym.
W wyniku realizacji budowy został wybudowany dom jednorodzinny dwulokalowy z osobnymi wejściami po prawej i lewej stronie budynku, lokale są rozdzielone w połowie ścianą między lokalową. Podatniczka wraz z mężem postanowili kontynuować budowę i w maju ubiegłego roku zgłosili ją do pozwolenia na użytkowanie, a następnie zamierzają sprzedać nieruchomość tj. dwa niezależne lokale.
Oferta sprzedaży będzie dotyczyła dwóch wyodrębnionych lokali z udziałem w gruncie.
Potencjalnych nabywców Podatniczka oraz Jej mąż będą poszukiwać poprzez umieszczanie ogłoszeń na stronach internetowych.
Dom stanowi współwłasność Podatniczki i Jej męża na zasadach współwłasności majątkowej małżeńskiej.
Dom wymaga wykończenia i nie można w nim zamieszkać w obecnym stanie.
Podatniczka wraz z mężem nie zamierzają mieszkać w wybudowanym domu ani w jego części, ponieważ nie chcą mieszkać w sąsiedztwie obcych ludzi. Inne były założenia przy planowaniu budowy, tj. sąsiadem miał być brat męża Podatniczki.
Podatniczka ani Jej mąż nie prowadzą działalności gospodarczej. Są zatrudnieni na umowę o pracę.
Podatniczka i Jej mąż wcześniej tylko raz sprzedali nieruchomość tj. w 2018 r. mieszkanie o pow. (…) m2 w (…), które nabyli w 2006 r.
Doprecyzowanie i uzupełnienie zdarzenia przyszłego
Wnioskodawczyni nie była zarejestrowana jako podatnik VAT z żadnego tytułu.
Numer ewidencyjny działki to: 1, (…).
Nabycie działki w 2010 r. nie było czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT i z tego tytułu nie przysługiwało Wnioskodawczyni prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Nabycie nastąpiło pomiędzy osobami fizycznymi nie prowadzącymi działalności gospodarczej i niebędącymi zarejestrowanymi podatnikami podatku VAT. Nie była wystawiona faktura.
Nabyta działka była wykorzystywana na cele prywatne tj. ogródek od momentu nabycia do rozpoczęcia budowy.
Nabyta działka nie była przedmiotem umów najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze i nie była udostępniana osobom trzecim. Nie była też przedmiotem żadnych czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT.
Żadnemu podmiotowi Wnioskodawczyni i Jej mąż nie udzielali pełnomocnictwa do przygotowania nieruchomości do sprzedaży. Nie korzystali Oni z usług innych osób ani podmiotów w celu przygotowania i dokonania sprzedaży.
Sprzedaż mieszkania w 2018 r. nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT w związku z tym Wnioskodawczyni nie była zobowiązana do zarejestrowania się jako podatnik VAT czynny.
W związku z ponoszonymi wydatkami na budowę domu jednorodzinnego na przedmiotowej działce nie przysługiwało Wnioskodawczyni ani Jej mężowi prawo do odliczenia podatku naliczonego. Nie prowadziła i nie prowadzi Ona działalności gospodarczej. Nie jest czynnym podatnikiem VAT.
Ponieważ Wnioskodawczyni i Jej mąż planują sprzedaż przedmiotowej nieruchomości w 2025 r. to od zakończenia budowy i otrzymania pozwolenia na użytkowanie, które zostało wydane 24 maja 2024 r., lokale znajdujące się w budynku jednorodzinnym nie będą użytkowane przez Wnioskodawczynię i Jej męża ani przez inne podmioty przez co najmniej 2 lata przed ostateczna sprzedażą.
Pytanie
1) Czy sprzedaż przedmiotowej nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?
2) Czy w przypadku uznania, że przedmiotowa sprzedaż podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, to jest ona zwolniona na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o podatku od towarów i usług?
Pani stanowisko w sprawie
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (dalej jako „ustawa o VAT”) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:
a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.
Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:
a) wybudowaniu lub
b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:
a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.
Dokonując budowy przedmiotowego budynku, Podatniczce oraz Jej małżonkowi nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
Podatniczka oraz Jej małżonek nie prowadzą działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT zgodnie z którym, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody.
Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Budowa domu była przeznaczona na Ich prywatne cele mieszkalne.
W związku z tym zbycie przedmiotowych nieruchomości nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej.
Podatnicy nabyli nieruchomości w 2010 r. W 2022 r. rozpoczęli wraz z bratem męża Podatniczki budowę domu jednorodzinnego dwulokalowego na tej działce z przeznaczeniem na prywatne cele mieszkaniowe. Zmiana planów życiowych brata męża Podatniczki (zmiana stanu cywilnego oraz plany budowy domu mieszkalnego w innej miejscowości) spowodowały, że zmianie uległy również plany Podatniczki i Jej męża. Postanowili Oni dokończyć budowę domu, a następnie sprzedać go jako dwa niezależne lokale.
Podatniczka i Jej małżonek ukończyli budowę w 2024 r.
Ponadto, Podatniczka i Jej małżonek nie prowadzą i nie prowadzili działalności gospodarczej.
W wyroku TSUE z 15 września 2011 r. C-180/10, C-181/10 w połączonych sprawach Słaby i Kuć przeciwko polskim organom podatkowym, TSUE stwierdził, że „Dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej na podstawie prawa krajowego państwa członkowskiego, jeżeli państwo to skorzystało z możliwości przewidzianej w art. 12 ust. 1 dyrektywy 2006/112 w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej, niezależnie od częstotliwości takich transakcji oraz od kwestii, czy sprzedawca prowadzi działalność producenta, handlowca lub usługodawcy, pod warunkiem że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.
Osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 2006/112 kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby. Natomiast jeżeli osoba ta w celu dokonania wspomnianej sprzedaży podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy 2006/112, należy uznać ją za podmiot prowadzący „działalność gospodarczą” w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od wartości dodanej.”
W stanie faktycznym, którego dotyczy ww. wyrok, podatnik dokonywał kilku działek, które wcześniej uzbroił, co wskazywało, że ma zamiar dokonywać tych transakcji w sposób powtarzalny. W przypadku Podatniczki sprzedaż dotyczy sprzedaży dwóch lokali w jednej nieruchomości, która została wybudowana na własne cele mieszkaniowe. Fakt, że z racji efektywnego zarządzania majątkiem, większa szansa na sprzedaż jest dwóch lokali niż całości nieruchomości, nie powoduje, że Podatniczka prowadzi działalność gospodarczą i ma zamiar dokonywać sprzedaży w sposób powtarzalny.
W przywołanym wyroku TSUE wskazał również, że:
„37. Należy dodać, że sama liczba i zakres transakcji sprzedaży dokonanych w niniejszej sprawie nie ma charakteru decydującego. Jak orzekł Trybunał, zakres transakcji sprzedaży nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych (zob. podobnie ww. wyrok w sprawie Wellcome Trust, pkt 37).
38. Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.
39. Inaczej jest natomiast w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy VAT.
40. Takie aktywne działania mogą polegać na przykład na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych.
41. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, w związku z czym w takiej sytuacji dostawy terenu budowlanego nie można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.
42. W wypadku, gdyby sąd odsyłający stwierdził, że Rzeczpospolita Polska nie skorzystała z możliwości przewidzianej w art. 12 ust. 1 dyrektywy VAT, należy zbadać, czy transakcje będące przedmiotem sporu w postępowaniach głównych podlegają opodatkowaniu na podstawie art. 9 ust. 1 dyrektywy VAT.
43. Zgodnie z tym przepisem pojęcie podatnika definiuje się w związku z pojęciem działalności gospodarczej. Fakt prowadzenia takiej działalności uzasadnia bowiem uznanie podmiotu za podatnika (zob. wyrok z dnia 3 marca 2005 r. w sprawie C-32/03 Fini H, Zb.Orz. s. I-1599, pkt 19).
44. Należy w tej kwestii przypomnieć, że pojęcie działalności gospodarczej jest zdefiniowane w art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy VAT jako obejmujące wszelką działalność producentów, handlowców i usługodawców, w tym wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.
45. Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 dyrektywy VAT, jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Takie transakcje nie stanowią zaś same z siebie działalności gospodarczej w rozumieniu dyrektywy (zob. wyroki z dnia 29 kwietnia 2004 r. w sprawie C-77/01 EDM, Rec. s. I-4295, pkt 58; z dnia 21 października 2004 r. w sprawie C-8/03 BBL, Zb.Orz. s. I-10157, pkt 39).
46. Znajdują tu zastosowanie kryteria omówione w pkt 37-41 niniejszego wyroku.”
Biorąc pod uwagę przywołane regulacje ustawy o VAT oraz orzecznictwo TSUE, należy zdaniem Wnioskodawczyni uznać, że dokonanie przez Podatniczkę oraz Jej małżonka incydentalnej sprzedaży przedmiotowej nieruchomości nie mieści się w definicji działalność gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.
Wynika to z faktu, że zarówno nabycie jak i sprzedaż przedmiotowych nieruchomości nie następowała w sposób zorganizowany i ciągły w celu osiągnięcia zarobku, ale były wynikiem okoliczności niezależnych od Podatniczki i Jej męża tj. wycofania się brata męża Podatniczki ze wspólnej realizacji budowy domu na własne cele mieszkaniowe.
Podjęte przez Podatniczkę oraz Jej męża działania tj. nabycie działki, wybór projektu, rozpoczęcie budowy, miały na celu zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych Ich rodziny oraz brata męża Podatniczki.
Wycofanie się przez brata męża Podatniczki z realizacji tego celu spowodował, że zaniechanie rozpoczętej inwestycji naraziłoby Podatniczkę oraz Jej męża na konkretne straty, a ewentualne środki uzyskane ze sprzedaży rozpoczętej budowy nie pozwalałaby na realizację własnych celów mieszkaniowych poprzez nabycie innej nieruchomości.
Zasadne więc z punktu widzenia ekonomicznego oraz prawidłowego zarządzają majątkiem było dokończenie budowy a następnie sprzedanie gotowego budynku, dwulokalowego, aby zrealizować własne cele mieszkaniowe.
Tym samym, działania Podatniczki nie stanowią działalności gospodarczej, a są realizacją racjonalnego zarządzania własnym majątkiem prywatnym, wynikającym z okoliczności zewnętrznych na które Podatniczka nie miała wpływu i jako takie nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a w przypadku uznania, że sprzedaż ta podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług to, zdaniem Podatniczki, jest Ona zwolniona na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku, jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775), zwanej dalej „ustawą”:
Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanej dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).
Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:
Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:
a) określone udziały w nieruchomości;
b) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości;
c) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.
Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości, jak również nieruchomości stanowiącej współwłasność łączną, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.
Kwestie dotyczące stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje natomiast ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.), zwanej dalej „Kodeksem rodzinnym i opiekuńczym”.
Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.
W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
W czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.
Jak stanowi art. 36 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
Oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny.
W myśl natomiast art. 36 § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku.
Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
Zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków.
Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.
Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
Oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.
Zatem istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).
Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 5 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Dostawa towarów podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.
Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.
Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:
Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:
Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Należy wskazać, że małżeństwo nie należy do żadnej kategorii podmiotów wymienionych w cytowanym wyżej art. 15 ust. 1 ustawy. Powyższe stwarza dla małżonków prowadzących działalność gospodarczą szczególną sytuację prawną. Żaden z przepisów ustawy o podatku od towarów i usług nie zabrania małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma przy tym przeszkód, aby pomiędzy małżonkami prowadzącymi odrębne działalności istniała ustawowa wspólność majątkowa.
W konsekwencji, podatnikiem podatku od towarów i usług jest ten z małżonków, który dokonał czynności podlegającej opodatkowaniu.
Autonomiczność prawa podatkowego wyklucza bowiem możliwość interpretacji przepisów, która zakładałaby, że stosunki majątkowe między małżonkami, regulowane przepisami Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, mogą kształtować zakres praw i obowiązków podatników podatku od towarów i usług. Zatem nie każda czynność, która wywołuje skutki na gruncie prawa cywilnego, będzie takie skutki wywoływała na gruncie prawa podatkowego.
Jeżeli więc przedmiotem dokonywanej dostawy jest majątek wspólny małżonków, to podatnikiem podatku od towarów i usług w okolicznościach wskazanych w art. 15 ustawy będzie ten małżonek, który dokonuje dostawy we własnym imieniu (który jest stroną czynności prawnej) - jako podatnik VAT.
Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.
Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.
Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.
Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE:
„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.
Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.
Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.
W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.
Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.
Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.
Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.
Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.
Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając nieruchomość działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.
Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży nieruchomości stanowiących majątek wspólny małżeński, istotne jest, czy w celu dokonania tych dostaw podjęła Pani aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Pani za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.
Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.
Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.
Z opisu sprawy wynika, że wraz z Pani mężem nabyła Pani w 2010 r. działkę budowlaną nr 1, na której w 2022 r., początkowo wraz z bratem Pani męża, rozpoczęli Państwo budowę domu jednorodzinnego dwulokalowego z przeznaczeniem na prywatne cele mieszkalne. Budowa ta była realizowana z oszczędności Pani i Pani męża oraz otrzymanych od rodziców Pani męża i Pani ojca darowizn metodą gospodarczą. Brat Pani męża miał dołączyć do budowy jednak zmieniły się Jego plany życiowe. Postanowiła Pani wraz z Pani mężem kontynuować budowę. W wyniku realizacji tej budowy został wybudowany dom jednorodzinny dwulokalowy z osobnymi wejściami po prawej i lewej stronie budynku, lokale są rozdzielone w połowie ścianą między lokalową.
Nie zamierza Pani wraz z Pani mężem mieszkać w wybudowanym domu ani w jego części, ponieważ nie chcą Państwo mieszkać w sąsiedztwie obcych ludzi. Inne były założenia przy planowaniu budowy, tj. sąsiadem miał być brat Pani męża.
Zamierza Pani wraz z mężem sprzedać nieruchomość tj. dwa niezależne lokale. Oferta sprzedaży będzie dotyczyła dwóch wyodrębnionych lokali z udziałem w gruncie.
Pani wątpliwości na tle przedstawionego opisu sprawy w pierwszej kolejności dotyczą kwestii, czy sprzedaż ww. nieruchomości, będących we współwłasności majątkowej małżeńskiej, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów.
Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że skala Pani zaangażowania w odniesieniu do przygotowania omawianej sprzedaży, nie wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W analizowanej sprawie brak jest przesłanek świadczących o takiej Pani aktywności w przedmiocie sprzedaży ww. nieruchomości, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego - stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, który jednoznacznie przesądza, że sprzedaż ww. dwóch lokali wraz udziałem w gruncie, stanowiących majątek wspólny małżeński, będzie wypełniać przesłanki działalności gospodarczej.
Nabyta działka nr 1 do czasu rozpoczęcia budowy ww. domu wykorzystywana była na cele prywatne tj. ogródek. Działka ta nie była przedmiotem umów najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze i nie była udostępniana osobom trzecim. Nie była też przedmiotem żadnych czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT. Ponadto, potencjalnych nabywców będzie Pani poszukiwać poprzez umieszczanie ogłoszeń na stronach internetowych.
Z okoliczności sprawy wynika również, że nie prowadziła i nie prowadzi Pani działalności gospodarczej. Nie była Pani zarejestrowana jako podatnik VAT z żadnego tytułu. Sprzedaż mieszkania, dokonana przez Panią i Pani męża w 2018 r., nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.
Mając na uwadze powołane przepisy oraz opis sprawy należy stwierdzić, że w tym konkretnym przypadku nie podjęła Pani aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Podjęte przez Panią działania należą zatem do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.
Wobec powyższego należy uznać, że w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, sprzedając dwa lokale wyodrębnione w domu jednorodzinnym dwulokalowym, posadowionym na działce nr 1, wraz z udziałem w gruncie, stanowiących współwłasność majątkową małżeńską, będzie Pani korzystała z przysługującego Pani prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Panią cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży ww. nieruchomości, a opisane dostawy cech czynności podlegających opodatkowaniu, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
Tym samym, ww. sprzedaż nie będzie podlegała ustawie o podatku od towarów i usług.
W związku z tym, że z tytułu ww. czynności nie będzie Pani działała jako podatnik, to rozpatrywanie zastosowania zwolnienia do omawianej sprzedaży nieruchomości jest bezpodstawne.
W konsekwencji powyższego, nie znajduje uzasadnienia rozstrzygnięcie kwestii korzystania ze zwolnienia dla ww. czynności na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a w związku z art. 29a ust. 8 ustawy.
Pani stanowisko uznaję za prawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Interpretacja ta wywołuje skutki podatkowe jedynie dla Pani, nie ma natomiast zastosowania do Pani męża.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo