Interpretacja 0114-KDIP1-3.4012.575.2025.2.AMA

Interpretacja indywidualna
– stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest:

• prawidłowe w części dotyczącej możliwości skorzystania ze zwolniona z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy przy sprzedaży zabudowanej działki nr 1 o powierzchni (…) ha (pytanie nr 1 wniosku) i
• nieprawidłowe w części dotyczącej opodatkowana podatkiem od towarów i usług, bez uwzględnienia zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, sprzedaży niezabudowanej nieruchomości o numerze 2 i powierzchni (…) ha (pytanie nr 2 wniosku).

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

16 lipca 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 27 marca 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie podatku od towarów i usług dotyczący skutków podatkowych sprzedaży działki zabudowanej i działki niezabudowanej. Uzupełnił go Pan pismem z 27 marca 2025 r. (data wpływu 28 sierpnia 2025 r.), pismem z 28 sierpnia 2025 r. (data wpływu 28 sierpnia 2025 r.) oraz pismem nadanym 27 sierpnia 2025 r. (data wpływu 1 września 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

(ostatecznie sformułowany i doprecyzowany w uzupełnieniu wniosku)

Wnioskodawcy przysługuje prawo własności nieruchomości, stanowiącej niezabudowaną działkę gruntu o numerze ewidencyjnym 2, o powierzchni (…) ha, o sposobie korzystania określonym jako inne tereny zabudowane („(…)”) oraz zabudowaną działkę gruntu o numerze ewidencyjnym 1, o powierzchni (…) ha, o sposobie korzystania określonym jako inne tereny zabudowane („(…)”), położonej w województwie (…), w powiecie (…), w gminie (…), w (…), przy (…), dla której Sąd Rejonowy w (…) prowadzi księgę wieczystą o numerze (…).

Prawo własności nieruchomości Wnioskodawca nabył na podstawie, okazanej przy niniejszym akcie w wypisie, umowie sprzedaży, sporządzonej 22 kwietnia 1995 r. przed notariuszem (…), za numerem Rep. (…), będąc kawalerem. W trakcie małżeństwa umów rozszerzających wspólność majątkową małżeńską nie zawierał, a aktualnie jest rozwiedziony.

Opisana powyżej działka gruntu o numerze ewidencyjnym 2 jest niezabudowana, a działka gruntu o numerze ewidencyjnym 1 jest zabudowana:

• budynkiem handlowo-usługowym, jednokondygnacyjnym, o powierzchni zabudowy (…) m²,
• zbiornikiem silosu i budynkiem magazynowym, jednokondygnacyjnym, o powierzchni zabudowy (…) m²,
• pozostałym budynkiem mieszkalnym, jednokondygnacyjnym, o powierzchni zabudowy (…) m²,
• pozostałym budynkiem mieszkalnym, jednokondygnacyjnym, o powierzchni zabudowy (…) m².

W rejestrze gruntów, wydanym za upoważnieniem Starosty (…), wynika, że oznaczenie geodezyjne i położenie działki gruntu o numerze ewidencyjnym 2, o powierzchni (…) ha, o sposobie korzystania określonym jako inne tereny zabudowane („(…)”), Id działki: (…) oraz działki gruntu o numerze ewidencyjnym 1, o powierzchni (…) ha, o sposobie korzystania określonym jako inne tereny zabudowane („(…)”), Id działki: (…) w województwie (…), w powiecie (…), w jednostce ewidencyjnej (…), w obrębie ewidencyjnym (…) nie uległy zmianie oraz, że są one wykazane pod numerem jednostki rejestrowej: (…), numer kancelaryjny: (…).

Działki posiadają bezpośredni dostęp do drogi publicznej.

Opisane powyżej działki gruntu o numerach ewidencyjnych 2 i 1, położone obrębie (…), znajdują się na obszarze rewitalizacji, wyznaczonym uchwałą nr (…) z dnia 28 lutego 2024 r. w sprawie wyznaczenia obszarów zdegradowanego i obszaru rewitalizacji Gminy (…) (…); zgodnie z § 2 wyżej wymienionej uchwały ustanowione zostało na rzecz Gminy (…) prawo pierwokupu wszystkich nieruchomości położonych na obszarze rewitalizacji, zgodnie z zaświadczeniem, wydanym 1 lipca 2024 r. z upoważnienia Burmistrza (…), znak pisma: (…).

Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzonym uchwałą nr (…) w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla części obrębu (…) (…) opisane powyżej działki gruntu o numerach ewidencyjnych 2 i 1 znajdują się na terenie określonym w planie symbolem (…) - przeznaczenie podstawowe - teren obiektów produkcyjnych, składów i magazynów oraz usług, zgodnie z wypisem z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wydanym 3 lipca 2024 r. z upoważnienia Burmistrza (…), znak pisma (…).

Działki 2 i 1 nie są objęte uproszczonym planem urządzenia lasu.

Nieruchomości dotychczas nie stanowiły przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (tekst jedn.: Dz. U. z 2019 r. poz. 1145 ze zm.), jak również nie stanowiły jego zorganizowanej części.

Nieruchomość nie została nabyta przez Wnioskodawcę w związku z prowadzoną przez Niego działalnością gospodarczą, nie jest obecnie wykorzystywana w działalności gospodarczej ani nie wchodzi w skład przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części.

Wnioskodawca zamierza sprzedać Spółce działki gruntu o numerze ewidencyjnym 2, o powierzchni (…) ha oraz 1, o powierzchni (…) ha, objęte księgą wieczystą o numerze (…).

Co ważne, Wnioskodawca oddał w dzierżawę działki gruntu o nr gruntu 2 i 1 - Spółce pod działalność gospodarczą.

Dzierżawca w zamian zobowiązał się płacić Wydzierżawiającemu określony umową czynsz dzierżawny, który nie jest dokumentowany fakturami. Ponadto, Kupujący podejmie szereg działań związanych z nieruchomościami, co zostanie opisane poniżej (umowa dzierżawy nr (…) z 17 października 2024 r. zawarta na czas nieoznaczony).

Kupująca Spółka planuje na tych działkach wybudować obiekt handlowo-usługowy o powierzchni zabudowy minimum (…) m² wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum (...) miejsc postojowych.

W akcie notarialnym nr (…) z 17 października 2024 r. - umowa przedwstępna, Kupująca nieruchomości Spółka zobowiązała się do załatwienia wszystkich formalności związanych z inwestycją na tych działkach. To jest Spółka zobowiązała się do:

1. uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nabywanych nieruchomości obiektami, zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującej Spółki, w tym jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż (…) m² wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum (...) miejsc postojowych,

2. uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowy nieruchomości jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym o powierzchni zabudowy (…) m², w tym salą sprzedaży o powierzchni (…) m² wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum (...) miejsc parkingowych,

3. uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji na rozbiórkę budowli i budynków posadowionych na przedmiotowej nieruchomości,

4. uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotowe nieruchomości lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według koncepcji Spółki,

5. uzyskania pozwolenia na wycięcie drzew, obejmującego zgodę na dokonanie nasadzeń zamiennych,

6. uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej oraz wykonalnej decyzji na wycinkę drzew kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego,

7. niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości, skutkującego koniecznością rekultywacji,

8. potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomościach budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych,

9. uzyskania warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego,

10. uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowym.

Tym samym, w momencie uzyskania przez Kupującego powyższych decyzji i pozwoleń, Wnioskodawca zobowiązuje się sprzedać działkę 2 o powierzchni (…) ha oraz 1 o powierzchni (…) ha.

Na zakończenie należy podkreślić, że:

1. Kupująca Spółka jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT;

2. w stosunku do tych działek, Wnioskodawca nie ponosił jakichkolwiek nakładów w celu ich uatrakcyjnienia;

3. w stosunku do ww. nieruchomości, Wnioskodawca nigdy samodzielnie nie podejmował żadnych działań marketingowych, nie ogłaszał sprzedaży w środkach masowego przekazu, w szczególności nie ogłaszał sprzedaży w internecie, prasie, radiu;

4. powyższe nieruchomości nigdy nie były wykorzystywane przez Wnioskodawcę w działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy;

5. działka nr 1 jest zabudowana;

6. od momentu oddania nieruchomości do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi minęły 2 lata. Jednocześnie Sprzedający nie ponosił wydatków na ulepszenie nieruchomości w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiłyby co najmniej 30% wartości początkowej tych nieruchomości. Czyli nieruchomości są użytkowane ponad dwa lata;

7. Wnioskodawca obecnie dzierżawi działki Spółce, która planuje je zakupić po uzyskaniu ww. pozwoleń;

8. działki są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego;

9. Wnioskodawca przedmiotowe działki wykorzystywał w celach mieszkaniowych, wyłącznie na użytek własny i do czynności zwolnionych.

Ponadto, Wnioskodawca oświadcza, iż udziela Kupującemu pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych wyżej, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości opisanej w opisie powyżej, warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru.

Ponadto oświadcza, że przez cały okres obowiązywania umowy przedwstępnej niniejsze pełnomocnictwo jest nieodwołalne i nie wygasa wskutek śmierci mocodawcy.

Jednocześnie Wnioskodawca oświadcza, iż wyraża zgodę na dysponowanie przez Kupującego przedmiotowymi nieruchomościami na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w związku art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 628 ze zm.), w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii itp. oraz udostępnia Kupującemu nieruchomości będące przedmiotem przyszłej sprzedaży, celem przeprowadzenia badań gruntu.

Wnioskodawca oświadcza, iż wyraża zgodę na usytuowanie przez Kupującego własnym kosztem i staraniem na nieruchomościach, stanowiących przedmiot umowy, tymczasowego przyłącza energetycznego zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia do sieci oraz treścią umowy przyłączeniowej zawartej z operatorem.

Jednocześnie Kupujący oświadcza, iż w przypadku nie zawarcia przez strony umowy przyrzeczonej sprzedaży usunie własnym kosztem i staraniem usytuowane na nieruchomościach urządzenia.

Wnioskodawca jest zarejestrowany jako czynny podatnik podatku VAT, prowadzi firmę usługową.

Nie było faktury przy nabyciu działek nr 2 i nr 1.

Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do obniżenia podatku naliczonego (brak podatku) z tytułu nabycia/wybudowania budynków/budowli znajdujących się na działce nr 1.

Zbiornik silosu, znajdujący się na działce nr 1, stanowi budowlę w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418). Prace rozbiórkowe, które są warunkiem umowy przedwstępnej, dotyczą wszystkich obiektów budowlanych znajdujących się na tej działce.

Ww. prace rozbiórkowe, rozpoczną się po sprzedaży – dotyczy to wszystkich budynków i budowli.

Wszystkie budynki (posadowione na działce nr 1) były wykorzystywane przez Wnioskodawcę do działalności opodatkowanej. Była to działalność opodatkowana podatkiem VAT.

Ww. działki (nr 1 i nr 2) oraz ww. obiekty budowlane nie były, przed podpisaniem umowy przedwstępnej, przedmiotem umów najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze ani nie były udostępniane osobom trzecim (innym niż Kupująca Spółka wskazana we wniosku).

Kupująca Spółka zgłosiła się do Wnioskodawcy.

Wnioskodawca nie dokonywał w przeszłości sprzedaży innych nieruchomości z majątku prywatnego.

Teren działek nr 2 i 1 jest (i na moment ostatecznej sprzedaży będzie) objęty miejscowym planem zagospodarowania terenu. Ww. działki są objęte planem zagospodarowania.

Pytania (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

1. Czy sprzedaż zabudowanej działki nr 1 o powierzchni (…) ha, opisanej w stanie faktycznym, jest zwolniona z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT?

2. Czy sprzedaż niezabudowanej nieruchomości o numerze 2 i powierzchni (…) ha, jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług bez uwzględnienia zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT?

Pana stanowisko w sprawie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

Ad 1

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż zabudowanej nieruchomości składającej się z działki gruntu o powierzchni (…) ha, czyli działki ewidencyjnej numer 1, nie jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług, opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju.

Natomiast przez dostawę towarów zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Nieruchomość będąca przedmiotem transakcji, składająca się z zabudowanej działki niewątpliwie wypełnia znamiona definicji towaru, o której mowa w art. 2 pkt 6 ustawy podatku od towarów i usług. Tym samym, sprzedaż działki przez Zbywcę będzie kwalifikowana jako odpłatna dostawa towarów.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

• dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
• pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Działka będąca przedmiotem przedwstępnej umowy sprzedaży jest zabudowana.

Od czasu zakupu, aż do chwili obecnej Wnioskodawca nie ponosił nakładów remontowych ani nie przeprowadzał zmian w celu podniesienia jej standardów budowlanych do zasiedlenia.

W odniesieniu do budynku posadowionego na działce nr 1 doszło do pierwszego zasiedlenia i od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży minął już okres co najmniej dwóch lat. Tym samym, została spełniona definicja pierwszego zasiedlenia.

Ponadto, w odniesieniu do przedmiotowych budynków nie były przeprowadzane prace, które stanowiłyby ulepszenia, o których mowa w art. 2 pkt 14 ustawy.

Zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków i budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie może być krótszy niż 2 lata.

W związku z tym, w ocenie Wnioskodawcy, dostawa wskazanej w zdarzeniu przyszłym działki będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jednocześnie, należy zwrócić uwagę, że zwolnienie uregulowane w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ma charakter zwolnienia fakultatywnego, gdyż w myśl art. 43 ust. 10 ustawy VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków pod warunkiem wskazanym w tym przepisie.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu, to sprzedaż dokonana przez Wnioskodawcę dotycząca gruntu, na którym znajduje się przedmiotowy budynek również będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie tych samych przepisów co sprzedaż budynku.

W zdarzeniu przyszłym będącym przedmiotem niniejszego wniosku nie zachodzą wyjątki określone przez ustawodawcę w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, a więc planowana dostawa nieruchomości II kategorii będzie objęta zwolnieniem na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Zwolnienie ma charakter fakultatywny. Ustawodawca przewidział w możliwość rezygnacji z tego zwolnienia.

W konsekwencji Wnioskodawca uważa, że sprzedaż zabudowanej działki nr 1 stanowiącej teren budowlany nie będzie opodatkowana podatkiem VAT i korzysta ze zwolnienia z VAT.

Na zakończenie w związku z tym, iż działka korzysta ze zwolnienia nie będzie trzeba jej sprzedaży udokumentować fakturą VAT. W przypadku bowiem sprzedaży nieopodatkowanej nie ma konieczności wystawiania faktury VAT. W tym miejscu jednak należy podkreślić, iż zwolnienie ma charakter fakultatywny, gdy podatnik nie będzie chciał skorzystać ze zwolnienia, będzie obowiązany wystawić fakturę na podstawie art. 106b ustawy o VAT.

Ad 2

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż niezabudowanej nieruchomości o numerze 2 i powierzchni (…) ha, jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1570 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT” opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary, stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Wnioskodawca przypomina, iż na mocy art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, (...).

W świetle powyższej definicji sprzedaży nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów jest opodatkowana podatkiem VAT.

Z opodatkowaną dostawą, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT mamy do czynienia pod warunkiem wykonania jest przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Natomiast działalność gospodarcza, według art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody.

Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem - podatnik - tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania.

Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Jak wskazano wyżej, działalność gospodarcza, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Czyli podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zdaniem Wnioskodawcy, o przejawie takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, można mówić, gdy czynności wykonane przez sprzedającego przybierają formę zorganizowaną. Może to być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działki, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.

Przy czym, na tego rodzaju aktywność – handlową – wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Wnioskodawca stwierdza, że w celu dokonania sprzedaży ww. gruntu podejmował aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Wnioskodawca przypomina, iż na działce 2 od momentu nabycia do momentu zbycia nie prowadzono żadnych działalności gospodarczych.

W stosunku do ww. nieruchomości Wnioskodawca samodzielnie nigdy nie podejmował żadnych działań marketingowych, nie ogłaszał sprzedaży w środkach masowego przekazu, w szczególności nie ogłaszał sprzedaży w internecie, prasie, radiu.

Ponadto, należy podkreślić, iż doszło do udzielenia Kupującemu pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń na budowę obiektu handlowego z parkingiem, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie działki 2 warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru.

Wnioskodawca uważa, iż warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związek z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zdaniem Wnioskodawcy, jak to już wyżej podkreślono, nie współpracuje On z biurem pośrednictwa nieruchomościami.

W myśl art. 96 ww. Kodeksu, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Stosownie do art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 ww. Kodeksu, pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 ww. Kodeksu wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Czyli jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo - to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.

Zatem, każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Czyli składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie działki nr 2 warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w praktyce wywołuje skutki dla Kupującego.

Tym samym, Wnioskodawca twierdzi, iż dokonywał On czynności, które zazwyczaj dokonuje profesjonalny sprzedawca.

Zdaniem Wnioskodawcy, w tej sytuacji zachowuje się jak podatnik podatku VAT wymieniony w art. 15 ww. ustawy. Kupujący będzie bowiem w Jego imieniu dokonywał szeregu określonych czynności w związku ze sprzedażą niezabudowanej nieruchomości składającej się z działki o powierzchni (…) ha i numerze ewidencyjnym 2.

Przechodząc do możliwości zwolnienia działki jako terenów innych niż tereny budowlane, zdaniem Wnioskodawcy, nie znajdzie ono tutaj zastosowania. Wnioskodawca uważa bowiem, iż w związku z podjętymi działaniami tereny te utracą taki charakter, a także zgodnie z obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego nie są to tereny wymienione w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Przez tereny budowlane - w świetle art. 2 pkt 33 ustawy - rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2020 r. poz. 293), kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalenie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ww. ustawy - ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - na podstawie ust. 2 powołanego przepisu - określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

• lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;
• sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego - jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy - jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W związku z powyższym, ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

Ponadto, Wnioskodawca podkreśla, iż na moment sprzedaży działka będzie objęta decyzją o warunkach zabudowy na podstawie zapisów w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego wydaną w oparciu o udzielone pełnomocnictwo.

Tym samym, działka będzie stanowiła teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy i w rezultacie jej sprzedaż nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Zdaniem Wnioskodawcy, przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

W konsekwencji Wnioskodawca uważa, że sprzedaż niezabudowanej nieruchomości składającej się z działki o numerze 2 i powierzchni (…) ha, stanowiącej teren budowlany, będzie opodatkowana podatkiem VAT i nie skorzysta ze zwolnienia z VAT.

Na zakończenie, w związku z tym, iż działka nie korzysta ze zwolnienia, zdaniem Wnioskodawcy, będzie trzeba jej sprzedaż udokumentować fakturą VAT. W przypadku bowiem sprzedaży opodatkowanej dokumentem potwierdzającym jej nabycie w świetle ustawy o podatku od towarów i usług jest faktura. W tym bowiem przypadku Kupującym jest Spółka, a więc czynny podatnik podatku od towarów i usług i zgodnie z art. 106b ustawy o VAT taką transakcję należy udokumentować fakturą.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku, jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:

Na podstawie art. 7 ust. 1 ustawy:

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów lub świadczenie usług w rozumieniu art. 5 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Dostawa towarów lub świadczenie usług podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywane są przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Według art. 15 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 15 ust. 2 ustawy:

W kontekście powyższego, uwzględniając definicję działalności gospodarczej, należy stwierdzić, że dostawa towarów będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług tylko w sytuacji, gdy dokonana zostanie przez podmiot o statusie podatnika, który będzie działał w takim charakterze w odniesieniu do tej konkretnie czynności. Natomiast dla stwierdzenia, że dla danej transakcji podmiot jest podatnikiem podatku od towarów i usług, konieczne jest prowadzenie przez niego działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że jest Pan zarejestrowany jako czynny podatnik podatku VAT i prowadzi Pan firmę usługową. Przysługuje Panu prawo własności nieruchomości, stanowiącej m.in. zabudowaną działkę gruntu o numerze ewidencyjnym 1, o powierzchni (…) ha. Działka ta zabudowana jest:

• budynkiem handlowo-usługowym, jednokondygnacyjnym, o powierzchni zabudowy (…) m²,
• zbiornikiem silosu (budowlą) i budynkiem magazynowym, jednokondygnacyjnym, o powierzchni zabudowy (…) m²,
• pozostałym budynkiem mieszkalnym, jednokondygnacyjnym, o powierzchni zabudowy (…) m²,
• pozostałym budynkiem mieszkalnym, jednokondygnacyjnym, o powierzchni zabudowy.

Zamierza Pan sprzedać Spółce m.in. tą zabudowaną nieruchomość i w tym celu, 17 października 2024 r., zawarła Pan z Kupującą umowę przedwstępną. Jednym z warunków tej umowy jest uzyskanie prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji na rozbiórkę budowli i budynków posadowionych na nieruchomości, jednak prace rozbiórkowe rozpoczną się dopiero po sprzedaży.

Wskazał Pan także, że wszystkie budynki (posadowione na działce nr 1) były wykorzystywane do działalności opodatkowanej. Była to działalność opodatkowana podatkiem VAT.

Natomiast, Kupująca Spółka jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT i planuje m.in. na tej działce wybudować obiekt handlowo-usługowy zgodnie z własnymi planami inwestycyjnymi.

Ad 1

Przy tak przedstawionych okolicznościach sprawy Pana wątpliwości dotyczą ustalenia czy sprzedaż zabudowanej działki nr 1 o powierzchni (…) ha jest zwolniona z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Planowana przez Pana sprzedaż ww. zabudowanej nieruchomości wypełni przesłanki określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy. Budynki i budowle posadowione na działce nr 1 stanowią element majątku w prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej, opodatkowanej podatkiem VAT. W konsekwencji, dostawa tej zabudowanej działki będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających określone w tych przepisach warunki.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

Pierwszym zasiedleniem jest więc szeroko rozumiane pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. Przykładowo, pierwsze zasiedlenie budynku lub jego części ma miejsce zarówno w sytuacji, gdy po wybudowaniu budynku oddany zostanie on w najem, jak też w przypadku, gdy będzie on wykorzystywany na potrzeby własnej działalności gospodarczej – w obu przypadkach dojdzie do korzystania z budynku.

Zwolnienie uregulowane w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ma charakter zwolnienia fakultatywnego, gdyż w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Dodatkowo, w art. 43 ust. 11 ustawy wskazano, że:

Ustawodawca daje więc podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.

Ponadto, w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy stanie się bezzasadne.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki, budowle lub ich części rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym:

W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków, budowli lub ich części w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogicznie opodatkowanie podatkiem VAT, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, opodatkowana jest również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Jeśli natomiast nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 bądź pkt 10a ustawy, wtedy należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

W odniesieniu do dostawy budynków i budowli zlokalizowanych na działce nr 1 może zatem wystąpić jedna z kilku podstaw do zastosowania zwolnienia od podatku VAT. Istotne jest, wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego budynku i budowli.

W pierwszej kolejności należy ustalić czy w tej sprawie zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W tym celu należy rozstrzygnąć, czy w odniesieniu do budynku i budowli miało miejsce pierwsze zasiedlenie oraz jaki okres upłynie pomiędzy pierwszym zasiedleniem a planowaną dostawą tego obiektu.

W opisanym zdarzeniu przyszłym dostawa ww. obiektów budowlanych nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia ani przed nim.

Z opisu sprawy wynika, że od momentu oddania nieruchomości do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi minęły 2 lata. Jednocześnie nie ponosił Pan wydatków na ulepszenie nieruchomości w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiłyby co najmniej 30% wartości początkowej tych nieruchomości. Czyli nieruchomości są użytkowane ponad dwa lata. Zatem do pierwszego zasiedlenia tych obiektów, zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy, już doszło a pomiędzy ich pierwszym zasiedleniem a momentem sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

Stwierdzić więc należy, że sprzedaż budynków i budowli znajdujących się na działce nr 1 będzie korzystała ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ponieważ zostały spełnione warunki określone w tym przepisie.

Tym samym, skoro w tym przypadku do dostawy ww. budynków i budowli będzie miało zastosowanie zwolnienie wskazane w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to dalsza analiza zwolnień dla ww. czynności – wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a bądź pkt 2 ustawy – jest bezzasadna.

W tej sytuacji, ponieważ dostawa ww. obiektów budowlanych będzie korzystała ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to zwolnieniem tym – w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy – objęta będzie również dostawa gruntu, na którym posadowione są te obiekty, czyli dostawa działki nr 1.

Podsumowując, planowana przez Pana sprzedaż zabudowanej działki nr 1 o powierzchni (…) ha będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, w związku z art. 29a ust. 8 ustawy.

Jednocześnie w tym przypadku, po spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy, Strony transakcji mogą opodatkować podatkiem VAT, według właściwej stawki, sprzedaż ww. działki zabudowanej.

Pana stanowisko w zakresie pytania nr 1, z którego wynika, że sprzedaż zabudowanej działki nr 1 korzysta ze zwolnienia od podatku VAT, uznaję za prawidłowe.

Ad 2

Pana wątpliwości dotyczą także kwestii czy sprzedaż niezabudowanej nieruchomości o numerze 2 i powierzchni (…) ha jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług bez uwzględnienia zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że zamierza Pan sprzedać Spółce również przysługujące Panu prawo własności nieruchomości, stanowiącej niezabudowaną działkę gruntu o numerze ewidencyjnym 2, o powierzchni (…) ha. Umowa przedwstępna z 17 października 2024 r. obejmuje również ten teren.

Odnosząc się więc do Pana wątpliwości, wskazać należy, że definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży niezabudowanej nieruchomości, istotne jest, czy w celu dokonania tej sprzedaży podjął Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Z treści wniosku wynika, że nie tylko zawarł Pan z Kupującą Spółką umowę przedwstępną sprzedaży ww. nieruchomości m.in. pod warunkiem uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości zgodnie z planami inwestycyjnymi tej Spółki, ale także udzielił Pan Kupującej pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie tych warunków oraz ich odbioru, uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu publicznego. Przez cały okres obowiązywania ww. umowy przedwstępnej pełnomocnictwo to jest nieodwołalne i nie wygasa wskutek śmierci mocodawcy.

Wyraził Pan również zgodę na dysponowanie przez Kupującą Spółkę ww. nieruchomością na cele budowlane, w rozumieniu Prawa budowlanego, w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskania zgód, opinii itp. oraz udostępnia Pan Kupującej nieruchomość celem przeprowadzenia badań gruntu.

Wyraził Pan także zgodę na usytuowanie przez Kupującego własnym kosztem i staraniem na nieruchomości tymczasowego przyłącza energetycznego, zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia do sieci oraz treścią umowy przyłączeniowej zawartej z operatorem. W przypadku nie zawarcia przez strony umowy przyrzeczonej sprzedaży Kupująca usunie własnym kosztem i staraniem usytuowane na nieruchomości urządzenia.

Obecnie dzierżawi Pan ww. nieruchomość Kupującej Spółce.

Nie dokonywał Pan w przeszłości sprzedaży innych nieruchomości z majątku prywatnego.

Dokonując rozstrzygnięcia kwestii będącej przedmiotem Pana zapytania, należy wskazać, że doszło do podpisania przedwstępnej umowy sprzedaży posiadanego przez Pana prawa własności niezabudowanej działki gruntu nr 2 o powierzchni (…) ha i tym samym do udzielenia Kupującej Spółce pełnomocnictwa do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych w Pana imieniu w zakresie uzyskania wszelkich niezbędnych decyzji i pozwoleń, na budowę obiektu handlowego wraz z parkingiem, zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującej Spółki. Uzyskanie decyzji i pozwoleń jest warunkiem zrealizowania właściwej umowy sprzedaży. Czynności te nastąpiły/nastąpią chronologicznie, jeszcze przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży. Udzielenie pełnomocnictwa przyszłemu nabywcy, umożliwiające podjęcie czynności mających na celu dostosowanie gruntu do potrzeb Kupującej Spółki (pozwolenia, przyłącza itp.), nie jest jednak staraniem sprzedawcy, który przykładowo stara się grunt uzbroić czy uzyskać określone pozwolenia, aby przedmiot sprzedaży uczynić bardziej atrakcyjnym dla potencjalnych nabywców.

W tej sprawie należy zatem zauważyć, że nabywca (Kupująca Spółka) już się zgłosił, czyli Pan jako właściciel gruntu, nie musi już podejmować działań, aby zachęcić kogokolwiek do jego nabycia. Skutki prawne czynności wykonanych przez pełnomocnika (nabywcę) w sensie prawnym rzeczywiście dotyczą właściciela gruntu (uzyskanie decyzji, pozwoleń itd.). Jednak starania pełnomocnika nie są staraniami właściciela podejmowanymi w tym celu, aby pozyskać kupującego, aby oferowany grunt uczynić atrakcyjniejszym dla potencjalnego nabywcy, by podnieść jego cenę.

Ponadto, z analizy całokształtu okoliczności sprawy wynika, że m.in. nieruchomość niezabudowana została udostępniona na rzecz Kupującej Spółki na mocy umowy dzierżawy, zawartej w związku z przedwstępną umową sprzedaży, wyłącznie w celu uzyskania przez Kupującą niezbędnych zgód i pozwoleń, tj. umożliwienia Kupującej Spółce zrealizowania warunków, od których uzależniono zawarcie definitywnej umowy sprzedaży. Zatem, na obie te umowy należy patrzeć jako na elementy jednego, tego samego przedsięwzięcia.

Podkreślić należy, że z wniosku nie wynika, aby ww. podjęte przez Kupującą Spółkę działania prowadziły do podwyższenia atrakcyjności działki nr 2 w celu jej sprzedaży, lecz przyszły nabywca wykonuje te czynności we własnym interesie, w celu przystosowania jej do zrealizowania własnych określonych potrzeb.

Mając powyższe na uwadze, w świetle całokształtu okoliczności sprawy, samo udzielenie pełnomocnictwa Kupującej Spółce do wykonania określonych czynności w celu dostosowania nieruchomości do potrzeb Kupującej Spółki i ww. dzierżawa na rzecz Kupującej (nabywcy) przed sprzedażą, po zawarciu umowy przedwstępnej nie powodują, że zostanie Pan z tego powodu uznany za podatnika prowadzącego działalność gospodarczą.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika także, że powyższa nieruchomość niezabudowana nigdy nie była wykorzystywana przez Pana w działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Niezabudowana działka nr 2, o powierzchni (…) ha, przed podpisaniem ww. umowy przedwstępnej, nie była przedmiotem umów najmu, dzierżawy oraz nie była udostępniana osobom trzecim. Nie ponosił Pan jakichkolwiek nakładów w celu uatrakcyjnienia ww. działki.

W stosunku do ww. działki gruntu, nigdy samodzielnie nie podejmował Pan żadnych działań marketingowych, nie ogłaszał sprzedaży w środkach masowego przekazu, w szczególności nie ogłaszał sprzedaży w internecie, prasie, radiu.

Nieruchomość ta nie została przez Pana nabyta w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą, nie jest obecnie wykorzystywana w działalności gospodarcze. Wykorzystywał Pan ją wyłącznie na użytek własny.

W związku z powyższym stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży przez Pana działki gruntu o nr 2 i powierzchni (…) ha nie wystąpił ciąg zdarzeń, który jednoznacznie przesądza, że ta sprzedaż wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjął i w tym konkretnym przypadku nie podejmie Pan aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt powyższych okoliczności wskazuje, że Pana aktywność w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE C-180/10, C-181/10.

Dokonując sprzedaży tej niezabudowanej nieruchomości będzie Pan korzystać z przysługującego Panu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług i nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Tym samym, nie będzie Pan podatnikiem podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w odniesieniu do powyższej transakcji, a dostawa ta nie podlega opodatkowaniu VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W konsekwencji, sprzedaż przez Pana niezabudowanej działki nr 2, o powierzchni (…) ha, nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Zatem, przepisy ustawy nie będą miały zastosowania do ww. sprzedaży.

W związku z powyższym, nie znajduje uzasadnienia rozstrzygnięcie kwestii korzystania ze zwolnienia dla ww. czynności na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Pana stanowisko w zakresie pytania nr 2 uznaję za nieprawidłowe.

Niniejsze rozstrzygnięcie jest spójne z ugruntowaną linią orzeczniczą sądów administracyjnych (por. wyroki NSA: z 6 listopada 2024 r. sygn. akt I FSK 1014/21; z 24 października 2024 r. sygn. akt I FSK 265/21; z 11 października 2024 r. sygn. akt I FSK 364/21; z 21 października 2024 r. sygn. akt I FSK 347/21; z 23 lipca 2024 r. sygn. akt I FSK 1677/20; z 10 września 2024 r. sygn. akt I FSK 1675/20).

Dodatkowe informacje

Zaznaczam, że zakres przedmiotowy wniosku wyznacza przedstawione przez Pana pytanie. Tym samym, wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Pana wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione we własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniem tj. kwestia obowiązku bądź braku obowiązku udokumentowania sprzedaży nieruchomości fakturą, nie mogą być - zgodnie z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa - rozpatrzone.

Jednocześnie wyjaśniam, że przepis prawa wskazany przez Pana w pytaniu nr 1 tj. „(…) jest zwolniona z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT” potraktowano jako oczywistą omyłkę i uznano, że powinien on brzmieć: „jest zwolniona z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT”.

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.