Interpretacja 0114-KDIP1-3.4012.614.2025.2.KP

Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

28 lipca 2025 r. wpłynął Pani wniosek z 7 lipca 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy braku opodatkowania podatkiem VAT dostawy niezabudowanych działek nr 1 i 2. Uzupełniła go Pani pismem nadanym 21 sierpnia 2025 r. (wpływ 25 sierpnia 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni jest osobą fizyczną, nieprowadzącą żadnej działalności gospodarczej, ani rolnej. Wnioskodawczyni jest współwłaścicielką niezabudowanej nieruchomości gruntowej, nabytej w przeszłości do majątku prywatnego. Nabycie działki nie było związane z żadną działalnością zarobkową ani gospodarczą, a poszczególne udziały w gruncie od momentu nabycia pozostają składnikiem majątku osobistego Wnioskodawczyni.

Działka – grunt orny – niezabudowany, położony w (…) przy ulicy (…) o nr ewidencyjnym działki 1 i 2, arkusz mapy (…), obręb (…), o powierzchni 3125 m², dla której Sąd Rejonowy (…) w (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą (…).

Zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego teren działek ma przeznaczenie przemysłowe.

Na dzień złożenia wniosku działki pozostają niezabudowane, ale posiadają dostęp do mediów drodze, przy czym nikt nie wykonywał przyłączy ani żadnych prac uzbrojeniowych. Teren ten nie był także przedmiotem przekształceń mających na celu zwiększenie jego atrakcyjności inwestycyjnej. Aktualnie działka jest zarośnięta przez dziką roślinność.

Jednakże jest planowana sprzedaż ww. gruntów na rzecz jednego nabywcy przedsiębiorcy (dewelopera), który zamierza zrealizować na tym terenie inwestycję budowlaną w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, na podstawie zintegrowanego planu inwestycyjnego. Sprzedaż ma charakter incydentalny i jednostkowy.

Doprecyzowanie i uzupełnienie zdarzenia przyszłego

Działki Wnioskodawczyni nabyła w 2000 r. w formie spadku po zmarłym mężu A.A.

Wnioskodawczyni nie wykorzystywała działek do żadnych czynności. Działki są nieużytkowane, porośnięte dziką roślinnością. Płacony był coroczny podatek rolny.

Wnioskodawczyni nie wykorzystywała działek do żadnych celów osobistych. Działki stoją puste, porośnięte jedynie dziką roślinnością.

W okresie pomiędzy 2000-2003 r. inna część działki była sprzedana. Wnioskodawczyni nie ma niestety orientacji co do szczegółów ze względu na długi upływ czasu.

Wnioskodawczyni nie podejmowała żadnych działań w kierunku przygotowania nieruchomości do sprzedaży. Nie wystąpiła z wnioskiem o uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla ww. działek. Nie wykonywała żadnych czynności z własnych środków finansowych do podniesienia wartości działek gruntu.

Działki nie były przedmiotem najmu, dzierżawy ani innych umów o podobnym charakterze. Działki nie były udostępniane osobom trzecim.

Wnioskodawczyni nie planuje udzielić pełnomocnictwa nikomu, aby przygotowano działki do sprzedaży. Planuje sprzedaż działek w przyszłości w takim stanie jakie są, czyli puste, porośnięte dziką roślinnością.

W okresie pomiędzy 2000-2003 r. inna część działki była sprzedana. Wnioskodawczyni nie była zobowiązana do zarejestrowania się jako czynny podatnik podatku VAT.

Pytanie

W związku z powyższym Wnioskodawczyni zwraca się o potwierdzenie czy planowana sprzedaż działek niezabudowanych dokonana przez osobę fizyczną, nieprowadzącą działalności gospodarczej będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Pani stanowisko w sprawie

W ocenie Wnioskodawczyni planowana sprzedaż niezabudowanych działek o przeznaczeniu przemysłowym nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT), ponieważ nie następuje w ramach działalności gospodarczej a Wnioskodawczyni nie występuje w tej transakcji w charakterze podatnika VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o podatku od towarów i usług.

Zgodnie z powyższym przywołanym artykułem podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Z kolei w myśl art. 15 ust. 2, przez działalność gospodarczą rozumie się wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, również wówczas gdy czynność została wykonana jednorazowo, a także działalność polegającą na wykorzystaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Wnioskodawczyni nie prowadzi działalności gospodarczej w żadnej formie, nie jest czynnym podatnikiem VAT, a planowana sprzedaż ma charakter jednorazowy i dotyczy składnika prywatnego majątku. Nabycie działek miało miejsce wiele lat temu z zamiarem pasywnego przetrzymywania w majątku osobistym, bez zamiaru odsprzedaży w celach zarobkowych, nie były przedmiotem najmu, dzierżawy ani innej formy komercyjnego wykorzystania.

Ponadto nie podjęto żadnych aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogłyby świadczyć o wykonywaniu działalności gospodarczej. Nie dokonano podziału działek, nie wystąpiono o decyzję o warunkach zabudowy, nie wykonano prac zbrojeniowych oraz działki nie były reklamowane.

Zgodnie z ugruntowanym orzeczeniem Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej oraz licznymi interpretacjami Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, sprzedaż majątku prywatnego przez osobę fizyczną, nie związaną z prowadzeniem działalności gospodarczej oraz niewykonywującej aktywności właściwej dla przedmiotów profesjonalnych nie podlega opodatkowaniu VAT, konieczne jest ustalenie że sprzedający występuje w charakterze podatnika VAT – a nie osoby prawnej - co w niniejszej sytuacji nie ma miejsca.

W związku z powyższym sprzedaż niezabudowanych działek gruntowych będących częścią majątku osobistego nie podlega opodatkowaniu VAT, ponieważ nie zachodzą przesłanki uznania Wnioskodawczyni za podatnika VAT w tej transakcji, co za tym idzie – nie występuje obowiązek wystawienia faktury VAT, zarejestrowania działalności gospodarczej ani składania deklaracji VAT w związku z tą sprzedażą.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775) zwanej dalej ustawą lub ustawą o VAT:

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek) jak również udział w nieruchomości, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając Nieruchomość działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży udziałów w niezabudowanych działkach nr 1 i 2, istotne jest, czy w celu dokonania ich dostawy podejmie Pani aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Panią za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Pani wątpliwości na tle przedstawionego opisu sprawy dotyczą kwestii, czy planowana sprzedaż niezabudowanych działek nr 1 i 2 podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Analiza sprawy w kontekście powołanych przepisów prowadzi do wniosku, że sprzedaż udziałów w niezabudowanych działkach nr 1 i 2 nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż brak jest przesłanek, aby w związku z tą transakcją uznać Panią za podatnika tego podatku. Z zawartego we wniosku opisu sprawy nie wynika bowiem taka Pani aktywność, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż udziału w niezabudowanych działkach nr 1 i 2 będzie wypełniać przesłanki działalności gospodarczej. Działki nie były wykorzystywane przez Panią do żadnych czynności. Działki są porośnięte dziką roślinnością. Nie wykorzystywała Pani działek do celów osobistych. Nie podejmowała Pani żadnych działań w kierunku przygotowania nieruchomości do sprzedaży. Nie wystąpiła z wnioskiem o uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla ww. działek. Nie wykonywała żadnych czynności z własnych środków finansowych, które przyczyniłyby się do podniesienia wartości działek gruntu. Działki nie były przedmiotem najmu, dzierżawy ani innych umów o podobnym charakterze. Zatem nie podjęła Pani aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Tym samym w odniesieniu do sprzedaży udziałów w niezabudowanych działkach nr 1 i 2 nie będzie zachowywała się Pani jak handlowiec.

Zatem dokonując sprzedaży udziałów w niezabudowanych działkach nr 1 i 2 będzie Pani korzystać z przysługującego Pani prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług. Tym samym, nie będzie Pani podatnikiem podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w odniesieniu do powyższej transakcji, a dostawa ta nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W konsekwencji, sprzedaż przez Panią udziałów w niezabudowanych działkach nr 1 i 2 nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Tym samym, Pani stanowisko uznaję za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Powyższe rozstrzygnięcie obejmuje zakresem tylko Pani sytuację przedstawioną w zdarzeniu przyszłym i jednocześnie nie wywiera skutku prawnego dla współposiadacza niezabudowanych działek 1 i 2.

Nadmieniam, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Pani wniosku (pytania). Inne kwestie przedstawione we wniosku dotyczące udokumentowania transakcji fakturą oraz składania deklaracji VAT, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.