Interpretacja 0114-KDIP1-3.4012.623.2025.2.AMA

Interpretacja indywidualna - stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

4 sierpnia 2025 r. wpłynął Pani wniosek z 27 marca 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie podatku od towarów i usług dotyczący opodatkowania, bez uwzględnienia zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, sprzedaży udziału w niezabudowanej działce nr 1/9, o powierzchni 0,2141 ha i w części niezabudowanej działki o pow. ok. 0,0544 ha, wydzielonej z działki nr 1/10, o łącznej powierzchni 0,2685 ha. Uzupełniła go Pani pismem nadanym 4 września 2025 r. (data wpływu 8 września 2025 r.), pismem z 27 marca 2025 r. (data wpływu 10 września 2025 r.) oraz pismem z 11 września 2025 r. (data wpływu 11 września 2025 r.) - w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni jest współwłaścicielem w udziale wynoszącym 1/4 części nieruchomości stanowiącej m.in.:

• działkę oznaczoną numerem ewidencyjnym 1/9,
• działkę oznaczoną numerem ewidencyjnym 1/10,

o obszarze całej nieruchomości wynoszącym 17,8330 ha, położonej w (…), dla której Sąd Rejonowy (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW numer (…).

Udziały w prawie własności wynoszące 1/4 części przedmiotowej nieruchomości Wnioskodawczyni nabyła w drodze dziedziczenia na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia po B.B. z 7 maja 2019 r., sporządzonego przez notariusza (…), Repertorium A numer (…), zarejestrowanego w Rejestrze Spadkowym pod numerem: (…).

Na podstawie pełnomocnictwa dokumentowanego aktem notarialnym nr (…) zawartym 22 listopada 2022 r. przed notariusz (…) stawiły się współwłaścicielki wyżej wymienionej nieruchomości tj.: A.A. (udział 1/4), C.C. (udział 3/16), D.D. (udział 3/16) i E.E. (udział 3/16), które zgodnie oświadczyły, że udzielają pełnomocnictwa, A.A. - pasierbicy, a C.C., D.D. i E.E. - siostrze - G.G., córce B.B. i F.F., zamieszkałej - według oświadczenia w (…), do reprezentowania ich i składania w ich imieniu oświadczeń woli, a w szczególności do:

• zawarcia umów sprzedaży nieruchomości - działek oznaczonych numerami od 1/5 do 1/19, wchodzących w skład nieruchomości, objętej KW numer (…), dowolnym osobom, za cenę i na pozostałych warunkach według uznania przez pełnomocnika, w tym do wskazania rachunku bankowego, na który miałaby nastąpić zapłata ceny sprzedaży, oraz składania wszelkich oświadczeń woli z tym związanych, z tym zastrzeżeniem, że cena sprzedaży powyższych nieruchomości ma być zapłacona każdej z mocodawczyń w wysokości proporcjonalnej do zbywanych przez nie udziałów;
• zawierania umów przedwstępnych i warunkowych (aneksów do tych umów, odstąpienia i rozwiązywania tych umów, do pobrania zadatku na warunkach określonych w Kodeksie cywilnym) oraz do czynności prawnych objętych treścią niniejszego pełnomocnictwa;
• złożenia w ich imieniu oświadczenia o poddaniu się egzekucji wprost z aktu notarialnego, stosownie do art. 777 § 1 pkt 4 Kodeksu postępowania cywilnego, co do obowiązku wydania nieruchomości, w następstwie zawarcia umowy;
• reprezentowania ich przed wszystkimi organami, sądami, urzędami, w tym administracji państwowej i samorządowej wszystkich szczebli, w tym urzędem gminy, w celu uzyskania zaświadczenia o przeznaczeniu nieruchomości w planie zagospodarowania przestrzennego oraz starostwem powiatowym, w celu uzyskania wypisów z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej oraz zaświadczenia o objęciu lub nie zbywanej nieruchomości uproszczonym planem urządzania lasu, urzędem skarbowym, w tym do uzyskania zaświadczenia, o którym mowa w art. 19 ust. 6 ustawy o podatku od spadków i darowizn, sądami, w tym do składania wniosków wieczystoksięgowych, instytucjami we wszystkich instancjach, jednostkami organizacyjnymi niemającymi osobowości prawnej, instytucjami oraz osobami fizycznymi i prawnymi, do wnoszenia pism, wniosków, odwołań;
• ustanawiania na nieruchomości, objętej KW numer (…), służebności gruntowych, zapewniających działkom o nr od 1/5 do 1/19 dostęp do drogi publicznej;
• do odbierania i nadawania korespondencji, przesyłek, w tym korespondencji poleconej, również sądowej;
• składania, podpisywania i odbierania dokumentów z ww. urzędów i instytucji, odwołań i zażaleń od niekorzystnych postanowień i decyzji;
• innych czynności, które okażą się niezbędne do realizacji niniejszego pełnomocnictwa.

Działki oznaczone numerami ewidencyjnymi: 1/9, 1/10, nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano dla tych działek decyzji o warunkach zabudowy - co wynika z treści zaświadczenia Burmistrza (…) z 13 stycznia 2023 roku, znak: (…).

Jak wynika z wypisu z rejestru gruntów wydanego przez Starostę (…):

• działka oznaczona numerem ewidencyjnym 1/9 ma powierzchnię 0,2141 ha i stanowi grunty orne (użytek i klasa bonitacyjna: RIVa),
• działka oznaczona numerem ewidencyjnym 1/10 ma powierzchnię 0,2289 ha i stanowi: grunty orne oraz łąki trwałe (użytek i klasa bonitacyjna: RIVA, LIV).

Działki oznaczone numerami ewidencyjnymi: 1/9 i 1/10, nie są położone na obszarze zdegradowanym w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji (tekst jedn. Dz. U. z 2021 r. poz. 485).

Działki oznaczone numerami ewidencyjnymi: 1/9, 1/10, nie są lasem, nie są objęte uproszczonym planem urządzenia lasu ani nie wydano dla niej decyzji, o których mowa w art. 19 ust. 3 ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach (tekst jedn. Dz. U. z 2022 r. poz. 672 ze zm.).

Działki oznaczone numerami ewidencyjnymi: 1/9 i 1/10, są niezabudowane, nieuzbrojone w urządzenia Infrastruktury technicznej i posiadają bezpośredni dostęp do drogi publicznej.

Działki oznaczone numerami ewidencyjnymi: 1/9 i 1/10 w okresie ostatnich pięciu lat - nie były i obecnie również nie są wykorzystywane przez Sprzedawców na cele związane z prowadzeniem działalności gospodarczej i nie stanowią przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu przepisu art. 55¹ Kodeksu cywilnego (tekst jedn. Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.).

Działka oznaczona numerem ewidencyjnym 1/10 zostanie podzielona w taki sposób, że powstanie m.in. działka o obszarze ok. 544,00 m².

Wnioskodawczyni zamierza sprzedać Spółce swoje udziały w prawie własności części nieruchomości gruntowej, dla której prowadzona jest księga wieczysta KW numer (…), to jest: prawa własności części działki oznaczonej numerem ewidencyjnym 1/10 o powierzchni ok. 0,0544 ha i prawa własności działki oznaczonej numerem ewidencyjnym 1/9 o powierzchni 0,2141 ha.

Co ważne, Wnioskodawczyni i współwłaściciele oddali w dzierżawę działkę gruntu o nr 1/9 i 1/10 opisaną szczegółowo powyżej, o powierzchni około 2685 m², Spółce mającej dokonać ich zakupu pod działalność gospodarczą (Umowa dzierżawy nr (…) zawarta 16 marca 2023 r.)

Ponadto, Kupujący podejmie szereg działań związanych z nieruchomością, co zostanie opisane poniżej.

Kupująca Spółka planuje na tej działce wybudować obiekt handlowo-usługowy o powierzchni zabudowy minimum 650 m² wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum 20 miejsc postojowych oraz prowadzić na tym terenie działalność gospodarczą.

W akcie notarialnym nr (…) z 16 marca 2023 r. umowa przedwstępna, Kupująca nieruchomość Spółka zobowiązała się do załatwienia wszystkich formalności związanych z inwestycją na przedmiotowych działkach. To jest Spółka zobowiązuje się do:

1) uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Spółki, w tym jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż 650,00 m², wraz z miejscami parkingowymi w liczbie co najmniej 20 miejsc postojowych,

2) uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowy nieruchomości jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym o powierzchni zabudowy 527 m², w tym salą sprzedaży o powierzchni 400 m² wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum 20 miejsc parkingowych,

3) uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według koncepcji Spółki, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacyjną nieruchomości,

4) uzyskania pozwolenia na wycięcie drzew obejmującego zgodę na dokonanie przez stronę Kupującą odpowiednich nasadzeń zamiennych,

5) uzyskanie prawomocnej, ostatecznej oraz wykonalnej decyzji na wycinkę drzew kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego, obejmującego zgodę na dokonanie odpowiednich nasadzeń zamiennych,

6) niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji,

7) potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych,

8) wydania przez właściwy organ prawomocnej, wykonalnej i ostatecznej decyzji o podziale działki oznaczonej numerem ewidencyjnym 1/10, z której zostanie wydzielona działka o powierzchni około 0,0544 ha, zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego,

9) uzyskania warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego,

10) uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowym,

11) uzyskania zezwolenia na sprzedaż każdego rodzaju alkoholu w planowanym obiekcie handlowo-usługowym.

Tym samym, w momencie uzyskania przez Kupującego powyższych decyzji i pozwoleń Wnioskodawczyni zobowiązuje się sprzedać Mu swoje udziały w prawie własności części nieruchomości gruntowej, to jest: prawa własności części działki oznaczonej numerem ewidencyjnym 1/10 o powierzchni ok. 0,0544 ha i prawa własności działki oznaczonej numerem ewidencyjnym 1/9 o powierzchni 0,2141 ha.

Na zakończenie należy podkreślić, że:

1) w stosunku do przedmiotowych działek Wnioskodawczyni nie ponosiła jakichkolwiek nakładów w celu ich uatrakcyjnienia;

2) w stosunku do ww. nieruchomości Wnioskodawczyni nigdy samodzielnie nie podejmowała żadnych działań marketingowych, nie ogłaszała sprzedaży w środkach masowego przekazu, w szczególności nie ogłaszała sprzedaży w internecie, prasie, radiu;

3) w zakresie zbycia nieruchomości Wnioskodawczyni nie współpracuje z biurami pośrednictwa lub innymi podmiotami pośredniczącymi w obrocie zbywaną nieruchomością;

4) powyższa nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana przez Wnioskodawczynię w działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy;

5) działki, które mają być przedmiotem sprzedaży nie są zabudowane;

6) Wnioskodawczyni wraz ze współwłaścicielami obecnie dzierżawi działki nr 1/9 i część działki nr 1/10 Spółce, która planuje je zakupić po uzyskaniu ww. pozwoleń;

7) Wnioskodawczyni podkreśla, iż na moment sprzedaży nieruchomość będzie objęta decyzją o warunkach zabudowy wydaną w oparciu o udzielone pełnomocnictwo;

8) Kupująca Spółka jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT.

Wnioskodawczyni wraz ze współwłaścicielami oświadcza, że udzielają Kupującej Spółce pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych wyżej, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie przedmiotowej nieruchomości warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru.

Sprzedająca, wraz z pozostałymi współwłaścicielami, oświadcza, że przez cały okres obowiązywania umowy przedwstępnej niniejsze pełnomocnictwo jest nieodwołalne i nie wygasa wskutek śmierci mocodawców.

Ponadto, Sprzedająca, wraz z pozostałymi współwłaścicielami oświadcza, że wyraża zgodę na dysponowanie przez Kupującą nieruchomością szczegółowo opisaną powyżej na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w związku art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 1994 r. nr 89 poz. 414 ze zm.), w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii itp. oraz udostępnia Kupującej nieruchomość celem przeprowadzenia badań gruntu.

Nadto, Sprzedająca, wraz z pozostałymi współwłaścicielami, oświadcza, że wyraża zgodę na usytuowanie przez Kupującą własnym kosztem i staraniem na przedmiotowych działkach tymczasowego przyłącza energetycznego, zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia do sieci oraz treścią umowy przyłączeniowej zawartej z operatorem.

Jednocześnie Kupująca oświadcza, że w przypadku niezawarcia przez strony umowy przyrzeczonej sprzedaży usunie własnym kosztem i staraniem urządzenia usytuowane na wskazanych nieruchomościach gruntowych.

Ponadto, jak to już podkreślano, przedmiotowa nieruchomość będąca przedmiotem przyszłej sprzedaży jest współwłasnością. Wnioski dla współwłaścicieli zostaną złożone w tym samym dniu, co przedmiotowy wniosek. Tym samym, każdy z właścicieli działek złoży wniosek o wydanie interpretacji.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni nie była i nie jest zarejestrowana jako czynny podatnik podatku VAT.

Działki służyły celom prywatnym, w szczególności jako zabezpieczenie majątkowe oraz przestrzeń do składowania przedmiotów o charakterze osobistym. Nie służyły w działalności gospodarczej. Były to cele prywatne i działki stanowiły formę zabezpieczenia majątkowego i nie są to czynności opodatkowane podatkiem VAT (art. 5 ustawy o VAT nie podlegają pod opodatkowanie). Była też dzierżawa - zwolnienie z art. 113 ust. 1 ustawy o VAT.

Ww. niezabudowane działki nie były przedmiotem umów najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, nie były one udostępniane osobom trzecim - oprócz umowy z Kupującą Spółką.

Kupująca Spółka zgłosiła się do Wnioskodawczyni.

Dodatkowy opis

W celu uzyskania atrakcyjniejszej ceny pełnomocnik strony podejmie szereg działań. Pełnomocnik zgodnie z opisem uzyska szereg pozwoleń. Dzięki tym pozwoleniem cena działek będzie sprzedana za określoną w umowie przedwstępnej. Cena ta jest znacznie wyższa od ceny rynkowej. W przypadku braku uzyskania stosownych pozwoleń nie dojdzie do transakcji. Czyli działania pełnomocnika są korzystne dla Kupującego, ponieważ dzięki nim może dojść do transakcji a cena transakcji jest znacznie atrakcyjniejsza.

Wnioskodawczyni nie dokonywała w przeszłości sprzedaży innych nieruchomości z majątku prywatnego.

Pytanie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

Czy sprzedaż niezabudowanej nieruchomości stanowiącej działkę nr 1/9 i część działki nr 1/10 o powierzchni 0,2685 ha, opisanych w stanie faktycznym, jest opodatkowana podatkiem VAT bez uwzględnienia zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT?

Pani stanowisko w sprawie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

Zdaniem Wnioskodawczyni, sprzedaż niezabudowanej nieruchomości stanowiącej działkę nr 1/9 i część działki nr 1/10, o powierzchni 0,2685 ha, jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1570 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary, stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W tym miejscu należy wyjaśnić problematykę współwłasności.

Problematyka ta została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.).

Ze współwłasnością mamy do czynienia wtedy, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom (art. 195 Kodeksu cywilnego).

W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela.

Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 ustawy - Kodeks cywilny).

Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Wnioskodawczyni przypomina, iż na mocy art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, (...).

W świetle powyższej definicji sprzedaży nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów jest opodatkowana podatkiem VAT.

Z opodatkowaną dostawą, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT mamy do czynienia pod warunkiem wykonania jej przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Natomiast działalność gospodarcza, według art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody.

Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem - podatnik, tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania.

Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Jak wskazano wyżej, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Czyli podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zdaniem Wnioskodawczyni, o przejawie takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, można mówić, gdy czynności wykonane przez sprzedającego przybierają formę zorganizowaną może to być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.

Przy czym, na tego rodzaju aktywność handlową wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Wnioskodawczyni stwierdza, że w celu dokonania sprzedaży ww. gruntu podejmowała aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Jej za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Wnioskodawczyni przypomina, iż na działkach nr 1/9 i 1/10, od momentu nabycia do momentu podpisania umowy ze Spółką, nie prowadzono żadnych działalności gospodarczych.

W stosunku do ww. nieruchomości Wnioskodawczyni samodzielnie nigdy nie podejmowała żadnych działań marketingowych, nie ogłaszała sprzedaży w środkach masowego przekazu, w szczególności nie ogłaszała sprzedaży w internecie, prasie, radiu.

Tutaj jednak należy podkreślić, iż doszło do udzielenia Kupującemu pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń na budowę obiektu handlowego z parkingiem, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie działek nr 1/9 i 1/10 warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru.

Wnioskodawczyni uważa, iż warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zdaniem Wnioskodawczyni, jak to już wyżej podkreślono, sama nie podejmowała Ona działań charakterystycznych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami, powyższe czynności zostaną jednak podjęte przez Kupującego, który będzie działał jako pełnomocnik Sprzedającej.

W myśl art. 96 ww. Kodeksu, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu.

Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Stosownie do art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 ww. Kodeksu, pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 ww. Kodeksu wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Czyli jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo - to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.

Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Czyli składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie działek nr 1/9 i 1/10 warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w praktyce wywołuje skutki dla Kupującego.

Tym samym, Wnioskodawczyni twierdzi, iż dokonywała Ona czynności, które zazwyczaj dokonuje profesjonalny sprzedawca.

Zdaniem Wnioskodawczyni, w tej sytuacji zachowuje się jak podatnik podatku VAT wymieniony w art. 15 ww. ustawy. Kupujący będzie bowiem w Jej imieniu dokonywał szeregu określonych czynności w związku ze sprzedażą działek nr 1/9 i 1/10.

Przechodząc do możliwości zwolnienia działek jako terenów innych niż tereny budowlane, zdaniem Wnioskodawczyni, nie znajdzie ono tutaj zastosowania.

Wnioskodawczyni uważa bowiem, iż w związku z podjętymi działaniami tereny te utracą taki charakter.

Przez tereny budowlane - w świetle art. 2 pkt 33 ustawy - rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2020 r. poz. 293), kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalenie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ww. ustawy - ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - na podstawie ust. 2 powołanego przepisu - określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

• lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;
• sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego - jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy - jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W związku z powyższym, ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

Wnioskodawczyni podkreśla, iż na moment sprzedaży działki będą objęte decyzją o warunkach zabudowy wydaną w oparciu o udzielone pełnomocnictwo.

Tym samym, ww. działki będą stanowiły teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy i w rezultacie ich sprzedaż nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Zdaniem Wnioskodawczyni, przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki, które uniemożliwiają zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

W konsekwencji, Wnioskodawczyni uważa, że sprzedaż niezabudowanej nieruchomości składającej się z działek nr 1/9 i części działki nr 1/10, stanowiącej teren budowlany, będzie opodatkowana podatkiem VAT i nie będzie korzystać ze zwolnienia z VAT.

Na zakończenie w związku z tym, iż działki nie będą korzystały ze zwolnienia, zdaniem Wnioskodawczyni, będzie trzeba ich sprzedaż udokumentować fakturą VAT. W przypadku bowiem sprzedaży opodatkowanej dokumentem potwierdzającym ich nabycie w świetle ustawy o podatku od towarów i usług jest faktura. W tym bowiem przypadku Kupującym jest Spółka, a więc czynny podatnik podatku od towarów i usług i zgodnie z art. 106b ustawy o VAT taką transakcję należy udokumentować fakturą.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku, jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowej) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości, jak również udziału we współwłasności nieruchomości, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży posiadanego udziału w nieruchomościach niezabudowanych, istotne jest, czy w celu dokonania tej dostawy podjęła Pani aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Pani za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Zamierza Pani sprzedać Spółce swój udział 1/4 w prawie własności niezabudowanej nieruchomości o łącznej powierzchni 0,2685 ha, składającej się z działki nr 1/9 o powierzchni 0,2141 ha i z wydzielonej z działki nr 1/10 działki o pow. ok. 0,0544 ha, który nabyła Pani 7 maja 2019 r. w drodze dziedziczenia, na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia.

Kupująca Spółka planuje na tej nieruchomości wybudować obiekt handlowo-usługowy o powierzchni zabudowy minimum 650 m² wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum 20 miejsc postojowych oraz prowadzić na tym terenie działalność gospodarczą.

16 marca 2023 r. zawarła Pani z Kupującą Spółką umowę przedwstępną sprzedaży ww. działek m.in. pod warunkami uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy i decyzji o pozwoleniu na budowę, z których będzie wynikać możliwość zabudowania tej nieruchomości zgodnie z planami inwestycyjnymi tej Spółki.

Ponadto, udzieliła Pani Kupującej pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie ww. nieruchomości warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie tych warunków oraz ich odbioru, uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu publicznego. Przez cały okres obowiązywania ww. umowy przedwstępnej pełnomocnictwo to jest nieodwołalne i nie wygasa wskutek śmierci mocodawców.

Wyraziła Pani również zgodę na dysponowanie przez Kupującą Spółkę ww. nieruchomością na cele budowlane, w rozumieniu Prawa budowlanego, w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskania zgód, opinii itp. oraz udostępnia Pani Kupującej ww. działki celem przeprowadzenia badań gruntu.

Wyraziła Pani także zgodę na usytuowanie przez Kupującego własnym kosztem i staraniem na ww. nieruchomości tymczasowego przyłącza energetycznego zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia do sieci oraz treścią umowy przyłączeniowej zawartej z operatorem. W przypadku nie zawarcia przez strony umowy przyrzeczonej sprzedaży Kupujący usunie własnym kosztem i staraniem usytuowane na ww. działkach urządzenia.

Pani pełnomocnik podejmie szereg działań i uzyska szereg pozwoleń. Dzięki działaniom Pani pełnomocnika może dojść do transakcji, a cena tej transakcji jest znacznie wyższa od rynkowej.

Obecnie dzierżawi Pani ww. działki Kupującej Spółce.

Pani wątpliwości dotyczą kwestii czy sprzedaż przysługującego Pani udziału 1/4 w niezabudowanej nieruchomości stanowiącej działkę nr 1/9 i część działki nr 1/10, o powierzchni 0,2685 ha, jest opodatkowana podatkiem VAT bez uwzględnienia zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że powyższa nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana przez Panią w działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest i nie była Pani zarejestrowana jako czynny podatnik podatku VAT. Przed podpisaniem ww. umowy przedwstępnej, ww. nieruchomość nie była, przedmiotem umów najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, ani nie była udostępniana osobom trzecim. Nie ponosiła Pani jakichkolwiek nakładów w celu uatrakcyjnienia ww. działek.

W stosunku do ww. nieruchomości, nigdy samodzielnie nie podejmowała Pani żadnych działań marketingowych, nie ogłaszała sprzedaży w środkach masowego przekazu, w szczególności nie ogłaszała sprzedaży w internecie, prasie, radiu. Nie współpracuje Pani z biurami pośrednictwa lub innymi podmiotami pośredniczącymi w obrocie zbywaną nieruchomością.

Działki te służyły Pani celom prywatnym, w szczególności jako zabezpieczenie majątkowe oraz przestrzeń do składowania przedmiotów o charakterze osobistym. Były to cele prywatne i ww. działki stanowiły formę zabezpieczenia majątkowego.

Dokonując rozstrzygnięcia kwestii będącej przedmiotem Pani zapytania, należy wskazać, że doszło do podpisania przedwstępnej umowy sprzedaży posiadanego przez Panią udziału w prawie własności niezabudowanej działki nr 1/9 o powierzchni 0,2141 ha oraz w działce o powierzchni ok. 0,0544 ha, wydzielonej z działki nr 1/10 i tym samym do udzielenia Kupującej Spółce pełnomocnictwa do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych w Pani imieniu w zakresie uzyskania wszelkich niezbędnych decyzji i pozwoleń, na budowę obiektu handlowego wraz z parkingiem, zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującej Spółki. Uzyskanie decyzji i pozwoleń jest warunkiem zrealizowania właściwej umowy sprzedaży. Czynności te nastąpiły chronologicznie po sobie jeszcze przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży. Udzielenie pełnomocnictwa przyszłemu nabywcy, umożliwiające podjęcie czynności mających na celu dostosowanie gruntu do potrzeb Kupującej Spółki (pozwolenia, przyłącza itp.), nie jest staraniem sprzedawcy, który przykładowo stara się grunt uzbroić czy uzyskać określone pozwolenia, aby przedmiot sprzedaży uczynić bardziej atrakcyjnym dla potencjalnych nabywców.

Skutki prawne czynności wykonanych przez pełnomocnika (nabywcę) w sensie prawnym rzeczywiście dotyczą właściciela gruntu (uzyskanie decyzji, pozwoleń itd.), jednak starania pełnomocnika nie są staraniami właściciela podejmowanymi w tym celu, aby pozyskać kupującego, aby oferowany grunt zabudowany uczynić atrakcyjniejszym dla potencjalnego nabywcy, aby podnieść jego cenę.

W tej sprawie należy zauważyć, że nabywca (Kupująca Spółka) zgłosił się do Pani. Pani jako współwłaściciel ww. nieruchomości nie musi już podejmować działań, aby zachęcić kogokolwiek do nabycia nieruchomości.

Ponadto, z analizy całokształtu okoliczności sprawy wynika, że ww. działki zostały udostępnione na rzecz Kupującej Spółki na mocy umowy dzierżawy, zawartej w związku z przedwstępną umową sprzedaży, wyłącznie w celu uzyskania przez Kupującą niezbędnych zgód i pozwoleń, tj. umożliwienia Kupującej Spółce zrealizowania warunków, od których uzależniono zawarcie definitywnej umowy sprzedaży. Zatem, na obie te umowy należy patrzeć jako na elementy jednego, tego samego przedsięwzięcia.

Podkreślić należy, że z wniosku nie wynika, aby podjęte przez Kupującą Spółkę działania prowadziły do podwyższenia atrakcyjności ww. działek, lecz przyszły nabywca wykonuje te czynności we własnym interesie, w celu przystosowania ich do zrealizowania własnych określonych potrzeb.

Pomimo, że cena sprzedaży jest znacznie wyższa od cen rynkowych, to została ona ustalona między stronami przed podjęciem ww. działań przez Spółkę Kupującą.

Mając powyższe na uwadze, w świetle całokształtu okoliczności sprawy, samo udzielenie pełnomocnictwa Kupującej Spółce do wykonania określonych czynności w celu dostosowania ww. nieruchomości do potrzeb Kupującej Spółki i ww. dzierżawa na rzecz Kupującej (nabywcy) przed sprzedażą, po zawarciu umowy przedwstępnej nie powodują, że zostanie Pani z tego powodu uznana za podatnika prowadzącego działalność gospodarczą.

W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży przez Panią udziału wynoszącego 1/4 części nieruchomości o łącznej powierzchni 0,2685 ha, stanowiącej niezabudowaną działkę nr 1/9 o powierzchni 0,2141 ha i działkę o powierzchni ok. 0,0544 ha, wydzieloną z działki nr 1/10, nie wystąpił ciąg zdarzeń, który jednoznacznie przesądza, że ta sprzedaż wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjęła i w tym konkretnym przypadku nie podejmie Pani aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt powyższych okoliczności wskazuje, że Pani aktywność w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE C-180/10, C-181/10.

Dokonując sprzedaży udziału w ww. niezabudowanej nieruchomości będzie Pani korzystać z przysługującego Pani prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług i nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Tym samym, nie będzie Pani podatnikiem podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w odniesieniu do powyższej transakcji, a dostawa ta nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W konsekwencji, sprzedaż przez Panią posiadanego udziału 1/4 w prawie własności działki nr 1/9 o powierzchni 0,2141 ha i działki o powierzchni ok. 0,0544 ha, wydzielonej z działki nr 1/10, nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Zatem, przepisy ustawy nie będą miały zastosowania do ww. sprzedaży.

W związku z powyższym, nie znajduje uzasadnienia rozstrzygnięcie kwestii korzystania ze zwolnienia dla ww. czynności na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Tym samym, Pani stanowisko uznaję za nieprawidłowe.

Niniejsze rozstrzygnięcie jest spójne z ugruntowaną linią orzeczniczą sądów administracyjnych (por. wyroki NSA: z 6 listopada 2024 r. sygn. akt I FSK 1014/21; z 24 października 2024 r. sygn. akt I FSK 265/21; z 11 października 2024 r. sygn. akt I FSK 364/21; z 21 października 2024 r. sygn. akt I FSK 347/21; z 23 lipca 2024 r. sygn. akt I FSK 1677/20; z 10 września 2024 r. sygn. akt I FSK 1675/20).

Dodatkowe informacje

Interpretacja ta wywołuje skutki podatkowe jedynie dla Pani, nie ma natomiast zastosowania do pozostałych współwłaścicieli nieruchomości.

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.