Interpretacja 0114-KDIP1-3.4012.637.2025.2.PRM

Interpretacja indywidualna
– stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

1 sierpnia 2025 r. wpłynął Pani wniosek z 27 marca 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczący opodatkowania podatkiem VAT dostawy nieruchomości zabudowanej należącej do wspólności małżeńskiej. Uzupełniła go Pani pismami: z 24 października 2024 r. (wpływ 16 września 2025 r.), z 19 września 2025 r. oraz z 27 marca 2025 r. (wpływ 19 września 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni przysługuje prawo własności nieruchomości w miejscowości (…), składającej się m.in. z działki nr 1, o obszarze 7,0800 ha, dla której Sąd Rejonowy (…) prowadzi księgę wieczystą nr (…).

Prawo własności nieruchomości Wnioskodawczyni nabyła od osoby fizycznej na podstawie umowy sprzedaży zawartej 28 grudnia 1983 r. przed notariuszem w (…), będąc w związku małżeńskim i nadal tego stanu pozostaje.

Opisana powyżej działka gruntu o nr 1 nie została nabyta od Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego, jest zabudowana oraz posiada bezpośredni dostęp do drogi.

Działka ewidencyjna nr 1 jest zabudowana jedenastoma budynkami (identyfikatory budynków: (…)).

Z rejestru gruntów prowadzonego przez Starostę (…) wynika, że działka nr 1, o obszarze 7,0800 ha oznaczona jest jako grunty rolne zabudowane (Br-Rllla) i grunty orne (Rllla).

Opisana powyżej działka gruntu nr 1 nie jest przedmiotem umowy najmu, umowy użyczenia, oprócz umowy dzierżawy zawartej z Kupującą przedmiotową nieruchomość Spółką.

Na terenie działki nr 1 nie ma obowiązującego aktualnego planu zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z uchwałą Nr (…) z 28 sierpnia 2019 r. w sprawie przystąpienia do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenów położonych w obrębie geodezyjnym (…), który jest w trakcie opracowywania, który obejmuje fragment działki nr 1.

Ponadto do 13 września 2023 r. nie wydano decyzji o warunkach zabudowy na działkę nr 1, nie została również podjęta uchwała wyznaczająca obszar rewitalizacji, ani ustanawiająca Specjalną Strefę Rewitalizacji w rozumieniu ustawy z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji (t. j. Dz. U. z 2021 r. poz. 485 ze zm.).

Opłaty związane z eksploatacją opisanej wyżej Nieruchomości, w tym podatek od nieruchomości, zostały uregulowane i z tego tytułu nie istnieją żadne zaległości.

Opisana powyżej działka gruntu nr 1 nie jest ujęta w uproszczonym planie urządzenia lasu. Decyzja, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 672) nie była wydawana.

Opisana powyżej działka gruntu nr 1 nie jest przedmiotem pierwokupu w rozumieniu ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. Prawo wodne (t. j. Dz. U. z 2021 r. poz. 2233).

Wnioskodawczyni zamierza sprzedać nieruchomość o powierzchni około 0,2985 ha, działki gruntu nr 1, dla której Sąd Rejonowy w (…) prowadzi w księgę wieczystą nr (…).

Kupująca Spółka planuje na tej działce wybudować obiekt handlowo-usługowy o powierzchni użytkowej nie mniejszej niż 650 m² wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum 20 miejsc postojowych i prowadzić na tej nieruchomości działalność gospodarczą. W akcie notarialnym nr (…) z 24 października 2024 r. - umowa przedwstępna - Kupująca nieruchomość Spółka zobowiązała się do załatwienia wszystkich formalności związanych z inwestycją na przedmiotowej działce. To jest Spółka zobowiązała się do:

1. uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nabywanej nieruchomości obiektami zgodnie z planami Spółki, czyli zabudowy jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż 650 m² wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum 20 miejsc parkingowych,

2. uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowy nieruchomości jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym o powierzchni zabudowy 527,40 m², w tym salą sprzedaży o powierzchni 400 m² wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum 20 miejsc parkingowych,

3. uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według koncepcji Spółki, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacyjną nieruchomości,

4. niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia Nieruchomości, skutkującego koniecznością jej rekultywacji,

5. potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych,

6. wydania przez właściwy organ prawomocnej, wykonalnej i ostatecznej decyzji o podziale działki nr 1 zgodnie z planami inwestycyjnymi Spółki,

7. uzyskania warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego,

8. uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowym.

Tym samym w momencie uzyskania przez Kupującą powyższych decyzji i pozwoleń, Wnioskodawczyni zobowiązuje się sprzedać powyższą nieruchomość: zabudowaną działkę nr 1 o obszarze 0,2985 ha.

Na zakończenie należy podkreślić, że:

1. W stosunku do ww. działki Wnioskodawczyni nie ponosiła jakichkolwiek nakładów w celu jej uatrakcyjnienia.

2. W stosunku do ww. nieruchomości Wnioskodawczyni nigdy samodzielnie nie podejmowała żadnych działań marketingowych, nie ogłaszała sprzedaży w środkach masowego przekazu, w szczególności nie ogłaszała sprzedaży w internecie, prasie, radiu.

3. Powyższa nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana przez Wnioskodawczynię w działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

4. Działka, która ma być przedmiotem sprzedaży jest zabudowana.

5. Wnioskodawczyni obecnie dzierżawi część przedmiotowej działki Spółce, która planuje ją zakupić po uzyskaniu ww. pozwoleń. Spółka płaci Wnioskodawczyni określony czynsz dzierżawny.

Wnioskodawczyni oświadcza, iż udziela Kupującej pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych wyżej, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie przedmiotowej Nieruchomości warunków technicznych, dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru. Sprzedawcy oświadczają, że przez cały okres obowiązywania umowy przedwstępnej niniejsze pełnomocnictwo jest nieodwołalne i nie wygasa wskutek śmierci któregokolwiek z mocodawców.

Sprzedawca oświadcza, że wyraża zgodę na dysponowanie przez Kupującą Nieruchomością, opisaną powyżej na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w związku art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo Budowlane, w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii itp. oraz udostępni Kupującej nabywaną Nieruchomość, będącą przedmiotem niniejszej umowy, celem przeprowadzenia badań gruntu. Po przeprowadzeniu badań i niezbędnych czynności teren zostanie niezwłocznie przywrócony do stanu pierwotnego przez Kupującą.

Sprzedawca oświadcza, że wyraża zgodę na usytuowanie przez Kupującą własnym kosztem i staraniem na nabywanej Nieruchomości, tymczasowego przyłącza energetycznego zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia do sieci oraz treścią umowy przyłączeniowej zawartej z operatorem. Jednocześnie Kupująca oświadcza, że w przypadku nie zawarcia przez strony umowy przyrzeczonej sprzedaży usunie niezwłocznie własnym kosztem i staraniem usytuowane na działce gruntu urządzenia i przywróci teren do stanu pierwotnego.

Doprecyzowanie i uzupełnienie zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni nie jest podatnikiem podatku VAT. Mąż Wnioskodawczyni też nie jest.

Działka od momentu nabycia służyła celom prywatnym, w szczególności jako zabezpieczenie majątkowe oraz przestrzeń do składowania przedmiotów o charakterze osobistym. Nie służyła w działalności gospodarczej. Nie są to czynności opodatkowane podatkiem VAT (art. 5 ustawy o VAT nie podlegają pod opodatkowanie). Była też dzierżawa - zwolnienie z art. 113 ust. 1 ustawy o VAT.

Działka nie była nabyta w celu jej wykorzystania w działalności gospodarczej.

Kupująca Spółka zgłosiła się do Wnioskodawczyni. W celu uzyskania atrakcyjniejszej ceny pełnomocnik strony podejmie szereg działań. Pełnomocnik zgodnie z opisem uzyska szereg pozwoleń. Dzięki tym pozwoleniom cena działki będzie sprzedana za określoną w umowie przedwstępnej. Cena ta jest znacznie wyższa od ceny rynkowej. W przypadku braku uzyskania stosownych pozwoleń nie dojdzie do transakcji. Czyli działania pełnomocnika są korzystne dla Kupującej ponieważ dzięki nim może dojść do transakcji a cena transakcji jest znacznie atrakcyjniejsza. Wnioskodawczyni nie podejmowała działań marketingowych.

Przed podpisaniem umowy przedwstępnej ze Spółką Kupującą, Wnioskodawczyni nie oddawała działki nr 1 w najem, dzierżawę albo do używania na podstawie innych umów o podobnym charakterze.

Wnioskodawczyni nie dokonywała wcześniej sprzedaży nieruchomości, z tytułu której była Ona podatnikiem podatku VAT.

Wnioskodawczyni nie sprzedawała innych nieruchomości.

Budynki znajdujące się na działce nr 1 o obszarze 0,2985 ha będącej przedmiotem sprzedaży na rzecz Kupującej Spółki zostały nabyte. Z informacji uzyskanych przez Wnioskodawczynię wynika, że budynki były oddane do użytkowania ponad 45 lat temu.

Nie były ponoszone wydatki na ulepszenie każdego ww. budynku.

Pytanie

Czy sprzedaż zabudowanej działki nr 1 o pow. 0,2985 ha opisanej w stanie faktycznym jest zwolniona z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT?

Pani stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawczyni, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług, opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju.

Natomiast przez dostawę towarów zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Nieruchomość będąca przedmiotem transakcji, składająca się z zabudowanej działki niewątpliwie wypełnia znamiona definicji towaru, o której mowa w art. 2 pkt 6 ustawy podatku od towarów i usług.

Tym samym, sprzedaż działki przez Zbywcę będzie kwalifikowana jako odpłatna dostawa towarów.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

· dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

· pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Działka będąca przedmiotem przedwstępnej umowy sprzedaży jest zabudowana. Od czasu zakupu, aż do chwili obecnej Wnioskodawczyni nie ponosiła nakładów remontowych ani nie przeprowadzała zmian w celu podniesienia jej standardów budowlanych do zasiedlenia. W odniesieniu do budynków posadowionych na działce nr 1 doszło do pierwszego zasiedlenia i od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży minął już okres co najmniej dwóch lat. Tym samym, została spełniona definicja pierwszego zasiedlenia. Ponadto w odniesieniu do przedmiotowych budynków nie były przeprowadzane prace, które stanowiłyby ulepszenia, o których mowa w art. 2 pkt 14 ustawy.

Zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków i budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie może być krótszy niż 2 lata.

W związku z tym, w ocenie Wnioskodawczyni, dostawa wskazanej w zdarzeniu przyszłym działki będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jednocześnie, należy zwrócić uwagę, że zwolnienie uregulowane w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ma charakter zwolnienia fakultatywnego, gdyż w myśl art. 43 ust. 10 ustawy VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków pod warunkiem wskazanym w tym przepisie.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu, to sprzedaż dokonana przez Wnioskodawczynię dotycząca gruntu, na którym znajduje się przedmiotowy budynek również będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie tych samych przepisów co sprzedaż budynku.

Podsumowując, zdaniem Wnioskodawczyni, w tym przypadku może Ona korzystać ze zwolnienia z opodatkowania działki nr 1 podatkiem VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.) zwanej dalej ustawą:

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości zabudowanych, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE:

Należy w tym miejscu wyjaśnić, że kwestie dotyczące stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje natomiast ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks Rodzinny i Opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.), zwanej dalej Kodeksem rodzinnym i opiekuńczym.

Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Jak stanowi art. 36 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W myśl natomiast art. 36 § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 15 ust. 2 ustawy:

Małżeństwo nie należy do żadnej kategorii podmiotów wymienionych w art. 15 ust. 1 ustawy. Powyższe stwarza dla małżonków prowadzących działalność gospodarczą szczególną sytuację prawną. Należy zauważyć, że żaden z przepisów ustawy nie zabrania małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma przy tym przeszkód, aby pomiędzy małżonkami prowadzącymi odrębne działalności istniała ustawowa wspólność majątkowa.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży działki wydzielonej z działki nr 1, będącej we współwłasności małżeńskiej, istotne jest czy w celu dokonania jej sprzedaży podjęła Pani aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Pani za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Z opisu sprawy wynika, że w 1983 r. do współwłasności małżeńskiej nabyła Pani działkę nr 1, zabudowaną jedenastoma budynkami.

Powyższa nieruchomość nigdy nie była przez Panią wykorzystywana w działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie ponosiła Pani jakichkolwiek nakładów w celu uatrakcyjnienia działki nr 1. W stosunku do ww. nieruchomości nigdy samodzielnie nie podejmowała Pani żadnych działań marketingowych. Nie ogłaszała Pani sprzedaży w środkach masowego przekazu, w szczególności w internecie, prasie, radiu.

Zamierza Pani sprzedać Kupującej Spółce działkę wydzieloną z działki nr 1. Spółka nabędzie ww. nieruchomość w celu realizacji inwestycji budowlanej, polegającej na budowie budynku handlowo-usługowego o powierzchni zabudowy minimum 650 m² wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum 20 miejsc postojowych oraz prowadzić na tym terenie działalność gospodarczą.

W 2024 r. zawarła Pani z Kupującą Spółką umowę przedwstępną sprzedaży m.in. pod warunkami uzyskania prawomocnych, ostatecznych i wykonalnych decyzji o warunkach zabudowy oraz o pozwoleniu na budowę, z których będzie wynikać możliwość zabudowy nieruchomości jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującej Spółki.

Ponadto udzieliła Pani Kupującej Spółce pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru. Przez cały okres obowiązywania umowy przedwstępnej niniejsze pełnomocnictwo jest nieodwołalne i nie wygasa wskutek śmierci mocodawcy.

Wyraziła Pani również zgodę na dysponowanie przez Kupującą nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w związku z art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo Budowlane, w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwoleniu na budowę, uzyskania zgód, opinii itp. oraz udostępni Pani Kupującej Spółce nieruchomość będąca przedmiotem niniejszej umowy celem przeprowadzenia badań gruntu oraz zgodę na usytuowanie przez Kupującą Spółkę na ww. działce tymczasowego przyłącza energetycznego zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia do sieci oraz treścią umowy przyłączeniowej zawartej z operatorem.

Przed podpisaniem umowy przedwstępnej ze Spółką Kupującą, nie oddawała Pani działki nr 1 w najem, dzierżawę albo do używania na podstawie innych umów o podobnym charakterze. Obecnie dzierżawi Pani działkę będącą przedmiotem przedwstępnej umowy sprzedaży Kupującej Spółce.

Dokonując rozstrzygnięcia kwestii będącej przedmiotem Pani zapytania, należy wskazać, że doszło do podpisania przedwstępnej umowy sprzedaży działki wydzielonej z działki nr 1, będącej we współwłasności małżeńskiej, i tym samym do udzielenia Kupującej Spółce pełnomocnictwa do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych m.in. w Pani imieniu w zakresie uzyskania wszelkich niezbędnych decyzji i pozwoleń, na budowę obiektu handlowo-usługowego wraz z parkingiem zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującej Spółki. Uzyskanie decyzji i pozwoleń jest warunkiem zrealizowania właściwej umowy sprzedaży. Czynności te nastąpiły chronologicznie po sobie jeszcze przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży. Udzielenie pełnomocnictwa przyszłemu nabywcy umożliwiające podjęcie czynności mających na celu dostosowanie gruntu do potrzeb Kupującej Spółki (pozwolenia, przyłącza itp.) nie jest staraniem sprzedawcy, który przykładowo stara się grunt uzbroić czy uzyskać określone pozwolenia, aby przedmiot sprzedaży uczynić bardziej atrakcyjnym dla potencjalnych nabywców.

Skutki prawne czynności wykonanych przez pełnomocnika (nabywcę) w sensie prawnym rzeczywiście dotyczą właściciela gruntu (uzyskanie decyzji, pozwoleń itd.), jednak starania pełnomocnika nie są staraniami właściciela podejmowanymi w tym celu, aby pozyskać kupującego, aby oferowany grunt uczynić atrakcyjniejszym dla potencjalnego nabywcy, aby podnieść jego cenę. W przedmiotowej sprawie należy zatem zauważyć, że nabywca (Kupująca Spółka) sam się zgłosił. Pani jako współwłaściciel gruntu nie musi już podejmować działań, aby zachęcić kogokolwiek do jego nabycia.

Ponadto z analizy całokształtu okoliczności sprawy oraz informacji zawartych we wniosku wynika, że działka będąca przedmiotem sprzedaży została udostępniona na rzecz Kupującej Spółki na mocy umowy dzierżawy, zawartej w związku z przedwstępną umowy sprzedaży, wyłącznie w celu uzyskania przez Kupującą niezbędnych zgód i pozwoleń, tj. umożliwienia Kupującej Spółce zrealizowania warunków, od których uzależniono zawarcie definitywnej umowy sprzedaży. Zatem na obie te umowy należy patrzeć jako na elementy jednego, tego samego przedsięwzięcia.

Podkreślić należy, że podjęte przez Kupującą Spółkę działania nie prowadzą do podwyższenia atrakcyjności działek lecz przyszły nabywca wykonuje te czynności we własnym interesie, w celu przystosowania działki do zrealizowania własnych potrzeb.

Tym samym, samo udzielenie pełnomocnictwa Kupującej Spółce do wykonania określonych czynności w celu dostosowania gruntu do Jej potrzeb i dzierżawa gruntu na Jej rzecz przed sprzedażą, po zawarciu umowy przedwstępnej nie powoduje, że zostanie Pani z tego powodu uznana za podatnika prowadzącego działalność gospodarczą.

W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży przez Panią działki wydzielonej z działki nr 1, będącej we współwłasności małżeńskiej, nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że ta sprzedaż wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjęła Pani aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt powyższych okoliczności wskazuje, że Pani aktywność w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE C-180/10, C-181/10.

Dokonując sprzedaży działki wydzielonej z działki nr 1, będącej we współwłasności małżeńskiej, będzie Pani korzystać z przysługującego Pani prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług i nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Tym samym, nie będzie Pani podatnikiem podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w odniesieniu do powyższej transakcji, a dostawa ta nie podlega opodatkowaniu VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W konsekwencji, sprzedaż przez Panią działki wydzielonej z działki nr 1, będącej we współwłasności małżeńskiej, nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W związku z powyższym, nie znajduje uzasadnienia rozstrzygnięcie kwestii korzystania ze zwolnienia dla ww. czynności na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Tym samym, Pani stanowisko uznaję za nieprawidłowe.

Niniejsze rozstrzygnięcie jest spójne z ugruntowaną linią orzeczniczą sądów administracyjnych (por. wyroki NSA: z 6 listopada 2024 r. sygn. akt I FSK 1014/21; z 24 października 2024 r. sygn. akt I FSK 265/21; z 11 października 2024 r. sygn. akt I FSK 364/21; z 21 października 2024 r. sygn. akt I FSK 347/21; z 23 lipca 2024 r. sygn. akt I FSK 1677/20; z 10 września 2024 r. sygn. akt I FSK 1675/20).

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

W kwestii skutków prawnych jakie wywołuje interpretacja indywidualna wydana dla Wnioskodawcy, należy stwierdzić, że w myśl art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej:

Mając na uwadze, że wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego został złożony przez Panią, zaznacza się, że interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla współwłaściciela działki.

Jednocześnie wskazany przez Panią dwukrotne przepis art. 42 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT na stronie nr 5 uznano za oczywistą omyłkę. Prawidłowo – odnosząc się do treści przepisów ustawy o podatku od towarów i usług – zdania te powinny brzmieć:

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.