Wnioskodawca, będący czynnym podatnikiem VAT, planuje sprzedaż prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej wraz z prawem własności znajdujących się na niej budynków. Nieruchomość została nabyta w 2017 roku w transakcji zwolnionej z VAT. Od momentu nabycia obiekt nie był wynajmowany, dzierżawiony…
Interpretacja indywidualna
– stanowisko nieprawidłowe
Szanowni Państwo,
stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
8 sierpnia 2024 r. wpłynął Państwa wniosek z 30 lipca 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie możliwości zastosowania zwolnienia od podatku VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, dla dostawy użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej wraz z prawem własności budynków.
Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem podatku VAT.
Wnioskodawca w najbliższym czasie planuje sprzedaż użytkowania wieczystego (jako użytkownik wieczysty do 5 grudnia 2089 r.) nieruchomości gruntowej położonej w miejscowości (…), będącej własnością Skarbu Państwa, stanowiącej działkę nr 1, obręb (…), oznaczonej jako „Bz - tereny rekreacyjno-wypoczynkowe”, oraz będąc właścicielem odrębnego od gruntu:
· budynku wielofunkcyjnego o kubaturze 9.950,00 m3,
· pięciu murowanych domków letniskowych o kubaturze 1.576,00 m3,
· pawilonu sanitarnego o kubaturze 340,83 m3.
Do przedmiotowej sprzedaży została podpisana 16 kwietnia 2025 r. przedwstępna umowa sprzedaży aktem notarialnym Repertorium (…) przed Notariuszem (…).
Zgodnie z § 3 umowy przedwstępnej sprzedaży umowa przyrzeczona sprzedaży zostanie zawarta w terminie 60 dni od dnia uzyskania interpretacji podatkowej, z którą Wnioskodawca występuje, nie później niż do 31 grudnia 2025 r.
Powyższe prawo użytkowania wieczystego nieruchomości wraz z prawem własności budynków Wnioskodawca nabył na podstawie umowy sprzedaży z 20 grudnia 2017 r. sporządzonej przez notariusza (…), Repertorium (…).
Zgodnie z § 2.2 niniejszego aktu przedmiotowa umowa sprzedaży podlegała zwolnieniu z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o podatku od towarów i usług.
Od dnia przeniesienia własności prawa użytkowania wieczystego oraz prawa własności budynków przedmiotowa nieruchomość nie była przedmiotem umów najmu i dzierżawy.
Na niniejszej nieruchomości nie była również prowadzona aktywna działalność gospodarcza.
Zakupione prawo użytkowania wieczystego oraz własności zostało nabyte celem prowadzenia działalności gospodarczej, jednakże ze względu na prawną sytuację Wnioskodawcy nie została ona zrealizowana. Wnioskodawca w okresie posiadania powyższego prawa użytkowania i własności ponosił jedynie koszty administracyjne i opłaty związane z posiadaniem nieruchomości (w tym podatku od nieruchomości i opłat związanych z wieczystym użytkowaniem gruntu).
W okresie posiadania prawa użytkowania wieczystego i własności nie dokonywano na nieruchomości nakładów inwestycyjnych. Nie dokonywano ich ulepszenia ani modernizacji.
Pytanie
Czy planowana sprzedaż nieruchomości będzie korzystać ze zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT?
Państwa stanowisko w sprawie
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług, opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju.
Natomiast przez dostawę towarów zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.
Nieruchomość będąca przedmiotem transakcji - prawo wieczystego użytkowania gruntu oraz prawo własności niewątpliwie wypełnia znamiona definicji towaru, o której mowa w art. 2 pkt 6 ustawy podatku od towarów i usług. Tym samym, sprzedaż działki przez Wnioskodawcę będzie kwalifikowana jako odpłatna dostawa towarów.
W ocenie Wnioskodawcy planowana sprzedaż nieruchomości powinna korzystać ze zwolnienia z podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.
Zgodnie z tym przepisem, zwolnieniu podlega dostawa budynków, budowli lub ich części nieobjęta zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:
a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów;
W niniejszym przypadku jak wskazano w opisie stanu faktycznego nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Na otrzymanych fakturach oraz zgodnie z aktem notarialnym - umową sprzedaży z 20 grudnia 2017 r. sporządzonej przez notariusza (…), Repertorium (…) wskazano, iż czynność sprzedaży podlegała zwolnieniu z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o podatku od towarów i usług.
Grunt będący przedmiotem prawa użytkowania wieczystego jest zabudowany budynkami, do których nabyto prawo własności.
Od czasu zakupu aż do chwili obecnej Wnioskodawca nie ponosił nakładów remontowych, ulepszeń czy modernizacji zarówno prawa wieczystego użytkowania ani posadowionych na niej budynków.
Mając na uwadze powyższe, w opinii Wnioskodawcy, przedmiotowa czynność sprzedaży spełnia warunki określone w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o podatku od towarów i usług.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775), zwanej dalej ustawą:
Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
Jak wynika z art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ustawy:
Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:
· oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste; (pkt 6)
· zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6. (pkt 7)
Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
Zgodnie z przedstawionymi przepisami nieruchomość spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jej sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.
Zarówno w treści wskazanej ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych towarów i czynności stawkami preferencyjnymi oraz zwolnienie od podatku. Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.
W przypadku dostawy budynków, budowli lub ich części zwolnienie od podatku przysługuje na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz pkt 10a ustawy.
Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:
Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.
Dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.
Stosownie do treści art. 2 pkt 14 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:
a) wybudowaniu lub
b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
Z przepisu art. 2 pkt 14 ustawy wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku lub jego części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika, bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku.
Zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się zatem w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich miało miejsce pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.
Jednocześnie należy zwrócić uwagę, że zwolnienie uregulowane w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ma charakter zwolnienia fakultatywnego, gdyż w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:
Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:
1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2) złożą:
a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub
b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów
- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.
Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:
Oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:
1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;
3) adres budynku, budowli lub ich części.
Po spełnieniu ww. warunków podatnik ma zatem możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.
W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.
W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:
Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:
a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.
Aby dostawa budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, muszą być spełnione łącznie dwa warunki występujące w tym artykule.
Przy czym, jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:
Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów tj. zarówno nieruchomości, jak i ruchomości, przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT oraz wykorzystywanych niezależnie od okresu ich używania przez podatnika wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.
W odniesieniu do dostaw budynków, budowli lub ich części może zatem wystąpić jedna z kilku podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy stanie się bezzasadne.
Ponadto, stosownie do treści art. 29a ust. 8 ustawy:
W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.
Wobec powyższego, przy sprzedaży budynków lub budowli bądź ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków, budowli lub ich części w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.
Państwa wątpliwości dotyczą możliwości zastosowania zwolnienia od podatku VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, dla dostawy użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej wraz z prawem własności budynków.
W celu ustalenia, czy w analizowanej sprawie dla dostawy działki nr 1 zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku VAT należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy w odniesieniu do poszczególnych budynków miało miejsce pierwsze zasiedlenie, o którym mowa w art. 2 pkt 14 ustawy.
Z opisu sprawy wynika, że w 2017 r. na podstawie umowy sprzedaży nabyli Państwo prawo własności użytkowania wieczystego (działka nr 1) wraz z prawem własności budynków na niej się znajdujących (budynek wielofuncyjny, pięć murowanych domków letniskowych, pawilon sanitarny). Nabycie podlegało zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy. Od dnia przeniesienia własności ww. działka nie była przedmiotem najmu i dzierżawy. Na nieruchomości nie prowadzili Państwo aktywnej działalności gospodarczej. W okresie posiadania opisanej działki ponosili Państwo jedynie koszty administracyjne i opłaty związanie z jej posiadaniem. Nie dokonywali Państwo nakładów inwestycyjnych, ulepszeń ani modernizacji na budynkach znajdujących się na działce nr 1.
Analizując powyższe informacje w kontekście definicji pierwszego zasiedlenia należy stwierdzić że sprzedaż ww. budynków nastąpi po upływie dwóch lat od momentu pierwszego zasiedlenia tj. od momentu ich nabycia. Należy zauważyć, że do pierwszego zasiedlenia doszło najpóźniej w 2017 r., tj. w momencie ich nabycia. Ponadto, nie dokonywali Państwo ulepszeń opisanych budynków. Oznacza to, że planowana sprzedaż korzysta ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.
W tej sytuacji, dostawa użytkowania wieczystego gruntu nr 1, na którym posadowione są ww. obiekty, stosownie do art. 29a ust. 8 w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, również będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT.
Wobec powyższego analiza wniosku w zakresie zastosowania zwolnienia dla dostawy nieruchomości na podstawie przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a i pkt 2 ustawy jest bezzasadna.
Tym samym, Państwa stanowisko uznaję za nieprawidłowe. Planowana transakcja sprzedaży użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej wraz z prawem własności budynków będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, a nie jak Państwo twierdzą, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy. Tym samym, w opisanej sytuacji, zastosowanie znajdzie inna podstawa prawna niż Państwo wskazali.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo