Spółka będąca czynnym podatnikiem VAT nabyła 3 listopada 2023 r. lokal użytkowy od dewelopera na rynku pierwotnym, odliczając VAT z faktury. Po dostosowaniu lokalu, 5 kwietnia 2024 r. wprowadziła go do ewidencji środków trwałych, a 7 kwietnia 2024 r. rozpoczęła najem krótkoterminowy przez operatora. Spółka nie dokonywała…
Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe
Szanowni Państwo,
stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
27 sierpnia 2025 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy możliwości zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, dla dostawy lokalu użytkowego.
Uzupełnili go Państwo pismem z 18 września 2025 r. (wpływ 18 września 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie oraz pismem z 22 września 2025 r. (wpływ 22 września 2025 r.).
Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego ostatecznie sformułowany w uzupełnieniu do wniosku
Wnioskodawca (dalej: „Spółka”) jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Spółka 3 listopada 2023 r. aktem notarialnym dokonała zakupu lokalu użytkowego. Zakup odbył się na rynku pierwotnym. Zbywającym był deweloper, który z tytułu dostawy nieruchomości wystawił fakturę z podatkiem należnym w stawce 23%. Spółka dokonała odliczenia podatku VAT naliczonego ze wskazanej faktury.
Celem zakupu lokalu przez Spółkę było oddanie nieruchomości operatorowi (zarządcy) pod najem krótkoterminowy. Po dostosowaniu lokalu, Spółka 5 kwietnia 2024 r. wprowadziła lokal do ewidencji środków trwałych, przyjmując go tym samym do użytkowania.
Pierwsza czynność opodatkowana (najem na doby) po przyjęciu lokalu do użytkowania miała miejsce 7 kwietnia 2024 r. Do dnia sporządzenia wniosku lokal oddany jest do zarządzania operatorowi najmu, który po potrąceniu kosztów obsługi rozlicza się ze Spółką.
Spółka po wprowadzeniu lokalu do ewidencji środków trwałych nie dokonywała ulepszeń lokalu i nie ma w planach ich dokonywać. Spółka zamierza zbyć lokal. Transakcja zbycia planowana jest na pierwsze półrocze roku 2026 a nabywcą będzie osoba fizyczna, niebędąca czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.
Wątpliwości Spółki budzi fakt, od którego momentu tj. czy od zakupu 3 listopada 2023 r. czy od wprowadzenia do ewidencji środków trwałych 5 kwietnia 2024 r. czy wykonania pierwszej czynności opodatkowanej 7 kwietnia 2024 r. należy liczyć 2 letni okres w ramach tzw. pierwszego zasiedlenia, o którym mowa w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT.
Spółka nie dokonywała ulepszeń w ogóle.
Spółka nie ma tym samym pewności czy sprzedaż lokalu dokonana począwszy od 2 listopada 2025 r. będzie opodatkowana 23% podatkiem VAT z uwagi na zaistnienie pierwszego zasiedlenia czy też będzie korzystała ze zwolnienia z podatku VAT.
Pytanie ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu do wniosku
Czy sprzedaż lokalu opisanego w stanie faktycznego dokonana począwszy od 3 listopada 2025 r., w świetle przedstawionej sytuacji we wniosku, będzie korzystała ze zwolnienia z podatku VAT?
Państwa stanowisko w sprawie ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu do wniosku
Zdaniem Spółki pierwsze zasiedlenie należy liczyć od dnia nabycia lokalu tj. 3 listopada 2023 r. a więc okres 2 letni minie 2 listopada 2025 r. Tym samym sprzedaż lokalu dokonana począwszy od 3 listopada 2025 r. nie będzie traktowana jako dostawa nieruchomości w ramach pierwszego zasiedlenia, a tym samym będzie korzystała ze zwolnienia z podatku VAT.
Wynika to z definicji pierwszego zasiedlenia z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT zgodnie z którym „Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:
a) wybudowaniu lub
b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
Zdaniem Spółki 3 listopada 2023 r. (sprzedaż lokalu przez dewelopera) to jednocześnie oddanie lokalu do użytkowania pierwszemu nabywcy czyli Spółce.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:
Opodatkowaniu podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
Jak stanowi art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7ustawy:
Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).
Zgodnie z przedstawionymi przepisami nieruchomość spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jej sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.
Zarówno w treści wskazanej ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych towarów i czynności stawkami preferencyjnymi oraz zwolnienie od podatku. Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.
W przypadku dostawy budynków, budowli lub ich części zwolnienie od podatku przysługuje na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz pkt 10a ustawy.
Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:
Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.
Dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.
Stosownie do treści art. 2 pkt 14 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:
a) wybudowaniu lub
b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
Z przepisu art. 2 pkt 14 ustawy wynika, że pierwszym zasiedleniem jest oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy nieruchomości bądź pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku lub jego części ma więc miejsce zarówno w momencie zakup nieruchomości bądź w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku na potrzeby własnej działalności gospodarczej, bowiem w tych przypadkach doszło do korzystania z budynku.
Zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się zatem w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich miało miejsce pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.
W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.
W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:
Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:
a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.
Aby dostawa budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, muszą być spełnione łącznie dwa warunki występujące w tym artykule.
Przy czym, jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:
Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów tj. zarówno nieruchomości, jak i ruchomości, przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT oraz wykorzystywanych niezależnie od okresu ich używania przez podatnika wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.
W odniesieniu do dostaw budynków, budowli lub ich części może zatem wystąpić jedna z kilku podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy stanie się bezzasadne.
Ponadto, stosownie do treści art. 29a ust. 8 ustawy:
W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.
Wobec powyższego, przy sprzedaży budynków lub budowli bądź ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków, budowli lub ich części w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.
Państwa wątpliwości dotyczą możliwości zastosowania zwolnienia od podatku VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, dla dostawy lokalu użytkowego.
W celu ustalenia, czy w analizowanej sprawie dla dostawy lokalu użytkowego zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku VAT należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy w odniesieniu do tego lokalu miało miejsce pierwsze zasiedlenie, o którym mowa w art. 2 pkt 14 ustawy.
Z opisu sprawy wynika, że 3 listopada 2023 r. na podstawie aktu notarialnego nabyli Państwo lokal użytkowy. Zbywającym był deweloper, który z tytułu dostawy nieruchomości wystawił fakturę z podatkiem należnym w stawce 23%. Dokonaliście Państwo odliczenia podatku VAT naliczonego ze wskazanej faktury. Po dostosowaniu lokalu, 5 kwietnia 2024 r. wprowadziliście Państwo lokal do ewidencji środków trwałych, przyjmując go tym samym do użytkowania. Ponadto pierwsza czynność opodatkowana (najem na doby) po przyjęciu lokalu do użytkowania miała miejsce 7 kwietnia 2024 r. Do dnia sporządzenia wniosku lokal oddany jest do zarządzania operatorowi najmu, który po potrąceniu kosztów obsługi rozlicza się z Państwem. Nie dokonywali Państwo w ogóle ulepszeń. Zamierzają Państwo, zbyć ww. lokal. Transakcja zbycia planowana jest na pierwsze półrocze roku 2026.
Analizując powyższe informacje w kontekście definicji pierwszego zasiedlenia należy stwierdzić że do pierwszego zasiedlenia doszło 3 listopada 2023 r., tj. w momencie nabycia przez Państwa od dewelopera lokalu użytkowego, wówczas bowiem po jego wybudowaniu doszło do jego oddania do użytkowania pierwszemu nabywcy, czyli Państwu. W opisie sprawy wskazali Państwo, że sprzedaż lokalu planowana jest na pierwsze półrocze 2026 r. Zatem sprzedaż ww. lokalu nastąpi po upływie dwóch lat od momentu pierwszego zasiedlenia tj. od momentu nabycia. Ponadto, nie dokonywali Państwo ulepszeń opisanego lokalu. Oznacza to, że planowana na pierwsze półrocze 2026 r. sprzedaż będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.
W tej sytuacji, dostawa gruntu, na którym posadowiony jest ww. lokal, stosownie do art. 29a ust. 8 w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, również będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT.
Wobec powyższego analiza wniosku w zakresie zastosowania zwolnienia dla dostawy nieruchomości na podstawie przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a i pkt 2 ustawy jest bezzasadna.
Tym samym, Państwa stanowisko uznaję za prawidłowe, bowiem pomiędzy pierwszym zasiedleniem tj. 3 listopada 2023 r. a planowaną na pierwsze półrocze 2026 r. dostawą minie okres dwóch lat a zatem sprzedaż ta będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo