Interpretacja 0114-KDIP1-3.4012.703.2025.2.PRM

Interpretacja indywidualna - stanowisko nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

5 września 2025 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczący uznania, że na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy zostało złożone w akcie notarialnym oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia od podatku VAT sprzedaży zabudowanej Nieruchomości stanowiącej działkę nr 1, a w konsekwencji skutecznego opodatkowania ww. transakcji sprzedaży podatkiem VAT w wysokości 23% oraz prawa do odliczenia VAT z opisanej transakcji. Uzupełnili go Państwo pismem z 29 września 2025 r. - w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Wnioskodawca (dalej również jako: „Spółka” lub „Kupujący”) jest polskim rezydentem podatkowym i czynnym podatnikiem VAT. Głównym przedmiotem działalności Spółki jest sprzedaż hurtowa części i akcesoriów do pojazdów samochodowych, z wyłączeniem motocykli (PKD 45.31.Z).

30 października 2024 r. na podstawie umowy przedwstępnej (Rep. A nr (…)) (...) Spółka Jawna (dalej: „Sprzedawca”) zobowiązała się do sprzedaży na rzecz Wnioskodawcy nieruchomości składającej się z działki nr 1, w obrębie (…), o powierzchni 0,2091 ha, zabudowanej budynkiem handlowo-usługowym, położonej w (…), dla której Sąd Rejonowy (…) prowadzi księgę wieczystą nr (…) (dalej: „Nieruchomość”) za cenę w kwocie (…) zł brutto, tj. z ceną zawierającą 23% podatku VAT.

23 kwietnia 2025 r., w wykonaniu ww. umowy przedwstępnej, na podstawie aktu notarialnego (Rep. A nr (…)), Wnioskodawca nabył od Sprzedawcy Nieruchomość za cenę w kwocie (…) brutto. W treści aktu notarialnego przy kwocie brutto wskazano „to jest cena zawierająca 23% podatku VAT”.

W treści aktu notarialnego umowy przyrzeczonej znajdują się ponadto następujące informacje:

• oświadczenia stron umowy, że są zarejestrowane jako podatnicy VAT czynni,
• numery NIP Sprzedawcy i Kupującego,
• adres nieruchomości będącej przedmiotem dostawy wraz z dodatkowymi informacjami na temat jej położenia, obciążeń, charakterystyki.

Dodatkowo notariusz pouczył strony umowy o treści art. 5, 7 i 15 ust. 2 ustawy o VAT.

W dniu zawarcia umowy dostawa Nieruchomości spełniała przesłanki do zwolnienia z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług. Intencją obu stron umowy była jednak rezygnacja z tego zwolnienia. Nabycie Nieruchomości przez Kupującego było związane z prowadzoną działalnością gospodarczą. W tym celu w treści aktu notarialnego wskazano wprost, że sprzedaż podlega opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki 23%. Jednakże strony umowy nie złożyły przed naczelnikiem urzędu skarbowego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia z VAT zgodnie z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o VAT przed dniem dokonania dostawy.

Na podstawie ww. aktu notarialnego Sprzedawca Nieruchomości wystawił fakturę z naliczeniem podatku VAT 23%. Cena za nieruchomość została w całości zapłacona przez Wnioskodawcę, łącznie z kwotą podatku VAT.

W konsekwencji strony transakcji rozliczyły podatek VAT w swoich JPK_VAT z deklaracją.

Sprzedawca wpłacił podatek należny na rachunek właściwego urzędu skarbowego. Spółka na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT odliczyła podatek naliczony, gdyż nabycie Nieruchomości było ściśle związane z Jej działalnością opodatkowaną.

Nie zaistniały również przesłanki wskazane w treści art. 88 ustawy o VAT.

Doprecyzowanie i uzupełnienie stanu faktycznego

W treści aktu notarialnego, do zawarcia którego doszło w związku z dostawą Nieruchomości, nie zostało zamieszczone oświadczenie stron transakcji co do zgodnej i świadomej woli stron w zakresie rezygnacji ze zwolnienia od podatku VAT przy dostawie Nieruchomości, a tym samym, że wybierają opodatkowanie dostawy Nieruchomości.

Wnioskodawca podkreśla jednak, że w ślad za wnioskiem o interpretację, że w dniu zawarcia umowy dostawa Nieruchomości spełniała przesłanki do zwolnienia z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług. Intencją obu stron umowy była jednak rezygnacja z tego zwolnienia. Nabycie Nieruchomości przez Kupującego było związane z prowadzoną działalnością gospodarczą. W tym celu w treści aktu notarialnego wskazano wprost, że sprzedaż podlega opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki 23%. Na podstawie ww. aktu notarialnego Sprzedawca Nieruchomości wystawił fakturę z naliczeniem podatku VAT 23%. Wola rezygnacji ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 została wyrażona w sposób dorozumiany i na podstawie wszelkich okoliczności sprawy, w tym treści aktu notarialnego - wola rezygnacji ze zwolnienia nie może budzić wątpliwości.

Pytania

1) Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, zgodnie z którym w ramach stanu faktycznego opisanego we wniosku, na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, w treści aktu notarialnego zostało złożone prawidłowo oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z VAT sprzedaży Nieruchomości w związku z czym ww. transakcja sprzedaży Nieruchomości jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług?

2) Czy w świetle opisanego stanu faktycznego Wnioskodawca ma prawo do odliczenia VAT z opisanej transakcji?

Państwa stanowisko w sprawie

Ad 1

Zdaniem Wnioskodawcy prawidłowe jest stanowisko, zgodnie z którym w ramach stanu faktycznego opisanego we wniosku, na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, w treści aktu notarialnego zostało złożone prawidłowo oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z VAT sprzedaży Nieruchomości i związku z czym ww. transakcja sprzedaży Nieruchomości jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Uzasadnienie

Zgodnie z treścią art. 43 ustawy o VAT:

1. Zwalnia się od podatku:

10) dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Ustawa przewiduje jednak możliwość rezygnacji z ww. zwolnienia w treści art. 43 ust. 10:

Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.”

Dokładne elementy takiego oświadczenia wskazano w art. 43 ust. 11 VATu:

Oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3) adres budynku, budowli lub ich części.

Jak wynika z art. 43 ust. 10 VATu:

Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku jeżeli spełnione są następujące przesłanki:

• strony transakcji są zarejestrowane jako podatnicy VAT czynni;
• strony transakcji złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Jak wynika z powyższego, ustawodawca zdecydował, że podatnicy mogą zrezygnować ze zwolnienia z podatku na dwa sposoby. W zakresie oświadczenia o rezygnacji zawartej w treści aktu notarialnego, ustawodawca nie przewidział dokładnej treści oświadczenia o wyborze opodatkowania dostawy nieruchomości.

W tym zakresie należy sięgnąć do uzasadnienia projektu ustawy wprowadzającej zmiany do VAT-u. Omawiany przepis art. 43 ust. 10 pkt 2 lit. b) został dodany ustawą z dnia 11 sierpnia 2021 r. o zmianie ustawy o podatku od towarów i usług oraz ustawy - Prawo bankowe (poz. 1626). Zgodnie z uzasadnieniem projektu tej ustawy:

„Dyrektywa VAT nie określa warunków przyznania podatnikom przez Państwa Członkowskie UE opcji wyboru opodatkowania. Z art. 137 ust. 1 lit. b (w związku z art. 273 oraz art. 135 lit. j dyrektywy VAT) wynika, że Państwo Członkowskie UE może przyznać podatnikom prawo wyboru opodatkowania zwolnionych od podatku VAT transakcji dotyczących nieruchomości (budynków lub ich części), określając szczegółowe zasady wyboru prawa opodatkowania, jak również mając możliwości ograniczenia tego prawa w ramach tzw. marginesu implementacyjnego.

Projektowane rozwiązanie polegające na zmianie brzmienia art. 43 ust. 10 pkt 2 jest realizowane w związku z postulatami podatników, którzy zgłaszają problemy z wypełnianiem, wynikającego z obecnego brzmienia tego przepisu, obowiązku dotyczącego złożenia przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego zgodnego oświadczenia, że wybierają opodatkowanie podatkiem VAT dostawy budynku, budowli lub ich części. Sytuacja, w której obowiązek formalny wynikający z przepisów prawa podatkowego powoduje utrudnienia w obrocie gospodarczym, nie jest stanem pożądanym.”

Jak wynika z powyższego, celem wprowadzenia omawianego przepisu było odformalizowanie obrotu gospodarczego i usunięcie dodatkowego obowiązku po stronie podatników. Brak dedykowanej treści oświadczenia o wyborze opodatkowania (rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania) sprzedaży nieruchomości stanowi zdaniem Wnioskodawcy celowy zabieg, dający podatnikom swobodę w kształtowaniu treści tego oświadczenia. W opinii Wnioskodawcy, nie jest zatem wymagane, by w treści aktu notarialnego znalazła się dedykowana formułka jednoznacznie wskazująca na treść art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o VAT, by móc skorzystać z wyboru opodatkowania nieruchomości.

Przenosząc powyższe na grunt opisanego stanu faktycznego, zdaniem Wnioskodawcy, należy wskazać, że strony umowy skutecznie wybrały opodatkowanie sprzedaży Nieruchomości. Wskazują na to następujące okoliczności:

a) jednoznaczna intencja stron w zakresie opodatkowania:

• strony umowy już w treści umowy przedwstępnej zamierzały wybrać opodatkowanie nieruchomości,
• w treści aktu notarialnego cena sprzedaży jest ceną brutto, ze stawką 23% VAT,

b) obie strony umowy są podatnikami VAT,

c) obie strony umowy posługują się numerami NIP.

Zdaniem Wnioskodawcy, jak wynika z powyższego, w treści aktu notarialnego przenoszącego własność Nieruchomości zostało złożone prawidłowo oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z VAT sprzedaży Nieruchomości, a co za tym idzie transakcja sprzedaży Nieruchomości jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Na prawidłowość ww. stanowiska, w opinii Wnioskodawcy, wskazuje również orzecznictwo sądów administracyjnych. Przykładowo wyrok WSA w Bydgoszczy z 9 października 2024 r., I SA/Bd 419/24, LEX nr 3770812:

„Podkreślić należy, że dla skutecznego przeniesienia własności nieruchomości wymagana jest forma aktu notarialnego, który oprócz treści mających zasadnicze znaczenie dla danej czynności prawnej zawiera również oświadczenia stron regulujące ich prawa i obowiązki, w tym dotyczące terminu wydania nieruchomości i objęcia jej w posiadanie przez kupującego. Zgodnie z art. 60 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 z późn. zm.) z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, wola osoby dokonującej czynności prawnej może być wyrażona przez każde zachowanie się tej osoby, które ujawnia jej wolę w sposób dostateczny, w tym również przez ujawnienie tej woli w postaci elektronicznej (oświadczenie woli). Dla oceny sprawy istotne jest, że przywołany art. 43 ust. 10 i 11 u.p.t.u. (w brzmieniu obecnie obowiązującym jak i w poprzedniej treści tego przepisu) nie nakłada innych (poza wskazanymi w ich treści) warunków formalnych które regulowałyby formę lub treść oświadczenia o wyborze opodatkowania dostawy. W szczególności z treści tych przepisów nie wynika aby oświadczenie obejmowało wprost wskazanie że strony umowy „rezygnują ze zwolnienia” i „wybierają opodatkowanie” w rozumieniu art. 43 ust. 10 pkt 2 lit. b ustawy o VAT. Sąd akceptuje zatem stanowisko Skarżącej, iż dla oceny skuteczności oświadczenia decydujące jest czy strony w treści aktu notarialnego w sposób wystarczający wyraziły wolę opodatkowania dostawy przedmiotowo zwolnionej.”

Ad 2

Zdaniem Wnioskodawcy w świetle opisanego stanu faktycznego Wnioskodawca ma prawo do odliczenia VAT z opisanej transakcji.

Uzasadnienie

Zgodnie z treścią art. 86 ustawy o VAT:

1. W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

2. Kwotę podatku naliczonego stanowi:

1) suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Wyjątki od prawa do odliczenia z art. 86 ust. 1 przewiduje art. 88 ustawy o VAT:

1. Obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się do nabywanych przez podatnika:

(...)

4) usług noclegowych i gastronomicznych, z wyjątkiem:

a) (uchylona),

b) nabycia gotowych posiłków przeznaczonych dla pasażerów przez podatników świadczących usługi przewozu osób;

c) usług noclegowych nabywanych w celu ich odprzedaży, opodatkowanych u tego podatnika na podstawie art. 8 ust. 2a.

5) (uchylony).

(…)

3a. Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy:

1) sprzedaż została udokumentowana fakturami lub fakturami korygującymi:

a) wystawionymi przez podmiot nieistniejący,

b) (uchylona);

2) transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku;

3) (uchylony);

4) wystawione faktury, faktury korygujące lub dokumenty celne:

a) stwierdzają czynności, które nie zostały dokonane - w części dotyczącej tych czynności,

b) podają kwoty niezgodne z rzeczywistością - w części dotyczącej tych pozycji, dla których podane zostały kwoty niezgodne z rzeczywistością,

c) potwierdzają czynności, do których mają zastosowanie przepisy art. 58 i 83 Kodeksu cywilnego - w części dotyczącej tych czynności;

5) faktury, faktury korygujące wystawione przez nabywcę zgodnie z odrębnymi przepisami nie zostały zaakceptowane przez sprzedającego;

6) (uchylony);

7) wystawiono faktury, w których została wykazana kwota podatku w stosunku do czynności opodatkowanych, dla których nie wykazuje się kwoty podatku na fakturze - w części dotyczącej tych czynności.

Biorąc pod uwagę treść ww. przepisów, zdaniem Wnioskodawcy należy uznać, że w opisanym stanie faktycznym spełnione zostały warunki, o których mowa w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT. Wnioskodawca jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT, nabył nieruchomość na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. Ponadto sprzedaż nieruchomości stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, przy spełnieniu warunków, o których mowa w art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o VAT zarówno Sprzedawca jak i Kupujący wybrali opcję rezygnacji z tego zwolnienia.

Nie zaistniały również przesłanki wskazane w treści art. 88 ustawy o VAT. W konsekwencji, w opinii Wnioskodawcy, należy uznać, że ma On prawo do odliczenia VAT z opisanej transakcji.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, (…).

Budynek i grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem VAT może być opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W przypadku dostawy budynków, budowli lub ich części zwolnienie od podatku przysługuje na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz pkt 10a ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Stosownie do treści art. 2 pkt 14 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika, bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z nich.

W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Aby dostawa budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, muszą być spełnione łącznie dwa warunki występujące w tym artykule.

Przy czym, jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów tj. zarówno nieruchomości, jak i ruchomości, przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT oraz wykorzystywanych niezależnie od okresu ich używania przez podatnika wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W odniesieniu do dostaw budynków, budowli lub ich części może zatem wystąpić jedna z kilku podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy stanie się bezzasadne.

Stosownie do treści art. 29a ust. 8 ustawy:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Wobec powyższego, przy sprzedaży budynków lub budowli bądź ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków, budowli lub ich części w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Z opisu sprawy wynika, że 23 kwietnia 2025 r. na podstawie aktu notarialnego nabyli Państwo Nieruchomość (działkę nr 1) zabudowaną budynkiem handlowo-usługowym, w celu prowadzenia na niej działalności gospodarczej. Wskazali Państwo, że Nieruchomość w dniu zawarcia umowy ostatecznej spełniała przesłanki do zastosowania zwolnienia z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Intencją stron transakcji była jednak rezygnacja z tego zwolnienia. W treści aktu notarialnego podano takie informacje jak: oświadczenie stron umowy, że są zarejestrowane jako podatnicy VAT czynni, numery NIP stron transakcji, adres Nieruchomości będącej przedmiotem dostawy wraz z dodatkowymi informacjami na jej temat. W akcie notarialnym wskazano, że transakcja podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki 23%. Na podstawie aktu notarialnego Sprzedawca Nieruchomości wystawił fakturę z naliczeniem podatku VAT w wysokości 23%. Strony transakcji rozliczyły podatek VAT z faktury w swoich JPK_VAT z deklaracją, a Sprzedawca wpłacił podatek VAT należny na rachunek właściwego Urzędu Skarbowego.

Państwa wątpliwości w pierwszej kolejności dotyczą kwestii uznania, że zostało prawidłowo złożone w akcie notarialnym oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia od podatku VAT sprzedaży zabudowanej Nieruchomości, a w konsekwencji doszło do opodatkowania ww. transakcji sprzedaży podatkiem VAT.

Zwolnienie uregulowane w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ma charakter zwolnienia fakultatywnego, gdyż w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

Oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3) adres budynku, budowli lub ich części.

Po spełnieniu ww. warunków podatnik ma zatem możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.

Zatem jeśli strony transakcji podejmą decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku i złożą zgodne oświadczenie, spełniające warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to dostawa będzie podlegała opodatkowaniu według właściwej stawki podatku VAT.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że rezygnacja ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i zastosowanie właściwej stawki podatku dla dokonywanej transakcji może mieć miejsce wyłącznie w przypadku, gdy strony transakcji są zarejestrowane jako podatnicy VAT czynni i m.in. w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów złożą zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części, przy czym oświadczenie to musi zawierać elementy wskazane w art. 43 ust. 11 ustawy.

Powyższe oznacza, że podatnicy dokonujący wyboru złożenia zgodnego oświadczenia o wyborze opodatkowania nieruchomości w akcie notarialnym, nie mają obowiązku składania, do naczelnika urzędu skarbowego właściwego dla nabywcy, odrębnego oświadczenia dotyczącego wyboru opodatkowania przed dokonaniem tej dostawy.

W praktyce obrotu nieruchomościami umowy zawierane są w formie aktu notarialnego i zawierają one oprócz treści mających zasadnicze znaczenie dla danej czynności prawnej również oświadczenia stron regulujące ich prawa i obowiązki, w tym dotyczące terminu wydania nieruchomości i objęcia jej w posiadanie przez kupującego.

Zgodnie z art. 60 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071):

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, wola osoby dokonującej czynności prawnej może być wyrażona przez każde zachowanie się tej osoby, które ujawnia jej wolę w sposób dostateczny, w tym również przez ujawnienie tej woli w postaci elektronicznej (oświadczenie woli).

Na podstawie art. 91 ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1001 ze zm.):

Notariusz sporządza akt notarialny, jeżeli wymaga tego przepis prawa lub taka jest wola stron.

W myśl art. 92 § 1 ww. ustawy Prawo o notariacie:

Akt notarialny powinien zawierać:

1) dzień, miesiąc i rok sporządzenia aktu, a w razie potrzeby lub na żądanie strony - godzinę i minutę rozpoczęcia i podpisania aktu;

2) miejsce sporządzenia aktu;

3) imię, nazwisko i siedzibę kancelarii notariusza, a jeżeli akt sporządziła osoba wyznaczona do zastępstwa notariusza lub upoważniona do dokonywania czynności notarialnych - nadto imię i nazwisko tej osoby;

4) imiona, nazwiska, imiona rodziców i miejsce zamieszkania osób fizycznych, nazwę i siedzibę osób prawnych lub innych podmiotów biorących udział w akcie, imiona, nazwiska i miejsce zamieszkania osób działających w imieniu osób prawnych, ich przedstawicieli lub pełnomocników, a także innych osób obecnych przy sporządzaniu aktu;

4a) jeżeli obejmuje nabycie nieruchomości przez cudzoziemca lub objęcie lub nabycie przez niego udziałów, akcji lub ogółu praw i obowiązków w spółce handlowej z siedzibą na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w przypadku osoby fizycznej - informację o jej obywatelstwie, a w przypadku podmiotu z siedzibą na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej - określenie lub oświadczenie, czy podmiot ten jest cudzoziemcem w rozumieniu art. 1 ust. 2 pkt 4 ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, wraz z uzasadnieniem;

5) oświadczenia stron, z powołaniem się w razie potrzeby na okazane przy akcie dokumenty;

6) stwierdzenie, na żądanie stron, faktów i istotnych okoliczności, które zaszły przy spisywaniu aktu;

7) stwierdzenie, że akt został odczytany, przyjęty i podpisany;

8) podpisy biorących udział w akcie oraz osób obecnych przy sporządzaniu aktu;

9) podpis notariusza.

Jak wynika z cytowanego wyżej art. 92 § 1 pkt 5 ustawy Prawo o notariacie, dopuszczalne jest zawarcie w akcie notarialnym zgodnego oświadczenia nabywcy i dostawcy o wyborze opodatkowania podatkiem VAT dostawy budynków, budowli lub ich części.

Zgodnie z przepisami ustawy obowiązującymi od 1 października 2021 r. strony transakcji (dostawca i nabywca), podatnicy VAT czynni, mogą złożyć oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia dostawy nieruchomości również w treści aktu notarialnego. W takim przypadku nie muszą składać w tym zakresie dodatkowego (odrębnego) oświadczenia organom podatkowym, ale jednoznaczne zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia musi zostać zawarte wraz z wszystkimi wymaganymi prawem informacjami w akcie notarialnym.

Dla skutecznej rezygnacji ze zwolnienia i wyboru opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części konieczne jest aby dostawca i nabywca:

1. byli zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni,

2. złożyli zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy,

3. oświadczenie to może być złożone albo przed dostawą do właściwego NUS albo w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów,

4. oświadczenie złożone w akcie notarialnym musi zawierać:

• imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
• adres budynku, budowli lub ich części.

W Państwa sprawie z treści aktu notarialnego dotyczącego dostawy Nieruchomości, do zawarcia którego doszło w związku z dostawą Nieruchomości nie zostało zamieszczone oświadczenie stron transakcji co do zgodnej i świadomej woli stron w zakresie rezygnacji ze zwolnienia od podatku VAT przy dostawie Nieruchomości, a tym samym, że strony wybierają opodatkowanie dostawy Nieruchomości.

Wskazali Państwo natomiast, że w akcie notarialnym wymienione zostały takie elementy jak: oświadczenie stron umowy, że są zarejestrowane jako podatnicy VAT czynni, numery NIP stron transakcji, adres nieruchomości będącej przedmiotem dostawy wraz z dodatkowymi informacjami na jej temat. W akcie notarialnym wskazano również, że transakcja podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki 23%. Z wniosku wynika również, że strony ww. transakcji nie złożyły przed naczelnikiem urzędu skarbowego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia z VAT, zgodnie z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy przed datą dokonania dostawy Nieruchomości na Państwa rzecz. Wskazali Państwo, że dostawa Nieruchomości spełnia warunki do zwolnienia jej od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Intencją stron była rezygnacja z tego zwolnienia.

Powyższe zapisy zawarte w akcie notarialnym nie wypełniają jednak wymogów wskazanych w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy, przewidzianych dla skutecznego złożenia oświadczenia o wyborze opodatkowania. Są to bowiem wyłącznie informacje o opodatkowaniu dostawy VAT-em, co może równoznacznie wskazywać, że sprzedaż z mocy ustawy jest objęta opodatkowaniem, a nie zwolnieniem. Treść ta nie potwierdza, że zarówno sprzedawca jak i nabywca mieli świadomość ustawowego zwolnienia dostawy z VAT-u i z tego zwolnienia świadomie zrezygnowali. Trzeba mieć bowiem na uwadze, że w przypadku tej regulacji prawnej brak zgody nabywcy na opodatkowanie transakcji skutkuje tym, że dostawca musi zastosować ustawowe zwolnienie od podatku. W analizowanej sprawie nie zostało natomiast zamieszczone oświadczenie stron transakcji co do zgodnej i świadomej woli stron w zakresie rezygnacji ze zwolnienia od podatku VAT przy dostawie Nieruchomości, a tym samym, że strony wybierają opodatkowanie dostawy Nieruchomości.

Zgodne oświadczenie stron transakcji (dostawcy i nabywcy) o rezygnacji ze zwolnienia od podatku VAT dla dostawy Nieruchomości zabudowanej oraz wyborze opodatkowania VAT dostawy budynku, budowli lub ich części nie może zostać zastąpione treścią aktu notarialnego prezentującą dane takie jak: „cena zawierająca 23% podatku VAT”.

Odpowiednikiem ww. zgodnego oświadczenia stron transakcji złożonego w akcie notarialnym nie jest także faktura dokumentująca sprzedaż Nieruchomości stawką 23%, jak również okoliczność dokonania zapłaty przez Państwa całej ceny sprzedaży wraz z podatkiem VAT oraz rozliczenie podatku VAT w JPK_VAT z deklaracją.

Należy zwrócić uwagę na treść wyroków WSA w Gdańsku z 5 lipca 2023 r., sygn. akt I SA/Gd 173/23 oraz I SA/Gd 174/23:

W ocenie Sądu organ wadliwie ocenił treść aktu notarialnego, treść porozumienia zawartego przez strony w dacie podpisywania aktu notarialnego oraz zeznania świadków - nabywcy oraz osoby reprezentującej sprzedawcę.

W ocenie Sądu brak podstaw do przyjęcia, że strony oświadczyły o wyborze opodatkowania. Należy stwierdzić, że nie jest tożsame z oświadczeniem o rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania oświadczenie stron, że transakcja podlega VAT. Należy zauważyć zgodność zeznań na okoliczność prawnego stanowiska sprzedawcy działającego pod presją stanowiska notariusza. Sprzedawca złożył oświadczenie w akcie notarialnym dotyczące ceny, w której uwzględniono podatek VAT, jednocześnie niezwłocznie strony umowy podpisały dokument porozumienia potwierdzający zamiar skarżącej weryfikacji stanowiska prawnego. W akcie notarialnym nie został zawarty zapis odzwierciedlający zgodny zamiar stron rezygnacji ze zwolnienia od podatku VAT. Niepewność co do prawa i stanowcze wskazanie notariusza nie mogą kształtować prawnopodatkowej sytuacji stron. Oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT nie może mieć charakteru domniemania.

Ponownie podkreślić należy, że zgodnie z art. 43 ust. 10 pkt 2 lit. b) ustawy, oświadczenie o wyborze opodatkowania dostawy budynku, budowli lub ich części może zostać złożone przez dokonującego dostawy i nabywcę w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów.

Biorąc pod uwagę powołane wyżej przepisy oraz przedstawiony przez Państwa opis sprawy, należy w analizowanej sprawie strony transakcji nie złożyły skutecznego zgodnego oświadczenia woli, że wybierają opodatkowanie dostawy Nieruchomości.

Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 uznaję zatem za nieprawidłowe.

Należy podkreślić, że powołany przez Państwa wyrok z 9 października 2024 r. Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy sygn. I SA/Bd 419/24 jest nieprawomocny.

Państwa wątpliwości dotyczą również kwestii prawa do odliczenia VAT z opisanej transakcji.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 ustawy, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

W myśl art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Jak wynika z powołanych przepisów prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest związek zakupów z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi, tzn. których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 tej ustawy.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Stosownie do art. 88 ust. 4 ustawy:

Obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.

Zgodnie z powyższymi przepisami, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, a transakcja udokumentowana fakturą podlega opodatkowaniu i nie jest zwolniona od podatku.

W opisie sprawy wskazali Państwo, że nabyta przez Państwa Nieruchomość wykorzystywana jest do działalności gospodarczej, z tytułu której jesteście Państwo zarejestrowani jako czynny podatnik podatku VAT. Natomiast jak już wyżej wskazano, strony transakcji (Sprzedawca oraz Państwo, jako nabywca ww. Nieruchomości) nie złożyły skutecznie w akcie notarialnym, do zawarcia którego doszło w związku z dostawą Nieruchomości, zgodnego oświadczenia, że wybierają opodatkowanie podatkiem VAT dostawy budynku, a zatem strony transakcji nie zrezygnowały skutecznie ze zwolnienia. Tym samym, w analizowanej sprawie znajdzie zastosowanie przepis art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, zgodnie z którym nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego faktury w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

W konsekwencji nie przysługuje Państwu prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej zakup przedmiotowej Nieruchomości.

Państwa stanowisko w zakresie pytanie nr 2 uznaję za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosują się Państwo do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.