Interpretacja 0114-KDIP1-3.4012.717.2025.2.JG

Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

8 sierpnia 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży domu jednorodzinnego wybudowanego w 2025 r.

Treść wniosku jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1. Zainteresowany będący stroną postępowania:

A.A.,

2. Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

B.B.,

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca i Zainteresowana są małżeństwem, w którym panuje małżeński ustrój wspólności majątkowej. Wskazana w stanie faktycznym wniosku działka jest wspólną własnością Wnioskodawcy i Zainteresowanej, którą otrzymali oni od rodziców Wnioskodawcy na podstawie umowy darowizny ok. 20 lat temu. Wnioskodawca wraz z Zainteresowaną prowadzą działalność rolniczą i działka opisana we wniosku - będąca przedmiotem niniejszego wniosku - była wykorzystywana w działalności rolniczej. Jest to stosunkowo duża działka i jest obecnie prowadzona procedura jej podziału na 3 mniejsze działki.

Obecnie powstał na niej (na jednej z 3 części) dom jednorodzinny (zakończenie budowy 2025 r.) - który był przeznaczony na cele rodzinne - Wnioskodawca i Zainteresowana mieszkają od wielu lat w starym domu wchodzącym w skład gospodarstwa rolnego, wraz z rodzicami Wnioskodawcy. Wnioskodawca planował zamieszkać w nowym domu wraz z Zainteresowaną, ale z uwagi na zmiany okoliczności osobistych oraz wysokie koszty niezbędne do poniesienia w celu wykończenia i wyposażenia nowego domu zmieniono pierwotne plany i zdecydowano o sprzedaży nowo wybudowanego domu.

Wnioskodawca i Zainteresowana posiadają i w przeszłości posiadali inne nieruchomości (nieruchomości gruntowe związane z działalnością rolniczą), z których część została sprzedana. W szczególności ok. 40 lat temu Wnioskodawca nabył (do majątku odrębnego - nie do wspólnego majątku z Zainteresowaną) w ramach darowizny od członka rodziny działkę rolną. Wykorzystywał ją do produkcji rolnej. W 2019 r. sprzedał tą działkę - w momencie sprzedaży była to działka rolna według ewidencji gruntów. Wnioskodawca nie wykonywał żadnych czynności w celu ulepszenia tej działki - nie uzyskał decyzji o warunkach zabudowy, nie uzyskał pozwolenia na budowę, nie doprowadzał mediów do działki, itp. Wnioskodawca nie udzielał ponadto przyszłemu nabywcy przed sprzedażą żadnych pełnomocnictw do jakichkolwiek czynności związanych z nabywaną działką (np. do wystąpienia o pozwolenie na budowę, itp.).

Ponadto Wnioskodawca był współwłaścicielem (wraz z innym członkiem rodziny niż małżonka - Zainteresowana) działki rolnej - uzyskanej w ramach darowizny od członka rodziny. Była ona objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego - z przeznaczeniem pod zabudowę mieszkaniową / usługową. Została ona podzielona na 5 mniejszych działek. Dwie z nich stały się własnością Wnioskodawcy w wyniku zniesienia współwłasności i na tych działkach Wnioskodawca wzniósł dwa domy - które podarował swoim dzieciom. Dzieci mieszkają w nich do dziś. Pozostałe 2 z wydzielonych 5 działek przypadły drugiemu współwłaścicielowi. Ostatnia z 5 tych działek pozostała we współwłasności i zdecydowano o jej sprzedaży. Sprzedaży dokonali wspólnie Wnioskodawca ze współwłaścicielem - nastąpiło to w 2018 roku. W momencie sprzedaży była to działka rolna zgodnie z ewidencją gruntów. Sprzedający poza zrealizowaniem podziału (który był niezbędny by sprzedaż zrealizować) nie przygotowywali jej do sprzedaży - nie doprowadzali mediów, nie wnosili o odrolnienie działki, itp. Wnioskodawca nie udzielał ponadto przyszłemu nabywcy przed sprzedażą żadnych pełnomocnictw do jakichkolwiek czynności związanych z nabywaną działką (np. do wystąpienia o pozwolenie na budowę, itp.).

Z powyższymi działkami sąsiadowała działka drogowa - będąca własnością Wnioskodawcy. Na tej działce Wnioskodawca wysypał kruszywo, aby umożliwić łatwiejszy dojazd do domów wybudowanych dla dzieci (droga powstała w fazie budowy domów). Wspomniana działka drogowa przylega także do nieruchomości sąsiada Wnioskodawcy.

W 2015 roku Wnioskodawca sprzedał część udziałów w działce drogowej na rzecz wspomnianego sąsiada - który chciał zapewnić sobie możliwość dojazdu do swej nieruchomości.

Dodatkowo na jednej z nieruchomości wykorzystywanych w działalności rolniczej Wnioskodawca posiada magazyny (wzniesione na potrzeby działalności rolniczej), które są wynajmowane za stosunkowo niewielki czynsz w wysokości ok. 6.000 zł miesięcznie. Zawarta umowa jest typową umową najmu prywatnego - Wnioskodawca nie jest zobowiązany do jakiejkolwiek obsługi tych nieruchomości dla potrzeb najemcy, nie zapewnia dodatkowych usług najemcy.

Wracając do działki będącej przedmiotem wniosku - Wnioskodawca wraz z Zainteresowaną postanowili na niej wybudować dom z przeznaczeniem na cele rodzinne (tzn. na własne potrzeby). Działka ta była sklasyfikowana jako działka rolna i nie było dla niej uchwalonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Dlatego przed rozpoczęciem budowy niezbędne było przeprowadzenie różnych czynności warunkujących zgodną z prawem budowę domu i czynności te Wnioskodawca przeprowadził. W szczególności uzyskano decyzję o warunkach zabudowy - przy czym decyzja ta objęła warunki budowy na działce 3 domów jednorodzinnych wraz z drogą dojazdową, w związku z rozpoczętym procesem podziału tej działki na 3 mniejsze (na jednej Wnioskodawca wybudował wspomniany na własne potrzeby - który obecnie ma jednak być sprzedany, natomiast 2 pozostałe działki są przeznaczone dla dzieci Wnioskodawcy i Zainteresowanej - zostaną one im przekazane w ramach umowy darowizny z przeznaczeniem pod budowę nowych domów na własne potrzeby przez te osoby (lub z przeznaczeniem na sprzedaż przez te osoby - wedle ich uznania), kiedy już podział zostanie zrealizowany). Ponadto oczywiście Wnioskodawca z Zainteresowaną uzyskali pozwolenie na budowę domu, doprowadzili energię elektryczną do domu (nie doprowadzono gazu, w okolicy nie ma kanalizacji, więc nie była ona doprowadzana, woda do domu jest czerpana ze studni, zaś ścieki są odprowadzane do szamba) oraz doprowadzono drogę do domu. Następnie oczywiście zrealizowano budowę domu na działce - częściowo sposobem gospodarczym, a Wnioskodawca i Zainteresowana nie gromadzili wszystkich faktur / rachunków związanych z budową tego domu, czy materiałami na budowę - co wynikało z planowanego przeznaczenia tego domu na potrzeby własne (obecnie Wnioskodawca i Zainteresowana mieszkają w starym domu wraz z rodzicami Wnioskodawcy).

W związku ze zmianą planów rodzinnych oraz bieżącą sytuacją ekonomiczną, wspomniany nowo wybudowany dom wraz z działką na której jest on posadowiony ma zostać sprzedany. W celu sprzedaży tego domu Wnioskodawca ani Zainteresowana nie zamierzają korzystać z pośrednictwa agencji nieruchomości, nie zamierzają także zatrudniać żadnych innych zewnętrznych ekspertów w celu realizacji tej sprzedaży.

Ogłoszenia o sprzedaży będą zamieszczane na portalach Internetowych/w gazetach/jako tablice ogłoszeniowe na nieruchomości Wnioskodawcy/Zainteresowanej - nie będą to ogłoszenia wykraczające ponad standardowe ogłoszenia prywatne zamieszczane przez osoby sprzedające prywatne nieruchomości.

We wniosku Wnioskodawca wskazał, że nie prowadził działalności gospodarczej, przez co należy rozumieć, że Wnioskodawca ani Zainteresowana nie prowadzą zarejestrowanej działalności gospodarczej i nigdy nie podejmowali czynności charakterystycznych dla prowadzenia działalności gospodarczej - zwłaszcza związanej z nieruchomościami (nie nabywali nieruchomości gruntowych w celu sprzedaży/wynajmu/dzierżawy, nie budowali budynków w celu ich sprzedaży/wynajmu/ dzierżawy), itd.

Nie posiadają również żadnego zorganizowanego zaplecza technicznego/osobowego przeznaczonego do podjęcia działalności gospodarczej. Ich podstawowym źródłem utrzymania jest działalność rolnicza.

Wnioskodawca i Zainteresowana w związku z prowadzeniem gospodarstwa rolnego posiadają grunty. W najbliższej przyszłości nie jest planowana ich sprzedaż. Nie planują także budowy innych budynków, które miałyby być sprzedane. Dwie z trzech części opisanej działki - kiedy zostaną już wydzielone, zostaną przekazane w darowiźnie dzieciom Wnioskodawcy i Zainteresowanej.

Czynności realizowane na przedmiotowej działce przez Wnioskodawcę i Zainteresowaną nie były podejmowane w celu przygotowania nieruchomości do sprzedaży, lecz w celu budowy domu na własne potrzeby (Wnioskodawca i Zainteresowana mieszkają w starym domu wraz z rodzicami Wnioskodawcy) i w celu polepszenia warunków życiowych rozpoczęli i przeprowadzili budowę domu. W tym celu wystąpili o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i ją uzyskali, uzyskali pozwolenie na budowę tego jednego domu (uzyskali wyłącznie jedną decyzję na pozwolenie na budowę jednego domu), potem przeprowadzili budowę, dokonali zagospodarowania terenu po budowie. Wszystkie te działania były realizowane na cele prywatne. Jednak z uwagi na zmianę okoliczności osobistych i wysokie koszty wykończenia i wyposażenia nowego domu zdecydowali, że dokonają jego sprzedaży. Sprzedaż ta nie będzie reklamowana, lecz standardowe informacje o domie na sprzedaż zostaną zamieszczone na portalach internetowych.

Wszystkie sprzedane nieruchomości nabył Wnioskodawca darowizną od członków rodziny, na wiele lat przed sprzedażą i nabycia te realizował na potrzeby prowadzenia działalności rolniczej i grunty te przed sprzedażą wykorzystywał przez wiele lat na prowadzenie działalności rolniczej.

Zyski ze sprzedaży jednej z tych nieruchomości zostały przeznaczone na zakup mieszkania - w celach lokaty kapitału.

Działka która wraz z nowo wybudowanym domem ma być przedmiotem sprzedaży - której dotyczy niniejszy wniosek - nie były nigdy wynajmowana.

Ani Wnioskodawca, ani Zainteresowana nigdy nie prowadzili zarejestrowanej działalności gospodarczej, nie posiadali nigdy i nie posiadają ewidencji środków trwałych i nie wprowadzali nigdy żadnych nieruchomości do takiej ewidencji.

Pytania (pytania nr 2 i 5 wniosku)

1) Czy sprzedaż opisanego domu jednorodzinnego wybudowanego w 2025 r., posadowionego na wydzielonej części działki nabytej w ramach darowizny ok. 20 lat temu, będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

2) Jeżeli sprzedaż domu będzie podlegać opodatkowaniu VAT to, czy należy uznać, że 50% ceny sprzedaży jest obrotem Wnioskodawcy, a 50% ceny sprzedaży jest obrotem Zainteresowanej i każde z nich powinno zarejestrować się jako podatnik VAT czynny i wystawić fakturę na taką część ceny?

Państwa stanowisko w sprawie

Opisana sprzedaż nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT - ani Wnioskodawca ani Zainteresowana nie mogą być uznani za prowadzących działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami i tym samym nie są podatnikami VAT z tytułu realizacji analizowanej transakcji.

Jeżeli sprzedaż będzie podlegała opodatkowaniu, to połowa z uzyskanej ceny będzie obrotem Wnioskodawcy, a połowa obrotem Zainteresowanej.

Stosownie do art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j.: Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.; dalej: ustawa o VAT), podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl natomiast art. 7 ust. 1 ustawy o VAT przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy o VAT ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Niewątpliwie dom wraz z gruntem spełnia definicję towaru o której mowa w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT i tym samym jego sprzedaż jest traktowana jako dostawa towarów o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Należy przy tym zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl z kolei art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W praktyce stosowania tych regulacji pojawiła się kwestia kryteriów jakie należy stosować dla ustalenia, czy w przypadkach odnoszących się do zbywania części majątku prywatnego czynności te są dokonywane w ramach zarządu tym majątkiem czy też wykonywane są profesjonalnie, jako działalność gospodarcza.

W pierwszym wypadku, osoba fizyczna dokonująca takiego zarządu majątkiem prywatnym nie występowałaby jako podatnik podatku od towarów i usług.

Natomiast w drugim przypadku, osoba zbywająca majątek prywatny działałaby jako podatnik podatku od towarów i usług.

W tym zakresie istotne znaczenia ma wyrok Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: TSUE) z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych J. S. przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz E. K. i H. J.-K. przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), z którego wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Natomiast, jak wyjaśnił TSUE w tym wyroku, inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE.

Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki, wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Analogiczne stanowisko było prezentowane przez TSUE również w wyrokach C-263/11, C-331/14, C-72/137) a poglądy wyrażone przez TSUE zyskały pełną aprobatę Naczelnego Sądu Administracyjnego. Naczelny Sąd Administracyjny wyrażał w tym zakresie pogląd, że rozstrzygnięcie czy dany podmiot w odniesieniu do danej czynności, działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga każdorazowo oceny dokonanej na gruncie stanu faktycznego konkretnej sprawy, albowiem odmienność stanów faktycznych zezwala jedynie na sformułowanie pewnych wskazań, bez możliwości tworzenia uniwersalnych wzorców kontroli. Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego, konieczne jest ustalenie w każdej konkretnej sprawie, że w odniesieniu do danej czynności podmiot występował w charakterze podatnika, tj. jako osoba angażująca środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, a nie osoba wykonująca prawo własności w stosunku do gruntu. Istotna jest więc ocena, czy z dokonanych w danej sprawie ustaleń wynika, że strona dokonując sprzedaży gruntów zachowywała się jak handlowiec (np. wyroki NSA: w składzie 7 sędziów z dnia 29 października 2007 r., I FPS 3/07; z 22 października 2013 r., I FSK 1323/12; z 14 marca 2014 r., I FSK 319/13; z 16 kwietnia 2014 r. I FSK 781/13)

Znaczenie pojęcia „majątku prywatnego” poszukiwać można poprzez odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht). Z orzeczenia tego wynika, że „majątek prywatny” to taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Biorąc powyższe pod uwagę należy rozważyć czy Wnioskodawca lub Zainteresowana dokonując odpłatnej dostawy Nieruchomości będą działać w ramach zarządzania swoim majątkiem prywatnym w postaci Nieruchomości, czy też w celu dokonania sprzedaży Nieruchomości podejmą aktywne działania, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, co będzie skutkować uznaniem, że dostawa Nieruchomości nastąpi w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, a Wnioskodawca lub Zainteresowana będą działać jako podatnik podatku od towarów i usług.

W Państwa ocenie należy zwrócić uwagę, że z całości okoliczności sprawy jednoznacznie wynika, że ani Wnioskodawca, ani Zainteresowana nie podejmują aktywnych działań, angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców w zakresie obrotu/budowy nieruchomości. Podejmowane przez nich działania w zakresie budowy/sprzedaży nieruchomości nakierowane były na zaspokajanie potrzeb własnych i najbliższej rodziny. Nie wykraczały one poza zwykły zarząd majątkiem prywatnym.

Świadczy o tym w szczególności okoliczność, że zbywane przez Wnioskodawcę w przeszłości działki były nabyte wcześniej w ramach darowizny od rodziny, nie były w żaden sposób ulepszane. Zrealizowana budowa domu była prowadzona na własne potrzeby, o czym świadczy częściowe jej przeprowadzenie systemem gospodarczym, brak gromadzenia faktur za te czynności. Świadczy o tym także okoliczność, że nie będzie prowadzona działalność reklamowa w celu sprzedaży tego domu, a czynność ta będzie jednorazowa, Wnioskodawca ani Zainteresowana nie zamierzają budować jakichkolwiek dalszych nieruchomości na sprzedaż.

W konsekwencji należy uznać, że ani Wnioskodawca, ani Zainteresowana nie prowadzą działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o VAT i nie będą podatnikami z tytułu sprzedaży analizowanej nieruchomości (działki wraz z nowo wybudowanym domem) i tym samym planowana sprzedaż nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, lecz podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku, jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

a) określone udziały w nieruchomości;

b) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości;

c) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie zarówno gruntu jak też udziału w prawie własności gruntu traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa dnia z 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.), zwanej dalej „Kodeksem rodzinnym i opiekuńczym”.

Na mocy art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

Na podstawie art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.

Jak stanowi art. 36 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny.

Jak wynika z art. 36 § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku.

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków.

W myśl art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

W akcie notarialnym dokumentującym nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Ustawa o podatku od towarów i usług nie wymienia małżonków jako odrębnej kategorii podatników. Stwarza to dla małżonków prowadzących działalność gospodarczą szczególną sytuację prawną. Żaden z przepisów ustawy nie zabrania małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma przy tym przeszkód, aby pomiędzy małżonkami prowadzącymi odrębne działalności istniała ustawowa wspólność majątkowa.

W konsekwencji, podatnikiem podatku od towarów i usług jest ten z małżonków, który dokona czynności podlegającej opodatkowaniu.

Jeżeli zatem przedmiotem dostawy jest majątek wspólny małżonków, to podatnikiem podatku od towarów i usług w okolicznościach wskazanych w art. 15 ustawy będzie ten małżonek, który dokonuje dostawy we własnym imieniu (który jest stroną czynności prawnej) - jako podatnik VAT.

Wskazać jednak należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Jak stanowi art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły do celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE:

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży Pana działki zabudowanej domem, istotne jest, czy w celu dokonania jej dostawy podjął Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Z opisu sprawy wynika, że zamierzacie Państwo sprzedać działkę zabudowaną domem. W celu sprzedaży domu nie zamierzają Państwo korzystać z pośrednictwa agencji nieruchomości, nie zamierzają także zatrudniać żadnych innych zewnętrznych ekspertów w celu realizacji tej sprzedaży. Ogłoszenia o sprzedaży będą zamieszczane na portalach Internetowych/w gazetach/jako tablice ogłoszeniowe. Czynności realizowane na przedmiotowej działce przez Zainteresowanych nie były podejmowane w celu przygotowania nieruchomości do sprzedaży, lecz w celu budowy domu na własne potrzeby. Jednak z uwagi na zmianę okoliczności osobistych Zainteresowani zdecydowali, że dokonają jego sprzedaży. Działka która wraz z nowo wybudowanym domem ma być przedmiotem sprzedaży nie była nigdy wynajmowana. Ani Wnioskodawca, ani Zainteresowana nigdy nie prowadzili zarejestrowanej działalności gospodarczej, przed budową domu działkę wykorzystywali rolniczo.

Na tle powyższego opisu sprawy Państwa wątpliwości sprowadzają się do ustalenia, czy sprzedaż działki zabudowanej domem, który został pobudowany na własne potrzeby, podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT - co do zasady - mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o VAT. Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży części działki zabudowanej domem, Zainteresowani będą spełniali przesłanki do uznania Ich za podatnika podatku od towarów i usług. Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Mając na uwadze powołane przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy należy stwierdzić, że z zawartego we wniosku opisu sprawy nie wynika taka aktywność Zainteresowanych, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż wskazanej we wniosku działki zabudowanej domem wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Zainteresowani nie podjęli takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców.

Zainteresowani działkę otrzymali w formie darowizny. Działka nie była przez Zainteresowanych wydzierżawiana. Nie prowadzili Oni ani nie prowadzą działalności gospodarczej. W celu wybudowania domu wystąpili Państwo o warunki zabudowy, uzyskali pozwolenie na budowę domu oraz doprowadzili energię elektryczną. Jednakże dom pobudowali dla własnych potrzeb. Tym samym, w tej sprawie, wystąpienie o warunki zabudowy nie jest czynnością, która została wykonana w celu zwiększenia wartości i atrakcyjności działki. Nie prowadzili Państwo działań w celu sprzedaży ww. działki zabudowanej domem wykraczających ponad standardowe ogłoszenia prywatne zamieszczane przez osoby sprzedające prywatne nieruchomości. Dokonali Państwo wcześniej sprzedaży nieruchomości, które otrzymali w drodze darowizny wiele lat przed sprzedażą i wykorzystywali rolniczo, sprzedaży tej dokonali Państwo z przyczyn ekonomicznych. Posiadają Państwo inne działki, które wykorzystują rolniczo, nie planują ich sprzedaży.

W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży działki zabudowanej domem nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że ta sprzedaż wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjęli Państwo aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt powyższych okoliczności wskazuje, że Państwa aktywność w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE C-180/10, C-181/10.

W efekcie należy stwierdzić, że dokonując sprzedaży będącej we współwłasności majątkowej małżeńskiej części działki zabudowanej domem będą Państwo korzystać z przysługującego Im prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług i nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Tym samym, nie będą Państwo podatnikami podatku VAT, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w odniesieniu do powyższej transakcji, a dostawa ta nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Zatem, Państwa stanowisko uznaję za prawidłowe.

Z uwagi na to, że sprzedaż działki zabudowanej domem nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT odpowiedź na pytanie nr 2 (nr 5 wniosku) jest bezzasadna.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Nadmieniam, że niniejsza interpretacja dotyczy podatku od towarów i usług, natomiast w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pan A.A. (Zainteresowany będący stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.