Interpretacja 0114-KDIP1-3.4012.735.2025.1.JG

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

12 września 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 11 września 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży 13 działek wydzielonych z gospodarstwa rolnego. Uzupełnił go Pan pismem z 15 września 2025 r. (wpływ 17 września 2025 r.)

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Jest Pan wraz z żoną właścicielem gospodarstwa rolnego, które stanowi Państwa majątek prywatny. Gospodarstwo nabył Pan wraz z żoną w drodze darowizny 24 marca 2003 r. (akt notarialny Repetytorium (…)) oraz pozostałą część również w formie darowizny 9 maja 2012 r. (akt notarialny Repetytorium (…)). Jest Pan rolnikiem ryczałtowym.

W związku z potrzebą budowy nowego domu jednorodzinnego na własne cele mieszkaniowe podjął Pan decyzję o wydzieleniu 13 działek z części gospodarstwa. Wydzielone działki są niezabudowane i nieuzbrojone. Uzyskał Pan dla nich warunki zabudowy.

Sprzedaż tych działek ma na celu uzyskanie środków finansowych na budowę nowego domu, który ma zastąpić obecny ok. 100 – letni budynek nienadający się do remontu ze względów technicznych i ekonomicznych.

Podkreśla Pan, że:

• nabycie gospodarstwa nastąpiło w drodze darowizny, a nie w celu prowadzenia zorganizowanej działalności handlowej opartej na obrocie nieruchomościami,
• sprzedaż ma charakter incydentalny i nie jest częścią regularnej zorganizowanej działalności gospodarczej,
• pozyskane środki zostaną przeznaczone na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych, co jest jedynym motywem sprzedaży.

Nie ponosił Pan wraz z żoną nakładów na sprzedawane działki w celu podniesienia ich wartości handlowej. Wydanie warunków zabudowy miało na celu jedynie ułatwienie przyszłym nabywcom rozpoczęcia budowy na zakupionych działkach i stanowiło czynności mieszczące się w ramach zarządzania majątkiem prywatnym niemających cech działalności gospodarczej.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego

Nie prowadzi Pan działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami ani pozarolniczej działalności gospodarczej. Nieruchomości, których dotyczy wniosek, nabył Pan w dwóch etapach: gospodarstwo rolne otrzymał Pan w darowiźnie w 2003 r., a pozostałą część w 2012 r. Od momentu nabycia działki stanowią Pana majątek osobisty i były użytkowane wyłącznie na cele prywatne. Na tych działkach prowadzi Pan sad, z którego czerpie korzyści jako rolnik - uprawia owoce i uzyskuje z tego tytułu dochód typowo rolniczy, sprzedając płody rolne.

Jest Pan rolnikiem ryczałtowym w rozumieniu art. 2 pkt 19 oraz art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług. W związku z tym rozlicza Pan sprzedaż produktów rolnych na zasadach ryczałtu VAT i nie jest czynnym podatnikiem podatku VAT.

Obecnie mieszka Pan w ponad 100-letnim domu, który ze względu na bardzo zły stan techniczny oraz niespełnienie aktualnych warunków sanitarnych nie nadaje się do dalszego użytkowania jako miejsce zamieszkania dla Pana rodziny. Ta trudna sytuacja życiowa zmusiła Pana do podjęcia decyzji o budowie nowego domu jednorodzinnego.

Dodatkowo do sprzedaży części działek skłonił Pana fakt, że potencjalni nabywcy sami zgłosili się z propozycją zakupu - nie prowadził Pan żadnych działań marketingowych, nie zamieszczał ogłoszeń ani nie korzystał z pośredników w obrocie nieruchomościami.

Planuje Pan przeprowadzić pojedynczą, okazjonalną transakcję sprzedaży części działek. Środki uzyskane ze sprzedaży przeznaczy Pan wyłącznie na budowę nowego domu mieszkalnego oraz potrzeby rodzinne.

Pytanie

Czy w opisanej sytuacji sprzedaż działek wydzielonych z gospodarstwa w celu sfinansowania budowy domu dla Pana rodziny podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Pana stanowisko w sprawie (ostatecznie doprecyzowane w uzupełnieniu do wniosku)

Sprzedaż opisanych działek nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

Nie działa Pan w tej sprawie w charakterze podatnika podatku VAT, ponieważ sprzedaż ma charakter prywatny i incydentalny. Nie zajmuje się Pan działalnością gospodarczą polegającą na obrocie nieruchomościami. Jedynym motywem sprzedaży części majątku prywatnego jest zaspokojenie osobistych potrzeb mieszkaniowych Pana rodziny.

Brak zorganizowanych i profesjonalnych działań, a także przeznaczenie środków ze sprzedaży na cele prywatne potwierdza, ze czynność ta nie mieści się w sferze działalności gospodarczej.

Przedstawiony przez Pana stan faktyczny wykazuje istotne podobieństwa do spraw rozstrzygniętych korzystnie dla podatników przez sądy administracyjne wszystkich instancji, które konsekwentnie przyjmują, że nie każda sprzedaż działek stanowi działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o VAT. Szczególnie istotne są następujące orzeczenia, których tezy prawne w pełni odnoszą się do Pana sytuacji faktycznej.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 10 lipca 2025 r. (sygn. akt I SA/Po 328/25) uchylił interpretację indywidualną Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, która błędnie zakwalifikowała sprzedaż działek jako działalność gospodarczą. Sąd jednoznacznie stwierdził, że „skarżący nie prowadził jakichkolwiek działań marketingowych bądź choćby informacyjnych, które miałyby na celu profesjonalną sprzedaż nieruchomości rolnej będącej jego własnością” oraz że „to kupujący zwrócili się do niego z ofertą kupna nieruchomości”. Te okoliczności są tożsame z Pana sytuacją, gdzie również brak jest jakichkolwiek działań o charakterze profesjonalnym, a ewentualni kupujący sami zgłaszają zainteresowanie.

Kluczowe znaczenie ma także stwierdzenie Sądu, że „podatnikowi wykonującemu zarząd majątkiem osobistym, który zamierzając zbyć ten majątek, dąży do uzyskania za sprzedawane jego składniki jak najlepszej ceny, nie można przypisywać działań profesjonalisty prowadzącego działalność gospodarczą”. W Pana sprawie działania związane z przygotowaniem działek do sprzedaży mają dokładnie taki charakter - są przejawem racjonalnego gospodarowania majątkiem osobistym, a nie działalności zarobkowej o charakterze profesjonalnym.

Sąd w Poznaniu podkreślił jednocześnie, że „nie można również uznać skarżącego za podatnika podatku od towarów i usług jedynie na tej podstawie, że przed zbyciem zawrze umowę przedwstępną, jak i udzieli potencjalnym nabywcom nieruchomości pełnomocnictw celem dokonania czynności z nią związanych”. Tego typu czynności, podobnie jak w Pana sprawie ewentualne zawarcie umów sprzedaży, mieszczą się w normalnym zarządzie majątkiem prywatnym.

Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 14 czerwca 2012 r. (sygn. akt I FSK 1453/11) potwierdził słuszność uchylenia interpretacji przez sąd pierwszej instancji, wskazując na fundamentalne znaczenie kryteriów wypracowanych przez Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej. NSA przypomniał, że zgodnie z wyrokiem TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10 „sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego” oraz że „podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca”. Te ustalenia są fundamentalne dla Pana sprawy, gdyż oznaczają, że ewentualny podział działek czy dążenie do uzyskania lepszej ceny nie może być automatycznie traktowane jako działalność gospodarcza.

Naczelny Sąd Administracyjny podkreślił również, że „okoliczność, iż osoba ta jest rolnikiem ryczałtowym w rozumieniu art. 295 ust. 1 pkt 3 dyrektywy VAT jest w tym zakresie bez znaczenia”, co oznacza, że status podatkowy w innych obszarach nie przesądza o kwalifikacji konkretnej transakcji sprzedaży nieruchomości.

Z kolei Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach w wyroku z 5 czerwca 2014 r. (sygn. akt I SA/Ke 251/14) uchylił interpretację Ministra Finansów, która błędnie zakwalifikowała sprzedaż siedmiu działek jako działalność gospodarczą. Sąd stwierdził, że „przedstawiony w sprawie stan faktyczny w żadnym przypadku nie wskazuje na takie formy aktywności skarżącej w związku z zamiarem zbycia siedmiu działek, które wykraczałyby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności”. W Pana sprawie podobnie brak jest działań wykraczających poza normalne zarządzanie majątkiem prywatnym.

Szczególnie istotne dla Pana sprawy jest stwierdzenie Sądu w Kielcach, że „korzystanie z pośrednictwa biura nieruchomości czy ogłaszanie sprzedaży na portalu nie są działaniami zastrzeżonymi tylko dla podmiotów profesjonalnie trudniących się obrotem nieruchomościami” oraz że „nie mają one charakteru akcji reklamowej, jakie zazwyczaj podejmowane są przez podmioty prowadzące działalność gospodarczą”.

W analizowanej sprawie przesłanki wskazujące na brak działalności o charakterze profesjonalnym są jeszcze wyraźniejsze, gdyż potencjalni nabywcy sami zgłosili się do Pana z inicjatywą zakupu działek, bez jakichkolwiek działań promocyjnych, marketingowych czy ogłoszeniowych z Pana strony. Jeżeli Sąd uznał, że nawet aktywne ogłaszanie się na portalach nieruchomości nie świadczy o profesjonalnym charakterze działalności, to tym bardziej w Pana sprawie - gdzie w ogóle nie podejmował Pan takich działań, a inicjatywa wyszła od kupujących - nie można mówić o jakiejkolwiek aktywności gospodarczej. Ta okoliczność potwierdza w pełni pasywny charakter Pana działania, które ogranicza się wyłącznie do odpowiedzi na zgłoszone zainteresowanie, co w sposób oczywisty mieści się w ramach zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w wyroku z 6 kwietnia 2016 r. (sygn. akt ISA/Gd 234/16) również uchylił interpretację Ministra Finansów w sprawie o bardzo podobnym stanie faktycznym. Sąd podkreślił, że „grunt został przez nią nabyty do majątku prywatnego w celu wybudowania domu jednorodzinnego, sytuacja rodzinna zmusiła jednak skarżącą do zmiany zamierzeń i w efekcie do sprzedaży nabytego gruntu”.

Sytuacja prawna w Pana sprawie cechuje się jeszcze większą klarownością i jednoznacznością w kontekście kwalifikacji prawnej niż ta rozpoznawana przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku, gdyż nieruchomość nabył Pan w formie darowizny - gospodarstwo w 2003 roku, a pozostałą część w 2012 roku. Już sam fakt nabycia w drodze darowizny jednoznacznie przesądza, że pierwotnym celem nie było osiągnięcie jakichkolwiek korzyści finansowych czy prowadzenie działalności zarobkowej, lecz wykorzystanie nieruchomości na potrzeby osobiste i rodzinne. W momencie otrzymywania darowizny w ogóle nie rozważał Pan możliwości przyszłej sprzedaży jako źródła dochodu - nieruchomość była traktowana jako składnik majątku rodzinnego przeznaczony do długotrwałego użytkowania.

Zmiana sytuacji nastąpiła dopiero po wielu latach, w związku z koniecznością budowy nowego domu jednorodzinnego oraz spontanicznym zgłoszeniem się potencjalnych nabywców z zainteresowaniem zakupem przedmiotowych działek. Ta zmiana okoliczności życiowych, podobnie jak w sprawie rozpoznawanej przez WSA w Gdańsku, nie może być traktowana jako przejaw działalności gospodarczej, lecz jako racjonalna reakcja na nowe potrzeby życiowe i niespodziewane możliwości zagospodarowania majątku prywatnego. Fakt, że nieruchomość została otrzymana nieodpłatnie dodatkowo wzmacnia argument, że jej ewentualna sprzedaż stanowi wyłącznie zarząd majątkiem osobistym, a nie działalność zarobkową. Sąd w Gdańsku stwierdził także jednoznacznie, że „skoro z okoliczności wskazanych we wniosku o udzielenie interpretacji nie wynika, aby Skarżąca podejmowała jakiekolwiek czynności, które mogłyby świadczyć o jej aktywności podobnej do aktywności sprzedawcy profesjonalnie zajmującego się obrotem gruntami, to należało przyjąć, że czynności opisane we wniosku o udzielenie interpretacji mieszczą się w ramach zarządu majątkiem prywatnym”.

W oparciu o powyższą argumentację oraz aktualne orzecznictwo sądów administracyjnych, wnosi Pan o wydanie interpretacji indywidualnej potwierdzającej, że planowana sprzedaż działek:

1. Nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy;

2. Nie powoduje uznania Pana za podatnika VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy;

3. Mieści się w zakresie zwykłego zarządu majątkiem prywatnym;

4. Nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku, jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie zarówno gruntu jak też udziału w prawie własności gruntu traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa dnia z 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.), zwanej dalej „Kodeksem rodzinnym i opiekuńczym”.

Na mocy art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

Na podstawie art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Jak stanowi art. 36 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Jak wynika z art. 36 § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W myśl art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W akcie notarialnym dokumentującym nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Ustawa o podatku od towarów i usług nie wymienia małżonków jako odrębnej kategorii podatników. Stwarza to dla małżonków prowadzących działalność gospodarczą szczególną sytuację prawną. Żaden z przepisów ustawy nie zabrania małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma przy tym przeszkód, aby pomiędzy małżonkami prowadzącymi odrębne działalności istniała ustawowa wspólność majątkowa.

W konsekwencji, podatnikiem podatku od towarów i usług jest ten z małżonków, który dokona czynności podlegającej opodatkowaniu.

Jeżeli zatem przedmiotem dostawy jest majątek wspólny małżonków, to podatnikiem podatku od towarów i usług w okolicznościach wskazanych w art. 15 ustawy będzie ten małżonek, który dokonuje dostawy we własnym imieniu (który jest stroną czynności prawnej) – jako podatnik VAT.

Wskazać jednak należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Jak stanowi art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży Pana 13-tu działek powstałych z podziału części gospodarstwa rolnego, istotne jest, czy w celu dokonania jej dostawy podjął Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Pana wątpliwości sprowadzają się do ustalenia, czy sprzedaż wydzielonych działek podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

Mając na uwadze powołane przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy należy stwierdzić, że z zawartego we wniosku opisu sprawy nie wynika taka Pana aktywność, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż wskazanych we wniosku działek niezabudowanych wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjął Pan takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców.

Otrzymał Pan działki w formie darowizny. Nie prowadził Pan ani nie prowadzi działalności gospodarczej. Wydzielił Pan działki i uzyskał dla nich warunki zabudowy, jednakże pozyskane ze sprzedaży działek środki przeznaczy Pan na budowę domu, celem zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Nie prowadził Pan żadnych działań marketingowych, nie zamieszczał ogłoszeń ani nie korzystał z pośredników w obrocie nieruchomościami. Działki w całym okresie użytkowania wykorzystywane były przez Pana w działalności rolniczej, jest Pan rolnikiem ryczałtowym. Potencjalni nabywcy sami zgłosili się z propozycją zakupu. Planuje Pan przeprowadzić pojedynczą sprzedaży części działek, z której uzyskane środki przeznaczy wyłącznie na budowę nowego domu mieszkalnego oraz potrzeby rodzinne.

Całokształt powyższych okoliczności wskazuje, że Pana aktywność w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE C-180/10, C-181/10.

W efekcie należy stwierdzić, że dokonując sprzedaży 13 działek wydzielonych z gospodarstwa rolnego będzie Pan korzystał z przysługującego Mu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług i nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Tym samym, nie będzie Pan podatnikami podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w odniesieniu do powyższej transakcji, a dostawa ta nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Zatem, Pana stanowisko uznaję za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Nadmieniam, że niniejsza interpretacja indywidualna odnosi się tylko do Pana sytuacji prawno-podatkowej i nie dotyczy sytuacji Pana żony, żona może wystąpić z odrębnym wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.