Interpretacja 0114-KDIP1-3.4012.782.2025.3.LM

Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe w zakresie braku uznania Sprzedających za podatników podatku VAT, a w konsekwencji braku opodatkowania transakcji sprzedaży udziału w działce 1/1 oraz braku prawa do odliczenia przez Nabywcę w związku z nabyciem tej działki. 

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

3 października 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 22 września 2025 roku o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnili go Państwo pismem z 12 listopada 2025 r. (wpływ 12 listopada 2025 r.) oraz pismem z 12 listopada 2025 r. (wpływ 8 grudnia 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1. Zainteresowany będący stroną postępowania:

(…) Sp. z ograniczoną odpowiedzialnością

 2. Zainteresowani niebędący stroną postępowania:

• A.A.
• A.B.

Opis zdarzenia przyszłego

17 lipca 2025 r. zawarta została przedwstępna umowa sprzedaży działki gruntu nr 1/1 o powierzchni 1164 m², położonej w obrębie (…), (…), dla której prowadzona jest księga wieczysta nr (…). Sprzedającymi są Wnioskodawcy - ojciec i córka, będący współwłaścicielami działki odpowiednio w udziale 3/4 i 1/4.

Działka ta, według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, znajduje się w strefie oznaczonej jako „MU” - tereny zabudowy mieszkaniowo-usługowej, czyli w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT jest to grunt budowlany.

·        Sprzedający nie prowadzą działalności gospodarczej i nie są podatnikami VAT, zarówno czynnymi, jak i zwolnionymi.

·        Sprzedaż ma charakter jednorazowy - ojciec nigdy wcześniej nie dokonywał sprzedaży nieruchomości, córka jednorazowo zbyła dom, który był współwłasnością ze zmarłym mężem (niezwiązany z działką 1/1).

·        Działka nie była przedmiotem podziałów geodezyjnych, nie została uzbrojona ani zabudowana, nie prowadzono na niej żadnych działań inwestycyjnych. Brak też w akcie jakichkolwiek zapisów o uzbrojeniu, czy przygotowaniu gruntu.

Nieruchomość została wystawiona do sprzedaży za pośrednictwem agencji nieruchomości, z wykorzystaniem ogłoszeń internetowych. Pośrednik działał na podstawie umowy pośrednictwa, nie miał prawa do zbycia nieruchomości. Działania miały charakter jednorazowy i pomocniczy.

Kupującym jest spółka z ograniczoną odpowiedzialnością - czynny podatnik VAT, który planuje zabudować działkę i następnie odsprzedać nieruchomość w ramach działalności gospodarczej. Nabycie ma charakter inwestycyjny i pozostaje w bezpośrednim związku z działalnością opodatkowaną VAT.

Strony postanowiły, że ostateczna (przyrzeczona) umowa sprzedaży działki nastąpi dopiero po uzyskaniu przez kupującego prawomocnego pozwolenia na budowę. W momencie przeniesienia własności działka będzie objęta takim pozwoleniem, ale nadal pozostanie niezabudowana.

W treści aktu notarialnego (str. 8) zawarto zapis, że notariusz przyjął założenie, iż z uwagi na charakter gruntu oraz obecność ogłoszeń i pośrednika, sprzedający powinni zarejestrować się jako podatnicy VAT i odprowadzić podatek VAT od tej transakcji. To założenie budzi wątpliwości stron.

Dodatkowe informacje uzupełniające wniosek (zainteresowana A.B.):

1.    Pani A.B. posiada miejsce zamieszkania na terytorium Polski (adres: (…)).

2.    Udziały w działce były wykorzystywane wyłącznie w celach prywatnych i rekreacyjnych. W praktyce oznaczało to korzystanie z nieruchomości jako miejsca wypoczynku rodzinnego - spędzania czasu na świeżym powietrzu, spotkań rodzinnych, grillowania czy krótkiego odpoczynku w weekendy. Działka nie była nigdy zabudowana ani przygotowywana do prowadzenia działalności gospodarczej, nie prowadzono na niej prac inwestycyjnych, nie udostępniano jej osobom trzecim. Jej funkcja miała charakter wyłącznie osobisty, niezwiązany z osiąganiem jakichkolwiek przychodów.

3.    Sprzedająca A.B. nie oddała działki Spółce Kupującej w najem, dzierżawę ani do używania na podstawie innych umów o podobnym charakterze.

4.    Sprzedająca A.B. nie udzieliła Spółce Kupującej pełnomocnictw (zgód, upoważnień) w celu występowania w ich imieniu w sprawach dotyczących działki.

5.    Przed podpisaniem umowy przedwstępnej działka nie była oddawana w najem, dzierżawę ani do używania osobom trzecim.

Dodatkowe informacje uzupełniające wniosek (Zainteresowany A.A.):

1.    Pan A.A. posiada miejsce zamieszkania na terytorium Polski (adres: (…)).

2.    Jego udziały w działce były wykorzystywane, podobnie, jak przez Panią A.B. wyłącznie w celach prywatnych i rekreacyjnych. W praktyce oznaczało to korzystanie z nieruchomości jako miejsca wypoczynku rodzinnego - spędzania czasu na świeżym powietrzu, spotkań rodzinnych, grillowania czy krótkiego odpoczynku w weekendy. Działka nie była nigdy zabudowana ani przygotowywana do prowadzenia działalności gospodarczej, nie prowadzono na niej prac inwestycyjnych, nie udostępniano jej osobom trzecim. Jej funkcja miała charakter wyłącznie osobisty, niezwiązany z osiąganiem jakichkolwiek przychodów.

3.    Sprzedający A.A. nie oddał działki spółce kupującej w najem, dzierżawę ani do używania na podstawie innych umów o podobnym charakterze.

4.    Sprzedający A.A. nie udzielali spółce kupującej pełnomocnictw (zgód, upoważnień) w celu występowania w ich imieniu w sprawach dotyczących działki.

5.    Przed podpisaniem umowy przedwstępnej działka nie była oddawana w najem, dzierżawę ani do używania osobom trzecim.

Dodatkowe informacje uzupełniające wniosek (zainteresowana (...) Sp. z o. o.): Kupujący - (...) Sp. z o.o. - posiada siedzibę na terytorium Polski (ul. (…)).

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego:

A.A. nabył działkę w formie zakupu od osób fizycznych 4 kwietnia 1997 r. Pani A.B. (córka A.A.) nabyła ¼ udziałów w działce 14 października 2019 r. Było to nabycie w formie zakupu od osób fizycznych (od taty A.A.). Po sprzedaży Panu A.A. zostało ¾ udziałów w działce 1/1.

Umowa przedwstępna sprzedaży została zawarta w formie aktu notarialnego 17 lipca 2025 r. pomiędzy Sprzedającymi – osobami fizycznymi będącymi współwłaścicielami nieruchomości, a (...) Sp. z o.o. z siedzibą w (…), jako Kupującym.

Zgodnie z jej postanowieniami:

Sprzedający zobowiązali się sprzedać, a Kupujący zobowiązał się kupić nieruchomość stanowiącą działkę ewidencyjną nr 1/1, położoną w (…), obręb (…), za uzgodnioną cenę.

Strony ustaliły, że zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży nastąpi po spełnieniu określonych warunków, czyli po uzyskaniu przez Kupującego prawomocnego pozwolenia na budowę inwestycji planowanej na tej działce.

Kupujący został upoważniony do występowania w imieniu Sprzedających przed organami administracji publicznej w zakresie niezbędnym do realizacji inwestycji, w tym do uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę.

Strony postanowiły, że w przypadku uzyskania indywidualnej interpretacji podatkowej wskazującej na obowiązek zapłaty podatku VAT od sprzedaży nieruchomości, Kupujący zobowiązuje się do zapłaty ceny powiększonej o należny podatek VAT.

Umowa przedwstępna obejmuje również oświadczenia stron dotyczące braku roszczeń osób trzecich oraz zapewnienie Sprzedających o przysługującym im prawie własności nieruchomości.

Zgodnie z postanowieniami aktu notarialnego przedwstępnej umowy sprzedaży z 17 lipca 2025 r., zawartej pomiędzy Sprzedającymi a (…) Sp. z o.o., wniosek o wydanie pozwolenia na budowę dla inwestycji planowanej na działce ewidencyjnej nr 1/1, położonej w obrębie (…) (…), złoży Spółka Kupująca – (…) Sp. z o.o.

Kupujący został do tego upoważniony przez Sprzedających na mocy zapisów aktu notarialnego, w którym Sprzedający udzielili Spółce pełnomocnictwa do: występowania przed właściwymi organami administracji publicznej, uzyskiwania wszelkich wymaganych decyzji, zezwoleń, uzgodnień i warunków, w szczególności - do złożenia wniosku i prowadzenia postępowania o wydanie pozwolenia na budowę planowanej inwestycji.

Pełnomocnictwo to zostało udzielone wprost w treści aktu notarialnego przedwstępnej umowy sprzedaży, co oznacza, że stanowi ono podstawę prawną do działania Spółki Kupującej w imieniu Sprzedających w zakresie uzyskania decyzji administracyjnych, w tym pozwolenia na budowę.

Pytania

1.    Czy planowana transakcja nabycia przez spółkę działki gruntu nr 1/1, sklasyfikowanej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jako teren zabudowy mieszkaniowo-usługowej (grunt budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT), dokonana od osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej i niebędących podatnikami VAT, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

2.    W przypadku uznania, że transakcja opisana w pytaniu nr 1 podlega opodatkowaniu VAT - czy osoby fizyczne sprzedające działkę powinny zostać uznane za podatników VAT w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT, a tym samym czy sprzedaż będzie stanowiła czynność opodatkowaną po stronie sprzedających?

3.    W przypadku uznania, że sprzedaż działki będzie czynnością opodatkowaną VAT po stronie sprzedających - czy spółce jako nabywcy i czynnym podatnikowi VAT będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z faktury dokumentującej tę transakcję, zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT?

4.    Jeżeli odpowiedź na pytanie nr 1 będzie negatywna - czy planowana transakcja nabycia działki przez spółkę pozostaje poza zakresem ustawy o VAT i nie wywoła dla spółki skutków w tym podatku?

5.    W przypadku uznania, że sprzedaż działki podlega opodatkowaniu VAT - czy transakcja ta może korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 lub pkt 2 ustawy o VAT, czy też będzie podlegała opodatkowaniu stawką podstawową 23 %?

6.    W przypadku uznania, że transakcja podlega opodatkowaniu VAT - czy Wnioskodawca, dysponując fakturą wystawioną przez Sprzedających, będzie uprawniony do odliczenia VAT naliczonego, niezależnie od tego, czy sprzedający dopełnili obowiązku rejestracji jako podatnicy VAT czynni?

7.    Czy fakt, że pozwolenie na budowę dla działki nr 1/1 zostanie uzyskane przez wnioskodawcę - we własnym oraz że w związku z tym sprzedający nie oddawali działki w najem, dzierżawę ani do używania, nie udzielali pełnomocnictw do działania we imieniu oraz nie podejmowali żadnych działań inwestycyjnych lub przygotowawczych, ma znaczenie dla oceny, czy sprzedający powinni być uznani za podatników VAT w związku z tą transakcją?

8.    W przypadku gdyby przed podpisaniem umowy przyrzeczonej sprzedaży działki nr 1/1 został uiszczony zadatek lub zaliczka - czy po stronie sprzedających powstanie obowiązek podatkowy w VAT w momencie otrzymania tych kwot (w zakresie otrzymanej części ceny) zgodnie z art. 19a ust. 8 ustawy a w pozostałym zakresie dopiero w momencie przeniesienia własności działki aktem notarialnym.

 Stanowisko Zainteresowanych w sprawie

Ad 1

Zdaniem Wnioskodawcy - nie. Sprzedający działają w ramach zarządu majątkiem prywatnym i nie spełniają przesłanek uznania ich za podatników VAT w rozumieniu art. 15 ustawy. Brak jest działań charakterystycznych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami (brak uzbrojenia, podziałów, zabudowy, wielokrotnych transakcji). W konsekwencji nabycie przez wnioskodawcę nie będzie czynnością opodatkowaną VAT.

Ad 2

W ocenie Wnioskodawcy - nie. Sprzedający nie prowadzą działalności gospodarczej, a jednorazowa sprzedaż nieruchomości nie powinna powodować nabycia statusu podatnika VAT. W orzecznictwie TSUE i sądów administracyjnych podkreśla się, że dopiero aktywność nosząca cechy zorganizowanej działalności (np. podziały, uzbrojenie, profesjonalne przygotowanie terenu) mogłaby uzasadniać taki status. Brak jest takich działań, więc transakcja nie powinna być uznana za opodatkowaną VAT po stronie sprzedających.

Ad 3

Tak. Nabycie gruntu będzie pozostawało w bezpośrednim związku z działalnością opodatkowaną VAT prowadzoną przez wnioskodawcę - planowaną zabudową i dalszą sprzedażą. Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT daje to pełne prawo do odliczenia podatku naliczonego.

Ad 4

Tak. Jeśli organ potwierdzi, że sprzedający nie działają jako podatnicy VAT, sprzedaż będzie czynnością pozostającą poza zakresem ustawy o VAT. W takim przypadku wnioskodawca jako nabywca me będzie zobowiązany do żadnych rozliczeń podatku VAT w związku z tą transakcją.

Ad 5

Sprzedaż działki nr 1/1 nie spełnia warunków do zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, gdyż zgodnie z miejscowym planem grunt jest przeznaczony pod zabudowę. Nie znajdzie również zastosowania zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 2 (towary używane), ponieważ nieruchomość nie była wykorzystywana wyłącznie do czynności zwolnionych. Jeżeli organ uzna, że sprzedaż podlega VAT, powinna ona być opodatkowana stawką podstawową 23%.

Ad 6

Tak. Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT Wnioskodawcy przysługuje prawo do odliczenia podatku naliczonego w zakresie, w jakim nabywane towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Brak formalnej rejestracji sprzedających jako podatników VAT nie wpływa na skuteczność wystawionej faktury ani na prawo wnioskodawcy do odliczenia podatku, o ile transakcja faktycznie podlega opodatkowaniu VAT i faktura dokumentuje jej dokonanie.

Ad 7

Zdaniem Wnioskodawcy - nie. Uzyskanie pozwolenia na budowę przez Wnioskodawcę jako przyszłego właściciela jest elementem jego własnej działalności gospodarczej i nie stanowi aktywności po stronie sprzedających. Brak podejmowania przez sprzedających działań charakterystycznych dla obrotu profesjonalnego (np. uzbrojenia, przygotowania inwestycyjnego, oddania w używanie) potwierdza, że sprzedający nie działają jako podatnicy VAT w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT.

Ad 8

Tak. Jeżeli sprzedający otrzymaliby od Wnioskodawcy zadatek lub zaliczkę, obowiązek podatkowy w VAT powstanie w zakresie tej kwoty w momencie jej otrzymania, zgodnie z art. 19a ust. 8 ustawy o VAT. W pozostałym zakresie obowiązek podatkowy powstanie dopiero w chwili dokonania dostawy towaru, czyli podpisania umowy przenoszącej własność nieruchomości. W sytuacji, gdy nie dojdzie do zapłaty zaliczki ani zadatku, obowiązek podatkowy powstanie wyłącznie w momencie zawarcia umowy przyrzeczonej.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe w zakresie braku uznania Sprzedających za podatników podatku VAT, a w konsekwencji braku opodatkowania transakcji sprzedaży udziału w działce 1/1 oraz braku prawa do odliczenia przez Nabywcę w związku z nabyciem tej działki.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE:

Należy w tym miejscu wyjaśnić, że problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071), zwanej dalej Kodeksem cywilnym.

Na mocy art. 195 Kodeksu cywilnego:

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom.
Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności.

Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Jak stanowi art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego:

Na podstawie art. 196 § 2 Kodeksu cywilnego:

W świetle art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:

Przepis art. 198 Kodeksu cywilnego stanowi, że:

Współwłaściciel ma względem swojego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Wskazać jednak należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Jak stanowi art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu dostawy przez Sprzedających swoich udziałów  w działce nr 1/1 istotne jest, czy w celu dokonania dostawy tej działki podjęli/podejmą Państwo aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Sprzedających za podmioty prowadzące działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatników podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Z opisu sprawy wynika, że przedmiotem sprzedaży jest działka gruntu nr 1/1 o powierzchni 1164 m². Sprzedającymi są Zainteresowani - ojciec i córka, będący współwłaścicielami działki odpowiednio w 3/4 i 1/4. Sprzedający nabyli działkę w formie zakupu od osób fizycznych (ojciec)  4 kwietnia 1997 r. Natomiast córka nabyła w drodze kupna od ojca 14 października 2019 r. swoją część tj. ¼ udziałów w działce nr 1/1.

Sprzedający nie prowadzą działalności gospodarczej i nie są podatnikami VAT, zarówno czynnymi, jak i zwolnionymi. Sprzedaż ma charakter jednorazowy.

Działka nie była przedmiotem podziałów geodezyjnych, nie została uzbrojona ani zabudowana, nie prowadzono na niej żadnych działań inwestycyjnych.

Nieruchomość została wystawiona do sprzedaży za pośrednictwem agencji nieruchomości, z wykorzystaniem ogłoszeń internetowych.

17 lipca 2025 r. zawarta została przedwstępna umowa sprzedaży działki, ze Spółką która zamierza nabyć wyżej wskazaną działkę.

Kupującym jest spółka z ograniczoną odpowiedzialnością - czynny podatnik VAT, który planuje zabudować działkę i następnie odsprzedać nieruchomość w ramach działalności gospodarczej. Nabycie ma charakter inwestycyjny i pozostaje w bezpośrednim związku z działalnością opodatkowaną VAT.

Strony postanowiły, że ostateczna (przyrzeczona) umowa sprzedaży działki nastąpi dopiero po uzyskaniu przez kupującego prawomocnego pozwolenia na budowę. W momencie przeniesienia własności działka będzie objęta takim pozwoleniem, ale nadal pozostanie niezabudowana.

Zgodnie z postanowieniami umowy przedwstępnej Sprzedający zobowiązali się sprzedać, a Kupujący zobowiązał się kupić nieruchomość stanowiącą działkę ewidencyjną nr 1/1, za uzgodnioną cenę.

Zgodnie z postanowieniami przedwstępnej umowy sprzedaży, wniosek o wydanie pozwolenia na budowę dla inwestycji planowanej na działce ewidencyjnej nr 1/1, złoży Spółka Kupująca.

Przed podpisaniem umowy przedwstępnej działka nie była oddawana w najem, dzierżawę ani do używania osobom trzecim. Działka nr 1/1 przez Sprzedających była wykorzystywana wyłącznie do celów prywatnych i rekreacyjnych.

Sprzedający nie oddali działki Spółce kupującej w najem, dzierżawę ani do używania na podstawie innych umów o podobnym charakterze. Działka przed podpisaniem umowy przedwstępnej działka nie była oddawana w najem, dzierżawę ani do używania osobom trzecim.

Sprzedający nie udzielali spółce kupującej pełnomocnictw (zgód, upoważnień) w celu występowania w ich imieniu w sprawach dotyczących działki.

Na tle powyższego opisu sprawy Państwa wątpliwości sprowadzają się do ustalenia, czy transakcja sprzedaży działki nr 1/1 przez sprzedających będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT i czy Sprzedający będą z tego tytułu podatnikami, w konsekwencji czego Spółka będzie miała prawo do odliczenia naliczonego podatku Vat z tytułu nabycia działki.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku prywatnego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W odniesieniu do planowanej sprzedaży przez Państwa udziałów w działce 1/1 należy uznać, że brak jest przesłanek pozwalających uznać sprzedających za podatników w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy. W analizowanej sprawie brak jest również przesłanek świadczących o takiej aktywności Sprzedających w przedmiocie sprzedaży udziałów w działce, które mogłyby być porównywalne do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż nieruchomości wypełniać będzie przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjęli Państwo aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Działka 1/1 będąca przedmiotem sprzedaży nie była wykorzystywana przez żadnego ze Sprzedających w działalności gospodarczej, nie była przedmiotem najmu ani dzierżawy. Nie podejmowali Państwo żadnych działań inwestycyjnych, działka nie była przedmiotem podziałów geodezyjnych, nie została uzbrojona ani zabudowana. Działka nr 1/1 nie była oddawana w najem, dzierżawę ani do używania osobom trzecim. Sprzedający wykorzystywali działkę wyłącznie do celów prywatnych i rekreacyjnych.

Jedynymi działaniami jakie Państwo podjęli to to, że działka została wystawiona do sprzedaży za pośrednictwem agencji nieruchomości, z wykorzystaniem ogłoszeń internetowych i po znalezieniu nabywcy 17 lipca 2025 r. zawarta została przedwstępna umowa sprzedaży działki, ze Spółką która zamierza nabyć ww. działkę. Zgodnie z postanowieniami zawartej przedwstępnej umowy sprzedaży, Spółka Kupująca złoży wniosek o wydanie pozwolenia na budowę dla inwestycji planowanej na działce ewidencyjnej nr 1/1. Spółka będzie działała w swoim imieniu i na swoją rzecz. Działania te nie przesądzają, że sprzedaż udziałów w działce 1/1 wypełniać będzie przesłanki działalności gospodarczej.

W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży przez Sprzedających (A.A. i A.B.) odpowiednio swoich udziałów w wysokości ¾ i  ¼ w działce 1/1 nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że ta sprzedaż wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjęli Państwo aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt powyższych okoliczności wskazuje, że Państwa aktywność w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE C-180/10, C-181/10.

Zatem Sprzedający (A.A. i A.B.) dokonując sprzedaży odpowiednio ¾ i ¼ udziałów w działce nr 1/1 będą korzystać z przysługującego im prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług i nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Tym samym, Sprzedający nie będą podatnikami podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w odniesieniu do powyższej transakcji, a dostawa ta nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W konsekwencji, sprzedaż przez Państwa przysługujących udziałów w działce nr 1/1 nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zatem transakcja ta nie wywołuje konsekwencji jej rozliczenia w podatku od towarów i usług po stronie Sprzedających jak i Nabywcy.  

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Zatem, aby Spółce, która zakupi od Sprzedających przedmiotową działkę gruntu, przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT z tytułu otrzymanej faktury, faktura taka musiałaby dokumentować czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

Jak wynika z okoliczności sprawy, Spółka Kupująca jest zarejestrowana jako czynny podatnik podatku VAT, a ww. działka będzie wykorzystywana przez Spółkę w prowadzonej działalności gospodarczej do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług. Spółka planuje zabudować działkę i następnie odsprzedać nieruchomość w ramach działalności gospodarczej.

Jak rozstrzygnięto wyżej, opisana sprzedaż działki 1/1, będącej we współwłasności Sprzedających (ojciec i córka) na rzecz Spółki, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W związku z powyższym, skoro na rzecz Spółki nie zostanie wykonana czynność podlegająca opodatkowaniu podatkiem VAT, to przedmiotowa sprzedaż nie powinna zostać udokumentowana fakturą z naliczonym podatkiem VAT.

Zatem mając na uwadze powołany art. 86 ust. 1 i ust. 2 oraz art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, Spółce Kupującej nie będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia ww. działek.

Ponadto, nie znajduje uzasadnienia rozstrzygnięcie pozostałych kwestii dotyczących skutków podatkowych w związku ze sprzedażą działki przez Sprzedających jak i w związku z nabyciem działki przez Spółkę kupującą w tym w zakresie ustalenia obowiązku podatkowego z tytułu sprzedaży działki przez Sprzedających, gdyż jak wskazano powyżej transakcja ta nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·     Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·     Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·       Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

(…) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną
(art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.