Sposób opodatkowania sprzedaży licytacyjnej nieruchomości zabudowanej.
Wnioskodawcą jest komornik sądowy prowadzący egzekucję z nieruchomości stanowiących prawo wieczystego użytkowania trzech działek gruntu wraz z posadowionymi na nich budynkami i budowlami. Dłużnikiem jest spółka, która nabyła nieruchomości w 2001 roku w drodze aportu. Na działkach znajdują się: budynek przemysłowo-magazynowy, place, drogi i ogrodzenia. Nieruchomości są od 2020…
Interpretacja indywidualna
– stanowisko nieprawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
4 lutego 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 4 lutego 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie braku opodatkowania sprzedaży licytacyjnej nieruchomości Dłużnika w sprawie (...).
Wniosek uzupełniono i doprecyzowano w piśmie z 23 marca 2026 r. (data wpływu 26 marca 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.
Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
Prowadzi Pan egzekucję z nieruchomości w postaci:
1. prawa wieczystego użytkowania nieruchomości w postaci działek gruntu o numerze 1 i 2, położonych w (...) przy ul. (...) oraz związanej z użytkowaniem wieczystym własności budynków i innych urządzeń wzniesionych na działkach, dla którego to prawa prowadzona jest księga wieczysta o numerze (...),
oraz
2. prawa wieczystego użytkowania wieczystego nieruchomości w postaci działki gruntu nr 3, położonej przy ul. 3 w (...) oraz związanej z użytkowaniem wieczystym własności innych urządzeń wzniesionych na działce, dla którego to prawa prowadzona jest księga wieczysta o numerze (...).
Niebawem przystąpi Pan do ich sprzedaży.
Z dotychczasowych ustaleń wynika, że nieruchomości stały się własnością Spółki, będącej użytkownikiem wieczystym w 2001 roku poprzez wniesienie ich aportem przez inną spółkę.
Nieruchomości są zabudowane:
Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego miasta (...), działki nr 2 i 1 położone są w terenach oznaczonych symbolem IVA3P - tereny techniczno-produkcyjne (tereny obiektów produkcyjnych, składów, magazynów) a działka nr 3 w terenie dróg publicznych - drogi - ulice dojazdowe - (...)
Nieruchomości są przedmiotem umowy dzierżawy zawartej 4 maja 2020 r. na okres 10 lat.
Spółka dłużna nie podejmuje korespondencji i nie udziela żądanych wyjaśnień.
Spółka aktualnie nie jest podatnikiem podatku VAT.
Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego
Odnośnie zakresu prowadzonej działalności przez Dłużnika wskazał Pan, że z posiadanych informacji wynika, że Spółka wydzierżawiła nieruchomość podmiotowi trzeciemu 4 maja 2020 r. na okres 10 lat i na terenie tej nieruchomości wykonują działalność najemcy.
Jako organ egzekucyjny nie posiada Pan informacji do jakich czynności: zwolnionych, opodatkowanych, niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług Spółka wykorzystywała nieruchomość.
Odnośnie obiektów posadowionych wskazał Pan, że:
Budynek hali zlokalizowany na działce nr 2 jest budynkiem w rozumieniu stosownych przepisów budowlanych.
Plac magazynowo-parkingowy zlokalizowany na działkach nr 1, 2, 3 utwardzony kostką brukową oraz ogrodzenie są związane z budynkiem hali a zatem, w Pana ocenie są urządzeniem budowlanym.
Gołębnik nie jest trwałą zabudową, jest w Pana ocenie konstrukcją lekką, ruchomą, nie będącą częścią składową nieruchomości.
Słupy oświetleniowe zlokalizowane na działce nr 1 stanowią własność użytkownika. Sieci energetyczne, liczne linie przesyłowe biegnące przez działki, część z nich zapewne nieaktywna, stanowią własność dostawców energii, nie będących Dłużnikiem. Użytkownik jest właścicielem przyłączy do budynków.
Budynki zostały nabyte przez Spółkę.
Odnośnie innych „urządzeń wzniesionych na działkach” wskazał Pan, że plac magazynowo-parkingowy zlokalizowany na działkach nr 1, 2, 3 utwardzony kostką brukową oraz ogrodzenie są związane z budynkiem hali a zatem, w Pana ocenie są urządzeniem budowlanym.
W stosunku do budynku oraz pozostałych obiektów/urządzeń nie poniesiono wydatków na ulepszenie nieruchomości w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiły co najmniej 30% ich wartości początkowej.
Pytanie
Czy sprzedaż w toku egzekucji (dostawa towaru):
- będzie opodatkowana podatkiem VAT?
Pana stanowisko w sprawie
W Pana ocenie sprzedaż w toku egzekucji (dostawa towaru):
1. prawa wieczystego użytkowania nieruchomości w postaci działek gruntu o numerze 1 i 2 położonych w (...) przy ul. (...) oraz związanej z użytkowaniem wieczystym własności budynków i innych urządzeń wzniesionych na działkach, dla którego to prawa prowadzona jest księga wieczysta o numerze (...),
oraz
2. prawa wieczystego użytkowania wieczystego nieruchomości w postaci działki gruntu nr 3, położonej przy ul. 3 w (...) oraz związanej z użytkowaniem wieczystym własności innych urządzeń wzniesionych na działce, dla którego to prawa prowadzona jest księga wieczysta o numerze (...),
- będzie zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i 10 ustawy o VAT.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 18 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.) – zwanej dalej „ustawą”:
Organy egzekucyjne określone w ustawie z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz. U. z 2025 r. poz. 132 i 620) oraz komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania cywilnego są płatnikami podatku od dostawy, dokonywanej w trybie egzekucji, towarów będących własnością dłużnika lub posiadanych przez niego z naruszeniem obowiązujących przepisów.
Przepis art. 18 ustawy wprowadza szczególną na gruncie przepisów tej ustawy regulację, kiedy to należny podatek pobierany jest i odprowadzany do urzędu skarbowego przez płatnika, a nie przez podatnika. Płatnik pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika.
Z powołanych wyżej przepisów wynika, że komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika – dłużnika. Prowadzona przez niego sprzedaż towarów będących własnością dłużnika będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik, w przypadku, gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby od niego zwolniona, komornik sądowy nie będzie obowiązany do odprowadzenia podatku.
Tym samym komornik sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług oraz do uwzględnienia w trakcie sprzedaży towarów okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem VAT.
Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.), zgodnie z którym:
Płatnikiem jest osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej, obowiązana na podstawie przepisów prawa podatkowego do obliczenia i pobrania od podatnika podatku i wpłacenia go we właściwym terminie organowi podatkowemu.
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:
Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
W myśl art. 7 ust. 1 pkt 6 ustawy:
Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste.
Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości (gruntów, budynków, czy prawa użytkowania wieczystego) dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.
Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:
Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
Zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy:
Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.
W opisanych okolicznościach Dłużnik wykorzystywał działki w prowadzonej działalności gospodarczej, zatem ich sprzedaż będzie dokonywana w ramach tej działalności, a Dłużnik z tego tytułu będzie podatnikiem, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Tym samym, dostawa działek nr 1, 2, 3 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy.
Zarówno w treści wskazanej ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych towarów i czynności stawkami preferencyjnymi oraz zwolnienie od podatku.
Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.
Art. 43. ust. 1 pkt 9 ustawy wskazuje, że:
Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.
Natomiast w art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających określone w tych przepisach warunki.
Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:
Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata
Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest - co do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.
Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.
Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:
a) wybudowaniu lub
b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
Pierwszym zasiedleniem jest więc szeroko rozumiane pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. Przykładowo, pierwsze zasiedlenie budynku lub jego części ma miejsce zarówno w sytuacji, gdy po wybudowaniu budynku oddany zostanie on w najem, jak też w przypadku, gdy będzie on wykorzystywany na potrzeby własnej działalności gospodarczej - w obu przypadkach dojdzie do korzystania z budynku.
W tym miejscu wskazać należy, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:
Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:
1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2) złożą:
a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub
b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów
- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.
Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:
Oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:
1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;
3) adres budynku, budowli lub ich części.
Po spełnieniu ww. warunków podatnik ma zatem możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.
Dopiero w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.
Natomiast w myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:
Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:
a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.
Natomiast, zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy:
W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.
Wobec powyższego, przy sprzedaży budynków lub budowli bądź ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków, budowli lub ich części w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.
Z opisu sprawy wynika, że od 2001 r. tytułem wniesienia aportem przez inną Spółkę, Dłużnik (Spółka) stał się użytkownikiem wieczystym Nieruchomości, będącej przedmiotem licytacji. Nieruchomość składa się z działek o nr 1, 2, 3.
Na działce nr 2 jest posadowiony budynek przemysłowo-magazynowy (hala) oraz plac parkingowo-magazynowy.
Na działce nr 3 znajduje się plac parkingowo-magazynowy, ogrodzenie murowane z bramą przesuwną oraz gołębnik – konstrukcja ruchoma.
Na działce 1 znajduje się utwardzona płytami droga, plac parkingowo-magazynowy oraz słup oświetleniowy stanowiący własność użytkownika.
Ponadto, przez działki przebiegają liczne sieci uzbrojeniowe, stanowiące własność innych podmiotów.
Pana wątpliwości dotyczą tego, czy dostawa wskazanych działek będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 10 ustawy.
W Pana ocenie plac parkingowo-magazynowy oraz utwardzona droga stanowią urządzenia budowlane.
Rozstrzygając czy sprzedaż ww. działek może korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy albo z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy należy przeanalizować czy poszczególne działki są działkami zabudowanymi czy też niezabudowanymi. Bowiem, ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy korzystają jedynie działki zabudowane budynkami, budowlami bądź ich częściami.
Zgodnie z art. 3 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 524):
Ilekroć w ustawie jest mowa o obiekcie budowlanym – należy przez to rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.
Artykuł 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane stanowi, że:
Ilekroć w ustawie jest mowa o budynku - należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.
Natomiast zgodnie z art. 3 pkt 3 ustawy:
Ilekroć w ustawie jest mowa o budowli - należy przez to rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.
Artykuł 3 ust. 3a ustawy stanowi, że:
Ilekroć w ustawie jest mowa o: obiekcie liniowym - należy przez to rozumieć obiekt budowlany, którego charakterystycznym parametrem jest długość, w szczególności droga wraz ze zjazdami, droga kolejowa, wodociąg, kanał, gazociąg, ciepłociąg, rurociąg, linia i trakcja elektroenergetyczna, linia kablowa nadziemna i, umieszczona bezpośrednio w ziemi, podziemna, wał przeciwpowodziowy oraz kanalizacja kablowa, przy czym kable zainstalowane w kanalizacji kablowej, kable zainstalowane w kanale technologicznym oraz kable telekomunikacyjne dowieszone do już istniejącej linii kablowej nadziemnej nie stanowią obiektu budowlanego lub jego części ani urządzenia budowlanego.
Zgodnie z art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane:
Ilekroć w ustawie jest mowa o: urządzeniach budowlanych – należy przez to rozumieć urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki.
Urządzenia budowlane stanowią urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, i nie są to samodzielne budowle zdefiniowane w art. 3 pkt 3 ww. ustawy Prawo budowlane, które uznaje się za towar na gruncie podatku od towarów i usług.
W odniesieniu do działki nr 2 i nr 1 oraz 3 stwierdzić należy, że w świetle powyższych przepisów zabudowania takie jak place, droga (jako obiekt liniowy) znajdujące się na ww. działkach będących przedmiotem dostawy stanowią budowle w rozumieniu prawa budowlanego. Tym samym, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług w analizowanej sytuacji dojdzie do odpłatnej dostawy nieruchomości gruntowych zabudowanych, na których posadowione są budowle, a dodatkowa na działce 3 budynek. Przedmiotem dostawy nie będzie zatem niezabudowany teren budowlany lecz nieruchomość zabudowana.
Zatem w opisanej sytuacji wszystkie wymienione działki są działkami zabudowanymi do których zastosowanie do ich sprzedaży może znaleźć m.in. art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Natomiast nie zajdzie zastosowania art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, gdyż dotyczy on terenów niezabudowanych.
W art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających określone w tych przepisach warunki.
Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:
Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata
Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest - co do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.
Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.
Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:
a) wybudowaniu lub
b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
Pierwszym zasiedleniem jest więc szeroko rozumiane pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. Przykładowo, pierwsze zasiedlenie budynku lub jego części ma miejsce zarówno w sytuacji, gdy po wybudowaniu budynku oddany zostanie on w najem, jak też w przypadku, gdy będzie on wykorzystywany na potrzeby własnej działalności gospodarczej - w obu przypadkach dojdzie do korzystania z budynku.
Dopiero w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.
Natomiast w myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:
Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:
a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.
Natomiast, zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy:
W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.
Wobec powyższego, przy sprzedaży budynków lub budowli bądź ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków, budowli lub ich części w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.
Biorąc pod uwagę ww. przepisy, należy wskazać, że w odniesieniu do działki 2 doszło już do pierwszego zasiedlenia. Działka wraz z zabudowaniami była bowiem wynajmowana od 2020 r. Ponadto, na budynek i budowle wzniesione na działce, nie podnoszono wydatków na ich ulepszenie (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym), które stanowiły co najmniej 30% ich wartości początkowej. Zatem dostawa tej działki nie będzie odbywała się przed pierwszym zasiedleniem, a od pierwszego zasiedlenia do momentu sprzedaży upłynęło więcej niż 2 lata.
W konsekwencji sprzedaż budynku i budowli będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdyż spełnione zostaną warunki wynikające z tego przepisu. Dostawa prawa użytkowania wieczystego - działki nr 2, na której posadowione są te obiekty, również będzie korzystała na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy z tego zwolnienia.
W odniesieniu do budowli znajdujących się na działkach 3 i 1 wskazać należy, że ich sprzedaż również będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Powyższe wynika z tego, że budowle te od 2020 roku były wykorzystywane w działalności gospodarczej Dłużnika (dzierżawa) i Dłużnik nie ponosił nakładów na ulepszenie tych nieruchomości w rozumieniu przepisów o podatku dochodowego, które stanowiłyby co najmniej 30% ich wartości początkowej. Tym samym doszło do ich pierwszego zasiedlenia i od tego momentu upłynął okres dłuższy niż 2 lata. Dostawa prawa użytkowania wieczystego - działki nr 3 i 1, na której posadowione są budowle, również będzie korzystała na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy z tego zwolnienia.
Tym samym, sprzedaż całe opisanej nieruchomości składającej się z działek zabudowanych o nr 2, 3, 1 będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. W związku z tym, nie będzie Pan zobowiązany do odprowadzenia podatku od towarów i usług przy sprzedaży licytacyjnej Nieruchomości w sprawie (...).
Stanowisko Pana uznaję za nieprawidłowe, gdyż wskazał Pan, że sprzedaż działek będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i 10 ustawy, natomiast dostawa działek nr: 2, 3, 1 będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, a art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy nie będzie miał zastosowania do tej sprzedaży.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, przedstawionego przez Pana i stanu prawnego, który obowiązywał w dniu wydania interpretacji.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności, będących przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo