Interpretacja 0114-KDIP1-3.4012.790.2025.2.PRM

Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

9 października 2025 r. wpłynął Pani wniosek z 8 października 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczący opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży wydzielonych działek. Uzupełniła go Pani pismem z 24 października 2025 r. (wpływ 28 października 2025 r.) - w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Nie prowadzi Pani działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami ani pozarolniczej działalności gospodarczej. Wraz z mężem prowadzi Pani gospodarstwo rolne, które stanowi źródło utrzymania. Nie ustanowili Państwo rozdzielności majątkowej.

Nieruchomości, których dotyczy wniosek nabyła Pani wraz z mężem w drodze darowizny 9 maja 2012 r. (akt notarialny Rep. nr (…)). Mąż jedną całą działkę nabył jako kawaler w drodze darowizny 24 marca 2003 r. (akt notarialny Rep. A nr (…)).

Od momentu nabycia działki stanowią Pani majątek osobisty i były użytkowane wyłącznie na cele prywatne. Te działki są obsadzone sadem jabłoniowym i wiśniowym, z którego czerpie Pani korzyści jako rolnik - uprawia Pani owoce i uzyskuje z tego tytułu dochód typowo rolniczy, sprzedając płoty rolne.

Jest Pani rolnikiem ryczałtowym w rozumieniu art. 2 pkt 19 oraz art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług. W związku z tym rozlicza Pani sprzedaż produktów rolnych na zasadach ryczałtu VAT i nie jest Pani czynnym podatnikiem podatku VAT.

Obecnie mieszka Pani w ponad 100-letnim domu, który ze względu na bardzo zły stan techniczny oraz niespełnienie aktualnych warunków sanitarnych nie nadaje się do dalszego użytkowania jako miejsce zamieszkania dla Pani rodziny. Ta trudna sytuacja życiowa zmusiła Panią do podjęcia decyzji o budowie nowego domu jednorodzinnego.

Wraz z mężem podjęła Pani decyzję o wydzieleniu 13stu działek z części gospodarstwa. Wydzielone działki są niezabudowane i nieuzbrojone. Uzyskali Państwo dla nich warunki zabudowy.

Dodatkowo do sprzedaży części działek skłonił Panią fakt, że potencjalni nabywcy sami zgłosili się do Pani z propozycją zakupu - nie prowadziła Pani działań marketingowych, nie zamieszczała Pani ogłoszeń ani nie korzystała Pani z pośredników w obrocie nieruchomościami.

Planuje Pani przeprowadzić pojedynczą, okazjonalną transakcję sprzedaży części działek. Środki uzyskane ze sprzedaży przeznaczy Pani wyłącznie na budowę nowego domu mieszkalnego oraz potrzeby rodzinne.

W tej sprawie Pani mąż B.A. wystąpił z wnioskiem o wydanie interpretacji indywidulanej 11 września 2025 r. i uzupełnił go 17 września 2025 r. (znak pisma 0114-KDIP1-3.4012.735.2025.1.JG), która została rozpatrzona pozytywnie 30 września 2025 r., czyli stanowisko Pani męża zostało uznane za prawidłowe - sprzedaż działek nie podlega opodatkowaniu VAT.

Uzasadnienie prawne

Przedstawiony przez Panią stan faktyczny wykazuje istotne podobieństwa do spraw rozstrzygniętych korzystnie dla podatników przez sądy administracyjne wszystkich instancji, które konsekwentnie przyjmują, że nie każda sprzedaż działek stanowi działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o VAT. Szczególnie istotne są następujące orzeczenia, których tezy prawne w pełni odnoszą się do Pani sytuacji faktycznej.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 10 lipca 2025 r. (sygn. akt I SA/Po 325/25), uchylił interpretację indywidualną Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, która błędnie zakwalifikowała sprzedaż działek jako działalność gospodarczą. Sąd jednoznacznie stwierdził, że „skarżący nie prowadził jakichkolwiek działań marketingowych bądź choćby informacyjnych, które miałyby na celu profesjonalną sprzedaż nieruchomości rolnej będącej jego własnością” oraz że „to kupujący zwrócili się do niego z ofertą kupna nieruchomości”. Te okoliczności są tożsame z Pani sytuacją, gdzie również brak jest jakichkolwiek działań o charakterze profesjonalnym, a ewentualnie kupujący sami zgłaszają zainteresowanie.

Kluczowe znaczenie ma także stwierdzenie Sądu, że „podatnikowi wykonującemu zarząd majątkiem osobistym, który zamierzając zbyć ten majątek, dąży do uzyskania za sprzedawane jego składniki jak najlepszej ceny, nie można przypisywać działań profesjonalisty prowadzącego działalność gospodarczą”.

W Pani sprawie działania związane z przygotowaniem działek do sprzedaży mają dokładnie taki charakter - są przejawem racjonalnego gospodarowania majątkiem osobistym, a nie działalności zarobkowej o charakterze profesjonalnym.

Sąd w Poznaniu podkreślił jednocześnie, że „nie można również uznać skarżącego za podatnika podatku od towarów i usług jedynie na tej podstawie, że przed zbyciem zawrze umowę przedwstępną, jak i udzieli potencjalnym nabywcom nieruchomości pełnomocnictw celem dokonania czynności z nią związanych”.

Tego typu czynności, podobnie jak w Pani sprawie ewentualne zawarcie umów sprzedaży mieszczą się w normalnym zarządzie majątkiem prywatnym.

Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 14 czerwca 2012 r. (sygn. akt I FSK 1453/11) potwierdził słuszność uchylenia interpretacji przez sąd pierwszej instancji, wskazując na fundamentalne znaczenie kryteriów wypracowanych przez Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej. NSA przypomniał, że zgodnie z wyrokiem TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10 „sama liczba i zakres okoliczności, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca.”

Te ustalenia są fundamentalne dla Pani sprawy, gdyż oznaczają, że ewentualny podział działek czy dążenie do uzyskania lepszej ceny nie może być automatycznie traktowane jako działalność gospodarcza.

Naczelny Sąd Administracyjny podkreślił również, że „okoliczność, iż osoba ta jest rolnikiem ryczałtowym w rozumieniu art. 295 ust. 1 pkt 3 dyrektywy VAT jest w tym zakresie bez znaczenia”, co oznacza, że status podatkowy w innych obszarach nie przesądza o kwalifikacji konkretnej transakcji sprzedaży nieruchomości.

Z kolei Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach w wyroku z 5 czerwca 2014 r. (sygn. akt I SA/Ke 251/14) uchylił interpretację Ministra Finansów, która błędnie zakwalifikowała sprzedaż siedmiu działek jako działalność gospodarczą. Sąd stwierdził, że „przedstawiony w sprawie stan faktyczny w żadnym przypadku nie wskazuje na takie formy aktywności skarżącej w związku z zamiarem zbycia siedmiu działek, które wykraczałyby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności”.

W Pani sprawie podobnie brak jest działań wykraczających poza normalne zarządzanie majątkiem prywatnym.

Szczególnie istotne dla Pani sprawy jest stwierdzenie Sądu w Kielcach, że „korzystanie z pośrednictwa biura nieruchomościami czy ogłaszanie sprzedaży na portalu nie są działaniami zastrzeżonymi tylko dla podmiotów profesjonalnie trudniących się obrotem nieruchomościami” oraz że „nie mają one charakteru akcji reklamowej, jakie zazwyczaj podejmowane są przez podmioty prowadzące działalność gospodarczą”.

W analizowanej sprawie przesłanki wskazujące na brak działalności o charakterze profesjonalnym są jeszcze wyraźniejsze, gdyż potencjalni nabywcy sami się zgłosili do Pani z inicjatywą zakupu działek, bez jakichkolwiek działań promocyjnych, marketingowych czy ogłoszeniowych z Pani strony. Jeżeli Sąd uznał, że nawet aktywne ogłaszanie się na portalach nieruchomości nie świadczy o profesjonalnym charakterze działalności, to tym bardziej w Pani sprawie - gdzie w ogóle nie podejmowała Pani takich działań, a inicjatywa wyszła od kupujących - nie można mówić o jakiejkolwiek aktywności gospodarczej. Ta okoliczność potwierdza w pełni pasywny charakter Pani działania, które ogranicza się wyłącznie do odpowiedzi na zgłoszone zainteresowanie, co w sposób oczywisty mieści się w ramach zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w wyroku z 6 kwietnia 2016 r. (sygn. akt I SA/Gd 234/16) również uchylił interpretację Ministra Finansów w sprawie o bardzo podobnym stanie faktycznym. Sąd podkreślił, że „grunt został przez nią nabyty do majątku prywatnego w celu wybudowania domu jednorodzinnego, sytuacja rodzinna zmusiła jednak skarżącą do zmiany zamierzeń i w efekcie do sprzedaży nabytego gruntu”.

Sytuacja prawna w Pani sprawie cechuje się jeszcze większą klarownością i jednoznacznością w kontekście kwalifikacji prawnej niż ta rozpoznawana przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku, gdyż nieruchomość nabyła Pani z mężem w formie darowizny z 2012 r. Już sam fakt nabycia w drodze darowizny jednoznacznie przesądza, że pierwotnym celem nie było osiągnięcie jakichkolwiek korzyści finansowych czy prowadzenie działalności zarobkowej, lecz wykorzystywanie nieruchomości na potrzeby osobiste i rodzinne. W momencie otrzymania darowizny w ogóle nie rozważała Pani możliwości przyszłej sprzedaży jako źródła dochodu - nieruchomość była traktowana jako składnik majątku rodzinnego przeznaczony do długotrwałego użytkowania.

Zmiana sytuacji nastąpiła dopiero po wielu latach w związku z koniecznością budowy nowego domu jednorodzinnego oraz spontanicznym zgłoszeniem się potencjalnych nabywców zainteresowanych zakupem przedmiotowych działek. Ta zmiana okoliczności życiowych, podobnie jak w sprawie rozpoznawanej przez WSA w Gdańsku, nie może być traktowana jako przejaw działalności gospodarczej, lecz jako racjonalna reakcja na nowe potrzeby życiowe i niespodziewane możliwości zagospodarowania majątku prywatnego. Fakt, że nieruchomość została otrzymana nieodpłatnie dodatkowo wzmacnia argument, że jej ewentualna sprzedaż stanowi wyłącznie zarząd majątkiem osobistym, a nie działalność zarobkową. Sąd w Gdańsku stwierdził także jednoznacznie, że „skoro z okoliczności wskazanych we wniosku o udzielenie interpretacji nie wynika, aby Skarżąca podejmowała jakiekolwiek czynności, które mogłyby świadczyć o jej aktywności podobnej do aktywności sprzedawcy profesjonalnie zajmującego się obrotem gruntami, to należało przyjąć, że czynności opisane we wniosku o udzielenie interpretacji mieszczą się w ramach zarządu majątkiem prywatnym”.

Doprecyzowanie i uzupełnienie zdarzenia przyszłego

W 2012 r. wraz z mężem B.A. otrzymała Pani w drodze darowizny od ojca Pani męża działkę nr 1.

Działkę nr 1 podzielili Państwo na siedem działek. Sześć z nich zamierzają Państwo sprzedać tj. nr 2, 3, 4, 5, 6 i 7.

Pani mąż jest nadal wyłącznym właścicielem działek nr 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14 i 15, które powstały po podziale działki nr 16, którą nabył w 2003 r. w drodze darowizny od swoich rodziców. Był wtedy kawalerem (obecnie działka jest podzielona na osiem części z czego siedem zamierza sprzedać).

Nie udzieliła Pani żadnych pełnomocnictw żadnemu podmiotowi, aby przygotował działki do sprzedaży.

Pytanie

Czy w opisanej sytuacji sprzedaż działek wydzielonych z gospodarstwa w celu sfinansowania budowy domu dla Pani rodziny podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Pani stanowisko w sprawie

W Pani ocenie, sprzedaż opisanych działek nie podlega opodatkowaniu VAT.

W oparciu o powyższą argumentację oraz aktualne orzecznictwo sądów administracyjnych wnosi Pani o wydanie interpretacji indywidualnej potwierdzającej, że planowana sprzedaż działek:

1.  nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT,

2.  nie powoduje uznania Pani za podatnika VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT,

3.  mieści się w zakresie zwykłego zarządu majątkiem prywatnym,

4.  nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

a)  określone udziały w nieruchomości;

b)  prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości;

c)  udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie zarówno gruntu jak też udziału w prawie własności gruntu traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.), zwanej dalej „Kodeksem rodzinnym i opiekuńczym”.

Na mocy art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

Na podstawie art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.

Jak stanowi art. 36 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny.

Jak wynika z art. 36 § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku.

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków.

W akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

W myśl art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

Małżeństwo nie należy do żadnej kategorii podmiotów wymienionych w ww. art. 15 ust. 1 ustawy. Powyższe stwarza dla małżonków prowadzących działalność gospodarczą szczególną sytuację prawną. Należy zauważyć, że żaden z przepisów ustawy nie zabrania małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma przy tym przeszkód, aby pomiędzy małżonkami prowadzącymi odrębne działalności istniała ustawowa wspólność majątkowa.

Wskazać jednak należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Jak stanowi art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły do celów zarobkowych.

Ponadto na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE:

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Z przytoczonych regulacji prawnych wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Zatem dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotne dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.

Zasadne jest zatem wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, aportu, darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ponadto, z orzeczenia TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast - jak wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Zatem przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że wykonane czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Pani wątpliwości dotyczą kwestii, czy sprzedaż przez Panią działek powstałych z wyniku podziału o nr 2, 3, 4, 5, 6 i 7 podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

W powyższej kwestii istotne jest, czy w celu dokonania ich dostawy podjęła Pani aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Pani za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Mając na uwadze powołane przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy należy stwierdzić, że z zawartego we wniosku opisu sprawy nie wynika taka Pani aktywność, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż wskazanych we wniosku wydzielonych działek niezabudowanych wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjęła Pani takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców.

W 2012 r. wraz z mężem otrzymała Pani działkę nr 1 na podstawie umowy darowizny. Nie prowadziła ani nie prowadzi Pani działalności gospodarczej. Od momentu nabycia działki wykorzystywane są na cele prywatne. Obsadzone są sadem jabłoniowym i wiśniowym. Sprzedaje Pani płody rolne - owoce - jako rolnik ryczałtowy. Nie jest Pani czynnym podatnikiem podatku VAT. Z działki nr 1 wydzieliła Pani działki o nr 2, 3, 4, 5, 6 i 7 i uzyskała dla nich warunki zabudowy. Wydzielone działki nie są uzbrojone. Nie prowadziła Pani żadnych działań marketingowych, nie zamieszczała ogłoszeń ani nie korzystała z pośredników w obrocie nieruchomościami. Nie udzieliła Pani żadnych pełnomocnictw żadnemu podmiotowi, aby przygotował działki do sprzedaży. Potencjalni nabywcy sami zgłosili się z propozycją zakupu.

Całokształt powyższych okoliczności wskazuje, że Pani aktywność w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE C-180/10, C-181/10.

W efekcie należy stwierdzić, że dokonując sprzedaży wydzielonych działek o nr 2, 3, 4, 5, 6 i 7 będzie Pani korzystała z przysługującego Pani prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług i nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Tym samym, nie będzie Pani podatnikiem podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w odniesieniu do powyższych transakcji, a dostawa ta nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W konsekwencji, Pani stanowisko uznaję za prawidłowe.

Zaznaczam również, że Pani wniosek został rozpatrzony wyłącznie w odniesieniu do dostawy działek wydzielonych z działki nr 1 otrzymanej przez Panią i Pani męża w 2012 r. w drodze darowizny, stanowiącej Pani współwłasność. Natomiast, kwestia podleganiu opodatkowaniu podatkiem VAT dostawy działek wydzielonych z działki nr 16, którą Pani mąż uzyskał w 2003 r. w drodze darowizny od swoich rodziców będąc kawalerem i pozostają tylko jego własnością, nie podlegała rozstrzygnięciu.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Nadmieniam, że niniejsza interpretacja indywidualna odnosi się tylko do Pani sytuacji prawno-podatkowej i nie dotyczy sytuacji Pani męża.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)  z zastosowaniem art. 119a;

2)  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.