Interpretacja 0114-KDIP1-3.4012.805.2025.1.MPA.RR

Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

15 października 2025 r. wpłynął Pani wniosek z 14 października 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie braku uznania Pani za podatnika podatku VAT z tytułu dostawy działek powstałych z podziału działki nr 1 i 2.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Pani A.A. (dalej: Wnioskodawczyni) jest osobą fizyczną, mającą miejsce zamieszkania na terytorium Polski, nieprowadzącą działalności gospodarczej. W przeszłości prowadziła Pani działalność gospodarczą w zakresie gabinetu stomatologicznego (w latach 1995–2006), lecz obecnie nie wykonuje żadnej działalności gospodarczej. Aktualnie Wnioskodawczyni jest na emeryturze. Wnioskodawczyni nie była i nie jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług (VAT).

Wnioskodawczyni jest jedynym (wyłącznym) właścicielem nieruchomości gruntowej, obejmującej niezabudowane działki oznaczone numerami ewidencyjnymi 1 oraz 2 (działka nr 3 oraz działka 4 zostały scalone i utworzyły działkę nr 2), o łącznej powierzchni ok. (…), położonej w (...), pomiędzy ulicą (...) a ulicą (...), w obrębie ewidencyjnym nr (...). (...), w gminie (...), w powiecie (...), w województwie (...), dla której Sąd Rejonowy w (...), (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...).

Cała nieruchomość stanowi majątek prywatny Wnioskodawczyni. Przedmiotowa nieruchomość została nabyta przez Wnioskodawczynię w drodze aktu notarialnego – Umowy darowizny, sporządzonego 4 czerwca 2012 r. Darowizna ta została dokonana przez ojca Wnioskodawczyni, który uprzednio nabył własność tej nieruchomości gruntowej w drodze dziedziczenia po swojej matce.

W 2018 r. Wnioskodawczyni dokonała podziału geodezyjnego nieruchomości poprzez wydzielenie działki nr 3 o powierzchni 407 m², którą następnie sprzedała, w celu zapewnienia dojazdu do nieruchomości sąsiednich, na których realizowana była budowa domów.

Obecnie Wnioskodawczyni zamierza dokonać podziału niezabudowanych działek nr 1 oraz nr 2 (działka powstała w wyniku scalenia działki nr 3oraz działki 4) - zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Planowany podział nieruchomości podyktowany jest m.in. zainteresowaniem ze strony właścicieli gruntów sąsiednich, którzy zwrócili się do Wnioskodawczyni z propozycją nabycia części działek. Wnioskodawczyni nie planowała wcześniej podziału tej nieruchomości, lecz wobec zainteresowania wyrażonego przez właścicieli gruntów sąsiednich oraz z uwagi na fakt, iż duże powierzchnie działek mogą utrudniać ich sprzedaż w całości, uznała za zasadne dokonanie ich geodezyjnego podziału.

Ponadto sprzedaż wydzielonych działek na rzecz tychże zainteresowanych sąsiadów ma również na celu pozyskanie środków finansowych przeznaczonych na zaspokojenie bieżących potrzeb bytowych i mieszkaniowych Wnioskodawczyni, poprawienie standardu jej życia, remontu domu oraz udzielenie wsparcia jej dorosłym córkom w zakresie ich potrzeb mieszkaniowych.

Podział nieruchomości gruntowej zostanie przeprowadzony zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz opinią geodety, a także w związku z zainteresowaniem wyrażonym przez właścicieli gruntów sąsiednich, którzy zgłosili chęć nabycia konkretnych przyległych części działek.

Opis stanu faktycznego dot. działek i sposób podziału poszczególnych działek:

1.     

Niezabudowana działka nr 1  (o pow. (…)) – w maju 2025 r. skontaktował się z Wnioskodawczynią potencjalny nabywca, zainteresowany zakupem wydzielonej działki w obrębie działki nr 1. Preferowana przez niego lokalizacja znajduje się w części oddalonej od istniejącej drogi publicznej. Teren przeznaczony do sprzedaży jest zalesiony, co wymaga koniecznego wycięcia drzew w celu zapewnienia dostępu do działki. Działka nr 1 obejmuje obecnie powierzchnię (…), a jej znaczne rozmiary sprawiają, że zbycie jej w całości jest i byłoby utrudnione.

Wnioskodawczyni zamierza dokonać podziału działki nr 1 zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, przewidując wydzielenie działek o minimalnej powierzchni 2 000 m² oraz dróg dojazdowych i wewnętrznych. Ze wstępnej oceny geodety wynikało, że w wyniku podziału powstanie 21 działek wraz z drogami, natomiast obecnie sporządzony wstępny projekt podziału zgodny z planem miejscowym przewiduje wydzielenie 13 działek wraz z drogami wewnętrznymi.

Należy w tym miejscu podkreślić, że Wnioskodawczyni dokonuje podziału działki ze względu na zainteresowanie zakupem jednej z wydzielonych części, przy czym podział na kilka mniejszych działek jest konieczny zarówno z uwagi na obowiązujący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, jak i ze względu na fakt, że podział nie jest oczywisty z powodu konieczności wytyczenia planowanych dróg dojazdowych i wewnętrznych.

2.

Niezabudowana działka nr 2 (o pow. (…)) – działka nr 2 powstała w wyniku scalenia działki nr 3 oraz działki nr 4. Zanim doszło do scalenia ww. działek, w sierpniu 2025 r. skontaktował się z Wnioskodawczynią przedstawiciel, właścicieli nieruchomości sąsiadujących od strony południowej z działką nr 3 (obecnie działką nr 2), z propozycją nabycia pasa gruntu przyległego do ich działek, a w razie potrzeby – większej części ww. działki, w celu powiększenia własnych nieruchomości oraz utworzenia strefy buforowej. Finalnie, właściciele nieruchomości sąsiadujących z działką nr 3 (obecnie z działką nr 2) osiągnęli porozumienie i zamierzają nabyć od Wnioskodawczyni pas gruntu stanowiący przedłużenie swoich działek.

W związku z powyższym – ww. pas będzie podzielony na indywidualne działki stanowiące przedłużenie działek sąsiadujących z domami. Pozostałą część działki nr 2 Wnioskodawczyni planuje podzielić zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego na kilka działek, z czego jedna działka będzie wydzielona z przeznaczeniem na poszerzenie ul. (...) i zostanie oddana do dyspozycji władz miejskich, a kolejne dwie działki zostaną wydzielone na drogi. Należy również dodać, że jedna z wydzielonych działek nie będzie działką budowlaną, ponieważ przebiega przez nią linia wysokiego napięcia. Trzy z wydzielonych działek mają już potencjalnych nabywców spośród wskazanych właścicieli sąsiednich nieruchomości (na chwilę obecną trzech sąsiadów deklaruje kupno działki poza pasem dodatkowo) oraz jedna z wydzielonych działek wzbudziła wstępne zainteresowanie właściciela nieruchomości sąsiedniej położonej od strony północnej.

Podsumowując, w wyniku podziału ww. działki powstanie: pas gruntu (podzielony na indywidualne działki stanowiące przedłużenie działek sąsiadujących) oraz kilka działek - większość z nich o powierzchni przekraczającej 2 000 m², z czego jedna działka będzie wydzielona z przeznaczeniem na poszerzenie ul. (...) i zostanie oddana do dyspozycji władz miejskich, kolejne dwie działki będą wydzielone na drogi, a jedna z działek nie będzie działką budowlaną, ponieważ przez jej środek przebiega linia wysokiego napięcia. Dodatkowo, należy wskazać, iż Urząd Miasta (...) wstępnie zaakceptował projekt podziału.

Trzeba podkreślić, że dla całości posiadanych przez Wnioskodawczynię działek obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzony Uchwałą Nr (…) Rady Miejskiej (...) z 24 września 2008 roku, ogłoszoną w Dzienniku Urzędowym (…).

Przykładowo, działka nr 1  w ww. planie oznaczona jest symbolami 012KDW, 25MNr, 05KDL, 09KDD, 23MNr, 011KDW i 22MNr, przy czym symbole te maja następujące znaczenie:

• 012KDW - tereny komunikacji miejskiej - drogi wewnętrzne,
• 23MNr, 22MNr,25MNr - tereny przeznaczone pod funkcje zabudowy mieszkaniowej rezydencjalnej,
• 05KDL - tereny komunikacji miejskiej - drogi lokalne,
• 09KDD - tereny komunikacji miejskiej - drogi dojazdowe,011KDW - tereny komunikacji miejskiej - drogi wewnętrzne.

Wnioskodawczyni pragnie również wskazać, że od dnia otrzymania przedmiotowej nieruchomości w drodze darowizny nie prowadziła żadnej działalności gospodarczej, a działki nie były ani oddane w dzierżawę, ani wynajmowane. Wnioskodawczyni nie wykorzystywała w żaden sposób przedmiotowej nieruchomości gruntowej. Przedmiotowa nieruchomość gruntowa nie była użytkowana ani gospodarowana przez Wnioskodawczynię, przy czym Wnioskodawczyni ponosiła koszty związane z utrzymaniem właściwego stanu sanitarnego lasu, zgodnie z Instrukcjami Ochrony Lasu poprzez porządkowanie drzewostanu z wszelkiego rodzaju odpadów, wykonywanie trzebieży oraz usuwanie posuszu i powalonych drzew. Do maja 2025 r. nie zgłaszano żadnego zainteresowania zakupem gruntów. Działki przeznaczone na sprzedaż nie będą oddawane w dzierżawę ani wynajem.

Przedmiotowe działki pozostają nieuzbrojone i nie posiadają przyłączy mediów, takich jak gaz, woda, energia elektryczna czy kanalizacja. Wnioskodawczyni nie zamierza dokonywać uzbrojenia terenu, utwardzenia dróg ani zakładania jakichkolwiek przyłączy. Potencjalni nabywcy będą musieli samodzielnie dokonywać wskazanych czynności. Jej działania ograniczą się do przeprowadzenia geodezyjnego podziału działek oraz usunięcia drzew w celu zapewnienia dojazdu do wydzielonych działek. Wnioskodawczyni planuje zapewnić dostęp do powstałych po podziale działek i dróg poprzez usunięcie koniecznego drzewostanu, czyniąc to bezkosztowo dla przyszłych nabywców, przy jednoczesnym zachowaniu prawa do pozyskanego drewna. Po dokonaniu podziału Wnioskodawczyni nie będzie wykorzystywać wydzielonych działek, z wyjątkiem działań niezbędnych do utrzymania właściwego stanu sanitarnego lasu.

Sprzedaż działek (powstałych w wyniku podziału) będzie następować stopniowo, w zależności od zainteresowania nabywców, na przestrzeni wielu lat. Wnioskodawczyni dotychczas nie zawierała i nie zamierza zawierać umów przedwstępnych sprzedaży, z wyjątkiem sytuacji, gdy potencjalny nabywca będzie ich potrzebował. Wnioskodawczyni, w związku z planowaną sprzedażą działek, nie udzieliła i nie ma w zamiarze udzielenia pełnomocnictwa potencjalnym nabywcom wydzielonych działek. Jedyną osobą, która będzie działać w imieniu Wnioskodawczyni w związku ze sprzedażą nieruchomości gruntowych (wydzielonych działek), będzie pośrednik nieruchomości. Przy czym należy podkreślić, iż Wnioskodawczyni korzysta z usług pośrednika dopiero od czerwca 2025 r. Ponadto, trzeba zaznaczyć, że Wnioskodawczyni korzysta z usług pośrednika nieruchomości wyłącznie w celu usprawnienia procesu sprzedaży, z uwagi na logistyczne utrudnienia wynikające z jej miejsca zamieszkania oraz przebywania – Wnioskodawczyni zamieszkuje w (...), a często przebywa na terenie powiatu (...), podczas gdy nieruchomość gruntowa znajduje się w (...). Z tego względu nie jest możliwe osobiste uczestnictwo Wnioskodawczyni przy każdej czynności związanej ze sprzedażą, a udział pośrednika ma charakter wyłącznie organizacyjny.

Wnioskodawczyni nie wyklucza jednakże, iż w przyszłości pośrednik będzie chciał czynić starania w celu sprzedaży pozostałych działek. Warto również zaznaczyć, iż Wnioskodawczyni nie była i nie jest rolnikiem ryczałtowym w myśl art. 2 ust. 19 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. od podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775.) korzystającym ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy.

Końcowo, Wnioskodawczyni pragnie podkreślić, iż podejmowane przez nią działania związane z wydzieleniem i sprzedażą części nieruchomości gruntowej mają charakter wykonywania prawa własności do majątku prywatnego i nie mają żadnego związku z prowadzeniem działalności gospodarczej. Są to działania racjonalne, mające na celu umożliwienie sprzedaży działek. Działania Wnioskodawczyni nie mają cech profesjonalnej, stałej czy systematycznej aktywności charakterystycznej dla działalności gospodarczej. Podział nieruchomości i sprzedaż wydzielonych działek są m.in. wynikiem zainteresowania ze strony nabywców. Natomiast, wspominany pośrednik nieruchomości pełni wyłącznie funkcję logistyczną, z uwagi na fakt, że Wnioskodawczyni zamieszkuje w (...), a ponadto często przebywa w powiecie (...) i nie może osobiście (za każdym razem) być obecna w (...).

Nie można jednak wykluczyć, iż w przedmiocie zainteresowania pośrednika będzie w przyszłości umieszczenie ogłoszenia w sprawie sprzedaży działek w stosownych portalach ogłoszeniowych. Natomiast Wnioskodawczyni nie zamierza i nie planuje podejmowania czynności marketingowych celem sprzedaży działek pozostałych po podziale.

Pytanie

Czy sprzedając powstałe w wyniku podziału działki Wnioskodawczyni będzie działała w charakterze podatnika VAT i w związku z tym transakcje te powinny podlegać opodatkowaniu VAT?

Pani stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawczyni - sprzedając powstałe w wyniku podziału działki - nie będzie działała w charakterze podatnika VAT, a tym samym transakcje te nie będą podległy opodatkowaniu VAT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawczyni.

W pierwszej kolejności należy wskazać, iż zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Następnie stosownie do treści art. 2 pkt 6 oraz pkt 22 ustawy VAT, ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii oraz ilekroć mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Co więcej w myśl art. 7 ust. 1 ustawy VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Mając na uwadze powyższą definicję dostawy towarów należy uznać, że sprzedaż nieruchomości gruntowych (działek) co do zasady stanowi dostawę towarów, a tym samym może podlegać opodatkowaniu VAT.

Jednakże, kluczowym elementem dla opodatkowania tej czynności jest ustalenie, czy Wnioskodawczyni działać będzie w charakterze podatnika VAT. Podkreślić należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w myśl art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Innymi słowy, dostawa towarów podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika tego podatku, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Zatem, określenie podatnika ma zasadnicze znaczenie dla zakresu opodatkowania.

Jak stanowi art. 15 ust. 1 ustawy VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Podatnikiem dany podmiot będzie tylko w odniesieniu do czynności opodatkowanych, które wykonał w ramach działalności gospodarczej.

Natomiast, zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zaznaczyć trzeba, że nie każda czynność dostawy musi być traktowana jako wykonywana w ramach działalności gospodarczej, a tym samym nie każda sprzedaż działek będzie podlegała opodatkowaniu VAT. Stwierdzenie, że osoba fizyczna sprzedająca nieruchomości gruntowe działa jako podatnik prowadzący działalność gospodarczą, wymaga również wykazania, iż jej aktywność ma charakter zawodowy (profesjonalny), jest prowadzona w sposób stały, ciągły i powtarzalny oraz posiada elementy zorganizowania.

Należy podkreślić, że problematyka kwalifikacji sprzedaży działek w kontekście podatku VAT była wielokrotnie analizowana i rozstrzygana przez sądy administracyjne. W orzeczeniach wskazywano, że przy dokonywaniu wykładni art. 15 ust. 1 i 2 ustawy VAT należy nawiązać do kryteriów określonych przez Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: TSUE) w wyroku z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/101 (Wyrok TSUE z 15 września 2011 r., C-180/10, Jarosław Słaby v. Minister Finansów oraz Kuć i Jeziorska-Kuć v. Dyrektor Izby Skarbowej w (...), ZOTSiS 2011, nr 8-9B, poz. I-8461). W ww. wyrokach, TSUE stwierdził że osoba, która w celu dokonania sprzedaży działek podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców, w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 112, należy uznać ją za podmiot prowadzący działalność gospodarczą, a więc za podatnika podatku od wartości dodanej.

TSUE wymienił jedynie przykładowo okoliczności, które mogą świadczyć o tym, że dana osoba, sprzedając nieruchomości, działa w charakterze podatnika podatku VAT, natomiast podział nieruchomości, w tym także w celu uzyskania lepszej ceny, liczba transakcji, odstępy pomiędzy transakcjami i wysokość osiągniętych przychodów, nie są decydujące i nie są czynnościami, które same z siebie wykraczałyby poza zarząd majątkiem prywatnym. To, czy dany podmiot działa jako podatnik podatku VAT, wymaga bowiem oceny odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Każdorazowo należy zatem zbadać, jakie środki angażuje sprzedający w celu sprzedaży gruntu.

Zgodnie z orzecznictwem TSUE, w tym wyrokiem w sprawie C-180/10 oraz C-181/10, czynności związane z wykonywaniem prawa własności do nieruchomości prywatnej, nawet gdy dotyczą sprzedaży większej liczby działek, nie muszą same w sobie prowadzić do uznania sprzedawcy za podatnika VAT.

W kontekście przedstawionego zdarzenia przyszłego dotyczącego Wnioskodawczyni, jej działania w żaden sposób nie wykraczają poza zarząd majątkiem prywatnym i nie stanowią czynności dokonywanych w ramach działalności gospodarczej. Na gruncie krajowego orzecznictwa sądów administracyjnych należy w szczególności zwrócić uwagę na wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z 30 maj 2023 r. (Wyrok WSA w Gliwicach z 30 maja 2023 r., I SA/Gl 1140/22. oraz Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach z 27 czerwca 2024 r. oraz Wyrok WSA w Kielcach z 27 czerwca 2024 r., I SA/Ke 219/24 (dalej: WSA w Gliwicach, WSA w Kielcach)).

Zgodnie z treścią wyroku WSA w Gliwicach:

a) „nie sposób wymagać, aby osoba fizyczna w ramach zarządu majątkiem własnym, podejmowała wyłącznie czynności zmierzające do zachowania prawa własności tych nieruchomości, jak również nie podejmowała żadnych czynności, które umożliwiałyby mu zbycie tej nieruchomości po cenie korzystnej”;

b) „według Sądu o tym, że dokonujący sprzedaży działek działał w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, a nie w ramach zarządu majątkiem prywatnym wykonując prawo własności, decyduje stopień jego aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, który wskazuje, że angażuje on środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w ramach prowadzenia działalności gospodarczej, a taka okoliczność nie ma miejsca w rozpoznanej sprawie”;

c) „niewątpliwie zbycie nawet kilku działek, powstałych z podziału większej działki gruntu, nie stanowi per se działalności handlowej podlegającej opodatkowaniu VAT, gdy brak przesłanek świadczących o takiej aktywności sprzedawcy w przedmiocie zbycia działek, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego - stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności), co wskazuje, że w takim przypadku mamy do czynienia z czynnościami mieszczącymi się w ramach zarządu majątkiem prywatnym, niemającym cech działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów o VAT”;

d) „reasumując, brak jest podstaw do kwalifikowania jako działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 u.p.t.u., podejmowanych przez Skarżącego czynności mieszczących się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mających na celu prawidłowe gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie swoich potrzeb. Działań z zachowaniem - normalnych w takich przypadkach - reguł gospodarności nie należy utożsamiać z działalnością gospodarczą”.

Co więcej, jak wskazuje WSA w Kielcach:

a) „dokonując kwalifikacji działalności związanej z obrotem nieruchomościami w celu oceny możliwości zaliczenia jej do działalności gospodarczej, należy uwzględnić, że przed sprzedażą nieruchomości właściciel może podejmować działania przygotowawcze, np. wystąpić o zatwierdzenie podziału nieruchomości na mniejsze działki budowlane i doprowadzenie do wydzielenia działki pod drogę oraz inicjować postępowania administracyjne w sprawie zmiany funkcji nieruchomości z rolnej na budowlaną. Tego rodzaju działania oraz ilość wydzielonych działek, same przez się nie dają podstaw do zakwalifikowania, że są one typowe dla działań "handlowca", a więc podatnika podatku VAT”;

b) „nie można bowiem wymagać, aby osoba fizyczna w ramach racjonalnego zarządu swoim majątkiem prywatnym wyzbywała się tego majątku w możliwie najmniej rentowny i ekonomicznie uzasadniony sposób, aby tylko nie podjąć żadnych czynności zwiększających atrakcyjność czy przeznaczenie gruntu, co mogłoby skutkować uznaniem za podatnika VAT”.

Ponadto jak wynika z wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 27 kwietnia 2022 r. (Wyrok NSA z 27 kwietnia 2022 r., I FSK 1589/18), „zbycie natomiast, nawet kilkunastu działek budowlanych, powstałych z podziału gruntu rolnego, nie stanowi per se działalności handlowej podlegającej opodatkowaniu VAT, gdy brak przesłanek świadczących o takiej aktywności sprzedawcy w przedmiocie zbycia przedmiotowych gruntów, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego - stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności), co wskazuje, że w takim przypadku mamy do czynienia z czynnościami mieszczącymi się w ramach zarządu majątkiem prywatnym - niemającym cech działalności gospodarczej w rozumieniu VAT”.

W kontekście zdarzenia przyszłego przedstawionego w niniejszym wniosku, na uwagę zasługuje również pismo z dnia 12 kwietnia 2023 r. wydane przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (Pismo z 12 kwietnia 2023 r., wydane przez: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, 0114-KDIP1-3.4012.24.2023.2.KP) , z którego wynika, że „warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Jak wyjaśniono wyżej - odwołując się do treści przepisów ustawy - w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Analiza sprawy w kontekście powołanych przepisów oraz wyroku TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10 prowadzi do wniosku, że sprzedaż działek po podziale działki nr 1 nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż brak jest przesłanek, aby w związku z tą transakcją uznać Panią za podatnika tego podatku. Z zawartego we wniosku opisu sprawy nie wynika bowiem taka Pani aktywność, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż wskazanych we wniosku działek w roku 2023, jak również w następnych latach będzie wypełniać przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjęła Pani aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców […]. Zatem pomimo, że grunt spełnia definicję towaru, o którym mowa w art. 2 pkt 6 ustawy, to nie można uznać, że w związku z przyszłą sprzedażą działek powstałych z podziału działki nr 1, będzie Pani działała w charakterze podatnika, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy prowadzącym działalność gospodarczą zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy”.

Przenosząc powyższe na grunt niniejszej sprawy, w pierwszej kolejności należy wskazać, że Wnioskodawczyni nie podejmowała i nie zamierza podejmować działań w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców.

W ocenie Wnioskodawczyni działaniami takimi nie są czynności związane z podziałem działek na mniejsze, niezależnie od ich ilości, ani też upoważnienie pośrednika do działania w imieniu Wnioskodawczyni w celu sprzedaży tych działek dla zainteresowanych osób. Również samo podjęcie współpracy z pośrednikiem w obrocie nieruchomościami nie jest taką czynnością.

Co więcej, Wnioskodawczyni nabyła przedmiotowe działki w drodze darowizny, a nie zakupu w celu dalszej odsprzedaży. Darowizna ta została dokonana przez ojca Wnioskodawczyni, który uprzednio nabył własność tej nieruchomości gruntowej w drodze dziedziczenia po swojej matce –przedmiotowe działki stanowią zatem majątek rodzinny. Omawiane działki były zawsze prywatnym majątkiem (w całości pozyskanym darowizną, nie było także jakiegokolwiek prawa do odliczenia VAT przy ich nabyciu). Podział niezabudowanych działek przez Wnioskodawczynię ma na celu wyłącznie racjonalne zagospodarowanie jej majątkiem prywatnym, a nie prowadzenie działalności gospodarczej. Nie występuje tu aktywność charakterystyczna dla działalności gospodarczej – Wnioskodawczyni nie podejmowała i nie będzie podejmować działań mających na celu zwiększenie atrakcyjności działek, takich jak uzbrojenie terenu, utwardzenie dróg czy zakładanie przyłączy, które mogłyby wskazywać na profesjonalne podejście do obrotu nieruchomościami. Ponadto nie inwestowała i nie zamierza inwestować środków w rozwój nieruchomości.

Po podziale działek, przy ich sprzedaży Wnioskodawczyni będzie działała wyłącznie jako właściciel wykonujący swoje prawo własności, a nie jako przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą. Sprzedaż poszczególnych działek ma również na celu pozyskanie środków finansowych na zaspokojenie bieżących potrzeb bytowych i mieszkaniowych Wnioskodawczyni, poprawę standardu życia, przeprowadzenie niezbędnych remontów domu oraz wsparcie dorosłych córek w zakresie ich potrzeb mieszkaniowych.

Dodatkowo, należy powtórzyć, że skorzystanie przez Wnioskodawczynię z usług pośrednika nieruchomości nie może przesądzać o tym, że działa ona w ramach działalności gospodarczej. Wspomniany pośrednik pełni jedynie funkcję organizacyjną, wynikającą z logistycznych utrudnień opisanych w zdarzeniu przyszłym – Wnioskodawczyni zamieszkuje w (...) i często przebywa na terenie powiatu (...), podczas gdy nieruchomość gruntowa znajduje się w (...). Wnioskodawczyni nie podejmuje i nie zamierza podejmować działań marketingowych w celu sprzedaży działek pozostałych po podziale. Nie można jednak wykluczyć, iż w przedmiocie zainteresowania pośrednika będzie w przyszłości umieszczenie ogłoszenia w sprawie sprzedaży działek w stosownych portalach ogłoszeniowych. W związku z powyższym przyszła sprzedaż omawianych działek nie nosi i nie będzie nosić cech działalności gospodarczej. Działania Wnioskodawczyni zmierzają jedynie do korzystnego rozporządzenia majątkiem prywatnym - nie dochodzi tu do stałego, profesjonalnego, zorganizowanego obrotu jako przedsiębiorcy. Nie przeczy temu również ilość działek, którymi po podziale będzie dysponować Wnioskodawczyni. Przytoczone orzecznictwo oraz stanowisko organu podatkowego jednoznacznie wskazują, że jedynie podmioty działające w sposób profesjonalny mogą być uznane za podatników VAT.

Dlatego też, w świetle wyżej przedstawionych argumentów, Wnioskodawczyni - sprzedając powstałe w wyniku podziału działki - nie będzie działała w charakterze podatnika VAT, a tym samym transakcje te nie będą podlegały opodatkowaniu VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.) zwanej dalej ustawą:

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie gruntów, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w (...) (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Pani wątpliwości dotyczą kwestii, czy sprzedaż działek powstałych z podziału działki nr 1 i 2 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

W kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży przez Panią ww. działek, istotne jest czy w celu dokonania tej sprzedaży podejmie Pani aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Pani za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

W Pani sprawie sprzedaż działek powstałych z działek nr 1 i 2 nie będzie realizowana w ramach działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż brak jest przesłanek świadczących o takiej Pani aktywności w przedmiocie jego zbycia, która będzie porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Działki dostała Pani w drodze darowizny od ojca, w roku 2012. Działki od momentu wejścia w ich posiadanie i do momentu planowanej sprzedaży nie były i nie będą przez Panią wykorzystywane w żaden sposób. Jedyne czynności jakie Pani realizowała w stosunku do części działki porośniętej lasem, to czynności  związane z utrzymaniem właściwego stanu sanitarnego lasu, zgodnie z Instrukcjami Ochrony Lasu poprzez porządkowanie drzewostanu z wszelkiego rodzaju odpadów, wykonywanie trzebieży oraz usuwanie posuszu i powalonych drzew. Nie będzie podejmowała Pani działań marketingowych. Nabywcy części działek sami zgłosili się do Pani z propozycją kupna. Działki będące przedmiotem wniosku, nigdy nie były i nie będą udostępnione osobom trzecim na podstawie umów o charakterze najmu i dzierżawy. Nie zamierza Pani dokonywać uzbrojenia terenu, utwardzenia dróg ani zakładania jakichkolwiek przyłączy. Potencjalni nabywcy będą musieli samodzielnie dokonywać wskazanych czynności. Pani działania ograniczą się do przeprowadzenia geodezyjnego podziału działek oraz usunięcia drzew w celu zapewnienia dojazdu do wydzielonych działek. Przy sprzedaży działek, w związku z zamieszkaniem w innym mieście, aby usprawnić proces sprzedaży skorzysta Pani z biura pośrednictwa.

W Pani sprawie nie wystąpi zatem ciąg zdarzeń, które mogą przesądzać, że dostawa wydzielonych działek wypełni przesłanki działalności gospodarczej. Jak wynika z okoliczności sprawy, nie podejmie Pani aktywnych działań w zakresie sprzedaży działek, które będą świadczyły o angażowaniu środków w sposób podobny do wykonywanych przez handlowców.

Brak jest zatem przesłanek pozwalających uznać Panią za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy z tytułu sprzedaży działek powstałych z podziału działek nr 1 i 2. W tej sytuacji należy uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik Pani majątku osobistego, a sprzedaż działek będzie stanowić realizację prawa do rozporządzania tym majątkiem.

W konsekwencji, sprzedaż działek powstałych z podziału działek nr 1 i 2, nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, gdyż w związku z jego sprzedażą nie można uznać, że będzie Pani działała jako podatnik prowadzący działalność gospodarczą stosownie do art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Tym samym, Pani stanowisko uznaję za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Wskazuję, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Zainteresowana ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy (np. działania marketingowe, wystąpienie o warunki zabudowy, podłączenie mediów, itp.), udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.