Interpretacja 0114-KDIP1-3.4012.869.2025.2.KAB

Interpretacja indywidualna – stanowisko jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest:

• prawidłowe w zakresie możliwości skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT,
• prawidłowe w zakresie z rezygnacji ze zwolnienia i opodatkować transakcję VAT zgodnie z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o VAT,
• prawidłowe w zakresie obowiązku rejestracji jako czynni podatnicy VAT przed dokonaniem planowanej w 2026 r. sprzedaży działki nr 1, z uwagi na to, że wartość dostawy tej działki spowoduje przekroczenie limitu 240 000 zł,
• nieprawidłowe w zakresie możliwości zastosowania zwolnienia podmiotowego (art. 113 ust. 1 ustawy o VAT) w sytuacji gdy nie dojdzie do sprzedaży działki nr 2 w 2025 r., a Sprzedające od 1 stycznia 2026 r. będą korzystały ze zwolnienia podmiotowego na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy o VAT, i następnie dostawa tej zabudowanej parkingiem działki nastąpi w 2026 r. przed zbyciem działki ewidencyjnej nr 1.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

12 listopada 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 5 listopada 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnili go Państwo pismem z 16 grudnia 2025 r. (wpływ 12 listopada 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1.  Zainteresowana będąca stroną postępowania:

A.A

2.  Zainteresowane niebędące stroną postępowania:

• B.B.
• C.C.

Opis zdarzenia przyszłego

Pani A.A. (dalej: „Wnioskodawca”), Pani B.B. (dalej: „Zainteresowana 1”), oraz Pani C.C. (dalej: „Zainteresowana 2”) dalej razem zwanymi „Sprzedające” lub „Właścicielki") są osobami fizycznymi, nie prowadzą jednoosobowych działalności gospodarczych wpisanych w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej, są natomiast zarejestrowanymi i czynnymi podatnikami od towarów i usług od 19 grudnia 2024 r., a przedmiot przyszłych umów sprzedaży objętych niniejszym wnioskiem nie stanowi przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części.

Sprzedającym przysługuje prawo własności do nieruchomości położonej w (...), składającej się m.in. z działki o numerze ewidencyjnym: 2 o powierzchni 193 m² położonej w miejscowości (...) w województwie (...), przy ul. (…), dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy w (...), IX Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW nr (…), przy czym Wnioskodawcy przysługuje udział w tej nieruchomości wynoszący 3/8, zaś pozostałym Zainteresowanym udział po 5/16.

Sposób korzystania z działki został opisany jako BZ - tereny rekreacyjno-wypoczynkowe. Działka zabudowana jest parkingiem wykonanym z kostki brukowej wraz z obrzeżami i jest budowlą w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane. Działka ta jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym teren przeznaczony jest pod zabudowę jednorodzinną oraz usługi.

25 kwietnia 2018 r. właścicielki zawarły umowę dzierżawy działki nr 2 z A. SPÓŁKA KOMANDYTOWA z siedziba w (…), przy ulicy (…), NIP: (…), KRS: (…) na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej przez ww. dzierżawcę. Umowę zawarto na czas nieoznaczony, począwszy od 1 maja 2018 r.

W tej też dacie zatem nastąpiło najpóźniej pierwsze zasiedlenie tej działki w rozumieniu ustawy o VAT. Na potrzeby niniejszego wniosku proszę przyjąć datę 1 maja 2018 r. jako datę pierwszego zasiedlenia, gdyż Sprzedające nie mają wiedzy kto i kiedy wybudował ten parking i od kiedy był użytkowany wcześniej, pomimo prób uzyskania tych informacji. Parking po dacie 1 maja 2018 r. nie był nigdy ulepszany w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.

Sprzedającym przysługuje również prawo własności do nieruchomości położonej w (...) przy ul. (…), składającej się z działki o powierzchni 13,1373 ha o numerze ewidencyjnym: 1, położonej w obrębie ewidencyjnym (…) w miejscowości (...) w województwie (...), powiecie m. (...), gminie m. (...) przy ul. (…), dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy w (...), IX Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW nr (…), przy czym Wnioskodawcy przysługuje udział w tej nieruchomości wynoszący 3/8, zaś pozostałym Zainteresowanym udział po 5/16. Działka ta nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego ani nie została w stosunku do niej wydana decyzja o warunkach zabudowy. Teren pozostaje niezabudowany — nie znajdują się na nim żadne budynki ani budowle i w dacie sprzedaży również będzie terenem niezabudowanym.

19 grudnia 2024 r. Sprzedające zawarły umowę najmu z B. Sp. z o.o. z siedzibą w (...) przy ul. (...). KRS (…), NIP: (…) w związku z rozpoczętym procesem budowlanym na sąsiadujących z działką 1 działkach nr 3 i 4 należących do B. Sp. z o.o. oraz wykorzystywaniem w tym procesie części działki 1 o powierzchni 1 900 m² poprzez prawo wejścia i wjazdu na wynajmowany teren oraz posadowienia urządzeń niezbędnych na czas budowy.

Umowa ta została zawarta na czas określony do 30 czerwca 2026 r., przy czym strony zastrzegły, iż dopuszczają możliwość przedłużenia okresu najmu do 31 grudnia 2026 r.

Zgodnie z umową stawka czynszu najmu wyniosła 600.000 zł netto + VAT, tj. brutto 738 000 zł, a czynsz był płatny przez B. Sp. z o.o. jednorazowo w dniu zawarcia ww. umowy, na rachunki bankowe Właścicielek w proporcjach odpowiadających przysługującym im udziałom w prawie własności Nieruchomości, tj.

‒      5/16 należnej kwoty (tj. 187 500 zł + 23% VAT, tj. brutto: 230 625 zł) Zainteresowanej 2;

‒      5/16 należnej kwoty (tj. 187 500 zł + 23% VAT, tj. brutto: 230 625 zł) Zainteresowanej 1,

‒      3/8 należnej kwoty (tj. 225 000 zł + 23% VAT, tj. brutto: 276 750 zł) Wnioskodawcy.

Powyższe kwoty czynszu zostały przez Właścicielki udokumentowane fakturami z należnym podatkiem wg stawki 23%, zadeklarowanym w JPK_VAT za grudzień 2024 r., gdyż w tym miesiącu powstał obowiązek podatkowy.

Ponadto Sprzedające wynajmują część działki nr 1 o powierzchni 10 m² na podstawie umowy z 21 grudnia 2017 r. nr (…) zawartej z firmą C. s.j. z siedzibą w (...), ul. (…) NIP: (…) pod wolnostojący nośnik reklamowy, który nie jest trwale z gruntem związany. Nie jest on budowlą w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego. Czynsz najmu miesięcznego wynosi 500 zł netto plus 23% VAT - 115 zł i płatny na podstawie faktur wystawianych przez Sprzedające.

Obie nieruchomości, tj. działka 2 oraz działka 1 zostały nabyte przez Sprzedające w spadku.

Wnioskodawca nabył te działki w spadku po swojej matce E.E. w % części na podstawie postanowienia SR w dla m. (…) wydanego 11 kwietnia 2008 r. sygn. akt: (...) oraz po bracie mamy E. W. na mocy postanowienia Sądu Rejonowego w (...) z 19 lipca 1993 r. sygn. akt: (...) w % części.

Natomiast Zainteresowana 1 oraz Zainteresowana 2 nabyły ww. działki w spadku po swojej matce D.D. w ww. udziale po % każda na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia sporządzonego w dniu sporządzonym w Kancelarii Notarialnej przed notariuszem (...) w (...) 29 października 2016 r. za numerem Repertorium A (…).

Do 18 grudnia 2024 r. każda ze Sprzedających korzystała ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na mocy art. 113 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług z tytułu najmu innych nieruchomości gruntowych, a w związku z zawartą umową z B. Sp. z o.o. z dniem 19 grudnia 2024 r. utraciły zwolnienie zgodnie z art. 113 ust. 5 ustawy o VAT i w tym dniu dokonały rejestracji jako czynni podatnicy VAT.

W podatku dochodowym od osób fizycznych najem ten jest rozliczany przez Sprzedające ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

W dacie sprzedaży działek, o których mowa we wniosku, stan prawny i fizyczny działek pozostanie taki sam. Właścicielki przed dokonaniem sprzedaży nie będą dokonywały żadnych czynności w celu przygotowania przedmiotowej działki do sprzedaży (np.: uzbrojenie terenu, ogrodzenie, uzyskanie WZ, uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę, inne działania zmierzające do zwiększenia wartości działek). Obydwie działki nie były i nie będą wprowadzane do ewidencji środków trwałych Właścicielek, gdyż nie mają obowiązku takowych prowadzić.

Sprzedaż działki nr 2 zostanie przeprowadzona w roku 2025 lub 2026 na rzecz dotychczasowego dzierżawcy i w momencie sprzedaży w roku 2025 wszystkie Sprzedające będą czynnymi podatnikami VAT. Natomiast, gdy ta sprzedaż zostanie dokonana w roku 2026 wszystkie Sprzedające będą korzystały ze zwolnienia podmiotowego z VAT na mocy art. 113 ust. 1 ustawy o VAT. Przy budowie parkingu Sprzedającym nie przysługiwało prawo do odliczenia VAT (nie one go budowały), parking nie był wykorzystywany wyłącznie do wykonywania czynności zwolnionych z VAT. Natomiast sprzedaż działki nr 1, która jest niezabudowana, nieobjęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego ani decyzją o warunkach zabudowy, a której część o powierzchni: 1900 m³ była przedmiotem najmu dla B. Sp. z o.o., 10 m³ była przedmiotem najmu dla C. s.j. planowana jest w roku 2026 po sprzedaży działki nr 2 i przed sprzedażą Sprzedające nie będą czynnymi podatnikami VAT - będą korzystały ze zwolnienia podmiotowego z VAT na mocy art. 113 ust. 1 w związku z ponownym skorzystaniem ze zwolnienia na mocy ust. 11 art. 113 ustawy o VAT. Sprzedaż tej działki planowana jest na rzecz dotychczasowego najemcy (B. Sp. z o.o.), który jest czynnym podatnikiem VAT. W dacie sprzedaży tej działki nie będzie Sprzedające obowiązywała umowa najmu z C. s.j., natomiast umowa najmu z B. Sp. z o.o. wygaśnie automatycznie.

W celu uniknięcia wątpliwości oraz zbędnej analizy w zakresie statusu podatnika VAT czynnego w kontekście zorganizowanej sprzedaży nieruchomości, Wnioskodawca kategorycznie wskazuje, że: Sprzedające w roku 2025 są podatnikami VAT czynnymi wyłącznie z tytułu wykonywania czynności opodatkowanej najmu/dzierżawy nieruchomości. Status podatniczek VAT nie wynika z faktu dokonywania zorganizowanej, częstotliwej ani nastawionej na zysk sprzedaży innych nieruchomości. Podobnie w roku 2026 planowana sprzedaż działki nr 1 będzie stanowić dla Sprzedających czynność podlegającą opodatkowaniu VAT (dostawa towarów), jednakże wyłącznie z tego względu, że nieruchomość ta była wcześniej przedmiotem czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług (najem), a nie z powodu jej zbycia w ramach działalności handlowej lub zorganizowanego obrotu nieruchomościami.

W związku z tym, że przedmiotem wniosku są wyłącznie nieruchomości wykorzystywane w działalności gospodarczej (najem/dzierżawa), Wnioskodawca podkreśla, że chce oceny statusu podatniczek VAT w niniejszej sprawie opierającej się wyłącznie na przesłance wykonywania czynności najmu/dzierżawy, bez konieczności badania przesłanki działalności handlowej w kontekście art. 15 ust. 2 ustawy o VAT w zakresie zbywania innych oraz objętych niniejszym wnioskiem nieruchomości. Wnioskodawca potwierdza niniejszym, że takiej działalności nigdy Właścicielki nie prowadziły, jak również sprzedaż nieruchomości objętych niniejszym wnioskiem nie stanowi działalności handlowej.

Właścicielki składają niniejszy wniosek wspólny na podstawie art. 14r ustawy Ordynacja podatkowa, a decyzja ta podyktowana jest całkowitą tożsamością okoliczności faktycznych i prawnych mających znaczenie dla opodatkowania planowanej dostawy: tj.

1.  Tożsamy jest status każdej ze Sprzedających jako podatników VAT (ze względu na działalność w zakresie najmu/dzierżawy).

2.  Tożsamy jest sposób wykorzystywania obu zbywanych nieruchomości, które były przedmiotem czynności opodatkowanych VAT (najem/dzierżawa).

3.  Tożsama jest data oraz charakter prawny czynności zbycia, która spowoduje przekroczenie limitu zwolnienia podmiotowego.

Tak więc, ocena skutków podatkowych dla Sprzedających jest identyczna i opiera się wyłącznie na fakcie wykorzystywania działek do najmu/dzierżawy, przekroczeniu limitu z na podstawie art. 113 ust. 5 ustawy o VAT oraz ponownego zwolnienia z VAT na mocy art. 113 ust. 11 tej ustawy. Z uwagi na tożsamość stanu faktycznego w zakresie przedmiotu sprzedaży i podstawy opodatkowania, ewentualne inne indywidualne okoliczności (takie jak np. różnice w prywatnym majątku, różnice w przedmiocie wynajmu innych nieruchomości) nie mają wpływu na merytoryczne rozstrzygnięcie w niniejszej sprawie, a ich badanie jest zbędne.

Pytania

1. Czy planowana w roku 2025 sprzedaż działki nr 2 zabudowanej budowlą (parkingiem) dokonana w roku 2025 przez Sprzedające będące czynnymi podatnikami VAT będzie korzystać ze zwolnienia z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT?

2. Jeżeli odpowiedź na pytanie nr 1 będzie twierdząca, czy Sprzedające będą mogły zrezygnować z tego zwolnienia i opodatkować transakcję VAT zgodnie z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o VAT?

3. Czy Sprzedające, niebędące zarejestrowanymi podatnikami VAT w 2026 roku korzystającymi ze zwolnienia podmiotowego z art. 113 ust. 1 ustawy o VAT (które jednocześnie wykonują inne czynności opodatkowane - najem/dzierżawa, z obrotem nieprzekraczającym limitu 240 000 PLN/rok), będą miały obowiązek zarejestrować się jako czynni podatnicy VAT przed dokonaniem planowanej w 2026 r. sprzedaży działki nr 1, z uwagi na to, że wartość dostawy tej działki spowoduje przekroczenie limitu 240 000 PLN?

4. Czy w sytuacji, gdy nie dojdzie do sprzedaży działki nr 2 w 2025 roku, a Sprzedające od 1 stycznia 2026 r. będą korzystały ze zwolnienia podmiotowego na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy o VAT, i następnie dostawa tej zabudowanej parkingiem działki nastąpi w 2026 r. przed zbyciem działki ewidencyjnej nr 1 (o której mowa w Pytaniu 3), a wartość obrotu każdego ze Sprzedających z dostawy udziału w działce 2, wraz z obrotem osiąganym z najmu/dzierżawy innych nieruchomości, nie przekroczy limitu zwolnienia podmiotowego, Sprzedające będą uprawnione do zastosowania zwolnienia podmiotowego (art. 113 ust. 1 ustawy o VAT) do tej transakcji? (we wniosku pytanie nr 5)

Państwa stanowisko w sprawie

STANOWISKO 1

Dostawa działki nr 2 będzie zwolniona na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Pomiędzy pierwszym zasiedleniem (1 maja 2018 r.), a dostawę w 2025 r. upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Nie doszło również do ulepszeń budowli stanowiących co najmniej 30% jej wartości początkowej, a tym samym nie nastąpiło ponowne pierwsze zasiedlenie (art. 2 pkt 14 VAT).

UZASADNIENIE 1

Planowana sprzedaż działki nr 2 zabudowanej budowlą (parkingiem) będzie, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o VAT, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Za uznaniem sprzedających za podmiot prowadzący działalność gospodarczą przemawia to, że ww. nieruchomość mająca być przedmiotem sprzedaży była udostępniana w ramach umowy dzierżawy, czyli będzie wykorzystywana w prowadzonej przez Właścicielki działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Należy zaznaczyć, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zatem czynność dostawy ww. nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT. Należy wskazać, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może być opodatkowana właściwą stawką podatku albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku. Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Odnosząc się do kwestii sposobu opodatkowania gruntów zabudowanych należy wskazać, że dla sprzedaży nieruchomości zabudowanych budynkami, budowlami lub ich częściami ustawodawca przewidział możliwość zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 10, art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

I tak, na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a)   dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b)   pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata.

Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu - rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a)   wybudowaniu lub

b)   ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. Pierwsze zasiedlenie budynku lub jego części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku oddano go w dzierżawę , jak i w przypadku wykorzystywania budynku na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika - bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku/budowli.

Skoro, zatem pomiędzy pierwszym zasiedleniem (1 maja 2018 r.) a dostawę w 2025 r. upłynie okres dłuższy niż 2 lata oraz skoro nie doszło po tej dacie do żadnych ulepszeń budowli stanowiących co najmniej 30% jej wartości początkowej, tym samym nie nastąpiło "ponowne pierwsze zasiedlenie" to przedmiotowa sprzedaż będzie zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Jednocześnie skoro najem nieruchomości był opodatkowany stawką 23%, nie można mówić o zwolnieniu z VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

STANOWISKO 2

Sprzedające mają prawo zrezygnować ze zwolnienia i wybrać opodatkowanie stawką 23% VAT, zgodnie z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o VAT. Zwolnienie z pkt 10 ma charakter fakultatywny, a warunkiem wyboru opodatkowania jest złożenie wspólnego oświadczenia w akcie notarialnym lub naczelnikowi właściwego urzędu skarbowego przez strony będące czynnymi podatnikami VAT.

UZASADNIENIE 2

Jak wynika z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1)   są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2)   złożą:

a)   przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b)   w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Stosownie do art. 43 ust. 11 ustawy:

Oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1)   imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2)   planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3)   adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc, ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków - możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, a z taką sytuacją mamy do czynienia w niniejszej sprawie, co wyjaśniono powyżej.

Ponieważ w niniejszej sprawie sprzedaż działki nr 2 zabudowanej parkingiem będzie mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy oraz w sytuacji, gdy nabywca tej nieruchomości będzie również zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT, Strony transakcji będą uprawnione na podstawie ww. art. 43 ust. 10 ustawy do rezygnacji z tego zwolnienia i opodatkowania dostawy podatkiem VAT - pod warunkiem złożenia zgodnego oświadczenia o wyborze opodatkowania dostawy tej nieruchomości podatkiem VAT, w sposób wskazany w art. 43 ust. 11 ustawy.

W przypadku natomiast, gdy takiego oświadczenia Strony transakcji nie złożą, wówczas dostawa tej nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

STANOWISKO 3

Sprzedające będą miały obowiązek zarejestrować się jako czynni podatnicy VAT przed dokonaniem sprzedaży działki nr 1. Sprzedaż działki wlicza się bowiem do limitu obrotu 240 000 PLN (art. 113 ust. 2 pkt 2 lit. a) i spowoduje utratę zwolnienia podmiotowego (art. 113 ust. 5 ustawy o VAT). Ponieważ Sprzedające będą kontynuowały najem innych nieruchomości (czynność opodatkowaną stawką 23%), są zobowiązane do rejestracji (art. 96 ust. 1 ustawy o VAT) przed dokonaniem sprzedaży, aby móc legalnie rozliczać VAT od najmu, który po utracie ulgi z art. 113 przestaje być podmiotowo zwolniony z VAT.

UZASADNIENIE 3

Obowiązek rejestracji wynika z utraty prawa do zwolnienia podmiotowego, o którym mowa w art. 113 ust. 1 ustawy o VAT.

Sprzedaż działki nr 1, będąca transakcją związaną z nieruchomościami, musi zostać wliczona do limitu obrotu, mimo iż transakcja ta ma charakter jednostkowy. Potwierdza to art. 113 ust. 2 pkt 2 lit. a ustawy o VAT :

Do wartości sprzedaży, o której mowa w ust. 1, nie wlicza się:

2) odpłatnej dostawy towarów i odpłatnego świadczenia usług, zwolnionych od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3, z wyjątkiem:

a) transakcji związanych z nieruchomościami,

- jeżeli czynności te nie mają charakteru transakcji pomocniczych.

W konsekwencji, pełna wartość tej dostawy musi być wliczona do obrotu, co spowoduje przekroczenie limitu 240 000 PLN.

Utrata zwolnienia następuje w momencie dokonania czynności powodującej przekroczenie limitu, zgodnie z art. 113 ust. 5 ustawy o VAT: Jeżeli wartość sprzedaży zwolnionej od podatku na podstawie ust. 1 przekroczy kwotę, o której mowa w ust. 1, zwolnienie traci moc począwszy od czynności, którą przekroczono tę kwotę.

Oznacza to, że po przekroczeniu limitu, kontynuowany najem innych nieruchomości (czynność opodatkowana) przestaje być chroniony zwolnieniem podmiotowym i wymaga rozliczania VAT na zasadach ogólnych.

Obowiązek formalnej rejestracji został uregulowany w art. 96 ust. 1 Ustawy o VAT, którego brzmienie jest jednoznaczne: podmioty, o których mowa w art. 15 i art. 15a, są obowiązane przed dniem wykonania pierwszej czynności określonej w art. 5 złożyć naczelnikowi urzędu skarbowego zgłoszenie rejestracyjne, z zastrzeżeniem ust. 3.

Tak więc, zgłoszenie rejestracyjne VAT-R musi zostać złożone przed dniem dokonania sprzedaży działki nr 1. Umożliwi to Sprzedającym legalne wykonywanie wszystkich czynności opodatkowanych, począwszy od dnia, w którym utracą one ochronę zwolnienia podmiotowego.

STANOWISKO 4 (we wniosku Stanowisko 5)

Sprzedające stoją na stanowisku, że w opisanym scenariuszu (braku sprzedaży działki 2 w 2025 r.), dostawa udziału w zabudowanej działce nr 2 w 2026 roku przed zbyciem działki ewidencyjnej nr 1 będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy o VAT. Sprzedające będą korzystały ze zwolnienia podmiotowego od 1 stycznia 2026 r. ze względu na nieprzekroczenie limitu obrotu w 2025 roku (240 000 zł). Zbycie działki 2 (zabudowanej parkingiem) jako pierwsza transakcja sprzedaży nieruchomości w 2026 roku, wraz z obrotem z najmu/dzierżawy innych nieruchomości, nie spowoduje przekroczenia limitu 240 000 zł, tym samym transakcja ta zostanie objęta obowiązującym zwolnieniem podmiotowym.

UZASADNIENIE 4 (we wniosku Uzasadnienie 5)

Dostawa działki nr 2 nie jest wyłączona ze zwolnienia podmiotowego na mocy art. 113 ust. 13 pkt 1 lit d) ustawy o VAT, ponieważ nie jest to dostawa terenów budowlanych (pkt 1 lit. d). Skoro ten łączny obrót nie przekroczy limitu 240 000 zł, Sprzedające nie utracą prawa do zwolnienia podmiotowego w momencie dokonania tej transakcji, która ma nastąpić przed zbyciem działki 1. W konsekwencji, sprzedaż udziału w działce 2, dokonywana w 2026 roku, będzie zwolniona z podatku na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy wskazuje, że:

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie zarówno budynku/budowli jak też udziału w prawie własności budynku/budowli oraz gruntów traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy w tym miejscu wyjaśnić, że prawo dopuszcza, aby własność tej samej rzeczy przysługiwała niepodzielnie kilku osobom. W świetle art. 195 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071):

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności.

Zgodnie z art. 196 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Na podstawie art. 196 § 2 ustawy Kodeks cywilny:

Przepis art. 198 ustawy Kodeks cywilny stanowi, że:

Współwłaściciel ma względem swojego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Wskazać jednak należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Jak stanowi art. 15 ust. 2 ustawy:

Zatem definicja działalności gospodarczej ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określaną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że 25 kwietnia 2018 r. zawarli Państwo umowę dzierżawy działki nr 2 ze spółką na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej przez ww. dzierżawcę. Umowę zawarto na czas nieoznaczony, począwszy od 1 maja 2018 r. Dodatkowo, 19 grudnia 2024 r. zawarli Państwo umowę najmu z inną spółką w związku z rozpoczętym procesem budowlanym na sąsiadujących z działką 1 działkach nr 3 i 4 należących do spółki oraz wykorzystywaniem w tym procesie części działki 1 o powierzchni 1 900 m² poprzez prawo wejścia i wjazdu na wynajmowany teren oraz posadowienia urządzeń niezbędnych na czas budowy. Ponadto wynajmują Państwo część działki nr 1 o powierzchni 10 m² na podstawie umowy z 21 grudnia 2017 r. z firmą C. pod wolnostojący nośnik reklamowy.

Aby odpowiedzieć na Państwa wątpliwości, na wstępie należy zbadać czy sprzedaż ww. działek nastąpi w związku z wykonywaną działalnością gospodarczą.

Na tle powyższego opisu sprawy w pierwszej kolejności należy ustalić czy sprzedaż działki zabudowanej nr 2 oraz działki niezabudowanej nr 1 będzie opodatkowana podatkiem VAT.

Odnosząc się do Państwa wątpliwości należy wskazać, że umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wynajmującego, jak i najemcę – określone przepisami obowiązki.

Jak wynika z art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego:

Tak więc najem jest umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

Zatem umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne, należne za używanie rzeczy przez jego najemcę. Charakter stosunku prawnego, jaki kształtuje umowa najmu wskazuje, że ma ona długotrwały charakter, a uzyskiwane korzyści z tego tytułu są w zasadzie stałe.

W kontekście niniejszej sprawy, należy zwrócić uwagę na treść zdania drugiego definicji pojęcia „działalność gospodarcza”, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing itp.).

Podkreślić należy, że najem stanowi odpłatne świadczenie usług, a zawarcie umowy najmu powoduje wyłączenie nieruchomości z majątku osobistego.

Zatem najem nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i świadczony jest w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, a tym samym podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W związku z wynajmem wskazanych działek należy stwierdzić, że są/były one wykorzystywane dla potrzeb prowadzenia działalności gospodarczej.

Zatem w odniesieniu do transakcji sprzedaży nieruchomości składającej się z działki niezabudowanej nr 1 oraz działki zabudowanej nr 2 będą Państwo działać w charakterze podatników VAT, zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy prowadzących działalność gospodarczą stosownie do art. 15 ust. 2 ustawy, a w konsekwencji sprzedaż będzie opodatkowania podatkiem VAT w myśl art. 5 ust. 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy, według właściwej stawki.

Odnośnie opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży działki nr 2 należy sprawdzić czy dokonywana czynność, może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zatem zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich doszło do pierwszego zasiedlenia, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Według art. 2 pkt 14 ustawy:

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie budynku, budowli lub ich części do używania. Zatem, aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, budowli lub ich części, ich używania, w tym na potrzeby własne. Pierwsze zasiedlenie budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu obiekty te oddano w najem, jak i w przypadku wykorzystywania na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika czy też potrzeby własne osoby fizycznej – bowiem w ww. przypadkach dochodzi do użytkowania budynku, budowli lub ich części.

W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Mając powyższe na uwadze należy zauważyć, że aby dostawa budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, muszą być spełnione łącznie dwa warunki występujące w tym artykule.

Przy czym, jeżeli przy sprzedaży nieruchomości nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów, tj. zarówno nieruchomości, jak i ruchomości, przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu), których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT oraz wykorzystywanych niezależnie od okresu ich używania przez podatnika wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z kilku podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. nieruchomości. Natomiast, jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy stanie się bezzasadne.

Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

Tak więc ustawodawca daje podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.

W tym miejscu należy wskazać, co istotne w niniejszej sprawie, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy zgodnie, z którym:

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem dostawy podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki, budowle lub ich części na nim posadowione. Oznacza to, że grunt dzieli w podatku VAT los podatkowy ww. obiektów, które się na nim znajdują. Zatem w sytuacji, kiedy dostawa budynków, budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku VAT.

W celu ustalenia, czy w przedmiotowej sprawie zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku VAT, należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy względem budowli usytuowanej na działce nr 2 nastąpiło jej pierwsze zasiedlenie.

Z opisu sprawy wynika, że działka nr 2 zabudowana jest parkingiem wykonanym z kostki brukowej wraz z obrzeżami i jak wskazali Państwo we wniosku jest on budowlą. Pierwsze zasiedlenie nastąpiło 1 maja 2018 r. Parking nie był przez Państwa ulepszany w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.

W związku z powyższym opisem stwierdzić należy, że planowana dostawa działki zabudowanej parkingiem nie będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia ani przed nim. Pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą budowli upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Ponadto, nigdy nie ponoszono nakładów na ww. budowlę.

Zatem, sprzedaż budowli znajdującej się na działce nr 2 będzie korzystała ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Odpowiednio zwolnieniem tym objęta będzie także dostawa gruntu, na którym budowla ta jest posadowiona (art. 29a ust. 8 ustawy).

Wobec zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, bezzasadne jest badanie możliwości korzystania ze zwolnienia od podatku na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Podsumowując, sprzedaż działki nr 2 zabudowanej parkingiem będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jak już wyżej wskazano, zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy jest fakultatywne i przy spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy, dostawca i nabywca mają możliwość rezygnacji z niniejszego zwolnienia od podatku i wyboru opodatkowania planowanej dostawy wskazanych powyżej obiektów.

W związku z powyższym, jeśli przed dokonaniem dostawy nieruchomości będą spełnione warunki wynikające z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy, to wówczas transakcja sprzedaży działki zabudowanej nr 2 nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT i będzie podlegała opodatkowaniu właściwą stawką tego podatku.

Zatem, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 i 2 uznaję za prawidłowe.

Państwa wątpliwości w następnej kolejności odnoszą się do obowiązku rejestracji jako czynny podatnik podatku VAT w związku ze sprzedażą działki niezabudowanej nr 1 w roku 2026.

Sprzedające będą od roku 2026 korzystać ze zwolnienia podmiotowego.

Stosownie do art. 96 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług:

Z przytoczonego przepisu wynika, że obowiązek złożenia zgłoszenia rejestracyjnego dotyczy podmiotów, które są uznane za podatnika podatku od towarów i usług w myśl art. 15 ustawy o podatku od towarów i usług. Powyższy obowiązek nie dotyczy jednak podmiotów korzystających ze zwolnienia z art. 113 ust. 1 i 9 ustawy o podatku od towarów i usług, jak też wykonujących wyłącznie czynności zwolnione na podstawie art. 43 ust. 1.

Jak wskazuje bowiem art. 96 ust. 3 ustawy o podatku od towarów i usług:

Stosownie do art. 96 ust. 5 ustawy:

Zatem w przypadku podmiotów korzystających ze zwolnienia określonego art. 113 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, tj. zwolnienia podmiotowego, albo wykonujących wyłącznie czynności zwolnione na podstawie art. 43 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług złożenie zgłoszenia rejestracyjnego w podatku od towarów i usług jest fakultatywne.

Jak wynika z art. 113 ust. 1 ustawy:

Na mocy art. 113 ust. 2 ustawy:

Stosownie do art. 113 ust. 5 ustawy:

Stosownie do art. 113 ust. 11 ustawy:

Natomiast w myśl art. 113 ust. 13 ustawy:

Biorąc pod uwagę powyższe przepisy należy wskazać, że – co do zasady – o ile podatnik nie przekroczył kwoty sprzedaży określonej na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy, ma prawo do korzystania z ww. zwolnienia do momentu przekroczenia tej kwoty, bądź dokonywanie sprzedaży wymienionej w art. 113 ust. 13 ustawy. W przypadku przekroczenia ww. kwoty z tytułu świadczenia czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT, podatnik zobowiązany będzie do dokonania rejestracji dla potrzeb podatku od towarów i usług na zasadach określonych w ustawie.

Odnosząc się tym samym do okoliczności sprawy stwierdzić należy, iż odpłatne usługi w zakresie dzierżawy gruntu nie korzystają z wyłączenia z art. 113 ust. 13 ustawy.

Jednak w tym miejscu należy wskazać, że zgodnie z art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. d ustawy zwolnień, o których mowa w ust. 1 i 9, nie stosuje się do podatników dokonujących dostaw terenów budowlanych.

Z powyższego przepisu wynika, że podatnicy dokonujący dostawy gruntu, w postaci terenów budowlanych nie mogą korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy.

Zatem w tej sprawie koniecznym jest rozstrzygnięcie czy działka, która jest przedmiotem sprzedaży stanowi teren zabudowany.

W art. 2 pkt 33 ustawy wprowadzono definicję terenu budowlanego.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

We wniosku wskazali Państwo, że dla działki nr 1 nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego ani nie została dla niej wydana decyzja o warunkach zabudowy.

W konsekwencji dostawa terenu niezabudowanego, nieobjętego miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu nie spełnia definicji terenu budowlanego zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy o podatku od towarów i usług.

Tym samym, sprzedaż przedmiotowej działki nie spowoduje utraty zwolnienia podmiotowego, na podstawie art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. d ustawy. Jednakże, na podstawie art. 113 ust. 2 pkt 2 lit. a ustawy, do limitu sprzedaży, o której mowa w art. 113 ust. 1 ustawy wlicza się m.in. transakcje związane z nieruchomościami jeżeli nie stanowią one terenów budowlanych.

Wskazać należy, że 14 czerwca 2013 r. Minister Finansów wydał interpretację ogólną znak PT10/033/12/207/WLI/13/RD-58639. Została ona opublikowana w Dzienniku Urzędowym Ministra Finansów z 18 czerwca 2013 r. poz. 14. Interpretacja ta dotyczy zastosowania zwolnienia od podatku VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, terenów niezabudowanych w przypadku braku planu zagospodarowania przestrzennego oraz decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Ustawodawca zarówno w akcie zasadniczym, jak i w rozporządzeniach wykonawczych do ustawy nie zdefiniował pojęcia charakter „pomocniczy”. W takim przypadku w pierwszej kolejności stosuje się wykładnię językową, w taki bowiem sposób ustawodawca komunikuje się z podatnikiem jako adresatem normy. Dopiero gdy wykładnia językowa nie prowadzi do jednoznacznych rezultatów, dopuszczalne jest skorzystanie z pozajęzykowych dyrektyw interpretacyjnych. Według internetowego słownika synonimów (strona internetowa – http://synonim.net/synonim/pomocniczy), synonimami do słowa „pomocniczy” są pojęcia: „pomocny, wspierający, poboczny, akcesoryjny, dodatkowy, dopływowy, posiłkowy, subsydialny, subsydiarny, uzupełniający, wspomagający”.

Transakcje pomocnicze zatem to takie, które nie są związane z zasadniczą działalnością podatnika, a przychody z ich tytułu nie są bezpośrednim, stałym i koniecznym uzupełnieniem tej działalności. Tak więc, aby ocenić, czy dana czynność może być uznana za pomocniczą, należy wziąć pod uwagę przede wszystkim to, czy stanowi ona uzupełnienie zasadniczej działalności gospodarczej podatnika. Jeżeli dana działalność stanowi stały i niezbędny element wbudowany w funkcjonowanie przedsiębiorstwa podatnika, to transakcje takie nie mogą być uznane za pomocnicze.

Zatem, aby ocenić, czy świadczona usługa ma charakter „pomocniczy”, należy wziąć pod uwagę to, czy stanowi ona uzupełnienie zasadniczej działalności gospodarczej podatnika.

Jak wynika z opisu sprawy, 19 grudnia 2024 r. zawarli Państwo umowę najmu ze spółką w związku z rozpoczętym procesem budowlanym na sąsiadujących z działką 1 działkach nr 3 i 4 należących do spółki oraz wykorzystywaniem w tym procesie części działki 1 o powierzchni 1 900 m² poprzez prawo wejścia i wjazdu na wynajmowany teren oraz posadowienia urządzeń niezbędnych na czas budowy. Ponadto, wynajmują Państwo część działki nr 1 o powierzchni 10 m² na podstawie umowy z 21 grudnia 2017 r. z firmą C. pod wolnostojący nośnik reklamowy.

Tym samym z okoliczności sprawy nie wynika, aby sprzedaż nieruchomości były usługami pomocniczymi. Sprzedaż działki nr 1 i usługi dzierżawy stanowią Państwa przedmiot działalności gospodarczej.

Zatem w przedmiotowej sprawie obroty z tytułu sprzedaży działki jak również z dzierżawy nieruchomości – które to transakcje korzystają ze zwolnienia przedmiotowego od podatku VAT – jako transakcje związane z nieruchomościami, które nie mają charakteru czynności pomocniczych powinny być wliczone do wartości sprzedaży, o której mowa w art. 113 ust. 1 ustawy.

W związku z tym, że wartość sprzedaży działki, jak Państwo wskazali, dla każdej z Pań przekroczy limit uprawniający do zwolnienia podmiotowego, a żadna z czynności korzystających ze zwolnienia przedmiotowego (sprzedaż działki, jak również dzierżawa) nie może zostać wyłączona z limitu 240 000 zł, to z momentem przekroczenia limitu utracą Państwo zwolnienie podmiotowe (związane z uzyskanym obrotem).

Zatem, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 3 uznaję za prawidłowe.

Państwa wątpliwości w następnej kolejności dotyczą sytuacji, gdy nie dojdzie do sprzedaży działki nr 2 w 2025 roku, a Sprzedające od 1 stycznia 2026 r. będą korzystały ze zwolnienia podmiotowego na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy o VAT, i następnie dostawa tej zabudowanej parkingiem działki nastąpi w 2026 r. przed zbyciem działki ewidencyjnej nr 1, a wartość obrotu każdego ze Sprzedających z dostawy udziału w działce 2, wraz z obrotem osiąganym z najmu/dzierżawy innych nieruchomości, nie przekroczy limitu zwolnienia podmiotowego, Sprzedające będą uprawnione do zastosowania zwolnienia podmiotowego (art. 113 ust. 1 ustawy o VAT) do tej transakcji (sprzedaży działki nr 2).

Jak wskazali Państwo we wniosku sprzedaż działki nr 2 planowana jest w roku 2026. W roku 2026 nie będą Państwo czynnymi podatnikami podatku VAT, będą Państwo korzystać ze zwolnienia podmiotowego na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy.

Jak wynika z analizy pytania nr 1, sprzedaż działki nr 2 zabudowanej parkingiem będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Tym samym skoro zastosowanie znajdzie ten przepis, to zwolnienie z art. 113 ust. 1 ustawy do tej sprzedaży nie będzie miało zastosowania. Jednakże, kwota, którą uzyskają Sprzedające z tej sprzedaży (na podstawie tej samej analizy co w odpowiedzi na pytanie nr 3) będzie musiała być wliczona do limitu sprzedaży, o którym mowa w art. art. 113 ust. 1 ustawy.

W konsekwencji, jeżeli kwota limitu sprzedaży, o którym mowa w art. 113 ust. 1 ustawy, w odniesieniu do każdej Sprzedającej, po sprzedaży działki 2 w wyżej opisanej sytuacji, nie przekroczy 240 000 zł, to Sprzedające będą mogły nadal korzystać ze zwolnienia podmiotowego – do momentu, w którym ta kwota z tytułu sprzedaży zostanie przekroczona.

W konsekwencji, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 4 uznaję za nieprawidłowe, z uwagi na to, że sprzedaż działki będzie zwolniona na podstawie innego przepisu, niż wskazali Państwo w uzasadnieniu stanowiska do pytania nr 4.

Dodatkowe informacje

Odnośnie możliwości zastosowania zwolnienia z podatku VAT dla sprzedaży działki nr 1, dla której nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, ani decyzja o warunkach zabudowy (pytanie nr 4 we wniosku), zostanie wydane odrębne rozstrzygniecie.

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pani A.A. (Zainteresowana będąca stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.