Interpretacja 0114-KDIP1-3.4012.878.2025.2.KAB

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

15 listopada 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczący opodatkowania sprzedaży nieruchomości oraz zwrotu zapłaconego podatku. Uzupełnił go Pan pismem z 24 listopada 2025 r. (wpływ 24 listopada 2025 r.) oraz pismem z 25 stycznia 2026 r. (wpływ 25 stycznia 2026 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego

Wnioskodawcą jest osoba fizyczna, posiadająca obywatelstwo polskie, zamieszkała aktualnie poza terytorium RP, tj. w (…). Posiada grunty na terenie woj. podlaskiego. Wnioskodawca w roku 2002 otrzymał w darowiźnie od rodziców ziemię rolną, w ramach wspólności z pozostałym rodzeństwem.

Nabycie gruntu miało charakter nieodpłatny (darowizna) i nastąpiło do majątku prywatnego (osobistego) Wnioskodawcy. Grunt nie został nabyty w celu prowadzenia działalności handlowej ani jakiejkolwiek innej działalności gospodarczej, w tym w celu odsprzedaży. Wnioskodawca nie poniósł żadnych wydatków na nabycie gruntu, od których przysługiwałoby mu prawo do odliczenia podatku naliczonego.

Po dwudziestu latach pasywnego posiadania gruntu, w 2022 r., Wnioskodawca dokonał zniesienia współwłasności oraz podziału działek pomiędzy rodzeństwem w równych częściach.

Z uwagi na fakt, że grunt w pierwotnej formie (z racji dużej powierzchni i uwarunkowań naturalnych) byłby trudno zbywalny, Wnioskodawca podjął decyzję o dokonaniu podziału geodezyjnego swojego gruntu na 5 mniejszych działek ewidencyjnych. Podział ten został zatwierdzony ostateczną decyzją Burmistrza Gminy. W celu ułatwienia potencjalnym nabywcom zorientowania się w obiektywnych możliwościach zabudowy, Wnioskodawca wystąpił i uzyskał ostateczną decyzję Burmistrza Gminy o warunkach zabudowy (dalej: "WZ") dla wydzielonych działek, przewidującą budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne. Wnioskodawca podkreśla, że działanie to miało charakter wyłącznie informacyjny dla przyszłych nabywców i mieściło się w ramach zwykłej, należytej dbałości o własny majątek prywatny.

Wnioskodawca wskazuje, że poza ww. czynnościami administracyjno-prawnymi (podział geodezyjny i uzyskanie WZ), nie podejmował ani nie zamierza podejmować żadnych aktywnych działań charakterystycznych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami lub działalności deweloperskiej.

W szczególności, Wnioskodawca:

Nie dokonywał ani nie planuje dokonywać uzbrojenia terenu (doprowadzenia mediów: prądu, wody, gazu, kanalizacji). Czynności takie nie są planowane i ewentualnie mogą być realizowane w przyszłości przez nabywców działek.

Nie budował ani nie planuje budować, utwardzać ani w inny sposób urządzać dróg wewnętrznych (poza ewentualnym ustanowieniem na aktach notarialnych koniecznych służebności gruntowych przechodu i przejazdu).

Nie nabywał dodatkowych gruntów w celu poprawy atrakcyjności Gruntu (np. pod drogi dojazdowe).

Nie grodził terenu, nie niwelował go, nie karczował drzew w sposób zorganizowany ani nie przygotowywał gruntu w sposób deweloperski.

Nie prowadził ani nie planuje prowadzić aktywnych, zorganizowanych działań marketingowych (np. przez zatrudnioną agencję nieruchomości, biuro sprzedaży, tworzenie dedykowanej strony internetowej, kampanii reklamowej).

Wszelkie wydatki poniesione na powyższe czynności (np. usługa geodezyjna) zostały sfinansowane z majątku prywatnego Wnioskodawcy. Wnioskodawca nie dokonywał ani nie zamierza dokonywać odliczenia podatku VAT naliczonego z tytułu tych wydatków.

W miesiącu sierpniu 2025 r. Wnioskodawca dokonał sprzedaży jednej (z tych pięciu) działki, z uwagi na uzasadnione potrzeby finansowe. Wartość sprzedaży tej nieruchomości opiewała na kwotę 40 000 zł brutto.

Od momentu nabycia darowizny aż do dnia dzisiejszego, grunt nie był przez Wnioskodawcę w żaden sposób wykorzystywany do celów zarobkowych. W szczególności, grunt nie był przedmiotem działalności rolniczej, nie był oddany w dzierżawę, w najem ani użyczenie na cele zarobkowe. Grunt stanowił wyłącznie składnik majątku prywatnego Wnioskodawcy.

Po dokonaniu sprzedaży Wnioskodawca udał się do właściwego organu podatkowego, celem powzięcia informacji o ciążących na nim obowiązkach podatkowych. Został poinformowany przez urzędnika, że z tytułu dokonanej transakcji jest zwolniony z podatku dochodowego, jednak ma obowiązek rejestracji dla celów podatku VAT. Po dokonaniu rejestracji i złożeniu pliku JPK/VATM, urzędnik również wskazał na konieczność natychmiastowego wyrejestrowania się z rejestru VAT.

Następnie Wnioskodawca skorzystał z infolinii KIS, w której uzyskał informację (przeciwną do stanowiska urzędnika), że nie jest obowiązany do złożenia zgłoszenia rejestracyjnego VAT-R celem opodatkowania ww. sprzedaży.

W związku z tym niejednolitym stanowiskiem organów KAS, Wnioskodawca złożył wstecznie zgłoszenie rejestracyjne dla celów VAT (rejestracja w toku, data rejestracji od 4 sierpnia 2025 r.). Mimo braku finalizacji rejestracji, Wnioskodawca złożył deklarację JPK/VAT za miesiąc sierpień 2025 r., w terminie do 25 września 2025 r., wykazując i dokonując zapłaty podatku należnego z tytułu sprzedaży pierwszej działki. Następnie za miesiąc wrzesień 2025 r. złożył deklarację JPK/VAT (tzw. zerową).

Poza ww. transakcją, Wnioskodawca otrzymał zapytanie o możliwość sprzedaży drugiej działki, jaką chce zakupić ten sam nabywca. Wnioskodawca nie wyklucza tej sprzedaży jeszcze w roku 2025 lub w pierwszym półroczu 2026 r. Wnioskodawca nie wyklucza, choć na obecną chwilę nie planuje aktywnie zbywać kolejnych, pozostałych działek. W przypadku ewentualnej przyszłej sprzedaży, np. z racji zainteresowania zakupem gruntu przez okolicznych mieszkańców lub znajomych, działania Wnioskodawcy będą ograniczały się do pasywnego reagowania na zapytania potencjalnych nabywców, a nie do podejmowania czynności o charakterze prowadzenia reklamy w mediach czy innych tego typu działań, wpisujących się w działalność gospodarczą.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu sprawy

Od momentu nabycia nieruchomości w drodze nieodpłatnej darowizny od rodziców w 2002 r., grunt ten był wykorzystywany przez Wnioskodawcę wyłącznie do celów prywatnych. Przez ponad dwie dekady nieruchomość stanowiła składnik majątku osobistego i była traktowana jako długoterminowa lokata kapitału oraz zabezpieczenie majątkowe rodziny. Wnioskodawca w żaden sposób nie wykorzystywał gruntu do celów zarobkowych. Przez cały okres posiadania ziemia była ugorowana i nie była przedmiotem odpłatnego najmu, dzierżawy ani nie była udostępniana osobom trzecim do prowadzenia jakiejkolwiek działalności.

Wszelkie działania podejmowane w stosunku do gruntu, w tym zniesienie współwłasności w 2022 r. oraz późniejszy podział geodezyjny, wynikały ze zwykłego zarządu mieniem własnym i miały na celu uporządkowanie struktury własnościowej majątku prywatnego.

Wnioskodawca oświadcza, że nie zamierza udzielać pełnomocnictwa podmiotom wyspecjalizowanym w obrocie nieruchomościami (np. agencji nieruchomości, deweloperowi czy firmie doradczej), które miałyby podjąć aktywne działania przygotowawcze lub marketingowe na jego rzecz. Całość spraw związanych z rozporządzaniem majątkiem Wnioskodawca prowadzi osobiście. Jedyne udzielone zlecenie prac miało charakter ściśle techniczny i zostało sformułowane wyłącznie na potrzeby uprawnionego geodety w celu realizacji czynności podziałowych przed organami administracji, a także w celu uzyskania stosownych decyzji środowiskowych. Wnioskodawca nie korzysta z profesjonalnego wsparcia sprzedażowego, a wszelkie koszty administracyjne zostały sfinansowane z jego prywatnych środków bez dokonywania odliczeń podatku VAT.

Wnioskodawca wskazuje, iż do chwili obecnej (tj. w roku 2025) dokonał sprzedaży dwóch działek, które zostały zbyte dla tego samego znajomego. Łączna ich cena sprzedaży nie przekroczyła 100 tys. zł. Nabywcą jest osoba prywatna i mieszkaniec okolicy. Pozyskanie kupującego nastąpiło w sposób całkowicie pasywny – to nabywca, kierując się znajomością terenu i wieloletnią relacją z Wnioskodawcą, wystąpił z inicjatywą zakupu. Wnioskodawca nie prowadził zorganizowanych akcji marketingowych, a o potencjalnym zamiarze zbycia informował jedynie w sposób nieformalny przez sąsiadów i rodzinę.

Wnioskodawca oświadcza, że nigdy wcześniej nie dokonywał sprzedaży jakichkolwiek innych nieruchomości (gruntowych czy lokalowych). Sprzedaż dwóch działek na rzecz znajomego stanowi jego pierwszą w życiu aktywność w tym zakresie. Odnosząc się do kwestii rejestracji jako czynny podatnik VAT, Wnioskodawca wyjaśnia, że złożył zgłoszenie VAT-R wyłącznie po uzyskaniu ustnej informacji podczas wizyty w organie podatkowym, z której wynikało, że taki obowiązek może istnieć. Działanie to podjęto w dobrej wierze, choć sam organ podatkowy również powziął wątpliwość co do zasadności tego obowiązku w niniejszym przypadku.

Rejestracja nie została sfinalizowana, a stanowisko KIS będzie wiążące zarówno dla samego podatnika, jak i organu podatkowego. Obecnie Wnioskodawca nie posiada konkretnych planów ani harmonogramu sprzedaży pozostałych trzech działek. Pozostają one w jego majątku prywatnym jako rezerwa finansowa. Wnioskodawca nie wyklucza ich sprzedaży w przyszłości, jednak decyzja ta będzie uzależniona wyłącznie od wystąpienia obiektywnych potrzeb życiowych lub finansowych, a nie od chęci prowadzenia stałej działalności handlowej.

Pytania

Czy w świetle przedstawionego stanu faktycznego dokonana przez Wnioskodawcę sprzedaż działki, nabytej w drodze darowizny, stanowiącej jego majątek prywatny, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT), a w konsekwencji, czy Wnioskodawca jest zobowiązany do działania w charakterze podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, z tytułu tej transakcji?

Czy w przypadku braku obowiązku rejestracji (stwierdzenia, że Wnioskodawca nie działał w charakterze podatnika VAT), Wnioskodawca może ubiegać się o zwrot zapłaconego podatku VAT za miesiąc sierpień 2025 r. i wyrejestrowanie z rejestru podatników VAT z datą przypadającą na dzień rejestracji, tj. 4 sierpnia 2025 r.?

Czy w świetle przedstawionego stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego, dokonana potencjalnie w przyszłości przez Wnioskodawcę sprzedaż kolejnej lub kolejnych działek, nabytych w drodze darowizny, stanowiących jego majątek prywatny, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT), a w konsekwencji, czy Wnioskodawca będzie zobowiązany do działania w charakterze podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, z tytułu tych transakcji?

Pana stanowisko w sprawie

Ad 1

W świetle przedstawionego stanu faktycznego dokonana przez Wnioskodawcę sprzedaż działki, nabytej w drodze darowizny, stanowiącej jego majątek prywatny, nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT), a w konsekwencji, Wnioskodawca nie działał w charakterze podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.

Ad 2

W przypadku braku obowiązku rejestracji (potwierdzenia stanowiska z Pytania 1), Wnioskodawca może ubiegać się o zwrot zapłaconego podatku VAT i wyrejestrowanie z rejestru podatników VAT z datą przypadającą na dzień rejestracji, tj. 4 sierpnia 2025 r.

Ad 3

W świetle przedstawionego stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego, dokonana potencjalnie w przyszłości przez Wnioskodawcę sprzedaż kolejnej lub kolejnych działek, nabytych w drodze darowizny, stanowiących jego majątek prywatny, nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT), a w konsekwencji, Wnioskodawca nie będzie zobowiązany do działania w charakterze podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, z tytułu tych transakcji.

Uzasadnienie w zakresie Pytań 1 i 3:

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (dalej: „ustawa o VAT”), opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju. Jednakże, aby dana czynność podlegała VAT, musi być wykonana przez podmiot działający w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.

Art. 15 ust. 1 definiuje podatników jako podmioty wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Art. 15 ust. 2 precyzuje, że działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, a także czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Osoba fizyczna może posiadać majątek prywatny, a obrót tym majątkiem (nabywanie, zarządzanie, sprzedaż) nie świadczy automatycznie o jej działaniu w charakterze podatnika VAT. O zamiarze wykonywania działalności gospodarczej decyduje przede wszystkim cel nabycia towaru. Wnioskodawca nabył Grunt w drodze darowizny, co wyklucza pierwotny zamiar handlowy. Nabycie nastąpiło do majątku prywatnego.

Kwestia opodatkowania sprzedaży gruntów była przedmiotem analizy Trybunału Sprawiedliwości UE, m.in. w fundamentalnym wyroku z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 (Słaby) i C-181/10 (Kuć). TSUE orzekł, że:

„Czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej”.

„Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia”.

Co kluczowe dla stanu faktycznego Wnioskodawcy: „okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej”, również nie jest decydująca, gdyż „całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego”.

Trybunał wskazał, że za podatnika należy uznać osobę, która „podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców”.

Jak jednoznacznie wskazano w opisie stanu faktycznego, Wnioskodawca nie podejmował i nie podejmuje takich aktywnych działań. Nie angażował i nie angażuje środków podobnych do handlowców (uzbrojenie terenu, budowa dróg, aktywny marketing), co odróżnia jego sytuację od stanów faktycznych, w których organy dopatrywały się działalności gospodarczej.

Podejmowane przez Wnioskodawcę działania (podział geodezyjny, uzyskanie WZ) są typowymi czynnościami mieszczącymi się w ramach zwykłego zarządu majątkiem, mającymi na celu jedynie przygotowanie go do sprzedaży w sposób optymalny, a nie zmianę jego przeznaczenia w sposób deweloperski.

Potwierdza to najnowsza i jednolita linia interpretacyjna Dyrektora KIS oraz orzecznictwo sądów administracyjnych:

W interpretacji z 29 maja 2024 r. (sygn. 0111-KDIB3-1.4012.224.2024.2.AB), Organ uznał za prawidłowe stanowisko Wnioskodawczym, która odziedziczyła grunty, a następnie podjęła decyzję o ich podziale i uzyskała decyzję o WZ na budownictwo mieszkalne. Organ potwierdził, że taka sprzedaż (nawet wielu działek) nie podlega VAT, gdyż mieści się w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W interpretacji z 11 kwietnia 2025 r. (sygn. 0113-KDIPT1-3.4012.292.2025.1.OS), Organ w analogicznym stanie faktycznym (nabycie w spadku/darowiźnie, podział, uzyskanie WZ) potwierdził, że planowana sprzedaż jest „czynnością związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności” i „działaniem w sferze prywatnej”, która nie podlega opodatkowaniu VAT.

W interpretacji z 11 kwietnia 2025 r., Organ analizował stan faktyczny, który był nawet bardziej „aktywny” niż Wnioskodawcy (podział na 11 działek, uzyskanie WZ oraz zamieszczenie ogłoszenia w Internecie). Mimo to, Organ uznał stanowisko podatnika za prawidłowe i potwierdził brak opodatkowania VAT, wskazując na brak działań infrastrukturalnych (uzbrojenia).

Interpretacje Dyrektora KIS z 9 września 2024 r. (sygn. 0112-KDIL1-2.4012.277.2024.2.PM) oraz z 3 kwietnia 2024 r. (sygn. 0114-KDIP4-3.4012.26.2024.2.IK) również potwierdzają linię orzeczniczą dotyczącą braku opodatkowania VAT sprzedaży działek nabytych w drodze darowizny, stanowiących majątek prywatny.

Również NSA w swoim orzecznictwie wielokrotnie potwierdzał, że sam podział nieruchomości, nawet na kilkadziesiąt działek, i uzyskanie WZ, o ile nie towarzyszą im inne działania o charakterze inwestycyjnym (jak uzbrojenie), nie wykraczają poza zarząd majątkiem prywatnym.

Wnioski (Ad 1 i 3)

Wnioskodawca nabył Grunt do majątku prywatnego w drodze darowizny bez zamiaru handlowego.

Działania podjęte przez Wnioskodawcę (podział, uzyskanie WZ) mieszczą się w ramach zwykłego zarządu majątkiem prywatnym i są zgodne z linią orzeczniczą TSUE, NSA oraz KIS.

Wnioskodawca nie podejmował aktywnych działań inwestycyjnych ani marketingowych, które charakteryzują profesjonalnego handlowca.

Wnioskodawca w odniesieniu do sprzedaży pierwszej, jak i ewentualnych kolejnych działek, nie działał i nie będzie działał w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT. Planowana sprzedaż, jako czynność z zakresu zarządu majątkiem prywatnym, nie podlegała i nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Uzasadnienie w zakresie Pytania 2

Jeśli przyjąć, że uzasadnienie do Pytań 1 i 3, jest prawidłowe, to Wnioskodawca, dokonując sprzedaży działki w sierpniu 2025 r., działał w sferze zarządu majątkiem prywatnym i nie był podatnikiem VAT w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT. W konsekwencji, dokonana przez niego dostawa towaru (działki) była wówczas czynnością niepodlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 72 § 1 pkt 1 O.p., za nadpłatę uważa się kwotę „nadpłaconego lub nienależnie zapłaconego podatku”. Skoro transakcja w ogóle nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT, a Wnioskodawca nie byłby z jej tytułu podatnikiem, to kwota podatku wykazana w deklaracji JPK/VAT za sierpień 2025 r. i wpłacona do urzędu skarbowego stanowi w całości „podatek nienależnie zapłacony”, o którym mowa w art. 72 § 1 pkt 1 O.p.

Prawo Wnioskodawcy do ubiegania się o zwrot tej nienależnej kwoty wynika wprost z art. 75 § 1 i § 2 O.p.

Wnioskodawca w przypadku pozytywnego rozstrzygnięcia pytania 1 i 3 przez KIS będzie uprawniony do złożenia wniosku o stwierdzenie nadpłaty, dołączając do niego jednocześnie korektę deklaracji JPK/VAT za sierpień 2025 r. (korygującą wykazany podatek należny do zera).

Zdaniem Wnioskodawcy będzie on wówczas uprawniony do odzyskania całej zapłaconej kwoty podatku VAT, która stanowi nadpłatę w rozumieniu art. 72 O.p.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest w prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.) zwanej dalej ustawą:

W świetle art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży działki zabudowanej nr 881/2 istotne jest, czy w celu dokonania jej dostawy podjął Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Pani za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Z opisu sprawy wynika, że w 2002 r. otrzymał Pan w darowiźnie od rodziców ziemię rolną, w ramach wspólności z pozostałym rodzeństwem. W 2022 r. dokonał Pan zniesienia współwłasności oraz podziału działek pomiędzy rodzeństwem w równych częściach. Podjął Pan decyzję o dokonaniu podziału geodezyjnego swojego gruntu na 5 mniejszych działek ewidencyjnych. Wystąpił Pan i uzyskał ostateczną decyzję o warunkach zabudowy dla wydzielonych działek, przewidującą budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne. W 2025 r. dokonał Pan sprzedaży jednej (z tych pięciu) działki. Od momentu nabycia darowizny aż do dnia dzisiejszego, grunt nie był przez Pana w żaden sposób wykorzystywany do celów zarobkowych. W szczególności, grunt nie był przedmiotem działalności rolniczej, nie był oddany w dzierżawę, w najem ani użyczenie na cele zarobkowe. Grunt stanowił wyłącznie składnik Pana majątku prywatnego.

Pana wątpliwości dotyczą kwestii, czy sprzedaż działek w roku 2025 jak również sprzedaż w przyszłości posiadanych nieruchomości, w opisanych okolicznościach, będzie opodatkowana podatkiem VAT.

Jak już wyżej wskazano, istotnym dla określenia, czy w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT - co do zasady - mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że skala Pana zaangażowania w odniesieniu do przygotowania omawianej sprzedaży, zarówno już sprzedanych działek, jak również przyszłej sprzedaży, nie wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W analizowanej sprawie brak jest przesłanek świadczących o takiej Pana aktywności w przedmiocie sprzedaży opisanych we wniosku nieruchomości, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpił/nie wystąpi bowiem taki ciąg zdarzeń, który jednoznacznie przesądzałby, że sprzedaż przez Pana gruntu, wypełni przesłanki działalności gospodarczej.

Grunt został nabyty przez Pana w drodze darowizny od swoich rodziców. Nieruchomości nie stanowiły przedmiotu najmu, dzierżawy ani użyczenia na cele zarobkowe. Nie udzielał/nie zamierza udzielać Pan pełnomocnictw żadnym podmiotom zewnętrznym w związku z przygotowaniem nieruchomości do sprzedaży. Co istotne, grunt od momentu nabycia był wykorzystywany w ramach majątku prywatnego. Natomiast, czynności, które Pan wykonał przed sprzedażą działek (tj. podział gruntu na 5 mniejszych działek oraz wystąpienie i uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy dla nieruchomości), nie wskazują na Pana aktywność „handlową” w przedmiocie obrotu nieruchomościami. Tym samym czynności te należy zakwalifikować jako wykonane w ramach zarządzania majątkiem prywatnym.

Całokształt opisanych okoliczności, świadczy o tym, że w związku ze sprzedażą/przyszłą sprzedażą działek, nie podjął Pan aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców (nie dokonywał ani nie planuje Pan dokonywać uzbrojenia terenu (doprowadzenia mediów: prądu, wody, gazu, kanalizacji). Czynności takie nie są planowane i ewentualnie mogą być realizowane w przyszłości przez nabywców działek. Nie budował ani nie planuje Pan budować, utwardzać ani w inny sposób urządzać dróg wewnętrznych (poza ewentualnym ustanowieniem na aktach notarialnych koniecznych służebności gruntowych przechodu i przejazdu). Nie nabywał Pan dodatkowych gruntów w celu poprawy atrakcyjności gruntu (np. pod drogi dojazdowe). Nie grodził Pan terenu, nie niwelował go, nie karczował drzew w sposób zorganizowany ani nie przygotowywał gruntu w sposób deweloperski. Nie prowadził ani nie planuje Pan prowadzić aktywnych, zorganizowanych działań marketingowych (np. przez zatrudnioną agencję nieruchomości, biuro sprzedaży, tworzenie dedykowanej strony internetowej, kampanii reklamowej). Tym samym, Pana aktywność w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE C-180/10, C-181/10.

Tym samym, dokonując sprzedaży działek w roku 2025 korzystał Pan z przysługującego Panu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług i nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Tym samym, z tytułu tej sprzedaży, nie był Pan podatnikiem podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, a dostawa ta nie podlegała opodatkowaniu VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W konsekwencji, sprzedaż przez Pana ww. działek, nie była czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Również dostawa kolejnych działek, które nabył Pan w drodze darowizny, a które Pan zamierza Pan w przyszłości sprzedać, nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, o ile zmianie nie ulegnie przedstawiony przez Pana opis zdarzenia przyszłego. Zgodnie z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku (np. udzielenie pełnomocnictwa, które pozwoli na podniesienie atrakcyjności nieruchomości, wystąpienie o pozwolenie na budowę, uzbrojenie działek, dzierżawa itd.), udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zatem Pana stanowisko w zakresie pytania nr 1 i 3 uznaję za prawidłowe.

Pana wątpliwości w następnej kolejności dotyczą kwestii ubiegania się o zwrot zapłaconego podatku VAT za miesiąc sierpień 2025 r. i wyrejestrowanie się z rejestru podatników VAT z datą przypadającą na dzień rejestracji.

Jak wynika z art. 96 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 96 ust. 4 ustawy:

Art. 96 ust. 12 ustawy wskazuje, że:

Zgodnie z art. 99 ust. 1 ustawy:

Jak stanowi art. 103 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy:

Stosownie do art. 106b ust. 2 ustawy:

Według art. 106b ust. 3 ustawy:

Z powyższych przepisów wynika, że co do zasady podatnik VAT jest zobowiązany wystawiać fakturę dokumentującą sprzedaż towarów i usług na rzecz innego podatnika. Podatnik nie jest natomiast zobowiązany do wystawienia faktur na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej. Z opisu sprawy wynika, że działka, o której mowa we wniosku została przez Pana sprzedana osobie prywatnej, zatem nie był Pan zobowiązany do wystawienia faktury VAT z tytułu sprzedaży nieruchomości.

Odnosząc się do Pana wątpliwości należy wskazać, że podatek od towarów i usług należy do grupy podatków powstających z mocy prawa, który pobierany jest w trybie tzw. samoobliczenia. Dlatego też szczególnie istotną rolę w tym podatku odgrywają deklaracje podatkowe (część deklaracyjna w pliku JPK_VAT z deklaracją). Przy ich pomocy podatnik określa i zgłasza organowi podatkowemu (deklaruje) wysokość zobowiązania podatkowego.

Zauważyć należy, że każda deklaracja odnosi się do konkretnego, zamkniętego już okresu rozliczeniowego, który w przypadku pliku VAT-7 jest okresem miesięcznym. W związku z powyższym deklaracja musi uwzględniać stan prawny istniejący w momencie zamknięcia okresu rozliczeniowego.

Deklaracja podatkowa stanowi zatem opis zdarzeń, zaistniałych w określonym przedziale czasowym, oceniany z punktu widzenia przepisów podatkowych w tym przedziale czasowym obowiązujących, a który w efekcie ma doprowadzić do wykonania przez podatnika obowiązku zapłaty podatku lub zrealizowania przez niego swego uprawnienia do uzyskania od organu podatkowego zwrotu podatku.

Zgodnie z art. 81 § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.):

Na mocy art. 81 § 2 Ordynacji podatkowej:

Korekta deklaracji (zeznań) ma na celu poprawienie błędu, który został popełniony przy jej sporządzeniu. Może on dotyczyć określenia wysokości zobowiązania podatkowego, wysokości nadpłaty lub zwrotu podatku oraz innych danych zawartych w treści deklaracji. Skorygowanie deklaracji polega na ponownym, poprawnym już wypełnieniu deklaracji.

Zgodnie z art. 72 § 1 ww. ustawy Ordynacja podatkowa:

Przepis art. 72 § 1 pkt 1 Ordynacji podatkowej, należy rozumieć w ten sposób, że nie jest nadpłatą kwota podatku, jeżeli ten kto ją uiścił nie poniósł z tego tytułu bezpośredniego uszczerbku majątkowego.

Stosownie do art. 73 § 1 Ordynacji podatkowej:

W myśl art. 75 § 2 Ordynacji podatkowej:

Według art. 75 § 3 Ordynacji podatkowej:

Z przedstawionych regulacji wynika jednoznacznie, że podatnik może złożyć wniosek o stwierdzenie nadpłaty tylko w sytuacjach powodujących uszczerbek w jego majątku, gdy na skutek własnych błędów zadeklarował oraz wpłacił podatek w wysokości większej od należnej albo większej od pobranej.

Wskazane wyżej przepisy statuują ogólną zasadę, prawo podatnika do korygowania uprzednio złożonych deklaracji (część deklaracyjna w pliku JPK_VAT z deklaracją). Korekta deklaracji VAT zastępuje poprzednio złożoną deklarację, czyli za prawidłowe uważane są te dane, które zostały wykazane w skorygowanej deklaracji. Składając korektę deklaracji podatnik oświadcza, że jego wiedza w zakresie skonkretyzowania zobowiązania podatkowego uległa zmianie, a także wyraża wolę nadania swojemu uprzedniemu oświadczeniu wiedzy w tym przedmiocie odmiennego brzmienia. Zatem skorzystanie przez podatnika z wprowadzonej przez ustawodawcę instytucji korekty deklaracji powoduje, że złożona przez niego korygująca deklaracja zastępuje pierwotną (korygowaną) deklarację i pociąga za sobą skutki prawne, pozbawiając jednocześnie pierwotną deklarację mocy prawnej.

W opisanych okolicznościach sprawy, w wyniku sprzedaży działki w roku 2025, złożył Pan wstecznie zgłoszenie rejestracyjne dla celów VAT (rejestracja w toku, data rejestracji od 4 sierpnia 2025 r.). Mimo braku finalizacji rejestracji, złożył Pan również deklarację JPK_VAT za miesiąc sierpień 2025 r., w terminie do 25 września 2025 r., wykazując i dokonując zapłaty podatku należnego z tytułu sprzedaży pierwszej działki. Następnie za miesiąc wrzesień 2025 r. złożył deklarację JPK/VAT (tzw. zerową). Ponadto, z uzupełnienia wniosku wynika, że rejestracja do podatku VAT nie została sfinalizowana.

Jak wcześniej wskazałem, sprzedaż nieruchomości, której dokonał Pan w sierpniu 2025 r. nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, a więc nie miał Pan obowiązku zarejestrowania się do podatku VAT, jak również nie był Pan zobowiązany z tytułu ww. czynności do wykazania podstawy opodatkowania i kwoty podatku należnego w pliku JPK_VAT z deklaracją za sierpień 2025 r. Zatem, aby skorygować zapłacony podatek VAT z tytułu sprzedaży nieruchomości powinien Pan złożyć korektę deklaracji, w której został wykazany ten podatek. Wraz ze skorygowaną deklaracją (plikiem JPK_VAT z deklaracją) powinien Pan złożyć do urzędu skarbowego wniosek o stwierdzenie nadpłaty.

Zatem Pana stanowisko w zakresie pytania nr 2 uznaję za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia oraz zdarzenia przyszłego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.