Interpretacja 0114-KDIP1-3.4012.920.2025.1.AMA

Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

3 grudnia 2025 r. wpłynął Pani wniosek z 1 grudnia 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, dotyczący uznania za niepodlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług planowanej sprzedaży działek składających się na Nieruchomość.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni jest osobą fizyczną. Nie prowadzi i nigdy nie prowadziła działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów podatkowych ani cywilnych.

26 czerwca 2000 r. Wnioskodawczyni oraz Jej małżonek (R.H.) zawarli - w formie aktu notarialnego – umowę majątkową małżeńską ustanawiającą ustrój rozdzielności majątkowej.

16 stycznia 2001 r. Wnioskodawczyni wraz z małżonkiem nabyli - do majątku odrębnego każdego z małżonków, w udziałach po 1/2 - nieruchomość rolną położoną we wsi (…), gmina (…), powiat (…), o łącznej powierzchni (…) ha, składającą się z działek o numerach ewidencyjnych 1, 2, 3 oraz 4 (dalej: „Nieruchomość”).

Nieruchomość nigdy nie posiadała i w dalszym ciągu nie posiada dostępu do żadnych mediów, w szczególności energii elektrycznej, wodociągów, kanalizacji, gazociągów.

9 czerwca 2016 r. małżonek Wnioskodawczyni darował Wnioskodawczyni 1/2 swojego udziału w Nieruchomości.

W chwili nabycia Nieruchomości przez Wnioskodawczynię (tj. 26 czerwca 2000 r.), Nieruchomość nie była objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Wnioskodawczyni ani Jej małżonek nie podejmowali działań mających na celu uchwalenie planu miejscowego dla Nieruchomości, nie występowali o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, ani nie występowali o pozwolenia na budowę.

(…) 2018 r. Rada Gminy (…) podjęła uchwałę nr (…) w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miejscowości (…), opublikowaną w Dzienniku Urzędowym Województwa (…) z dnia 14 stycznia 2019 r. poz. 709. Zgodnie z tym planem, działki nr 1 i 2 zostały przeznaczone na tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, a działki nr 3 i 4 zostały w 1/3 przeznaczone na tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, a w 2/3 jako tereny rolnicze z możliwością zabudowy gospodarczej. Zmiana przeznaczenia działek, składających się na Nieruchomość, nastąpiła z inicjatywy gminy.

Wnioskodawczyni nie inicjowała ani nie inspirowała uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Wnioskodawczyni od 2 stycznia 2002 r. do 1 sierpnia 2008 r. była objęta ubezpieczeniem społecznym rolników w KRUS.

Następnie - na podstawie orzeczenia lekarza orzecznika stwierdzającego trwałą niezdolność do pracy w gospodarstwie rolnym - nabyła prawo do renty rolniczej, wypłacanej do 10 marca 2012 r.

Od 11 marca 2012 r. Wnioskodawczyni pobiera świadczenie emerytalne, które otrzymuje nieprzerwanie do chwili obecnej.

Wnioskodawczyni posiada orzeczenie o umiarkowanym stopniu niepełnosprawności (ważne w okresie od 16 czerwca 2025 r. do 8 października 2027 r.)

Nieruchomość stanowi majątek prywatny Wnioskodawczyni.

W szczególności:

• Nieruchomość nigdy nie była udostępniana osobom trzecim w drodze najmu, dzierżawy, użyczenia ani na podstawie innych umów o podobnym charakterze;
• Nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana zarobkowo;
• Wnioskodawczyni nie odliczała podatku VAT w związku z nabyciem Nieruchomości ani jakimikolwiek nakładami na nią.

Wnioskodawczyni nie ponosiła nakładów inwestycyjnych zwiększających wartość Nieruchomości, a w szczególności:

• nie dokonano uzbrojenia terenu,
• nie doprowadzono kanalizacji, wodociągu, sieci gazowej, sieci telekomunikacyjnej ani energii elektrycznej,
• nie wybudowano dróg wewnętrznych ani innych elementów infrastruktury.

Z uwagi na niski poziom świadczenia emerytalnego, zaawansowany wiek (prawie (…) lata) oraz zły stan zdrowia, Wnioskodawczyni postanowiła przeznaczyć Nieruchomość na sprzedaż w celu pozyskania środków na zaspokojenie podstawowych potrzeb życiowych (utrzymanie, leczenie, zabezpieczenie egzystencji).

Ze względu na brak zainteresowania zakupem całej Nieruchomości, w celu łatwiejszego zbycia, Wnioskodawczyni wystąpiła o podział działek nr 1 i 2.

Decyzją z 22 listopada 2022 r. Gmina (…) zatwierdziła podział działek nr 1 i 2 na 14 odrębnych działek.

Decyzją z 15 maja 2025 r., po stwierdzeniu niezgodności wcześniejszego podziału z planem miejscowym, Gmina (…) zatwierdziła ponowny podział nr 1 i 2 na 13 odrębnych działek.

6 sierpnia 2024 r. Wnioskodawczyni dokonała sprzedaży jednej działki wydzielonej z działek nr 1 i 2.

Wnioskodawczyni zamierza w przyszłości, w miarę pojawiania się nabywców oraz w miarę swoich potrzeb finansowych, sprzedawać sukcesywnie pozostałe działki składające się na Nieruchomość.

Sprzedaż będzie następować samodzielnie przez Wnioskodawczynię (np. poprzez zamieszczanie zwykłych ogłoszeń w serwisach internetowych i lokalnych), lub z wykorzystaniem usług pośrednika w obrocie nieruchomościami (standardowa umowa pośrednictwa, bez zlecania pośrednikowi wykonywania działań inwestycyjnych dotyczących Nieruchomości).

Wnioskodawczyni nie planuje:

• występowania o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
• ponoszenia nakładów na uzbrojenie terenu, budowę dróg, doprowadzenie mediów,
• prowadzenia zorganizowanych kampanii marketingowych wykraczających poza zwykłe ogłoszenia.

Pytanie

Czy planowana sprzedaż przez Wnioskodawczynię działek składających się na Nieruchomość - będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Pani stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawczyni, planowana sprzedaż pozostałych działek składających się na Nieruchomość nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ:

1.    Wnioskodawczyni nie działa w tym zakresie jako podatnik VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT;

2.    Planowane transakcje stanowią zwykłe wykonywanie prawa własności w ramach zarządu majątkiem prywatnym, a nie działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT;

3.    Wnioskodawczyni nie podejmowała i nie zamierza podejmować aktywnych działań wykraczających poza typowe czynności właściciela zmierzającego do zbycia prywatnego składnika majątku - w szczególności nie uzbraja terenu, nie organizuje procesów inwestycyjnych, nie prowadzi działalności porównywalnej do profesjonalnego handlowca lub dewelopera.

W konsekwencji, opisana planowana sprzedaż Nieruchomości pozostaje poza zakresem opodatkowania VAT, co oznacza brak obowiązku naliczania podatku VAT od tych transakcji oraz brak obowiązku rejestracji Wnioskodawczyni jako podatnika VAT z tego tytułu.

Uzasadnienie stanowiska

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, (dalej „ustawa o VAT”) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (dalej „Podatkiem VAT”) podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Na mocy art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 tej ustawy, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 tej ustawy (...).

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy o VAT, ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży- rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Należy zaznaczyć, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT, podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są m.in. osoby fizyczne wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą w rozumieniu ust. 2 tej ustawy, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Art. 15 ust. 2 Ustawy VAT stanowi, że działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym w szczególności wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powyższy przepis stanowi implementację art. 9 ust. 1 dyrektywy 2006/112/WE, zgodzie z którym podatnikiem jest każda osoba prowadząca samodzielnie i w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

Działalność gospodarcza definiowana jest jako wszelka działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów.

Za działalność gospodarczą uznaje się również wykorzystywanie w sposób ciągły majątku rzeczowego i wartości niematerialnych i prawnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Dla oceny czy Wnioskodawczyni sprzedając działki, będzie działała jako podatnik Podatku VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT pomocne są kryteria określone w wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE) z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych
C-180/10 i C-181/10.

W wyroku tym TSUE przyjął, że nie mogą być uznawane za dokonywane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności (pkt 36).

Zdaniem TSUE, sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego.

Zakres transakcji sprzedaży nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych (pkt 37).

Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca.

Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego (pkt 38).

Inaczej jest natomiast w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy 2006/112/WE.

Taka aktywność świadczy o prowadzeniu działalności gospodarczej w tym zakresie.

TSUE jako przykład takich działań podał uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, stwierdzając przy tym, że stanowią one o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.

Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, w związku z czym w takiej sytuacji dostawy terenu budowlanego nie można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności (pkt 39-41).

W ocenie TSUE, dopiero fakt prowadzenia takiej działalności uzasadnia uznanie podmiotu za podatnika VAT.

W orzecznictwie sądów administracyjnych, po wspomnianym wyroku TSUE, ugruntowany został pogląd, że to, czy dany podmiot działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Każdorazowo należy zatem zbadać, jakie środki angażuje sprzedający w celu sprzedaży gruntu.

Jeżeli środki te są podobne do tych, które wykorzystują handlowcy, wówczas strona sprzedając grunt, zachowuje się jak handlowiec (zob. np. wyroki NSA z: 22 czerwca 2017 r., I FSK 1773/15; 30 kwietnia 2021 r., I FSK 1269/18; 6 października 2022 r., I FSK 1912/18 wraz z cytowanym tam orzecznictwem - powołane w uzasadnieniu orzeczenia sądów administracyjnych są dostępne na internetowej stronie bazy orzeczeń: publ. CBOSA).

Przede wszystkim powinno się uwzględnić te elementy aktywności, które łączą się z nakładami inwestycyjnymi wykraczającymi poza standardowe działania zarządu majątkiem prywatnym (por. wyroki NSA z: 9 października 2014 r., I FSK 2145/13; 3 marca 2015 r., I FSK 1859/13; 11 czerwca 2015 r., I FSK 716/14; 29 listopada 2016 r., I FSK 636/15).

Istotne znaczenie mają obiektywne, a nie subiektywne przesłanki pozwalające odróżnić działania noszące cechy zawodowe, od tych, które mieszczą się w granicach dysponowania majątkiem prywatnym (por. wyroki NSA z: 24 listopada 2017 r., I FSK 172/16; 9 maja 2018 r., I FSK 1136/16).

Oceniając działalność osoby sprzedającej nieruchomości trzeba uwzględnić wszystkie etapy tej aktywności. Ocena podejmowanych działań powinna uwzględniać działania na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego w ich całokształcie, a nie wyłącznie osobno (por. wyrok NSA z 22 października 2022 r., l FSK 1912/18).

Jak wskazał NSA w wyroku z 4 lipca 2023 r. I FSK 427/23, a także z 16 stycznia 2025 r. l FSK 2198/21 przyjęcie, że dana osoba fizyczna, sprzedając działki budowlane, działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą jako handlowiec wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną (np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze), przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, zaangażowanie własnych środków na podniesienie wartości i atrakcyjności, uzbrojenie działki w celu zwiększenia ich wartości, a nie stwierdzenie jedynie faktu pojedynczych z tych okoliczności.

Odnosząc się do dozwolonych działań przygotowawczych, poprzedzających sprzedaż nieruchomości, które są kwalifikowane jako aktywność osoby fizycznej w celu zbycia majątku prywatnego, należy przywołać wyrok NSA z 6 października 2022 r. I FSK 1912/18 oraz wyrok NSA z 11 stycznia 2022 r., I FSK 645/21.

W orzeczeniach tych NSA wskazał, że przed sprzedażą nieruchomości właściciel może podejmować różne działania przygotowawcze, np. w przypadku braku planu zagospodarowania przestrzennego wystąpić o wydanie decyzji w sprawie warunków zagospodarowania nieruchomości, wystąpić o zatwierdzenie podziału nieruchomości na mniejsze działki budowlane i doprowadzenie do wydzielenia działki pod drogę, oraz inicjować postępowania administracyjne w sprawie zmiany funkcji nieruchomości z rolnej na budowlaną. Sąd podkreślił, że tego rodzaju działania oraz ilość wydzielonych działek, same przez się nie dają jednak podstaw do kwalifikowania, że są one typowe dla działań „handlowca”, tj. podatnika podatku od towarów i usług, a wystąpienie o warunki zabudowy oraz podział na mniejsze działki nie jest działalnością, która charakteryzuje wyłącznie podmioty zajmujące się profesjonalnym obrotem nieruchomościami.

Odnosząc się do zagadnienia działań marketingowych właściwym podmiotom profesjonalnie zajmujących się obrotem nieruchomościami vs dozwolonych działań informacyjnych podejmowanych przez osoby sprzedające nieruchomość w ramach zarządu majątkiem prywatnym, przywołać należy na dwa orzeczenia sądów administracyjnych.

W wyroku NSA z 6 października 2022 r. I FSK 1912/18, wskazał, że zamieszczanie ogłoszeń w Internecie i lokalnej prasie trudno uznać za działalność marketingową.

Z kolei w orzeczeniu WSA w Białymstoku zapadłym 27 czerwca 2025 r. I SA/Bk 207/25, sąd zaznaczył, że działania polegające na podawaniu do wiadomości zamiaru sprzedaży nieruchomości w sposób zwyczajowo przyjęty nie wykracza poza zwykłą informację o możliwości nabycia gruntu i działania te należy uznać za normalne i racjonalne, które może podejmować każdy, kto ma zamiar zbyć swój prywatny majątek. Ponadto sąd podkreślił, że fakt zawarcia umów z agencjami nieruchomości nie jest aktualnie również jednoznaczne z prowadzeniem działalności gospodarczej, gdyż obecnie agencje obrotu nieruchomościami wielokrotnie same zgłaszają się do osób deklarujących chęć zbycia nieruchomości i oferują pośrednictwo w tym zakresie. W ocenie sądu zawarcie umów z agencjami obrotu nieruchomościami nie może być uznane za równoznaczne z podejmowaniem działań właściwych podmiotom zajmującym się profesjonalnym obrotem nieruchomościami.

Na tle powyższej regulacji i orzecznictwa należy ocenić, czy Wnioskodawczyni - dokonując sprzedaży Nieruchomości - działa jak Podatnik VAT, czy też jedynie wykonuje prawo własności, w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Należy stwierdzić, że dotychczasowa i planowana aktywność Wnioskodawczyni związana ze sprzedażą Nieruchomości nie ma charakteru działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o VAT, lecz mieści się w granicach zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Powyższe wynika z następujących okoliczności.

Nieruchomość została nabyta w 2001 r. jako grunt rolny, do majątków odrębnych małżonków, a następnie częściowo darowana Wnioskodawczyni. Zmiana przeznaczenia części Nieruchomości na tereny budowlane nastąpiła wiele lat później, w wyniku uchwalenia planu miejscowego przez gminę, bez udziału Wnioskodawczyni.

Wnioskodawczyni nie uzbrajała terenu, nie doprowadzała mediów, nie budowała dróg wewnętrznych ani innej infrastruktury, nie występowała o pozwolenia na budowę. Podział dwóch działek w ramach Nieruchomości na mniejsze działki miał charakter techniczny (ma służyć ułatwieniu ich sprzedaży).

Wnioskodawczyni ewentualnie będzie korzystać jedynie z typowych usług pośrednika w obrocie nieruchomościami, polegających na zamieszczaniu ogłoszeń i kojarzeniu stron. Nie zlecała i nie zamierza zlecać pośrednikowi czynności o charakterze inwestycyjnym ani kompleksowego „uatrakcyjnienia” Nieruchomości.

Celem sprzedaży Nieruchomości jest uzyskanie środków na zaspokojenie podstawowych potrzeb bytowych Wnioskodawczyni (utrzymanie, leczenie, poprawa sytuacji życiowej) w związku z niskim świadczeniem emerytalnym, wiekiem i stanem zdrowia. Wnioskodawczyni nie zamierza reinwestować środków w przedsięwzięcia nieruchomościowe.

Sprzedaż dotyczy majątku nabytego wiele lat temu i ma charakter wynikający z aktualnej sytuacji życiowej. Nie występują elementy typowe dla działalności handlowej (plan biznesowy, stała oferta rynkowa, zorganizowana struktura, reinwestowanie zysków).

Mając na uwadze powyższe, należy stwierdzić, że aktywność Wnioskodawczyni związana ze sprzedażą i planowaną sprzedażą działek składających się na Nieruchomość nie ma charakteru działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o VAT, lecz mieści się w granicach zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W konsekwencji, Wnioskodawczyni nie występuje jako podatnik VAT w związku ze sprzedażą Nieruchomości, a zatem planowana sprzedaż działek składających się na Nieruchomość nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku, jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 5 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Dostawa towarów podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając nieruchomość działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu planowanej sprzedaży Nieruchomości istotne jest, czy w celu jej dokonania podejmie Pani aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Pani za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Z opisu sprawy wynika, że Nieruchomość rolną w udziale 1/2, składającą się działek nr 1, 2, 3 oraz 4, nabyła Pani 16 stycznia 2001 r., natomiast 9 czerwca 2016 r. Pani mąż darował Pani 1/2 swojego udziału w tej Nieruchomości. 6 sierpnia 2024 r. dokonała Pani sprzedaży jednej z trzynastu działek, wydzielonych z działek nr 1 i 2. Postanowiła Pani przeznaczyć Nieruchomość na sprzedaż w celu pozyskania środków na zaspokojenie podstawowych potrzeb życiowych. Zamierza Pani sprzedawać sukcesywnie pozostałe działki składające się na Nieruchomość.

Pani wątpliwości dotyczą kwestii, czy planowana sprzedaż przez Panią działek, składających się na Nieruchomość, będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że skala Pani zaangażowania w odniesieniu do przygotowania omawianej sprzedaży, nie wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W analizowanej sprawie brak jest przesłanek świadczących o takiej Pani aktywności w przedmiocie planowanej sprzedaży działek składających się na Nieruchomość, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, który jednoznacznie przesądza, że planowana sprzedaż Nieruchomości będzie wypełniać przesłanki działalności gospodarczej.

Nie podejmowała Pani działań mających na celu uchwalenie planu miejscowego dla Nieruchomości, nie występowała o wydanie decyzji o warunkach zabudowy ani o pozwolenia na budowę. Uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i zmiana przeznaczenia działek nr 1 i 2 oraz nr 3 i 4, nastąpiło z inicjatywy gminy.

Nie ponosiła Pani nakładów inwestycyjnych zwiększających wartość Nieruchomości, tj. uzbrojenie terenu, doprowadzenie kanalizacji, wodociągu, sieci gazowej, sieci telekomunikacyjnej, energii elektrycznej, czy wybudowanie dróg wewnętrznych bądź innych elementów infrastruktury.

Ze względu na brak zainteresowania zakupem całej Nieruchomości, w celu łatwiejszego zbycia, wystąpiła Pani o podział działek nr 1 i 2. Został on ostatecznie zatwierdzony decyzją z 15 maja 2025 r. na trzynaście odrębnych działek, po stwierdzeniu, że dokonany wcześniej podział z 22 listopada 2022 r. na czternaście odrębnych działek, był niezgodny z planem miejscowym.

Z okoliczności sprawy wynika również, że nie prowadzi i nigdy nie prowadziła Pani działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów podatkowych ani cywilnych. Nieruchomość nigdy nie była udostępniana osobom trzecim w drodze najmu, dzierżawy, użyczenia ani na podstawie innych umów o podobnym charakterze. Nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana zarobkowo.

Mając na uwadze powołane przepisy oraz opis sprawy należy stwierdzić, że w tym konkretnym przypadku nie podjęła Pani aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Podjęte przez Panią działania należą zatem do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Wobec powyższego należy uznać, że w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, sprzedając ww. działki składające się na Nieruchomość będzie Pani korzystała z przysługującego Pani prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Panią cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie planowanej sprzedaży Nieruchomości, a opisane dostawy cech czynności podlegających opodatkowaniu, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Tym samym, ww. sprzedaż nie będzie podlegała ustawie o podatku od towarów i usług.

Pani stanowisko uznaję za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Tytułem wydania tej interpretacji indywidualnej dokonała Pani 26 listopada 2025 r. wpłaty w wysokości 80,00 zł. Wniosek dotyczy natomiast jednego zdarzenia przyszłego. Należna opłata od wniosku wyniosła więc 40 zł, stąd 40 zł stanowi nadpłatę i zgodnie z art. 14f § 2b pkt 3 Ordynacji podatkowej zostanie zwrócona na rachunek, z którego dokonano opłaty za wniosek.

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.