Interpretacja 0114-KDIP1-3.4012.921.2025.2.MPA.JG

Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

3 grudnia 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy braku uznania Pana za podatnika podatku VAT w związku ze sprzedażą działek nr: 1, 2, 3 i 4.

Uzupełnił go Pan pismem z 23 lutego 2026 r. (wpływ 24 lutego 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Zainteresowany Pan A. A. PESEL (…), jest polskim rezydentem podatkowym oraz właścicielem poniższych działek:

1.  Nr 4 zakupiona 22 grudnia 2014 r. na podstawie aktu notarialnego Repertorium (…). Działka znajduje się w (…) oraz ma obszar (…). Nieruchomość została nabyta do majątku wspólnego z żoną Panią B. B. W księdze wieczystej nr (…) działka oznaczona jest jako działka rolna.

2.  Nr 1 o powierzchni (…) ha.

3.  Nr 2 o powierzchni (…) ha.

4.  Nr 3 o powierzchni (…) ha.

Powyższe działki także znajdują się w (…). Pan A. A. stał się właścicielem tych działek na podstawie aktu notarialnego - umowy darowizny z (…).

Działki posiadają Księgę wieczystą nr (…). Zgodnie z Księgą wieczystą działki te oznaczone są także jako działki rolne. Jednakże w miejskim planie zagospodarowania przestrzennego (MPZP) dla miasta (…) działki te zostały oznaczone symbolem U7 co oznacza wykorzystanie ich pod usługi: tj. dopuszcza się między innymi adaptację istniejącej zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z możliwością jej rozbudowy maksymalnie do 10% powierzchni całkowitej poza jej obrys oraz dopuszcza się usytuowanie budynków usługowych i magazynowych bezpośrednio przy granicy działki.

Wszystkie wyżej opisane działki są działkami niezabudowanymi. Zainteresowany nie wystawiał ogłoszeń dotyczących ich sprzedaży ani nie podejmował aktywnych działań zmierzających do zwiększenia ich atrakcyjności, takich jak np. uzbrojenie terenu. Ogłoszenie o sprzedaży wystawił właściciel działki położonej w pierwszej linii, oznaczonej numerem ewidencyjnym 5 obręb (…). Potencjalny nabywca, kontaktując się w związku z tym ogłoszeniem, poprosił o przekazanie kontaktu do Pana A. A., w wyniku czego zgłosił się jako zainteresowany nabyciem również wyżej opisanych działek należących do Zainteresowanego.

Pan A. A. prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą (NIP: (…)) jednak wyżej opisane działki nigdy nie zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych tej działalności i nigdy nie były przeznaczone do wykonywania czynności opodatkowanych ani zwolnionych z VAT (brak najmu, dzierżawy, parkingu, reklamy). Zainteresowany nie podejmował żadnych działań zmierzających do zmiany jej stanu prawnego nie zmieniał przeznaczenia działek (dalej status rolny) oraz nie ponosił żadnych nakładów inwestycyjnych związanych z opisywanymi działkami.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego

Zainteresowany prowadzi nieprzerwanie od 1990 r. jednoosobową działalność gospodarczą, zarejestrowaną w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej (CEIDG), pod numerem NIP: (…).

Przeważającym przedmiotem działalności, zgodnie z Polską Klasyfikacją Działalności (PKD 2007), jest działalność oznaczona kodem 49.41.Z – Transport drogowy towarów.

W ramach tej działalności Zainteresowany wykonuje krajowy transport drogowy towarów i posiada wymagane przepisami prawa uprawnienia, w tym licencję na wykonywanie krajowego transportu drogowego rzeczy. Realizuje również transporty ponadnormatywne (o zwiększonych gabarytach), na które posiada stosowne zezwolenia administracyjne.

Ponadto Zainteresowany prowadzi działalność w zakresie robót budowlanych, sklasyfikowaną pod kodami:

• 43.11.Z – Rozbiórka i burzenie obiektów budowlanych,
• 43.12.Z – Przygotowanie terenu pod budowę.

W ramach tej działalności wykonuje w szczególności:

• rozbiórki budynków i innych obiektów budowlanych,
• roboty ziemne, w tym wykopy pod różnego rodzaju budynki i obiekty budowlane,
• niwelację terenu,
• przygotowanie terenu pod inwestycje budowlane.

Na potrzeby prowadzonej działalności Zainteresowany dysponuje specjalistycznym sprzętem budowlanym, w szczególności koparkami, ładowarkami oraz maszynami do kruszenia i przesiewania materiałów pochodzących z rozbiórek.

Nabycie działki nr 4 zostało udokumentowane fakturą wystawioną przez Starostwo (…).

Podatek VAT z tytułu nabycia działki nr 4 nie był odliczany. Faktura dokumentująca nabycie została wystawiona ze wskazaniem zwolnienia z podatku VAT. Dokument został wystawiony na Zainteresowanego jako osobę fizyczną – celowo, ponieważ od momentu nabycia nie było zamiarem włączenie przedmiotowej nieruchomości do prowadzonej działalności gospodarczej. W konsekwencji nabycie działki nr 4 nie skutkowało obniżeniem podatku należnego o podatek naliczony ani ujęciem podatku naliczonego w ewidencjach VAT.

Wymienione działki od momentu ich nabycia nie były w żaden sposób wykorzystywane, tzn. nie były przedmiotem najmu, dzierżawy ani innych umów o charakterze odpłatnym. Nie były wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej, nie były udostępniane osobom trzecim, nie prowadzono na nich żadnych prac inwestycyjnych ani działań przygotowawczych mających na celu ich komercyjne zagospodarowanie. Nieruchomości nie zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych, nie były ujmowane w kosztach uzyskania przychodów ani w rejestrach VAT. Przy ich nabyciu nie odliczano podatku VAT. Celem zakupu działek było ich przeznaczenie w przyszłości na własne potrzeby mieszkaniowe Zainteresowanego bądź jego dzieci. Nabycie miało charakter prywatny i nie było związane z prowadzoną działalnością gospodarczą ani z zamiarem odsprzedaży w ramach profesjonalnego obrotu nieruchomościami. W konsekwencji działki stanowiły składnik majątku prywatnego Zainteresowanego.

Poniżej Zainteresowany przedstawia szczegółowe informacje dotyczące sposobu nabycia, celu posiadania oraz przyczyn sprzedaży innych działek:

1.   Działka leśna w miejscowości (…) – nieruchomość została nabyta w drodze darowizny od rodziców Zainteresowanego w 2014 r. Zamiarem było jej odlesienie i przeznaczenie na cele rekreacyjne (działka prywatna). Z uwagi na brak możliwości skutecznego przekształcenia gruntu oraz niesprzyjające otoczenie (w bezpośrednim sąsiedztwie funkcjonuje stacja kontroli pojazdów), odstąpiono od pierwotnych planów. W 2020 r. działka została sprzedana osobie zainteresowanej – pracownikowi sąsiedniej stacji.

2.   Działka w (…) – również została nabyta w drodze darowizny od rodziców Zainteresowanego w 2014 r. Nieruchomość nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej ani nie była przedmiotem działań inwestycyjnych. W 2021 r. została sprzedana z uwagi na pojawienie się zainteresowanego nabywcy.

3.   Cztery działki w miejscowości (…) – zostały nabyte w 2015 r. od brata zainteresowanego. Nabycie miało charakter prywatny. Z uwagi na ich położenie w sąsiedztwie obecnej trasy w kierunku (…) oraz utrudniony dojazd z drogi głównej, podjęto decyzję o ich sprzedaży. Transakcje sprzedaży zostały zrealizowane w 2021 r.

4.   Działka w miejscowości (…) – zakup został dokonany w listopadzie 2022 r. do majątku prywatnego z zamiarem wybudowania na niej domu jednorodzinnego na własne potrzeby mieszkaniowe (docelowo z myślą o dzieciach). Po pewnym czasie, w wyniku ponownej analizy planów życiowych oraz uwarunkowań dotyczących nieruchomości, Zainteresowany podjął decyzję o jej sprzedaży. Na działce przebiega linia energetyczna średniego napięcia (15 KV), co istotnie ograniczało możliwości jej zagospodarowania. Dodatkowo w bezpośrednim sąsiedztwie znajduje się skład materiałów budowlanych, co również wpływało na ocenę atrakcyjności nieruchomości pod kątem realizacji pierwotnych planów mieszkaniowych. W trakcie rozmów z potencjalnym nabywcą ustalono, że jest on zainteresowany zakupem nieruchomości w dwóch odrębnych częściach – jedną część zamierzał nabyć wspólnie z małżonką, natomiast drugą samodzielnie, ze środków stanowiących jego majątek osobisty. W związku z powyższym dokonano geodezyjnego podziału nieruchomości wyłącznie na potrzeby realizacji tej konkretnej transakcji, zgodnie z oczekiwaniami przyszłego nabywcy. Poza podziałem geodezyjnym nie były prowadzone żadne działania inwestycyjne ani uzbrojeniowe. Po podziale:

• pierwsza działka została sprzedana w kwietniu 2024 r.,
• druga działka została sprzedana w lutym 2025 r.

Wszystkie wskazane nieruchomości stanowiły majątek prywatny. Nie były nabywane w celu dalszej odsprzedaży ani w ramach prowadzenia działalności gospodarczej. Sprzedaże miały charakter incydentalny i wynikały z okoliczności życiowych (brak możliwości realizacji pierwotnych planów, zmiana sytuacji, rozbudowa drogi szybkiego ruchu, brak możliwości dokonania przekształcenia zainteresowanie ze strony konkretnych nabywców itp.), a nie z zamiaru prowadzenia profesjonalnego obrotu nieruchomościami.

Jak wskazał Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 17 czerwca 2025 r., sygn. 0114-KDIP1-2.4012.218.2025.2.JO, aby uznać, że nabycie i sprzedaż nieruchomości następuje w ramach działalności gospodarczej i podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, „działalność ta musi cechować się stałością, powtarzalnością oraz niezależnością jej wykonywania, a także nosić znamiona profesjonalnego obrotu gospodarczego”. Nie stanowi natomiast działalności handlowej (a tym samym działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o VAT) sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu odsprzedaży ani prowadzenia działalności gospodarczej oraz który w okresie jego posiadania nie był wykorzystywany na potrzeby takiej działalności.

Analogiczne stanowisko wynika z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, w którym wskazano, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same w sobie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie stanowią kryterium pozwalającego na rozróżnienie czynności dokonywanych prywatnie, pozostających poza zakresem opodatkowania VAT, od czynności stanowiących działalność gospodarczą. W konsekwencji planowana (oraz dokonane uprzednio) sprzedaż stanowi realizację prawa własności w ramach zarządu majątkiem prywatnym i nie powinna być kwalifikowana jako działalność gospodarcza w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług.

Pytanie

Czy planowana sprzedaż opisanych nieruchomości gruntowych będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, czy też pozostanie poza zakresem opodatkowania VAT z uwagi na to, że Wnioskodawca nie będzie działał w tej transakcji jako podatnik w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT?

Pana stanowisko w sprawie

W świetle art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, sprzedaż działek nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ nie jest to sprzedaż majątku firmowego, zatem będzie realizowane poza działalnością gospodarczą.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Art. 7 ust. 1 stanowi, że przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel.

Towarami, w myśl art. 2 pkt 6 ustawy o VAT ,są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT należy przyjąć, że zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towaru w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonywana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatkiem podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Z kolei art. 15 ust. 2 ustawy o VAT stanowi, że: Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W wyroku składu 7 sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07 wskazano, że dla określenia czy danej osobie przysługuje status podatnika VAT na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, konieczne jest każdorazowe ustalenie, czy w związku z konkretną czynnością - w szczególności dostawą nieruchomości - działa ona w charakterze podatnika a może dokonuje sprzedaży majątku prywatnego.

Jak wskazał Dyrektor KIS w interpretacji nr 0114-KDIP1-3.4012.717.2025.2.JG z 18 września 2025 r. pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika ono z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. Majątek prywatny to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Trybunał wprost wskazał, że jeżeli podatnik zdecydował, że część nieruchomości pozostaje w jego majątku prywatnym to przy sprzedaży tej części nie działa jako podatnik VAT, więc ta część sprzedaży nie podlega pod VAT. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 dyrektywy VAT, jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Takie transakcje nie stanowią zaś same z siebie działalności gospodarczej w rozumieniu dyrektywy (zob. wyroki z 29 kwietnia 2004 r. w sprawie C-77/01 EDM, Rec. s. I-4295, pkt 58; z 21 października 2004 r. w sprawie C-8/03 BBL, Zb.Orz. s. I-10157, pkt 39).

Orzecznictwo TSUE (C‑180/10 i C‑181/10) oraz linia orzecznicza WSA/NSA potwierdzają, że samo zbycie majątku prywatnego nie przesądza o działalności gospodarczej. NSA w wyroku I FSK 2198/21 podziela pogląd wyrażony w wyroku NSA z 4 lipca 2023 r., sygn. akt 427/23, że przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną (np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze), przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu pojedynczych z tych okoliczności.

Jak wskazano w opisie stanu faktycznego nieruchomości otrzymane w darowiźnie i zakupione w 2014 roku pozostawały w majątku prywatny Zainteresowanego. Nie zostały nabyte w celu dalszej odsprzedaży, lecz jako lokata majątku. Nie podjęto nigdy decyzji o wykorzystywaniu ich w działalności gospodarczej, co za tym idzie nie były przedmiotem czynności opodatkowanych ani zwolnionych z VAT. Dodatkowo nie były podejmowane działania charakteryzujące profesjonalistów działających na rynku obrotu nieruchomościami. Zainteresowany ani jego żona nie podejmowali bowiem żadnych aktywności mających na celu na przykład przekwalifikowania gruntu, ogrodzenia wydzielonych działek czy uzbrojenia terenu tj. doprowadzenia niezbędnych mediów takich jak sieć wodociągowa, kanalizacyjna, elektryczna, gazowa, telekomunikacyjna.

Mając na uwadze przedstawiony stan faktyczny oraz powyższą argumentację prawną, w ocenie Zainteresowanego planowana sprzedaż opisanych działek pozostaje poza zakresem opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Zainteresowany, dokonując tej sprzedaży, nie będzie działał w charakterze podatnika VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT, lecz jako osoba prywatna, która korzysta z przysługującego jej prawa własności w ramach zwykłego zarządu majątkiem osobistym.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku, jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

W tym miejscu należy także zauważyć, że kwestie dotyczące stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks Rodzinny i Opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.), zwanej dalej Kodeksem rodzinnym i opiekuńczym.

Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Jak stanowi art. 36 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W myśl natomiast art. 36 § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Małżeństwo nie należy do żadnej kategorii podmiotów wymienionych w art. 15 ust. 1 ustawy. Powyższe stwarza dla małżonków prowadzących działalność gospodarczą szczególną sytuację prawną. Należy zauważyć, że żaden z przepisów ustawy nie zabrania małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma przy tym przeszkód, aby pomiędzy małżonkami prowadzącymi odrębne działalności istniała ustawowa wspólność majątkowa.

Zatem, podatnikiem podatku od towarów i usług jest ten z małżonków, który dokona czynności podlegającej opodatkowaniu.

Wskazać jednak należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Jak stanowi art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży Pana działek nr: 1, 2, 3, 4, istotne jest, czy w celu dokonania ich dostawy podjął Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Z opisu sprawy wynika, że zamierza Pan sprzedać działki nr: 1, 2, 3, 4. Działki są niezabudowane i nie były wykorzystywane w działalności gospodarczej. Nie dokonywał Pan żadnych czynności mających na celu podniesienie ich wartości, w szczególności nie uzbrajał terenu, nie podejmował działań marketingowych. Nabywca sam się do Pana zgłosił. Wymienione działki od momentu ich nabycia nie były w żaden sposób wykorzystywane, tzn. nie były przedmiotem najmu, dzierżawy ani innych umów o charakterze odpłatnym, nie były udostępniane osobom trzecim, nie prowadzono na nich żadnych prac inwestycyjnych ani działań przygotowawczych mających na celu ich komercyjne zagospodarowanie. Przy ich nabyciu nie odliczył Pan podatku VAT. Celem zakupu działek było ich przeznaczenie w przyszłości na własne potrzeby mieszkaniowe Pana bądź Pana dzieci. Nabycie miało charakter prywatny i nie było związane z prowadzoną działalnością gospodarczą ani z zamiarem odsprzedaży w ramach profesjonalnego obrotu nieruchomościami. W przeszłości nabywał i sprzedawał Pan inne działki, jednakże nie były one nabyte w celu dalszej odsprzedaży ani w ramach prowadzenia działalności gospodarczej. Sprzedaże miały charakter incydentalny i wynikały z okoliczności życiowych, a nie z zamiaru prowadzenia profesjonalnego obrotu nieruchomościami.

Na tle powyższego opisu sprawy Pana wątpliwości sprowadzają się do ustalenia, czy sprzedaż działek nr: 1, 2, 3, 4, będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, czy też pozostanie poza zakresem opodatkowania VAT z uwagi na to, że nie będzie Pan działał w tej transakcji jako podatnik w rozumieniu art. 15 ustawy.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT - co do zasady - mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o VAT. Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży działek niezabudowanych, będzie Pan spełniał przesłanki do uznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług. Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Mając na uwadze powołane przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy należy stwierdzić, że z zawartego we wniosku opisu sprawy nie wynika taka aktywność Zainteresowanego, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż wskazanych we wniosku działek wypełnia przesłanki działalności gospodarczej.

Działki nie były wykorzystywane w działalności gospodarczej. Nie uzbrajał Pan terenu, nie podejmował działań marketingowych. Nabywca sam się do Pana zgłosił. Działki nie były przedmiotem najmu, dzierżawy ani innych umów o podobnym charakterze. Celem zakupu działek było ich przeznaczenie na własne potrzeby mieszkaniowe. Nabycie działek nie było związane z prowadzoną przez Pana działalnością gospodarczą. Co prawda nabywał i sprzedawał Pan w przeszłości inne działki, jednakże sprzedaże te miały charakter incydentalny i wynikały z okoliczności życiowych, a nie z zamiaru prowadzenia profesjonalnego obrotu nieruchomościami.

W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży działek nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że ta sprzedaż wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjął Pan aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt powyższych okoliczności wskazuje, że Pana aktywność w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE C-180/10, C-181/10.

W efekcie należy stwierdzić, że dokonując sprzedaży działek nr: 1, 2, 3, 4 będzie Pan korzystał z przysługującego Mu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług i nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Tym samym, nie będzie Pan podatnikiem podatku VAT, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w odniesieniu do powyższej transakcji, a dostawa wskazanych działek nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Zatem, Pana stanowisko uznaję za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Wskazuję, że niniejsza interpretacja dotyczy tylko Pana sytuacji prawno-podatkowej i nie odnosi się do sytuacji Pana żony.

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·     Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·     Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·       w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.