Pani, będąca osobą fizyczną i rolnikiem, posiada nieruchomości gruntowe (działki niezabudowane) nabyte tytułem darowizny i spadku na cele prywatne. Z powodu potrzeb życiowych, w tym finansowania leczenia wnuczki, planuje stopniowe zbycie części tych nieruchomości w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Dokonała już sprzedaży jednej działki (1/1) po jej podziale geodezyjnym, a zamierza sprzedać…
Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe
Szanowna Pani,
stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
17 grudnia 2025 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych sprzedaży działek niezabudowanych. Uzupełniła go Pani pismem z 3 lutego 2026 r. (wpływ 9 lutego 2026 r.) w odpowiedzi na wezwanie.
Treść wniosku jest następująca:
Opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego
Od ponad dwudziestu lat jest Pani właścicielką nieruchomości gruntowych w miejscowości (…) i (…), gmina (…), powiat (…), województwo (…). Grunty nabyła Pani tytułem darowizny na potrzeby własne. Są to nieruchomości niezabudowane, stanowią je łąki, grunty orne oraz nieużytki. Z uwagi na ich łączną powierzchnię posiada Pani status rolnika. Żadna z posiadanych przez Panią nieruchomości nie była nigdy wykorzystywana do prowadzenia pozarolniczej działalności gospodarczej. Nie była Pani i nie jest czynnym podatnikiem podatku VAT.
Z uwagi na Pani wiek oraz sytuację życiową aktualnie jest Pani zainteresowana wyzbyciem części, a docelowo całości posiadanych nieruchomości.
Dotychczas dokonała Pani jednej sprzedaży oraz ma Pani zamiar dokonać kolejnych, przy czym wszystkie te transakcje - zarówno wykonane jak i te planowane - realizowała Pani i będzie Pani realizować w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Nie czyniła Pani żadnych inwestycji w celu wyzbycia się nieruchomości i nie zamierza Pani tego robić. Wszystkie działki były i są wykorzystywane przez Panią do celów prywatnych, albo z zamiarem wybudowania tam własnego domu albo domu dla dzieci, albo jako też lokatę własnych środków finansowych.
Nigdy nie oddawała Pani w najem ani też dzierżawę przedmiotowych działek.
Poza nieruchomością 1/1 w okresie ostatnich 20 lat nie dokonała sprzedaży żadnych nieruchomości. Aktualnie w szczególności jest Pani zainteresowana stopniowym zbyciem działek nr: 1/2, 2/2, 3/4, aby pozyskać środki na dostosowanie warunków mieszkaniowych do aktualnych potrzeb oraz na leczenie i rehabilitację niepełnosprawnej ruchowo wnuczki (córki zmarłego syna), której wraz z mężem jest Pani opiekunem prawnym. Wnuczka wymaga dużych nakładów finansowych, ponieważ od 2023 roku leczona jest w USA - przeszła już tam 5 operacji, a to dopiero początek leczenia; konieczne są kolejne zabiegi rozłożone w czasie. Leczenie, wielomiesięczne pobyty w USA, systematyczna rehabilitacja, wizyty konsultacyjne w (…) w (…) oraz niezbędne specjalistyczne wyroby ortopedyczne generują ogromne koszty.
Taka sytuacja wymaga planowania dalekosiężnego i podejmowania trudnych decyzji. Z tego powodu w ramach zarządzania majątkiem własnym postanowiła Pani podjąć działania mające pomóc Pani w zbyciu nieruchomości i pozyskaniu potrzebnych funduszy. Tuż przed wyjazdem z wnuczką na kolejne zabiegi do USA złożyła Pani wnioski o warunki zabudowy dla działek nr: 1, 2/2, 3/4, ponieważ dla potencjalnych klientów są one ważne, chcą poznać walory nieruchomości. Mając na uwadze prawidłowe zarządzanie majątkiem własnym, zadbała Pani więc o to jeszcze przed geodezyjnym podziałem działek, żeby mieć wyraźnie określony status gruntów i nie czynić przypadkowo zbędnych kosztów związanych z podziałem, gdyż w obecnej sytuacji życiowej każda przysłowiowa złotówka ma wielkie znaczenie.
Ponieważ otrzymała Pani warunki zabudowy do ww. działek nr 1 (na dwa budynki jednorodzinne), 2/2 (na jeden budynek jednorodzinny), 3/4 (na pięć budynków jednorodzinnych), postanowiła Pani stopniowo, zgodnie z zapotrzebowaniem klientów, przeprowadzać podział geodezyjny w oparciu o wydane decyzje, uwzględniając zawarte w nich uwagi. Każdy potencjalny nabywca nowo zaprojektowanych działek będzie musiał wystąpić o warunki zabudowy osobiście, jednak będzie miał wiedzę, w jakim stopniu może na nie liczyć. Do tego czasu dokonała Pani podziału tylko jednej nieruchomości - nr 1, ponieważ zgłosił się nabywca zainteresowany kupnem części działki przylegającej do nieruchomości ich córki i przyszłego zięcia.
Z wypisu z rejestru gruntów dla działki 1/1 wydanego 12 września 2025 roku przez Starostę (…) wynika opis użytków jako: grunty orne "R VI" oraz nieużytki "N" z adnotacją o przeznaczeniu do dokonania wpisu w księdze wieczystej, czyli nie są to grunty budowlane, lecz w dalszym ciągu rolne.
Z kolei z zaświadczenia nr (…) wydanego 18 września 2025 roku przez (…) czytamy, iż teren działki 1/1 obręb (…), gmina (…) nie jest objęty planem zagospodarowania przestrzennego oraz nie przystąpiono do jego sporządzenia na obszarze przedmiotowej działki. Stwierdzono, iż dla terenu działki nr 1/1 nie wydano decyzji o warunkach zabudowy oraz decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji dla celu publicznego na podstawie przepisów ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Z zaświadczenia nr (…) wydanego przez Starostę (…) 18 września 2025 roku wynika, iż działka 1/1 nie jest objęta uproszczonym planem urządzania lasu, jak również nie wydano dla niej decyzji określającej zadania z zakresu gospodarki leśnej na podstawie inwentaryzacji stanu lasu.
Druga działka 1/2 powstała z podziału również nie posiada warunków zabudowy, w dalszym ciągu stanowi część składową gospodarstwa rolnego, jednak potencjalny kupujący będzie mógł o nie wystąpić, choć nie ma gwarancji, że je otrzyma, co zaznaczono w uzasadnieniu do warunków zabudowy dla działki nr 1, ponieważ organ zgodnie z przepisami art. 61 ust. 5a u.p.z.p. wyznaczył wokół terenu objętego wnioskiem obszar analizowany. Zgodnie z wyżej wymienionymi przepisami granice tego obszaru wyznacza się w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu, jednak nie mniejszej niż 50 m.
Dodać należy, iż nieruchomość 1 nabyła Pani z mężem jako współwłasność tytułem spadku po zmarłym synu (…) na podstawie prawomocnego wyroku Sądu Rejonowego w (…) nad (…) I Wydział Cywilny z dnia 7 lutego 2023 roku (ową działkę darowała Pani synowi w 2010 roku). Przysługujące Państwu udziały w przedmiotowej nieruchomości wynoszą po 1/2 (jedna druga), co odnotowano w księdze wieczystej prowadzonej przez Sąd Rejonowy w (…).
Spadkodawca był właścicielem przedmiotowej nieruchomości od grudnia 2010 roku do września 2022, więc z uwagi na upływ pięcioletniego terminu nie powstaje przychód podlegający opodatkowaniu PIT.
W związku z planem zbycia części nieruchomości gruntowych zamierza Pani przeprowadzić w najbliższym czasie podział geodezyjny działki 3/4 w miejscowości (…), gmina (…), a następnie podział działki 2/2 w miejscowości (…). Obie nieruchomości nie posiadają miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, każda ma dostęp do drogi publicznej. Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów nieruchomość 3/4 tworzą grunty sklasyfikowane jako: grunty orne "RVI", pastwiska stałe "Ps V" o łącznej powierzchni 0,9500 ha; zaś działkę 2/2, o powierzchni 1,7455 ha - łąki trwałe "Ł IV i V", grunty orne "R V", nieużytki "N" oraz grunty zadrzewione i zakrzewione "Ls".
W warunkach zabudowy wydanych dla działki 3/4, podobnie jak dla działki nr 1 zaznaczono, iż wydane warunki zabudowy dla przedmiotowych działek nie gwarantują uzyskania warunków zabudowy, dla nowych inwestycji po podziale na podstawie przepisów trzykrotności frontu terenu wnioskowanego.
W przypadku podziału terenu na części i wystąpienia o warunki zabudowy dla nowych inwestycji, dla każdego przypadku obszar analizowany zostanie wyznaczony indywidualnie, zgodnie z przyjętą zasadą. Poza tym podkreślono, iż na oznaczonym terenie występuje co najmniej jedna działka dostępna z tej samej drogi publicznej zabudowanej w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących wnioskowanej nowej zabudowy. Powyższe uwagi zamierza Pani wykorzystać przy planowaniu podziału geodezyjnego.
Z uwagi na dużą powierzchnię działki 2/2 - 1,7455 ha - postanowiła Pani wydzielić działkę o charakterze rekreacyjnym dla siebie i swojej najbliższej rodziny, zaś pozostałą większą cześć, stanowiącą łąkę-sprzedać. Zaplanowane i podejmowane przez Panią działania mają na celu zwiększenie atrakcyjności działek i umożliwienie ich sprzedaży w mniejszych częściach, co stanowi prawidłowy i racjonalny zarząd majątkiem własnym. Podział działki 1, jak również zamierzony podział działek nr 3/4 i 2/2 oraz warunki zabudowy dla działek macierzystych nie były i nie są motywowane zamiarem prowadzenia działalności deweloperskiej, lecz są podyktowane chęcią racjonalnego zagospodarowania i sprzedaży posiadanych nieruchomości w sposób pozwalający na pozyskanie nabywców w warunkach rynkowych. Planowana sprzedaż działek powstałych z podziału potencjalnych nieruchomości ma na celu jedynie stopniowe spieniężenie posiadanego majątku prywatnego i przeznaczenie uzyskanych środków na leczenie wnuczki, w stosunku do której ma Pani wraz z mężem obowiązek nie tylko jako dziadkowie, ale również opiekunowie prawni.
Trudno przewidzieć czy i kiedy zostaną przeprowadzone transakcje. Sprzedaż prawdopodobnie będzie mieć charakter okazjonalny. Obecna sytuacja życiowa zmusza Panią do wyzbycia się gruntów rodzinnych.
Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego
Nie udzielała Pani osobom trzecim żadnego pełnomocnictwa, innych umocowań prawnych, które by pozwalało do działania w Pani imieniu czy też na Pani rzecz w związku ze zbyciem działek będących przedmiotem wniosku. Sprzedażą zajmuje się Pani osobiście.
Przed sprzedażą działki nr 1/1 nie podejmowała Pani i nie będzie Pani podejmować w przyszłości przed sprzedażą kolejnych żadnych czynności wymagających zaangażowania środków finansowych, zmierzających do podniesienia wartości działek. Nie instalowała Pani i nie będzie instalować żadnych mediów, nie grodziła i nie będzie Pani tego robić.
Po prostu ze względu na wiek, stan zdrowia i aktualne potrzeby związane z finansowaniem leczenia wnuczki zmuszona jest Pani pozbyć się nieruchomości rolnych.
Oboje z mężem pochodzą Państwo z miejscowości (…). Choć obecnie mieszkają Państwo w (…) nad (…), to jednak ma Pani tam grunty rolne i rodzinę, często tam Pani bywa i niemal wszyscy się znają. Państwa sąsiadem, tj. działki nr 1, jest dobrze Pani znany P. A.A, mieszkaniec (…) i jego partnerka P. A.B. To oni skontaktowali rodziców Pani A. z Państwem. Państwu B. zależało na kupnie części naszej działki sąsiadującej bezpośrednio z działką P. A.A. i P. A.B. Na ich życzenie dokonała Pani podziału geodezyjnego działki nr 1 i w konsekwencji sprzedała Pani im działkę 1/1. Nie czyniła Pani żadnych starań w celu pozyskania klienta, nabywca zgłosił się sam.
W przyszłości zamierza Pani pozyskiwać klientów osobiście w sposób tradycyjny, bez kosztowy. Na wiosnę planuje Pani ustawić tablice informacyjne na działkach.
Pytania
1) Czy w ramach zrealizowanej transakcji sprzedaży działki 1/1 jest Pani zobowiązana do uiszczenia podatku od towarów i usług (VAT)?
2) Czy w ramach planowanych transakcji sprzedaży działek powstałych w przyszłości z podziału nieruchomości 2/2 i 3/4 oraz wydzielonej już działki 1/2 będzie Pani zobowiązana do uiszczenia podatku od towarów i usług?
Pani stanowisko w sprawie
Oceniając opisane wcześniej zdarzenia, trzeba stwierdzić, iż sprzedaż majątku osobistego stanowi naturalny, oczywisty, wręcz podstawowy element wykonywania prawa własności. Potwierdza to art. 140 k.c., który wśród uprawnień właściciela rzeczy wymienia na drugim miejscu rozporządzanie własną rzeczą, majątkiem własnym, osobistym.
Sprzedaż działki 1/1 to przedsięwzięcie jednorazowe, w celu jej zbycia nie była prowadzona żadna działalność marketingowa, ponieważ nabywca zgłosił się sam, jeszcze przed podziałem. Należy zaznaczyć, aby czynność zbycia nieruchomości została zakwalifikowana jako pozarolnicza działalność gospodarcza, musi spełniać łącznie przesłanki zarobkowego celu, a także być wykonywana w sposób zorganizowany i ciągły, czyli działania muszą mieć charakter celowych, uporządkowanych i profesjonalnych czynności, prowadzonych w celu osiągnięcia zysku. W myśl art. 15 ust. 2 Pani działania nie charakteryzuje profesjonalizm przedsiębiorcy.
Okoliczności nabycia nieruchomości tytułem darowizny oraz dziedziczenia wskazują, iż zamiarem nie było prowadzenie działalności handlowej lub inwestycyjnej. Obecne zaś działania, takie jak podział działek, wynikają ze zmiany planów życiowych. Z orzeczenia TSUE z 19 lipca 2012 roku (sprawa C-180, C-181/10) wynika, że podział gruntów na mniejsze działki, nawet jeśli ma na celu uzyskanie lepszej ceny, należy traktować jako wykonywanie prawa własności, a nie działalności gospodarczej. Decydujące są intencje sprzedającego i zakres podjętych działań, a nie sama liczba sprzedanych działek, czy status rolnika.
Pani intencje były i są jednoznaczne, podyktowane sytuacją życiową, a aktywność ograniczona do zwykłego zarządzania majątkiem własnym. Zatem takie postępowanie, które ma na celu zaspokojenie własnych potrzeb i prawidłowe gospodarowanie majątkiem, nie nosi znamion działalności gospodarczej, więc czynności polegające na podziale i zbyciu majątku należy uznać za działania mieszczące się w granicach zwykłego, racjonalnego zarządu własnym majątkiem.
Zdecydowanie uważa Pani, że nie podejmowała Pani czynności wskazujących na prowadzenie działalności pozarolniczej.
Analizując przepisy art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 roku, pozycja 631 ze zm.) zwanej dalej ustawą lub ustawą o VAT oraz art. 2 pkt 6, art. 15 ust. 1,2 należy stwierdzić, że sprzedaż działek, czyli dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.
Warto zaznaczyć, iż grunty przeznaczone do sprzedaży nie są sklasyfikowane jako grunty budowlane, nie spełniają definicji towaru wynikającego z art. 2 pkt 6 ustawy, więc ich sprzedaż nie jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów.
Dodać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
Tak więc w świetle przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze - dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
Właściwe zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży ani też nie był wykorzystywany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.
W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata, oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko wyzbywa się majątku osobistego.
Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.
Aby aktywność podmiotu uznać za gospodarczą, trzeba wykazać ciąg zdarzeń, a nie wystarczy stwierdzenie wystąpienia pojedynczych z nich.
Z orzeczenia TSUE z września 2011 roku w sprawach (C-180/10; C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżniania między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.
W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedanej działki 1/1, jak i tych planowanych, mających powstać po podziale (z działek 2/2, 3/4) nie wystąpił ciąg zdarzeń, które przesądzałyby, że sprzedaż wypełnia przesłanki działalności gospodarczej zobowiązującej do uiszczenia podatku od towarów i usług.
Całokształt okoliczności wskazuje, że Pani aktywność mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE C-180 i C-181.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.) zwanej dalej „ustawą”:
Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:
Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).
Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.
Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE:
Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:
a) określone udziały w nieruchomości;
b) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości;
c) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.
Wskazać należy, że nie każda czynność, która stanowi dostawę towarów lub świadczenie usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Określona czynność jest opodatkowana podatkiem VAT, jeśli zostanie wykonana przez podatnika, a więc osobę prowadzącą działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.
Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.
Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:
Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:
Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonywania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów cytowanej wyżej ustawy.
„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.
„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.
Właściwym natomiast jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku prywatnego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku prywatnego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.
Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.
Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż działek jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10). Z orzeczenia tego wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych. Zatem, kryterium decydującym o zaliczeniu transakcji sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne do działalności gospodarczej jest podejmowanie aktywnych działań angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców.
Inaczej jest natomiast - jak wyjaśnił Trybunał - w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.
W tym miejscu podkreślić należy również, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.
Każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania towaru (np. działki) dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika tego podatku. Tym samym, wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym również nieruchomości, jest ustalenie m.in. czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby osobiste, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.
W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.
Zatem należy jeszcze raz powtórzyć, że w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży działek istotne jest, czy w danej sprawie w celu dokonania ich sprzedaży podjęła Pani aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, co skutkuje koniecznością uznania Pani za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła/nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.
Ze wskazanych regulacji wynika, że w świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.
Przejawem takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.
Z opisu sprawy wynika, że dokonała Pani sprzedaży działki nr 1/1 i planuje Pani sprzedać działkę nr 1/2 oraz działki, które powstaną w przyszłości z podziału nieruchomości 2/2 i 3/4. Grunty te nabyła Pani tytułem darowizny na potrzeby własne, a nieruchomość 1 nabyła Pani z mężem jako współwłasność tytułem spadku po zmarłym synu na podstawie prawomocnego wyroku Sądu.
Posiada Pani status rolnika. Nie była Pani i nie jest Pani czynnym podatnikiem podatku VAT. Żadna z posiadanych przez Panią nieruchomości nie była nigdy wykorzystywana do prowadzenia pozarolniczej działalności gospodarczej. Działki nigdy nie były przedmiotem najmu ani dzierżawy.
Wystąpiła Pani z wnioskiem o warunki zabudowy dla działek nr: 1, 2/2, 3/4. Każdy potencjalny nabywca nowo zaprojektowanych działek będzie musiał wystąpić o warunki zabudowy osobiście, jednak będzie miał wiedzę, w jakim stopniu może na nie liczyć. Na ten moment dokonała Pani podziału tylko jednej nieruchomości tj. działki nr 1, ponieważ zgłosił się nabywca zainteresowany kupnem części tej działki.
Z uwagi na dużą powierzchnię działki 2/2 - 1,7455 ha - postanowiła Pani wydzielić działkę o charakterze rekreacyjnym dla siebie i swojej najbliższej rodziny, zaś pozostałą większą cześć, stanowiącą łąkę - sprzedać.
Przed sprzedażą działki nr 1/1 nie podejmowała Pani i nie będzie Pani podejmować w przyszłości przed sprzedażą kolejnych działek, żadnych czynności wymagających zaangażowania środków finansowych, zmierzających do podniesienia wartości działek. Nie instalowała Pani i nie będzie instalować żadnych mediów, nie grodziła i nie będzie Pani tego robić. Nie czyniła Pani żadnych starań w celu pozyskania klienta, nabywca zgłosił się sam. W przyszłości zamierza Pani pozyskiwać klientów osobiście w sposób tradycyjny, bez kosztowy. Planuje Pani ustawić tablice informacyjne na działkach.
Pani wątpliwości dotyczą kwestii tego czy z tytułu sprzedanej działki nr 1/1 oraz przyszłej sprzedaży działki nr 1/2 oraz działek które powstaną działek 2/2 i 3/4 będzie Pani zobowiązana do uiszczenia podatku od towarów i usług.
Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.
Jak wyjaśniono wyżej w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku prywatnego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.
W odniesieniu do sprzedaży działki nr 1/1 oraz działki 1/2 i działek które zostaną wydzielone z działki 2/2 i 3/4 należy uznać, że brak jest przesłanek pozwalających uznać Panią za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy. W analizowanej sprawie brak jest bowiem przesłanek świadczących o takiej aktywności Pani w przedmiocie sprzedaży działek, które mogłyby być porównywalne do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego - stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpi bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż nieruchomości wypełniać będzie przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjęła i nie podejmie Pani aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Działki będące przedmiotem sprzedaży nie były wykorzystywane w poza rolniczej działalności gospodarczej. Nie jest i nie była Pani czynnym podatnikiem podatku VAT. Działki nigdy nie były przedmiotem najmu ani dzierżawy. Nie podejmowała Pani też żadnych czynności zmierzających do podniesienia wartości tych działek ani ich uatrakcyjnienia. Nie podejmowała Pani i nie będzie Pani podejmować żadnych czynności wymagających zaangażowania środków finansowych, zmierzających do podniesienia wartości działek. Nie instalowała Pani i nie będzie instalować żadnych mediów, nie grodziła i nie będzie Pani tego robić. Nie udzielała Pani żadnego pełnomocnictwa osobom trzecim które pozwalałoby na działania w Pani imieniu czy też na Pani rzecz w związku ze zbyciem działek.
Jedynymi działaniami jakie zostały podjęte to wystąpienie o warunki zabudowy dla działek oraz podział działki 1 i planowy podział działek 2/2, 3/4, których to czynności nie można potraktować jako działalność handlową.
Zatem działania podejmowane przez Panią należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Sprzedając ww. działki skorzysta Pani z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem, gdyż nie wypełni Pani przesłanek zdefiniowanych w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy i nie wystąpi w roli podatnika podatku od towarów i usług prowadzącego działalność gospodarczą w stosunku do tych transakcji.
Tym samym sprzedając działkę nr 1/1 nie występowała Pani w charakterze podatnika podatku VAT, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, również w związku planowaną sprzedażą działki nr 1/2 oraz działek które powstaną z podziału działek nr 2/2 i 3/4 nie będzie występowała Pani w charakterze podatnika podatku VAT, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. W konsekwencji sprzedaż ww. działek nie polegała i nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.
Tym samym, Pani stanowisko uznaję za prawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia oraz zdarzenia przyszłego i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Informujemy ponadto, że niniejsza interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie podatku od towarow i usług. Natomiast w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo