Wnioskodawca, osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą, planuje sprzedać działki gruntu, które powstały w wyniku podziałów nieruchomości otrzymanej w darowiźnie od rodziców w 2006 roku. Nieruchomość została podzielona na mniejsze działki w trzech etapach (w 2023, 2025 i planowanym w przyszłości), a Wnioskodawca doprowadził do części z nich wodę i kanalizację, a w przyszłości planuje doprowadzić prąd…
Interpretacja indywidualna
– stanowisko nieprawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
31 grudnia 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy braku uznania Pana za podatnika przy sprzedaży Działek Pozostałych i Sprzedawanych.
Treść wniosku jest następująca:
Opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego
Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości, którą w 2006 roku otrzymał w ramach umowy darowizny od rodziców. Darowana nieruchomość pochodziła z majątku osobistego darczyńców.
W momencie nabycia nieruchomości przez Wnioskodawcę na podstawie umowy darowizny nieruchomość stanowiła jedną działkę.
Od czasu jej nabycia, Wnioskodawca dokonał podziałów geodezyjnych nieruchomości na odrębne działki.
Pierwszy podział został dokonany w styczniu 2023 roku (dalej: „Podział 1”).
Na skutek Podziału 1, pierwotnie otrzymana w ramach darowizny nieruchomość została podzielona na pięć działek, tj.:
Kolejny podział został dokonany w czerwcu 2025 roku (dalej: „Podział 2”).
Na skutek Podziału 2 działka nr 1/5 wskazana powyżej została podzielona na jedenaście działek, tj.:
Obecnie Wnioskodawca planuje kolejny podział działek nr 1/9 (na osiem działek o nr od 1/17 do nr 1/24) oraz 1/14 (na osiem działek o nr od 1/25 do nr 1/32) (dalej: „Podział 3”).
W tym celu Wnioskodawca uzyskał już koncepcję takiego podziału od geodety.
Wnioskodawca zawarł w lipcu 2025 umowy przedwstępne sprzedaży działki nr 1/11 oraz działki nr 1/12.
Zgodnie z zawartymi umowami przedwstępnymi, Wnioskodawca zawrze umowy przyrzeczone sprzedaży działek 1/11 i 1/12.
Wnioskodawca wskazuje, że nastąpi to przed wydaniem interpretacji przez tut. Organ w odpowiedzi na niniejszy wniosek. Nabywcami działek nr 1/11 i 1/12 będą osoby fizyczne.
Wnioskodawca planuje także w najbliższym czasie zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży działki nr 1/22 z innym kupującym (osobą fizyczną). Umowa przedwstępna zostanie zawarta pod warunkiem dokonania skutecznego podziału działki nr 1/9 (jak opisano powyżej).
W ramach powyżej opisanych sprzedaży kupujący zakupią także udział ułamkowy we współwłasności części działek nr 1/13 i nr 1/15, na których znajduje się droga wewnętrzna prowadząca do sprzedawanych działek nr 1/11, nr 1/12 i nr 1/22.
W związku z powyższym, intencją Wnioskodawcy jest potwierdzenie sposobu opodatkowania planowanej sprzedaży działek nr 1/11, nr 1/12 oraz nr 1/22 wraz z częściami ułamkowymi udziału we współwłasności działek nr 1/13 i 1/15 (dalej: „Sprzedawane Działki”).
Jak wskazano powyżej, sprzedaż Sprzedawanych Działek została poprzedzona zawarciem przedwstępnych umów sprzedaży – wynikało to z tego, że na moment podjęcia kontaktów z zainteresowanymi kupującymi, procedura podziałowa Sprzedawanych Działek nie została jeszcze zakończona (tj. Podział 2 w odniesieniu do działek nr 1/11 i nr 1/12 oraz Podział 3 w odniesieniu do działki nr 1/22), a kupujący uzależniali zakup od pozytywnego zakończenia procedury podziałowej. Jak wskazano powyżej, obecnie Podział 2 został już zakończony, a w przyszłości planowany jest Podział 3.
Sprzedawane Działki są i będą na moment sprzedaży niezabudowane (tj. nie znajdują się na nich budynki, budowle lub ich części w rozumieniu prawa budowlanego). Sprzedawane Działki znajdują się na terenie przeznaczonym pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (tj. na terenie z przeznaczeniem „tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej” oraz częściowo „teren drogi wewnętrznej”).
Teren Sprzedawanych Działek pozostawał niezabudowany od momentu nabycia nieruchomości przez Wnioskodawcę w 2006 roku na podstawie umowy darowizny.
Od momentu nabycia nieruchomości Wnioskodawca nie ponosił żadnych nakładów na Sprzedawane Działki za wyjątkiem wydatków związanych z planowanym doprowadzeniem do Sprzedawanych Działek instalacji dostarczających wodę oraz kanalizacji. Wspomniane media (woda i kanalizacja) będą doprowadzone do Sprzedawanych działek w drodze wewnętrznej sąsiadującej ze Sprzedawanymi Działkami, tj. na działkach nr 1/13 i 1/15.
Na moment sprzedaży Sprzedawanych Działek na ich terenie nie będzie instalacji gazowej oraz elektrycznej. Wnioskodawca nie występował z wnioskami o te przyłącza ani nie ponosił żadnych wydatków związanych z doprowadzeniem do Sprzedawanych działek prądu lub gazu.
Sprzedawane Działki nie były w żaden sposób wykorzystywana przez Wnioskodawcę dla celów działalności gospodarczej, w szczególności w ramach czynności podlegających opodatkowaniu VAT lub zwolnionych z VAT.
Od dnia nabycia do sprzedaży Sprzedawanych Działek Wnioskodawca nie czerpał żadnych pożytków związanych z wykorzystywaniem ich (np. z tytułu wydzierżawiania Sprzedawanych Działek).
W związku ze sprzedażą Sprzedawanych Działek Wnioskodawca nie podejmował szczególnych, zorganizowanych czynności marketingowych i promocyjnych dotyczących Sprzedawanych Działek.
Wnioskodawca realizował działania sprzedażowe samodzielnie, bez współpracy z innymi podmiotami (np. profesjonalnym agentem nieruchomości).
Wnioskodawca nie podejmował jakichkolwiek czynności mających na celu uatrakcyjnienie Sprzedawanych Działek.
Wnioskodawca nie podejmował żadnych działań marketingowych, takich jak np. tworzenie stron internetowych związanych ze sprzedażą Sprzedawanych Działek, wizualizacje prezentujące zagospodarowanie Sprzedawanych Działek, itp.
Wnioskodawca nie występował z wnioskiem o sporządzenie ani o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla Sprzedawanych Działek. Uchwalenie planów zagospodarowania przestrzennego nie nastąpiło z inicjatywy Wnioskodawcy.
Wnioskodawca nie wnosił również o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla Sprzedawanych Działek.
Podsumowując tę część opisu stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego wniosku, jedyne czynności jakie podjął Wnioskodawca w odniesieniu do Sprzedawanych Działek to:
Środki uzyskane z planowanej sprzedaży Wnioskodawca planuje przeznaczyć na własne potrzeby (głównie na zakończenie budowy i wyposażenie domu).
Wnioskodawca prowadzi obecnie (od listopada 2024 roku) działalność gospodarczą i jest czynnym podatnikiem VAT. Przedmiotem działalności Wnioskodawcy jest przede wszystkim świadczenie usług w zakresie doradztwa dotyczącego prowadzenia działalności gospodarczej i zarządzania (kod PKD: 70.22.Z). Prowadzona działalność gospodarcza nie dotyczy branży nieruchomościowej.
Poza Sprzedawanymi Działkami, pozostałymi działkami opisanymi powyżej we wniosku (tj. składającymi się na nieruchomość otrzymaną darowizną od rodziców w 2006 roku), prawem udziału w mieszkaniu oraz domu w których zamieszkuje, Wnioskodawca nie posiada innych nieruchomości.
Wnioskodawca nie udzielił jakichkolwiek pełnomocnictw bądź jakiegokolwiek umocowania prawnego do działania w jego imieniu w ramach sprzedaży Sprzedawanych Działek.
Wnioskodawca nie prowadzi (ani nie prowadził w przeszłości) zorganizowanej działalności związanej z obrotem nieruchomościami, ani nie świadczył usług pośrednictwa w zakresie obrotu nieruchomościami.
Wnioskodawca dokonał w przeszłości (w latach 2023-2024) sprzedaży pozostałych działek powstałych w ramach Podziału 1 (opisanych powyżej we wniosku).
W odniesieniu do tych sprzedaży Wnioskodawca nie działał jako podatnik VAT.
W zakresie tych sprzedaży Wnioskodawca wystąpił do tut. Organu z wnioskiem o indywidualną interpretację (tut. Organ wydał w tym zakresie interpretację w dniu 3 czerwca 2023 r., nr 0114-KDIP1-3.4012.277.2023.1.AMA).
Poza sprzedażą tych działek, Wnioskodawca nie dokonywał sprzedaży nieruchomości (za wyjątkiem sprzedaży lokalu mieszkalnego w 2017 roku – był to lokal, w którym Wnioskodawca zamieszkiwał przed jego sprzedażą).
Powyższy opis dotyczy sprzedaży przez Wnioskodawcę Sprzedawanych Działek.
Na moment składania tego wniosku Wnioskodawca nie podjął działań zmierzających do sprzedaży pozostałych działek wskazanych powyżej we wniosku wyodrębnionych z działki nr 1/5 na skutek Podziału 2, a także tych, które powstaną na skutek Podziału 3 (dalej: „Pozostałe Działki”).
Wnioskodawca nie podjął w tym zakresie żadnych czynności przygotowawczych do sprzedaży (w szczególności nie zamieścił ofert na portalach ogłoszeniowych, nie umieścił na Pozostałych Działkach banerów informujących o sprzedaży, itp.).
Na moment składania tego wniosku Wnioskodawca nie nawiązał żadnych kontaktów z potencjalnym kupującym i nie otrzymał żadnej oferty sprzedaży Pozostałych Działek.
Wnioskodawca zakłada, że w przyszłości podejmie decyzję o sprzedaży także Pozostałych Działek.
W zależności od swojej sytuacji prywatnej/potrzeb finansowych, Wnioskodawca może zdecydować o sprzedaży Pozostałych Działek zarówno pojedynczo, jak i wszystkich Pozostałych Działek jednocześnie.
Na moment składania tego wniosku Wnioskodawca nie jest w stanie określić horyzontu czasowego przyszłych sprzedaży pozostałych Działek.
Wnioskodawca chciałby potwierdzić – na gruncie obecnych przepisów i przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego – sposób opodatkowania także w odniesieniu do tych przyszłych sprzedaży Pozostałych Działek.
Wnioskodawca wskazuje (co powinno zostać przyjęte dla celów tego wniosku), że gdy w przyszłości dojdzie do sprzedaży Pozostałych Działek, to nastąpi to w analogicznych okolicznościach i w analogiczny sposób jak w przypadku opisanym powyżej w odniesieniu do Sprzedawanych Działek, tj. w szczególności:
Także status Pozostałych Działek będzie – w momencie ich sprzedaży - analogiczny jak opisany powyżej w odniesieniu do Sprzedawanych Działek (w szczególności, Sprzedawane Działki pozostaną niezabudowane).
Pytania
1) Czy w zakresie sprzedaży Sprzedawanych Działek Wnioskodawca uznany powinien zostać za podatnika VAT w rozumieniu ustawy o VAT, a w konsekwencji czy sprzedaż Sprzedawanych Działek przez Wnioskodawcę podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?
2) Czy w zakresie przyszłej sprzedaży Pozostałych Działek Wnioskodawca uznany powinien zostać za podatnika VAT w rozumieniu ustawy o VAT, a w konsekwencji czy sprzedaż Pozostałych Działek przez Wnioskodawcę będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?
Pana stanowisko w sprawie
Ad. 1
Sprzedaż Sprzedawanych Działek przez Wnioskodawcę nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jako sprzedaż majątku osobistego Wnioskodawcy, w stosunku do której Wnioskodawca nie powinien być uznany za podatnika VAT.
Ad. 2
Przyszła sprzedaż Pozostałych Działek przez Wnioskodawcę nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jako sprzedaż majątku osobistego Wnioskodawcy, w stosunku do której Wnioskodawca nie powinien być uznany za podatnika VAT.
Uzasadnienie
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (dalej: „ustawa o VAT”), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
W myśl art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.
Niemniej, aby dana dostawa towarów podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, musi być ona wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku VAT.
Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w myśl którego działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Zatem, dana dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT jedynie wówczas, gdy będzie wykonana przez podmiot będący podatnikiem VAT i działający w takim charakterze w danej transakcji.
W tym kontekście kluczowe jest ustalenie, czy sprzedający (tutaj: Wnioskodawca) podejmuje w związku ze sprzedażą działania charakterystyczne dla podmiotów zajmujących się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, czy też okoliczności wskazują, że sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.
W tym zakresie istotne jest orzeczenie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „Trybunał”) z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie.
Z orzeczenia tego wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy VAT, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.
Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.
Inaczej jest natomiast, jak wyjaśnił Trybunał, w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy VAT.
Analizowane zagadnienie opodatkowania VAT sprzedaży działek było również wielokrotnie przedmiotem orzeczeń sądów krajowych.
W szczególności, Naczelny Sąd Administracyjny (dalej „NSA”) wielokrotnie przywoływał kryteria określone w powyższym orzeczeniu Trybunału, a dodatkowo wskazywał bardziej szczegółowo również na inne elementy.
Przykładowo, w wyroku z 27 maja 2014 r. (sygn. I FSK 774/13), NSA podkreślił m.in., iż „przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czyli stałą (powtarzalność czynności i zamiar wykazany obiektywnymi dowodami ich kontynuacji), a w konsekwencji zorganizowaną.
Przesłanka „stałości” działalności gospodarczej wynika z porównania art. 9 i art. 12. dyrektywy 2006/112/WE, gdyż skoro art. 12 wprowadza, jako zasadę szczególną, możliwość uznania za podatnika także podmiotów wykonujących działalność gospodarczą w sposób sporadyczny (okazjonalny), to oznacza, iż zasadą ogólną jest, by działalność gospodarcza była wykonywana w sposób niesporadyczny (stały). Nie jest działalnością handlową sprzedaż majątku osobistego (prywatnego), który nie został nabyty w celach odsprzedaży (w celach handlowych), lecz dla spożytkowania w celach prywatnych.”
NSA uznał ponadto w powyższym wyroku, iż liczba, zakres transakcji i dokonanie podziału gruntów przed sprzedażą nie są czynnikami decydującymi o kwalifikacji tych czynności dla celów podatku VAT. NSA wskazał również, że dana działalność może zostać uznana za profesjonalną poprzez podejmowanie zorganizowanych działań obejmujących np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.
Warto podkreślić, iż w przedmiotowym orzeczeniu NSA uznał, że aktywność sprzedającego polegająca na zbyciu gruntów szybko po ich nabyciu, uprzednim podziale na 16 działek oraz uzyskaniu decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy) w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym.
Podobne stanowisko NSA wyrażał w wielu innych orzeczeniach (np. wyrok z 29 października 2007 r. sygn. I FPS 3/07, wyrok z 30 listopada 2011 r. sygn. I FSK 1684/11). W wyroku z 20 sierpnia 2020 r. (sygn. I FSK 2037/17) NSA podkreślił, iż pewne działania przygotowawcze mogą być wykonywane w ramach zarządu majątkiem prywatnym: przed sprzedażą nieruchomości właściciel może podejmować działania przygotowawcze, np. w przypadku braku planu zagospodarowania przestrzennego wystąpić o wydanie decyzji w sprawie warunków zagospodarowania nieruchomości, wystąpić o zatwierdzenie podziału nieruchomości na mniejsze działki budowlane i doprowadzenie do wydzielenia działki pod drogę, oraz inicjowania postępowania administracyjne w sprawie zmiany funkcji nieruchomości z rolnej na budowlaną. Tego rodzaju działania oraz ilość wydzielonych działek, same przez się nie dają podstaw do kwalifikowania, że są one typowe dla działań „handlowca”, tj. podatnika podatku od towarów i usług.
Również stanowisko wyrażane w interpretacjach indywidualnych Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej jest spójne z orzecznictwem sądów w podobnych przypadkach.
Przykładowo, w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 4 września 2023 r. (sygn. 0114-KDIP1-3.4012.367.2023.2.LK), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, iż: „Nie angażował Pan zatem środków podobnych do wykorzystywanych przez handlowca, tj. nie wykazywał Pan aktywności w przedmiocie zbycia wskazanych we wniosku działek porównywalnych do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Nie podejmował również zorganizowanych działań marketingowych wykraczających poza poinformowanie znajomych i rodziny o chęci sprzedaży Nieruchomości. Prowadzona przez Pana działalność nie ma żadnego związku ze sprzedażą Nieruchomości będących przedmiotem niniejszego wniosku. Wobec powyższego należy uznać, że w okolicznościach wskazanych w opisie sprawy, zbycie przez Pana działek, nie będzie stanowić działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT, gdyż brak jest przesłanek świadczących o takiej Pana aktywności w przedmiocie zbycia tychże działek, która to aktywność byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego - stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności).”
Analogicznie stanowisko zawiera interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 6 lipca 2023 r. (sygn. 0114-KDIP1-3.4012.303.2023.2.KP), w której Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uznał, iż: „Analiza sprawy w kontekście powołanych przepisów oraz wyroku TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10 prowadzi do wniosku, że sprzedaż działek od nr 1/1 do nr 1/15 nie podlega/będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż brak jest przesłanek, aby w związku z tą transakcją uznać Pana za podatnika tego podatku. Z zawartego we wniosku opisu sprawy nie wynika bowiem taka Pana aktywność, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż wskazanych we wniosku działek będzie wypełniać przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjął Pan aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Nie podjął Pan również żadnych czynności zmierzających do podniesienia wartości gruntu. Tym samym w odniesieniu do sprzedaży działek od nr 1/1 do nr 1/15 nie będzie zachowywał się Pan jak handlowiec. Podział działek nie stanowi czynności, w myśl tez wynikających z wyroku TSUE C-180/10 i C-181/10 wystarczające do uznania, że w odniesieniu do sprzedaży wskazanych działek zachowa się Pan jak handlowiec."
Podobne stanowisko wyrażane jest w wielu innych interpretacjach indywidualnych wydawanych przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (np. interpretacja z 3 listopada 2022 r. sygn. 0113-KDIPT1-3.4012.511.2022.1.MK, interpretacja z 29 września 2020 r., sygn. 0111-KDIB3-3.4012.352.2020.2.MPU.
W świetle powyższego w sprawie przedstawionego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego stało należy ustalić, czy Wnioskodawca w ramach sprzedaży Sprzedawanych Działek (pytanie 1 wniosku) i przyszłych sprzedaży Pozostałych Działek (pytanie 2 wniosku) działał i będzie działał jak podmiot/osoba będąca handlowcem w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkowałoby koniecznością uznania go za podmiot prowadzący „działalność gospodarczą” w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też zbycie Sprzedawanych Działek i Pozostałych Działek następuje w ramach zarządu jego majątkiem prywatnym.
Odnosząc tezy formułowane w powyższych wyrokach i interpretacjach wydawanych przez tut. Organ do stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego opisanego w niniejszym wniosku, zdaniem Wnioskodawcy okoliczności sprzedaży Sprzedawanych działek oraz przyszłe sprzedaże Pozostałych Działek, wskazują wyraźnie, iż Wnioskodawca nie podejmuje działań typowych dla handlowców lub innych podmiotów profesjonalnych zajmujących się obrotem nieruchomościami lub podobną działalnością. Wykonane przez niego działania mieszczą się w zakresie zarządzania majątkiem prywatnym.
W konsekwencji, zdaniem Wnioskodawcy:
Za takim stanowiskiem przemawiają w szczególności następujące okoliczności:
Zdaniem Wnioskodawcy podjęcie działań zmierzających do zbycia nieruchomości nie stanowi automatycznie o podjęciu prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie handlu nieruchomościami o charakterze zawodowym.
Wnioskodawca nie podejmował żadnych czynności przekraczające czynności standardowe, umożliwiające zbycie nieruchomości. Podejmowane czynności (np. podział nieruchomości, doprowadzenie do nieruchomości wody i kanalizacji), przy braku innych działań cechujących podmioty zajmujące się handlem nieruchomościami, nie może skutkować przyjęciem, że Wnioskodawca działał jak podmiot prowadzący działalność gospodarczą w tym zakresie. Działania te były bowiem działaniami zmierzających do zbycia nieruchomości, ale w ramach dysponowania majątkiem prywatnym.
Wystąpienie o podział nieruchomości na mniejsze działki nie jest bowiem działalnością, która charakteryzuje wyłącznie podmioty zajmujące się profesjonalnym obrotem nieruchomościami. Skala podejmowanych przez Wnioskodawcę czynności związanych ze sprzedażą Sprzedawanych Działek (i w przyszłości Pozostałych Działek) była i będzie nieznaczna i nie charakteryzuje się ciągłością oraz stopniem zorganizowania typowym przy prowadzeniu działalności gospodarczej.
Mając na uwadze powyższe, Wnioskodawca wnosi o potwierdzenie prawidłowości stanowiska przedstawionego powyżej.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.) - zwanej dalej „ustawą”:
Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).
Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie gruntu traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.
Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu musi być wykonywana przez podmiot o statusie podatnika działającego w takim charakterze w odniesieniu do tej czynności.
Według art. 15 ust. 1 ustawy:
Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:
Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.
Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.
Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.
Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.
W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.
W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.
Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, była przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10).
Z ww. orzeczenia wynika m.in., że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 112, zmienionej dyrektywą 2006/138/WE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeśli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby.
Trybunał orzekł, że „sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych.
Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie, nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.
Inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy. Takie aktywne działania mogą polegać na przykład na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, w związku z czym w takiej sytuacji dostawy terenu budowlanego nie można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.”
Zatem przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.
Zatem w kwestii opodatkowania planowanej sprzedaży działek istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy w celu dokonania sprzedaży gruntów podjął lub podejmie Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż ta nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.
Aby ocenić czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymagana jest ocena każdorazowo odnosząca się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje sprzedający w celu dokonania sprzedaży.
Jak wynika z opisu sprawy od listopada 2024 roku prowadzi Pan działalność gospodarczą w zakresie doradztwa dotyczącego prowadzenia działalności gospodarczej i zarządzania i jest Pan czynnym podatnikiem VAT. Zamierza Pan sprzedać działki powstałe po podziale działki, którą w roku 2006 otrzymał Pan w darowiźnie od rodziców. Od dnia nabycia do dnia sprzedaży nie czerpał Pan żadnych pożytków związanych z wykorzystywaniem nieruchomości, np. z tytułu dzierżawy. Wskazał Pan, że w związku ze sprzedażą Sprzedawanych Działek nie podejmował Pan jakichkolwiek czynności mających na celu ich uatrakcyjnienie. Teren Sprzedawanych Działek pozostawał niezabudowany od momentu nabycia nieruchomości, a jedyną czynnością jaką podjął w odniesieniu do tych działek były wydatki związane z planowanym doprowadzeniem do Sprzedawanych Działek instalacji dostarczających wodę oraz kanalizacji w drodze wewnętrznej sąsiadującej ze Sprzedawanymi Działkami.
W odniesieniu do działek Pozostałych (wyodrębnionych z działki nr 1/5 na skutek Podziału 2 - w czerwcu 2025 r., tj. działek 1/6, 1/7, 1/8, 1/9, 1/10, 1/13, 1/14, 1/15, 1/16) a także tych, które powstaną na skutek Podziału 3 tj. działek 1/17, 1/18, 1/19, 1/20, 1/21, 1/23, 1/24 (powstałych w wyniku podziału działki nr 1/9) oraz działek od 1/25 do 1/32 (powstałych z podziału działki nr 1/14). Wnioskodawca nie podjął działań zmierzających do ich sprzedaży. W zależności od swojej sytuacji prawnej/potrzeb finansowych, w nieokreślonej przyszłości zamierza zdecydować o sprzedaży Pozostałych Działek (zarówno pojedynczo, jak i wszystkich jednocześnie), przy tym nie zamierza podejmować innych czynności niż doprowadzenie mediów, potencjalnie prądu i gazu, bez podejmowania zorganizowanych działań sprzedażowych i marketingowych.
Przedmiotem Pana wątpliwości jest kwestia czy dokonując sprzedaży nieruchomości pochodzących z majątku osobistego rodziców, wystąpi Pan w charakterze podatnika, a sprzedaż działek będzie opodatkowana.
W zakresie posiadanego majątku dokonał i dokona Pan podziału działki otrzymanej od rodziców. Podział działek nastąpił/nastąpi w 3 etapach. Pierwszy etap został dokonany w roku 2023 i obejmował podzielenie działki na 5 innych. Drugi podział został dokonany w roku 2025 – powstało 11 nowych działek. Natomiast 3 podział ma być realizowany w przyszłości. W tym celu uzyskał Pan już koncepcję podziału od geodety – 8 działek. W ramach podziału wydzielił Pan również drogi wewnętrzne (działka 1/3, 1/15). Do działek, które powstały doprowadził Pan media (wodę i kanalizację -Działki Sprzedawane), a w przyszłości także potencjalnie do innych działek, chce Pan doprowadzić prąd i gaz (Działki Pozostałe).
Mając na uwadze powyższe należy wskazać, że czynności faktyczne związane ze sprzedażą opisanych działek wskazują, że od roku 2023 podejmuje Pan sukcesywne działania związane ze sprzedażą nieruchomości. Podział działek w 3 etapach, wydzielenie dróg wewnętrznych, podłączenie wody i kanalizacji do Sprzedawanych działek, a w przyszłości doprowadzenie gazu i prądu jest istotnym elementem, świadczącym o takiej Pana aktywności w zakresie sprzedaży działek, która przybiera formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną. Wykonanie ww. czynności wskazuje na podjęcie przez Pana świadomych, planowanych działań dążących do podniesienia wartości sprzedawanych nieruchomości.
Przyłączenie działek do sieci wodno-kanalizacyjnej do każdej ze Sprzedawanych Działek oraz w przyszłości zamiar podłączenia gazu i prądu jest kosztowną inwestycją, która nie zostanie poniesiona przez Pana na własne potrzeby mieszkaniowe, lecz w celu zwiększenia atrakcyjności i wartości sprzedawanych działek.
Podkreślić jeszcze raz należy, że z powołanego wyżej orzeczenia TSUE w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że w celu ustalenia czy podmiot dokonujący sprzedaży działek występuje w charakterze podatnika niezbędne jest przeanalizowanie wszystkich okoliczności sprawy. O opodatkowaniu danej transakcji przesądza ciąg działań podjętych w celu sprzedaży oraz angażowanie środków podobnych do podmiotów profesjonalnie zajmujących się sprzedażą gruntów. Jako jedną z takich przesłanek TSUE wymienił m.in. uzbrojenie terenu.
W tej sprawie w stosunku do sprzedaży działek, zarówno do Sprzedawanych Działek oraz Pozostałych Działek, podjął/podejmie Pan na przestrzeni kilku lat ciąg ww. działań. Działania te rozłożone są w czasie, zaplanowane i sukcesywnie przeprowadzane, co świadczy o ich ciągłości. Zatem przedstawione powyżej okoliczności sprawy wskazują na Pana aktywność w związku ze zbyciem działek, która jest porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.
W rezultacie powyższego planowana sprzedaż opisanych we wniosku działek (Sprzedawanych i Pozostałych) wraz z procentowym udziałem w drodze będzie dostawą dokonywaną przez Pana jako podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu przepisu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy. Nie można zatem uznać, aby w tej konkretnej sytuacji dostawa ta stanowiła realizację prawa do rozporządzania Pana majątkiem osobistym.
We wskazanych okolicznościach zatem wystąpi Pan w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, a sprzedaż opisanych działek były/będą czynnością podlegającą opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
Tym samym Pana stanowisko w zakresie pytania 1 i 2 uznaję za nieprawidłowe.
Dodatkowe informacje
Jednocześnie wskazać należy, że interpretacja indywidualna znak 0114-KDIP1-3.4012.277.2023.1.AMA została wydana w innym niż przedstawiony w niniejszej sprawie stanie faktycznym. Odwołując się natomiast do innych wskazanych w Pana uzasadnieniu orzeczeń i interpretacji indywidualnych podkreślić należy, że ocena uznania bądź nie sprzedającego-osoby fizycznej - działki gruntu za podatnika, nie jest pojęciem uniwersalnym, opiera się ona każdorazowo na analizie całokształtu wykonywanych przez osoby fizyczne czynności i powinna być dokonywana z punktu widzenia każdego odrębnego stanu faktycznego z osobna, uwzględniając te okoliczności. Tym samym wskazane rozstrzygnięcia potraktowano jako element Pana argumentacji, jednakże nie mogą one stanowić podstawy dla rozstrzygnięcia w tej sprawie.
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Pana i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia, a także przedstawionego zdarzenia przyszłego i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo