Interpretacja 0114-KDIP1-3.4012.97.2026.5.LM

Interpretacja indywidualna
– stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe w części dotyczącej możliwości skorzystania ze zwolnienia z tytułu sprzedaży w udziału w działkach numer 1/3 i 2/5 oraz jest prawidłowe w zakresie możliwości skorzystania ze zwolnienia od sprzedaży zabudowanej działki 1/5.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

9 lutego 2026 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych w związku ze sprzedażą nieruchomości. Uzupełniła go Pani pismem z 11 marca 2026 r. (wpływ 11 marca 2026 r.) w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca prowadzi działy specjalne produkcji rolnej i w tym zakresie zarejestrowany został jako czynny podatnik VAT. Wnioskodawca nie prowadzi żadnej innej działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o PIT. Wnioskodawca nie prowadzi ksiąg rachunkowych ani nie jest zobligowany do ich prowadzenia. Opodatkowanie działów specjalnych produkcji rolnej następuje wg norm szacunkowych.

Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości gruntowej rolnej o powierzchni powyżej 1ha, które wchodzi w skład gospodarstwa rolnego Wnioskodawcy. W związku z posiadaniem tego gospodarstwa rolnego Wnioskodawca podlega ubezpieczeniu w Kasie Rolniczej Ubezpieczenia Społecznego.

Wnioskodawca planuje sprzedaż nieruchomości zabudowanej budynkiem gospodarczym (kurnik) oznaczonej jako działka gruntu nr 1/5 o powierzchni 0,4976 ha, którą nabył na podstawie umowy darowizny jako zorganizowane przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego. Jak wynika z treści aktu notarialnego z 2020 r., rodzice Wnioskodawcy dokonali darowizny na rzecz Wnioskodawcy przysługujących im udziałów we własności zabudowanej nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę gruntu numer 1/5 o powierzchni 0,4976 ha opisanej szczegółowo w § 1 tego aktu.

Oprócz tego, ojciec Wnioskodawcy darował Wnioskodawcy zorganizowane przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu Cywilnego prowadzone na ww. nieruchomości, z posadowionym na tej działce budynkiem gospodarczym (kurnikiem), w którym znajdowały się urządzenia do produkcji jaj wylęgowych, stado reprodukcyjne rasy (...) (5850 kur + 470 kogutów), do budynku przynależy kotłownia węglowa, silos na paszę oraz płyta obornikowa – całość tj. działka gruntu, posadowiony na niej kurnik wraz z urządzeniami i inwentarzem żywym stanowi ww. zorganizowane przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu Cywilnego wraz z wchodzącymi w skład tego przedsiębiorstwa niezaspokojonymi wobec niego należnościami, których wykaz stanowił załącznik do aktu notarialnego.

Wnioskodawca przyjął przedmiot darowizny do majątku prywatnego i nie wykorzystywał go do działalności innej niż działy specjalne produkcji rolnej.

Wspólnie ze sprzedażą działki nr 1/5 Wnioskodawca planuje również sprzedaż udziału ½ w drodze dojazdowej (udział ½ części nieruchomości gruntowej rolnej niezabudowanej), którą otrzymał w ramach tej samej umowy darowizny (działki nr 2/5 – powierzchnia 0,0169 ha i 1/3 – powierzchnia 0,0364 ha), która również wchodzi w skład gospodarstwa rolnego Wnioskodawcy.

Nabycie tej drogi dojazdowej nie było opodatkowane VAT, ani nie stanowiło nabycia przedsiębiorstwa. Wnioskodawca planuje dokonanie sprzedaży udziału w drodze dojazdowej w ramach zarządzania majątkiem prywatnym.

Od czasu nabycia (tj. od początku 2020 r.) ww. nieruchomości Wnioskodawca nie ponosił nakładów na ich ulepszenie w wysokości przekraczającej 30% ich wartości.

Nabywcą ww. działek będzie rolnik prowadzący gospodarstwo rolno-hodowlane, w tym działy specjalne produkcji rolnej i w tym zakresie zarejestrowany został jako czynny podatnik podatku VAT.

Nabywca planuje zakup ww. nieruchomości zabudowanej oraz ½ części nieruchomości gruntowej rolnej niezabudowanej. Na nabytej działce nr 1/5 nabywca zamierza prowadzić działalność rolniczą.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca twierdzi, że przedmiotowa ww. droga nie stanowi budowli w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418 ze zm.).

Działka 2/5 i 1/3 jest to nieruchomość gruntowa rolna niezabudowana, nie widnieje w ewidencji gruntów i budynków jako droga (dr). W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego oznaczona symbolem RPZ- teren rolniczej produkcji zwierzęcej. Działki te służą od 1980 roku jako drogi wewnętrzne będące jedynie pasem gruntu o charakterze komunikacyjnym, powstałe w sposób naturalny bez wykonywania trwałych robót budowlanych.

Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem sądów administracyjnych (np. Wyrok NSA o sygn. II FSK 1904/17), sama droga gruntowa, która nie posiada utwardzonej nawierzchni, podbudowy oraz nie jest wynikiem procesów budowlanych (nie jest obiektem wzniesionym przez człowieka), nie jest budowlą w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy Prawy budowlane.

Ponowne doprecyzowanie zdarzenia przyszłego

Działki nr 1/3 i 2/5 są oznaczone symbolem RPZ- rolniczej produkcji zwierzęcej. Przytacza Pani więc paragraf 15 rozdział I Uchwały nr (…) Rady Gminy w (...) z dnia 30 grudnia 2002 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru wsi (…):

„1. Ustala się tereny rolniczej produkcji zwierzęcej, oznaczone na rysunku planu symbolem RPZ,

c.    przeznaczenie podstawowe terenów stanowi rolnicza produkcja zwierzęca, pod warunkiem zachowania obowiązujących norm i przepisów oraz ograniczenia uciążliwości do granic własności terenu,

d.    dopuszcza się lokalizację usług związanych bezpośrednio z podstawową funkcją terenu.

12) Ustala się, dla terenów oznaczonych symbolem RPZ, następujące warunki, zasady i standardy kształtowania zabudowy i urządzania terenu:

13) dopuszcza się modernizację i rozbudowę istniejących budynków zgodnie z obowiązującymi przepisami szczególnymi,

14) dopuszcza się lokalizację nowych lub uzupełniających obiektów, pod warunkiem zachowania przepisów szczególnych, w nawiązaniu do skali istniejącej zabudowy,

15) wysokość nowej i modernizowanej zabudowy nie może przekroczyć dwóch kondygnacji naziemnych, to jest parter i poddasze użytkowe.

a.    Ustala się, dla terenów oznaczonych symbolem RPZ, następujące zasady podziału na działki budowlane:

b.    dla obiektów wolnostojących – minimalna szerokość frontu działki wynosi 25m, a powierzchnia działki nie może być mniejsza niż 1200m²,

c.    dopuszcza się dokonywanie wtórnych podziałów pod warunkiem zachowania przepisów szczególnych, przy czym powierzchnia działek po podziale nie może być mniejsza niż 1200m².”

Teoretycznie jest możliwość postawienia obiektów na działkach z symbolem RPZ, pod warunkiem zachowania przepisów szczególnych, jednak zważywszy na kształt i rozmiar działek 1/3 i 2/5 jest to niemożliwe. Te działki wraz z jeszcze jedną działką tworzą ciąg komunikacyjny potrzebny, aby dostać się do drogi krajowej.

Działki 1/3 i 2/5 są wykorzystywane jako drogi wewnętrzne będące jedynie pasem gruntu o charakterze komunikacyjnym, powstałe w sposób naturalny bez wykonywania trwałych robót budowlanych.

Działki te nie zmienią swojego rolniczego charakteru po sprzedaży udziałów.

Działki, a raczej udziały, nabyła Pani w akcie darowizny do majątku osobistego, nie były one związane bezpośrednio z darowaną Pani częścią zorganizowanego przedsiębiorstwa.

Pytanie oznaczone we wniosku nr 3

Czy sprzedaż ww. nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT?

Pani stanowisko w sprawie

Sprzedaż ww. nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Uzasadnienie

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy: Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy: Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Wskazać jednak należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy: Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT: Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W świetle powyższych przepisów stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Należy jednocześnie zaznaczyć, że sprzedaż składników nabytych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może natomiast korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana preferencyjną stawką podatku.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a)    dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b)    pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest - co do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustaw o VAT:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a)    wybudowaniu lub

b)    ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Pierwszym zasiedleniem jest więc szeroko rozumiane pierwsze zajęcie nieruchomości do używania.

Przykładowo, pierwsze zasiedlenie budynku lub jego części ma miejsce zarówno w sytuacji, gdy po wybudowaniu budynku oddany zostanie on w najem, jak też w przypadku, gdy będzie on wykorzystywany na potrzeby własnej działalności gospodarczej - w obu przypadkach dojdzie do korzystania z budynku.

Jak wskazano, Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem podatku VAT, prowadzącym działy specjalne produkcji rolnej.

Tym samym, biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz przedstawiony opis zdarzenia przyszłego należy stwierdzić, że sprzedaż ww. nieruchomości:

1)    zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o VAT, jest dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej;

2)    podlega opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

W celu ustalenia, czy w analizowanej sprawie dla dostawy opisanej nieruchomości zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy w odniesieniu do nieruchomości doszło do pierwszego zasiedlenia.

Jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego, budynek kurnika został oddany do użytkowania przed rokiem 2020. W późniejszym terminie nie były ponoszone żadne nakłady na ulepszenie kurnika.

Tym samym, do pierwszego zasiedlenia budowli (kurnika), zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy, już doszło, a pomiędzy jej pierwszym zasiedleniem a momentem sprzedaży upłynął okres dłuższy niż 2 lata.

W konsekwencji zostały spełnione warunki uprawniające do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług do dostawy działki zabudowanej budynkiem (kurnikiem) na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Zatem, sprzedaż działki wraz z posadowioną na niej budowlą - kurnikiem, a także działek, na których znajduje się droga dojazdowa może skorzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe w części dotyczącej możliwości skorzystania ze zwolnienia z tytułu sprzedaży w udziału w działkach numer 1/3 i 2/5 oraz jest prawidłowe w zakresie możliwości skorzystania ze zwolnienia od sprzedaży zabudowanej działki 1/5.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy:

Przy czym, na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

W świetle przedstawionych powyżej przepisów, nieruchomość gruntowa zabudowana jak i niezabudowana spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jej sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE:

Należy w tym miejscu wyjaśnić, że problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.), zwanej dalej Kodeksem cywilnym.

Na mocy art. 195 Kodeksu cywilnego:

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom.
Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności.

Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Jak stanowi art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego:

Na podstawie art. 196 § 2 Kodeksu cywilnego:

W świetle art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:

Przepis art. 198 Kodeksu cywilnego stanowi, że:

Współwłaściciel ma względem swojego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia podatnik i działalność gospodarcza, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Jak wynika z opisu sprawy, zamierza Pani dokonać sprzedaży działki 1/5 zabudowanej budynkiem gospodarczym - kurnikiem oraz udziały w niezabudowanych działkach 2/5 i 1/3, które stanowią nieruchomości rolne zgodnie z MPZP teren rolniczej produkcji zwierzęcej. Działkę nr 1/5 nabyła Pani na podstawie umowy darowizny jako zorganizowane przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego w 2020 r. Oprócz tego, Pani ojciec darował Pani w ramach tej samej umowy darowizny (działki nr 2/5 i 1/3), które również wchodzą w skład Pani gospodarstwa rolnego.

Pani wątpliwości dotyczą kwestii czy sprzedaż ww. nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W analizowanej sprawie – jak Pani wskazała – wykorzystywała Pani ww. działki pod działalność rolniczą, jako zarejestrowany czynny podatnik podatku VAT.

Zgodnie z art. 2 pkt 15 ustawy:

Mając na względzie definicję działalności gospodarczej, zawartą w art. 15 ust. 2 ustawy, należy uznać, że działalność rolnicza, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy, mieści się w pojęciu działalności gospodarczej.

Co istotne, w sytuacji gdy rolnik dokona rejestracji i uzyska miano podatnika podatku VAT czynnego, oznacza to, że prowadzi on działalność gospodarczą opodatkowaną podatkiem VAT według właściwej stawki tego podatku.

Działki przeznaczone do sprzedaży, w momencie ich dostawy, będą stanowiły składnik majątkowy służący prowadzeniu działalności gospodarczej, którą – w rozumieniu ustawy – jest również działalność rolnicza.

Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz przywołane przepisy należy stwierdzić, że sprzedaż działek nr 1/5 oraz działek 2/5 i 1/3, nie nastąpi w ramach zarządu Pani majątkiem osobistym, lecz stanowić będzie zbycie majątku wykorzystywanego w prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej (działy specjalne produkcji rolnej - działalności rolniczej), zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy.

W konsekwencji, sprzedaż ww. działek podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być albo opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane.

Jak stanowi art. 2 pkt 33 ustawy:

Z cytowanych przepisów wynika, że nie jest terenem budowlanym grunt, dla którego miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje inne przeznaczenie niż pod zabudowę.

W przypadku braku takiego planu, powyższą zasadę należy stosować do decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W zależności od rodzaju inwestycji będzie to albo decyzja o lokalizacji inwestycji celu publicznego, albo decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

W tym miejscu zauważenia wymaga, że zgodnie z art. 4 ust. 2 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 ze zm.):

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku, decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

Z powyższych przepisów wynika, że ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

W tym miejscu wyjaśnienia wymaga, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

Zatem, także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

W świetle powyższego zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, obejmuje zbycie gruntów niezabudowanych wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Tym samym z ww. zwolnienia od podatku od towarów i usług korzystać będą dostawy gruntów o charakterze wyłącznie rolnym, leśnym, itp. Elementem, który determinuje zastosowanie zwolnienia od podatku przy zbyciu gruntów niezabudowanych jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane. Przy czym o tym, że dany teren jest terenem budowlanym przesądzają zapisy w planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy.

Jak Pani wskazała w opisie sprawy, działki nr 2/5 i 1/3 są niezabudowane i stanowią nieutwardzoną drogę dojazdową, która wchodzi w skład Pani gospodarstwa. Droga ta nie stanowi budowli w rozumieniu przepisów prawa budowlanego i zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego oznaczona jest jako teren rolniczej produkcji zwierzęcej RPZ.

W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego dla obszaru wsi (…) wskazano że dla terenu RPZ ustala się, warunki, zasady i standardy kształtowania zabudowy i urządzania terenu, dopuszcza się lokalizację nowych lub uzupełniających obiektów, pod warunkiem zachowania przepisów szczególnych, w nawiązaniu do skali istniejącej zabudowy.

Zabudowa na działce oznaczonej symbolem RPZ jest możliwa, gdy minimalna szerokość frontu działki wynosi 25m, a powierzchnia działki nie może być mniejsza niż 1200m². Jak wynika z opisu sprawy zważywszy na kształt i rozmiar działek 1/3 i 2/5 zabudowa na tych działkach nie jest niemożliwa, gdyż ich powierzchnia wynosi 0,0169 ha dla działki nr 2/5 i 0,0364 ha dla działki nr 1/3. Działki te wraz z jeszcze jedną działką tworzą ciąg komunikacyjny potrzebny, aby dostać się do drogi krajowej.

Zatem działki nr 1/3 i 2/5 nie spełniają wymogów, o których mowa w MPZP dla działek budowlanych.

Tym samym, mając na uwadze przedstawiony opis sprawy oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy wskazać należy, że działki nr 2/5 i 1/3 stanowią teren niezabudowany inny niż teren budowlany zatem ich dostawa będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W konsekwencji, Pani stanowisko, w zakresie możliwości skorzystania ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy od sprzedaży działek nr 1/3 i 2/5, pomimo że wywiodła Pani prawidłowy skutek prawny, jednakże w oparciu o inną podstawę prawną uznałem za nieprawidłowe.

Ustawodawca przewidział także zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych spełniających określone w przepisach warunki.

I tak w myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powołanego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest generalnie zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata. Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Stosownie do art. 2 pkt 14 ustawy:

Pierwszym zasiedleniem jest więc szeroko rozumiane pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. Przykładowo, pierwsze zasiedlenie budynku lub jego części ma miejsce zarówno w sytuacji, gdy po wybudowaniu budynku oddany zostanie on w najem, jak też w przypadku, gdy będzie on wykorzystywany na potrzeby własnej działalności gospodarczej, bądź do celów prywatnych np. mieszkaniowych – w obu przypadkach dojdzie do korzystania z budynku.

Zatem, w przypadku, gdy po wybudowaniu budynek, budowla lub jego część jest wykorzystywana, w tym używana na potrzeby własnej działalności, okoliczność ta powoduje, że ma już miejsce pierwsze zasiedlenie tego obiektu.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Prawo do zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów, będących przedmiotem sprzedaży, nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Nadmienić w tym miejscu należy, że dla dostawy nieruchomości, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9, 10 lub 10a ustawy, ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

• towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
• brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 stanie się bezzasadne.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle albo ich części rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli albo ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków, budowli albo ich części w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym dany obiekt jest posadowiony. Przy czym przepis ten ma zastosowanie również do prawa wieczystego użytkowania gruntu.

Jak wynika z opisu sprawy działka nr 1/5 jest działką zabudowaną budynkiem gospodarczym tj. kurnikiem. Nieruchomość tę wykorzystywała Pani od początku jej nabycia do działalności rolniczej - działy specjalne produkcji rolnej, z tytułu której jest Pani zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT. Od czasu nabycia tj. od 2020 r. na ww. nieruchomości nie ponosiła Pani nakładów na jej ulepszenie w wysokości przekraczającej 30% jej wartości.

Powyższe wskazuje, że dla ww. budynku (kurnika) miało już miejsce pierwsze zasiedlenie i od dnia pierwszego zasiedlenia do dnia zbycia minął okres co najmniej 2 lat.

Należy zatem stwierdzić, że sprzedaż budynku gospodarczego znajdującego się na działce nr 1/5 będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdyż zostaną spełnione warunki wynikające z tego przepisu. Odpowiednio zwolnieniem tym objęta będzie także dostawa gruntu, na którym ww. budynek gospodarczy (kurnik) jest posadowiony, zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy.

W konsekwencji, sprzedaż zabudowanej działki nr 1/5 będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu VAT, korzystającą ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy.

Tym samym, Pani stanowisko w zakresie możliwości skorzystania ze zwolnienia od sprzedaży zabudowanej działki nr 1/5 uznaję za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Informuję ponadto, że niniejsza interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie podatku od towarów i usług. Natomiast w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·     Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·     Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·       Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.