Interpretacja 0114-KDIP2-1.4010.44.2026.2.KS

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób prawnych w zakresie ustalenia:

‒    czy zgodnie z postanowieniami UPO dochody z najmu nieruchomości będą podlegać opodatkowaniu w Polsce, a w konsekwencji czy przychody z najmu nieruchomości, należy kwalifikować jako przychody (dochody) uzyskiwane przez Trust jako podmiot dla celów podatkowych w Polsce – jest prawidłowe

‒    czy Wnioskodawca postąpi prawidłowo kwalifikując na potrzeby podatku dochodowego od osób prawnych otrzymane płatności, których źródłem będzie najem nieruchomości położonej w Polsce jako przychody ze źródeł innych niż zyski kapitałowe - jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

4 lutego 2026 r. wpłynął Państwa wniosek z tego samego dnia o wydanie interpretacji indywidualnej, dotyczący podatku dochodowego od osób prawnych, w zakresie opodatkowania przychodów Trustu z najmu nieruchomości w Polsce.

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie pismem z 18 marca 2026 r.

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Wnioskodawca jest funduszem powierniczym typu defined benefit trust będący specyficzną instytucją prawną charakterystyczną dla jurysdykcji Stanów Zjednoczonych. Trust stanowi autonomiczny podmiot prawa, wyposażony w zdolność do nabywania praw i zaciągania zobowiązań.

Defined benefit trust to specjalny rodzaj funduszu powierniczego (trustu), występujący w prawie Stanów Zjednoczonych, którego zasadniczym celem jest zapewnienie określonych świadczeń (benefitów) wskazanym beneficjentom. Podstawowymi uczestnikami konstrukcji benefit trustu są: podmiot tworzący trust (pracodawca), powiernik trustu (trustee), zarządzający majątkiem, oraz beneficjenci.

Zgodnie z przepisami amerykańskiego prawa podatkowego, Trust tego rodzaju jest podatnikiem podatku dochodowego, ale w kontekście prawa podatkowego Stanów Zjednoczonych sytuacja defined benefit trustów opiera się na szczególnych regulacjach podatkowych umożliwiających im uzyskanie zwolnienia od podatku dochodowego. Trust w praktyce zarządza swoim majątkiem na rachunek i w interesie beneficjentów Trustu. Z reguły defined benefit trusty są skonstruowane tak, że mogą korzystać z całkowitego lub częściowego zwolnienia od podatku dochodowego w Stanach Zjednoczonych. Dzięki temu dochody, które Trust generuje z inwestowania powierzonego majątku, są zwolnione z opodatkowania podatkiem dochodowym na poziomie samego Trustu.

Reprezentantem Trustu w obrocie prawnym jest powiernik Trustu (Trustee), który wykonuje wszelkie czynności prawne i faktyczne związane z zarządzaniem i administrowaniem majątkiem Trustu. Trustee pełni rolę powiernika podmiotu odpowiedzialnego wyłącznie za zarząd majątkiem Trustu zgodnie z jego celem i dokumentami założycielskimi. Powiernikowi nie przysługuje przy tym prawo własności do majątku Trustu ani prawo do pożytków z tego majątku w charakterze właścicielskim.

Zgodnie z postanowieniami dokumentów założycielskich Trustu, wszelkie przychody generowane przez majątek Trustu, w tym przychody z najmu, podlegają gromadzeniu i reinwestowaniu na poziomie Trustu, a następnie będą przeznaczane wyłącznie na realizację celu Trustu, tj. wypłatę świadczeń emerytalnych uprawnionym osobom.

Wnioskodawca dokonał nabycia prawa własności lokalu mieszkalnego zlokalizowanego na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. Po nabyciu, przedmiotowa nieruchomość została przez Trust udostępniona osobom trzecim na podstawie umowy najmu. Czynsz należny z tytułu tego najmu przekazywany jest bezpośrednio na rachunek bankowy prowadzony na rzecz Trustu.

Wnioskodawca powziął wątpliwość, czy w świetle przedstawionego stanu faktycznego jest on podatnikiem podatku dochodowego w Polsce z tytułu dochodów osiąganych z najmu nieruchomości, a w konsekwencji – w przypadku uznania go za podatnika – do jakiego źródła przychodów na gruncie ustawy o CIT należy te dochody przyporządkować.

Pytanie

1.  Czy zgodnie z postanowieniami UPO dochody z najmu nieruchomości będą podlegać opodatkowaniu w Polsce, a w konsekwencji czy przychody z najmu nieruchomości, należy kwalifikować jako przychody (dochody) uzyskiwane przez Trust jako podmiot dla celów podatkowych w Polsce?

2.  Czy Wnioskodawca postąpi prawidłowo kwalifikując na potrzeby podatku dochodowego od osób prawnych otrzymane płatności, których źródłem będzie najem nieruchomości położonej w Polsce jako przychody ze źródeł innych niż zyski kapitałowe?

Państwa stanowisko w sprawie

Ad 1

Zgodnie z postanowieniami UPO dochody z najmu nieruchomości uzyskiwane przez Trust będą podlegać opodatkowaniu w Polsce, a w konsekwencji przychody z najmu nieruchomości, należy kwalifikować jako przychody (dochody) uzyskiwane przez Trust jako podmiot dla celów podatkowych w Polsce.

Ad 2

Wnioskodawca postąpi prawidłowo kwalifikując na potrzeby polskiego podatku dochodowego od osób prawnych otrzymane płatności, których źródłem będzie najem nieruchomości położonej w Polsce jako przychody ze źródeł innych niż zyski kapitałowe.

Uzasadnienie stanowiska własnego Wnioskodawcy

w zakresie stanowiska dot. pytania nr 1:

Zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy o CIT, podatnicy, jeżeli nie mają na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej siedziby lub zarządu, podlegają obowiązkowi podatkowemu tylko od dochodów, które osiągają na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. Jest to tzw. ograniczony obowiązek podatkowy. Zgodnie z art. 3 ust. 3 pkt 1 i 2 ustawy o CIT, za dochody (przychody) osiągane na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej przez podatników, o których mowa w ust. 2, uważa się w szczególności dochody (przychody) z:

1.  wszelkiego rodzaju działalności prowadzonej na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym poprzez położony na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej zagraniczny zakład;

2.  położonej na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej nieruchomości lub praw do takiej nieruchomości, w tym ze zbycia jej w całości albo w części lub zbycia jakichkolwiek praw do takiej nieruchomości.

Jednocześnie, zgodnie z art. 91 Konstytucji RP, ratyfikowana umowa międzynarodowa ma pierwszeństwo przed ustawą, jeżeli ustawy tej nie da się pogodzić z umową. W relacjach między Polską a Stanami Zjednoczonymi zastosowanie znajdzie UPO. Zgodnie z art. 7 ust. 1 UPO, dochody z nieruchomości, włączając opłaty i inne płatności z tytułu eksploatacji zasobów naturalnych i zyski uzyskane ze sprzedaży, zamiany lub innej dyspozycji taką nieruchomością lub prawami, z których wynikają takie opłaty i inne płatności, mogą być opodatkowane przez to Umawiające się Państwo, w którym ta nieruchomość lub zasoby naturalne są położone. Zgodnie z art. 7 ust. 2 UPO, odsetki od zobowiązań zabezpieczonych na nieruchomości lub zabezpieczonych prawem dochodzenia na opłatach lub innych płatnościach z tytułu eksploatacji zasobów naturalnych nie będą traktowane jako dochód z nieruchomości, a zasady te znajdują także zastosowanie do dochodu powstałego z użytkowania, posiadania, dzierżawy lub innej formy używania nieruchomości.

Powyższe przepisy ustanawiają zasadę lex rei sitae (prawa miejsca położenia rzeczy), przyznając państwu położenia nieruchomości prawo do opodatkowania dochodów z niej płynących bez względu na rezydencję podatkową właściciela. Użycie w umowie sformułowania "mogą być opodatkowane" oznacza, że Polska ma prawo nałożyć podatek na taki dochód zgodnie ze swoim wewnętrznym prawodawstwem.

Przenosząc powyższe regulacje na grunt przedstawionego stanu faktycznego, należy zauważyć, że Wnioskodawca (Trust) jest podmiotem prawa amerykańskiego (rezydentem USA), który nie posiada w Polsce siedziby ani zarządu. Wnioskodawca jest jednak właścicielem nieruchomości (lokalu mieszkalnego) położonej na terytorium Polski.

Nieruchomość ta jest wynajmowana, a czynsz z najmu wpływa bezpośrednio na rachunek Trustu.

Dochód uzyskiwany przez Wnioskodawcę pochodzi bezpośrednio z "innej formy używania nieruchomości" (najmu), o której mowa w art. 7 ust. 2 UPO. Ponieważ nieruchomość położona jest w Polsce, zgodnie z art. 3 ust. 3 pkt 2 ustawy o CIT w. zw. z art. 7 ust. 1 UPO, Polska ma prawo do opodatkowania tego dochodu.

Wnioskodawca jako właściciel nieruchomości i beneficjent płatności jest podatnikiem w rozumieniu ustawy o CIT. Fakt, że Trust jest transparentny podatkowo lub zwolniony z podatku w USA na mocy specyficznych regulacji amerykańskich (jako defined benefit trust), nie wyłącza prawa Polski do opodatkowania dochodu z nieruchomości położonej na jej terytorium. Polska ustawa o CIT traktuje jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej (z wyjątkiem spółek niemających osobowości prawnej, o ile ich wspólnicy są podatnikami) jako podatników CIT (art. 1 ust. 3 pkt 2 ustawy o CIT). Skoro Trust jest autonomicznym podmiotem prawa zdolnym do nabywania praw (własności nieruchomości), należy uznać go za podatnika w odniesieniu do dochodów uzyskiwanych w Polsce.

Biorąc pod uwagę powyższe, dochody z najmu nieruchomości położonej w Polsce, uzyskiwane przez Trust, podlegają opodatkowaniu w Polsce na zasadzie ograniczonego obowiązku podatkowego. Właściwym podatnikiem z tego tytułu jest sam Trust jako podmiot, który osiąga dochody z nieruchomości położonej na terytorium RP.

w zakresie stanowiska dot. pytania nr 2:

Zgodnie z art. 7 ust. 1 zdanie 1 ustawy o CIT, przedmiotem opodatkowania podatkiem dochodowym jest dochód stanowiący sumę dochodu osiągniętego z zysków kapitałowych oraz dochodu osiągniętego z innych źródeł przychodów.

Dochodem ze źródła przychodów, z pewnymi zastrzeżeniami, jest nadwyżka sumy przychodów uzyskanych z tego źródła przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym. Jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą ze źródła przychodów (art. 7 ust. 2 ustawy o CIT).

Ustawodawca w art. 7b ustawy o CIT wprowadził zamknięty katalog przychodów zaliczanych do źródła "zyski kapitałowe". Zgodnie z tym przepisem, do zysków kapitałowych zalicza się m.in. przychody z udziału w zyskach osób prawnych (dywidendy), przychody z papierów wartościowych, ze zbycia wierzytelności, z praw majątkowych (licencji, praw autorskich), czy też z walut wirtualnych. W art. 7b ustawy o CIT nie wymieniono przychodów z najmu, dzierżawy ani innej umowy o podobnym charakterze. A contrario zatem, wszelkie przychody, które nie zostały wprost wymienione w art. 7b ustawy o CIT jako zyski kapitałowe, muszą być kwalifikowane do tzw. "innych źródeł przychodów".

W analizowanym stanie faktycznym Wnioskodawca osiąga przychody z tytułu czynszu najmu lokalu mieszkalnego. Analiza art. 7b ustawy o CIT prowadzi do wniosku, że przychody z najmu nieruchomości nie mieszczą się w żadnej z kategorii wymienionych w tym przepisie. Nie są to przychody z dywidend, umorzenia udziałów, zbycia wierzytelności ani praw autorskich. Są to klasyczne przychody z operacyjnej eksploatacji majątku trwałego (nieruchomości).

Skoro ustawodawca nie ujął najmu nieruchomości w katalogu zysków kapitałowych, to zgodnie z systematyką ustawy o CIT, przychody te automatycznie wpadają do drugiego koszyka, tj. do "innych źródeł przychodów".

Podsumowując zatem Wnioskodawca stoi na stanowisku, że przychody uzyskiwane przez Trust z tytułu wynajmu nieruchomości położonej w Polsce nie stanowią zysków kapitałowych w rozumieniu art. 7b ustawy o CIT. W konsekwencji, przychody te powinny zostać zakwalifikowane do "innych źródeł przychodów", zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o CIT i opodatkowane łącznie z innymi dochodami z tego źródła (o ile wystąpią) stawką podstawową lub, w przypadku wyboru formy ryczałtowej (jeśli dotyczy), odpowiednią stawką dla tego typu przychodów. Postępowanie Wnioskodawcy polegające na przyporządkowaniu tych wpływów do innych źródeł jest zatem prawidłowe.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Ad 1

Zgodnie z art. 1 ust. 1-2 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 278 ze zm., dalej: „updop”):

Zgodnie z art. 1 ust. 3 pkt 2

W myśl art. 3 ust. 2 updop:

Stosownie do art. 3 ust. 3 pkt 2 updop:

Z przedstawionego opisu stanu faktycznego wynika, że są Państwo funduszem powierniczym typu defined benefit trust będący specyficzną instytucją prawną charakterystyczną dla jurysdykcji Stanów Zjednoczonych. Trust stanowi autonomiczny podmiot prawa, wyposażony w zdolność do nabywania praw i zaciągania zobowiązań. Podstawowymi uczestnikami konstrukcji benefit trustu są: podmiot tworzący trust (pracodawca), powiernik trustu (trustee), zarządzający majątkiem, oraz beneficjenci. Zgodnie z przepisami amerykańskiego prawa podatkowego, Trust tego rodzaju jest podatnikiem podatku dochodowego, ale w kontekście prawa podatkowego Stanów Zjednoczonych sytuacja defined benefit trustów opiera się na szczególnych regulacjach podatkowych umożliwiających im uzyskanie zwolnienia od podatku dochodowego. Trust w praktyce zarządza swoim majątkiem na rachunek i w interesie beneficjentów Trustu. Z reguły defined benefit trusty są skonstruowane tak, że mogą korzystać z całkowitego lub częściowego zwolnienia od podatku dochodowego w Stanach Zjednoczonych. Dzięki temu dochody, które Trust generuje z inwestowania powierzonego majątku, są zwolnione z opodatkowania podatkiem dochodowym na poziomie samego Trustu. Reprezentantem Trustu w obrocie prawnym jest powiernik Trustu (Trustee), który wykonuje wszelkie czynności prawne i faktyczne związane z zarządzaniem i administrowaniem majątkiem Trustu. Trustee pełni rolę powiernika podmiotu odpowiedzialnego wyłącznie za zarząd majątkiem Trustu zgodnie z jego celem i dokumentami założycielskimi. Powiernikowi nie przysługuje przy tym prawo własności do majątku Trustu ani prawo do pożytków z tego majątku w charakterze właścicielskim. Zgodnie z postanowieniami dokumentów założycielskich Trustu, wszelkie przychody generowane przez majątek Trustu, w tym przychody z najmu, podlegają gromadzeniu i reinwestowaniu na poziomie Trustu, a następnie będą przeznaczane wyłącznie na realizację celu Trustu, tj. wypłatę świadczeń emerytalnych uprawnionym osobom.

Zgodnie z ww. przepisami ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, z uwagi na to, że są Państwo autonomicznym podmiotem prawa, wyposażonym w zdolność do nabywania praw i zaciągania zobowiązań i zgodnie z przepisami amerykańskiego prawa podatkowego są Państwo podatnikami podatku dochodowego – na gruncie prawa podatkowego powinni być Państwo traktowani jako jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej, o której mowa w art. 1 ust. 3 pkt 2 updop.

W opisie sprawy wskazali Państwo, że dokonali nabycia prawa własności lokalu mieszkalnego zlokalizowanego na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. Po nabyciu, przedmiotowa nieruchomość została przez Państwa - Trust udostępniona osobom trzecim na podstawie umowy najmu. Czynsz należny z tytułu tego najmu przekazywany jest bezpośrednio na rachunek bankowy prowadzony na rzecz Trustu.

Jak wskazano, podatnicy, jeżeli nie mają na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej siedziby lub zarządu, podlegają obowiązkowi podatkowemu tylko od dochodów, które osiągają na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. Zatem, osiągnięte przez Państwa na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej przychody z najmu, gdzie nie mają Państwo siedziby ani zarządu, zgodnie z updop mogą podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych. Przychody z najmu nieruchomości położonej na terytorium RP, zgodnie z art. 3 ust. 3 pkt 2 updop, stanowią podlegające opodatkowaniu dochody (przychody) osiągane na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Stosując tę regułę, należy jednak uwzględniać postanowienia umów w sprawie unikania podwójnego opodatkowania, których stroną jest Polska. W omawianym przypadku zastosowanie ma umowa między Rządem Polskiej Rzeczypospolitej Ludowej a Rządem Stanów Zjednoczonych Ameryki o uniknięciu podwójnego opodatkowania i zapobieżeniu uchylaniu się od opodatkowania w zakresie podatków od dochodu, podpisana w Waszyngtonie dnia 8 października 1974 r. (t. j. Dz. U. z 1976 r. nr 31, poz. 178 ze zm., dalej: „UPO”).

Zgodnie z art. 7 UPO:

Jak wynika z opisu sprawy, są Państwo właścicielem nieruchomości (lokalu mieszkalnego) położonej na terytorium Polski. Nieruchomość ta jest wynajmowana, a czynsz najmu wpływa bezpośrednio na Państwa rachunek. Uzyskiwany przez Państwa dochód z najmu, jest dochodem, o którym mowa w art. 7 ust. 1 UPO. Zatem, zgodnie z ww. regulacjami UPO, Polska ma prawo do opodatkowania uzyskanego przez Państwa dochodu z najmu nieruchomości położonej na terytorium Polski.

Państwa stanowisko ad pytania nr 1, zgodnie z którym dochody z najmu nieruchomości położonej w Polsce uzyskiwane przez Trust (jako podmiot, który osiąga dochody z nieruchomości położonej na terytorium RP), podlegają opodatkowaniu w Polsce na zasadzie ograniczonego obowiązku podatkowego - jest prawidłowe.

Ad 2

Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 przyjmujące, że Trust postąpi prawidłowo kwalifikując na potrzeby podatku dochodowego od osób prawnych otrzymane płatności, których źródłem będzie najem nieruchomości położonej w Polsce jako przychody ze źródeł innych niż zyski kapitałowe - jest prawidłowe.

Odstępuję od uzasadnienia prawnego tej oceny.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Przedstawione rozstrzygnięcie podjęto wyłącznie w oparciu o okoliczności faktyczne wskazane przez Państwa w części wniosku stanowiącej opis stanu faktycznego sprawy.

Jednocześnie wskazać należy, że wydana interpretacja odnosi się ściśle do przedmiotu pytań. Inne kwestie wynikające z opisu zdarzenia przyszłego oraz własnego stanowiska, które nie zostały objęte pytaniami nie mogą być, zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji Podatkowej, rozpatrzone.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.

Podstawą prawną dla odstąpienia od uzasadnienia interpretacji w zakresie pytania nr 2 jest art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej.